ECLI:NL:RBLIM:2018:8598

• Datum uitspraak: 4 juli 2018
• Publicatiedatum: 12 september 2018
• Zaaknummer: 6637548 CV EXPL 18-733
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.M. Drenth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfsruimte na huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 4 juli 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen de naamloze vennootschap H&H, gevestigd in België, en de besloten vennootschap PKB BANEHEIDE B.V. over een huurovereenkomst. H&H vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde pand vanwege huurachterstand en het niet goed onderhouden van het pand door PKB. De huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van tien jaar, met een huurprijs die in de loop der jaren zou stijgen. H&H stelde dat PKB in gebreke was gebleven met de huurbetalingen en dat er een huurachterstand was ontstaan van zes maanden. PKB voerde verweer en betwistte de huurachterstand, maar de kantonrechter oordeelde dat PKB toerekenbaar tekort was geschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De kantonrechter overwoog dat het niet tijdig betalen van huur een wezenlijke verplichting is en dat de tekortkoming niet van geringe betekenis was. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand werd toegewezen. H&H werd ook toegestaan om de waarborgsom te verrekenen met de huurachterstand. De kantonrechter hield verdere beslissingen aan in afwachting van bewijslevering door PKB over de afstand van het recht op contractuele boetes.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 6637548 CV EXPL 18-733

Vonnis van de kantonrechter van 4 juli 2018

in de zaak van

de naamloze vennootschap opgericht volgens Belgisch recht

H&H ,

kantoorhoudend te Maaseik (België),

rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer H.E.M. Buitekant,

eisende partij,

gemachtigde mr. ing. J.E.A. Hendrix,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PKB BANEHEIDE B.V. ,

kantoorhoudend te Thorn,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. R. Engwegen.

Partijen zullen hierna H&H en PKB genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord
• de rolbeschikking waarbij een comparitie van partijen is bepaald
• de akte indiening producties tevens vermeerdering van eis
• het proces-verbaal van comparitie van 11 juni 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding), waarbij H&H met ingang van 19 oktober 2015 voor de duur van twee keer vijf jaar een horecapand met gemeubileerde bovenwoning inclusief gastenverblijf en verdere aanhorigheden verhuurt aan PKB tegen een vooruit te betalen huurprijs van € 5.500,- per maand. De huurovereenkomst omvat onder meer het volgende:

“(…)

C. BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST

(…)

Bestemming

Huurder is verplicht het gehuurde uitsluitend te gebruiken overeenkomstig de bestemming, te weten: horeca met bovenwoning en gastenverblijf.

(…)

Duur

Deze huurovereenkomst gaat in op 19 oktober 2015 (…).

Betalingsverplichting

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van de huurder uit: de huurprijs.

Huurder moet de verschuldigde huurprijs voldoen in maandelijkse termijnen. Huurder is de verschuldigde huurprijs bij vooruitbetaling verschuldigd. De huurprijs moet steeds vóór of uiterlijk op de eerste van de maand aan verhuurder zijn betaald, op de door verhuurder aan te geven wijze.

Huurder is per betaalperiode van één maand aan verhuurder verschuldigd:

-
de huurprijs groot € 3.000,- (…), voor het eerste jaar;

-
de huurprijs groot € 4.000,- (…); voor het tweede jaar;

-
de huurprijs groot € 5.500 (…); voor het derde jaar;

-
(…)

Bij te late betaling is door huurder een direct opeisbare (boete)rente verschuldigd van vijftig euro (€ 50,00) per dag, te rekenen van de zesde dag en wel over de achterstallige periode.

4.
Uiterlijk 31 juli 2016 dient huurder een waarborgsom te storten van € 24.000,- (…), op een door verhuurder op te geven bankrekeningnummer. Deze bankrekening zal worden geblokkeerd, zodat geen van partijen daarvan zonder medewerking van de andere partij kan beschikken. Over dit bedrag wordt door verhuurder aan huurder een rente vergoed welke zal worden verrekend bij het einde van de huurovereenkomst.

5.
(…)

(…)

D. BIJZONDERE BEPALINGEN

(…)

C. Koopoptie

De ondergetekende Nevels voor zich dan wel een van zijn bovengenoemde vennootschappen heeft een aan derden overdraagbare koopoptie, ingaande 20 oktober 2010 en geldend zolang een van zijn bovengenoemde vennootschappen huurder is;

de alsdan verschuldigde koopprijs zal als basis bedragen € 675.000,00 te verhogen met kosten verbonden aan de verkrijging van het pand door verhuurder (kadasterkosten, notariskosten en overdrachtsbelasting conform nota d.d. 21 september 2015 tevens zijnde datum akte). (…)”

3. Het geschil

3.1.

H&H vordert na vermeerdering van eis, samengevat, dat de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden wordt en dat PKB veroordeeld wordt tot ontruiming van het gehuurde in oorspronkelijke en behoorlijk schoongemaakte staat, zoals te zien op de foto’s vastgelegd op USB-sticks, met machtiging aan H&H om de ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm op kosten van PKB, en dat PKB wordt veroordeeld tot betaling van:

- € 11.871,- aan huurachterstand tot en met februari 2018, te vermeerderen met de contractuele boete van € 50,- per dag per betalingsperiode tot de dag van algehele voldoening en het geheel te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente,

- € 38.750,- aan reeds verschuldigde contractuele boetes tot de dag van dagvaarding (productie 5 bij dagvaarding), vermeerderd met een bedrag van € 50,- per dag per betalingsperiode en het geheel te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente,

- € 893,71 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente,

- € 5.500,- per maand aan huur na februari 2018 tot aan het tijdstip van ontbinding, vermeerderd met de contractuele boete van € 50,- per dag per betalingsperiode van dat bedrag deel uitmakende betalingstermijnen, ingaande op de zesde dag van elke betrokken betalingsperiode over de dan telkens vervallen betalingstermijn tot aan de dag der algehele voldoening en het geheel te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente,

- de proces- en de nakosten, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na vandaag, te vermeerderen met de wettelijke rente, de nakosten met inbegrip van de eventueel te maken ontruimingskosten op vertoon van de daartoe nodige, in dit vonnis te vermelden, bescheiden op de voet van artikel 3:299 lid 3 BW.

Tevens vordert H&H haar toe te staan de waarborgsom met de vorderingen te verrekenen, dan wel voor recht te verklaren dat de waarborgsom volledig aan H&H toekomt.

3.2.

PKB heeft veweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Als meest verstrekkende verweer heeft PKB aangevoerd dat zij ter zake de huurachterstand rauwelijks is gedagvaard. Dit verweer dient verworpen te worden, alleen al nu zulks geen steun vindt in het recht. Voor het geval PKB meent dat H&H dan uit dien hoofde niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen oordeelt de kantonrechter dat als algemene regel in het procesrecht geldt dat de eiser die de gedaagde rauwelijks dagvaardt, niet uit dien hoofde niet-ontvankelijk is. De eiser kan alleen niet-ontvankelijk worden verklaard wanneer hij geen recht heeft tot het instellen van de rechtsvordering. Daarvan is in casu geen sprake zodat het niet-ontvankelijkheidverweer, voor zover PKB zich daarop beroept, eveneens zal worden gepasseerd. Bovendien merkt de kantonrechter in dit verband op dat uit de als productie 11 bij akte overgelegde correspondentie blijkt dat PKB door H&H is aangeschreven tot betaling van de huur(achterstand).

4.2.

Nu PKB ter zitting de mogelijkheid heeft gehad om zich te verweren tegen de stellingen die ten grondslag liggen aan voormelde eisvermeerdering, zij derhalve niet geschaad is in haar verdedigingsbelang, zij geen bezwaar heeft gemaakt hiertegen en de eisen van een goede procesorde zich overigens niet verzetten tegen deze vermeerdering, zal de kantonrechter bij haar verdere beoordeling van de eisvermeerdering uitgaan.

4.3.

Kern van het geschil tussen partijen is het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst ontbonden en het gehuurde ontruimd dient te worden, zoals H&H stelt en PKB betwist.

4.4.

H&H heeft haar vordering gegrond op de huurachterstand en het feit dat PKB zich niet als goed huurder gedraagt door onder andere het pand niet goed te onderhouden en het gehuurde niet te exploiteren.

4.5.

Bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding en ontruiming is van belang dat uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval. Hieronder worden ook omstandigheden gerekend die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden (HR 22 augustus 1992, NJ 1992, 715, ECLI:NL:HR:1992:ZC0673).

4.6.

PKB betwist de verschuldigdheid van het gevorderde bedrag van € 871,- aan huur over de maand oktober 2017. Met PKB is de kantonrechter van oordeel dat de huurprijsverhoging per de 19de oktober is ingegaan. Immers de huurovereenkomst is 19 oktober 2015 aangegaan. De overeenkomst vermeldt niet dat de verhoging per de eerste ingaat, maar spreekt over het eerste, tweede en derde jaar (zie r.o. 2.1.). Verder zijn partijen het jaar daarvoor ook uitgegaan van een huurprijsverhoging per 19 oktober 2016. PKB heeft toen een bedrag betaald dat overeenkomt met een huurprijsverhoging per 19 oktober 2016. Nu gelet op de inhoud van de huurovereenkomst en de uitvoering die partijen daaraan in 2016 hebben gegeven uitgegaan dient de worden dat de huurprijsverhoging per 19 oktober ingaat, heeft PKB door betaling van het bedrag van € 4.629,03 de huur over de maand oktober 2017 voldaan en is zij ter zake die maand niets meer aan H&H verschuldigd. Het gevorderde bedrag van € 871,- zal dan ook worden afgewezen.

4.7.

Met de erkenning van PKB staat vast dat de huur over de maanden januari en februari 2018 op de datum van dagvaarden (1 februari 2018) nog niet was voldaan. De huurachterstand is daarna verder opgelopen. PKB heeft nadien (maart tot en met juni 2018) geen huurpenningen meer betaald. Derhalve is er sprake van een huurachterstand van zes maanden (januari 2018 tot en met juni 2018). Nu niet is gebleken dat PKB een rechtsgrond heeft om haar huurbetalingsverplichtingen niet na te komen, is PKB jegens H&H toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van die verplichting. De gevorderde betaling van de huur(achterstand) over de maanden januari 2018 tot en met juni 2018 ligt dan ook voor toewijzing gereed.

4.8.

Een dergelijke tekortkoming geeft aan H&H de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van de kantonrechter is voormeld tekortschieten niet zo gering van betekenis of van zodanig bijzondere aard dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (tijdig) betalen van de huur is een wezenlijke verplichting voor de huurder en het daarmee (herhaaldelijk) in gebreke blijven is niet van een zo geringe betekenis dat daardoor de ontbinding niet wordt gerechtvaardigd. Dat haar late betalingsgedrag voor H&H nooit een probleem heeft gevormd, zoals PKB beweert, is niet gebleken. Uit de talloze aanmaningen (productie 11 bij akte) blijkt dat H&H meermaals aanspraak heeft gemaakt op betaling van de huur(achterstand). Verder wordt een tekortkoming die bestaat uit de niet-voldoening van een (huur)schuld - naar vaste rechtspraak - niet weggenomen door alsnog te betalen (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925). Dat een huurachterstand heeft bestaan doordat de huur te laat is betaald, is immers niet meer ongedaan te maken. Met andere woorden het is blijvend onmogelijk om de niet (tijdig) nagekomen verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst alsnog tijdig na te komen. Dat PKB met haar betalingen op 5 januari 2018 de huurachterstand (over de maanden oktober, november en december 2017) heeft ingelopen, baat haar in zoverre dus niet.

4.9.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. H&H behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (art. 555 e.v. Rv in verbinding met art. 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat H&H bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft. De ontruimingstermijn zal op veertien dagen na betekening van dit vonnis worden gesteld. Ook de vordering tot betaling van een bedrag van € 5.500,- per maand vanaf 1 juli 2018 tot het moment van ontbinding wegens verschuldigde huur is toewijsbaar.

4.10.

Nu de omvang en duur van de huurachterstand de ontbinding al rechtvaardigt en veroordeling tot ontruiming reeds kan dragen, kan het debat over de vraag of PKB zich niet als goed huurder heeft gedragen en zo ja of dit dient te worden aangemerkt als een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst dat ontruiming van het gehuurde ook op grond daarvan gerechtvaardigd is, onbesproken blijven. Mutatis mutandis geldt dit ook voor het debat tussen partijen of er wel of geen exploitatieverplichting was.

4.11.

Nu aan de vereisten van verrekening is voldaan, slaagt dit beroep van H&H en zal de door PKB aan H&H betaalde waarborgsom van € 24.000,- verrekend worden met de hiervoor in r.o. 4.7. genoemde toe te wijzen huurachterstand (zes maanden x € 5.500,-). Dit betekent dat een bedrag van € 9.000,- (€ 33.000,- minus € 24.000,-) resteert aan huurachterstand en de vordering tot dit bedrag zal worden toegewezen.

4.12.

De door het enkele betalingsverzuim verschuldigde wettelijke handelsrente ligt ook voor toewijzing gereed.

4.13.

De kantonrechter zal op dit punt een eindvonnis wijzen, omdat reeds nu blijkt dat zal worden ontbonden en ontruimd en het gelet op het verhaal van PKB in de lijn der verwachting ligt dat er geen huur meer zal worden betaald waardoor de schade voor H&H oploopt.

4.14.

H&H beroept zich jegens PKB op het in de huurovereenkomst opgenomen boetebeding en maakt aanspraak op de boetes die verschuldigd zijn wegens de te late betaling van de huurpenningen. PKB stelt zich op het standpunt dat H&H uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van het recht op boetes. H&H betwist dat zij afstand zou hebben gedaan van de aanspraak op boetes en verwijst naar de - als productie 11 bij akte in het geding gebrachte - tussen partijen gevoerde correspondentie.

4.15.

Nu gelet op de betwisting door H&H nog niet is komen vast te staan dat H&H afstand zou hebben gedaan van de aanspraak op boetes en aan de overgelegde stukken hiervoor onvoldoende steun valt te ontlenen, dient op dit punt bewijs geleverd te worden. PKB zal overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling, zoals nader aan te geven in het dictum.

4.16.

De kantonrechter houdt, in afwachting van de bewijslevering, iedere verdere beslissing aan.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst,

5.2.

veroordeelt PKB het horecapand met gemeubileerde bovenwoning inclusief gastenverblijf en aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al het hare en de haren te verlaten, in oorspronkelijke en behoorlijk schoongemaakte staat zoals te zien op de foto’s vastgelegd op USB-sticks te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van H&H te stellen,

5.3.

veroordeelt PKB om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis tegen bewijs van kwijting aan H&H te betalen:

• € 9.000,- aan huurachterstand tot en met juni 2018, vermeerderd met de wettelijke handelsrente telkens vanaf de datum van verzuim in de betaling van de respectieve huurtermijnen (de eerste dag van de betreffende maand) tot de dag van algehele voldoening,
• de huur vanaf 1 juli 2018 tot de dag van ontbinding (4 juli 2018), vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van verzuim tot de dag van algehele voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

laat PKB toe om door alle middelen rechtens te bewijzen dat H&H afstand heeft gedaan van de aanspraak op de contractuele boetes wegens te late betalingen van de huurpenningen,

5.6.

bepaalt voor het geval dat PKB het bewijs door middel van getuigen wil leveren, dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw te Maastricht aan

St. Annadal 1 op een datum en tijdstip dat zal worden bepaald, nadat PKB bij akte heeft opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en - zo mogelijk - de personalia van de getuigen,

5.7.

verwijst de zaak naar de rol van
1 augustus 2018 voor akte houdende uitlating bewijs alsmede opgave getuigen aan de zijde van PKB en opgave verhinderdata aan beide zijden voor de daaropvolgende drie maanden,

5.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.

type: CJ