Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 6085705 CV EXPL 17-5251 en 5628901 CV EXPL 17-159
Vonnis van 7 februari 2018
in de zaak met zaak/rolnummer 6085705 CV EXPL 17-5251 van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J & R ACTIVITY B.V.
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROGAMA B.V.
beide gevestigd te Berg en Terblijt, gemeente Valkenburg aan de Geul
eisers in conventie, verweerders in reconventie
gemachtigde mr. A.L. Stegeman
tegen
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE VALKENBURG AAN DE GEUL
zetelend en kantoorhoudend te Valkenburg aan de Geul
gedaagde in conventie
gemachtigde mr. E.H.M. Harbers
2. de stichting
STICHTING DE ROTSWONING
gevestigd te Berg en Terblijt, gemeente Valkenburg aan de Geul
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie
gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp
en in de zaak met zaak/rolnummer 5628901 CV EXPL 17-159 van
de stichting
STICHTING DE ROTSWONING
gevestigd te Berg en Terblijt, gemeente Valkenburg aan de Geul
eiseres
gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
J & R ACTIVITY B.V.
gevestigd te Berg en Terblijt, gemeente Valkenburg aan de Geul
gedaagde
gemachtigde mr. A.L. Stegeman.
Partijen zullen hierna de Stichting, J&R, Rogama en de Gemeente worden genoemd. J&R en Rogama worden samen J&R c.s. genoemd.
1.De procedure
1.1
Het procesverloop blijkt
in de zaak met zaaknummer 6085705uit:
in de zaak met zaaknummer 6085705uit:
- de dagvaarding van 21 mei 2016
- de conclusie van antwoord van de Gemeente
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, tevens incidentele conclusie strekkende tot verwijzing, van de Stichting
- de conclusie van antwoord in het incident tot verwijzing, van J&R c.s.
- de conclusie van antwoord in reconventie, van J&R c.s.
- de conclusie van antwoord in het incident tot verwijzing, van de Gemeente
- het vonnis van 7 juni 2017 waarbij de zaak naar de kantonrechter is verwezen
- het vonnis van 28 juni 2017 waarbij ambtshalve is besloten tot gezamenlijke behandeling met de zaak met zaaknummer 5628901
- het proces-verbaal van descente en comparitie van 23 november 2017
- de reactie van de Gemeente op het proces-verbaal
- de reactie van de Stichting op het proces-verbaal
- de reactie van J&R c.s. op de reactie van de Stichting op het proces-verbaal en het verzoek de door de Stichting voorgestelde wijzigingen en aanvullingen niet in het proces-verbaal op te nemen
- de brief van de kantonrechter waarin staat dat de concreet door J&R c.s. en de Stichting genoemde fouten in het proces-verbaal als verbeterd worden beschouwd en de overige naar voren gebrachte stellingen buiten beschouwing worden gelaten
- de akte uitlating voortgang procedure met het verzoek tot voortprocederen, van de Stichting
- de akte uitlating voortgang procedure met het verzoek vonnis te wijzen, van J&R c.s.
- de brief van de kantonrechter waarin staat dat het verzoek tot voortprocederen is afgewezen en vonnis zal worden gewezen.
1.2
Het procesverloop blijkt
in de zaak met zaaknummer 5628901uit:
in de zaak met zaaknummer 5628901uit:
- de dagvaarding van 27 december 2016
- de conclusie van antwoord, tevens incidentele conclusie tot verwijzing
- de conclusie van antwoord in het incident
- het vonnis van 3 mei 2017 waarbij de incidentele vordering tot verwijzing is afgewezen,
- het vonnis van 28 juni 2017 waarbij ambtshalve is besloten tot gezamenlijke behandeling met de zaak met zaaknummer 6085705
- het proces-verbaal van descente en comparitie van 23 november 2017
- de reactie van de Gemeente op het proces-verbaal
- de reactie van de Stichting op het proces-verbaal
- de reactie van J&R c.s. op de reactie van de Stichting op het proces-verbaal en het verzoek de door de Stichting voorgestelde wijzigingen en aanvullingen niet in het proces-verbaal op te nemen
- de brief van de kantonrechter waarin staat dat de concreet door J&R c.s. en de Stichting genoemde fouten in het proces-verbaal als verbeterd worden beschouwd en de overige naar voren gebrachte stellingen buiten beschouwing worden gelaten
- de akte uitlating voortgang procedure met het verzoek tot voortprocederen, van de Stichting
- de akte uitlating voortgang procedure met het verzoek vonnis te wijzen, van J&R c.s.
- de brief van de kantonrechter waarin staat dat verzoek tot voort procederen is afgewezen en vonnis zal worden gewezen.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
In de zaken met zaaknummer 6085705 en 5628901
2.1
Aan de Wolfsdriesweg te Berg en Terblijt zijn verschillende ingangen gelegen die toegang geven tot het gangenstelsel dat is ontstaan door mergelwinning vanaf de 16de eeuw. Dit gangenstelsel is onder meer gelegen onder de percelen met perceelnummers [perceelnummer 1] ,
[perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] , en bestaat uit gangen en een tweetal grote open ruimtes, de zogenoemde ‘Romeinenzaal’ (gelegen onder perceel [perceelnummer 2] ) en de ‘Koepelgroeve’ (gelegen onder perceel [perceelnummer 3] ). Perceel [perceelnummer 2] is ruim 10.000 m² groot.
2.2
De gangen gelegen onder de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 3] zijn vanaf de Wolfdriesweg direct toegankelijk. De gangen onder perceel [perceelnummer 2] - waartoe ook de Romeinenzaal behoort - zijn niet direct, vanaf de openbare weg, te bereiken; toegang tot deze gangen is mogelijk middels de gangen onder de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 3] , of via de verbindingsgang. Deze verbindingsgang - die in 1905 is uitgegraven - is ruim 200 meter lang en verbindt de gangen onder [perceelnummer 2] met de Geulhemmergroeve. De verbindingsgang is (in zijn geheel) gelegen onder perceel [perceelnummer 2] . De verbindingsgang en de gangen onder
[perceelnummer 2] worden van elkaar gescheiden door een metalen deur, waarop een kettingslot is bevestigd en waarvan de sleutels in het bezit zijn van J&R. In het verleden werd de verbindingsgang gebruikt voor toeristische doeleinden.
2.3
J&R is eigenaar van perceel [perceelnummer 1] sinds 2013, de Gemeente is eigenaar van perceel [perceelnummer 2] sinds 1954 en Rogama is eigenaar van perceel [perceelnummer 3] sinds 2015.
2.4
De Stichting heeft in 1981 de gangen onder perceel [perceelnummer 2] van de Gemeente gehuurd. In 1990 is door de Gemeente ten behoeve van de Stichting een recht van erfpacht op perceel [perceelnummer 2] gevestigd. In de erfpachtakte staat dat van perceel [perceelnummer 4] - dat later is omgenummerd tot [perceelnummer 2] - 6.960 m² in erfpacht is gegeven. In de erfpachtakte staat verder, voor zover hier van belang:
A. dat de uitgifte is geschied tegen een canon welke voor duur van het erfpachtsrecht wordt uitgedrukt in een afkoopsom groot f.100.000,-- zegge: eenhonderdduizend gulden, te voldoen in vijf jaarlijkse termijnen, waarvan de eerste, groot f.20.000,-- (…)
B. dat de navolgende voorwaarden van toepassing zijn:
1. de erfpachtsuitgifte geschiedt voor een periode van vijftig jaar, ingaande op een januari negentienhonderdnegentig. (…)
3. Het erfpachtsrecht zal voorts eindigen, ongeacht de overeengekomen termijn, indien de stichting om welke reden dan ook ophoudt te bestaan, dan wel ophoudt met het beheer zoals dat met de uitgifte van voornoemd erfpachtsrecht wordt beoogd, dan wel enige bepaling van deze akte overtreedt. Ook in dit geval treedt de gemeente in de volle en onbezwaarde eigendom van het in erfpacht uitgegeven onroerend goed, zonder tot enige schadevergoeding gehouden te zijn.
6. De stichting dient de exploitatie casu quo het beheer van de in erfpacht uitgegeven groeven met aanhorigheden uit te voeren op de wijze zoals tot op heden is geschied; derhalve dient de stichting zich te beperken tot activiteiten op cultuur-historisch gebied.
7. Het is de stichting - in afwijking van het hiervoor bepaalde - wel toegestaan via het in beperkte mate in gebruikgeven van groevengedeelten aan derden voor opslag van daartoe geëigende materialen, benodigde inkomsten te verwerven; deze ingebruikgeving aan derden behoeft in voorkomende gevallen te allen tijde de schriftelijke toestemming van de gemeente.
2.5
In 1993 heeft de Stichting een huurcontract met [naam huurder] gesloten, waarbij zij een gedeelte van de door haar in erfpacht verkregen gangen onder perceel [perceelnummer 2] aan [naam huurder] verhuurt. In deze huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang:
(…) van verhuurder te hebben gehuurd gedeelten van de Geulhemergroeven, zoals die op de bij deze overeenkomst behorende situatietekening met rode kleur nader zijn aangeduid, zulks ten behoeve van de opslag van goederen, (…) .
Artikel 7.
De huurder mag het gehuurde uitsluitend als opslagplaats voor goederen gebruiken, met dien verstande dat op zon- en feestdagen geen enkele activiteiten mogen plaatsvinden.
Artikel 14.
Verhuurder heeft te allen tijde vrije toegang tot de gehuurde ruimten.
[naam huurder] en Catering- & Party Services Maja B.V. (verder: Maja) hebben in de vloeren van het gangenstelsel onder de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] vloerverwarming aangelegd, de vloeren gecementeerd en het gangenstelsel van nutsvoorzieningen voorzien.
2.6
De Stichting heeft in januari 1998 met Maja een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan Maja een gedeelte van de onder perceelnummer [perceelnummer 2] gelegen gangen
- waaronder de Romeinenzaal - van de Stichting huurt voor Fl. 1000,- per maand. Verder staat in de huurovereenkomst, voor zover hier van belang:
Artikel 1. :
(…) Het huurobject zal worden geëxploiteerd als horeca-gelegenheid van waaruit onder andere spijs en dranken zullen worden uitgegeven.
Artikel 4. :
De huurprijs van het huurobject bedraagt bij de aanvang van de huurtijd FL. 1.000,- per maand.
Deze huurprijs zal automatisch - en dus zonder dat daarvoor aanzegging nodig is - jaarlijks per
1 januari en voor het eerst per 1 januari 1999 worden herzien/geïndexeerd (…) .
Artikel 11. :
Indien Maja BV enige bepaling van deze huurovereenkomst niet nakomt of overtreedt, verbeurt zij, na behoorlijke ingebrekestelling of aanmaning bij aangetekende brief of deurwaardersexploit aan de Stichting een onmiddellijk opeisbare boete van Fl. 1.000,- voor iedere dag dat de niet-nakoming of het overtreden voortduurt, onverminderd het recht van de Stichting om vergoeding van de volledige door haar geleden en te lijden schade te vorderen en/of tegelijkertijd zowel de boetes als vervangende en/of aanvullende schadevergoeding te vorderen.
In geval van verzuim van betaling van de huurpenningen op de vervaldag geldt het voornoemde boetebeding niet en zal de Stichting aan Maja BV, naast de wettelijke rente vanaf de vervaldag, in rekening mogen brengen haar buitengerechtelijke incasso-kosten die tenminste 15% van het onbetaalde bedrag zullen belopen, alsmede in het geval van een procedure met betrekking daartoe alle door haar gemaakte proceskosten, ook voor zover een proceskosten-veroordeling volgens de daarbij gebruikelijke tarieven overtreffende. (…)
Artikel 13. :
De Stichting, alsmede een door haar eventueel aan te wijzen deskundige, in casu in het bijzonder de groeve-opzichter, partijen wel bekend, hebben te allen tijde, na behoorlijke voorafgaande aankondiging aan Maja BV en in overleg met haar, het recht het huurobject van binnen te bezichtigen c.q. te inspecteren.
2.7
Bij schriftelijke overeenkomst van 28 augustus 2013 heeft J&R in de plaats van Maja de overeenkomst tussen de Stichting en Maja voortgezet. Hierbij is een huurprijs overeengekomen van € 622,- per maand, jaarlijks te indexeren. De huurprijs bedraagt ten tijde van dit geding € 647,- per maand.
2.8
Bij brief van 6 juli 2016 heeft J&R de huurbetaling opgeschort en vernietigt zij de overeenkomst met een beroep op wilsgebreken. In de brief staat, voor zover van belang:
(…) concludeer ik ten eerste dat U de verhuurde ruimtes niet in erfpacht heeft, noch een andere formele gebruikstitel heeft en U dus ook niet gerechtigd bent deze te verhuren en daarvoor een vergoeding te claimen. Ten tweede concludeer ik, dat J&R Activity bv door horizontale natrekking, sinds de overname in augustus 2013, wettelijk eigenaar is van de genoemde ruimtes, die onlosmakelijk deel uitmaken van de Studentengroeve cq. La Caverne.
Op basis hiervan verklaar ik de huurovereenkomst die d.m.v. de Indeplaatsstellingsovereenkomst van 28 augustus 2013 aan J&R Activity bv is overgedragen, onrechtmatig en zal ik de huurbetalingen opschorten. Voorzoveel nodig en mogelijk roep ik bij deze de nietigheid, c.q. de vernietigbaarheid in van de huurovereenkomst, mede met een beroep op wilsgebreken. Immers is er aan mijn zijde sprake van een onjuiste voorstelling van zaken, danwel onjuiste door U verstrekte informatie.
De scheiding tussen Geulhemmergroeven en Studentengroeve ligt ergens in de verbindingsgang. Het lijkt mij niet meer dan redelijk de stalen deur aan het begin van de verbindingsgang voorlopig als scheiding aan te merken. Aangezien de graafrichting ook achter deze deur vanuit de Studentengroeve loopt, dient de scheidingsdeur zelf bij de Studentengroeve te behoren. De definitieve scheiding zal in overleg bepaald moeten worden. Verder ontzeg ik u iedere toegang tot de gehele Studentengroeve.
Op basis van het bovenstaande behoud ik mij tevens het recht voor, alle tot op heden betaalde huurpenningen terug te vorderen. Deze zijn immers zonder rechtsgrond en derhalve onverschuldigd betaald.
2.9
Bij brief van haar gemachtigde van 30 september 2016 heeft de Stichting J&R gesommeerd om haar toegang tot de door J&R gehuurde gangen te verlenen. In de brief staat, voor zover hier van belang:
Cliënte accepteert niet, dat U haar iedere toegang tot de gehele studentengroeve ontzegt. Zulks is ook in strijd met de oorspronkelijke huurovereenkomst, in welke rechten en plichten U bent getreden, meer in het bijzonder artikel 13. Mijn cliënte wijst U er uitdrukkelijk op, dat – conform artikel 11 van deze overeenkomst – U bij eventuele overtreding een onmiddellijk opeisbare boete verbeurt van omgerekend € 453,78 per dag en voor iedere dag dat deze overtreding voortduurt. U gelieve per kerende brief te bevestigen, dat deze toegang niet wordt ontzegd, bij gebreke waarvan ik instructie krijg om deze boete op te eisen.
2.1
J&R heeft zich op 4 november 2016 bereid verklaard om inspectie van het gehuurde toe te staan. De inspectie door de Stichting heeft op 1 december 2016 plaatsgevonden.
3.Het geschil
In de zaak met zaaknummer 6085705
in conventie
3.1
J&R c.s. vorderen - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- een verklaring voor recht dat primair J&R, subsidiair Rogama en meer subsidiair J&R en Rogama gezamenlijk eigenaar zijn van de gangen gelegen onder perceel [perceelnummer 2] ,
- de Gemeente te veroordelen om alle nodige medewerking te verlenen aan de tenaamstelling van de eigendom van de gangen gelegen onder perceel [perceelnummer 2] door middel van het vestigen van een recht van opstal ten name van primair J&R, subsidiair Rogama en meer subsidiair J&R en Rogama gezamenlijk, op straffe van een nader te bepalen dwangsom,
- een verklaring voor recht dat de Stichting geen erfpachtrecht of enig ander gebruiksrecht heeft ten aanzien van het gangen- en koepelstelsel,
- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen J&R en de Stichting met een beroep op dwaling door J&R rechtmatig is vernietigd,
- de Stichting te veroordelen om aan J&R € 23.571,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente,
- zowel de Gemeente als de Stichting te veroordelen tot betaling van een bedrag ter grootte van 50% van de totale proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.1
J&R c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat J&R, Rogama dan wel J&R c.s. gezamenlijk de eigendom van de gangen onder [perceelnummer 2] hebben ten gevolge van horizontale natrekking van deze gangen met perceel [perceelnummer 1] (toebehorend aan J&R) of perceel [perceelnummer 3] (toebehorend aan Rogama). Voor natrekking is in dezen maatgevend, aldus J&R c.s., dat de gangen onder de percelen [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd en op wiens perceel de hoofdingang ligt die toegang geeft tot dit gangenstelsel. Nu de gangen onder voornoemde percelen in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd en de hoofdingang gelegen is op het aan J&R of Rogama toebehorende perceel, is J&R respectievelijk Rogama eigenaar van alle onder de percelen
[perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] gelegen gangen (alle gangen onder deze percelen worden aangemerkt met de term ‘gangenstelsel’), aldus J&R c.s.
3.2.2
Voorts stellen J&R c.s. dat de Gemeente, nu zij ten tijde van de vestiging van het erfpachtrecht noch van perceel [perceelnummer 1] noch van perceel [perceelnummer 3] eigenaar was en dan ook niet de eigendom had van het gangenstelsel, niet bevoegd was tot het vestigen van het erfpachtrecht. Voorts is niet duidelijk welk gedeelte van perceel [perceelnummer 2] de Stichting in erfpacht heeft gekregen: het perceel is 10.000 m², terwijl het gebruik volgens de erfpachtakte ziet op 6.960 m². Het is aannemelijk dat de Stichting niet de gangen onder perceel [perceelnummer 2] in erfpacht heeft gekregen, maar de verbindingsgang, daar deze aansluit op de door de Stichting in gebruik zijnde Geulhemmerhoeve, aldus J&R c.s. Wanneer het erfpachtrecht niet ziet op deze gangen, was de Stichting evenmin bevoegd tot het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot deze onder de [perceelnummer 2] gelegen gangen, aldus J&R c.s. Verder stelt J&R c.s. zich op het standpunt dat de Stichting in strijd heeft gehandeld met de erfpachtakte, nu zij heeft nagelaten de Gemeente te informeren over de door de Stichting met Maja en later met J&R gesloten overeenkomsten, en is ten gevolge van dit nalaten de erfpachtovereenkomst van rechtswege ontbonden.
3.2.3
Nu het gangenstelsel ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met de Stichting in 2013 reeds in eigendom aan J&R toebehoorde, en de Stichting niet bevoegd was tot het sluiten van de huurovereenkomst, heeft J&R de huurovereenkomst rechtsgeldig, zich daarbij beroepen op dwaling, vernietigd, aldus J&R c.s. Voorts stellen J&R c.s. dat de huurovereenkomst niet zou zijn gesloten bij een juiste voorstelling van zaken en de overeenkomst tot stand is gekomen door een onjuiste mededeling van de Stichting dan wel doordat zowel de Stichting als J&R c.s. dwaalden. De Stichting dient de door J&R betaalde huur van € 23.571,- terug te betalen, aldus J&R c.s.
3.3
De Gemeente refereert zich omtrent de vraag wie eigenaar is van de onder perceel
[perceelnummer 2] gelegen gangen aan het oordeel van de kantonrechter. Tijdens de comparitie heeft de Gemeente gesteld dat de gangen onder perceel [perceelnummer 2] een geheel vormen met de gangen gelegen onder de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 3] . De vordering dat de Gemeente wordt veroordeeld haar medewerking te verlenen aan de tenaamstelling van de eigendom op straffe van een dwangsom, dient - aldus de Gemeente - te worden afgewezen, nu deze te onbepaald is en niet duidelijk is wat er van de Gemeente wordt verlangd. Onduidelijk is waar de medewerking uit dient te bestaan, aldus de Gemeente: het Kadaster kent - anders dan voor de eigendom van de bovengrond en het vestigen van erfpacht- en opstalrechten - geen mogelijkheid horizontale natrekking in te schrijven. Wat betreft de proceskosten stelt de Gemeente zich op het standpunt dat sprake is van een geschil tussen J&R c.s. en de Stichting en zij geen positieve verplichting heeft geschonden die een veroordeling in de proceskosten rechtvaardigt.
3.4.1
De Stichting betwist dat sprake is van horizontale natrekking en aan J&R c.s. de eigendom van de gangen gelegen onder [perceelnummer 2] toekomt. Zowel historisch, constructief, functioneel als optisch vormen de gangen onder [perceelnummer 2] , [perceelnummer 1] en [perceelnummer 3] geen eenheid: het gaat hier om losse delen die naast elkaar liggen. Nu zowel de betonnen vloer met vloerverwarming als de overige bouwkundige aanpassingen door [naam huurder] zijn aangebracht zonder medeweten en instemming van de Stichting, kunnen deze aanpassingen niet worden betrokken in de beoordeling of sprake is van een constructieve of functionele eenheid tussen de gangen onder de verschillende percelen, aldus de Stichting. Evenmin kan worden gesteld dat de gangen zonder elkaar incompleet zijn of dat op het aan J&R toebehorende perceel een hoofdingang is gelegen. Voorts stelt de Stichting dat de verticale natrekking van artikel 5:20 lid 1 BW prevaleert boven horizontale natrekking, dan wel dat de gangen onder [perceelnummer 2] door de verbindingsgang horizontaal wordt nagetrokken door de Geulhemmergroeve.
3.4.2
De Stichting stelt zich op het standpunt dat, nu de gangen onder [perceelnummer 2] in eigendom toebehoren aan de Gemeente, het erfpachtrecht rechtsgeldig is gevestigd en de Stichting bevoegd was tot verhuur van de gangen aan Maja en later aan J&R. Het erfpachtrecht ziet op alle gangen gelegen onder [perceelnummer 2] , aldus de Stichting. Als het erfpachtrecht betrekking had op een gedeelte van deze gangen, had het perceel - alvorens de Gemeente overgegaan was tot vestiging van het erfpachtrecht - gesplitst dienen te worden. Dat het erfpachtrecht volgens de erfpachtakte ziet op 6.960 m² en niet op het gehele perceel van ruim 10.000 m² heeft ermee te maken dat de andere 4.000 m² tot de Geulhemmergroeve werden gerekend en deze groeve ten tijde van de vestiging van het erfpachtrecht reeds door de Stichting werd gebruikt. De verhuur van de gangen aan Maja en later aan J&R heeft plaatsgevonden, nadat de Gemeente hiervan op de hoogte was gesteld: van het in strijd handelen met de erfpachtakte is dan ook geen sprake, aldus de Stichting.
3.4.3
Van dwalingsgronden in de zin van artikel 6:228 BW kan geen sprake zijn, nu de Stichting J&R op een enkele wijze bewust onjuiste informatie heeft verstrekt, aldus de Stichting.
in reconventie
3.5
De Stichting vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat de Gemeente eigenaar is van de gangen onder perceel
[perceelnummer 2] ,
- voor recht te verklaren dat de Stichting erfpachtrechten dan wel andere gebruiksrechten heeft ten aanzien van de gangen gelegen onder perceel [perceelnummer 2] ,
- J&R te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis het kettingslot op de metalen deur gelegen tussen de verbindingsgang en de gangen onder [perceelnummer 2] te verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag,
- J&R en Rogama hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.6
De Stichting legt hieraan ten grondslag al hetgeen zij als verweer in conventie heeft gevoerd.
3.7
J&R c.s. stelt dat Stichting geen partij is bij de rechtsverhouding tussen J&R c.s. en de Gemeente voor zover deze verhouding ziet op de eigendomsvraag ten aanzien van de gangen onder [perceelnummer 2] , en de Stichting kan hier dan ook geen uitspraak over vorderen. Hoewel de Stichting een belang heeft bij het antwoord op de vraag wie eigenaar is van de gangen, betekent dit nog niet dat zij op de stoel van de Gemeente kan gaan zitten en voor en namens haar vorderingen kan indienen en standpunten kan innemen, aldus J&R. De Stichting is dan ook niet-ontvankelijk in haar vorderingen. Ook voor de gevorderde verklaring voor recht dat de Stichting erfpachtrechten dan wel andere gebruiksrechten heeft, geldt dat de Stichting geen partij is, aldus J&R c.s. Voor zover de Stichting wel ontvankelijk is, stellen J&R c.s. dat de vorderingen dienen te worden afgewezen daar het erfpachtrecht niet gevestigd is ten behoeve van het gebruik van de gangen onder [perceelnummer 2] , maar voor het gebruik van de verbindingsgang. Verder stellen J&R c.s. belang te hebben bij het afgesloten houden van de verbindingsgang, daar de verbindingsgang in het verleden door derden is gebruikt om zich de toegang te verschaffen tot de door J&R in gebruik zijnde gangen en er verschillende malen diefstallen zijn gepleegd.
In de zaak met zaaknummer 5628901
3.8
De Stichting vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst tussen de Stichting en J&R te ontbinden,
- J&R te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het van de Stichting gehuurde te ontruimen, het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van de Stichting te stellen, afscheidingsmuren tussen de Romeinenzaal en La Caverne te plaatsen en de aangebrachte vloer, bouwwerken en technische installaties uit de Romeinenzaal te verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag,
- J&R te veroordelen tot betaling van de huurachterstand van juni 2016 tot en met december 2016 van € 4.529,- en (een bedrag gelijk aan) de huurprijs van € 647,- per maand vanaf januari 2017 tot en met het tijdstip van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente,
- J&R te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 679,35 en de boete van primair € 54.453,60 en subsidiair € 15.482,52, te vermeerderen met de wettelijke rente,
- J&R te veroordelen in de werkelijk door de Stichting gemaakte proceskosten conform de huurovereenkomst.
3.9
De Stichting legt hieraan de tekortkoming van J&R in de nakoming van de huurovereenkomst tussen haar en J&R aan ten grondslag. De ernst van de tekortkoming rechtvaardigt, aldus de Stichting, de ontbinding van deze overeenkomst.
3.1
J&R voert verweer en stelt zich op het standpunt dat, nu de Stichting geen eigenaar was van de gangen onder A3850, zij niet bevoegd was tot het sluiten van een huurovereenkomst en J&R - als eigenaar van de gangen - de overeenkomst op grond van dwaling mocht vernietigen.
4.De beoordeling
In de zaak met zaaknummer 6085705
in reconventie en in conventie
4.1
Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden beide zaken gezamenlijk behandeld.
De eigendom van de gangen gelegen onder perceel [perceelnummer 2]
4.2.1
De eigendom van de grond omvat - voor zover de wet niet anders bepaalt - onder meer de bovengrond, de zich daaronder bevindende aardlagen, de met de grond verenigde beplantingen en de gebouwen en werken (verder: bouwwerken) die duurzaam met de grond zijn verenigd (artikel 5:20 lid 1 BW). Artikel 5:20 lid 1 BW gaat dan ook uit van het Romeinsrechtelijke
superficies solo cedit-beginsel, inhoudende dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar is van hetgeen met de grond (duurzaam) is verenigd. Daarbij is de grond als zaak - in de zin van artikel 3:2 BW - te kwalificeren en zijn de bouwwerken die duurzaam met de grond zijn verenigd bestanddeel - in de zin van artikel 3:4 BW - van die zaak. Aan een bestanddeel komt, anders dan aan een zaak, geen eigen goederenrechtelijke identiteit toe. Dit betekent dat een bestanddeel niet - onafhankelijk van de zaak waarmee het (duurzaam) is verenigd - kan worden overgedragen of bezwaard. Verticale natrekking van bouwwerken met de grond is dan ook het uitgangspunt.
superficies solo cedit-beginsel, inhoudende dat de eigenaar van de grond tevens eigenaar is van hetgeen met de grond (duurzaam) is verenigd. Daarbij is de grond als zaak - in de zin van artikel 3:2 BW - te kwalificeren en zijn de bouwwerken die duurzaam met de grond zijn verenigd bestanddeel - in de zin van artikel 3:4 BW - van die zaak. Aan een bestanddeel komt, anders dan aan een zaak, geen eigen goederenrechtelijke identiteit toe. Dit betekent dat een bestanddeel niet - onafhankelijk van de zaak waarmee het (duurzaam) is verenigd - kan worden overgedragen of bezwaard. Verticale natrekking van bouwwerken met de grond is dan ook het uitgangspunt.
4.2.2
Of van een duurzame vereniging van het bouwwerk met de grond sprake is, dient te worden beoordeeld aan de hand van een tweetal door de Hoge Raad in het Portcabin-arrest (ECLI:NL:HR:1997:ZC2478) neergelegde (objectieve) maatstaven. Ten eerste dient te worden gekeken naar de objectieve aard en de concrete inrichting - de toepassing van het gebouw in relatie tot de grond in de concrete situatie - van het gebouw, en ten tweede naar de naar buiten toe kenbare bestemming van de bouwer om het gebouw al dan niet duurzaam met de grond te vereniging.
4.2.3
Op het uitgangspunt dat een bouwwerk dat duurzaam met de grond is verenigd hiermee (verticaal) wordt nagetrokken, maakt de wet verschillende uitzonderingen die tot gevolg hebben dat de verticale natrekking wordt doorbroken. Zo’n uitzondering kan ‘object specifiek’ - zo blijft de eigenaar van een grafsteen (artikel 32 a Wet op de lijkbezorging) of de bevoegd aanlegger van een netwerk (artikel 5:20 lid 2 BW) ondanks de duurzame vereniging van de grafsteen of het netwerk eigenaar - of algemeen van aard zijn. Zo’n doorbreking van algemene aard van de verticale natrekkingsbepaling is opgenomen in het eerste lid, onder e van artikel 5:20 lid 1 BW, waarin staat dat de eigendom van de grond bouwwerken omvat die duurzaam met de grond zijn verenigd
voor zover zij geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak. Is een bouwwerk bestanddeel van eens anders onroerende zaak, dan trekt dit bestanddeel na met die onroerende zaak. De horizontale natrekking prevaleert dan boven de verticale natrekking.
voor zover zij geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak. Is een bouwwerk bestanddeel van eens anders onroerende zaak, dan trekt dit bestanddeel na met die onroerende zaak. De horizontale natrekking prevaleert dan boven de verticale natrekking.
4.2.4
Wat als bestanddeel van een bouwwerk dient te worden aangemerkt, wordt bepaald door het in artikel 3:4 BW opgenomen verkeeropvatting-criterium, dat in het Egbertha-arrest van het Hoge Raad van 26 maart 1936 (NJ 1936, 757) als volgt is geformuleerd:
“Dat bij twijfel, of een voorwerp door verbinding een wezenlijk bestanddeel van een andere roerende zaak is geworden voor alles betekenis moet worden toegekend aan de opvattingen, welke in het maatschappelijk verkeer omtrent die soort van roerende zaken[de kantonrechter merkt op dat onder het toen geldende recht de term roerende zaken gebruikt werd voor zaken die onder het huidige recht worden aangemerkt als onroerend en vice versa]
bestaan, terwijl aan den afwijkende wil van de betrokken personen in een bepaald geval geen betekenis kan worden toegekend, nu het te doen is om de vaststelling van de zakenrechtelijke ten opzichte van een ieder intredende gevolgen van een dergelijke verbinding”.
bestaan, terwijl aan den afwijkende wil van de betrokken personen in een bepaald geval geen betekenis kan worden toegekend, nu het te doen is om de vaststelling van de zakenrechtelijke ten opzichte van een ieder intredende gevolgen van een dergelijke verbinding”.
4.2.5
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de door mergelgravingen ontstane ruimtes in de onderlaag onder de percelen [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] - met uitzondering van de verbindingsgang - en [perceelnummer 3] aan te merken zijn als een voor menselijke beheersing vatbaar stoffelijk object. De vraag die voorligt, is of de gangen onder perceel [perceelnummer 2] worden nagetrokken met de grond waarin zij zijn gelegen (standpunt van de Stichting) of dat zij bestanddeel zijn van een andere roerende zaak (standpunt van J&R c.s).
4.2.6
Vast staat dat de gangen onder de percelen [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] en [perceelnummer 3] lange tijd geleden zijn uitgegraven (2.1). Deze gangen houden (uiteraard) niet op bij de - eeuwen later vastgestelde - perceelgrenzen, maar lopen onder de verschillende percelen door en zijn met elkaar verbonden, waardoor het mogelijk is om ondergronds van het ene naar het andere perceel te lopen. De gangen onder voornoemde percelen vormen tezamen dan ook één gangenstelsel en daarmee één zaak. Wie eigenaar van dit gangenstelsel is, dient te worden beantwoord aan de hand van verkeersopvattingen. Daarbij is het van (doorslaggevend) belang op welk perceel de hoofdingang van het gangenstelsel is gelegen (ECLI:NL:RBMAA:2000:AA5402). Hoewel het gangenstelsel vanaf de openbare weg zowel via [perceelnummer 1] als via [perceelnummer 3] toegankelijk is (2.2), is de eigenaar van perceel [perceelnummer 1] , thans J&R (2.3), gezien de onderlinge afstemming van de gangen onder de percelen [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] tevens eigenaar van de gangen gelegen onder perceel [perceelnummer 2] . De vloeren in deze gangen onder deze percelen zijn voorzien van vloerverwarming, zijn gecementeerd en in de gangen onder beide percelen zijn nutsvoorzieningen aangebracht (2.5). De gangen onder
[perceelnummer 2] worden (horizontaal) nagetrokken met perceel [perceelnummer 1] . Dat de Stichting, zoals zij stelt en wat daar verder ook van zij, geen toestemming heeft gegeven voor het aanbrengen van de vloerverwarming en de nutsvoorzieningen en het cementeren van de vloeren, doet hier niet aan af. De beoordeling of een object bestanddeel is, dient immers aan de hand van objectieve maatstaven te worden beoordeeld.
4.2.7
Het verweer van de Stichting dat het gangenstelsel ook toegankelijk is middels de verbindingsweg (2.2) en daarmee wordt nagetrokken, kan niet slagen. Behalve dat de gangen een eenheid vormen die reeds verschillende eeuwen geleden is gecreëerd en waar de later verwezenlijkte verbindingsgang geen onderdeel van uitmaakt, komt de verbindingsgang niet uit op een (openbare) weg, maar sluit deze aan op andere gangen.
4.2.8
J&R c.s. hebben een verklaring voor recht gevorderd dat J&R dan wel Rogama eigenaar is van de gangen gelegen onder perceel [perceelnummer 2] . Voor de ontvankelijkheid van een vordering tot verklaring voor recht is vereist dat eiser een concreet belang in de zin van artikel 3:303 BW heeft bij die vordering. Daarnaast dient voor toewijzing van een dergelijke vordering te zijn voldaan aan het vereiste van artikel 3:302 BW dat de verklaring slechts wordt gegeven op vordering van een bij de rechtsverhouding onmiddellijk betrokken persoon. Wanneer een verklaring voor recht wordt gevorderd, moet de eiser zijn belang aantonen. De Hoge Raad heeft deze eis aldus uitgewerkt dat er bijzondere omstandigheden moeten zijn gesteld of gebleken die het wenselijk maken dat de aanspraken van eiser door een verklaring voor recht worden veiliggesteld (HR 30 maart 1951, NJ 1952, 29).
4.2.9
J&R c.s. hebben aangevoerd dat het belang van deze verklaring daarin gelegen is, dat zij noch met de Stichting noch met anderen - zoals een eventuele nieuwe eigenaar van perceel [perceelnummer 2] - in discussie hoeft over de eigendom van de gangen onder perceel [perceelnummer 2] en voor eenieder duidelijk is dat deze gangen in eigendom aan hen toebehoren. Hiermee hebben J&R c.s. hun belang aangetoond. De kantonrechter verklaart dan ook voor recht dat het gangenstelsel gelegen onder perceel [perceelnummer 2] - met uitzondering van de verbindingsgang - in eigendom aan J&R toebehoort.
4.2.10
De vordering van J&R c.s. dat de Gemeente haar medewerking eraan verleent de eigendom van de gangen onder perceel [perceelnummer 2] door het inschrijven van een recht van opstal - als ter comparitie door J&R c.s. verduidelijkt - te registreren in het Kadaster dient te worden afgewezen. Het recht van opstal (artikel 5:101 BW) is een beperkt zakelijk recht op grond waarvan de eigenaar een zich op, in of boven zijn onroerende zaak bevindend bouwwerk - separaat van de onroerende zaak - in eigendom overdraagt. Door het vestigen van dit beperkt zakelijk recht wordt het bouwwerk niet langer als bestanddeel aangemerkt, maar als een zaak en komt er op het bouwwerk een eigen eigendomsrecht te rusten dat toekomt aan diegene ten behoeve van wie het opstalrecht is gevestigd, de opstaller. Het vestigen van een opstalrecht is dan ook een vorm van eigendomsverkrijging. Deze situatie waarin registratie in de Openbare registers de vastlegging van het eigendomsrecht (van de opstal) vormt, doet zich hier echter niet voor. Daargelaten of de gangen onder perceel [perceelnummer 2] voldoende individualiseerbaar zijn om van een gebouw of werk te kunnen spreken, is de eigenaar van perceel [perceelnummer 1] (4.2.6) immers reeds eigenaar van deze gangen door (horizontale) natrekking. Het vestigen van een opstalrecht biedt dan ook geen uitkomst.
Het recht van erfpacht of ander gebruiksrecht ten aanzien van het gangenstelsel
4.3.1
Voor de vestiging van een erfpachtrecht wordt vereist een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over de zaak te beschikken (artikelen 3:98, 3:84 en 5:85 BW). Iemand is beschikkingsbevoegdheid wanneer hij gerechtigd is om over de betreffende zaak te beschikken, hetgeen - althans in beginsel - het geval zal zijn als hij de eigendom van de zaak heeft. Levering door iemand die niet over het goed kan beschikken, doet - behoudens derdenbescherming - geen recht ontstaan, daar de reikwijdte van overdracht van bevoegdheden beperkt is tot de bevoegdheden waarover men zelf beschikt.
4.3.2
Nu de gangen onder perceel [perceelnummer 2] worden nagetrokken met perceel [perceelnummer 1] (4.2.6), en dit reeds vóór de vestiging van het erfpachtrecht in 1990 het geval was, behoorden de gangen onder perceel [perceelnummer 2] reeds toen aan de eigenaar van [perceelnummer 1] toe. Nu niet gesteld noch gebleken is dat de Gemeente ten tijde van de vestiging van het erfpachtrecht (2.4) eigenaar was van perceel [perceelnummer 1] dan wel anderszins bevoegd was een erfpachtrecht te vestigen, is het erfpachtrecht gevestigd door een beschikkingsonbevoegde. Dit betekent dat er geen erfpachtrecht is ontstaan. Hoewel de Stichting geen beroep heeft gedaan op de in artikel 3:88 BW opgenomen derdenbescherming, merkt de kantonrechter
- ten overvloede - op dat een beroep op deze bepaling niet tot een ander oordeel zou hebben geleid, nu niet is gebleken dat de onbevoegdheid van de Gemeente voortvloeit uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht.
4.3.3
De door de Stichting gevorderde verklaring voor recht dat aan haar een erfpachtrecht of enig ander gebruiksrecht toekomt, dient te worden afgewezen. Aan de Stichting komt geen erfpachtrecht toe (4.3.2), en zij heeft nagelaten haar stelling dat aan haar enig ander gebruiksrecht toekomt, nader te onderbouwen. De door J&R c.s. gevorderde verklaring voor recht dat aan de Stichting
geenerfpachtrecht of enig ander gebruiksrecht toekomt, wordt eveneens afgewezen. J&R c.s. hebben nagelaten te onderbouwen wat hun concreet - na afwijzing van de vordering van de Stichting resterende - belang is bij de gevorderde verklaring (4.2.8). Het had op de weg van J&R c.s. gelegen aan te tonen dat de Stichting handelt respectievelijk voornemens is te handelen in strijd met de gevorderde verklaring.
geenerfpachtrecht of enig ander gebruiksrecht toekomt, wordt eveneens afgewezen. J&R c.s. hebben nagelaten te onderbouwen wat hun concreet - na afwijzing van de vordering van de Stichting resterende - belang is bij de gevorderde verklaring (4.2.8). Het had op de weg van J&R c.s. gelegen aan te tonen dat de Stichting handelt respectievelijk voornemens is te handelen in strijd met de gevorderde verklaring.
De huurovereenkomst en het beroep op dwaling
4.4.1
Het staat de erfpachter vrij, tenzij anderszins in de erfpachtovereenkomst bepaald, binnen de aan hem op grond van het erfpachtrecht toekomende bevoegdheden een huurovereenkomst te sluiten. De Stichting is bij het sluiten van de huurovereenkomst met Maja die vervolgens is overgenomen door J&R (2.6 en 2.7), ervan uitgegaan dat zij hiertoe bevoegd was op grond van het aan haar toekomende erfpachtrecht. Nu dit erfpachtrecht niet is ontstaan (4.3.2), rijst de vraag in hoeverre dit van invloed is op de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst. Anders dan bij de overdracht van eigendom en het vestigen van beperkt zakelijke rechten - waarbij voor de overdracht van eigendom respectievelijk de vestiging van beperkte rechten vereist is dat de levering geschiedt door iemand die beschikkingsbevoegdheid is (4.3.1) - is voor het (rechtsgeldig) bestaan van een overeenkomst de relatie tussen de contractspartij en het object dat bij de overeenkomst is betrokken - de gangen onder perceel [perceelnummer 2] - niet van belang. Voor de totstandkoming en daarmee het bestaan van de overeenkomst is vereist dat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de wil hebben zich te committeren aan de door hen geuite rechten en plichten. Nu noch gesteld noch gebleken is dat de wil van de Stichting en Maja niet overeenkwamen met het door hen geuite, is er in 1998 een overeenkomst tot stand gekomen tussen haar en Maja (2.6) die in 2013 door J&R is voortgezet.
4.4.2
Onder bijzondere omstandigheden kan een van de bij de overeenkomst betrokken partijen die een onjuiste veronderstelling van zaken had ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een beroep doen op dwaling, indien bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zou zijn gesloten. Van zo’n bijzondere omstandigheid is sprake wanneer beide partijen uitgingen van een onjuiste voorstelling van zaken en de wederpartij moet begrijpen dat bij een juiste voorstelling de overeenkomst door de zich op dwaling beroepende partij niet zou zijn gesloten (artikel 6:228 BW).
4.4.3
Bij dit vonnis komt in rechte vast te staan dat de gangen gelegen onder perceel
[perceelnummer 2] in eigendom worden nagetrokken door perceel [perceelnummer 1] . Dit betekent dat J&R c.s. en de Stichting dan ook nu pas zekerheid krijgen omtrent respectievelijk kennis nemen van de op de gangen rustende rechten. Zowel de Stichting als J&R stellen dat zij bij het sluiten van de huur- en later de indeplaatsstellingsovereenkomst (2.6 en 2.7) in de veronderstelling verkeerden dat de eigendom van de gangen aan de Gemeente toebehoorde. Daarmee zijn zij beiden uitgegaan van dezelfde onjuiste veronderstelling. De gangen behoorden immers reeds ten tijde van het sluiten van beide overeenkomsten - door horizontale natrekking - toe aan de eigenaar van het perceel [perceelnummer 1] , en niet aan de Gemeente. J&R c.s. hebben aangevoerd dat J&R bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet zou hebben gesloten, wat voor de Stichting ook duidelijk moet zijn geweest. Nu dit door de Stichting niet (gemotiveerd) wordt betwist, heeft J&R de overeenkomst met de brief van 6 juli 2016 (2.8) op grond van dwaling mogen vernietigen.
4.4.4
Een geslaagd beroep op dwaling leidt tot vernietigbaarheid van de overeenkomst. De vernietiging werkt in beginsel terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht (artikel 3:53 lid 1 BW) en de over en weer gedane prestaties dienen ongedaan te worden gemaakt. De Hoge Raad staat toe dat de rechter die over de feiten oordeelt het door de dwalende geleden nadeel deels voor rekening van de dwalende laat, omdat sprake is van wederzijdse dwaling (ECLI:NL:HR:2002:AD7321), of omdat onder de omstandigheden waaromtrent is gedwaald een splitsing kan worden aangebracht tussen omstandigheden waaromtrent geldt dat de dwaling voor rekening van de dwalende moet blijven en omstandigheden waarvoor dit niet geldt (ECLI:NL:HR:2006:AY7456). Zowel de Stichting als J&R verkeerden bij het sluiten van de huur- en later bij de indeplaatsstellings-overeenkomst (2.6 en 2.7) in de veronderstelling dat de eigendom van de gangen onder perceel [perceelnummer 2] aan de Gemeente toebehoorde. Dat de eigendom van de gangen mogelijk elders lag dan bij de Gemeente, werd bijna drie jaar ná het sluiten van de indeplaatsstellingsovereenkomst bij brief van 6 juli 2016 door J&R geopperd (2.8), nadat J&R hier door de Kadaster op was gewezen. Tot dat moment hoefde de Stichting niet te twijfelen aan de rechtsgeldigheid van de huur- en later de indeplaatsstellingsovereenkomst, mede ook omdat de Gemeente ten behoeve van de Stichting een erfpachtrecht heeft gevestigd (2.4), op grond waarvan de Stichting ervan uit mocht gaan dat de eigendom van de gangen bij de Gemeente lag. Deze omstandigheden rechtvaardigen dat de dwaling tot het moment van de brief van 6 juli 2016 voor rekening van J&R blijft. De tot aan het moment van de brief betaalde huur komt voor rekening van J&R. Op de Stichting rust dan ook geen verplichting tot terugbetaling. De vordering van J&R c.s. dat de Stichting de van J&R ontvangen huur terugbetaalt, wordt dan ook afgewezen.
4.4.5
De door J&R c.s. gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen J&R en de Stichting rechtmatig met een beroep op dwaling is vernietigd, wijst de kantonrechter af daar J&R c.s. hebben nagelaten te onderbouwen wat hun concrete - na het oordeel dat de overeenkomst is vernietigd resterende - belang is bij de gevorderde verklaring (4.2.8). Het had op de weg van J&R c.s. gelegen aan te tonen dat de Stichting handelt respectievelijk voornemens is te handelen in strijd met de gevorderde verklaring.
Het kettingslot
4.5
Eigendom is het meest omvattende recht dat men ten aanzien van een zaak kan hebben en het staat de eigenaar dan ook vrij om zijn zaak te gebruiken zoals het hem goeddunkt, mits dit gebruik niet in strijd is met de rechten van anderen (artikelen 5:1 en 5:2 BW). Nu aan de Stichting geen erfpachtrecht toekomt of anderszins is gebleken dat zij een recht van gebruik heeft ten aanzien van deze gangen (4.3.3), staat het J&R vrij de Stichting de toegang tot de gangen te ontzeggen door de deur die vanaf de verbindingsgang toegang geeft tot deze gangen (2.2) - al dan niet met een kettingslot - af te sluiten. Het recht van de eigenaar om zijn erf - ongeacht of dit boven of onder de grond is gelegen - af te sluiten, is eveneens in artikel 5:48 BW verwoord. De vordering van de Stichting dat het kettingslot op de metalen deur tussen de verbindingsgang en het gangenstelsel onder perceel [perceelnummer 2] wordt verwijderd, wordt afgewezen.
De proceskosten
4.6
J&R c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incident strekkende tot verwijzing worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Stichting worden begroot op € 579,-.
4.7.1
De essentie van het geding is de vraag wie eigenaar is van het gangenstelsel onder perceel [perceelnummer 2] . Omdat de Gemeente - terwijl zij volgens de Openbare registers eigenaar is van perceel [perceelnummer 2] - weigerde hieromtrent een standpunt in te nemen, restte J&R c.s. niets anders dan de Gemeente te dagvaarden. Wie eigenaar van het gangenstelsel is, is immers een discussie tussen de Gemeente - als eigenaar van perceel [perceelnummer 2] volgens de Openbare registers - en J&R c.s. die stellen eigenaar te zijn op grond van horizontale natrekking. De Gemeente kan dan, wanneer de kantonrechter hier grond voor ziet, worden veroordeeld in de proceskosten. Dat de Gemeente, zoals zij stelt, geen positieve verplichting heeft geschonden, maakt niet dat zij niet is te beschouwen als de in het ongelijk gestelde partij.
4.7.2
Nu elk van de partijen in conventie op enkele punten in het ongelijk is gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren, aldus dat elk de eigen kosten draagt.
4.8
In reconventie is de Stichting in het ongelijk gesteld zodat zij wordt veroordeeld in de proceskosten van J&R c.s., tot op heden begroot op € 800,- (2 punten x € 400,-).
In de zaak met zaaknummer 5628901
4.9
In 4.4.3 is overwogen dat J&R met de brief van 6 juli 2017 de huurovereenkomst op grond van dwaling heeft vernietigd, hetgeen tot gevolg heef dat de overeenkomst met terugwerkende kracht geacht wordt niet te hebben bestaan. Een beroep op ontbinding van de overeenkomst kan, nu de overeenkomst niet (langer) bestaat, dan ook niet slagen.
4.1
De door de Stichting gevorderde huur komt niet voor toewijzing in aanmerking. De omstandigheden rechtvaardigden dat de dwaling tot de brief van 6 juli 2017 (2.8) voor rekening van J&R komt. De reeds door J&R betaalde huur blijft voor rekening van J&R en hoeft niet door de Stichting te worden terugbetaald (4.4.4). Voor betaling van huur ná deze datum ontbreekt - nu de huurovereenkomst is vernietigd - de rechtsgrond.
4.11
Als de in het ongelijk gestelde partij zal de Stichting worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van J&R tot op heden begroot op € 600,-
(1 punt x € 600,-). Gezien de nauwe samenhang met de zaak met zaaknummer 6085705 en de reeds in deze zaak in reconventie toegekende proceskosten, kent de kantonrechter in dezen geen proceskosten toe voor de descente en comparitie
5.De beslissing
De kantonrechter
In de zaak met zaaknummer 6085705
in conventie en in reconventie
5.1
verklaart voor recht dat het gangenstelsel gelegen onder perceel [perceelnummer 2] - met uitzondering van de verbindingsgang - in eigendom aan J&R toebehoort,
5.2
veroordeelt J&R c.s. tot betaling van de proceskosten in het incident aan de zijde van de Stichting, tot op heden begroot op € 579,-,
5.3
veroordeelt de Stichting tot betaling van de proceskosten in reconventie aan de zijde van J&R c.s., tot heden begroot op € 800,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de viertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening,
5.4
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.6
compenseert de proceskosten in conventie,
In de zaak met zaaknummer 5628901
5.7
wijst de vorderingen af,
5.8
veroordeelt de Stichting tot betaling van de proceskosten aan de zijde van J&R, tot op heden begroot op € 600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de viertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening,
5.9
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is uitgesproken door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken.
Type: KH