Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 3275204 \ CV EXPL 14-8135
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 3 september 2014
in de zaak van:
de stichting Stichting ZOwonen,
gevestigd te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
eisende partij in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde mr. H.J. Heynen,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] (gemeente [gemeente gedaagde]), [adres gedaagde],
verblijvende in de Penitentiaire Inrichting Vught,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. P. Boonen.
Partijen worden hierna ook ZOwonen en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de op 27 augustus 2014 gehouden mondelinge behandeling
- de overgelegde pleitnota’s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
ZOwonen verhuurt aan [gedaagde] de woning [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde]. Op 16 en 22 maart 2014 is de door [gedaagde] gehuurde woning beschoten, waarbij ook enkele auto’s, die geparkeerd stonden in de nabijheid van de woning zijn beschadigd. Naar aanleiding van deze beschietingen zijn enkele artikelen in de pers verschenen. In de pers wordt een link gelegd tussen de beschietingen en het feit dat [gedaagde] voorzitter/president is van motorclub [X].
2.2.
Bij besluit van 22 maart 2014 heeft de burgemeester van de gemeente Echt-Susteren met ingang van 22 maart 2012 om 22:00 uur op grond van artikel 174a van de Gemeentewet de woning [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] gesloten voor de maximale duur van 3 maanden of zoveel korter dan nodig is.
2.3.
ZOwonen heeft bij brief van 24 april 2014 op grond van artikel 7:231 van Pro het Burgerlijk Wetboek de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en aangezegd om tegen 8 mei 2014 de woning te ontruimen, bij gebreke waarvan ZOwonen een procedure tot ontruiming zal entameren. [gedaagde] heeft een bezwaarschrift tegen het besluit van de burgemeester ingediend op welk bezwaarschrift thans nog niet is beslist.
2.4.
Bij uitspraak van 22 augustus 2014 heeft de voorzieningenrechter in de bestuursrechtelijke zaak de door [gedaagde] gevraagde voorlopige voorziening in het kader van de onder bestuursdwang opgelegde sluiting van de woning [adres gedaagde] te [woonplaats gedaagde] afgewezen omdat naar het oordeel van de bestuursrechter het spoedeisende belang ontbreekt nu kort gezegd de woning inmiddels niet meer is gesloten op grond van bestuursdwang.
3.Het geschil
3.1.
ZOwonen vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, betaling van de huurachterstand en betaling van een bedrag van € 475,51 per maand vanaf 1 september 2014 tot aan de ontruiming, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en vordert in voorwaardelijke reconventie, na wijziging van de eis, nog voor het geval de zaak zal worden aangehouden, ZOwonen te veroordelen om [gedaagde] toe te laten tot de woning op verbeurte van een dwangsom.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
ZOwonen heeft een vordering ingesteld tot het treffen van een voorziening als bedoeld in artikel 254 Rv Pro. Er dient - kortweg - sprake te zijn van een spoedeisend belang, inhoudende dat van de eiser niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht.
4.2.
De vraag naar een voldoende spoedeisend belang bij de voorziening dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van het belang van ZOwonen bij het verkrijgen van een onmiddellijke voorziening, afgezet tegen het belang van [gedaagde] bij het kunnen afwachten van een uitspraak in een (civiele) bodemzaak, beoordeeld naar de situatie ten tijde van de uitspraak in het onderhavige kort geding (HR 29 november 2002, ECLI:NL:HR:2002: AE4553).
4.3.
Bij deze afweging dient zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder. Terughoudendheid van de kortgedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. Voor die terughoudendheid is in de onderhavige zaak temeer reden nu sprake is van een buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW Pro op grond van een bestuursrechtelijk besluit tot sluiting van de woning, welk besluit thans nog niet onherroepelijk is. Indien in de bestuursrechtelijke procedure het besluit van de burgemeester geen stand houdt dan is de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk hetgeen ertoe kan leiden dat in een (civiele) bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding hoogstwaarschijnlijk ongerechtvaardigd zal worden verklaard waardoor de huurovereenkomst is blijven bestaan (HR 8 juli 2011 ECLI:NL:HR:2011:BQ1684). Hoewel deze zaak een ontbinding uit hoofde van artikel 6:265 BW Pro en niet 7:231, tweede lid BW betrof wordt dit in latere rechtspraak (ECLI:NL:RBBRE:2011:BP2433, ECLI:NL:GHSHE:2014:1645) ook toegepast in de onderhavige situatie.
4.4.
Uit het vorenstaande volgt dat in een situatie als de onderhavige terughoudendheid past gelet op het bij huurder bestaande belang niet met een definitieve beëindiging van zijn gebruik van de woning te worden geconfronteerd waar op het bestuursrechtelijk besluit nog niet onherroepelijk is beslist en deze beslissing van invloed is op de aan de ontruiming ten grondslag liggende ontbinding. Onder deze omstandigheden dient de verhuurder zijn belang bij de spoedeisende voorziening adequaat te stellen en te onderbouwen. Dit heeft ZOwonen onvoldoende gedaan. ZOwonen heeft in deze procedure niet anders dan met enkele niet concreet onderbouwde gemeenplaatsen aangegeven wélk belang zij daarbij heeft. Dit belang plaatst de kantonrechter ook nadrukkelijk in de context van artikel 7:231 lid 2 BW Pro.
Ontbinding is daar in afwijking van de algemene ontbindingsbepalingen mogelijk zonder rechterlijke tussenkomst én zonder dat er sprake behoeft te zijn van een tekortkoming aan de zijde van de huurder. De reden daarin is gelegen in de omstandigheid dat door de sluiting het immers onmogelijk is geworden de huurovereenkomst na te leven omdat de woonruimte niet meer ter beschikking van de huurder kan worden gesteld, welke omstandigheid tevens een spoedeisend belang bij een voorziening als de onderhavige zou kunnen opleveren. Deze omstandigheid doet zich niet langer meer voor, nu immers de sluiting inmiddels is beëindigd. ZOwonen heeft het zelf in de hand of zij toegang geeft tot het gehuurde.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter dient onder deze omstandigheden het belang van [gedaagde] bij het kunnen afwachten van een beslissing in de (civiele) bodemprocedure zwaarder te wegen dan het belang van ZOwonen bij het verkrijgen van een voorlopige voorziening strekkende tot ontruiming. De kantonrechter zal de ontruiming op de primaire grond derhalve afwijzen.
4.6.
Op grond van hetgeen in het voorgaande is overwogen is de ontruimingsvordering ook niet toewijsbaar op de subsidiaire grondslag; de vraag of in dit geval sprake is van een tekortkoming van de zijde van de huurder die ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen, zal beantwoord moeten worden in een bodemprocedure. Dit klemt te meer nu gebleken is dat weliswaar [gedaagde] geen vergoedingen meer heeft voldaan, maar dat aan hem ook geen toegang en dus volwaardig gebruik van het gehuurde is verleend.
Uit het vorenstaande volgt dat de vorderingen in conventie worden afgewezen.
in voorwaardelijke reconventie
4.7.
In voorwaardelijke reconventie is de vordering enkel gehandhaafd voor zover zij zag op de situatie dat de kantonrechter de beslissing zou aanhouden. Deze voorwaarde is niet vervuld zodat er geen sprake is van een reconventionele vordering waarop beslist moet worden.
in conventie
4.8.
In de omstandigheden van dit geval ziet de kantonrechter aanleiding de
proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter in kort geding.
in conventie
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte, en in het openbaar uitgesproken.
type: AP/HMUI
coll: