Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12 / 1542
uitspraak van de meervoudige kamer van 2 december 2013 in de zaak tussen
[naam 1], te Haelen, eiseres
(gemachtigde: mr. J.H.M. Verjans),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leudal, verweerder
(gemachtigde: P.M.J.J. Heldens),
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
Jan Linders BV, te Nieuw-Bergen
Jan Linders BV, te Nieuw-Bergen
(gemachtigde: B. Pluk).
Procesverloop
Bij besluit van 29 mei 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiseres om tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) afgewezen.
Bij besluit van 11 september 2012 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2013.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De derde-partij is niet ter zitting verschenen.
Overwegingen
1.
Op deze zaak is gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht nog het recht van toepassing zoals dat gold tot en met 31 december 2012. Het in beroep bestreden besluit is namelijk bekendgemaakt vóór 1 januari 2013.
2.
Eiseres woont aan [locatie] in Haelen, gemeente Leudal. Eiseres stelt schade te hebben geleden als gevolg van een besluit van verweerder van 20 januari 2009. Met dit besluit werd vrijstelling verleend van het bestemmingsplan “Eerste herziening van het bestemmingsplan Kern Haelen-Nunhem” voor de aanleg van 37 parkeerplaatsen voor de Jan Linders supermarkt aan de Linsenhof 5. De vrijstelling was gebaseerd op het toenmalige artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Eiseres stelt dat haar woning als gevolg van het vrijstellingsbesluit in waarde is gedaald en heeft verweerder verzocht om tegemoetkoming in deze schade.
3.
Verweerder heeft advies gevraagd aan de Van Oosten Groep (hierna: Van Oosten). Van Oosten heeft op 23 april 2012 een rapport uitgebracht. Onderdeel van het rapport is een taxatierapport van makelaar Frissen. Op basis van het rapport van Van Oosten heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat eiseres in een gering nadeligere planologische situatie terecht is gekomen, wat een waardedaling van haar woning van € 6.000,- met zich brengt. Op grond van artikel 6.2 van de Wro dient 2% van de waarde van het onroerend goed, in dit geval € 9.300,-, voor rekening van eiseres te blijven. Dat heeft tot gevolg dat de aanvraag moet worden afgewezen. In bezwaar heeft verweerder, verwijzend naar het advies van de commissie bezwaarschriften, zijn standpunt gehandhaafd.
4.
Eiseres is het hiermee oneens. Zij stelt dat de mogelijkheden voor parkeren onder het oude planologische regime veel beperkter waren dan deskundige Van Oosten heeft aangenomen. Dit betekent dat de planologische vergelijking die Van Oosten heeft gemaakt onjuist is. Volgens eiseres wordt bovendien te weinig gewicht toegekend aan de gebruiksintensiteit van parkeren bij een supermarkt. Verder vindt zij dat onduidelijk is op grond waarvan Van Oosten concludeert dat haar woning slechts € 6.000,- in waarde is gedaald. Eiseres acht een waardedaling van 10% passender. Dit betekent dat haar aanvraag ten onrechte is afgewezen.
5.
De rechtbank overweegt dat niet in geschil is dat sprake is van een planologisch nadeligere situatie door het vrijstellingsbesluit en dat de waarde van de woning van eiseres door dit besluit is verminderd. Partijen verschillen echter van mening over de omvang van die waardevermindering, waarbij vooral een discussiepunt is de parkeermogelijkheden die onder het bestemmingsplan “Eerste herziening van het bestemmingsplan Kern Haelen‑Nunhem” al bestonden. Eiseres vindt dat die mogelijkheden met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid nooit zouden zijn gerealiseerd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat ook het oude planologische regime parkeren toestond en hiermee bij de planologische vergelijking terecht rekening is gehouden.
6.
Voor de beoordeling van een aanvraag om schadevergoeding op grond van artikel 6.1 van de Wro moet worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeligere positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling; zie onder meer de uitspraken met nummers LJN: BQ5872 en LJN: BN1156) niet de feitelijke situatie van belang, maar dat wat op grond van het voordien geldende regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht eigendomsverhoudingen en ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden moet daarvan worden afgeweken (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 30 maart 2005 met nummer LJN: AT2807).
7.
Voordat de vrijstelling werd verleend, gold voor de gronden in kwestie de bestemming “Woondoeleinden 7 (W7)”. Gronden met deze bestemming waren bestemd voor onder andere wonen, parkeervoorzieningen, verhardingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Verweerder heeft hieruit terecht de conclusie getrokken dat ten zuiden van het perceel van eiseres bijvoorbeeld een woning kon worden gebouwd en dat op deze gronden en op de gronden ten zuidoosten van het perceel onder meer verhardingen en parkeervoorzieningen voor omliggende woningen mogelijk waren. Artikel 5 van Pro het bestemmingsplan stond dit zonder meer toe. De rechtbank ziet geen grond voor de stelling van eiseres dat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen gebruik zou zijn gemaakt van de mogelijkheid op het terrein parkeerplaatsen aan te leggen. De strook grond ten zuidoosten van het perceel van eiseres, zo blijkt uit de stukken en hetgeen is besproken ter zitting, was breed genoeg om hier niet alleen een toegangsweg voor een woning te realiseren, maar ook parkeerplaatsen aan te leggen. Dat dit nooit is gebeurd en ook niet erg waarschijnlijk was dat van die mogelijkheid gebruik zou zijn gemaakt, is onvoldoende voor de conclusie dat “met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid” geen gebruik zou zijn gemaakt van de mogelijkheid op het terrein parkeerplaatsen aan te leggen. Dit betekent dat deskundige Van Oosten bij de planologische vergelijking terecht is uitgegaan van de maximale mogelijkheden om onder het bestemmingsplan “Eerste herziening van het bestemmingsplan Kern Haelen‑Nunhem” parkeervoorzieningen en andere bebouwing te realiseren achter de woning van eiseres.
8.
Over de toeneming van de intensiteit van het gebruik (parkeren bij woningen versus parkeren bij een supermarkt) en de uiteindelijke taxatie van de waardevermindering van de woning als gevolg daarvan, overweegt de rechtbank het volgende. Volgens vaste rechtspraak (bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling met nummers LJN: BU4545 en LJN: BU8001) mag het bestuursorgaan bij een besluit op een planschadeverzoek, indien uit het advies van een door hem geraadpleegde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies zonder nadere toelichting niet onbegrijpelijk zijn, van de juistheid van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. De rechtbank constateert dat Van Oosten (en in navolging daarvan verweerder) er rekening mee heeft gehouden dat, hoewel onder zowel het oude als het nieuwe planologisch regime parkeervoorzieningen konden worden gerealiseerd, er in de nieuwe situatie een verhoogde gebruiksintensiteit is, waardoor de mate van overlast zal toenemen. De vraag die eiseres in feite aan de orde stelt, is of bij de schadevaststelling nog verdergaand rekening had moeten worden gehouden met dit aspect. De rechtbank ziet daarvoor geen grond. Van Oosten heeft in zijn advies voldoende inzichtelijk gemaakt hoe hij is gekomen tot de conclusie dat sprake is van een planologisch “enigszins nadeligere situatie”. Daarbij heeft Van Oosten kunnen betrekken dat onder het oude bestemmingsplan de mogelijkheid bestond direct achter het perceel van eiseres een woning te bouwen, wat een permanente en meer structurele aantasting van haar privacy zou hebben betekent. Eiseres ziet dit anders en stelt dat zij liever een woning achter haar perceel zou hebben gehad dan parkeerplaatsen voor een supermarkt. Van Oosten heeft dit aspect niet bij zijn advisering hoeven betrekken, omdat doorslaggevend is hoe - objectief bezien - een redelijk handelend en denkend koper zou handelen en welke aspecten in dat verband voor de waarde van de woning van belang zijn. Van Oosten komt uiteindelijk tot een waardevermindering van € 6.000,-, uitgaande van een waarde van de woning direct voorafgaande aan de planologische verandering van € 465.000,- en een waarde direct na de planologische mutatie van € 459.000,-. Eiseres heeft ook op dit punt geen althans onvoldoende aanknopingspunten aangedragen om te twijfelen aan de juistheid of volledigheid van het advies van Van Oosten. Eiseres heeft weliswaar gesteld dat haar woning met 10% in waarde is gedaald, maar die stelling is niet onderbouwd met stukken, zoals een tegenadvies. De rechtbank gaat evenmin mee in het betoog van eiseres dat Frissen onvoldoende heeft onderbouwd hoe hij tot zijn taxaties is gekomen. Onder verwijzing naar rechtspraak van de Afdeling (bijvoorbeeld de uitspraak van 30 mei 2012, LJN: BW6899, en de uitspraak van 2 november 2011, LJN: BU3114) overweegt de rechtbank dat de inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd. In dit geval blijkt uit de taxatierapporten van Frissen, in combinatie met het rapport van Van Oosten, hoe de taxaties tot stand zijn gekomen en welke aspecten hierbij zijn betrokken. Aan de eis dat de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming is daarom voldaan.
9.
De rechtbank concludeert op grond van het voorgaande dat verweerder op basis van het advies van Van Oosten en de daarbij behorende taxaties van Frissen de waardevermindering van de woning van eiseres heeft mogen vaststellen op € 6.000,-.
10.
Voorts oordeelt de rechtbank over het betoog van eiseres dat zij het onredelijk vindt dat 2% van de waarde van de woning van het schadebedrag wordt afgetrokken, dat de wetgever nu eenmaal deze keuze heeft gemaakt. In artikel 6.2, tweede lid, onder b, van de Wro is neergelegd dat in ieder geval 2% van de waarde van het onroerend goed onmiddellijk voor het ontstaan van de schade voor rekening van de aanvrager blijft. Verweerder heeft hieraan terecht toepassing gegeven.
11.
Tot slot, over het betoog van eiseres dat verweerder onvoldoende op haar bezwaren is ingegaan, overweegt de rechtbank het volgende. Het bestreden besluit is in feite niet meer dan een verwijzing naar het advies van de commissie bezwaarschriften van 30 augustus 2012. Dit advies is beknopt en houdt - kort gezegd - in dat de bezwaren van eiseres niet slagen, omdat niet gebleken is dat het advies van de schadebeoordelingscommissie onzorgvuldig tot stand is gekomen of gebreken bevat en omdat eiseres op haar beurt geen tegenadvies heeft overgelegd. Hiermee is niet op alle bezwaren van eiseres afzonderlijk ingegaan en, gelet op de uitvoerig geformuleerde gronden van het bezwaar, had eiseres wellicht een uitgebreidere bespreking van haar bezwaren mogen verwachten. Toch ziet de rechtbank hierin onvoldoende aanleiding het bestreden besluit te vernietigen. Hoewel kort, is in de kern op de bezwaren van eiseres gereageerd en voorts zijn partijen in beroep in de gelegenheid geweest hun standpunten uitgebreid toe te lichten, zodat eiseres uiteindelijk niet in haar belangen is geschaad.
12.
Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.M. Nollen (voorzitter), en mr. J.N.F. Sleddens en
mr. R.J.G.H. Seerden, leden, in aanwezigheid van M. Bakker, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 december 2013.
mr. R.J.G.H. Seerden, leden, in aanwezigheid van M. Bakker, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 december 2013.
w.g. M. Bakker,
griffier
w.g. mr. C.M. Nollen,
voorzitter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 2 december 2013
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.