Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GRONINGEN
Sector civielrecht
zaaknummer / rolnummer: 122466 / KG ZA 10-426
Vonnis in kort geding van 10 december 2010
in de zaak van
de MAATSCHAP CLUB VAN TIEN,
gevestigd te Wildervank,
eiseres,
advocaat mr. E.D. de Jong,
tegen
1. [A],
wonende te [woonplaats],
2. [B],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde mr. G. Koopal.
Partijen zullen hierna Club van Tien en [A] en [B] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de mondelinge behandeling d.d. 30 november 2010 die is gecombineerd met de mondelinge behandeling van het kort geding van [C] tegen [A] en [B] (zaaknr/rolnr.: 122643 KGZA 10-438); verschenen zijn [D], lid van de Club van Tien, vergezeld van mr. De Jong, namens [C] [E], vergezeld van
mr. G.P. Wempe, [A], vergezeld van mr. Koopal, en [B];
- de pleitnota van mr. De Jong.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben op 26 juni 2004 een overeenkomst met elkaar gesloten, die is neergelegd in een schriftelijk stuk met als aanhef “HUUROVEREENKOMST HAVEN en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW ”.
Ten aanzien van het object, bestemming en vloerbelasting is daarin het volgende opgenomen:
“1.1 Deze overeenkomst heeft betrekking op het gebruiken van het deel van de haven, het watergedeelte, dat eigendom is van verhuurder en het toestemmen in het gebruiken van het aansluitende terrein tussen loods en haven om de aan- en afvoer voor de haven mogelijk te maken.(…)
1.2 Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als haven. Verhuurder geeft, voor zover dit haar aangaat, toestemming aan huurder het aansluitende terrein tussen loods en haven, te gebruiken om de aan- en afvoer voor de haven mogelijk te maken. Opslag danwel stalling danwel parkeren is hier niet toegestaan.”
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar, ingaande op
1 januari 2004 en eindigend op 1 januari 2005. Nadien is de huurovereenkomst steeds
voor de duur van één jaar verlengd. De huurprijs bedraagt € 2.000,00 per jaar.
2.2. Eiseres heeft gedaagden bij aangetekende brief d.d. 7 juli 2010 de
huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2011, zulks met inachtneming van een
opzegtermijn van drie maanden.
2.3. Nadien is er tussen partijen gecorrespondeerd en daarbij heeft [A] laten weten dat hij niet zal overgaan tot ontruiming.
3. Het geschil
3.1. De vordering van eiseres strekt ertoe:
I. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om uiterlijk 31 december 2010 het gehuurde
met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevindt respectievelijk
bevinden, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen in lege en behoorlijke
staat ter vrije beschikking van eiseres te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd
te houden, zulks met machtiging aan eiseres bij gebreke van volledige voldoening
hieraan deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd
houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie
en op kosten van gedaagden;
II. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure met de
bepaling dat gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn
wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen
vonnis zijn betaald.
Eiseres heeft aan de vordering ten grondslag gelegd dat het niet gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, aangezien er geen gebouwde onroerende zaak is verhuurd; er is enkel een stuk water en een stuk oever verhuurd. Dat maakt dat de algemene bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn, dat partijen vrij konden contracteren en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd.
3.2. Gedaagden hebben verweer gevoerd.
[A] heeft aangevoerd dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en dat de huurovereenkomst ex artikel 7:301 BW is voortgezet voor de duur van vijf + vijf jaar.
[B] heeft aangegeven al sinds enige tijd niet meer met [A] werkzaam te zijn en dat hij het gehuurde al zou hebben verlaten, dat hij geen huurder meer zou zijn, zodat eiseres jegens hem geen actie had behoeven te ondernemen.
4. De beoordeling
4.1. Nu [A], ondanks de huuropzegging door eiseres, heeft aangegeven het gehuurde niet te zullen verlaten en ontruimen op uiterlijk 31 december 2010, heeft eiseres reeds uit dien hoofde een spoedeisend belang bij de onderhavige vordering.
4.2. Kernpunt van het onderhavige geschil is of in casu sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en of gedaagden op die grond een gerechtvaardigd beroep kunnen doen op het bepaalde in artikel 7:301 BW.
Het thans van toepassing zijnde artikel 7:290 BW heeft overigens dezelfde inhoud als het voorheen geldende artikel 7A:1624 BW.
4.3. Artikel 7:290 lid 2 BW luidt – voor zover voor dit geschil van belang:
‘Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf(…) of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is,(…)’.
4.4. In de eerste plaats overweegt de voorzieningenrechter dat het feit dat de schriftelijke huurovereenkomst is aangegaan met de aanduiding ‘HUUROVEREENKOMST HAVEN en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW’ niet bepalend is voor de vraag welk huurregime dient te gelden.
Bij het vaststellen van het toepasselijke huurregime dient de voorzieningenrechter de feitelijke situatie, zoals die was bij aanvang van de huurovereenkomst, te beoordelen.
4.5. Onweersproken is dat het gehuurde bestaat uit een deel van de haven, het watergedeelte, dat eigendom is van verhuurder en het toestemmen in het gebruiken van het aansluitende terrein tussen loods en haven om de aan- en afvoer voor de haven mogelijk te maken.
Vaststaat dat bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen eiseres en gedaagden op het door eiseres verhuurde geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak.
Verder kan een onroerende zaak eerst als bebouwd worden aangemerkt, wanneer sprake is van een daadwerkelijke bebouwing die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken (vgl. Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005, 47 in relatie met Hof Arnhem 3 februari 2004, WR 2005, 27). Van een dergelijke daadwerkelijke bebouwing is in dit geval geen sprake.
4.6. Gedaagden hebben onder verwijzing naar jurisprudentie aangevoerd dat een jachthaven als bedrijfsruimte in de hierbedoelde zin wordt beschouwd.
4.7. De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande dat in de desbetreffende jurisprudentie sprake is van voorzieningen, inhoudende verhuurde ruimtes met voor het publiek toegankelijke lokalen. Nu daarvan – zoals vorenoverwogen – geen sprake is, kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter aan de bedoelde jurisprudentie geen overwegende betekenis worden toegekend.
4.8. Het vorenoverwogene brengt – in onderling verband beschouwd – met zich dat in casu naar voorlopig oordeel geen sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW, zodat het beroep van gedaagden op het in deze afdeling beschreven huurregime wordt verworpen.
Dit betekent dat op de huurovereenkomst tussen partijen de algemene bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig door eiseres is opgezegd.
Gelet daarop wordt de gevraagde voorziening toegewezen.
4.9. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en art. 557 Rv overbodig is.
4.10. Voorzover [A] heeft aangevoerd dat hij investeringen heeft gedaan, welke geheel dan wel gedeeltelijk zouden moeten worden (terug)betaald door eiseres, is dit aspect niet van belang voor de gevorderde ontruiming en staat de gevorderde ontruiming niet in de weg.
Voor het overige is de omvang van de gedane investeringen niet – voldoende – met objectieve en verifieerbare bescheiden aannemelijk gemaakt, zodat daarnaar nader onderzoek moet plaatsvinden. Voor een dergelijk onderzoek leent een kort geding zich niet, zodat voor beoordeling daaromtrent in het onderhavige kort geding hoe dan ook geen plaats is. Daarbij laat de voorzieningenrechter in het midden dat een dergelijke eis in reconventie slechts kan worden ingesteld door een advocaat, hetgeen in casu niet is gebeurd.
4.11. Ten aanzien van [B] is de voorzieningenrechter van oordeel dat hij in de verhouding met eiseres nog als huurder is te beschouwen, nu het tegendeel niet nader is onderbouwd. Ook indien de stelling van [B] juist is dat hij het gehuurde heeft verlaten en ontruimd, heeft te gelden dat [B] uit hoofde van de onderhavige huurovereenkomst nog steeds huurder is. In dat licht heeft eiseres recht en belang bij een veroordeling van [B] tot ontruiming van het gehuurde.
Door [A] is overigens niet weersproken dat [B] in zijn verhouding tot [A] niet (meer) als medehuurder is aan te merken.
Gelet daarop acht de voorzieningenrechter het niet redelijk [B], naast [A], te veroordelen in de proceskosten.
4.12. [A] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Club van Tien worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 560,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.463,93
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt gedaagden hoofdelijk om uiterlijk 31 december 2010 het gehuurde
met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevindt respectievelijk
bevinden, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en in lege en behoorlijke
staat ter vrije beschikking van eiseres te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd
te houden,
5.2. veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van Club van Tien tot op heden begroot op EUR 1.463,93,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2010.?