ECLI:NL:RBGEL:2026:2039

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: ARN 24/7204

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 13 maart 2026

in de zaak tussen

[belanghebbende ] , uit [plaats] , belanghebbende

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van Tribuut, de heffingsambtenaar,

[derde-belanghebbende] N.V., de derde-belanghebbende.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 januari 2024.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [locatie] in [plaats] op 1 januari 2022 (waardepeildatum) vastgesteld op € 419.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook een aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente Apeldoorn voor het jaar 2023 opgelegd. Op het biljet staat daarnaast voor deze onroerende zaak ook een aanslag rioolheffing vermeld.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Het beroep is aangevuld met (onder andere) een pinpointbrief. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 22 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben (via een digitale verbinding) deelgenomenieraan: gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [persoon A] en [persoon B] (taxateur).

In deze zaak is sprake van een derde-belanghebbende met een mogelijk tegengesteld belang.

De derde-belanghebbende heeft aangegeven zich in deze procedure te willen voegen. De derde-belanghebbende heeft daarop toegang gekregen tot de zaakstukken en is vervolgens uitgenodigd voor de mondelinge behandeling. De derde-belanghebbende heeft geen stukken ingediend en is niet op zitting verschenen. De derde-belanghebbende procedeert vrijwillig digitaal (via Digitale Toegang) bij de rechtbank. De rechtbank heeft op 7 november 2025 derde-belanghebbende via Digitale Toegang onder vermelding van tijd en plaats uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van de zitting op 22 december 2025. De rechtbank heeft op 7 november 2025 om 11.33 uur een geautomatiseerd notificatiebericht gestuurd aan het opgegeven e-mailadres met daarin de mededeling dat de uitnodiging voor de zitting is geplaatst in het digitale dossier. De derde-belanghebbende heeft de uitnodiging voor de zitting aldus op 7 november 2025 ontvangen, dan wel wordt geacht die dan te hebben ontvangen. De rechtbank is van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze en tijdig is aangeboden.

Feiten

1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een restaurant.

Beoordeling door de rechtbank

2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en of de aanslag rioolheffing terecht en voor een juist bedrag is opgelegd.

3. De rechtbank heeft de beroepsgronden beoordeeld en is van oordeel dat het beroep gegrond is voor zover dat ziet op de WOZ-waarde en het beroep tegen de aanslag rioolheffing ongegrond is voor zover het ziet op de overschrijding van de opbrengstlimiet. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

WOZ-waarde

4. Belanghebbende stelt ter zitting dat de waarde van de onroerende zaak € 299.000 bedraagt.

5. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met diverse stukken. De waarde van de onroerende zaak had volgens de heffingsambtenaar vastgesteld moeten worden op € 551.200. De waarde is onderbouwd middels de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij de huurwaarde is afgeleid uit huurreferenties en de kapitalisatiefactor is berekend middels de zogenaamde bottom-up methode op basis van ingeschatte exploitatielasten en gewenste rendementen waarvoor uitgangspunten zijn gegeven in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiemethode per waardepeildatum 1 januari 2022. Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend via de top-down methode op basis van verkoopreferenties.

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn stukken en de toelichting ter zitting de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Er zijn iWOZ-kaarten overgelegd van objecten die als onderbouwing kunnen dienen, maar uit die stukken blijkt uitsluitend een (vraag)huurprijs of (vraag)koopprijs. In het taxatieverslag niet-woningen uit de bezwaarfase, die tevens in beroep is ingebracht, staan wel huurcijfers, maar ook dat zijn vraaghuren. Het is een feit van algemene bekendheid dat na onderhandeling tussen partijen een aanbod van huur of koop kan resulteren in een lagere of hogere gerealiseerde huur-of verkoopprijs dan de aangeboden vraagprijs. Ook worden geregeld incentives of andere afspraken overeengekomen die van belang zijn voor de analyse van de huurwaarde. Bovendien staat de datum van overeenstemming bij deze referenties nog niet vast en deze is wel van belang voor de herleiding van de (huur)waarden naar de situatie op waardepeildatum. Reeds daarom heeft de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk gemaakt. Dat het, zoals de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift en ook ter zitting heeft aangegeven, lastig is om huurcijfers te verzamelen omdat de eigenaar en gebruikers daarin geen inzage willen geven, maakt dat niet anders. Op grond van artikel 30 van Pro de Wet WOZ jo. artikel 47 en Pro verder van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) zijn eigenaren en gebruikers verplicht deze informatie te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft op grond van de AWR ook de mogelijkheid de medewerking daaraan af te dwingen. Dat hij, zoals hij ter zitting heeft gesteld, deze bevoegdheden niet heeft ingezet, betekent niet dat de heffingsambtenaar geen gebruik had kunnen maken van de beschikbare middelen. In deze zaak heeft dat tot gevolg dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank komt daarom niet meer toe aan de overige op zitting ingebrachte punten gericht tegen de gebruikte huur- en verkoopreferenties. Omdat de huurwaarde niet aannemelijk is gemaakt komt de rechtbank ook niet meer toe aan de berekening van de kapitalisatiefactor middels de bottom-up methode.

7. Nu de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Dat is niet het geval. Gemachtigde heeft voor de in geschil zijnde onroerende zaak een waarde van € 299.000 bepleit. Hij heeft ter onderbouwing geen taxatierapport overgelegd en volstaan met de indiening van een beroepschrift en aanvullende stukken die (nagenoeg) gelijkluidend zijn aan vele andere door gemachtigde namens diverse belanghebbenden ingediende beroepschriften ongeacht de aard van de onroerende zaak (woning, winkel, bedrijfsruimte of hotel). Daarmee heeft gemachtigde de namens belanghebbende bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

8. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door partijen bepleite waarden juist kan worden geacht. Nu de waarde van de onroerende zaak niet duidelijk is geworden, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 400.000.

Aanslag rioolheffing

9. Voor zover belanghebbende nog heeft willen betogen dat ter zake van de aanslag(en) de opbrengstlimiet is overschreden, dan is deze beroepsgrond ongegrond.

10. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in het bezwaarschrift bezwaar maakt tegen de aanslag “
WOZ/OZB 2024 én uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook”. In dit geval is er een verband tussen de rioolheffing en de WOZ-waarde, omdat de hoogte van de rioolheffing blijkens de Verordening op de heffing en de invordering van de rioolheffing 2023 van de gemeente Apeldoorn is gekoppeld aan de WOZ-waarde.^[1]In zoverre ziet het bezwaar en het beroep ook op de aanslag rioolheffing. De rechtbank acht het beroep tegen de aanslag daarom ontvankelijk. Dat belanghebbende in de loop van de beroepsprocedure in algemene zin verwijst naar jurisprudentie over het verschaffen van inzicht
in de ramingen van baten en lasten terzake de riool- en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten (én alle andere lokale belastingen én plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook, óók de BIZ dus), maakt evenwel nog niet dat zij ten aanzien van de in deze zaak opgelegde aanslag rioolheffing de overschrijding van de opbrengstlimiet heeft gesteld. De gemachtigde heeft volstaan met een zeer algemene betwisting (die hij in verschillende zaken aanvoert) dat overhead, uren en btw, lasten ter zake zijn. Ten eerste is een betwisting niet hetzelfde als een stelling en een motivering hiervan ontbreekt volledig. De bedoelde opmerkingen hebben een te algemene strekking. Daarmee heeft belanghebbende niet aan zijn stelplicht voldaan en niet voldoende gemotiveerd deze kostenposten in twijfel getrokken. Er is in alle zaken die op dezelfde zitting zijn behandeld (32 zaken) verwezen naar de jurisprudentie over de opbrengstlimiet, ook in zaken waarin geen aanslagen zijn opgelegd. De enkele verwijzing naar jurisprudentie is onvoldoende concreet. Van een professioneel gemachtigde mag verwacht worden dat als hij de tariefstelling wegens overschrijding van de kostendekkendheid betwist, een op feiten gebaseerde stelling in te nemen over de overschrijding van de opbrengstlimiet. Dat heeft hij niet gedaan. Het beroep is in zoverre ongegrond.

11. Omdat er ook in de bezwaarfase geen andere argumenten zijn gericht tegen de aanslagen, kon de heffingsambtenaar (zoals dat ook bij de onroerendezaakbelastingen gebruikelijk is) volstaan met een algemene ongegrondverklaring en heeft de uitspraak op bezwaar naar het oordeel van de rechtbank ook betrekking op de aanslag rioolheffing.

Vergoeding van immateriële schade

12. Belanghebbende heeft een verzoek om vergoeding van immateriële schade gedaan wegens overschrijding van de redelijke termijn. Op grond van een beleidsregel van de Minister van Justitie en Veiligheid is het niet nodig de Staat om een reactie te vragen op het verzoek om schadevergoeding.^[2]De rechtbank gaat bij de beoordeling van het verzoek uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in zijn arresten van 19 februari 2016^[3]en 14 juni 2024.^[4]Belastinggeschillen moeten binnen een redelijke termijn worden berecht. Een redelijke termijn is in beginsel een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsprocedure samen. De rechtbank ziet geen aanleiding daar in dit geval van af te wijken.

13. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift op 16 maart 2023 ontvangen. De periode tussen de datum van indiening van het bezwaarschrift en de datum van deze uitspraak is afgerond drie jaar. Dit betekent dat de redelijke termijn met een jaar is overschreden. De aanslagen bedragen in totaal € 1.637,58. Belanghebbende heeft een waardevermindering bepleit van 29%. Gelet hierop is het belang minder dan € 1.000. Dat betekent dat er geen recht is op vergoeding van immateriële schade. Daarom wijst de rechtbank dit verzoek af.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep voor zover dat ziet op de WOZ-waarde is gegrond. Het beroep is ongegrond voor zover dat ziet op de overschrijding van de opbrengstlimiet. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.

15. Omdat het beroep gegrond is, heeft belanghebbende recht op een proceskostenvergoeding. Voor de hoogte daarvan is van belang of de inrichting van de werkzaamheden door de gemachtigde moet worden aangemerkt als no cure, no pay. Hierbij vormen de arresten van de Hoge Raad van 17 januari 2025 en 25 april 2025 die hier betrekking op hebben het uitgangspunt.^[5]

16. Voor de beoordeling van de werkzaamheden van de gemachtigde verwijst de rechtbank naar haar uitspraak van 31 juli 2025.^[6]In deze zaak heeft de gemachtigde geen andere argumenten aangevoerd. De rechtbank komt in deze zaak tot hetzelfde oordeel, namelijk dat geen sprake is van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 30a van de Wet WOZ.

17. Gelet op het voorgaande wordt de berekening als volgt: 1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 666 en een wegingsfactor van 1 (een gemiddelde zaak) x 0,125 (op grond van artikel 30a Wet waardering onroerende zaken), 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 934, met een wegingsfactor van 1 (een gemiddelde zaak) x 0,25 = € 633,50. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep voor zover dat ziet op de WOZ-waarde gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar in zoverre;
stelt de waarde van [locatie] in [plaats] per 1 januari 2022 vast op € 400.000;
vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag rioolheffing dienovereenkomstig;
verklaart het beroep voor zover dat ziet op de overschrijding van de opbrengstlimiet van de rioolheffing ongegrond;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar;
wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 633,50;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 51 zal vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, rechter, in aanwezigheid van H. van Huigenbos, griffier.

Deze uitspraak is uitgesproken op 13 maart 2026, vervolgens geplaatst in het digitale dossier en verzonden aan partijen op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.

griffier

rechter

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep gegrond tegen WOZ-waarde restaurant, beroep rioolheffing ongegrond