Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/433375 / HA ZA 24-150 (hoofdzaak)
Zaaknummer: C/05/440072 / HA ZA 24- 431 (vrijwaring)
Vonnis van 30 juli 2025
in de hoofdzaak (rolnummer 24-150) van
DE VERENIGING VAN EIGENAARS [adressen],
te Arnhem,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. E.J. Eijsberg,
tegen
BLAAK & PARTNERS B.V.,
te Nijmegen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Blaak,
advocaat: mr. P.M. Leerink.
en in de vrijwaringszaak (rolnummer 24-431) van
BLAAK & PARTNERS B.V.,
te Nijmegen,
eisende partij,
hierna te noemen: Blaak,
advocaat: mr. P.M. Leerink.
tegen
NATIONALE NEDERLANDEN SCHADEVERZEKERING MAATSCHAPPIJ N.V.,
te Den Haag,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Nationale Nederlanden,
advocaat: mr. E.A.L. van Emden.
1.De procedures
1.1.
Het verloop van de procedure in de hoofdzaak en in de vrijwaring blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 januari 2025
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 mei 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VvE bestaat uit de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ), eigenaar van het appartement op de begane grond ( [adres 1] ) en de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ) eigenaar van het appartement op de bovenste woonlagen ( [adres 2] ).
2.2.
De VvE heeft per 8 januari 2014 een opstalverzekering afgesloten bij Nationale Nederlanden (voorheen Reaal Schadeverzekeringen) voor een verzekerde som van
€ 450.000,00. Ten aanzien van de uitkering van de schadevergoeding staat in de polisvoorwaarden Gebouwverzekering (versie 1 november 2021):
“
1.7.2Schadevergoeding in geld: betaling in twee termijnen
1.7.2Schadevergoeding in geld: betaling in twee termijnen
Als we niet (of alleen gedeeltelijk) kiezen voor een vergoeding in natura, dan vergoeden we de schade (of het resterende deel daarvan) als volgt:
• wij stellen de omvang van de schade vast op basis van herstel of herbouwwaarde. Vervolgens ontvangt u een voorschot van maximaal 50% van de vastgestelde schadevergoeding; en
• u laat het gebouw voor eigen rekening (of voor rekening van een van de andere verzekerden) binnen drie jaar na de schadedatum op dezelfde plaats herstellen of herbouwen. Als dit aantoonbaar gebeurd is, ontvangt u (of de betreffende verzekerde) het eventuele restant van de schadevergoeding. De totale schadevergoeding bedraagt nooit meer dan het werkelijke bedrag dat aan het herstel of de herbouw is besteed. Alleen als er daarna nog sprake is van waardevermindering van uw gebouw, ontvangt u een hoger bedrag.”
2.3.
Sinds 2017 is Blaak de assurantietussenpersoon van de VvE.
2.4.
In een brief van 25 april 2017 van (destijds nog) Reaal aan Blaak staat, voor zover hier van belang:
“We vinden het belangrijk dat het pand van de VvE goed verzekerd is bij brand of andere calamiteiten. Nu merken we na een schademelding geregeld dat het verzekerde bedrag van een gebouw niet (meer) aansluit bij de actuele herbouwwaarde. Voor ons een goede reden om de verzekerde bedragen tegen het licht te houden.
Volgens de taxatie is de VvE onderverzekerd.
Om na te gaan of het verzekerde bedrag van het pand van VVE [adressen] overeenstemt met de actuele herbouwwaarde, hebben wij het gebouw op afstand laten taxeren door Huygenhoek Taxaties. (…)
(…)
Getaxeerde waarde: € 525.000 inclusief btw en inclusief fundamenten
Huidig verzekerde bedrag: € 513.700 inclusief btw en inclusief fundamenten
Uit de taxatie blijkt dat de getaxeerde waarde hoger is dan het verzekerde bedrag.
Daarmee is de VvE onderverzekerd. Dat heeft vervelende gevolgen als er schade ontstaat. Daarom vragen wij u de uitkomst van de taxatie te bespreken met de VvE.
Voordelen van verhoging tot de getaxeerde waarde
Besluit de VvE om het verzekerde bedrag te verhogen tot de getaxeerde waarde? Dan geven wij zes jaar lang garantie tegen onderverzekering. (…)”
2.5.
Blaak heeft Reaal op 8 mei 2017 bericht dat de VvE akkoord gaat met de voorgestelde verhoging van de verzekerde som voor de opstal naar € 525.000,00.
2.6.
Vanaf 13 juni 2017 heeft op de jaarlijks verstrekte polisbladen onder meer het volgende gestaan:
“
G991 Gebruik van het gebouw
G991 Gebruik van het gebouw
Woonhuizen: (permanente bewoning, geen kamerverhuur)
(…)
G994 Vrije tekst clausule 2381
De waarde van de in de polis genoemde appartementen, inclusief de gemeenschappelijke ruimtes en alle onroerende aan- en toebehoren, is vastgesteld door Huygenhoek Taxaties.
Deze waardevaststelling (inclusief B.T.W.) is verricht per 5 januari 2017.
Tenzij na deze waardevaststelling de waarde van het gebouw door aan- of verbouw is toegenomen, is het gebouw verzekerd voor de volle waarde. Bij schade zal de maatschappij geen beroep doen op onderverzekering.
De garantie tegen onderverzekering is vanaf deze datum gedurende 3 jaar van kracht.
Voor zover de verzekering van deze appartementen voorzien is van een indexclausule is de garantie tegen onderverzekering gedurende 6 jaar geldig.
Indien na verloop van de hierboven genoemde termijnen van 3 of 6 jaar geen nieuwe waardevaststelling is uitgebracht, is de garantie tegen onderverzekering vervallen en wordt de verzekerde som beschouwd als opgave van verzekeringnemer (open polis).
(…)”
2.7.
[naam 1] heeft vanaf 12 februari 2021 een bij zijn appartementsrecht behorend bijgebouw aan [naam 3] verhuurd. [naam 1] heeft op 10 februari 2022 in kort geding de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Na een afwijzend vonnis heeft [naam 1] op
21 april 2022 hoger beroep ingesteld. Gedurende de procedure bij het hof heeft [naam 3] bij de rechtbank in kort geding gevorderd dat [naam 1] de watertoevoer naar het gehuurde moet herstellen. In reconventie heeft [naam 1] de ontruiming van het gehuurde gevorderd vanwege (drugs)overlast. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 8 december 2022 [naam 3] veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te verlaten. Dit vonnis is betekend waarbij de ontruiming is aangezegd tegen 19 januari 2023. Deze ontruiming is daarna twee maal verplaatst vanwege onder andere een door [naam 3] aangespannen kort geding, de laatste keer naar 2 februari 2023.
2.8.
De omgevingsdienst regio Arnhem (ODRA) heeft in oktober 2022 onderzoek gedaan naar het gebruik van het bijgebouw als woning. In een brief van 31 oktober 2022 heeft zij [naam 1] bericht dat zij voornemens is een nieuwe last onder bestuursdwang op te leggen omdat het gebruik van het bijgebouw als woning in strijd is met het bestemmingsplan. Daarnaast heeft zij aangekondigd voornemens te zijn om maatregelen te treffen tot beëindiging van het gebruik van het bijgebouw. Zij heeft overtredingen geconstateerd van het Bouwbesluit met betrekking tot (brand)veiligheid, elektriciteitsvoorziening, de hygiënische staat van het bijgebouw en de minimale (veiligheids)eisen waaraan het bijgebouw moet voldoen. Volgens de ODRA is er een gevaarlijke situatie ontstaan die zo spoedig mogelijk moet worden weggenomen.
2.9.
Op 31 januari 2023 is de opstal door brandstichting volledig verwoest. De brand is aangestoken in het bijgebouw. De dader, een bekende van de huurster [naam 3] , is daarvoor bij vonnis van de rechtbank Midden-Nederland op 18 maart 2024 strafrechtelijk veroordeeld. Bij de brand zijn twee personen, waaronder [naam 3] , overleden.
2.10.
Ten tijde van de brand was de verzekerde som van de opstal € 658.171,00.
2.11.
Blaak heeft namens de VvE de schade bij Nationale Nederlanden gemeld. Nationale Nederlanden heeft vervolgens het bedrijf EMN ingeschakeld om de opstalschade vast te stellen. Daarnaast heeft zij CED Forensic ingeschakeld om de oorzaak en omstandigheden van de brand nader te onderzoeken.
2.12.
In het rapport van 2 mei 2023 van het toedrachtsonderzoek van CED Forensic staat, voor zover hier van belang:
“
Conclusie
Conclusie
Uit berichten in de media en informatie van de politie blijkt er sprake te zijn geweest van brandstichting. Uit technisch onderzoek is dit echter niet meer vast te stellen.
Uit informatie van ODRA blijkt dat het door [naam 3] gebruikte deel van [adres 1] in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt als woning. Het gebruik van dit bijgebouw als woning was niet toegestaan en was ook niet te legaliseren.
In het huurcontract van huurster [naam 3] wordt gesproken over “Verhuur van kamers in de woning”. In clausule G991 van de polis staat als gebruik van de woning: “Woonhuizen (permanente bewoning, geen kamerverhuur)”. Feitelijk was het door [naam 3] gebruikte deel van het pand een afzonderlijke woning, met eigen ingang, keuken en badkamer.
In artikel 3.11 van de polisvoorwaarden staat vermeld dat schade veroorzaakt door of verband houdt met verboden activiteiten niet gedekt is. Vast staat dat het “bijgebouw” dat door [naam 3] werd gehuurd in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt als zelfstandige woning.”
2.13.
Bij e-mailbericht van 25 mei 2023 heeft de advocaat van de VvE Blaak aansprakelijk gesteld voor de schade van de VvE als gevolg van onderverzekering.
2.14.
In een e-mailbericht van 2 juni 2023 heeft Nationale Nederlanden aan Blaak het volgende bericht:
“
Dekking
Dekking
Enige tijd geleden zijn door mij de onderzoeksrapporten van CED Forensic ontvangen. Hieruit blijkt o.a. dat appartementseigenaar [naam 1] een deel van zijn woning verhuurde zonder hiervoor toestemming te hebben van de gemeente Arnhem.
Mogelijk kunnen hierdoor de letters a en b van clausule G001 een rol gaan spelen. Hierover informeer ik u op een later moment.
Op dit moment kan ik u wel bevestigen dat NN bereid is om dekking te verlenen voor deze brandschade.
Zoals gezegd is er hierbij echter wel sprake van onderverzekering.
(…)”
2.15.
In de akte van schadetaxatie van 28 februari 2024 is de schade tussen EMN (namens Nationale Nederlanden) en De Raad Expertise (namens de VvE) als volgt vastgesteld:
Opstalschade op basis van herbouwwaarde:
waarde voor waarde na schade
waarde voor waarde na schade
Opstal € 1.597.883,00 € 27.500,00 € 1.570.383,00
Opruimingskosten € 141.939,89
Bereddingskosten € 24.035,64
Aanvullende kosten op last eisen overheid € 130.400,44
Huurdervering, twaalf maanden, twee woningen € 31.200,00
Herstel tuinaanleg € 1.500,00
Totale schade op basis van herbouwkosten, zover van toepassing, inclusief btw€ 1.899.458,97
Schade op basis van verminderde verkoopwaarde p.m.
Van de opruimingskosten is het bedrag van € 130.993,93 inclusief btw gecedeerd aan [bedrijf 1] De herstel-, opruimings- en overige kosten zijn grotendeels gecedeerd aan [bedrijf 2] .”
2.16.
In een e-mailbericht van 25 maart 2024 heeft Nationale Nederlanden het volgende aan Blaak bericht:
“Zoals hierin aangegeven is er sprake van een aanzienlijke onderverzekering waardoor verzekerde slechts 41 % van zijn schade vergoed zal kunnen krijgen.
betaling aan V.v.E.
Naar aanleiding hiervan heb ik een bedrag van 291.860,06 op het IBAN van de V.v.E. [adressen] overgemaakt.
Volgens de polisvoorwaarden ontvangt verzekerde eerst 50 % van de herstelkosten.
Berekening:
Onderdeel berekening/omschrijving bedrag
Herstelkosten o.v. x € 1.570.383,00 x 50 % € 323.421,85
Opruimingskosten o.v. x ( 141.939,89 - € 130.993,93) € 4.508,66
Bereddingskosten geen onderverzekering toegepast € 24.035,64
Kosten Overheid o.v. x € 130.400,44 € 53.712,00
Huurderving o.v. x € 31.200,00 € 12.851,34
Tuinaanleg o.v. x € 1.500,00 € 617,85
Subtotaal € 419.147,34
Af: voorschot 5 juli 2023 € 25.000,00
Af: voorschot 14 november 2023 € 25.000,00
Af: [bedrijf 1] Verrekening € 77.037,28
Af: eigen risico € 250,00
Betaling nu € 291.860,06
Betaling aan [bedrijf 1]
Vóórdat het eindrapport van EMN was ontvangen had ik al (voor het onderdeel opruimingskosten) een bedrag van € 130.993,93 aan de [bedrijf 1] betaald n.a.v. ingezonden facturen en A.v.C. Hierop heb ik met terugwerkende kracht ook de onderverzekering toegepast, waarna ik het ‘teveel’ betaalde heb verrekend met de betaling aan verzekerde.
Herstel van de schade
Zijn de herstelwerkzaamheden volgens het vastgestelde bedrag uitgevoerd?
Dan ontvangen wij na het herstel graag de nota’s hiervan via
[mailadres].
[mailadres].
Na ontvangst van de herstelnota’s vergoeden wij op basis van de werkelijk bestede kosten het nog verschuldigde bedrag.”
3.Het geschil in de hoofdzaak
3.1.
De VvE vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Blaak veroordeelt om aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.120.680,79, vermeerderd met de wettelijke rente,
II. Blaak veroordeelt om aan de VvE te betalen een bedrag van € 6.675,00 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente,
III. Blaak veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
De VvE legt aan haar vordering, kort samengevat, ten grondslag dat Blaak de op haar als assurantietussenpersoon rustende zorgplicht heeft geschonden door niet te waken voor onderverzekering. Blaak moet daarom de schade die de VvE daardoor lijdt vergoeden. Deze schade is het verschil tussen de getaxeerde schade van € 1.899.458,97 en het bedrag van € 778.778,18 dat door de verzekeraar zal worden vergoed. De schade komt daarmee uit op een bedrag van € 1.120.680,79. Daarnaast moet Blaak haar ook de buitengerechtelijke kosten vergoeden, aldus de VvE.
3.3.
Blaak voert aan dat causaal verband tussen haar fout en de gestelde schade ontbreekt, zodat daarom de vordering moet worden afgewezen. Volgens Blaak zou Nationale Nederlanden vanwege de illegale verhuur en de daarbij behorende risicoverzwaring niet bereid zijn geweest om een nieuwe garantie tegen onderverzekering (hierna: GTO) aan te bieden of de verzekerde som fors te verhogen, zodat in de situatie, de fout weggedacht, er nog steeds sprake zou zijn geweest van onderverzekering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.Het geschil in de vrijwaring
4.1.
Blaak vordert dat de rechtbank Nationale Nederlanden veroordeelt om datgene aan haar te betalen waartoe zij (Blaak) wordt veroordeeld in de hoofdzaak, met veroordeling van Nationale Nederlanden in de proceskosten van de vrijwaring.
4.2.
Blaak legt, kort samengevat, aan haar vordering ten grondslag dat Nationale Nederlanden haar zorgplicht jegens de VvE en haar informatie- en waarschuwingsplicht jegens Blaak heeft geschonden door niet zelf acties te ondernemen om te komen tot een hertaxatie en verlenging van de GTO of daarover adequate en voldoende indringende voorlichting te geven. Dit betekent volgens Blaak dat Nationale Nederlanden in de onderlinge verhouding de schade geheel of in ieder geval voor het grootste deel moet dragen. Tot slot zijn er volgens Blaak nog andere omstandigheden die ervoor zorgen dat de schade voor rekening van Nationale Nederlanden moet komen.
4.3.
Nationale Nederlanden betwist dat zij een zorgplicht dan wel een waarschuwingsplicht heeft geschonden. Subsidiair voert zij aan dat Blaak in de onderlinge verhouding volledig draagplichtig is en dat er sprake is van eigen schuld aan de zijde van de VvE of alleen van [naam 1] . Meest subsidiair voert zij aan dat causaal verband ontbreekt, omdat zij, in de hypothetische situatie dat er wel contact zou zijn geweest over het verstrijken van de GTO, vanwege de omstandigheden rondom de opstal geen nieuwe GTO had afgegeven en zelfs de verzekering had beëindigd.
5.De beoordeling in de hoofdzaak
5.1.
Vast staat dat sprake is van een forse onderverzekering en dat de GTO kort voor de brand, namelijk op 5 januari 2023, is verlopen zodat VvE geen beroep meer heeft kunnen doen op deze garantie tegen onderverzekering.
De beroepsfout van Blaak
5.2.
Tussen partijen is sprake van een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW Pro. Bij de uitvoering van de opdracht moet Blaak handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend assurantietussenpersoon zou handelen (artikel 7:401 BW Pro). Als uitgangspunt geldt dat onder de zorgplicht van de assurantietussenpersoon ook valt dat deze moet waken voor onderverzekering van verzekerde. [1] Hij moet de verzekerde tijdig opmerkzaam maken op de gevolgen die de hem bekend geworden feiten voor de verzekeringsdekking kunnen hebben. In de jurisprudentie is uitgemaakt dat dit een actief handelen moet zijn.
5.3.
In dit geval betekent het dat Blaak er bedacht op had moeten zijn dat de GTO op
5 januari 2023 zou aflopen, zodat zij ruim daarvoor had moeten onderzoeken of mogelijke onderverzekering aan de orde zou zijn en, zo ja, stappen had moeten zetten om te komen tot een verlenging van de GTO dan wel een verhoging van de verzekerde som. Vast staat dat Blaak dit niet heeft gedaan, terwijl niet in geschil is dat halverwege 2022 voor een professional wel duidelijk had kunnen zijn dat de herbouwwaarde voor deze opstal de verzekerde som zou overstijgen. Daarmee heeft Blaak niet gehandeld zoals een redelijk handelend en redelijk bekwaam assurantietussenpersoon zou hebben gehandeld in deze concrete omstandigheden. Dit betekent dat Blaak aansprakelijk is voor de schade van de VvE die het gevolg is van deze beroepsfout.
Schade
5.4.
Volgens de VvE bestaat haar schade uit het verschil tussen de in de akte van schadetaxatie vastgestelde schade van € 1.899.458,97 en het bedrag dat Nationale Nederlanden met inachtneming van de onderverzekering uiteindelijk zal gaan vergoeden.
5.5.
Blaak heeft geen verweer gevoerd tegen de hoogte van de gestelde schade, maar voert aan dat er geen schadebedrag kan worden toegewezen, omdat er nog niet is gestart met herbouw. Dit betekent dat Nationale Nederlanden volgens de toepasselijke polisvoorwaarden nog geen uitkeringsverplichting heeft, aldus Blaak.
5.6.
De rechtbank stelt vast dat Nationale Nederlanden op basis van artikel 1.7.2. van de toepasselijke voorwaarden (zie 2.2) eerst een voorschot heeft betaald. Zij heeft dit voorschot (zie 2.16) op basis van de onderverzekering berekend op een bedrag van € 419.147,34, waarop zij een tweetal voorschotbetalingen van in totaal € 50.000,00, een eigen risico van
€ 250,00 en een verrekening vanwege de onderverzekering van aan [bedrijf 1] betaalde opruimingskosten van € 77.037,28 in mindering heeft gebracht. Ten aanzien van de opruimingskosten is verder nog van belang dat Nationale Nederlanden aan de [bedrijf 1] een bedrag van € 130.993,93 heeft betaald aan opruimingskosten. Indien er geen onderverzekering zou zijn geweest, dan had Nationale Nederlanden op basis van de akte van schadevaststelling een bedrag van € 884.107,52 (50 % van € 1.899.458,97 - € 130.993,93 aan opruimingskosten die rechtstreeks zijn betaald aan het betrokken bedrijf [bedrijf 1] - € 250,00 aan eigen risico) aan de VvE betaald. Nu heeft Nationale Nederlanden, inclusief de voorschotbedragen van in totaal € 50.000,00, een bedrag van € 341.860,06 rechtstreeks aan de VvE betaald. Dit betekent dat onweersproken vast is komen te staan dat, met toepassing van de polisvoorwaarden, de VvE in ieder geval tot op heden € 542.247,46 aan schade heeft geleden. Indien de VvE kan aantonen dat zij is overgegaan tot herbouw en dat de kosten daarvan het reeds betaalde bedrag overstijgen, is haar schade nog hoger, omdat zij in dat geval recht heeft op de resterende 50 % (zie 2.2).
Causaal verband tussen de beroepsfout en de schade
5.7.
Om te komen tot een antwoord op de vraag of de fout van Blaak tot schade heeft geleid, moet de rechtbank twee situaties met elkaar vergelijken: 1) de feitelijke situatie met beroepsfout en 2) de hypothetische situatie zonder beroepsfout. In de laatste situatie gaat het om de vaststelling van wat er zou zijn gebeurd als Blaak de VvE had gewezen op het verlopen van de termijn van de GTO en de mogelijke onderverzekering.
De werkelijke situatie
5.8.
Niet in geschil is dat Nationale Nederlanden de uitkering vanwege onderverzekering heeft vastgesteld op 41 % van het vastgestelde bedrag van € 1.899.458,97, waarbij Nationale Nederlanden op de bereddingskosten van € 24.035,64 geen korting wegens onderverzekering heeft toegepast.
De hypothetische situatie
5.9.
De rechtbank moet beoordelen wat er vermoedelijk zou zijn gebeurd als Blaak de beroepsfout niet had gemaakt. De discussie tussen partijen ziet op de vraag of Nationale Nederlanden de GTO zou hebben verlengd dan wel of Nationale Nederlanden de verzekerde som van de opstal zou hebben verhoogd tot de herbouwwaarde. Omdat Blaak door haar zorgplichtschending de VvE de mogelijkheid heeft ontnomen om daadwerkelijk te ervaren wat zonder die normschending zou zijn gebeurd, kunnen geen al te strenge eisen worden gesteld in dit verband. [2]
5.10.
Indien Blaak de VvE tijdig zou hebben gewezen op het verlopen van de GTO zou Blaak, zoals Blaak ter zitting heeft toegelicht, eerst de VvE hebben uitgenodigd voor een gesprek waarin besproken zou zijn wat nodig is voor een nieuwe GTO dan wel een verhoging van de verzekerde som. Hoewel Blaak heeft aangevoerd dat een GTO bij een opstalverzekering niet gebruikelijk is en er daarom niet zomaar vanuit kan worden gegaan dat de GTO zou zijn verlengd, heeft te gelden dat Nationale Nederlanden ter zitting niet heeft verklaard dat het niet zo is dat een verlenging van een GTO bij een opstalverzekering in het geheel niet mogelijk zou zijn. Dit verweer van Blaak gaat dan ook, als onvoldoende onderbouwd, niet op.
5.11.
Niet in geschil is dat in de hypothetische situatie de volgende stap zou zijn dat er een taxatie moet komen. Met deze taxatie moet Nationale Nederlanden als verzekeraar informatie krijgen over de herbouwwaarde van de opstal, zodat zij het te verzekeren risico kan inschatten. Of hierbij, zoals eerder bij de taxatie op initiatief van Nationale Nederlanden, een taxatie op afstand voldoende zou zijn of dat er direct over zou zijn gegaan naar een volledige taxatie is onduidelijk. Nationale Nederlanden heeft ter zitting verklaard dat de taxateur in afstemming met de afdeling acceptatie bepaalt of het een taxatie op afstand of een volledige taxatie moet zijn. Volgens Nationale Nederlanden speelt de inschatting van de waarde van de opstal een rol bij de beslissing wat voor taxatie nodig zou zijn, waarbij in het geval van een opstal waarvan de inschatting is dat deze een waarde van meer dan een miljoen zal vertegenwoordigen direct gekozen zal worden voor een volledige taxatie. Dit is niet weersproken. Evenmin is weersproken dat bij die inschatting ook de ligging van de opstal wordt meegenomen, nu een ligging in het centrum een kostenverhogend effect kan hebben op de herbouwkosten. Aanknopingspunten dat in dit geval evident zou zijn geweest dat de opstal qua waarde, de bovengenoemde omstandigheden meegenomen, boven een miljoen zou uitkomen, zijn er niet. Hoewel met de WOZ waarde een schatting van de marktwaarde wordt gegeven en dit iets anders is dan de herbouwwaarde, acht de rechtbank hier wel van belang dat de WOZ waarde van dat moment (2022) van in totaal € 755.000,00 niet ver afwijkt van de verzekerde waarde van
€ 658.171,00 en dat in deze verzekerde waarde middels indexatie rekening is gehouden met de te verwachten kosten van herbouw. Dit betekent dat voor het bepalen van de hypothetische situatie ook rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat zou zijn gekozen voor een taxatie op afstand.
5.12.
Het voorgaande leidt tot de vraag of zowel in de situatie van een volledige taxatie als in de situatie van een taxatie op afstand de illegale verhuur en de problemen met de huurster aan het licht zouden zijn gekomen en, zo ja, wat voor gevolgen dat zou hebben gehad voor de mogelijkheid van een verlenging van de GTO of de verhoging van de verzekerde som.
5.13.
In dat verband stelt de VvE dat een taxateur alleen kijkt wat het zou kosten om een opstal weer op te bouwen en dat de taxateur hoogstens in het rapport zou hebben vermeld dat er sprake was van bewoning van het bijgebouw. Daarnaast betwist de VvE dat de constatering van de ODRA dat er sprake is van een gevaarlijke gezondheids-en veiligheidssituatie voor de in het bijgebouw verblijvende personen een voor de verzekeraar onacceptabel (brand)risico zou opleveren dan wel dat de verzekeraar daarom het gehele gebouw niet meer had willen verzekeren.
5.14.
Blaak voert hiertegen aan dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur de illegale verhuur van het bijgebouw wel zou hebben meegenomen in zijn rapport en ook zou hebben meegewogen in zijn vaststelling van de herbouwwaarde van de opstal. Bij een taxatie op afstand zal een taxateur ook gebruik maken van informatie van het internet met betrekking tot de opstal, waardoor de taxateur in dat geval vrij snel informatie zou vinden over de problemen met de opstal wat betreft de constateringen van de ODRA en de meldingen van overlast van de huurster, aldus Blaak. Verder betwist Blaak dat Nationale Nederlanden er voor zou kiezen om het bijgebouw van de dekking uit te sluiten en niet de verzekering in het geheel te beëindigen.
5.15.
De omstandigheid dat het bijgebouw zodanig is ingericht dat iemand daar kan wonen zegt iets over de functie van het bijgebouw en moet reeds daarom in een taxatie voor de herbouwwaarde worden meegenomen. Dit heeft immers invloed op de herbouwkosten, nu dit bij teniet gaan in dezelfde staat moet worden opgebouwd. Ook de daarin gebruikte installaties zullen daarom worden meegenomen. Bij een volledige taxatie zal dit dus naar alle waarschijnlijkheid worden opgemerkt en in het rapport worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor een taxatie op afstand. Daarbij valt te verwachten dat een taxateur, zoals Blaak gemotiveerd heeft aangevoerd, gebruik zal maken van het internet voor het vinden van de nodige informatie voor de taxatie. Onvoldoende weersproken is dat te verwachten valt dat daarmee de problemen met de huurster, de druggerelateerde overlast en/of de conclusies van de ODRA wat betreft de geconstateerde overtreding voor onder meer de brandveiligheid van het bijgebouw aan het licht zouden zijn gekomen. Deze vermelding in het taxatierapport zal op zijn minst bij de afdeling acceptatie van Nationale Nederlanden tot vragen hebben geleid over de functie van het bijgebouw, te meer nu in de polis onder G991 is voorgeschreven dat de opstal alleen mag worden gebruikt voor permanente bewoning en niet voor kamerverhuur.
5.16.
Zelfs al zou de taxateur de verhuur van het bijgebouw niet uit eigen beweging opnemen in het taxatierapport, mag van de VvE worden verwacht, zoals Blaak ook heeft aangevoerd, dat zij dit zelf in het kader van haar mededelingsplicht ex artikel 7:928 BW Pro aan Nationale Nederlanden zou melden. Uit de vermelding op de polisbladen van het voorgeschreven gebruik van de opstal (permanente bewoning en geen kamerhuur) volgt dat de VvE wist of althans kon weten dat verhuur van een gedeelte van de opstal was uitgesloten. De hier in te schatten hypothetische situatie van een aanzienlijke verhoging van de verzekerde som, moet worden aangemerkt als een uitbreiding dan wel wijziging van de lopende verzekering. Hoewel gesteld noch gebleken is dat Nationale Nederlanden in dat geval gebruik zou hebben gemaakt van een vragenlijst, waarmee voor de verzekerde duidelijk wordt welke informatie voor de verzekeraar van belang wordt geacht, acht de rechtbank hier toch een ‘spontane’ mededelingsplicht aan de orde. Immers is de VvE bekend met de verhuur van het bijgebouw, nog daargelaten de gevaren die voort kunnen vloeien uit de drugsgerelateerde overlast, en moet de VvE hebben begrepen dat de verzekeraar bij kennis van de verhuur van een gedeelte van de opstal de verzekering niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, gelet op de reeds van de verzekering uitgesloten dekking bij kamerverhuur. De rechtbank doelt hiermee niet op de mededelingsplicht die onder artikel 17.1 van de van toepassing zijnde polisvoorwaarden gebouwverzekering is opgenomen bij wijziging aan het gebouw. De verhuur van het bijgebouw voldoet niet aan de daar limitatief opgenomen situaties die leiden tot een dergelijke mededelingsplicht. Het betreft hier dus de wettelijke mededelingsplicht van artikel 7:928 BW Pro.
5.17.
Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank ervan uitgaat dat Nationale Nederlanden in de hypothetische situatie bekend zou zijn geworden met de diverse problemen omtrent de verhuur van het bijgebouw. Dit is niet anders als gerekend wordt met een ruimere termijn om tijdig voor het aflopen van de GTO (5 januari 2023) de benodigde stappen te nemen om te komen tot een verlenging van de GTO dan wel een verhoging van de verzekerde som. Daarvoor is van belang dat [naam 1] al in februari 2022 een kort gedingprocedure is gestart tot ontruiming van het gehuurde vanwege de problemen met de huurster. De problemen met de ODRA spelen in ieder geval vanaf oktober 2022. Dit betekent dat de VvE ten tijde van het (hypothetische) proces om te komen tot een verlenging van de GTO dan wel een verhoging van de verzekerde som wetenschap had van 1)
de illegale verhuur van het bijgebouw, 2) brandveiligheidsissues ten aanzien van het verhuurde bijgebouw en 3) de drugsgerelateerde overlast van de huurster.
5.18.
De rechtbank volgt de VvE niet in haar betoog dat Nationale Nederlanden in dat geval het bijgebouw zou hebben uitgesloten van de verzekering. Blaak heeft dit niet alleen gemotiveerd betwist ter zitting, maar dit is ook bevestigd door Nationale Nederlanden. Nu het hier gaat om een inschatting van de hypothetische situatie acht de rechtbank ook niet aannemelijk dat een opstalverzekeraar een bijgebouw zou uitsluiten van dekking indien er enig risico zou bestaan dat in geval van brand in het bijgebouw de brand zou overslaan naar het (hoofd)gebouw.
5.19.
Voor de beoordeling of Nationale Nederlanden onder deze omstandigheden was overgegaan tot het verlengen van de GTO dan wel het verhogen van de verzekerde som acht de rechtbank het volgende van belang. Blaak heeft ter zitting aangevoerd dat Nationale Nederlanden hiertoe alleen zou zijn overgegaan als het gehuurde al was ontruimd. Nationale Nederlanden heeft dit echter ter zitting niet bevestigd. [naam 1] had in februari 2022 al juridische stappen ondernomen om te komen tot een ontruiming. Deze juridische stappen hebben geresulteerd in een toewijzend ontruimingsvonnis van 8 december 2022. In de hypothetische situatie had Nationale Nederlanden dus voor het aflopen van de GTO kunnen weten dat de tot overlast en mogelijke brandgevaarlijke situaties leidende verhuursituatie op korte termijn zou zijn beëindigd. Dat het feit dat een gedeelte van de opstal in strijd met de polisvoorwaarden verhuurd is geweest een reden voor Nationale Nederlanden zou zijn geweest om de verzekering te beëindigen, acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Daarbij weegt de rechtbank mee dat Nationale Nederlanden ook geen reden heeft gezien om vanwege de niet toegestane verhuur het dekkingsstandpunt in te nemen dat sprake is van uitsluiting van dekking.
5.20.
Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank tot het oordeel komt dat een goede kans bestaat dat Nationale Nederlanden de GTO had verlengd dan wel de verzekerde som had verhoogd. De voorzienbare situatie dat de herbouwwaarde hoger uit zou komen dan de verzekerde som zou er zeer waarschijnlijk toe hebben geleid dat de verzekerde som zou worden verhoogd met daaraan gekoppeld eventueel een nieuwe GTO.
Eigen schuld
5.21.
Voor zover Blaak heeft willen betogen dat de brand is toe te rekenen aan feiten en omstandigheden die in de onderlinge verhouding voor rekening en risico van de VvE komen vanwege het besluit het bijgebouw illegaal te verhuur en niet adequaat genoeg op te treden tegen een verhoogd risico op brand heeft te gelden dat Blaak hiermee uitgaat van een verkeerde opvatting. Het gaat hier om schade die het gevolg is van onderverzekering, zodat alleen omstandigheden die wat betreft de onderverzekering aan de VvE kunnen worden toegerekend tot eigen schuld kunnen leiden. Omstandigheden die tot de brand hebben geleid, zijn dan ook in dit kader niet relevant.
5.22.
Volgens Blaak had de VvE zelf ook een verantwoordelijkheid om de polis te bestuderen en de termijn van het verlopen van de GTO in de gaten te houden, te meer nu de VvE wist van de problemen met de illegale verhuur en de brandveiligheid.
5.23.
Volgens de VvE mocht zij erop vertrouwen en heeft zij erop vertrouwd dat Blaak als de door haar ingeschakelde professional, de termijn zou bewaken. Het polisblad van
4 december 2022 heeft zij pas na de brand van Blaak ontvangen. Het gaat te ver om te verwachten dat zij vanuit het polisblad dat in december 2021 is afgegeven zelf deze termijn, die overigens niet expliciet en op een opvallende plaats in het polisblad is opgenomen, had moeten bewaken. Voor dit soort zaken had zij juist Blaak als tussenpersoon ingeschakeld, aldus de VvE.
5.24.
Blaak heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd dat een deel van de schade wegens eigen schuld voor rekening van de VvE moet blijven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de VvE een leek is op het gebied van verzekeringen en dat zij voor wat betreft haar verzekeringsdekking op haar verzekeringstussenpersoon mocht vertrouwen. Blaak had als professional kennis van de risico’s van onderverzekering en had als taak de termijn voor de VvE te bewaken. Dat de VvE niet zelf deze termijn heeft bewaakt en het belang van deze termijn heeft ingezien kan de VvE niet worden tegengeworpen. Evenmin kan aan de VvE worden tegengeworpen dat zij zelf had moeten inschatten dat de herbouwwaarde hoger zou zijn dan de verzekerde som vanwege een aan ieder bekende stijging van bouwkosten, zoals Blaak ter zitting heeft betoogd. Van de VvE kan niet worden verwacht dat zij dit als leek had kunnen inschatten, te meer nu de verzekerde som ook jaarlijks werd geïndexeerd met de te verwachten stijging in bouwkosten.
Conclusie in de hoofdzaak
5.25.
De rechtbank komt tot de conclusie dat Blaak een fout heeft gemaakt, dat de door de VvE geleden schade in causaal verband staat tot deze fout en dat Blaak deze schade moet vergoeden. Zoals onder 5.6 is opgenomen, heeft de VvE tot nu toe in ieder geval al
€ 542.247,46 aan schade geleden. De rechtbank wijst de wettelijke rente daarover toe vanaf het moment van uitkering van Nationale Nederlanden (25 maart 2024), nu de VvE onvoldoende heeft gesteld dat en waarom de wettelijke rente op een eerder moment al verschuldigd zou zijn.
5.26.
Indien de VvE kan aantonen dat zij tot herbouw is overgegaan en kosten heeft gemaakt die hoger liggen dan het reeds door Nationale Nederlanden betaalde bedrag van
€ 341.860,06, had de VvE in de hypothetische situatie zonder fout recht op betaling van een aanvullend bedrag van € 884.107,52 (zie berekening 5.6). Nationale Nederlanden zal ook vanwege de onderverzekering van dit bedrag maar 41 % uitbetalen, zodat Nationale Nederlanden in dat geval een bedrag van € 362.484,08 zal uitbetalen. Dit levert dan een schadepost van € 521.623,44 (€ 884.107,52 - € 362.484,08) op. Deze schadepost betreft toekomstige schade ex artikel 6:105 BW Pro die de rechtbank, gelet op de niet betwiste akte van schadetaxatie, op dat bedrag kan begroten. De rechtbank ziet wel aanleiding om aan de veroordeling tot betaling van dit bedrag de voorwaarde te verbinden dat de VvE op grond van artikel 1.7.2. van de polisvoorwaarden recht heeft op uitkering van de tweede (en laatste) termijn van de schade uitkering door Nationale Nederlanden. De wettelijke rente zal vanaf dat moment verschuldigd zijn indien betaling niet binnen twee weken zal plaatsvinden.
De buitengerechtelijke kosten
5.27.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen, nu de VvE onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat zij daadwerkelijk kosten heeft gemaakt die moeten worden aangemerkt als buitengerechtelijke kosten en meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning.
De proceskosten
5.28.
Blaak is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen voor zowel de hoofdzaak als het incident. Voor het antwoord in incident (de referte) kent de rechtbank geen salaris toe. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,42
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.233,42
6.De beoordeling in de vrijwaring
6.1.
De vraag ligt voor of (zorg)verplichtingen op Nationale Nederlanden rustten jegens de VvE en/of jegens Blaak waarin Nationale Nederlanden tekort is geschoten.
6.2.
Blaak stelt in dit verband dat Nationale Nederlanden in 2017 uit eigen beweging een taxatie heeft laten plaatsvinden om te controleren of de verzekerde som nog aansloot bij de herbouwwaarde en daarop een aanbod heeft gedaan voor een nieuwe verzekerde som met een GTO. Daarmee heeft Nationale Nederlanden volgens Blaak een zorgplicht voor de juistheid van de verzekerde som en het waken voor onderverzekering naar zich toegetrokken, zodat Nationale Nederlanden nu zelf tijdig voorlichting had moeten geven over de benodigde hertaxatie en een verlenging van de GTO.
6.3.
Nationale Nederlanden betwist dat op haar in deze een zorgplicht rust. Het is juist de taak van Blaak als assurantietussenpersoon om alert te zijn op het risico van onderverzekering en zich daar pro actief in op te stellen, aldus Nationale Nederlanden.
6.4.
In het Trouwborst- arrest [3] waar Blaak naar heeft verwezen, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de vraag in hoeverre een verzekeraar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gehouden is tot het doen van mededelingen omtrent de door hem aan een voor de verzekerde bezwarende bepaling van de verzekeringsovereenkomst toegekende betekenis, afhangt van de omstandigheden van het geval. Voor de vaststelling of op de verzekeraar ten aanzien van een verzekerde een zorgplicht rust, moet dan ook gekeken worden naar de omstandigheden van het geval. In de omstandigheid dat een verzekerde bijstand heeft van een assurantietussenpersoon kan aanleiding worden gevonden om minder snel of in mindere mate een zorgplicht van de verzekeraar jegens de verzekeringsnemer aan te nemen in de vorm van het verschaffen van andere inlichtingen of het geven van andere waarschuwingen dan de gebruikelijke. Naar het oordeel van de rechtbank moet tot uitgangspunt worden genomen dat het primair op de weg van Blaak als assurantietussenpersoon lag om de belangen van de VvE te behartigen. Dit leidt ertoe dat Nationale Nederlanden als verzekeraar mocht aannemen dat Blaak als tussenpersoon erop toezag dat de VvE de door haar gewenste verzekeringsdekking kreeg en hield en in dit geval dus niet het risico liep van onderverzekering. Van Nationale Nederlanden mocht worden verwacht dat zij duidelijk zou communiceren wat de GTO inhield, de ingangsdatum en de looptijd van de GTO. Dit heeft Nationale Nederlanden gedaan door deze informatie jaarlijks op te nemen op het polisblad. De rechtbank volgt Blaak niet in haar standpunt dat dit niet voldoende waarschuwend is geweest voor het verstrijken van de termijn van de GTO. Immers is de datum van de waardevaststelling en de looptijd opgenomen, zodat daaruit eenvoudig kan worden opgemaakt dat de GTO per 5 januari 2023 is verlopen. De conclusie is dan ook dat een verdergaande zorgplicht onder deze omstandigheden niet aan de orde is. Het enkele feit dat Nationale Nederlanden in 2017 haar verzekerdenbestand actief heeft gescreend op mogelijke onderverzekering maakt dit niet anders.
6.5.
Blaak verwijt Nationale Nederlanden nog dat zij ten onrechte de indruk heeft gewekt dat de verzekerde som jaarlijks via indexering is aangepast aan de bouwkosten, terwijl nu is gebleken dat de herbouwwaarde meer dan het dubbele is van de verzekerde som. Dit betekent dat de in opdracht van Nationale Nederlanden uitgevoerde taxatie niet goed is geweest en/of er een verkeerde indexering is toegepast. Dit moet voor rekening en risico van Nationale Nederlanden komen, aldus Blaak.
6.6.
Nationale Nederlanden voert aan dat een taxatie op afstand geen zekerheid biedt over de waarde, dat de indexering niet te laag is geweest en juist conform een gangbare bouwkostenindex en, tot slot, dat de indexering geen garantie biedt tegen onderverzekering.
6.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft Blaak onvoldoende concreet onderbouwd waarom de taxatiewaarde in 2017 niet juist is geweest, mede gelet op het feit dat het een taxatie op afstand is geweest. Daarnaast is de enkele stelling van Blaak dat Nationale Nederlanden een te lage indexering heeft toegepast onvoldoende, nu Nationale Nederlanden onweersproken heeft aangevoerd dat zij een gangbare bouwkostenindex heeft toegepast.
6.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Nationale Nederlanden geen zorgplicht heeft geschonden en dat er ook geen andere omstandigheden zijn waardoor de schade voor rekening van Nationale Nederlanden zou moeten komen. De rechtbank wijst de vordering in vrijwaring dan ook af.
6.9.
Blaak is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Nationale Nederlanden worden begroot op:
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.233,42
7.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak,
7.1.
veroordeelt Blaak tot betaling van een bedrag van € 542.247,46, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 maart 2024 tot aan de dag van volledige betaling,
7.2.
veroordeelt Blaak tot betaling van een bedrag van € 521.623,44, onder de voorwaarde dat de VvE op grond van artikel 1.7.2. van de polisvoorwaarden recht heeft op uitkering van Nationale Nederlanden van de tweede (en laatste) termijn van de schade, vermeerderd met de wettelijke rente indien betaling binnen twee weken na het vervullen van de voorwaarde en aanschrijving tot betaling uitblijft,
7.3.
veroordeelt Blaak in de proceskosten van € 2.233,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Blaak niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de vrijwaring
7.5.
wijst de vordering af,
7.6.
veroordeelt Blaak in de proceskosten van € 2.233,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Blaak niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.7.
veroordeelt Blaak tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.F. van den Berg en in het openbaar uitgesproken op
30 juli 2025.