ECLI:NL:RBGEL:2025:5764

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: ARN 23/7667

uitspraak van de enkelvoudige kamer van

in de zaak tussen

[naam stichting], gevestigd in de gemeente Renkum, (de stichting),

[eiseres 1], uit [plaats 1], (eiseres 1)

[eiser 2], uit [plaats 1], (eiser 2) en

[eiseres 3], uit [plaats 1], (eiseres 3)

(gemachtigde: mr. J.E. Dijk)

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Renkum

(gemachtigde: [naam gemachtigde]).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
[derde-partij]uit [plaats 2] (vergunninghouder)

(gemachtigde: mr. T.E.P.A. Lam).

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over de omgevingsvergunning voor het bouwen van 52 woningen aan de [locatie 1] in [plaats 1]. Eisers zijn het niet eens met de verleende vergunning. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de in stand gelaten omgevingsvergunning.

1.1.

De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de het bestreden besluit gebreken vertoont, maar ook dat de verleende omgevingsvergunning met gewijzigde tekeningen in stand kan blijven. Eisers krijgen wel hun proceskosten vergoed. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

1.2.

Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 4 staat de vraag centraal of eisers belanghebbende zijn bij de beslissing op bezwaar. De inhoudelijke beoordeling volgt vanaf 5. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.

Procesverloop

2. Bij besluit van 28 april 2022 (het primaire besluit) heeft het college een omgevingsvergunning verleend aan vergunninghouder om 52 woningen te bouwen in [plaats 1].^[1]Ten behoeve van dit bouwplan is het bestemmingsplan ‘[naam bestemmingsplan]’ vastgesteld op 29 september 2021 en onherroepelijk sinds 28 juni 2023.^[2]Volgens dit bestemmingplan heeft de bouwlocatie de bestemmingen Wonen, Tuin, Verkeer, Groen en Bos.

2.1.

Bij beslissing op bezwaar van 16 oktober 2023 (het bestreden besluit) heeft het college de omgevingsvergunning in stand gelaten met aanvulling van de motivering voor zover de woningen in blok D niet helemaal binnen het bouwvlak vallen en met toevoeging van drie gewijzigde bouwtekeningen. Het college maakt daarbij gebruik van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid.^[3]

2.2.

Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

2.3.

De vergunninghouder heeft een reactie ingediend.

2.4.

Het college heeft een verweerschrift ingediend.

2.5.

De rechtbank heeft het beroep op 27 mei 2025 op zitting behandeld, tegelijk met de beroepen tegen de twee omgevingsvergunningen voor het kappen van bomen (zaaknummers ARN 23/1110, ARN 23/1140 en ARN 23/1141) waarop op dezelfde dag uitspraak wordt gedaan. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eisers samen met [eiseres 1] en [persoon A], de gemachtigde van het college samen met [persoon B] en [persoon C] en de gemachtigde van de vergunninghouder samen met [persoon D] en [persoon E].

2.6.

Zoals tijdens de zitting besproken heeft vergunninghouder na de zitting een brief van het college ingediend met drie gewijzigde bouwtekeningen die zijn toegevoegd aan de omgevingsvergunning.

2.7.

Eisers hebben naar aanleiding van de na de zitting overgelegde stukken een reactie ingediend.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt de omgevingsvergunning. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eisers. Voordat de rechtbank aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil toekomt, zal zij eerst de vraag moeten beantwoorden of eisers belang hebben bij hun beroep.

Zijn eisers belanghebbenden?

4. De rechtbank beoordeelt de belanghebbendheid van eiseres 1, eiser 2 en eiseres 3 afzonderlijk van de belanghebbendheid van de stichting.

Eiseres 1, eiser 2 en eiseres 3

4.1.

Belanghebbende is degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken, zo blijkt uit artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Uit vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) volgt dat degene die rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een besluit als belanghebbende wordt aangemerkt. Het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’ dient als correctie op dit uitgangspunt. Gevolgen van enige betekenis ontbreken als de gevolgen wel zijn vast te stellen, maar de gevolgen van de activiteit voor de woon- of leefsituatie van betrokkene dermate gering zijn dat een persoonlijk belang bij het besluit ontbreekt. Daarbij wordt acht geslagen op de factoren afstand tot, zicht op, planologische uitstraling van en milieugevolgen van de activiteit die het besluit toestaat, waarbij die factoren zo nodig in onderlinge samenhang worden bezien.^[4]

4.2.

De rechtbank oordeelt dat eiseres 1 geen belanghebbende bij het in deze zaak ter beoordeling voorliggende bestreden besluit is, en dat eiser 2 en eiseres 3 wel belanghebbenden bij het bestreden besluit zijn. Eiseres 1 woont op hemelsbreed op een afstand van zo’n 100 meter tot het dichtstbijzijnde bouwvlak en op een afstand van meer dan 150 meter van de woningen waar het in deze procedure om gaat. Verder ligt tussen haar woning en het bouwproject een straat en diverse bestaande woningen. Voor zover eiseres 1 vanaf haar perceel al enig zicht op de toekomstige woningen heeft, acht de rechtbank dat geen zicht van enige betekenis. Eiser 2 en eiseres 3 wonen hemelsbreed op een afstand van respectievelijk 35 en 20 meter tot het dichtstbijzijnde bouwvlak. Eiser 2 heeft naar verwachting wel enig zicht op de toekomstige woningen en krijgt daarom het voordeel van de twijfel. Het perceel van eiseres 3 grenst direct aan het bouwvlak en zij heeft direct zicht op de toekomstige woningen.

De stichting

4.3.

Ook van de stichting moet de rechtbank beoordelen of zij belanghebbende is bij het bestreden besluit. Voor de vraag of een rechtspersoon belanghebbende is als bedoeld in artikel 1:2, eerste en derde lid, van de Awb, is bepalend of de rechtspersoon volgens zijn statutaire doelstelling en feitelijke werkzaamheden een rechtstreeks bij het bestreden besluit betrokken algemeen of collectief belang in het bijzonder behartigt.

4.4.

De stichting heeft volgens haar statuten als doel “het bevorderen van het behoud van flora, fauna en woongeluk in de buurt van [naam gebouw] in [plaats 1] en het verrichten van al wat hiermee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.” De stichting heeft tijdens de zitting toegelicht dat het gaat om het beschermen van een prettig, veilig en gezond verblijf in de wijk voor de bewoners die er al wonen. Voor zover het de omgevingsvergunning betreft gaat het de stichting er om dat niet meer wordt vergund dan volgens het bestemmingsplan is toegestaan, terwijl blok D volgens haar hoger en massiever is dan wat volgens het bestemmingsplan mogelijk is. Daarmee tast het de uitstraling van de wijk aan. Gelet op deze uitleg oordeelt de rechtbank dat het procederen tegen de omgevingsvergunning binnen de doelstelling van de stichting past.

4.5.

Naast deze algemene statutaire doelstelling van de stichting is relevant of de stichting met het oog op de behartiging van haar doelstelling feitelijke werkzaamheden verricht in de zin van artikel 1:2, derde lid, van de Awb. Het moet daarbij gaan om werkzaamheden die los staan van het voeren van juridische procedures of de voorbereiding daarvan.^[5]Bij de feitelijke werkzaamheden kijkt de rechtbank naar de periode voorafgaand aan het indienen van het bezwaarschrift,^[6]in dit geval 1 juni 2022.

De stichting – opgericht in oktober 2020 – heeft haar feitelijke werkzaamheden als volgt toegelicht:

2 maart 2021: het aanbieden van een petitie namens 132 omwonenden aan de burgemeester en de toenmalige raadsleden waarvan de strekking luidde: het gaat de stichting erom dat met respect voor de aanwezige natuur en passend in onze woonomgeving huizen gebouwd worden;
19 maart 2021: een gesprek met de toenmalige wethouder over de zorgen van de stichting inzake flora en fauna;
7 mei 2021: een gesprek met een journalist van de Gelderlander over de standpunten van de stichting;
15 juni 2021: gebruik gemaakt van het inspraakrecht tijdens de raadsvergadering;
1 september 2021: aanwezigheid bij de raadsvergadering;
11 september 2021: een excursie georganiseerd voor alle raadsleden op het terrein aan de [locatie 2];
31 januari 2022: contact met de Commissaris van de Koning in de Provincie Gelderland;

- februari 2022: meegewerkt aan publicatie van het Onderzoekcollectief Spit (voorafgaand had de stichting contact met de journalisten);

- het op regelmatige basis versturen van nieuwsbrieven naar omwonenden en andere belanghebbenden.

4.6.

De rechtbank is van oordeel dat uit deze lijst onvoldoende blijkt van feitelijke werkzaamheden die de stichting verricht met het oog op de behartiging van haar doelstelling. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat de stichting geen onderbouwing heeft gegeven van de gestelde werkzaamheden. Hierdoor is onduidelijk waar de gesprekken met de wethouder, de journalist, het onderzoekscollectief en de Commissaris van de Koning over zijn gegaan en wat in de nieuwbrieven staat, hoe vaak de nieuwsbrieven worden verzonden en wat de kring van verspreiding is. De overige werkzaamheden bestaan uit het aanbieden van een petitie en het inspreken en aanwezig zijn bij raadsvergaderingen over de vaststelling van het bestemmingsplan. De rechtbank is van oordeel dat deze werkzaamheden verband houden met het in rechte opkomen tegen besluiten, zoals de vaststelling van het bestemmingsplan waartegen de stichting is opgekomen. Volgens vaste rechtspraak gelden dergelijke werkzaamheden niet als feitelijke werkzaamheden.^[7]De rechtbank oordeelt daarom dat onvoldoende is gebleken van feitelijke werkzaamheden die de stichting uitvoert ter verwezenlijking van haar doelstelling en dat de stichting daarom geen belanghebbende is.

Relativiteit

4.7.

Gelet op deze uitkomst komt de rechtbank niet meer toe aan de bespreking van de beroepsgronden voor zover die zijn ingediend namens eiseres 1 en de stichting. De door vergunninghouder opgeworpen vraag of aan de stichting het relativiteitsvereiste kan worden tegengeworpen, behoeft daarom geen bespreking meer.

Inhoudelijke beoordeling

5. Omdat eisers gezamenlijk dezelfde beroepsgronden hebben ingediend komt de rechtbank op grond van het beroep van eiser 2 en eiseres 3 toe aan een inhoudelijke beoordeling van de beroepsgronden. De rechtbank stelt vast dat de beroepsgrond over de locatie van blok D van het bouwplan tijdens de zitting is ingetrokken. De rechtbank beslist daarom niet meer op deze beroepsgrond.

Waar ligt het peil?

5.1.

Eiser 2 en eiseres 3 betogen dat de goot- en bouwhoogten van de vergunde woningen in blok D hoger zijn dan toegestaan volgens het bestemmingsplan. Ten onrechte is het college in zijn besluit op bezwaar niet ingegaan op dit argument. Eiser 2 en eiseres 3 hebben dit tijdens de hoorzitting bij de commissie bezwaarschriften in hun – ook overgelegde – pleidooi naar voren gebracht. Inhoudelijk voeren zij aan dat bij het bepalen van de bouwhoogte ten onrechte is uitgegaan van het peil ter hoogte van de voordeuren van de woningen. De hoogte van het peil moet volgens het bestemmingsplan echter worden vastgesteld volgens de hoogte van het afgewerkte maaiveld ter hoogte van de hoofdtoegang, omdat de hoofdtoegang van de woningen niet direct grenst aan een weg, pad of stoep. Er bevindt zich namelijk een trap met bordes tussen de hoofdingang en de weg van de [locatie 2]. Als wordt uitgegaan van de ligging van het peil op straatniveau van de [locatie 2] wordt de maximale bouw- en goothoogte overschreden.

5.2.

Eiser 2 en eiseres 3 voeren terecht aan dat in het advies van de bezwaarschriftencommissie dat ten grondslag ligt aan het besluit op bezwaar noch in het besluit op bezwaar zelf een kenbare motivering is opgenomen over de vraag of de hoogte van de woningen in blok D voldoet aan het bestemmingsplan. Naar aanleiding van de tijdens de hoorzitting hierover opgeworpen bezwaren heeft het college weliswaar na afloop van de hoorzitting een schriftelijk standpunt ingenomen, maar daarmee is niet in het besluit op bezwaar gereageerd op deze bezwaargrond. Het besluit op bezwaar is in zoverre onvoldoende gemotiveerd. De rechtbank zal hierna onder punt 7 ingaan de gevolgen daarvan.

5.3.

In beroep heeft vergunninghouder drie gewijzigde bouwtekeningen over blok D van 28 mei 2025 overgelegd. Het college heeft deze gewijzigde tekeningen aan de vergunning toegevoegd. Eerder heeft het college bij het nemen van het bestreden besluit drie gewijzigde stukken aan de vergunning toegevoegd (bouwtekeningen over de keermuren van blok D, doorsnedes en het woonrijpmaken). Voor het overige is het bouwplan ongewijzigd gebleven. Met de drie gewijzigde tekeningen wordt de aanleg van een verhoogde toegang tot de woningen vergund. Het uiterlijk of de indeling van de woningen verandert met de tekeningen niet. De rechtbank acht de wijzigingen van het bouwplan niet zodanig groot dat daarvoor een nieuwe bouwaanvraag zou moeten worden ingediend. De rechtbank neemt de gewijzigde bouwtekeningen dus als uitgangspunt voor de verdere beoordeling.

5.3.

De rechtbank stelt vast dat de woningen van blok D hoger komen te liggen dan de [locatie 2]. Uit de na de zitting overgelegde bouwtekeningen blijkt dat de voordeuren van de woningen van blok D aan een verhoging met een hekwerk komen te liggen (zie de ingevoegde afbeeldingen). De vergunninghouder heeft toegezegd dat deze verhoging via een kettingbeding in de koopovereenkomsten openbaar toegankelijk moet worden gehouden.

5.4.

In artikel 2.2 van de planregels is – kort gezegd – bepaald dat de bouwhoogte van een bouwwerk moet worden gemeten vanaf peil. In het bestemmingsplan is in artikel 1.64 gedefinieerd wat in verschillende situaties onder het peil moet worden verstaan.^[8]De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of de verhoging voor de woningen is te beschouwen als een weg, pad of stoep als bedoeld in artikel 1.64 van het bestemmingsplan. Als dat het geval is, grenst de hoofdtoegang van de woningen aan een weg, pad of stoep en moet het peil worden bepaald volgens artikel 1.64, onder a, onder 1, van de planregels. Partijen zijn het erover eens dat de woningen in dat geval niet hoger zijn dan in het bestemmingsplan is toegestaan. Als de verhoging niet als weg, pad of stoep kan worden aangemerkt, moet het peil op grond van artikel 1.64, onder 1, onder 2, worden gemeten ter hoogte van het afgewerkte maaiveld ter hoogte van de hoofdtoegang na voltooiing van de bouw. Als moet worden aangenomen dat de [locatie 2] het afgewerkte maaiveld is, zijn de woningen hoger dan in het bestemmingsplan is toegestaan.

5.5.

De rechtbank is van oordeel dat de verhoging niet kan worden aangemerkt als een ‘weg’ of ‘pad’ als bedoeld in artikel 1.64 van de planregels. Dat betekent dat bepalend is of de verhoging kan worden aangemerkt als een ‘stoep’. Omdat in de planregels geen definitie is gegeven van wat onder stoep moet worden verstaan, ziet de rechtbank aanleiding om voor de uitleg van dat begrip aansluiting te zoeken bij het normaal spraakgebruik, zoals dat is opgenomen in het Van Dale Groot Woordenboek der Nederlandse Taal (de Van Dale). In de Van Dale zijn – voor zover hier van belang – drie definities opgenomen van stoep:
1. geplaveide, veelal door een hekje omgeven ruimte voor een huis,
2. stenen opstap voor de ingang van een huis, en
3. geplaveide verhoging langs de voorgevel van huizen van een straat.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit deze definities dat een stoep méér omvat dan het openbaar toegankelijke trottoir dat in de regel grenst aan en evenwijdig loopt met een weg of fietspad en gebruikt wordt door voetgangers. Uit de door Van Dale gegeven omschrijvingen blijkt dat ook sprake is van een stoep als het gaat om een min of meer afgesloten en verhoogde ruimte voor (de ingang van) een huis. De vergunde verhoging voor de woningen valt hiermee onder de definitie van een stoep zoals die wordt gegeven in de Van Dale. Daarbij is naar het oordeel van de rechtbank niet doorslaggevend of de verhoging openbaar toegankelijk is en of deze naar verwachting in de praktijk ook als openbaar toegankelijk trottoir zal worden gebruikt, omdat dat in de door Van Dale gegeven omschrijvingen geen doorslaggevende rol speelt. De rechtbank concludeert daarom dat de vergunde verhoging kan worden aangemerkt als een stoep en dat de hoofdtoegang van de woningen in blok D daarom grenst aan de stoep. Het peil moet dan ook bepaald worden volgens artikel 1.64, onder a, onder 1, van de planregels. Als gezegd is tussen partijen niet in geschil dat de woningen in dat geval voldoen aan de in het bestemmingsplan voorgeschreven goot- en bouwhoogte. Daarmee voldoet het bouwplan aan de gestelde hoogte volgens het bestemmingsplan.
De rechtbank concludeert daarom dat het bestreden besluit een motiveringsgebrek vertoont, maar dat de rechtsgevolgen van het besluit in stand kunnen worden gelaten, omdat het bouwplan met de gewijzigde bouwtekeningen voldoet aan de bepalingen uit het bestemmingsplan.

Had het college nadere eisen moeten stellen aan de bouw van met name woning 23?

6. Eiser 2 en eiseres 3 betogen dat het bosterrein naast de woning met nummer 23 drie meter hoger ligt dan het peil ter plaatse van de woning. Dat kan leiden tot verzakkingen en dat kan worden voorkomen door de bouw van een damwand, waarin de omgevingsvergunning evenwel niet voorziet. Naar verwachting past een damwand ook niet in de woon- en bosbestemming. Op grond van artikel 7.3 van de planregels had het in de rede gelegen als het college nadere eisen zou stellen met het oog op het voorkomen van verzakkingen en/of grondverschuivingen.

6.1.

Het college heeft in redelijkheid kunnen overwegen dat het mogelijk ontbreken van een oplossing ter overbrugging van een hoogteverschil op het perceel van de woning met nummer 23 niet betekent dat het bouwplan onuitvoerbaar is. Volgens het college zijn er verschillende mogelijkheden om het hoogteverschil te overbruggen en ligt het initiatief daarvoor bij de ontwikkelaar. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat het college gebruik had moeten maken van de mogelijkheid om nadere eisen te stellen. De daartoe in het bestemmingsplan opgenomen bevoegdheid van artikel 7.3 van de planregels beperkt zich tot nadere eisen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing (woning 23) en niet aan het omliggende perceel. Het college heeft daarom terecht besloten geen gebruik te maken van de mogelijkheid om nadere eisen te stellen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

7. Omdat het college eiseres 1 en de stichting ten onrechte ontvankelijk heeft verklaard in bezwaar, omdat het besluit op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en omdat in beroep gewijzigde tekeningen aan dat besluit ten grondslag zijn gelegd, verklaart de rechtbank het beroep gegrond en vernietigt zij het bestreden besluit. Doende wat het college had behoren te doen, zal de rechtbank het bezwaar van eiseres 1 en de stichting niet-ontvankelijk verklaren. Omdat het bouwplan voor wat betreft de bouwhoogte in overeenstemming is met het bestemmingsplan, ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit voor het overige in stand te laten. Daarbij zal de rechtbank bepalen dat de omgevingsvergunning mede is vergund op basis van de volgende bouwtekeningen, namelijk de drie bouwtekeningen die bij het (vernietigde) bestreden besluit zijn toegevoegd en de drie bouwtekeningen die nadien nog zijn toegevoegd:

wijzigingen verleende vergunning keermuren blok D 17_07.2023,
20018.O1-105_v3.0_doorsnedes,
B5_20018.01-104_v3.0_woonrijpmaken_28-03-2023,
19.618-05DO-022 - blok-D_bwnrs._5-8_28-05-2025,
19.618-05DO-023 - blok-D_bwnrs._3-4_28-05-2025, en
19.618-05DO-024 - blok-D_bwnrs._1-2_51-52_28-05-2025.

7.1.

Omdat het beroep gegrond is krijgen eisers (gezamenlijk) de proceskosten vergoed. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.267,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen tijdens de zitting, en 0,5 punt voor het indienen van een nadere zienswijze na de zitting, met een waarde per punt van € 907). De rechtbank bepaalt ook dat het college het door eisers betaalde griffierecht van € 365,- vergoedt.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit van 16 oktober 2023;
verklaart het bezwaar voor zover ingediend door eiseres 1 en de stichting niet-ontvankelijk;
bepaalt dat deze uitspraak in zoverre de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit van 16 oktober 2023;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit van 16 oktober 2023 voor het overige in stand blijven met dien verstande dat de omgevingsvergunning van 28 april 2022 mede is verleend op basis van de zes bouwtekeningen zoals vermeld onder 7;
veroordeelt het college tot vergoeding van bij eisers in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 2.267,50 geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
bepaalt dat het college aan eisers het betaalde griffierecht van € 365,- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Duifhuizen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. Verschuren, griffier.

Uitgesproken in het openbaar op

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Bijlage: artikel 1.64 van het bestemmingsplan [naam bestemmingsplan]:

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

1.64

peil:

1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg, pad of stoep grenst (dat wil zeggen dat er geen ruimte zit tussen de hoofdtoegang en de weg, het pad of de stoep):

 de hoogte van die weg, dat pad of die stoep ter plaatse van de hoofdtoegang;

2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan een weg, pad of stoep grenst:

 de hoogte van het afgewerkte maaiveld ter hoogte van de hoofdtoegang na voltooiing van de bouw. Bij aan- en uitbouwen geldt de hoofdtoegang van het hoofdgebouw;

3. voor een bouwwerk waarbij geen sprake is van een toegang:

 het gemiddelde afgewerkte maaiveld ter plaatse van dat bouwwerk;

4. voor erfafscheidingen, terreinafscheidingen, tuinhekken, (tuin)muren en keermuren:

 het afgewerkte terrein ter plaatse van elk gedeelte van dat bouwwerk (de voet van de erfafscheiding of terreinafscheiding enz., gemeten aan de laagste zijde);

5. indien in of op het water wordt gebouwd:

 het Nieuw Amsterdams Peil (of een ander plaatselijk aan te houden waterpeil).