Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: 11071768 \ CV EXPL 24-1291
Vonnis van 19 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. K. Wevers,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. A.J. Meijer,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. M.H.F. Langenhof,
3.
[gedaagde 2],
3.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. A.J. Meijer,
4.
[gedaagde 3],
4.
[gedaagde 3],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. A.J. Meijer,
5.
[gedaagde 4],
5.
[gedaagde 4],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. A.J. Meijer,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] .
1.De zaak in het kort
Nadat koper in 2015 een boerderij met grond had gekocht, ontdekte hij in 2021 dat er puin ligt onder een klein gedeelte van de grond. De koper vordert de saneringskosten van dat puin.
Dit wordt afgewezen omdat de aanwezigheid van dat puin niet aan ‘het normale gebruik’ in de weg staat en het gekochte voldoet aan dat wat koper mocht verwachten.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 september 2024,
- de mondelinge behandeling van 9 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Op 17 februari 2015 heeft [eiser] de woonboerderij gelegen aan de [adres] van [gedaagden] gekocht. De koopsom bedroeg
€ 265.000,00. De woonboerderij is op 1 juni 2015 aan [eiser] geleverd.
3.2.
De woonboerderij betreft het ouderlijk huis van [gedaagden] De woonboerderij is door de moeder van [gedaagden] te koop gezet en na haar overlijden is het verkooptraject door [gedaagden] als erfgenaam voortgezet.
3.3.
In het koopcontract is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Eigendom
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van de vrijstaande woonboerderij met kapschuur, tuin, cultuurgrond en verdere aanhorigheden:
(…)
- Groothectare,67are,50centiare,
(…)
artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat zoals deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
6.4.1
Aan verkoper is niet bekend datde onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
(…)
6.13
De enkele verklaring dat verkoper niet bekend is met bepaalde feiten of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in voor koper of verkoper.
(…)”
3.4.
Bij brief van 24 maart 2022 heeft (de gemachtigde van) [eiser] [gedaagden] laten weten dat er puin in (de grond van) de tuin is aangetroffen. In de brief is verder, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(…)
Puin in de grond over een strook grond
18. Het tweede probleem is gelukkig minder ernstig van aard. Desalniettemin dient ook hiervoor een oplossing te komen. Er is en strook grond aanwezig, waarin helaas puin is aangetroffen. De aanwezigheid hiervan is nooit medegedeeld aan cliënten, waardoor ook op dit punt de inlichtingenplicht is geschonden.
19. Het gaat om een stuk met een lengte van 40 meter lang, 3 meter breed en 1,5 meter diep. Vermoedelijk moest dit ooit een oprit of iets dergelijks worden. Het puin kwam in zicht toen de familie bezig ging met het verwijderen van de coniferen. Over het puin is een laagje zand gegooid en graszaad verspreid, wat kennelijk de intentie had om dit ooit te bedekken. Cliënten vinden dat u als verkopers de kopers over de aanwezigheid van het puin in het grond hadden moeten informeren. (…) Het niet mededelen van dit puin in de grond lijkt ook in strijd te zijn met artikel 6 van Pro de leveringsakte, waarin staat genoemd dat geen sprake van bodemverontreiniging is. Hoewel wij begrijpen dat geen chemische stoffen e.d. aanwezig zijn, is puin van deze omvang en aard natuurlijk ook bodemverontreiniging.
20. Gelet hierop stellen de verkopers gezamenlijk aansprakelijk voor de (kosten van de) sanering hiervan. (…)”
3.5.
Bij brief van 5 april 2023 heeft (de gemachtigde van) [eiser] [gedaagden] gesommeerd de saneringskosten ter hoogte van € 11.192,50 (inclusief btw) te voldoen.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 11.329,88 (hoofdsom plus kosten van het exploot), vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag.
In (de bodem van) de tuin is een grote hoeveelheid puin aangetroffen, bestaande uit steen
en afval. Het gaat om een stuk met een lengte van 40 meter lang, 3 meter breed en 1,5 meter diep. Door deze bodemverontreiniging is het perceel niet geschikt voor normaal en volledig gebruik en heeft het niet de eigenschappen die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. [gedaagden] moet daarom de saneringskosten vergoeden op grond van artikel 6:74 BW Pro.
Daarnaast is er sprake van dwaling. De dwaling is te wijten aan een (onjuiste) inlichting door [gedaagden] omdat hij heeft laten weten dat er geen sprake is van vervuiling in de grond (artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en sub a BW). Ook is aan het licht gekomen dat [gedaagden] wist van de aanwezigheid van het puin in de grond omdat dit door de [gedaagden] zelf is gestort. Dit had [gedaagden] moeten meedelen (artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en sub b BW). De koopprijs moet daarom worden verminderd met het gevorderde bedrag.
4.3.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Geen sprake van non-conformiteit
5.1.
Vooropgesteld wordt dat partijen in de koopovereenkomst een van artikel 7:17 BW Pro afwijkende regeling over de non-conformiteit zijn overeengekomen, zodat aan het bepaalde in de koopovereenkomst zal worden getoetst.
5.2.
Op grond van artikel 6.1. van de koopovereenkomst draagt [eiser] in beginsel het risico van de aanwezigheid van alle zichtbare en onzichtbare gebreken. In artikel 6.3. wordt hierop een uitzondering gemaakt. Volgens dit artikel staat [gedaagden] in voor de afwezigheid van alle gebreken die een normaal gebruik als woonhuis belemmeren. Niet in geschil is dat deze garantie ook betrekking heeft op de tuin.
5.3.
Vaststaat dat er puin in (de bodem van) de tuin – gelegen aan de zijkant – van het aangekochte perceel ligt. Wat de exacte omvang van het aangetroffen puin is en waar op het perceel dit puin zich precies bevindt is in deze procedure niet komen vast te staan. De door [eiser] overgelegde foto’s verschaffen daarover geen duidelijkheid en bovendien heeft [gedaagden] de (exacte) omvang van het aangetroffen puin betwist. Het zal in ieder geval niet meer dan de door [eiser] gestelde omvang van (40m x 3m x 1,5m =) 120m2/180m3 zijn. Het puin bevindt zich dus op een relatief klein gedeelte van het aangekochte perceel dat in totaal een oppervlakte van 6750m2 beslaat.
5.4.
De vraag rijst dan ook of de aanwezigheid van deze (maximale) hoeveelheid puin in (de bodem van) de tuin een normaal gebruik van de woning met tuin in de weg staat. Dit is niet het geval. [eiser] kan de tuin immers op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot gebruiken. [1] Daartoe is het volgende van belang.
5.4.1.
[eiser] heeft aangevoerd dat hij pas tijdens het verwijderen van de coniferen aan de zijkant in de tuin, begin 2021, stuitte op het puin in (de bodem van) de tuin. Dit betekent dat [eiser] dus kennelijk circa 6 jaar lang ongehinderd gebruik heeft gemaakt van de tuin. Niet gesteld of gebleken is immers dat [eiser] in die periode de tuin niet heeft kunnen gebruiken zoals hij had gewild. Na de ontdekking van het puin heeft [eiser] een bodemonderzoek laten uitvoeren. Daarbij is/zijn ook geen asbest en/of andere chemische stoffen in (de bodem) van de tuin aangetroffen. Het puin vormt dus geen directe bedreiging voor de gezondheid van [eiser] . Ook is niet gebleken van een acute saneringsplicht. Sterker nog, tot op heden heeft de sanering nog steeds niet plaatsgevonden.
5.4.2.
Vaststaat verder dat er in ieder geval tot begin 2021 coniferen stonden op de plek waar [eiser] het puin heeft aangetroffen. In de herinnering van [gedaagden] is dit vroeger ook altijd zo geweest en is het betreffende stuk tuin ook altijd als tuin – inclusief beplanting – in gebruik geweest. Zoals [eiser] ter zitting heeft erkend en overigens ook volgt uit de door partijen overgelegde foto’s, is het betreffende stuk tuin op dit moment (geheel) bedekt met gras. Dit betekent dat begroeiing op het betreffende stuk tuin mogelijk is en dat [eiser] de tuin voor normale dagelijkse bezigheden – zoals erop lopen, zitten, spelen – kan gebruiken. Het woongenot van [eiser] wordt dan ook niet zo wezenlijk aangetast door de aanwezigheid van het puin in (de bodem van) de tuin, dat geen sprake meer is van een normaal gebruik in de zin van artikel 6.3. van de koopovereenkomst.
5.4.3.
[eiser] heeft ter zitting verder aangevoerd dat hij van plan is om de tuin te egaliseren en er een tuinhuis op te zetten. Dit is volgens hem door de aanwezigheid van het puin en zonder sanering van de bodem nu onmogelijk. Naar het oordeel van de kantonrechter valt onder normaal gebruik als woonhuis met tuin echter niet dat de tuin ook daadwerkelijk geschikt moet zijn voor egalisering en het aanleggen van een tuinhuis. Wil hier sprake van zijn, dan moeten partijen dit hebben afgesproken. [2] Niet gesteld of gebleken is echter dat partijen een dergelijk specifiek gebruik van de tuin zijn overeengekomen.
5.5.
Er zou toch sprake kunnen zijn van non-conformiteit als [gedaagden] bekend was met de aanwezigheid van het puin, maar hij dit niet aan [eiser] heeft laten weten. Volgens [eiser] heeft [gedaagden] deze zogenoemde mededelingsplicht geschonden. Daartoe heeft hij aangevoerd dat hij vermoedt dat de ouders van [gedaagden] in de jaren 80 illegaal puin in (de bodem van) de tuin hebben gestort. Aangezien de erfgenamen toen zelf ook in de woning woonden, kan het niet anders dan dat zij ook van het puin af hebben geweten, aldus [eiser] .
5.6.
Dit betoog, dat enkel is gebaseerd op suggestieve stellingen, wordt niet gevolgd. Ook indien al zou komen vast te staan dat de ouders van [gedaagden] het puin in (de bodem van) de tuin hebben gestort, brengt dat nog niet mee dat [gedaagden] daar ook vanaf wist. Dat die wetenschap bij de erfgenamen bestond is door hen in ieder geval voldoende gemotiveerd weersproken. In de herinnering van de erfgenamen stonden er in dat deel van de tuin altijd al coniferen en planten en is er nimmer puin in (de bodem van) de tuin gestort. Tegenover deze gemotiveerde betwisting heeft [eiser] ter onderbouwing van zijn stelling te weinig feiten en omstandigheden naar voren gebracht. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] bekend was met de aanwezigheid van het puin in (de bodem van) de tuin. Er is dan ook geen sprake van schending van de mededelingsplicht.
5.7.
Het voorgaande brengt mee dat [gedaagden] niet tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Dwaling
5.8.
Het beroep van [eiser] op dwaling slaagt evenmin. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt al dat de gekochte onroerende zaak beantwoordt aan dat wat [eiser] mocht verwachten. Dit betekent dat er geen sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken en een beroep op artikel 6:228 BW Pro niet opgaat.
5.9.
Daar komt bij dat er ook geen sprake is van schending van de mededelingsplicht door [gedaagden] als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en sub b BW. Daartoe wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder 5.6 is overwogen. Ook van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en sub a BW is geen sprake. In artikel 6.4.1. van de koopovereenkomst is alleen opgenomen dat [gedaagden] niet bekend is met bodemverontreiniging die normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat.
Dit betekent niet dat, zoals [eiser] kennelijk aanneemt, [gedaagden] hiermee de garantie afgeeft dat er geen bodemverontreiniging is. [gedaagden] heeft slechts verklaard dat hij hiermee niet bekend is, niet meer en niet minder, zo blijkt ook uit artikel 6.13. van de koopovereenkomst. Er is dus ook geen onjuiste mededeling gedaan door [gedaagden]
Conclusie en proceskostenveroordeling
5.10.
De conclusie is dat de vordering van [eiser] op grond van het voorgaande wordt afgewezen. Dat betekent ook dat het overige verweer van [gedaagden] , namelijk het beroep op de klachtplicht, onbesproken kan blijven.
5.11.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
De proceskosten van de gedaagde partijen sub 1, 3, 4 en 5 worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten x € 406,00)
- nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals
vermeld in de beslissing)
Totaal € 947,00
De proceskosten van de gedaagde partij sub 2 worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten x € 406,00)
- nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals
vermeld in de beslissing)
Totaal € 947,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vordering van [eiser] af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van de gedaagde partijen sub 1, 3, 4 en 5 van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van de gedaagde partij
sub 2 van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.E. Sijsma en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.
(ldj)