Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/430205 / HA ZA 24-7
Vonnis van 27 november 2024
in de zaak van
1.[eis in conv sub 1] ,
2.
[eis in conv sub 2],
[eis in conv sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conv] ,
advocaat: mr. H.J.F. Oetgens van Waveren Pancras Clifford,
tegen
1.[ged in conv sub 1] ,
2.
[ged in conv sub 2],
[ged in conv sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden in conv] ,
advocaat: mr. H.J. Hulsbergen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 april 2024
- de akte wijziging van eis van [eisers in conv] , ingekomen 10 mei 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie, ingekomen 10 mei 2024
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 mei 2024
- de akte wijziging van eis van [eisers in conv] van 31 juli 2024
- de akte na mondelinge behandeling, tevens wijziging van eis in reconventie van [gedaagden in conv] van 31 juli 2024
- de akte van [eisers in conv] van 28 augustus 2024
- de antwoordakte van [gedaagden in conv] van 28 augustus 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn elkaars buren.
2.2.
[gedaagden in conv] is sinds 30 december 2019 eigenaar van een perceel grond, kadastraal bekend [perceel 1] , “
groot (ongeveer) drie are en negentien centiare, waaraan door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en-oppervlakte is toegekend”. Op dit perceel is door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) een woning gebouwd op grond van een daartoe met [gedaagden in conv] gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Aan deze overeenkomst is een situatietekening gehecht waarop dit perceel staat aangeduid als bouwkavel 34.
groot (ongeveer) drie are en negentien centiare, waaraan door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en-oppervlakte is toegekend”. Op dit perceel is door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) een woning gebouwd op grond van een daartoe met [gedaagden in conv] gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Aan deze overeenkomst is een situatietekening gehecht waarop dit perceel staat aangeduid als bouwkavel 34.
2.3.
[eisers in conv] is sinds 26 oktober 2020 eigenaar van een perceel grond, kadastraal bekend [perceel 2] , “
groot (ongeveer) vier are en vijfennegentig centiare, waaraan door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en-oppervlakte is toegekend”. Op dit perceel is door [bedrijf 1] een woning gebouwd op grond van een daartoe met [eisers in conv] gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Aan deze overeenkomst is een situatietekening gehecht waarop dit perceel staat aangeduid als bouwkavel 33.
groot (ongeveer) vier are en vijfennegentig centiare, waaraan door het Kadaster een voorlopige kadastrale grens en-oppervlakte is toegekend”. Op dit perceel is door [bedrijf 1] een woning gebouwd op grond van een daartoe met [eisers in conv] gesloten koop-/aannemingsovereenkomst. Aan deze overeenkomst is een situatietekening gehecht waarop dit perceel staat aangeduid als bouwkavel 33.
2.4.
De voorlopige kadastrale grens tussen de percelen van partijen is door [bedrijf 1] door middel van oranje en groene paaltjes gemarkeerd.
2.5.
De woning van [gedaagden in conv] was eerder gereed dan de woning van [eisers in conv] . [gedaagden in conv] is in december 2020 begonnen met de inrichting van zijn perceel. [gedaagden in conv] heeft op zijn perceel nabij de erfgrens onder meer tuinbestrating, erfafscheidingen, een schutting, een fietsenhok, een toegangsdeur op maat, een overkapping met glazen schuifwand en een gemetselde grote plantenbak geplaatst. [gedaagden in conv] heeft over de gehele lengte van zijn perceel opsluitbanden geplaatst tegen de voorlopige erfgrens om te voorkomen dat de grond zou weglopen.
2.6.
[eisers in conv] is in het voorjaar van 2021 begonnen met de inrichting van zijn perceel. Ook [eisers in conv] heeft nabij de erfgrens onder meer een schutting op zijn perceel geplaatst.
2.7.
De landmeter van het Kadaster is op 2 december 2021 ter plaatse verschenen met het doel dat partijen aan hem de grens tussen hun percelen zouden aanwijzen, zodat de erfgrens definitief zou kunnen worden vastgesteld. Tot een gezamenlijke aanwijzing van de erfgrens is het niet gekomen. Voor [gedaagden in conv] werd het toen wel duidelijk dat [eisers in conv] zich op het standpunt stelde dat de schutting en de bouwwerken van [gedaagden in conv] (deels) op het perceel van [eisers in conv] stonden.
2.8.
In 2022 is correspondentie tussen de (toenmalige) raadslieden van partijen op gang gekomen. Daarin is namens [gedaagden in conv] voorgesteld om de betreffende strook grond van [eisers in conv] tegen betaling over te nemen. [eisers in conv] heeft dit voorstel van de hand gewezen. Nadien is er verder gecorrespondeerd tussen de raadslieden van partijen. Namens [gedaagden in conv] is bij brief van 4 juli 2023 erkend dat er sprake is van overbouw. Dit heeft partijen - die vervolgens van mening verschilden over de mate van overbouw - niet bij elkaar gebracht.
2.9.
Op 1 december 2023 heeft [bedrijf 2] op verzoek van [eisers in conv] een grensmeting uitgevoerd op basis van de door [bedrijf 1] aangeleverde GPS coördinaten. Het resultaat van deze meting blijkt uit productie 30 van [eisers in conv] heeft bij e-mail van zijn raadsman van 15 december 2023 volhard in zijn standpunt.
2.10.
[eisers in conv] heeft vervolgens het geschil met [gedaagden in conv] aan de rechtbank voorgelegd.
2.11.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen met elkaar afgesproken dat zij gezamenlijk aan het Kadaster opdracht zullen geven om aan de hand van de door [bedrijf 1] verstrekte GPS-punten de erfgrens tussen hun percelen te markeren.
2.12.
Nadat het Kadaster aan partijen te kennen had gegeven dat het de mate van overbouw niet kan bepalen, zijn partijen met elkaar in overleg getreden.
2.13.
Naar aanleiding van dit overleg heeft de advocaat van [eisers in conv] bij e-mail van 19 juli 2024 (overgelegd als productie 45 bij akte wijziging eis van 31 juli 2024) onder meer het volgende aan de advocaat van [gedaagden in conv] geschreven:
“
(…) Zoals eerder besproken hebben partijen inmiddels het gedeelte gemeten van de ter discussie staande strook die door uw cliënten zullen worden prijsgegeven. Partijen hebben geconstateerd dat de afstand vanaf de aan de voorzijde van beiden percelen gelegen erfgrens tot aan het in de tekening opgenomen kruis, 11,65 meter is. Dit betekent -uitgaande van het rapport van [bedrijf 2] - dat de omvang van het resterende gedeelte van de betwiste en overgebouwde strook grond (dus vanaf de kruis tot aan erfgrens gelegen aan de achterzijde van beide percelen) in totaal 5,53 m2 bedraagt.Daarnaast waren partijen reeds overeengekomen dat de erfgrens die op basis van de door [bedrijf 1] aangeleverde GPS coördinaten is uitgezet (zoals te zien is in het door [bedrijf 2] vervaardigde rapport, die erfgrens heeft uitgezet, zie productie 30), de juiste en tussen partijen geldende erfgrens is (…).”
(…) Zoals eerder besproken hebben partijen inmiddels het gedeelte gemeten van de ter discussie staande strook die door uw cliënten zullen worden prijsgegeven. Partijen hebben geconstateerd dat de afstand vanaf de aan de voorzijde van beiden percelen gelegen erfgrens tot aan het in de tekening opgenomen kruis, 11,65 meter is. Dit betekent -uitgaande van het rapport van [bedrijf 2] - dat de omvang van het resterende gedeelte van de betwiste en overgebouwde strook grond (dus vanaf de kruis tot aan erfgrens gelegen aan de achterzijde van beide percelen) in totaal 5,53 m2 bedraagt.Daarnaast waren partijen reeds overeengekomen dat de erfgrens die op basis van de door [bedrijf 1] aangeleverde GPS coördinaten is uitgezet (zoals te zien is in het door [bedrijf 2] vervaardigde rapport, die erfgrens heeft uitgezet, zie productie 30), de juiste en tussen partijen geldende erfgrens is (…).”
2.14.
Partijen zijn niet tot een allesomvattende regeling van hun geschil gekomen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers in conv] vordert na wijziging van eis - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de erfgrens tussen de percelen [perceel 2] en [perceel 1] die op basis van de door [bedrijf 1] aangeleverde GPS coördinaten door [bedrijf 2] is uitgezet (zoals weergegeven in het door [eisers in conv] als productie 30 overgelegde rapport), de juiste en tussen partijen geldende erfgrens is;
I. voor recht verklaart dat de erfgrens tussen de percelen [perceel 2] en [perceel 1] die op basis van de door [bedrijf 1] aangeleverde GPS coördinaten door [bedrijf 2] is uitgezet (zoals weergegeven in het door [eisers in conv] als productie 30 overgelegde rapport), de juiste en tussen partijen geldende erfgrens is;
II. [gedaagden in conv] gebiedt om op eerste schriftelijke verzoek van [eisers in conv] mee te werken aan definitieve vastlegging van de hiervoor onder I bedoelde erfgrens door het Kadaster en om de kosten van het Kadaster te betalen, op straffe van een éénmalige dwangsom van
€ 50.000,00 op het moment dat [gedaagden in conv] in strijd met dit vonnis handelt;
€ 50.000,00 op het moment dat [gedaagden in conv] in strijd met dit vonnis handelt;
III. [gedaagden in conv] gebiedt om binnen 6 weken nadat de kadastrale erfgrens definitief door het Kadaster is vastgelegd (in lijn met het voorgaande) de werken die [gedaagden in conv] al dan niet gedeeltelijk op perceel [perceel 2] heeft gerealiseerd, waaronder een gedeelte van de overkapping, de opsluitbanden, de aanwezige beplanting, een gedeelte van het fietsenhok en de schutting te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 2.500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 dat [gedaagden in conv] in gebreke is aan het vonnis te voldoen;
IV. [gedaagden in conv] veroordeelt tot betaling aan [eisers in conv] van het bedrag van € 11.316,16, bij wijze van schadevergoeding te vermeerderen met de wettelijke rente per dag dat betaling door [gedaagden in conv] uitblijft;
voorwaardelijk in die zin dat het beroep van [gedaagden in conv] op artikel 5:54 lid 1 BW slaagt en
zijn vorderingen in reconventie onder 3 en 4 worden toegewezen:
V. [gedaagden in conv] veroordeelt tot betaling aan [eisers in conv] van een bedrag van € 34.614,88 bij wijze van schadeloosstelling als genoemd in artikel 5:54 lid 1 BW, te vermeerderen met de
wettelijke rente per dag dat betaling door [gedaagden in conv] uitblijft en [gedaagden in conv] veroordeelt tot betaling van de kosten van de notaris en het Kadaster die verband houden met de overdracht van de overgebouwde strook grond;
VI. [gedaagden in conv] veroordeelt tot betaling aan [eisers in conv] van de kosten die de hypotheekverstrekker aan [eisers in conv] oplegt, waaronder - maar niet beperkt tot - eventuele boetes, kosten voor het aanpassen van de hypotheek en een eventuele verhoging van de hypotheeklasten;
onvoorwaardelijk:
VII. [gedaagden in conv] veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder de nakosten van de
advocaat en eventuele kosten van betekening indien [gedaagden in conv] niet vrijwillig aan
het vonnis voldoet.
3.2.
[eisers in conv] stelt in de dagvaarding dat [gedaagden in conv] overbouw heeft gepleegd door zaken op zijn perceel te plaatsen. Het gaat daarbij om een strook grond van 28,89 meter lang. De overbouw bedraagt 33 cm aan de voorzijde en 34 cm aan de achterzijde. [eisers in conv] is daardoor 9,374 m² van zijn grond kwijtgeraakt. [eisers in conv] heeft voor de overbouw geen toestemming aan [gedaagden in conv] gegeven. [gedaagden in conv] maakt derhalve inbreuk op zijn eigendomsrecht, hetgeen onrechtmatig is jegens [eisers in conv] [gedaagden in conv] dient mee te werken aan vastlegging van de definitieve erfgrens (zoals deze blijkt uit het rapport van [bedrijf 2] ) en [gedaagden in conv] dient de onrechtmatig op de grond van [eisers in conv] geplaatste zaken te verwijderen en verwijderd te houden.
3.3.
[gedaagden in conv] voert verweer. [gedaagden in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers in conv] , met veroordeling van [eisers in conv] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagden in conv] vordert na wijziging van eis - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. [eisers in conv] veroordeelt naar zijn keuze om, voor zover het het vanaf de voorzijde
van de garages van [gedaagden in conv] en [eisers in conv] richting de achterzijde van de
percelen met een schutting (en hetgeen zich naast die schutting aan de kant van het
perceel van [gedaagden in conv] bevindt), toegangspoort, overkapping met glazen schuifwand (het
tuinhuis) en gemetselde plantenbak bebouwde gedeelte van zijn perceel
( [perceel 2] ) betreft, tegen schadeloosstelling, hetzij mee te
werken aan het in eigendom overdragen van het voor de handhaving van de bestaande
toestand benodigde deel van zijn perceel, hetzij mee te werken aan het verlenen van
een erfdienstbaarheid ten laste van zijn perceel die strekt tot het handhaven van de
bestaande toestand;
b. de schadeloosstelling zoals bedoeld in artikel 5:54 BW vast stelt op € 2.930,90,
dan wel € 4.977,00 dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag;
c. voor het geval [eisers in conv] niet binnen 6 weken na betekening van het vonnis
vrijwillig aan de veroordeling zal hebben voldaan: [gedaagden in conv] machtigt om de
hierboven gevorderde rechtshandelingen namens [eisers in conv] te verrichten, althans
bepaalt dat het te wijzen vonnis in de plaats treedt van de medewerking van
[eisers in conv] ten aanzien van de uitvoering van het onder a. gevorderde;
d. [eisers in conv] veroordeelt in de kosten van het geding, te vermeerderen met de
nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het
vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde
termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te
rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.6.
[eisers in conv] voert verweer. [eisers in conv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden in conv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden in conv] , met veroordeling van [gedaagden in conv] in de kosten van deze procedure.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de door partijen over en weer ingestelde vorderingen zullen de geschillen tezamen worden behandeld.
De erfgrens (vordering in conventie I en II)
4.2.
[eisers in conv] stelt in zijn akte wijziging van eis van 31 juli 2024 dat partijen afspraken met elkaar hebben gemaakt, die blijken uit de hiervoor onder 2.13 vermelde e-mail van 19 juli 2024.
4.3.
[gedaagden in conv] heeft bij akte na mondelinge behandeling, tevens wijziging van eis in reconventie van 31 juli 2024, zonder enig voorbehoud gesteld dat tussen partijen is afgesproken dat als erfgrens de door [bedrijf 1] aangeleverde GPS coördinaten zullen worden gehanteerd, zoals te zien is in het door [eisers in conv] als productie 30 overgelegde rapport van [bedrijf 2] en ook dat dit de juiste en tussen partijen geldende erfgrens is.
4.4.
[gedaagden in conv] voert vervolgens in zijn antwoordakte van 28 augustus 2024 aan dat niet gezamenlijk is vastgesteld dat het rapport en de mate van overbouw, zoals bepaald door [bedrijf 2] de juiste is. [gedaagden in conv] stelt dat hij omwille van de voortgang van de procedure akkoord is gegaan met het aanhouden van de meting van [bedrijf 2] als uitgangspunt, ongeacht de vraag of deze meting juist is.
De rechtbank gaat aan dit betoog van [gedaagden in conv] voorbij. Met de hiervoor onder 4.3. weergegeven stelling van [gedaagden in conv] is immers sprake van een gerechtelijke erkentenis als bedoeld in artikel 154 lid 1 Rv. Een gerechtelijke erkentenis kan slechts worden herroepen, indien aannemelijk is dat zij door een dwaling of niet in vrijheid is afgelegd (artikel 154 lid 2 Rv). Het een noch het ander is gesteld of gebleken.
4.5.
Dit betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat partijen het erover eens zijn dat de erfgrens tussen de percelen [perceel 2] en [perceel 1] loopt op de plaats die op basis van de door [bedrijf 1] aangeleverde GPS coördinaten door [bedrijf 2] is uitgezet (zoals weergegeven in het door [eisers in conv] als productie 30 overgelegde rapport).
4.6.
[gedaagden in conv] heeft toegezegd dat hij de zaken die door hem aan de voorzijde van zijn woning zijn aangebracht, voor zover deze de tussen partijen overeengekomen erfgrens overschrijden, zal verwijderen. Uit voormelde e-mail van 19 juli 2024 en de bij productie 45 gevoegde foto, die hierna is afgebeeld, volgt dat het gaat om de zaken die over de erfgrens zijn gebouwd aan de voorzijde vanaf de straatkant tot aan het witte kruis. Dat betreft een lengte van 11,65 m.
4.7.
Over de plaats van de erfgrens aan de voorzijde van de percelen zijn partijen het dus eens. De door [eisers in conv] gevorderde verklaring voor recht zal in zoverre worden toegewezen.
4.8.
De erfgrens aan de achterzijde van de percelen van partijen is nog in geschil, in die zin dat [gedaagden in conv] in reconventie vordert dat de door hem in gebruik genomen strook grond van 5,53 m2, die eigendom is van [eisers in conv] , aan hem in eigendom zal worden overgedragen op grond van artikel 5:54 BW. Zoals hierna wordt overwogen, zal die vordering worden toegewezen. Dat betekent dat de gevorderde verklaring van recht ten aanzien van de achterzijde van de percelen (de gele lijn op de hiervoor afgebeelde foto) niet zal worden toegewezen.
4.9.
De rechtbank zal [gedaagden in conv] gebieden aan de vaststelling van de erfgrens mee te werken, met dien verstande dat bij het vaststellen van de erfgrens rekening zal moeten worden gehouden met de erfgrens zoals die zal ontstaan nadat de strook grond (ter grootte van circa 5,53 m²) aan de achterzijde van het perceel van [eisers in conv] aan [gedaagden in conv] in eigendom is overgedragen.
4.10.
[gedaagden in conv] heeft toegezegd vrijwillig te zullen meewerken aan het kadastraal laten vastleggen van de erfgrens. Het opleggen van een dwangsom kan daarom achterwege blijven, mede in aanmerking genomen dat het ook in het belang is van [gedaagden in conv] dat de erfgrens definitief wordt vastgesteld.
4.11.
Vanwege het gemeenschappelijk belang van partijen bij het vaststellen van de erfgrens, dienen partijen ieder de helft van de daarmee gemoeide kosten te dragen. Er zijn
- zoals hierna zal blijken - geen feiten en/of omstandigheden die met zich brengen dat deze kosten geheel voor rekening van [gedaagden in conv] zouden moeten blijven.
- zoals hierna zal blijken - geen feiten en/of omstandigheden die met zich brengen dat deze kosten geheel voor rekening van [gedaagden in conv] zouden moeten blijven.
4.12.
In zoverre zullen de vorderingen in conventie onder I en II worden toegewezen.
Het verwijderen van door [gedaagden in conv] op het perceel van [eisers in conv] geplaatste zaken (vordering in conventie III)
4.13.
Nu [gedaagden in conv] heeft toegezegd dat hij de zaken die door hem aan de voorzijde van zijn woning zijn aangebracht, voor zover deze de tussen partijen overeengekomen erfgrens overschrijden, zal verwijderen, zal de vordering van [eisers in conv] onder III in zoverre worden toegewezen. De termijn van 6 weken, zoals door [eisers in conv] is gevorderd, moet daarvoor genoeg zijn, temeer nu [gedaagden in conv] niets belet om na het wijzen van dit vonnis een begin te maken met de verwijdering van bedoelde zaken en daarmee niet te wachten totdat de erfgrens definitief is vastgesteld. Gelet op de toezegging van [gedaagden in conv] kan het opleggen van een dwangsom achterwege blijven.
4.14.
Aangezien de vordering in reconventie tot overdracht van de strook grond van 5,53 m2 aan de achterzijde van de percelen aan [gedaagden in conv] zal worden toegewezen, zal de vordering tot verwijdering van de door [gedaagden in conv] op die strook grond geplaatste zaken worden afgewezen.
De overdracht van de strook grond aan de achterzijde van de percelen aan [gedaagden in conv] (vorderingen in reconventie a en c)
4.15.
[gedaagden in conv] vordert - met een beroep op het bepaalde in artikel 5:54 lid 1 BW - dat de strook grond aan de achterzijde van de percelen van 5,53 m2 aan hem in eigendom wordt overgedragen. De rechtbank maakt uit het rapport van [bedrijf 2] op dat de totale erfgrens tussen de percelen van partijen een lengte heeft van 28,89 m. De lengte van de erfgrens aan de voorzijde van de percelen bedraagt 11,65 m. Dat betekent dat de erfgrens aan de achterzijde een lengte heeft van 17,24 m (28,89 -/- 11,65). Partijen zijn het eens over de oppervlakte van de strook grond van 5,53 m2, zodat de strook grond dan 0,32 m breed is.
4.16.
Artikel 5:54 lid 1 BW luidt als volgt:
Is een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een ander gebouwd en zou de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, dan kan de eigenaar van het gebouw of werk te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen.
Lid 3 van dit artikel bepaalt dat dit onder meer niet geldt indien de eigenaar van het gebouw of werk ter zake van de bouw of zijn verkrijging kwade trouw of grove schuld kan worden verweten.
4.17.
[eisers in conv] stelt dat dit laatste het geval is en dat hij zich om die reden verzet tegen eigendomsoverdracht van bedoelde strook grond aan [gedaagden in conv]
4.18.
[eisers in conv] voert daartoe het volgende aan.
[gedaagden in conv] heeft de oranje en groene paaltjes, die door [bedrijf 1] waren geplaatst om de voorlopige erfgrens te markeren, opzettelijk verwijderd. [gedaagden in conv] was te kwader trouw toen hij de schutting plaatste. [gedaagden in conv] wist dat de op de situatietekening aangegeven grens tussen beider percelen een voorlopig karakter had en dat de erfgrens pas definitief kon worden vastgesteld nadat het Kadaster een officiële meting had verricht en de grens door partijen eensluidend zou zijn aangewezen. [gedaagden in conv] was bekend met de afmetingen van zijn perceel, zoals de afstand van de zijgevel van zijn woning naar de perceelsgrens. Deze afmetingen staan expliciet op de situatietekening die als bijlage bij de tussen [gedaagden in conv] en [bedrijf 1] gesloten koop-aannemingsovereenkomst is gehecht. In deze situatietekening staat duidelijk dat de afstand van de zijgevel van de woning van [gedaagden in conv] tot de erfgrens 5,1 meter is en dat dit bij [eisers in conv] 6 meter is. [gedaagden in conv] had op zijn minst - toen hij bezig was met de aanleg van de tuin - de in de tekening genoemde afstanden moeten respecteren, althans moeten nagaan of hij bij de aanleg van zijn tuin binnen die maten bleef. Doordat hij dat heeft nagelaten kan [gedaagden in conv] grove schuld worden verweten. Dit temeer, nu [eisers in conv] tegen [gedaagden in conv] heeft gezegd dat hij geen gemeenschappelijke schutting wenste en [eisers in conv] jegens [gedaagden in conv] had benadrukt dat hij met het plaatsen van de schutting op zijn eigen grond moest blijven. [gedaagden in conv] heeft de schutting toch geplaatst waar hij hem wilde hebben. [gedaagden in conv] heeft door strak tegen de voorlopige grens aan te bouwen opzettelijk de aanmerkelijke kans aanvaard dat hij over de erfgrens heen zou bouwen en overbouw zou plegen.
4.19.
[gedaagden in conv] betwist gemotiveerd dat hij bedoelde paaltjes heeft verplaatst. [gedaagden in conv] stelt dat hij bij het plaatsen van zijn bouwwerken van de juistheid van de positie van de door hem aangetroffen paaltjes is uitgegaan. Naast houten paaltjes waren er ook metalen paaltjes, die diep in de grond zaten. Zijn hovenier heeft de metalen paaltjes aangehouden om de voorlopige erfgrens te bepalen. Als er al paaltjes zouden zijn verplaatst door de door hem ingeschakelde werklieden, dan heeft hij daarvan geen weet gehad. [gedaagden in conv] had geen enkele reden om aan te nemen dat er door hem over de erfgrens zou worden gebouwd. Hij heeft dan ook niet de aanmerkelijke kans aanvaard dat hij over de erfgrens heen zou bouwen, aldus [gedaagden in conv]
4.20.
De rechtbank oordeelt als volgt.
Voorop wordt gesteld dat goede trouw wordt verondersteld en kwader trouw moet worden bewezen. De rechtbank gaat om die reden voorbij aan de stelling van [eisers in conv] (bij conclusie van antwoord in reconventie) dat [gedaagden in conv] op geen enkele wijze heeft aangetoond dat hij in deze kwestie te goeder trouw heeft gehandeld.
4.21.
Aan de hand van de door [eisers in conv] overgelegde foto’s kan niet worden vastgesteld dat de betreffende paaltjes, waarmee de voorlopige erfgrens tussen de percelen van partijen werd gemarkeerd, (opzettelijk) door [gedaagden in conv] zijn verplaatst dan wel verwijderd. [gedaagden in conv] voert voorts aan dat hij de aanvankelijk door hem geplaatste palen (die voor de schutting waren bestemd) 15 cm achterwaarts (dus op zijn perceel) heeft verplaatst, om te voorkomen dat er discussie met [eisers in conv] zou kunnen ontstaan. [eisers in conv] betwist niet dat [gedaagden in conv] de betreffende palen naar achteren heeft verplaatst alvorens de schutting te plaatsen. De rechtbank volgt [gedaagden in conv] dan ook in zijn stelling dat er voor hem geen reden was om aan te nemen dat er door hem over de erfgrens zou worden gebouwd. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [gedaagden in conv] ten tijde van het plaatsen van de schutting (en dat is beslissend) te kwader trouw was.
4.22.
Evenmin kan worden gezegd dat [gedaagden in conv] grove schuld kan worden verweten.
Anders dan [eisers in conv] stelt, blijkt uit de situatietekening waarnaar hij verwijst niet dat de afstand van de zijgevel van de woning van [gedaagden in conv] tot de erfgrens 5,1 meter is. De rechtbank heeft dit - zoals ter zitting aan partijen kenbaar is gemaakt - aan de hand van die tekening niet kunnen vaststellen. Daarbij komt dat aan die situatietekening onvoldoende bewijswaarde toekomt nu op die tekening staat vermeld: “
afmetingen zijn indicatief en daar kunnen geen rechten aan ontleend worden.”
afmetingen zijn indicatief en daar kunnen geen rechten aan ontleend worden.”
De situatie die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 23 maart 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BC 1242), waarnaar [eisers in conv] heeft verwezen, doet zich hier dan ook niet voor.
4.23.
[eisers in conv] heeft ter zitting verklaard dat hij toen hij zijn schutting plaatste aan de hand van de tekening wist dat de erfgrens niet lag waar de schutting van [gedaagden in conv] stond. Anders dan in de casus die heeft geleid tot het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 augustus 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:8136) waarnaar [eisers in conv] heeft verwezen, staat niet vast dat [eisers in conv] voordat hij zijn schutting plaatste onomwonden tegen [gedaagden in conv] heeft gezegd dat [gedaagden in conv] zijn schutting op het perceel van [eisers in conv] had geplaatst. [eisers in conv] heeft destijds niet tegen [gedaagden in conv] gezegd dat hij zijn schutting moest verplaatsen. [eisers in conv] heeft nadat de schutting door [gedaagden in conv] was geplaatst zelf ook een schutting geplaatst (waarvan het frame in beton in de grond werd geplaatst, zoals [gedaagden in conv] ter zitting heeft gesteld). Niet is komen vast te staan dat [eisers in conv] aan [gedaagden in conv] kenbaar zou hebben gemaakt dat dit slechts een tijdelijke oplossing was. Er moet dan ook vanuit worden gegaan dat toen [eisers in conv] zijn schutting plaatste de juiste plaats van de voorlopige erfgrens tussen partijen niet ter discussie stond. Uit het door [eisers in conv] overgelegde whatsappbericht van 17 december 2020 noch uit de door [eisers in conv] overgelegde e-mail van 8 januari 2021 blijkt dat er toen reeds een geschil was over de juistheid van de voorlopige erfgrens. In het whatsappbericht van 17 december 2020 geeft [eisers in conv] aan [gedaagden in conv] te kennen dat hij niet opteert voor een gemeenschappelijke schutting. In zijn e-mail van 8 januari 2021 bevestigt [gedaagden in conv] aan [eisers in conv] dat hij, [gedaagden in conv] , op zijn eigen perceel blijft. Uit geen van beide geschriften blijkt dat er tussen partijen toen onduidelijkheid bestond over de erfgrens.
Er is dan ook niet gebleken dat er voorafgaand dan wel tijdens de bouw van de schutting van [gedaagden in conv] door [eisers in conv] richting [gedaagden in conv] twijfel is geuit over de
voorlopige erfgrens. [eisers in conv] heeft voor zijn standpunt dat er aan de zijde van [gedaagden in conv] sprake is van grove schuld tevergeefs verwezen naar de casus die geleid heeft tot het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 31 oktober 2018, nu daarin - anders dan hier - sprake was van aan de wederpartij kenbaar gemaakte twijfel ter zake. De discussie van partijen over de juiste plaats van de erfgrens heeft zich pas ontwikkeld na het bezoek van de landmeter in december 2021. Het enkel in een eerder stadium benadrukken dat [gedaagden in conv] met het plaatsen van de schutting op zijn eigen grond moest blijven, kan er dan ook niet toe leiden dat [gedaagden in conv] grove schuld kan worden verweten omdat later blijkt dat de schutting op het perceel van [eisers in conv] is geplaatst.
voorlopige erfgrens. [eisers in conv] heeft voor zijn standpunt dat er aan de zijde van [gedaagden in conv] sprake is van grove schuld tevergeefs verwezen naar de casus die geleid heeft tot het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 31 oktober 2018, nu daarin - anders dan hier - sprake was van aan de wederpartij kenbaar gemaakte twijfel ter zake. De discussie van partijen over de juiste plaats van de erfgrens heeft zich pas ontwikkeld na het bezoek van de landmeter in december 2021. Het enkel in een eerder stadium benadrukken dat [gedaagden in conv] met het plaatsen van de schutting op zijn eigen grond moest blijven, kan er dan ook niet toe leiden dat [gedaagden in conv] grove schuld kan worden verweten omdat later blijkt dat de schutting op het perceel van [eisers in conv] is geplaatst.
4.24.
Uit het vorenstaande volgt dat het verweer van [eisers in conv] tegen toepassing van artikel 5:54 lid 1 BW wordt verworpen en de rechtbank toekomt aan de afweging van de wederzijdse belangen van partijen als bedoeld in deze wetsbepaling.
4.25.
[eisers in conv] stelt dat zijn belang bij het verwijderen van de overbouw veel groter is dan het belang van [gedaagden in conv] om de gehele strook grond (dus inclusief de strook aan de voorzijde van de woning) in eigendom te verkrijgen.
4.26.
[eisers in conv] heeft daartoe tot en met de mondelinge behandeling het volgende aangevoerd. De grond aan de zijkant van zijn woning (waar de oprit en garage zijn gelegen) is enorm belangrijk voor hem omdat:
a. hij zoveel mogelijk manoeuvreerruimte willen hebben;
a. hij zoveel mogelijk manoeuvreerruimte willen hebben;
b. hij twee auto’s naast elkaar wil kunnen parkeren en de mogelijkheid wil hebben dat zijn thuiswonende kinderen ook op de oprit (die 6 meter breed is en ruimte voor 4 auto’s biedt) kunnen parkeren en hij door toedoen van [gedaagden in conv] nu 2 parkeerplaatsen minder heeft;
c hij naast de garage een carport/overkapping wil plaatsen waaronder een auto kan worden geparkeerd en voor de uitwerking van dat plan het absoluut noodzakelijk is dat de grond die [gedaagden in conv] zich heeft toegeëigend aan hem wordt teruggegeven;
d. die grond aan de zonnige kant is gelegen, wat dus de beste kant is waardoor hij juist aan die kant in de achtertuin zoveel mogelijk grond wil behouden, hetgeen [gedaagden in conv] nu belemmert en dat hij achterin de tuin een schuur en een overkapping wenst te plaatsen.
Verder voert [eisers in conv] aan dat hij destijds bewust heeft gekozen voor zijn perceel omdat dit perceel groter was en een oprit van 6 meter breed zou krijgen. Hij heeft voor de financiering van de woning een hypothecaire lening afgesloten. [gedaagden in conv] heeft de aard, omvang en inrichting van het onderpand gewijzigd met alle risico’s van dien voor [eisers in conv] nu op grond van de hypotheekakte wijziging van het onderpand zonder toestemming van de bank is verboden. In theorie kan de bank daardoor overgaan tot opeising van de verstrekte financiering. Vanwege de door [gedaagden in conv] gerealiseerde overbouw kan [eisers in conv] niet volledig gebruik maken van de grond waarvoor hij wel heeft betaald. Dit betekent dat de prijs die hij voor de grond per m² aan [bedrijf 1] heeft betaald voor de grond die hij wel kan gebruiken hoger ligt dan de daadwerkelijke waarde. Indien de overbouw mag blijven staan, leidt dat tot een waardedaling van € 10.000,00.
De woning is meer waard in het geval dat de door [gedaagden in conv] in gebruik genomen grond aan [eisers in conv] wordt teruggegeven. Door toedoen van [gedaagden in conv] loopt [eisers in conv] een waardestijging van netto € 25.000,00 mis. Als de bouwwerken van [gedaagden in conv] mogen blijven staan, gaat hij er (financieel) enorm op achteruit.
4.27.
Na de mondelinge behandeling is de discussie tussen partijen beperkt in die zin dat het met betrekking tot de overbouw nog gaat om het achterste gedeelte van de door [gedaagden in conv] in gebruik genomen strook grond van 5.53 m² (17,24 m lang en 0,32 m breed).
4.28.
[eisers in conv] stelt in zijn akte wijziging eis van 31 juli 2024 dat zijn belang bij teruggave van deze strook grond nog steeds prevaleert boven het door [gedaagden in conv] gestelde belang. Het feit dat [gedaagden in conv] heeft toegezegd dat hij het voorste gedeelte (een strook met een lengte van 11,65 meter vanaf de straat) aan hem terug geeft, maakt geen verschil in die zin dat [eisers in conv] de auto nog steeds niet naast de garage kan parkeren, wat betekent dat hij de gewenste carport (waarbij er een auto naast de garage overdekt geparkeerd kan worden) nog steeds niet kan realiseren en hij zodoende niet (volledig) kan profiteren van de door hem gewenste waardestijging. Hij heeft de strook grond van 5.53 m² aan de achterzijde nodig om zijn overkapping te realiseren. Hij wil bovendien geen 5,53 m² van de zonnige achterzijde van zijn tuin kwijtraken en daarnaast is het vanuit esthetisch oogpunt zeer onwenselijk dat er een knik in de erfgrens komt, aldus [eisers in conv]
4.29.
[gedaagden in conv] stelt dat hij door het moeten wegnemen van hetgeen zich op de betreffende strook van 5.53 m² bevindt in verhouding tot de belangen van [eisers in conv] onevenredig in zijn belangen wordt geschaad. Voor [gedaagden in conv] ligt het zwaartepunt van zijn belangen aan de achterzijde van zijn woning omdat daar de overkapping met glazen schuifwand (het tuinhuis) staat. Daarnaast wenst hij dat het resterende deel van de schutting, de houten toegangspoort en de gemetselde plantenbak mogen blijven staan.
De kosten van het afbreken en - indien mogelijk - weer opbouwen van de betreffende bouwwerken zullen vermoedelijk circa € 15.000,00 bedragen. Daarnaast vindt waardevermindering plaats door het verwijderen van bestrating.
4.30.
De rechtbank oordeelt als volgt.
[gedaagden in conv] heeft toegezegd om de overbouw aan de voorzijde van zijn woning ongedaan te maken. Het gaat daarbij om een strook met een lengte van 11,65 meter, die wordt genoemd in de e-mail van 19 juli 2024. Uit de e-mail van 19 juli 2024 kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat daarbij rekening is gehouden met de erfgrens die partijen toen (en nu nog) als de juiste erfgrens hebben aangemerkt. Indien [eisers in conv] van mening was dat het na vrijgave van deze strook nog steeds niet mogelijk is om de door hem gewenste carport te realiseren, had hij niet akkoord moeten gaan met de tussen partijen overeengekomen erfgrens. Dat het nu niet mogelijk is om de gewenste carport te plaatsen komt dan ook in de verhouding tot [gedaagden in conv] voor rekening en risico van [eisers in conv] . Bij deze stand van zaken zal de rechtbank het niet kunnen plaatsen van de carport niet meewegen in de belangenafweging.
[gedaagden in conv] heeft toegezegd om de overbouw aan de voorzijde van zijn woning ongedaan te maken. Het gaat daarbij om een strook met een lengte van 11,65 meter, die wordt genoemd in de e-mail van 19 juli 2024. Uit de e-mail van 19 juli 2024 kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat daarbij rekening is gehouden met de erfgrens die partijen toen (en nu nog) als de juiste erfgrens hebben aangemerkt. Indien [eisers in conv] van mening was dat het na vrijgave van deze strook nog steeds niet mogelijk is om de door hem gewenste carport te realiseren, had hij niet akkoord moeten gaan met de tussen partijen overeengekomen erfgrens. Dat het nu niet mogelijk is om de gewenste carport te plaatsen komt dan ook in de verhouding tot [gedaagden in conv] voor rekening en risico van [eisers in conv] . Bij deze stand van zaken zal de rechtbank het niet kunnen plaatsen van de carport niet meewegen in de belangenafweging.
4.31.
Resteert het belang van [eisers in conv] bij de strook grond aan de achterzijde van zijn woning. Ter zitting heeft [eisers in conv] nog aangevoerd dat hij in de achtertuin een schuur en een overkapping wilde plaatsen, maar in de nadien door hem genomen akte gaat het hem kennelijk nog enkel om het plaatsen van een overkapping.
De achtertuin van [eisers in conv] is, zoals hij ter zitting heeft verklaard, ongeveer 16 meter breed en 14 meter lang. De strook grond waar het hier om gaat is, zoals hiervoor becijferd, 0,32 m breed. Dat is ten opzichte van de oppervlakte van de achtertuin van [eisers in conv] te gering om de belangenafweging in zijn voordeel te laten uitvallen. Er blijft, naar moet worden aangenomen, zonder die strook grond voldoende ruimte over om een overkapping te plaatsen, temeer nu [eisers in conv] de afmetingen van de overkapping niet heeft gespecificeerd. Dat [eisers in conv] minder zon in zijn tuin ontvangt doordat hij de omstreden strook moet missen is tegen deze achtergrond van ondergeschikt belang. Evenmin legt de stelling van [eisers in conv] dat het vanuit esthetisch oogpunt zeer onwenselijk dat er een knik in de erfgrens komt gewicht in de schaal nu ter zitting als onweersproken is komen vast te staan dat de betreffende knik nauwelijks zichtbaar is.
[eisers in conv] heeft er weliswaar op gewezen dat hij als gevolg van de overbouw problemen kan krijgen met de bank, maar de rechtbank gaat daaraan voorbij. De door [eisers in conv] gestelde problemen met de bank komen niet reëel voor nu het, indien [gedaagden in conv] zijn toezegging gestand doet, nog maar gaat om een strook grond van 5,53 m². De achtertuin heeft een oppervlakte van ongeveer 224 m², zodat van een wezenlijke verkleining van de achtertuin geen sprake is. Nu het niet kunnen realiseren van de carport niet aan [gedaagden in conv] kan worden toegerekend, komt aan de stelling van [eisers in conv] dat hij daardoor waardestijging misloopt in het kader de belangenafweging geen gewicht toe.
De achtertuin van [eisers in conv] is, zoals hij ter zitting heeft verklaard, ongeveer 16 meter breed en 14 meter lang. De strook grond waar het hier om gaat is, zoals hiervoor becijferd, 0,32 m breed. Dat is ten opzichte van de oppervlakte van de achtertuin van [eisers in conv] te gering om de belangenafweging in zijn voordeel te laten uitvallen. Er blijft, naar moet worden aangenomen, zonder die strook grond voldoende ruimte over om een overkapping te plaatsen, temeer nu [eisers in conv] de afmetingen van de overkapping niet heeft gespecificeerd. Dat [eisers in conv] minder zon in zijn tuin ontvangt doordat hij de omstreden strook moet missen is tegen deze achtergrond van ondergeschikt belang. Evenmin legt de stelling van [eisers in conv] dat het vanuit esthetisch oogpunt zeer onwenselijk dat er een knik in de erfgrens komt gewicht in de schaal nu ter zitting als onweersproken is komen vast te staan dat de betreffende knik nauwelijks zichtbaar is.
[eisers in conv] heeft er weliswaar op gewezen dat hij als gevolg van de overbouw problemen kan krijgen met de bank, maar de rechtbank gaat daaraan voorbij. De door [eisers in conv] gestelde problemen met de bank komen niet reëel voor nu het, indien [gedaagden in conv] zijn toezegging gestand doet, nog maar gaat om een strook grond van 5,53 m². De achtertuin heeft een oppervlakte van ongeveer 224 m², zodat van een wezenlijke verkleining van de achtertuin geen sprake is. Nu het niet kunnen realiseren van de carport niet aan [gedaagden in conv] kan worden toegerekend, komt aan de stelling van [eisers in conv] dat hij daardoor waardestijging misloopt in het kader de belangenafweging geen gewicht toe.
4.32.
Tegenover de betrekkelijk geringe belangen van [eisers in conv] staat een veel zwaarder wegend belang van [gedaagden in conv] dient immers aanzienlijke kosten te maken om de door hem geplaatste bouwwerken af te breken en te verplaatsen.
[gedaagden in conv] stelt dat deze kosten ongeveer € 15.000,00 zijn en heeft dat onderbouwd met een offerte van [bedrijf 3] . [eisers in conv] betwist dat en heeft een offerte van [bedrijf 6] Bunt overgelegd, waaruit volgens hem volgt dat de kosten ongeveer € 8.000,00 zijn, nu het alleen nog gaat om de kosten voor verwijdering van de zaken aan de achterzijde.
De rechtbank hecht meer waarde aan de door [gedaagden in conv] overgelegde offerte van [bedrijf 3] , nu dit de hovenier is die de tuin en inrichting bij [gedaagden in conv] heeft aangelegd en deze hovenier de situatie ter plaatse dus kent. Bovendien is deze offerte gedetailleerd en gespecificeerd. De door [eisers in conv] overgelegde offerte is niet gespecificeerd en geeft slechts globaal de kosten weer, terwijl degene die die offerte heeft opgesteld niet op het perceel van [gedaagden in conv] is geweest, zoals [gedaagden in conv] onweersproken heeft aangevoerd.
De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de kosten van verwijdering van de zaken op de strook grond aan de achterzijde ongeveer € 15.000,00 zullen zijn.
4.33.
De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van [eisers in conv] dat [gedaagden in conv] daarbij kiest voor de dure optie (verplaatsing van de overkapping) en niet voor verwijdering van het deel van de overkapping dat is overbouwd, waardoor de overkapping iets kleiner wordt en die optie veel minder zal kosten dan het verplaatsen van de gehele overkapping. Nog daargelaten dat die stelling door [eisers in conv] niet cijfermatig is onderbouwd, is het niet aan [eisers in conv] om te bepalen wat de omvang is van een bouwwerk dat [gedaagden in conv] op zijn eigen perceel wenst te plaatsen. Van een schadebeperkingsplicht van [gedaagden in conv] is in deze zaak geen sprake.
4.34.
De casus die heeft geleid tot het vonnis van deze rechtbank van 19 juni 2024 (ECLI:NL:RBGEL:2024:3869) is niet voldoende vergelijkbaar met de onderhavige casus. Om die reden is het niet van belang dat een bedrag van € 15.000,00 voor het verplaatsen van de overkapping en andere zaken in absolute zin wellicht geen onoverkomelijk bedrag is.
4.35.
Naar het oordeel van de rechtbank wordt [gedaagden in conv] door ontruiming van de betreffende strook grond onevenredig veel zwaarder benadeeld dan [eisers in conv] door handhaving van de bestaande toestand.
4.36.
Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagden in conv] de betreffende bouwwerken niet behoeft af te breken en dat [gedaagden in conv] jegens [eisers in conv] aanspraak kan maken op de eigendomsoverdracht van de betreffende strook grond van 5,53 m² aan hem. De rechtbank zal [eisers in conv] daartoe veroordelen. [eisers in conv] heeft immers ter zitting verklaard dat hij aan eigendomsoverdracht de voorkeur geeft boven het vestigen van een erfdienstbaarheid en dat dit laatste voor hem onbespreekbaar is. Tevens zal - bij afwezigheid van verweer van [eisers in conv] - worden bepaald dat dit vonnis op de voet van het bepaalde in artikel 3:300 BW in de plaats zal treden van de door [eisers in conv] vereiste medewerking aan de eigendomsoverdracht indien hij daarmee in gebreke blijft.
4.37.
De vorderingen in reconventie onder a en c zullen in zoverre worden toegewezen.
4.38.
Bij het vaststellen van de erfgrens moet rekening worden gehouden met het feit dat [gedaagden in conv] de strook grond van 5,53 m² aan de achterzijde in eigendom zal verkrijgen.
Schadeloosstelling, waaronder de kosten aanpassing hypotheek (voorwaardelijke vorderingen in conventie V en VI en vordering in reconventie b)
4.39.
Nu [gedaagden in conv] de strook grond van 5,53 m² in eigendom zal verwerven is voldaan aan de voorwaarde waaronder [eisers in conv] de vorderingen onder V en VI heeft ingesteld. [gedaagden in conv] is op grond van het bepaalde in artikel 5:54 lid BW aan [eisers in conv] een schadeloosstelling verschuldigd.
4.40.
De door [eisers in conv] onder V gevorderde schadeloosstelling van in totaal
€ 34.614,88 bevat de volgende posten: (i) de waarde van de grond, (ii) de waardedaling van de woning, (iii) de gemiste waardestijging van de woning, (iv) de kosten van het taxatierapport van [bedrijf 4] , (v) de kosten van het rapport van [bedrijf 2] en (vi) de kosten voor het verplaatsen van de schutting. De posten vermeld onder iv, v en vi zijn eveneens opgenomen in het bedrag van € 11.136,16, dat [eisers in conv] vordert onder IV. De rechtbank gaat ervan uit dat dit op een vergissing berust. De rechtbank zal de schadepost vermeld onder vi hierna als onderdeel van de vordering onder IV behandelen, nu deze kosten niet zien op de overdracht van de strook grond aan de achterzijde van de percelen. De onder i tot en met v vermelde posten zullen hierna afzonderlijk worden besproken. Verder vordert [eisers in conv] dat [gedaagden in conv] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van de notaris en het Kadaster die verband houden met de overdracht van de strook grond. Ook de vordering in conventie onder VI ziet op schadeloosstelling, als bedoeld in artikel 5:54 lid 1 BW.
€ 34.614,88 bevat de volgende posten: (i) de waarde van de grond, (ii) de waardedaling van de woning, (iii) de gemiste waardestijging van de woning, (iv) de kosten van het taxatierapport van [bedrijf 4] , (v) de kosten van het rapport van [bedrijf 2] en (vi) de kosten voor het verplaatsen van de schutting. De posten vermeld onder iv, v en vi zijn eveneens opgenomen in het bedrag van € 11.136,16, dat [eisers in conv] vordert onder IV. De rechtbank gaat ervan uit dat dit op een vergissing berust. De rechtbank zal de schadepost vermeld onder vi hierna als onderdeel van de vordering onder IV behandelen, nu deze kosten niet zien op de overdracht van de strook grond aan de achterzijde van de percelen. De onder i tot en met v vermelde posten zullen hierna afzonderlijk worden besproken. Verder vordert [eisers in conv] dat [gedaagden in conv] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van de notaris en het Kadaster die verband houden met de overdracht van de strook grond. Ook de vordering in conventie onder VI ziet op schadeloosstelling, als bedoeld in artikel 5:54 lid 1 BW.
waarde van de grond
4.41.
[eisers in conv] heeft bij akte wijziging eis als productie 47 een e-mail van [naam 1] (register makelaar/taxateur), verbonden aan [bedrijf 5] d.d. 24 juli 2024 overgelegd. De makelaar vermeldt daarin - onder verwijzing naar haar eerdere rapport van
8 mei 2024 - dat zij de waarde van de grond waardeert op € 530,00 per m ² en komt voor de betreffende strook op een waarde van ongeveer € 3.000,00.
4.42.
[gedaagden in conv] heeft tegen deze taxatie geen bezwaar gemaakt. De rechtbank neemt deze waarde van de grond per m² over en stelt de waarde van de strook grond vast op € 2.930,90 (5,53 x € 530,00).
waardedaling van de woning
4.43.
[eisers in conv] stelt dat het gemis van de mogelijkheid om aan de voorzijde van zijn woning naast de garage een carport te plaatsen met parkeermogelijkheid voor een auto tot een waardedaling van zijn woning van € 2.500,00 leidt.
4.44.
De rechtbank verwerpt deze stelling. Zoals hiervoor reeds is overwogen kan het feit dat [eisers in conv] geen mogelijkheid heeft om de door hem gewenste carport te plaatsen, niet aan [gedaagden in conv] worden toegerekend. Dit betekent dat hij de door hem gestelde waardedaling niet van [gedaagden in conv] kan vorderen.
gemiste waardestijging van de woning
4.45.
[eisers in conv] stelt dat hij een bedrag van € 25.000,00 aan waardestijging van zijn woning misloopt doordat hij geen carport kan plaatsen alsmede dat hij geen overkapping op de gewenste plek in de achtertuin kan plaatsen. Zoals hiervoor is overwogen is in deze het niet kunnen plaatsen van de carport niet van belang.
De stelling dat de overkapping in de achtertuin niet op de gewenste plek kan worden geplaatst kan [eisers in conv] evenmin baten. Gesteld noch gebleken is immers dat het voor [eisers in conv] niet meer mogelijk is om aan bedoelde zijde van de achtertuin een overkapping plaatsen. De achtertuin is groot genoeg en door het gemis van de betreffende strook van 5,53 m² over een breedte van 0,32 m is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een reële belemmering van het voornemen van [eisers in conv] Hij heeft dat onvoldoende onderbouwd.
De stelling dat de overkapping in de achtertuin niet op de gewenste plek kan worden geplaatst kan [eisers in conv] evenmin baten. Gesteld noch gebleken is immers dat het voor [eisers in conv] niet meer mogelijk is om aan bedoelde zijde van de achtertuin een overkapping plaatsen. De achtertuin is groot genoeg en door het gemis van de betreffende strook van 5,53 m² over een breedte van 0,32 m is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een reële belemmering van het voornemen van [eisers in conv] Hij heeft dat onvoldoende onderbouwd.
kosten van het rapport van [bedrijf 4] d.d. 8 mei 2024 ad € 750,00
4.46.
Uit het rapport van [bedrijf 4] blijkt dat [eisers in conv] de makelaar heeft verzocht om de marktwaarde van zijn woning vast te stellen in meerdere scenario’s.
De makelaar kent aan de woning een marktwaarde toe van € 810.000,--. In het geval dat een strook grond van 9,73 m² (waarvan [eisers in conv] destijds uitging) niet meer bij de woning kan worden betrokken komt de makelaar uit op een marktwaarde van € 800.000,00.
Indien de betreffende strook wordt toegevoegd aan het perceel van [eisers in conv] en er een carport is gebouwd en een vrijstaande berging met overkapping in de achtertuin, komt de makelaar uit op een marktwaarde van € 850.000,00.
De makelaar kent aan de woning een marktwaarde toe van € 810.000,--. In het geval dat een strook grond van 9,73 m² (waarvan [eisers in conv] destijds uitging) niet meer bij de woning kan worden betrokken komt de makelaar uit op een marktwaarde van € 800.000,00.
Indien de betreffende strook wordt toegevoegd aan het perceel van [eisers in conv] en er een carport is gebouwd en een vrijstaande berging met overkapping in de achtertuin, komt de makelaar uit op een marktwaarde van € 850.000,00.
4.47.
Met [gedaagden in conv] is de rechtbank van oordeel dat [eisers in conv] jegens hem geen aanspraak kan maken op de volledige kosten van het taxatierapport. Het doel van de taxatie was immers in hoofdzaak om inzicht te krijgen in de invloed van de onttrokken grond en het daardoor niet kunnen realiseren van de carport en de berging met overkapping op de marktwaarde van de woning. Zoals hiervoor is overwogen kan [eisers in conv] jegens [gedaagden in conv] geen aanspraak maken op vergoeding van de aldus gemiste waardestijging.
Daar waar het rapport tevens inzicht heeft gegeven in de waarde van de grond als zodanig en [eisers in conv] een gedeelte van de grond aan [gedaagden in conv] dient over te dragen en hij jegens [gedaagden in conv] daardoor aanspraak heeft op schadeloosstelling, acht de rechtbank het redelijk dat de helft van de kosten van het rapport, zijnde een bedrag van € 375,00, voor rekening van [gedaagden in conv] komt. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
Daar waar het rapport tevens inzicht heeft gegeven in de waarde van de grond als zodanig en [eisers in conv] een gedeelte van de grond aan [gedaagden in conv] dient over te dragen en hij jegens [gedaagden in conv] daardoor aanspraak heeft op schadeloosstelling, acht de rechtbank het redelijk dat de helft van de kosten van het rapport, zijnde een bedrag van € 375,00, voor rekening van [gedaagden in conv] komt. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
kosten van het rapport van [bedrijf 2] ad € 580,80
4.48.
[eisers in conv] stelt dat hij om de onrechtmatige overbouw door [gedaagden in conv] in kaart te brengen [bedrijf 2] heeft moeten inschakelen. De kosten van het rapport kwalificeren als schade die [gedaagden in conv] aan hem dient te vergoeden.
4.49.
De rechtbank gaat hier niet in mee. [eisers in conv] heeft er - zonder overleg met [gedaagden in conv] - voor gekozen om [bedrijf 2] in te schakelen. [gedaagden in conv] stelt dat hij door [eisers in conv] veel te laat is uitgenodigd om bij de door [bedrijf 2] op
1 december 2023 uit te voeren meting aanwezig te zijn en dat [eisers in conv] na protest niet genegen was om in gezamenlijk overleg een nieuwe datum te bepalen. Dit heeft [eisers in conv] niet weersproken.
Nu [gedaagden in conv] , die op 1 december 2023 niet bij de meting aanwezig was, aldus zijn visie over de door [eisers in conv] gestelde overbouw destijds niet kenbaar heeft kunnen maken aan [bedrijf 2] is er geen deugdelijke grondslag om [gedaagden in conv] met de kosten van dit rapport te belasten. Dat [gedaagden in conv] uiteindelijk akkoord is gegaan met de meting, maakt dit oordeel niet anders.
Nu [gedaagden in conv] , die op 1 december 2023 niet bij de meting aanwezig was, aldus zijn visie over de door [eisers in conv] gestelde overbouw destijds niet kenbaar heeft kunnen maken aan [bedrijf 2] is er geen deugdelijke grondslag om [gedaagden in conv] met de kosten van dit rapport te belasten. Dat [gedaagden in conv] uiteindelijk akkoord is gegaan met de meting, maakt dit oordeel niet anders.
kosten van de notaris en het Kadaster
4.50.
[gedaagden in conv] wordt - nu hij daartegen geen verweer heeft gevoerd - veroordeeld om de kosten van de notaris en het Kadaster die verband houden met de eigendomsoverdracht van bedoelde strook grond te betalen.
kosten aanpassing hypotheek4.51. [eisers in conv] heeft tegenover het verweer van [gedaagden in conv] niet aannemelijk gemaakt dat de bank hem zal aanspreken in verband met het feit dat aan zijn perceel een strook grond van 5,53 m² wordt onttrokken nadat die strook grond aan [gedaagden in conv] in eigendom is overgedragen. Bovendien is dit onderdeel van de vordering te onbepaald. De vordering onder VI wordt dus afgewezen.
conclusie ten aanzien van de schadeloosstelling
4.52.
De door [gedaagden in conv] op grond van het bepaalde in artikel 5:54 lid 1 BW aan [eisers in conv] te vergoeden schadeloosstelling wordt vastgesteld op een bedrag van in totaal € 3.305,90 (€ 2.930,90 + € 375,00). [gedaagden in conv] dient tevens de kosten voor de notaris en het Kadaster te voldoen. In zoverre wordt de vordering in conventie onder V toegewezen en voor het overige afgewezen. [gedaagden in conv] heeft dan geen belang meer bij de vordering in reconventie onder b, zodat deze wordt afgewezen.
Kosten van het verplaatsen van het voorste gedeelte van de schutting (vordering in conventie IV)
4.53.
[eisers in conv] heeft in dit verband als productie 46 een offerte van [bedrijf 6] van 13 mei 2024 ad € 5.706,36 in het geding gebracht. In deze offerte wordt ervan uitgegaan dat de gehele schutting (over een lengte van 28,89 meter) moet worden verplaatst. Nu [eisers in conv] als gevolg van de toezegging van [gedaagden in conv] alleen het voorste gedeelte van de schutting behoeft te verplaatsen, maakt hij jegens [gedaagden in conv] aanspraak op de helft van dat bedrag.
4.54.
Anders dan ter zitting als voorlopig oordeel is gegeven, kan [eisers in conv] jegens [gedaagden in conv] aanspraak maken op vergoeding van de kosten voor het verplaatsen van zijn schutting. [gedaagden in conv] heeft zijn schutting immers - zo staat thans vast - geplaatst op het perceel van [eisers in conv] werd daardoor destijds verhinderd om de schutting dicht tegen de definitieve erfgrens te plaatsen en het is begrijpelijk dat hij zijn schutting wenst te verplaatsen om daarmee de bruikbare ruimte van zijn perceel te vergroten.
4.55.
Voor wat betreft de hoogte van de kosten waarop [eisers in conv] jegens [gedaagden in conv] aanspraak kan maken merkt de rechtbank op dat [eisers in conv] zelf ervoor heeft gekozen om een robuuste schutting (waarvan het frame in de grond in beton is verankerd) te plaatsen. [eisers in conv] stelt dat die schutting voor wat betreft de plaats daarvan tijdelijk was. Onder deze omstandigheden had het meer voor de hand gelegen om - indien [eisers in conv] niet wenste te wachten totdat de erfgrens definitief was vastgesteld - voor een eenvoudiger te verwijderen constructie te kiezen. Uit de offerte valt immers op te maken dat de palen moeten worden vervangen in verband met aanwezige beton om de palen. Het komt dan ook aannemelijk voor dat de kosten van het verplaatsen van de schutting aanzienlijk lager zouden zijn geweest indien de schutting niet zo stevig was verankerd. In deze wordt ervan uitgegaan dat de schutting over een lengte van 11,65 meter moet worden verplaatst.
Onder deze omstandigheden stelt de rechtbank de door [gedaagden in conv] te vergoeden kosten van het verplaatsen van het voorste gedeelte van de schutting in redelijkheid vast op een bedrag van € 1.500,00, zoals aanvankelijk ook door [eisers in conv] was gevorderd.
4.56.
Anders dan [gedaagden in conv] ter zitting heeft aangevoerd, staat toewijzing niet in de weg aan zijn stelling dat [eisers in conv] destijds is uitgegaan van de juistheid van de via de paaltjes aangegeven voorlopige erfgrens en dat [eisers in conv] daarop de locatie van zijn schutting heeft gebaseerd. De verplaatsing van de schutting door [eisers in conv] is immers een gevolg van het feit dat [gedaagden in conv] zijn schutting op het perceel van [eisers in conv] heeft geplaatst en [eisers in conv] met recht zijn schutting dicht tegen de nieuwe erfgrens mag plaatsen.
Gestegen kosten voor het inrichten van de tuin en de oprit (vordering in conventie IV)
4.57.
[eisers in conv] stelt in zijn conclusie van antwoord in reconventie dat als gevolg van het feit dat [gedaagden in conv] zijn grond in gebruik heeft genomen en bebouwd hij, [eisers in conv] , zijn tuin/oprit pas enkele jaren later zal kunnen inrichten zoals door hem was gewenst. [eisers in conv] stelt dat hij als gevolg van de inflatie met aanzienlijk hogere kosten zal worden geconfronteerd. [eisers in conv] maakt in dit verband jegens [gedaagden in conv] aanspraak op een bedrag van € 4.279,00. [eisers in conv] verwijst daarvoor naar (de eerste bladzijde van) productie 37.
[gedaagden in conv] heeft de verschuldigdheid van deze post gemotiveerd bestreden.
[gedaagden in conv] heeft de verschuldigdheid van deze post gemotiveerd bestreden.
4.58.
De aanhef van de eerste bladzijde van productie 37 luidt als volgt: “
Meander 5 direct cost of delayed garden and structure installation”. Wie dit stuk van 6 mei 2024 heeft opgesteld is niet duidelijk. In dit stuk wordt vermeld dat de inflatie over de periode maart 2021 tot maart 2024 volgens de CPI index 18.10% bedraagt. De kosten voor de inrichting van de tuin zouden volgens [eisers in conv] in maart 2021 € 23.634,00 zijn en in maart 2024 € 27.913,00, dus een verhoging van € 4.279,00.
Dat mag zo zijn, maar daarmee is niet aangetoond dat indien [eisers in conv] de achtertuin in maart 2024 op dezelfde wijze zou hebben laten inrichten (wat volgens [gedaagden in conv] niet vaststaat) hij dan € 4.279,00 duurder uit zou zijn indien hij dit in maart 2021 zou hebben laten doen. Nu [eisers in conv] geen aangepaste offerte van de hovenier heeft overgelegd, is deze schadepost onvoldoende onderbouwd. De vordering in conventie onder IV wordt om die reden reeds afgewezen.
Meander 5 direct cost of delayed garden and structure installation”. Wie dit stuk van 6 mei 2024 heeft opgesteld is niet duidelijk. In dit stuk wordt vermeld dat de inflatie over de periode maart 2021 tot maart 2024 volgens de CPI index 18.10% bedraagt. De kosten voor de inrichting van de tuin zouden volgens [eisers in conv] in maart 2021 € 23.634,00 zijn en in maart 2024 € 27.913,00, dus een verhoging van € 4.279,00.
Dat mag zo zijn, maar daarmee is niet aangetoond dat indien [eisers in conv] de achtertuin in maart 2024 op dezelfde wijze zou hebben laten inrichten (wat volgens [gedaagden in conv] niet vaststaat) hij dan € 4.279,00 duurder uit zou zijn indien hij dit in maart 2021 zou hebben laten doen. Nu [eisers in conv] geen aangepaste offerte van de hovenier heeft overgelegd, is deze schadepost onvoldoende onderbouwd. De vordering in conventie onder IV wordt om die reden reeds afgewezen.
De proceskosten
4.59.
Nu partijen in conventie en in reconventie over en weer op enige punten in het ongelijk zijn gesteld, wordt hierin aanleiding gezien om de proceskosten in beide procedures tussen partijen te compenseren zoals hierna in de beslissing wordt vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de erfgrens tussen de percelen [perceel 2] en [perceel 1] aan de voorzijde van die percelen (vanaf de straatkant tot aan het witte kruis op de onder 4.6. afgebeelde foto), die op basis van de door [bedrijf 1] aangeleverde GPS coördinaten door [bedrijf 2] is uitgezet (zoals weergegeven in het door [eisers in conv] als productie 30 overgelegde rapport), de juiste en tussen partijen geldende erfgrens is,
5.2.
gebiedt [gedaagden in conv] om op eerste schriftelijke verzoek van [eisers in conv] , nadat de strook grond ter grootte van circa 5,53 m2 door [eisers in conv] aan [gedaagden in conv] is overgedragen (waartoe [eisers in conv] onder 5.8. wordt veroordeeld), mee te werken aan definitieve vastlegging door het Kadaster van de hiervoor onder 5.1. bedoelde erfgrens aan de voorzijde van de percelen van partijen en van de erfgrens aan de achterzijde van die percelen, zoals die zal ontstaan nadat voormelde strook grond aan [gedaagden in conv] in eigendom zal zijn overgedragen,
5.3.
gebiedt [gedaagden in conv] om binnen 6 weken nadat de kadastrale erfgrens definitief door het Kadaster is vastgelegd de zaken die door hem aan de voorzijde van de percelen gedeeltelijk op het perceel van [eisers in conv] zijn aangebracht te verwijderen, voor zover deze de hiervoor onder 5.1. bedoelde erfgrens overschrijden,
5.4.
veroordeelt [gedaagden in conv] om aan [eisers in conv] ter zake van het verplaatsen van de schutting aan de voorzijde van de percelen van partijen te betalen een bedrag van € 1.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis indien [gedaagden in conv] met betaling binnen voormelde termijn in gebreke blijft,
5.5.
veroordeelt [gedaagden in conv] om aan [eisers in conv] een schadeloosstelling, als bedoeld in artikel 5:54 lid 1 BW, te betalen van € 3.305,90, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis indien [gedaagden in conv] met betaling binnen voormelde termijn in gebreke blijft,
5.6.
veroordeelt [gedaagden in conv] om de kosten te betalen van de notaris en het Kadaster, die verband houden met de eigendomsoverdracht van de onder 5.2. bedoelde strook grond ter grootte van 5,53 m² aan de achterzijde van de percelen van partijen,
5.7.
verklaart dit vonnis met uitzondering van de onder 5.1. gegeven verklaring voor recht uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.8.
veroordeelt [eisers in conv] om van zijn perceel, kadastraal bekend [perceel 2] , aan [gedaagden in conv] een aan de achterzijde van genoemd perceel gelegen strook grond van 5,53 m² in eigendom over te dragen,
5.9.
bepaalt dat indien [eisers in conv] , nadat hij daartoe door [gedaagden in conv] dan wel een notaris is uitgenodigd, niet binnen 6 weken meewerkt aan de hiervoor onder 5.8. bedoelde eigendomsoverdracht, dit vonnis in de plaats treedt van de verklaring van [eisers in conv] in de notariële akte van levering, strekkende tot eigendomsoverdracht van betreffende strook grond aan [gedaagden in conv] ,
5.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in conventie en in reconventie
5.11.
compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
5.12.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op
27 november 2024.