ECLI:NL:RBGEL:2024:4511

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/436303 / KG ZA 24-159

Vonnis in kort geding van 15 juli 2024

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats] ,
3.
[eiser 3],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen [eisers] en afzonderlijk aan te duiden met [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] ,

advocaat: mr. J.A.C. Smits,

tegen

1.MARCAS DEVELOPMENT B.V.,

2.
MARCAS BOUW B.V.,

beiden statutair gevestigd en kantoorhoudende te Ede,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen Marcas c.s. en afzonderlijk aan te duiden met Marcas Development en Marcas Bouw,

verschenen in persoon, vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 29

- de akte aanvullende producties 30 tot en met 32 van [eisers]
- de mondelinge behandeling van 1 juli 2024
- de pleitnota van [eisers]

2.De feiten

2.1.

De heren [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ) zijn de (middellijk) bestuurders van Marcas Development en Marcas Bouw.

2.2.

Begin 2021 zijn [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] in hun zoektocht naar nieuwe bedrijfsruimte in contact gekomen met de makelaar van Marcas c.s., [bedrijf 1] , over een project van Marcas c.s. met als naam ‘Cuijk Business Center’. Dit project omvat de bouw van een bedrijfsverzamelgebouw onderverdeeld in een aantal bedrijfsunits op een perceel gelegen nabij de Gildekamp te Cuijk, kadastraal bekend CUI00-A-6549 (hierna: het perceel).

2.3.

[eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] hebben ieder afzonderlijk een koop-aanneemovereenkomst met Marcas c.s. getekend voor de koop van een appartementsrecht, omvattende een onverdeeld aandeel in de gemeenschap van het perceel met het daarop te stichten het bedrijfsverzamelgebouw ‘Cuijk Business Center’ en het gebruik van een bedrijfsunit voor een bedrag van in totaal € 125.000,00 exclusief btw (€ 151.250,00 inclusief btw) per bedrijfsunit (hierna samen: de koop-aanneemovereenkomsten). Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt dat [eiser 3] op 7 april 2021 heeft getekend voor bedrijfsunit nummer 3, [eiser 1] op 11 juni 2021 voor bedrijfsunit nummer 4 en [eiser 2] op 11 juni 2021 voor bedrijfsunit nummer 6. In deze koop-aanneemovereenkomsten wordt Marcas Development genoemd als verkoper en Marcas Bouw als aannemer.

2.4.

De drie hiervoor genoemde koop-aanneemovereenkomsten bevatten allemaal onder meer de volgende bepalingen:

‘(…)
Verkoop en koop, aanneming van werk Artikel 1

(…) De Koper geeft als deelgerechtigde in het Project aan de aannemer de opdracht, die deze opdracht aanvaardt, om het Verkochte, de bedrijfsunit(s) met bedrijfsunit aanduidingen (… (af) te (laten) bouwen, alsmede het voltooien van de aanleg dan wel het aanleggen van de (toegangs)weg (…)

Levering

Artikel 2

De levering van het registergoed zal geschieden bij de leveringsakte op een door de notaris te bepalen tijdstip, zo spoedig mogelijk, doch binnen vier (4) weken na de dag waarop vaststaat dat deze overeenkomst niet meer op een van de gronden genoemd in artikel 18 van Pro deze overeenkomst kan worden ontbonden. De levering zal echter pas plaatsvinden, indien ten minste vijftig procent (50%) van de units zijn verkocht door verkoper vóór de in artikel 18 genoemde Pro datum.

Indien de grond ten tijde van de levering aan een derde toebehoort, zal de koper ermee genoegen nemen, dat – indien de verkoper zulks wenst – die derde de grond rechtstreeks aan de koper levert.

Koop-/Aanneemsom Termijnen- en betalingsregeling Artikel 3(…) De Koper is aan de Verkoper de koop-/aanneemsom in termijnen verschuldigd, zoals hierna is uitgewerkt.

De tussen Koper en Verkoper overeengekomen koop-/aanneemsom zal in de volgende termijnen door de Verkoper aan Koper worden doorberekend: (…) b. De koop-/aanneemsom minus termijn A, zijnde tweeënzestigduizend vijfhonderd euro (…); (exclusief omzetbelasting). Te betalen in de volgende zes (6) termijnen:

1. 20 % te declareren bij de aanvang van de bouw (fundering en grondwerkzaamheden meegerekend); 2. 20 % te declareren bij aanvraag van de montage van de constructie; 3. 20 % te declareren bij aanvang van de montage van de wanden en het dak; 4. 20 % te declareren bij aanvang van het wind en waterdicht maken; 5. 15 % te declareren bij aanvang van het aanbrengen van het straatwerk; 6. 5 % te declareren voor de oplevering en te betalen voor de oplevering en de sleutel-overdracht dit geldt ook voor de oplevering van eventueel meerwerk. (…)
Het Werk Artikel 7(…) 1. De Verkoper is verplicht het Werk uit te (laten) voeren conform de in artikel 1 bedoelde Pro bescheiden en zal zich inspannen om met bekwame spoed zorg te dragen voor de aanvraag van de bouwvergunning en de overige vergunningen die benodigd zijn voor het realiseren van het Werk. (…) 3. De Verkoper is verplicht om het Perceel bouwrijp te maken. De kosten voor het bouwrijp maken zijn in de koop-aanneemsom begrepen. (…) 5. De Koper kan van Verkoper niet verlangen dat het Perceel vóór de datum van de ondertekening van de akte van levering bouwrijp wordt gemaakt, doch de Verkoper is daartoe wel bevoegd.

Uitvoeringsduur Artikel 81. De Verkoper streeft ernaar om het Werk uiterlijk op 28 februari 2022 aan de Koper op te leveren, behoudens overeengekomen termijnverlenging in verband met bestek wijzigingen, meerwerk en dergelijke.(…)

2.5.

Bij e-mailbericht van 30 juli 2021 heeft [bedrijf 1] aan [eisers] een update gegeven ‘met betrekking tot de (…) aangekochte unit(s)’ en laten weten dat de administratieve fase van het project er bijna op zit, dat er nog enkele wijzigingen in de vergunningsaanvraag dienen te worden gedaan alvorens deze kan worden ingediend en dat het daarna tijd wordt om na te denken over mogelijk meerwerk.

2.6.

Bij e-mailbericht van 5 november 2021 heeft [bedrijf 1] , mede namens [naam 2] , aan (onder andere) [eiser 1] het volgende bericht:

‘Beste koper,

Hierbij een update met betrekking tot uw aankoop in het project Cuijk Business Center:

Enige tijd geleden heeft u de koopaanneemovereenkomst van Cuijk Business Center ondertekend. In deze overeenkomst staan onder de artikelen 8 en 18 een aantal datums zoals de opleverdatum en de datum van de ontbindende voorwaarden. Helaas moeten wij vermelden dat de onherroepelijke omgevingsvergunning niet binnen deze datums afgegeven wordt. De omgevingsvergunning is uiteraard wel in behandeling al bij de gemeente Cuijk, vanwege enkele aanvullingen die de gemeente Cuijk aan Marcas Development heeft geëist, waaronder een Aerius berekeningen en een PFAS rapport (Stikstopdepositie) neemt het vergunning traject iets meer tijd in beslag dan vooraf gedacht. Dit betekend betekent dat de datum van oplevering zoals in artikel 8 besproken Pro ook helaas niet gehaald gaat worden.

Natuurlijk hebben we ook goed nieuws! De koopovereenkomst van de grond met de gemeente Cuijk is getekend waarmee de gemeente Cuijk ook aangeeft dat het project in de basis goedgekeurd is. Nu alle aanvullende stukken zijn ingediend door Marcas Development is het nu taak aan de welstandscommissie om het project verder te beoordelen en uiteindelijk de definitieve omgevingsvergunning af te geven, de bouw zal vervolgens direct beginnen daarna.

Gezien de bovenstaande vertragingen zal er naar verwachting in februari gestart worden met de bouw en worden eind juli de units opgeleverd aan de kopers.

Daarom wil Marcas Development het volgende aan u vragen:

Graag komen zij met u in contact door middel van een afspraak bij ons op kantoor in Boxmeer, in deze afspraak willen zij u vragen om de koopaanneemovereenkomst aan te passen, vanwege de genoemde datum van oplevering die niet gehaald kan worden. Daarvoor zal Marcas Development de huidige koopaanneemovereenkomst aanpassen en willen ze samen met u deze aanpassing bekrachtigen na uw akkoord hierop. (…)’

2.7.

De gemeente Cuijk (thans onderdeel van de gemeente Land van Cuijk) heeft op 25 november 2021 een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van voornoemd bedrijfsverzamelgebouw te Cuijk.

2.8.

Marcas c.s. hebben [eisers] nadien verzocht om in te stemmen met een aangepaste opleverdatum van 30 augustus 2022. [eiser 1] en [eiser 2] hebben aan dit verzoek gehoor gegeven en de (op dit punt) aangepaste koop-aanneemovereenkomst op 14 december 2021 respectievelijk 3 februari 2022 ondertekend. [eiser 3] heeft de aangepaste koop-aanneemovereenkomst niet ondertekend.

2.9.

Een andere koper van bedrijfsunits in het Cuijk Business Center heeft medio 2022 een kort geding aangespannen tegen Marcas c.s. om -kortgezegd- nakoming van de koop-aanneemovereenkomst af te dwingen. Bij vonnis in kort geding van 8 september 2022 van deze rechtbank zijn Marcas c.s. (onder meer) veroordeeld tot overdracht en levering van het perceel binnen vier weken en oplevering van de bedrijfsunits aan de betreffende koper binnen vijf maanden na datum van het vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van maximaal € 200.000,00.

2.10.

Op 7 februari 2023 hebben [eiser 1] en [eiser 3] ieder afzonderlijk met [naam 2] gesproken over de bouw van de bedrijfsunits. Uit het door [eisers] in het geding gebrachte audiobestand van het gesprek tussen [naam 2] en [eiser 3] blijkt dat [naam 2] tijdens dat gesprek heeft laten weten dat met de bouw van de bedrijfsunits kon worden begonnen nadat de gemeente Land van Cuijk van Marcas c.s. een (geactualiseerde) lijst met kopers had ontvangen.

2.11.

Nadien hebben [eisers] meermaals (per WhatsApp-bericht) bij Marcas c.s. geïnformeerd naar de stand van zaken met betrekking tot de bouw van de bedrijfsunits.

2.12.

Op 2 oktober 2023 heeft de gemeente Land van Cuijk het perceel overgedragen aan BC Cuijk B.V. [naam 2] en [naam 1] zijn de (middellijk) bestuurders van deze vennootschap..

2.13.

In april 2024 heeft een makelaar van DK Makelaars [eisers] gebeld met de mededeling dat het project niet doorgaat en dat kopers de bedrijfsunits (alsnog) kunnen kopen tegen een prijs van € 199.650,00 inclusief btw per bedrijfsunit. Dit aanbod is bij e-mailbericht van 22 april 2024 door de betrokken makelaar bevestigd met als aanvulling dat [eisers] een korting krijgen van € 10.000,00 per bedrijfsunit omdat zij bij het ‘vorige project’ een bedrijfsunit hadden aangekocht.

2.14.

De advocaat van [eisers] heeft Marcas c.s. bij brief van 8 mei 2024 gesommeerd de oplevering van de bedrijfsunits zo snel mogelijk te laten plaatsvinden conform de in de koop-aanneemovereenkomsten uit 2021 neergelegde afspraken en tegen een prijs van € 125.000,00 per bedrijfsunit en te bevestigen dat onderhandelingen ter zake van de verkoop van het perceel en/of de bedrijfsunits gestaakt worden (gehouden).

2.15.

Vanaf medio mei tot en met eind juni 2024 hebben (de advocaat van) [eisers] , [naam 1] en [naam 2] per e-mail overleg gevoerd over de bouw en levering van de bedrijfsunits en de daarvoor te betalen (hogere) prijs. In dit verband heeft [naam 1] [eisers] nieuwe koop-aanneemovereenkomsten toegezonden. In die overeenkomsten wordt BC Cuijk als verkoper genoemd en Staalbouw DTB B.V. als aannemer. Het overleg heeft niet tot een oplossing voor het geschil tussen partijen geleid.

2.16.

In het dossier bevindt zich een document dat [eisers] van de gemeente Land van Cuijk hebben ontvangen na een verzoek daartoe op basis van de Wet open overheid (Woo). Van dit document maakt deel uit een lijst met kopers van het Cuijk Business Center waarop de namen van [eisers] worden genoemd.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. Marcas c.s. hoofdelijk te veroordelen om binnen een termijn van vijf kalendermaanden na dit vonnis de bedrijfsunits nummers 3, 4, en 6 gereed te hebben voor oplevering aan de daartoe gerechtigde eiser en Marcus Development te veroordelen om uiterlijk binnen zeven dagen vóór definitieve oplevering van de bedrijfsunits over te gaan tot overdracht en levering van het door de betreffende eiser gekochte aandeel in de gemeenschap van het perceel aan die betreffende eiser, althans een en ander binnen een termijn die de voorzieningenrechter in goede justitie geraden acht;

subsidiair

I. Marcas Development te veroordelen om binnen vier weken na dit vonnis over te gaan tot overdracht en levering van het door de betreffende eiser gekochte aandeel in de gemeenschap van het perceel aan die betreffende eiser en Marcas c.s. hoofdelijk te veroordelen om binnen een termijn van vijf kalendermaanden na vonniswijzing de bedrijfsunits nummers 3, 4, en 6 gereed te hebben voor oplevering aan de daartoe gerechtigde eiser, althans een en ander binnen een termijn die de voorzieningenrechter in goede justitie geraden acht;

en in alle gevallen

II. Marcas c.s. te veroordelen om:

a. alle eventuele onderhandelingen ten aanzien van de door [eisers] gekochte bedrijfsunits en het onverdeelde aandeel in de gemeenschap van het perceel van [eisers] te staken en gestaakt te houden, en;

b. ervoor te zorgen dat eventueel gesloten koopovereenkomsten met derden ten aanzien van de bedrijfsunits en het onverdeeld aandeel in de gemeenschap van het perceel van [eisers] ongedaan worden gemaakt;

III. Marcas c.s. hoofdelijk te veroordelen om:

a. [eisers] binnen veertien dagen na vonniswijzing schriftelijk een planning te doen toekomen met:

i. de startdatum van de bouw van de bedrijfsunits, en;

ii. het tijdsschema voor de realisatie van de bouw van de bedrijfsunits per termijn zoals vermeld in artikel 3b van de betreffende overeenkomst, en;

b. in het geval sprake is van een wijziging van de planning en/of het tijdsschema, [eisers] daarvan per e-mail te informeren met een deugdelijke toelichting, zulks binnen 24 uur nadat een wijziging bij (de makelaar van) Marcas Development en/of Marcas Bouw bekend is of bekend hoort te zijn, en;

c. [eisers] iedere twee weken, voor het eerst binnen eenentwintig dagen na vonniswijzing en tot en met de datum van de definitieve oplevering van de bedrijfsunits, een schriftelijke update te doen toekomen met de stand van zaken waarbij in ieder geval het volgende wordt aangegeven:

i. of het tijdschema is gewijzigd en zo ja, wat de inhoud van die wijziging is ten opzichte van het tijdschema, en;

ii. welke termijnen zoals vermeld in artikel 3b van de overeenkomst zijn behaald en welke termijnen nog moeten worden gehaald;

althans een vordering zoals de voorzieningenrechter in goede justitie geraden acht;

IV. Marcas c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 15.000,00 aan [eisers] voor iedere dag dat aan een of meerdere vorderingen in het geheel of gedeeltelijk geen gevolg is gegeven, met een maximum van € 900.000,00, althans een dwangsom die de voorzieningenrechter geraden acht;

V. met veroordeling van Marcas c.s. in de kosten van dit geding.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vorderingen. [eisers] hebben de bedrijfsunits nodig; zij maken nu kosten voor de huur van alternatieve bedrijfsruimtes. [eisers] vrezen dat Marcas c.s. de bedrijfsunits 3, 4 en 6 aan derde(n) verkopen waardoor Marcas c.s. de koop-aanneemovereenkomsten als voornoemd niet meer kunnen nakomen. Dat [eisers] spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, hebben Marcas c.s. overigens ook niet betwist.

4.2.

Omdat [eiser 3] in Duitsland woont en de zaak om die reden een internationaal karakter draagt, dient verder ambtshalve de vraag te worden beantwoord of de Nederlandse rechter bevoegd is van de vorderingen van [eisers] kennis te nemen. Deze vraag wordt bevestigend beantwoord. Marcas c.s. zijn gevestigd in Ede, Nederland, zodat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft op grond van artikel 4 lid 1 herschikte Pro EEX-Vo^[1]. De bevoegdheid is tussen partijen ook niet in geschil. Het voorgaande betekent dat de Nederlandse rechter en in het bijzonder de voorzieningenrechter van de rechtbank Gelderland, locatie Arnhem, bevoegd is om van de vorderingen van [eisers] kennis te nemen.

4.3.

Tussen partijen is ook niet in geschil dat op het onderhavige geschil Nederlands recht van toepassing is.

4.4.

In dit kort geding ligt de vraag voor of en zo ja, op welke wijze, Marcas c.s. gehouden kunnen worden de door [eisers] gestelde koop-aanneemovereenkomsten na te komen. Uit hoofde van deze koop-aanneemovereenkomsten is Marcas Development (onder meer) verplicht tot verkoop en levering van (een onverdeeld aandeel in de gemeenschap van) het perceel en is Marcas Bouw (onder meer) verplicht in totaal drie bedrijfsunits, zoals omschreven onder 2.3, tot stand te brengen.

4.5.

Voor zover Marcas c.s. ter zitting het bestaan van de door [eisers] gestelde koop-aanneemovereenkomsten tussen [eiser 1] en Marcas c.s. en tussen [eiser 2] en Marcas c.s. hebben willen betwisten, wordt als volgt overwogen. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt inderdaad, zoals door Marcas c.s. ter zitting benoemd, dat voornoemde overeenkomsten (in tegenstelling tot de overeenkomst tussen [eiser 3] en Marcas c.s.) niet door (de bestuurders van) Marcas c.s. zijn ondertekend. Niet in geschil is echter dat de bedrijfsunits niet zijn bestemd voor bewoning, zodat het schriftelijkheidsvereiste in de zin van artikel 7:2 BW Pro niet van toepassing is op de totstandkoming van de overeenkomsten als voornoemd. Dat de door [eisers] gestelde koop-aanneemovereenkomsten zijn gesloten blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter genoegzaam uit de in het geding gebrachte correspondentie tussen partijen alsmede de betrokken makelaars en de op verzoek van Marcas c.s. door [eiser 1] en [eiser 2] getekende, met betrekking tot de opleverdatum aangepaste, koop-aannemingsovereenkomsten. [eisers] worden in de correspondentie steevast als ‘kopers’ aangeschreven en Marcas c.s. (en de betrokken makelaar(s)) hebben [eisers] op meerdere momenten vanaf de zomer van 2021 geïnformeerd over de voortgang van de vergunningaanvraag en de datum waarop de bouw zou worden gestart. Ook staan de namen van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] op de lijst van kopers die door Marcas c.s. aan de gemeente is doorgegeven (zie 2.16.). Gelet op het voorgaande zal van de door [eisers] gestelde koop-aannemingsovereenkomsten worden uitgegaan. Het verweer van Marcas c.s. op dit punt wordt gepasseerd.

4.6.

Niet in geschil is verder dat Marcas c.s. de uit de koop-aanneemovereenkomsten voortvloeiende verplichtingen, bestaande uit in ieder geval de levering en de bouw van de bedrijfsunits, tot op heden niet nakomen. De primaire vordering onder I. strekt tot het bouwen van de bedrijfsunits alvorens (zeven dagen voor de definitieve oplevering) tot levering wordt overgegaan. Marcas c.s. hebben tegen de gevorderde volgorde verweer gevoerd. Volgens hen zijn partijen overeengekomen dat (een onverdeeld aandeel in de gemeenschap van) het perceel eerst aan [eisers] wordt geleverd alvorens met de bouw van de bedrijfsunits wordt begonnen. Om te beoordelen welke afspraken partijen -kort gezegd- over de volgorde van nakoming van de uit de koop-aanneemovereenkomsten voortvloeiende verplichtingen hebben gemaakt, moeten de overeenkomsten worden uitgelegd. Dat gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Deze maatstaf houdt in dat de vraag wat tussen partijen is overeengekomen niet moet worden beantwoord door alleen maar een taalkundige uitleg van datgene wat zij schriftelijk zijn overeengekomen maar ook door acht te slaan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan de overeenkomst te geven uitleg.

4.7.

De voorzieningenrechter overweegt als volgt. In artikel 1 van Pro de koop-aanneemovereenkomsten staat (onder meer) dat de koper als deelgerechtigde in het project aan de aannemer de opdracht geeft om de bedrijfsunit in kwestie (af) te (laten) bouwen. In artikel 7 lid 3 en Pro lid 5 staat (onder meer) dat de verkoper verplicht is om het perceel bouwrijp te maken en dat de koper niet van de verkoper kan verlangen dat deze daartoe overgaat vóór levering van de grond maar dat de verkoper daartoe wel bevoegd is. Voornoemde artikelen duiden erop dat partijen zoals Marcas c.s. aanvoeren zijn overeengekomen dat er pas zou worden gebouwd ná overdracht van het perceel. Voor de door [eisers] gestelde volgorde biedt de tekst van de koop-aanneemovereenkomsten daarentegen geen aanknopingspunten en [eisers] hebben ook geen uitingen of gedragingen gesteld die Marcas c.s. zouden hebben gedaan op grond waarvan zij er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat de bedrijfsunits uit hoofde van de koop-aanneemovereenkomsten zouden worden gebouwd alvorens de levering van het perceel zou plaatsvinden. Voor zover [eisers] hebben willen stellen dat partijen in dit verband aanvullende afspraken hebben gemaakt, geldt dat zij dit niet nader hebben geconcretiseerd. Van een aanvullende afspraak tussen partijen met voornoemde inhoud is de voorzieningenrechter ook verder niet gebleken.

4.8.

[eisers] hebben ter zitting nog gesteld dat Marcas c.s. het recht om eerst levering te vragen voordat met de bouw wordt gestart, hebben verwerkt. Ter onderbouwing daarvan hebben [eisers] verwezen naar de als productie 32 overgelegde e-mailcorrespondentie tussen partijen (zie 2.15), waarin de voorafgaande levering van het perceel, de notaris en/of de nog te storten waarborgsom niet worden benoemd. Dit beroep slaagt niet.

Van rechtsverwerking kan slechts sprake zijn in een situatie waarbij er bijzondere omstandigheden zijn waardoor bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser haar aanspraak niet (meer) geldend zal maken, of waardoor de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als de schuldeiser haar aanspraak alsnog geldend zou maken^[2]. Voor zover al zou worden aangenomen dat het voorgaande kwalificeert als een ‘aanspraak’ in voornoemde zin, wordt overwogen dat de door Marcas c.s. in voornoemde e-mailcorrespondentie gedane uitlatingen ter zake de bouw en de uiteindelijke oplevering van de bedrijfsunits onvoldoende concreet zijn om te kunnen zeggen dat Marcas c.s. (dus) het recht hebben verwerkt om vast te houden aan de volgorde die uit de overeenkomsten in kwestie volgt. Zonder nadere toelichting kan ook niet worden gezegd dat Marcas c.s. zich op een wijze hebben gedragen die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht.

4.9.

Het voorgaande betekent dat is voldaan aan de vereisten die artikel 3:296 BW Pro aan een veroordeling tot nakoming stelt, in die zin dat [eisers] van Marcas c.s. kunnen verlangen dat zij overgaan tot levering van (het onverdeelde aandeel in de gemeenschap van) het perceel binnen de gevorderde termijn en vervolgens tot de bouw en oplevering van de door [eisers] gekochte bedrijfsunits, zoals subsidiair gevorderd. Voor toewijzing van het primair onder I. gevorderde bestaat gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen grond. Desgevraagd heeft Marcas c.s. ook erkend dat er niets aan toewijzing van de (subsidiaire) vordering tot nakoming in de weg staat en overigens is de voorzieningenrechter ook niet gebleken van een blijvende onmogelijkheid daartoe. Dat betekent dat de subsidiaire vordering onder I. zal worden toegewezen. Voor de duidelijkheid merkt de voorzieningenrechter op dat de in 2021 tussen partijen overeengekomen prijs nog steeds geldt en dat dat de prijs is die [eisers] dienen te betalen voor de bouw en levering conform de wijze als omschreven in artikel 3 van Pro de koop-aannemingsovereenkomsten. Dan resteert de vraag wat een realistische termijn is voor het opleveren van de bedrijfsunits. Volgens [eisers] is een termijn van vijf maanden in dit verband haalbaar en zij verwijzen ter onderbouwing daarvan naar het e-mailbericht van 5 november 2021 (zie 2.6). Volgens Marcas c.s. is oplevering van de bedrijfsunits binnen die termijn echter niet mogelijk. De voorzieningenrechter ziet gelet op het voorgaande aanleiding om aan te knopen bij de in eerste instantie overeengekomen oplevertermijn van (ongeveer) tien maanden. De eerste koop-aanneemovereenkomst (tussen [eiser 3] en Marcas c.s.) dateert immers van 7 april 2021 en daarin is als opleverdatum 28 februari 2022 opgenomen. Marcas c.s. zullen dan ook worden veroordeeld de bedrijfsunits binnen tien kalendermaanden na datum van dit vonnis op te leveren.

4.10.

Met betrekking tot de vordering onder II., strekkende tot het staken van onderhandelingen over verkoop van de door [eisers] gekochte bedrijfsunits en het perceel aan derden en het ongedaan maken van eventuele reeds met derden gesloten overeenkomsten, geldt het volgende. [eisers] stellen in de dagvaarding dat zij de gegronde vrees hebben dat de bedrijfsunits en het perceel aan derden worden verkocht, aangezien de bedrijfsunits wederom via Funda en de website van de betrokken makelaar te koop worden aangeboden. Ter zitting heeft de advocaat van [eisers] gesteld dat die vordering op nakoming van de koop-aanneemovereenkomsten gestoeld is. In dat geval zou die verplichting ook uit de overeenkomsten moeten blijken maar gesteld noch gebleken is dat dit het geval is. [eisers] hebben het voorgaande ook niet nader geduid. Dat betekent dat de vordering onder II. zal worden afgewezen. Het voorgaande laat echter onverlet dat het Marcas c.s. niet vrijstaan de aan [eisers] verkochte bedrijfsunits nogmaals aan (een) derde(n) te verkopen, zoals ter zitting ook met partijen is besproken.

4.11.

Vordering III. strekt tot nakoming van artikel 3b van de koop-aanneemovereenkomsten (zie 2.4). Marcas c.s. hebben geen verweer gevoerd tegen die vordering en niet in geschil is dat Marcas c.s. ook de uit dit artikel voortvloeiende verplichtingen niet nakomen. [eisers] hebben dan ook recht belang bij toewijzing van deze vordering.

4.12.

Met betrekking tot de gevorderde dwangsommen geldt het volgende. Marcas c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen de hoogte daarvan. Volgens [eisers] zijn in een vergelijkbaar kort geding tegen Marcas c.s. over hetzelfde project (zie 2.9) de in het vonnis opgelegde dwangsommen ter hoogte van € 200.000,00 inmiddels volgelopen en ook al geëxecuteerd. Dit hebben Marcas c.s. ter zitting bevestigd. Nu voornoemde dwangsommen kennelijk onvoldoende prikkel zijn geweest voor Marcas c.s. om alsnog tot nakoming over te gaan, zal de voorzieningenrechter de dwangsommen zoals gevorderd opleggen.

4.13.

Marcas c.s. worden in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Zij zullen daartoe zoals gevorderd hoofdelijk worden veroordeeld. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding

€

142,86

- griffierecht

€

320,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.747,86

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Marcas Development om binnen vier weken na de datum van dit vonnis over te gaan tot overdracht en levering van het door de betreffende eiser gekochte aandeel in de gemeenschap van het perceel aan die betreffende eiser,

5.2.

veroordeelt Marcas c.s. hoofdelijk om binnen een termijn van tien kalendermaanden na de datum van dit vonnis de bedrijfsunits nummers 3, 4, en 6 gereed te hebben voor oplevering aan de daartoe gerechtigde eiser,

5.3.

veroordeelt Marcas c.s. hoofdelijk om:

a. [eisers] binnen veertien dagen na vonniswijzing schriftelijk een planning te doen toekomen met:

i. de startdatum van de bouw van de bedrijfsunits, en,

ii. het tijdsschema voor de realisatie van de bouw van de bedrijfsunits per termijn zoals vermeld in artikel 3b van de betreffende overeenkomst, en,

in het geval sprake is van een wijziging van de planning en/of het tijdsschema, [eisers] daarvan per e-mail te informeren met een deugdelijke toelichting, zulks binnen 24 uur nadat een wijziging bij (de makelaar van) Marcas Development en/of Marcas Bouw bekend is of bekend hoort te zijn, en,

[eisers] iedere twee weken, voor het eerst binnen eenentwintig dagen na de datum van dit vonnis en tot en met de datum van de definitieve oplevering van de bedrijfsunits, een schriftelijke update te doen toekomen met de stand van zaken waarbij in ieder geval het volgende wordt aangegeven:

i. of het tijdschema is gewijzigd en zo ja, wat de inhoud van die wijziging is ten opzichte van het tijdschema, en,

ii. welke termijnen zoals vermeld in artikel 3b van de overeenkomsten zijn behaald en welke termijnen nog moeten worden gehaald,

5.4.

veroordeelt Marcas c.s. hoofdelijk tot betaling van een dwangsom van € 15.000,00 voor iedere dag dat zij niet aan de veroordelingen onder 5.1. tot en met 5.3. voldoen, totdat een maximum van € 900.000,00 zal zijn bereikt,

5.5.

veroordeelt Marcas c.s. hoofdelijk in de proceskosten van [eisers] van € 1.747,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Marcas c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2024.

Nakoming koop-aanneemovereenkomsten bedrijfsunits Cuijk Business Center