Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10639128 \ CV EXPL 23-2117
Vonnis van 24 mei 2024
in de zaak van
RESIDENCE BELVOIR B.V.,
te Hilversum,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Belvoir,
gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer,
tegen
1.[gedaagde in conv/eiseres in reconv sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde in conv/eiseres in reconv sub 2],
2.
[gedaagde in conv/eiseres in reconv sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden in conv/eisers in reconv] ,
gemachtigde: mr. K. van Polen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 september 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de aanvullende productie van Belvoir
- de aanvullende producties van [gedaagden in conv/eisers in reconv]
- de mondelinge behandeling van 18 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Belvoir heeft het voormalige Amrâth Hotel Belvoir te Nijmegen gerenoveerd tot een complex met appartementen.
2.2.
Op 31 maart 2022 is voor het appartement [adres gedaagden in conv/eisers in reconv] energielabel E geregistreerd.
2.3.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] huren van Belvoir voor onbepaalde tijd de zelfstandige woonruimte met berging aan de [adres gedaagden in conv/eisers in reconv] . De huurovereenkomst ging in op 23 mei 2022. Het door [gedaagden in conv/eisers in reconv] gehuurde appartement (hierna: het gehuurde) heeft Belvoir als geliberaliseerde woonruimte verhuurd voor een (kale) huurprijs van € 945,00 per maand.
2.4.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] zijn op 26 september 2022 naar de huurcommissie gegaan om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Volgens hen was de huurprijs niet redelijk.
2.5.
Op 14 september 2022 is voor het gehuurde energielabel C geregistreerd.
2.6.
Op 25 februari 2023 heeft de gemeente Nijmegen een WOZ-beschikking voor het gehuurde afgegeven. Als waardepeildatum is 1 januari 2022 opgenomen. De WOZ-waarde bedroeg € 194.000,00.
2.7.
De huurcommissie heeft aan de hand van het woningwaarderingsstelsel de huurprijs getoetst. Er is een rapport van onderzoek opgesteld. Het gehuurde is door de huurcommissie in haar uitspraak van 26 mei 2023, met zaaknummer 557487, gewaardeerd op 102 punten. Dat betekende dat de aanvangshuurprijs volgens de huurcommissie niet redelijk was. Met ingang van 23 mei 2022 is de huurprijs vastgesteld op € 527,30 per maand; dat is de huurprijs die hoort bij het puntenaantal. Deze nieuwe huurprijs lag lager dan de (destijds) geldende huurliberalisatiegrens van € 763,47 en de huurprijs was daarmee niet geliberaliseerd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Belvoir vordert, na vermindering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. te verklaren voor recht dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst d.d. 23 mei 2022 een woningwaardering had van 159 WWS-punten, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen aantal punten, en dat de daarmee corresponderende door de minister vastgestelde maximale huurprijs op dat moment boven de liberalisatiegrens lag waardoor het gehuurde een geliberaliseerde huurprijs heeft;
II. te verklaren voor recht dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur redelijk is;
subsidiair
III. voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur niet redelijk is, te verklaren voor recht welke huurprijs wel redelijk is;
primair en subsidiair
IV. [gedaagden in conv/eisers in reconv] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan haar vordering legt Belvoir ten grondslag dat zij het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie en wil dat de kantonrechter de aanvangshuurprijs (opnieuw) beoordeelt (art. 7:262 BW). Volgens haar zou de woning moeten worden gewaardeerd op 159 punten, die als volgt worden verdeeld:
- Oppervlakte vertrekken en overige ruimten 45,00 (= huurcommissie)
- Verwarming & installaties 8,25 (8 punten meer)
- Energieprestatie 15,00 (10 punten meer)
- Keuken 8,00 (= huurcommissie)
- Sanitair 12,00 (= huurcommissie)
- Privé-buitenruimten -5,00 (= huurcommissie)
- WOZ-waarde 42,06 (6,06 punten meer)
- Renovatie 31,00 (31 punten meer)
- Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen
2,70(1,75 punt meer)
2,70(1,75 punt meer)
159,00 (afgerond)
Dit aantal punten leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Daarom geldt dat de tussen partijen afgesproken huurprijs van € 945,00 redelijk is. Verder geldt dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] hoofdelijk verbonden zijn als huurders. Daarom moeten zij beiden veroordeeld worden tot correcte betaling van de huur, aldus Belvoir.
3.3.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] voeren verweer. Ze concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Belvoir, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Belvoir in de (na)kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In voorwaardelijke reconventie
3.5.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] vorderen, indien de kantonrechter overeenkomstig de uitspraak van de huurcommissie oordeelt of in goede justitie een huurprijs voor het gehuurde vaststelt:
I. de kale huurprijs met ingang van 23 mei 2022 vast te stellen op € 521,77 per maand (101 punten), althans op een in goede justitie te bepalen bedrag;
II. Belvoir te veroordelen tot betaling van al het onverschuldigd betaalde, vanaf 23 mei 2022 tot de dag van het vonnis, in overeenstemming met de in productie 10 opgenomen berekening, althans te veroordelen tot een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;
met veroordeling van Belvoir in de proceskosten en nakosten.
3.6.
Aan hun voorwaardelijke vordering leggen [gedaagden in conv/eisers in reconv] ten grondslag dat de huurprijs die door de huurcommissie is vastgesteld onjuist is. De huurcommissie heeft voor de gemeenschappelijke ruimte 0,95 punt toegekend, maar daarvoor moeten geen punten worden toegekend. Volgens hen moet de woning daarom worden gewaardeerd op 101 punten. Daarnaast geldt dat [gedaagden in conv/eisers in reconv] vanaf mei 2022 de tussen partijen overeengekomen huurprijs naar Belvoir hebben overgemaakt. Dit blijkt, achteraf gezien, onverschuldigd betaald. Voor zover de kantonrechter (ook) een lagere huurprijs vaststelt, vorderen [gedaagden in conv/eisers in reconv] het verschil tussen de betaalde huurprijs en de verschuldigde huurprijs voor elke maand dat ze in het gehuurde wonen. De wettelijke rente is verschuldigd, omdat de bedongen huurprijs nietig is en Belvoir in dat geval te laat (terug)betaalt, aldus [gedaagden in conv/eisers in reconv] .
3.7.
Belvoir voert verweer. Belvoir concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagden in conv/eisers in reconv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden in conv/eisers in reconv] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagden in conv/eisers in reconv] in de kosten van deze procedure.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De kantonrechter constateert dat partijen niet van mening verschillen over het door de huurcommissie vastgestelde aantal punten voor oppervlakte vertrekken en overige ruimten (45), keuken (8), sanitair (12) en privé-buitenruimten (-5). Het aantal punten dat daarvoor is toegekend, neemt de kantonrechter daarom over. Dat betekent dat partijen het eens zijn over het puntenaantal 60 en dat in het navolgende bekeken zal worden hoeveel punten daar bij zullen komen.
Verwarming en installaties
4.2.
De huurcommissie heeft voor verwarming & installaties 0,25 punten toegekend. [gedaagden in conv/eisers in reconv] zijn het hiermee eens. Belvoir gaat uit van 8,25 punten. Ze stelt dat er vier verwarmde vertrekken zijn; elk goed voor twee punten (woonkamer met open keuken, slaapkamer en badkamer). Daarnaast is er een huistelefoon met video, waarvoor 0,25 punt door de huurcommissie is toegekend. [gedaagden in conv/eisers in reconv] betwisten niet dat het gehuurde verwarmd wordt, maar wel dat een verwarmd vertrek altijd met twee punten wordt gewaardeerd. De verwarming moet tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoren en dat is in het gehuurde niet het geval. De radiatoren zijn roerend, aldus [gedaagden in conv/eisers in reconv] .
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat de elektrische verwarming die in het gehuurde aanwezig is, voor waardering in aanmerking komt. Partijen zijn het er namelijk over eens dat geen sprake is van een mobiele radiator, maar van radiatoren die zijn bevestigd aan de grond met bouten en waarvan het niet is toegestaan die weg te halen. Ook is onbetwist dat de radiatoren zorgen voor de hoofdverwarming en geen bijverwarming zijn. Dan komen ze in aanmerking voor waardering. In het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de huurcommissie (hierna: het beleidsboek) is ook expliciet opgenomen dat verwarmingselementen, zoals radiatoren, tot een onroerende zaak of zijn onroerende aanhorigheid kunnen behoren. De tussenstand van het aantal punten voor het gehuurde komt daarmee op 60 + 8,25 = 68,25 punten.
Energieprestatie
4.4.
De huurcommissie heeft voor energieprestatie vijf punten toegekend. [gedaagden in conv/eisers in reconv] zijn het daarmee eens. Belvoir stelt dat 15 punten moeten worden toegekend. Volgens Belvoir is de huurcommissie ervan uitgegaan dat energielabel D voor het gehuurde geldt. Dit terwijl bij de waardering van het gehuurde uitgegaan moet worden van energielabel C, aldus Belvoir.
4.5.
Vast staat dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst energielabel E had. Pas in september 2022 werd energielabel C verstrekt. Dit had ermee te maken, zo betoogt Belvoir, dat ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst de transformatie van het gebouw waarin het gehuurde is gelegen nog niet was voltooid. Voor aanvang van de huurovereenkomst, maar voor het grootste deel daarna, is de energieprestatie verbeterd. Het ging na aanvang van de huurovereenkomst overigens enkel om (verbeterings)werkzaamheden buiten het gehuurde en niet om werkzaamheden in het gehuurde, aldus Belvoir.
4.6.
De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) prejudiciële vragen beantwoord over het energieprestatiecertificaat. De Hoge Raad overwoog in overweging 4.4.1 dat: “de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (de peildatum) bepalend is bij de woningwaardering. Gelet op de uitwerking van het begrip ‘kwaliteit’ in het woningwaarderingsstelsel gaat het daarbij om de feitelijke toestand van de woning. In het woningwaarderingsstelsel (Bijlage 1 onder A bij het Bhw) wordt de kwaliteit van de woning immers, behalve door de energieprestatie, onder meer bepaald door het vloeroppervlak (onderdelen 1 en 2), het aantal verwarmde vertrekken (onderdeel 3), de lengte van het aanrecht in de keuken (onderdeel 5) en het aantal toiletten en andere sanitaire voorzieningen (onderdeel 6). Hiermee strookt dat ook waar het de energieprestatie betreft, de feitelijke toestand van de woning op de peildatum bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald. Dat laatste is immers op zichzelf niet van invloed op de kwaliteit van de woning. Voldoende is daarom dat de energie-index of het energielabel beschikbaar is op het moment dat (de voorzitter van) de huurcommissie of de kantonrechter over de woningwaardering beslist.”
4.7.
Voor de onderhavige situatie betekent dit dat bekeken moet worden wat de feitelijke toestand van het gehuurde was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Ter zitting heeft Belvoir toegegeven dat de verbeteringen ten opzichte van het E-label - die dus tot het latere C-label hebben geleid - uitsluitend na de aanvang van de huur hebben plaatsgevonden. Er is daarom op zichzelf geen reden om voor de energieprestatie meer dan vijf punten toe te kennen.
4.8.
Belvoir heeft nog gesteld dat onder meer proceseconomie en goed fatsoen dwingen tot het afwijken van de beleidslijnen van de huurcommissie over energieprestatie. Als energielabel C niet wordt meegenomen, moet een nieuwe procedure worden gestart door Belvoir. Al die tijd genieten [gedaagden in conv/eisers in reconv] dan wel van een energieprestatie op een hoger niveau dan waarvoor hij betaalt. Ook speelt mee, aldus nog steeds Belvoir, dat Belvoir ongewild niet bij de zitting van de huurcommissie aanwezig was en daar dus haar standpunt niet goed naar voren heeft kunnen brengen. Deze stellingen van Belvoir leiden niet tot een ander oordeel. De kantonrechter volgt niet (enkel) beleidslijnen van de huurcommissie, maar ook de uitspraak van de Hoge Raad. Daarnaast heeft Belvoir in deze procedure haar standpunten wel goed naar voren kunnen brengen. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt het volgen van de uitspraak van de Hoge Raad in dit concrete geval niet tot een onredelijke of onbillijke uitkomst.
4.9.
De conclusie is dat voor energieprestatie vijf punten worden toegekend. Het totaal komt daarmee tot nu toe op 73,25.
WOZ-waarde
4.10.
De huurcommissie heeft 36 punten voor WOZ-waarde toegekend. [gedaagden in conv/eisers in reconv] zijn het hiermee eens. Belvoir wil dat 6,06 extra punten worden toegekend.
4.11.
Ook over het toekennen van punten voor WOZ-waarde zijn aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld. De Hoge Raad heeft deze vragen op 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) beantwoord. Volgens de Hoge Raad is in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De minimum WOZ-waarde is namelijk niet bedoeld voor deze gevallen. Bovendien verbreekt toepassing van die waarde de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning en staat als gevolg daarvan haaks op de met die koppeling beoogde doorstroming op de woningmarkt en bevordering van investeringen in nieuwbouw. Een redelijke wetstoepassing vergt dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning en nadere regels niet van toepassing zijn, op andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. De relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, desverzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum. Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde (vergelijk overweging 3.3.3 en 3.3.4 van de Hoge Raad).
4.12.
In de onderhavige zaak was sprake van een onbekende WOZ-waarde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, en ook van een WOZ-waarde die, volgens Belvoir, geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Op 23 mei 2022, het moment van het aangaan van de huurovereenkomst, was de WOZ-waarde nog niet vastgesteld. Op 25 februari 2023 is dat pas gebeurd. Toen werd de WOZ-beschikking voor het gehuurde afgegeven met waardepeildatum 1 januari 2022 en WOZ-waarde € 194.000,00. De huurcommissie heeft de WOZ-waarde bepaald op basis van terug-indexatie (naar 2021), kwam zo tot een WOZ-waarde van € 163.851,00 en heeft aangegeven dat geen sprake was van hoogniveau-renovatie. Op het moment van het onderzoek door de rapporteur van de huurcommissie was er nog geen WOZ-beschikking.
4.13.
De kantonrechter zal uitgaan van de WOZ-waarde zoals door de gemeente is vastgesteld. Het is, naar het oordeel van de kantonrechter, op dit moment een reëlere waarde dan de waarde die verkregen wordt door terug-indexatie. Deze waarde is op objectieve en transparante wijze tot stand gekomen. [gedaagden in conv/eisers in reconv] hebben ook niet toegelicht waarom, ondanks dat er een WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2022 bekend is en de huurovereenkomst na die datum is ingegaan, toch moet worden terug-geïndexeerd naar het jaar 2021. Dat, bij gebrek aan een bekende WOZ-waarde over een bepaald jaar, wordt teruggekeken naar het jaar ervoor mag zo zijn, maar nu is er dus wel een WOZ-waarde over het jaar dat het betreft bekend. Ook wijst de kantonrechter op art. 18 lid 3 Wet waardering onroerende zaken, waarin staat dat, kort gezegd, wanneer een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw/verbouwing de waarde bepaald wordt naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval dus 2022.
4.14.
Bij de WOZ-waarde van € 194.000,00 hoort voorlopig een puntenaantal van 42. Het hangt af van het totale aantal toegekende punten of dat zo blijft, aangezien (kort gezegd) maximaal 33% van het totale puntenaantal van een woning bepaald mag worden door de WOZ-waarde van de woning (WOZ-cap).
Renovatie
4.15.
De huurcommissie heeft voor renovatie geen punten toegekend. [gedaagden in conv/eisers in reconv] zijn het daarmee eens. Belvoir stelt dat voor renovatie 31 punten moeten worden toegekend, omdat er voor deze transformatie van hotel naar appartementencomplex veel kosten zijn gemaakt, die op deze wijze tot uitdrukking mogen komen. De kosten voor het gehuurde bedroegen € 154.173,61 inclusief btw. Per € 1.000,00 moet 0,2 punt geteld worden en zo wordt op het puntenaantal van 31 punten uitgekomen, aldus Belvoir. Volgens [gedaagden in conv/eisers in reconv] kunnen voor renovatie slechts punten worden toegekend voor zover er sprake is van een achterblijvende WOZ-waarde, direct na de renovatie, en is de WOZ-waarde niet achtergebleven. Daarnaast stellen ze dat dezelfde voorzieningen niet driemaal moeten worden gewaardeerd. Dat lijkt volgens hen wel te gebeuren als voor renovatie punten worden toegekend, want ook via de WOZ-waarde en via kwaliteitswaardering van keuken/sanitair worden de voorzieningen al gewaardeerd. De kosten vallen dan ook onder het verhuurrisico/voorkosten, aldus [gedaagden in conv/eisers in reconv] .
4.16.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt een transformatie van hotelkamers naar appartementen onder renovatie. Er zijn namelijk investeringen gedaan van minimaal € 10.000,00 en er kunnen in dat geval punten worden doorberekend in het jaar waarin de renovatie is gerealiseerd en gedurende de daaropvolgende vijf kalenderjaren. Volgens het beleidsboek valt onder het begrip renovatie de transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar woonruimte. Een transformatie van hotelkamers naar woonruimte is daarmee te vergelijken.
4.17.
De kantonrechter volgt niet de redenering van [gedaagden in conv/eisers in reconv] dat enkel renovatiepunten kunnen worden toegekend voor zover er sprake is van een achterblijvende WOZ-waarde, direct na renovatie. Nog daargelaten dat Belvoir uitgebreid betoogd heeft dat de WOZ waarde wel degelijk is achtergebleven (en dat rechtvaardigt ook de beslissing over de WOZ-waarde hiervóór), moet hier worden aangeknoopt bij hetgeen de minister voor Wonen en Rijksdienst naar aanleiding van kamervragen in 2016 hierover heeft opgemerkt (brief van 27 juni 2016 Kamerstukken II 2015/16, 27926, nr. 264, p. 15). In het antwoord op de vragen 33 en 34 geeft hij expliciet aan: “
(…) De 0,2 punten per € 1.000 investering wegens renovatie komen na 5 jaar te vervallen omdat wordt vastgehouden aan de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de puntenberekening. Ervan uitgaande dat de verhuurder een goede investering heeft gedaan die uitgaat boven regulier onderhoud en waardoor bijvoorbeeld het woongenot toeneemt, zal de renovatie na 5 jaar tot uiting zijn gekomen in een hogere WOZ-waarde. Deze hogere WOZ-waarde zal dan leiden tot extra punten en tot uiting kunnen komen in de huurprijs. Indien de investering niet heeft geleid tot een hogere WOZ-waarde, zal de verhuurder in dezelfde positie verkeren als andere verhuurders waarbij investeringen niet hebben geleid tot een hogere marktwaarde van de woning.” Daaruit volgt dat mogelijk pas na vijf jaar de renovatie volledig tot uiting komt in een hogere WOZ-waarde. Tot die tijd kunnen daarom renovatiepunten worden toegekend en niet enkel direct na renovatie.
(…) De 0,2 punten per € 1.000 investering wegens renovatie komen na 5 jaar te vervallen omdat wordt vastgehouden aan de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de puntenberekening. Ervan uitgaande dat de verhuurder een goede investering heeft gedaan die uitgaat boven regulier onderhoud en waardoor bijvoorbeeld het woongenot toeneemt, zal de renovatie na 5 jaar tot uiting zijn gekomen in een hogere WOZ-waarde. Deze hogere WOZ-waarde zal dan leiden tot extra punten en tot uiting kunnen komen in de huurprijs. Indien de investering niet heeft geleid tot een hogere WOZ-waarde, zal de verhuurder in dezelfde positie verkeren als andere verhuurders waarbij investeringen niet hebben geleid tot een hogere marktwaarde van de woning.” Daaruit volgt dat mogelijk pas na vijf jaar de renovatie volledig tot uiting komt in een hogere WOZ-waarde. Tot die tijd kunnen daarom renovatiepunten worden toegekend en niet enkel direct na renovatie.
4.18.
De kantonrechter volgt [gedaagden in conv/eisers in reconv] ook niet in hun redenering dat bij toekenning van renovatiepunten drie keer dezelfde kosten in de puntentelling tot uitdrukking komen. Het beleidsboek geeft voor elke categorie aan wanneer punten worden toegekend en daaruit blijkt dat een renovatie apart wordt gewaardeerd.
4.19.
Belvoir heeft ter onderbouwing van de door haar gemaakte investeringskosten een berekening gemaakt die rekening houdt met stichtingskosten, bruto vloeroppervlakte en gebruiksoppervlakte en heeft dat omgerekend naar gemaakte kosten per appartement (productie 6 en 7 bij dagvaarding en productie 14 bij conclusie van antwoord in reconventie). Ze heeft aangeboden die posten te onderbouwen met facturen als de kosten worden betwist en de kosten bij conclusie van antwoord in reconventie daarna ook onderbouwd. De kantonrechter volgt deze berekeningswijze, omdat hij door [gedaagden in conv/eisers in reconv] niet inhoudelijk is betwist. Ze hebben enkel gesteld dat de berekeningsmethodiek onredelijk is, maar die onredelijkheid ziet de kantonrechter niet.
4.20.
Het totale aantal punten komt daarmee in de tussentelling op 146,25.
Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen
4.21.
De huurcommissie heeft voor gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen 0,95 punten toegekend; dit betroffen punten voor de fietsenstalling. Belvoir stelt dat 2,70 punten zouden moeten worden toegekend voor de gezamenlijke verwarmde huiskamer, de gezamenlijke fietsenstalling en de gezamenlijke afvalruimte.
4.22.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] hebben gesteld dat de gemeenschappelijke huiskamer niet af was toen de huurovereenkomst werd gesloten. Die huiskamer is pas op 13 januari 2023 officieel geopend. Belvoir heeft dit onvoldoende betwist. Omdat de huiskamer pas (ruim) na de ingangsdatum van de huurovereenkomst in gebruik is genomen, wordt deze niet meegenomen in de puntentelling.
4.23.
Voor de fietsenstalling geldt dat dit niet, zoals [gedaagden in conv/eisers in reconv] betogen, als een berging kan worden gezien, waarvoor de eis van ten minste 2 m2 per woning geldt. De fietsenstalling is een “overige ruimte”. Een fietsenstalling wordt in het beleidsboek ook onderscheiden van een berging. De fietsenstalling wordt daarom, conform het beleidsboek, gewaardeerd op de oppervlakte x 0,75 en wordt daarna weer door het aantal wooneenheden gedeeld. De oppervlakte van de fietsenstalling is 96,6 m2 volgens Belvoir en 95,09 volgens [gedaagden in conv/eisers in reconv] . De kantonrechter gaat uit van een oppervlakte van 96m2. Dat levert 0,96 punten op.
4.24.
Aan de afvalruimte, als “overige ruimte” moet volgens Belvoir 0,28 punt (28,6m2x0,75:75) worden toegekend. Volgens [gedaagden in conv/eisers in reconv] betreft het geen overige ruimte, omdat de ruimte niet is afgesloten van de buitenlucht. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is het de kantonrechter niet duidelijk waarom [gedaagden in conv/eisers in reconv] deze ruimte als een berging zien en ook niet waar de “eis” staat dat sprake moet zijn van een (dichte) deur. Daarom wordt de stelling van Belvoir gevolgd en 0,28 punt toegekend.
4.25.
De conclusie is dat voor gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen 1,24 punten worden geteld. Het totale aantal punten komt daarmee op afgerond 147.
Conclusie en proceskosten
4.26.
De WOZ-cap wordt niet toegepast, omdat de WOZ-waarde niet meer dan 33% van het totale aantal punten is. Voor WOZ-waarde blijft dus 42 punten toegekend. Het vastgestelde puntenaantal ligt boven de huurliberalisatiegrens die per 1 juli 2021 gold (145 punten). Er is dus sprake van een geliberaliseerde huurprijs. De primair gevorderde verklaring voor recht zal dus worden afgegeven. Ook de verklaring voor recht dat de aanvangshuur redelijk is zal worden gegeven.
4.27.
[gedaagden in conv/eisers in reconv] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Belvoir worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
259,70
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
500,00
(2,00 punten × € 250,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.022,70
4.28.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.29.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
In voorwaardelijke reconventie
4.30.
Hoewel de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld niet geheel duidelijk is, begrijpt de kantonrechter dat de vordering in reconventie, die ziet op terugbetaling van onverschuldigd betaalde huur, enkel is ingesteld voor het geval de kantonrechter de huurprijs lager vaststelt dan tussen partijen is overeengekomen. Nu de kantonrechter echter oordeelt dat de huurprijs geliberaliseerd is en dus blijft zoals tussen partijen is overeengekomen, is de voorwaarde niet vervuld. De kantonrechter zal deze vordering dus niet behandelen. Hetgeen [gedaagden in conv/eisers in reconv] hebben opgemerkt over de gemeenschappelijke ruimte is in conventie al behandeld. Een proceskostenveroordeling zal dus ook niet worden uitgesproken.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst. d.d. 23 mei 2022 een woningwaardering had van 147 WWS-punten en dat de daarmee corresponderende door de minister vastgestelde maximale huurprijs op dat moment boven de liberalisatiegrens lag waardoor het gehuurde een geliberaliseerde huurprijs heeft,
5.2.
verklaart voor recht dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur redelijk is,
5.3.
veroordeelt [gedaagden in conv/eisers in reconv] hoofdelijk, in die zin dat voor zover de een betaalt ook de ander is bevrijd, in de proceskosten van € 1,022,70, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden in conv/eisers in reconv] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagden in conv/eisers in reconv] hoofdelijk, in de zin dat voor zover de een betaalt ook de ander is bevrijd, tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in voorwaardelijke reconventie
5.7.
verstaat dat de voorwaarde voor de eis in voorwaardelijke reconventie niet is vervuld.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op
24 mei 2024.
398 / 40141