ECLI:NL:RBGEL:2024:4230

• Datum uitspraak: 24 mei 2024
• Publicatiedatum: 5 juli 2024
• Zaaknummer: 10639110
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: R.J.J. van Acht
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijs en woningwaardering bij renovatie van hotel naar appartementencomplex

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Gelderland op 24 mei 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen Residence Belvoir B.V. en een huurder over de aanvangshuurprijs van een gerenoveerd appartement. De eisende partij, Belvoir, heeft het voormalige Amrâth Hotel Belvoir te Nijmegen omgebouwd tot een appartementencomplex en heeft de huurovereenkomst met de gedaagde partij, die het appartement huurt, op 23 mei 2022 laten ingaan. De gedaagde heeft de huurprijs van € 880,00 per maand betwist en de huurcommissie ingeschakeld om de aanvangshuurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft vastgesteld dat de aanvangshuurprijs niet redelijk was en deze verlaagd naar € 510,67, wat leidde tot een geschil over de redelijkheid van de huurprijs en de woningwaardering.

De kantonrechter heeft de procedure en de feiten in detail bekeken, waaronder de energieprestatie, de WOZ-waarde, en de renovatiekosten. Belvoir vorderde onder andere dat de kantonrechter zou verklaren dat de aanvangshuurprijs van € 880,00 redelijk was, terwijl de gedaagde partij in reconventie een lagere huurprijs vorderde. De kantonrechter heeft uiteindelijk geoordeeld dat de aanvangshuurprijs van € 749,62 redelijk was, en dat de gedaagde recht had op terugbetaling van de teveel betaalde huur over de periode vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 10639110 \ CV EXPL 23-2115

Vonnis van 24 mei 2024

in de zaak van

RESIDENCE BELVOIR B.V. ,

te Hilversum,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: Belvoir,

gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer,

tegen

[gedaagde in conv/eiser in reconv] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conv/eiser in reconv] ,

gemachtigde: mr. D.J. Ruessink.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 september 2023

- de conclusie van antwoord in reconventie
- het bericht van 10 januari 2024 met productie 9 van [gedaagde in conv/eiser in reconv]

- het bericht van 7 maart 2024 met productie 10 tot en met 14 van [gedaagde in conv/eiser in reconv]

- het bericht van 8 maart 2024 met productie 16 van Belvoir
- de mondelinge behandeling van 18 maart 2024, waar de gemachtigde van Belvoir het woord heeft gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen en door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Belvoir heeft het voormalige Amrâth Hotel Belvoir te Nijmegen gerenoveerd tot een complex met appartementen.

2.2.

Op 31 maart 2022 is voor het appartement [adres 1] energielabel E geregistreerd.

2.3.

[gedaagde in conv/eiser in reconv] huurt van Belvoir voor onbepaalde tijd de zelfstandige woonruimte met berging aan de [adres 1] . De huurovereenkomst ging in op 23 mei 2022. Het door [gedaagde in conv/eiser in reconv] gehuurde appartement (hierna: het gehuurde) heeft Belvoir als geliberaliseerde woonruimte verhuurd voor een (kale) huurprijs van € 880,00 per maand.

2.4.

[gedaagde in conv/eiser in reconv] is op 5 september 2022 naar de huurcommissie gegaan om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Volgens hem was die niet redelijk.

2.5.

Op 2 oktober 2022 is voor het gehuurde energielabel C geregistreerd.

2.6.

Op 25 februari 2023 heeft de gemeente Nijmegen een WOZ-beschikking voor het gehuurde afgegeven. Als waardepeildatum is 1 januari 2022 opgenomen. De WOZ-waarde bedroeg € 186.000,00.

2.7.

De huurcommissie heeft aan de hand van het woningwaarderingsstelsel de huurprijs getoetst. Er is een rapport van onderzoek opgesteld. Het gehuurde is door de huurcommissie in haar uitspraak van 26 mei 2023, met zaaknummer [nummer] , gewaardeerd op 99 punten. Dat betekende dat de aanvangshuurprijs volgens de huurcommissie niet redelijk was. Met ingang van 23 mei 2022 is de huurprijs vastgesteld op € 510,67; dat is de huurprijs die hoort bij het puntenaantal. Deze nieuwe huurprijs lag lager dan de (destijds) geldende huurliberalisatiegrens van € 763,47 en de huurprijs was daarmee niet geliberaliseerd.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Belvoir vordert, na vermindering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. te verklaren voor recht dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst d.d. 23 mei 2022 een woningwaardering had van 154 WWS-punten, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen aantal punten, en dat de daarmee corresponderende door de minister vastgestelde maximale huurprijs op dat moment boven de liberalisatiegrens lag waardoor het gehuurde een geliberaliseerde huurprijs heeft;

II. te verklaren voor recht dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur redelijk is;

subsidiair

III. voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur niet redelijk is, te verklaren voor recht welke huurprijs wel redelijk is;

primair en subsidiair

IV. [gedaagde in conv/eiser in reconv] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Aan haar vordering legt Belvoir ten grondslag dat zij het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie en wil dat de kantonrechter de aanvangshuurprijs (opnieuw) beoordeelt (art. 7:262 BW). Volgens haar zou de woning moeten worden gewaardeerd op 154 punten, die als volgt worden verdeeld:

• Oppervlakte vertrekken en overige ruimten 44,50 (= huurcommissie)
• Verwarming & installaties 8,25 (8,25 punten meer)
• Energieprestatie 15,00 (10 punten meer)
• Keuken 8,00 (= huurcommissie)
• Sanitair 11,25 (= huurcommissie)
• Privé-buitenruimten -5,00 (= huurcommissie)
• WOZ-waarde 40,00 (6 punten meer)
• Renovatie 29,00 (29 punten meer)
• Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen

154,00 (afgerond)

Dit aantal punten komt overeen met een huurprijs van € 816,31 per maand. Daarmee is sprake van een geliberaliseerde huurprijs en is de tussen partijen afgesproken huurprijs van € 880,00 dus redelijk, aldus Belvoir.

3.3.

[gedaagde in conv/eiser in reconv] voert verweer. [gedaagde in conv/eiser in reconv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Belvoir, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Belvoir, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Belvoir in de (na)kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.5.

[gedaagde in conv/eiser in reconv] vordert, voor zover Belvoir niet-ontvankelijk is, of de vordering van Belvoir wordt afgewezen, of de kale huurprijs in conventie lager wordt vastgesteld dan € 880,00 per maand, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de woonruimte aan de [adres 1] per 23 mei 2022 te waarderen op 102 punten en de kale huurprijs per die datum vast te stellen op € 527,30 per maand, of te waarderen op een door de kantonrechter te bepalen aantal punten, en de kale huurprijs per die datum vast te stellen op het bij dat puntenaantal behorende bedrag of, voor zover de kantonrechter oordeelt dat sprake is van een vrije sector huurwoning, uit te spreken dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is;

II. Belvoir te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan [gedaagde in conv/eiser in reconv] de teveel betaalde kale huur over de periode 23 mei 2022 tot 1 oktober 2023, zijnde € 5.745,58 of een door de kantonrechter vastgesteld bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

III. Belvoir te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan [gedaagde in conv/eiser in reconv] het maandelijkse verschil tussen de vanaf 1 oktober 2023 betaalde kale huur en de door de kantonrechter vastgestelde verschuldigde kale huur, telkens vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van algehele voldoening;

met veroordeling van Belvoir in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.6.

Aan zijn voorwaardelijke vordering legt [gedaagde in conv/eiser in reconv] ten grondslag dat de huurprijs die door de huurcommissie is vastgesteld juist is, maar onder voorwaarden op een iets hoger bedrag, namelijk een bedrag van € 527,30 per maand, kan worden vastgesteld. Volgens hem zou de woning moeten worden gewaardeerd op 102 punten, die als volgt worden verdeeld:

• Oppervlakte vertrekken en overige ruimten 44,50 (= huurcommissie)
• Verwarming & installaties 0,25 (0,25 punt meer)
• Energieprestatie 5,00 (= huurcommissie)
• Keuken 8,00 (= huurcommissie)
• Sanitair 7,50 (3,75 punten minder)
• Privé-buitenruimten -5,00 (= huurcommissie)
• WOZ-waarde 40,00 (6 punten meer)
• Renovatie 0,00 (= huurcommissie)
• Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen

102,00 (afgerond)

Dit aantal punten komt overeen met een huurprijs van € 527,30 per maand. Daarmee is sprake van een huurprijs die niet is geliberaliseerd, aldus [gedaagde in conv/eiser in reconv] . Daarnaast geldt dat [gedaagde in conv/eiser in reconv] vanaf mei 2022 altijd de tussen partijen overeengekomen huurprijs van € 880,00 per maand is blijven betalen. Voor zover een lagere huurprijs dan € 880,00 (ook) door de kantonrechter wordt vastgesteld, vordert [gedaagde in conv/eiser in reconv] het verschil tussen de betaalde huurprijs en de huurprijs van € 527,30 voor elke maand dat hij er woont. De wettelijke rente is verschuldigd, omdat Belvoir in dat geval te laat (terug)betaalt.

3.7.

Belvoir voert verweer. Belvoir concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gedaagde in conv/eiser in reconv] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde in conv/eiser in reconv] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde in conv/eiser in reconv] in de kosten van deze procedure.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

De kantonrechter constateert dat partijen niet van mening verschillen over het door de huurcommissie vastgestelde aantal punten voor oppervlakte vertrekken en overige ruimten (44,50), keuken (8) en privé-buitenruimten (-5). Het aantal punten dat daarvoor is toegekend, neemt de kantonrechter daarom over. Dat betekent dat partijen het eens zijn over het puntenaantal 47,50 en dat in het navolgende bekeken zal worden hoeveel punten daar bij zullen komen.

Verwarming en installaties

4.2.

De huurcommissie heeft voor verwarming & installaties geen punten toegekend, Belvoir gaat uit van 8,25 punten en [gedaagde in conv/eiser in reconv] (voorwaardelijk) van 0,25 punten. Belvoir stelt dat er vier verwarmde vertrekken zijn; elk goed voor twee punten (woonkamer met open keuken, slaapkamer en badkamer). Daarnaast is er een huistelefoon met video, waarvoor 0,25 punt moet worden toegekend. [gedaagde in conv/eiser in reconv] betwist niet dat het gehuurde verwarmd wordt, maar betwist dat een verwarmd vertrek altijd met twee punten wordt gewaardeerd. De verwarming moet tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoren en dat is in het gehuurde niet het geval. De radiatoren zijn roerend, aldus [gedaagde in conv/eiser in reconv] . Verder erkent [gedaagde in conv/eiser in reconv] dat er een huistelefoon met video aanwezig is.

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat de elektrische verwarming die in het gehuurde aanwezig is, voor waardering in aanmerking komt. Partijen zijn het er namelijk over eens dat geen sprake is van een mobiele radiator, maar van radiatoren die zijn bevestigd aan de grond met bouten en waarvan het niet is toegestaan die weg te halen. Ook is onbetwist dat de radiatoren zorgen voor de hoofdverwarming en geen bijverwarming zijn. Dan komen ze in aanmerking voor waardering. In het beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de huurcommissie (hierna: het beleidsboek) is ook expliciet opgenomen dat verwarmingselementen, zoals radiatoren, tot een onroerende zaak of zijn onroerende aanhorigheid kunnen behoren. De tussenstand van het aantal punten voor het gehuurde komt daarmee op 47,50 + 8,25 = 55,75 punten.

Energieprestatie

4.4.

De huurcommissie heeft voor energieprestatie vijf punten toegekend. [gedaagde in conv/eiser in reconv] is het daarmee eens. Belvoir stelt dat 15 punten moeten worden toegekend. Volgens Belvoir is de huurcommissie ervan uitgegaan dat energielabel E voor het gehuurde geldt. Dit terwijl bij de waardering van het gehuurde uitgegaan moet worden van energielabel C, aldus Belvoir.

4.5.

Vast staat dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst energielabel E had. Pas in oktober 2022 werd energielabel C verstrekt. Dit had ermee te maken, zo betoogt Belvoir, dat ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst de transformatie van het gebouw waarin het gehuurde is gelegen nog niet was voltooid. Voor aanvang van de huurovereenkomst, maar voor het grootste deel daarna, is de energieprestatie verbeterd. Het ging na aanvang van de huurovereenkomst overigens enkel om (verbeterings)werkzaamheden buiten het gehuurde en niet om werkzaamheden in het gehuurde, aldus Belvoir.

4.6.

De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) prejudiciële vragen beantwoord over het energieprestatiecertificaat. De Hoge Raad overwoog in overweging 4.4.1 dat: “
de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (de peildatum) bepalend is bij de woningwaardering. Gelet op de uitwerking van het begrip ‘kwaliteit’ in het woningwaarderingsstelsel gaat het daarbij om de feitelijke toestand van de woning. In het woningwaarderingsstelsel (Bijlage 1 onder A bij het Bhw) wordt de kwaliteit van de woning immers, behalve door de energieprestatie, onder meer bepaald door het vloeroppervlak (onderdelen 1 en 2), het aantal verwarmde vertrekken (onderdeel 3), de lengte van het aanrecht in de keuken (onderdeel 5) en het aantal toiletten en andere sanitaire voorzieningen (onderdeel 6). Hiermee strookt dat ook waar het de energieprestatie betreft, de feitelijke toestand van de woning op de peildatum bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald. Dat laatste is immers op zichzelf niet van invloed op de kwaliteit van de woning. Voldoende is daarom dat de energie-index of het energielabel beschikbaar is op het moment dat (de voorzitter van) de huurcommissie of de kantonrechter over de woningwaardering beslist. ”

4.7.

Voor de onderhavige situatie betekent dit dat bekeken moet worden wat de feitelijke toestand van het gehuurde was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Ter zitting heeft Belvoir toegegeven dat de verbeteringen ten opzichte van het E-label - die dus tot het latere C-label hebben geleid - uitsluitend na de aanvang van de huur hebben plaatsgevonden. Er is daarom op zichzelf geen reden om voor de energieprestatie meer dan vijf punten toe te kennen.

4.8.

Belvoir heeft nog gesteld dat onder meer proceseconomie en goed fatsoen dwingen tot het afwijken van de beleidslijnen van de huurcommissie over energieprestatie. Als energielabel C niet wordt meegenomen, moet een nieuwe procedure worden gestart door Belvoir. Al die tijd geniet [gedaagde in conv/eiser in reconv] dan wel van een energieprestatie op een hoger niveau dan waarvoor hij betaalt. Ook speelt mee, aldus nog steeds Belvoir, dat Belvoir ongewild niet bij de zitting van de huurcommissie aanwezig was en daar dus haar standpunt niet goed naar voren heeft kunnen brengen. Deze stellingen van Belvoir leiden niet tot een ander oordeel. De kantonrechter volgt niet (enkel) beleidslijnen van de huurcommissie, maar ook de uitspraak van de Hoge Raad. Daarnaast heeft Belvoir in deze procedure haar standpunten wel goed naar voren kunnen brengen. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt het volgen van de uitspraak van de Hoge Raad in dit concrete geval niet tot een onredelijke of onbillijke uitkomst.

4.9.

De conclusie is dat voor energieprestatie vijf punten worden toegekend. Het totaal komt daarmee tot nu toe op 60,75.

WOZ-waarde

4.10.

De huurcommissie heeft 34 punten voor WOZ-waarde toegekend. Belvoir en [gedaagde in conv/eiser in reconv] zijn het erover eens dat zes extra punten kunnen worden toegekend. [gedaagde in conv/eiser in reconv] verbindt daaraan wel de voorwaarde dat er niet ook nog punten voor renovatie worden toegekend. Als er wel punten voor renovatie worden toegekend, dan sluit [gedaagde in conv/eiser in reconv] zich aan bij de berekening van de huurcommissie en mogen er dus geen extra (zes) punten worden toegekend.

4.11.

Ook over het toekennen van punten voor WOZ-waarde zijn aan de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld. De Hoge Raad heeft deze vragen op 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) beantwoord. Volgens de Hoge Raad is in gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde, de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De minimum WOZ-waarde is namelijk niet bedoeld voor deze gevallen. Bovendien verbreekt toepassing van die waarde de beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de huurwoning en staat als gevolg daarvan haaks op de met die koppeling beoogde doorstroming op de woningmarkt en bevordering van investeringen in nieuwbouw. Een redelijke wetstoepassing vergt dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning en nadere regels niet van toepassing zijn, op andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. De relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, desverzocht, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum. Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde (vergelijk overweging 3.3.3 en 3.3.4 van de Hoge Raad).

4.12.

In de onderhavige zaak was sprake van een onbekende WOZ-waarde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, en ook van een WOZ-waarde die, volgens Belvoir, geen goed beeld geeft van de waarde van het gehuurde. Op 23 mei 2022, het moment van het aangaan van de huurovereenkomst, was de WOZ-waarde nog niet vastgesteld. Op 25 februari 2023 is dat pas gebeurd. Toen werd de WOZ-beschikking voor het gehuurde afgegeven met waardepeildatum 1 januari 2022 en WOZ-waarde € 186.000,00. De huurcommissie heeft de WOZ-waarde bepaald op basis van terug-indexatie (naar 2021), kwam zo tot een WOZ-waarde van € 157.095,00 en heeft aangegeven dat geen sprake was van hoogniveau-renovatie. Op het moment van het onderzoek door de rapporteur van de huurcommissie was er ook nog geen WOZ-beschikking.

4.13.

De kantonrechter zal uitgaan van de WOZ-waarde zoals door de gemeente is vastgesteld. Het is, naar het oordeel van de kantonrechter, op dit moment een reëlere waarde dan de waarde die verkregen wordt door terug-indexatie. Deze waarde is op objectieve en transparante wijze tot stand gekomen. [gedaagde in conv/eiser in reconv] heeft ook niet toegelicht waarom, ondanks dat volgens hem de WOZ-waarde die de gemeente hanteert reëel is en ondanks dat er een WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2022 bekend is en de huurovereenkomst na die datum is ingegaan, toch moet worden terug-geïndexeerd naar het jaar 2021. Dat, bij gebrek aan een bekende WOZ-waarde over een bepaald jaar, wordt teruggekeken naar het jaar ervoor mag zo zijn, maar nu is er dus wel een WOZ-waarde over het jaar dat het betreft bekend. Ook wijst de kantonrechter op art. 18 lid 3 Wet waardering onroerende zaken, waarin staat dat, kort gezegd, wanneer een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw/verbouwing, de waarde bepaald wordt naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval dus 2022.

4.14.

Bij de WOZ-waarde van € 186.000,00 hoort voorlopig een puntenaantal van 40. Het hangt af van het totale aantal toegekende punten of dat zo blijft, aangezien (kort gezegd) maximaal 33% van het totale puntenaantal van een woning bepaald mag worden door de WOZ-waarde van de woning (WOZ-cap).

Renovatie

4.15.

De huurcommissie heeft voor renovatie geen punten toegekend. [gedaagde in conv/eiser in reconv] is het daarmee eens. Belvoir stelt dat voor renovatie 29 punten moeten worden toegekend, omdat er voor deze transformatie van hotel naar appartementencomplex veel kosten zijn gemaakt, die op deze wijze tot uitdrukking mogen komen. De kosten voor het gehuurde bedroegen € 143.935,52 inclusief btw. Per € 1.000,00 moet 0,2 punt geteld worden en zo wordt op het puntenaantal van 29 punten uitgekomen, aldus Belvoir. Volgens [gedaagde in conv/eiser in reconv] kunnen voor renovatie slechts punten worden toegekend voor zover er sprake is van een achterblijvende WOZ-waarde, direct na de renovatie, en is de WOZ-waarde niet achtergebleven. Verder moet volgens [gedaagde in conv/eiser in reconv] sprake zijn van woningverbetering.

4.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter valt een transformatie van hotelkamers naar appartementen onder renovatie. Er zijn namelijk investeringen gedaan van minimaal € 10.000,00 en er kunnen in dat geval punten worden doorberekend in het jaar waarin de renovatie is gerealiseerd en gedurende de daaropvolgende vijf kalenderjaren. Volgens het beleidsboek valt onder het begrip renovatie de transformatie van een winkelruimte of kantoorruimte naar woonruimte. Een transformatie van hotelkamers naar woonruimte is daarmee te vergelijken. De term woningverbetering, waar [gedaagde in conv/eiser in reconv] op doelt, geldt in geval van een huurverhoging na woningverbetering (art. 7:255 BW). Die regeling is nu niet van toepassing, omdat het in deze zaak gaat om toetsing van de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW). Dat betekent dat de 29 punten worden toegekend.

4.17.

De kantonrechter volgt niet de redenering van [gedaagde in conv/eiser in reconv] dat enkel renovatiepunten kunnen worden toegekend voor zover er sprake is van een achterblijvende WOZ-waarde, direct na renovatie. Nog daargelaten dat Belvoir uitgebreid betoogd heeft dat de WOZ waarde wel degelijk is achtergebleven (en dat rechtvaardigt ook de beslissing over de WOZ-waarde hiervóór), moet hier worden aangeknoopt bij hetgeen de minister voor Wonen en Rijksdienst naar aanleiding van kamervragen in 2016 hierover heeft opgemerkt (brief van 27 juni 2016 Kamerstukken II 2015/16, 27926, nr. 264, p. 15). In het antwoord op de vragen 33 en 34 geeft hij expliciet aan: “
(…) De 0,2 punten per € 1.000 investering wegens renovatie komen na 5 jaar te vervallen omdat wordt vastgehouden aan de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de puntenberekening. Ervan uitgaande dat de verhuurder een goede investering heeft gedaan die uitgaat boven regulier onderhoud en waardoor bijvoorbeeld het woongenot toeneemt, zal de renovatie na 5 jaar tot uiting zijn gekomen in een hogere WOZ-waarde. Deze hogere WOZ-waarde zal dan leiden tot extra punten en tot uiting kunnen komen in de huurprijs. Indien de investering niet heeft geleid tot een hogere WOZ-waarde, zal de verhuurder in dezelfde positie verkeren als andere verhuurders waarbij investeringen niet hebben geleid tot een hogere marktwaarde van de woning. ” Daaruit volgt dat mogelijk pas na vijf jaar de renovatie volledig tot uiting komt in een hogere WOZ-waarde. Tot die tijd kunnen daarom renovatiepunten worden toegekend en niet enkel direct na renovatie.

4.18.

Belvoir heeft ter onderbouwing van de door haar gemaakte investeringskosten een berekening gemaakt die rekening houdt met stichtingskosten, bruto vloeroppervlakte en gebruiksoppervlakte en heeft dat omgerekend naar gemaakte kosten per appartement (productie 5 en 6 bij dagvaarding). Ze heeft aangeboden die posten te onderbouwen met facturen als de kosten worden betwist en de kosten bij conclusie van antwoord in reconventie daarna ook onderbouwd. De kantonrechter volgt deze berekeningswijze, omdat hij door [gedaagde in conv/eiser in reconv] niet is betwist. [gedaagde in conv/eiser in reconv] heeft enkel bij gebrek aan wetenschap betwist dat er sprake is van enige kostenpost die geleid heeft tot een verbetering van het woongenot, maar zoals hierboven al aan de orde kwam is dat niet het criterium waaraan getoetst moet worden.

4.19.

Het totale aantal punten komt daarmee in deze tussentelling op 129,75.

Gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen

4.20.

De huurcommissie heeft voor gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen 0,95 punt toegekend; dit betroffen punten voor de fietsenstalling. Belvoir stelt dat 2,70 punten zouden moeten worden toegekend voor de gezamenlijke verwarmde huiskamer, de gezamenlijke fietsenstalling en de gezamenlijke afvalruimte. [gedaagde in conv/eiser in reconv] ging in eerste instantie uit van 1,28 punt; enkel voor de huiskamer, maar heeft zich ter zitting erop beroepen dat de huiskamer nog niet af was ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, zodat in het geheel daarvoor geen punten kunnen worden toegekend.

4.21.

De huiskamer is, zo begrijpt de kantonrechter, op 13 januari 2023 officieel geopend. Belvoir heeft dit onvoldoende betwist. De kantonrechter zal daar dus van uitgaan. Omdat de huiskamer pas (ruim) na de ingangsdatum van de huurovereenkomst in gebruik is genomen, wordt deze niet meegenomen in de puntentelling.

4.22.

Voor de fietsenstalling geldt dat dit niet, zoals [gedaagde in conv/eiser in reconv] betoogt, als een berging kan worden gezien, waarvoor de eis van ten minste 2 m2 per woning geldt. De fietsenstalling is een “overige ruimte”, zoals ook de huurcommissie heeft aangegeven. Een fietsenstalling wordt in het beleidsboek ook onderscheiden van een berging. Deze wordt, conform het beleidsboek, gewaardeerd op de oppervlakte (96,6 m2 volgens de overgelegde plattegrond) x 0,75 en wordt daarna weer door het aantal wooneenheden gedeeld. Dat levert 0,96 punt op.

4.23.

Aan de afvalruimte, als “overige ruimte” moet volgens Belvoir 0,28 punt (28,6x0,75:75) worden toegekend. Ook hierin volgt de kantonrechter Belvoir. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk waarom [gedaagde in conv/eiser in reconv] deze ruimte als een berging ziet.

4.24.

De conclusie is dat voor gemeenschappelijke ruimten & voorzieningen 1,24 punten worden geteld. Het totale aantal punten komt daarmee op 131.

Sanitair

4.25.

In conventie hebben partijen geen verschil van mening over de door de huurcommissie toegekende punten voor sanitair. Daarom zal de kantonrechter daarbij aansluiten en uitgaan van 11,25 punten. Het totaal komt daarmee op 142 punten.

Conclusie en proceskosten

4.26.

Bij een puntenaantal van afgerond 142 hoorde in mei 2022 (maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimte per 1 juli 2021) een huurprijs van € 749,62. Omdat de huurliberalisatiegrens op € 763,47 lag (vanaf 145 punten) is sprake van een niet-geliberaliseerde huurprijs. De WOZ-cap wordt niet toegepast, omdat de WOZ-waarde niet meer dan 33% van het totale aantal punten is. Voor WOZ-waarde blijven dus 40 punten toegekend.

4.27.

De subsidiair gevorderde verklaring voor recht zal dus op die wijze worden afgegeven.

4.28.

Omdat beide partijen op enkele punten in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten.

in voorwaardelijke reconventie

4.29.

Omdat de kale huurprijs in conventie lager is vastgesteld dan op € 880,00 per maand, is de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld vervuld en zal de kantonrechter bekijken hoeveel punten voor sanitair moeten worden toegekend.

4.30.

Zoals bij de beoordeling van de vordering in conventie al aan de orde kwam heeft de huurcommissie 11,25 punten toegekend voor sanitair. Belvoir is het hiermee eens. Volgens [gedaagde in conv/eiser in reconv] moeten hierop 3,25 punten in mindering worden gebracht, zodat op acht punten wordt uitgekomen. Als de kantonrechter [gedaagde in conv/eiser in reconv] goed begrijpt wil hij dat voor toilet, wastafel en douche acht punten worden toegekend en niet ook nog 3,25 extra kwaliteitspunten voor het sanitair. Die extra kwaliteitspunten zijn door de huurcommissie toegekend voor de thermostatische watermengkraan, de schuif- of vouwwand, de designradiator, het kastje met ingebouwde wastafel, het zwevend toilet en extra wandtegels.

4.31.

[gedaagde in conv/eiser in reconv] heeft niet gesteld dat de thermostatische watermengkraan, de schuif- of vouwwand, de designradiator, het kastje met ingebouwde wastafel, het zwevend toilet en extra wandtegels afwezig zijn. Op de door hem overgelegde foto (productie 4 bij conclusie van antwoord) zijn in ieder geval het kastje en de radiator ook te zien. De kantonrechter gaat er dus vanuit dat alle door de onderzoeker van de huurcommissie geconstateerde “extra’s” wel aanwezig zijn. Het betoog van [gedaagde in conv/eiser in reconv] ziet erop dat het gangbare (minimale) kwaliteitsniveau van sociale huurwoningen niet wordt overschreden, omdat het planchet bij de wastafel ontbreekt. Dan zouden er, in zijn ogen, in het geheel geen extra kwaliteitspunten mogen worden toegekend.

4.32.

Volgens het beleidsboek kunnen extra kwaliteitspunten worden toegekend indien het sanitair en/of de afwerking van de bad- of doucheruimte een kwaliteitsniveau heeft dat, op het moment van de woningwaardering, het gangbare kwaliteitsniveau van sociale huurwoningen overschrijdt. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van zo’n “hoger” kwaliteitsniveau. Er zijn namelijk door Belvoir diverse extra’s aan het sanitair toegevoegd. Dat er geen planchet aanwezig is doet daar niet aan af. De kantonrechter is het met Belvoir eens dat het planchet kan worden gezien als geïntegreerd in het badkamermeubel. Hij gaat dus niet mee in de (beperkte) uitleg van het beleidsboek die [gedaagde in conv/eiser in reconv] verdedigt. De extra kwaliteitspunten blijven dus toegekend.

Eindconclusie en proceskosten

4.33.

Het totaal aantal punten blijft daarmee 142. Het primair gevorderde in reconventie wordt afgewezen wegens gebrek aan belang. In conventie is namelijk al de aanvangshuurprijs vastgesteld. Dat is in reconventie dan niet meer nodig.

4.34.

Belvoir zal worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde in conv/eiser in reconv] de teveel betaalde kale huur terug te betalen.

4.35.

Belvoir heeft betwist wettelijke rente over de door [gedaagde in conv/eiser in reconv] teveel betaalde huur verschuldigd te zijn, omdat ze niet in verzuim is. Dat betekent dat de wettelijke rente niet zal worden toegewezen. De huurpenningen zijn door [gedaagde in conv/eiser in reconv] weliswaar onverschuldigd betaald, maar er is pas wettelijke rente verschuldigd wanneer sprake is van verzuim en [gedaagde in conv/eiser in reconv] heeft niet onderbouwd dat daarvan sprake is. Zo is door [gedaagde in conv/eiser in reconv] bijvoorbeeld niet gesteld dat Belvoir de huurpenningen te kwader trouw heeft aangenomen (art. 6:205 BW). De wettelijke rente zal wel worden toegewezen vanaf de datum van dit vonnis.

4.36.

Omdat beide partijen op enkele punten in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat een aanvangshuurprijs van € 749,62 voor het gehuurde redelijk is;

in reconventie

5.2.

veroordeelt Belvoir om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde in conv/eiser in reconv] de vanaf 23 mei 2022 teveel betaalde huur te betalen; te weten het maandelijkse verschil tussen de vanaf 23 mei 2022 betaalde kale huur en de door de kantonrechter vastgestelde verschuldigde kale huur van € 749,62, te vermeerderen met de wettelijke rente over het totaalbedrag vanaf de datum van dit vonnis;

In conventie en in reconventie voorts

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

5.5.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.J. van Acht en in het openbaar uitgesproken op

24 mei 2024.

398 / 40141