ECLI:NL:RBGEL:2023:995

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 9979291 \ CV EXPL 22-4783 \ 512 \ 918

uitspraak van 8 februari 2023

vonnis

in de zaak van

[eisende partij]

wonende te [plaats]

eisende partij

gemachtigde mr. D. Kotterman

tegen

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Vivare

gevestigd te Arnhem

gedaagde partij

gemachtigde mr. B.H.H.M. Ramakers

Partijen worden hierna [eisende partij] en Vivare genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 31 augustus 2022 en de daarin genoemde processtukken;

- de mondelinge behandeling van 4 november 2022, mede inhoudende de pleitaantekeningen van de gemachtigde van [eisende partij] ;

- de akte uitlaten voortprocederen van 4 januari 2023 van de gemachtigde van Vivare.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisende partij] huurt sinds 10 december 2018 van Vivare de woning aan de [adres+plaats] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Vivare, versie maart 2008 (hierna de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.

2.2.

Op 24 maart 2020 heeft [eisende partij] er melding van gemaakt dat hij in de kelder rattenkeutels heeft aangetroffen en dat de woning vochtig was.

2.3.

Op 26 maart 2020 heeft een servicemedewerker van Vivare de woning geïnspecteerd. Naar aanleiding van deze inspectie heeft Vivare ongediertebestrijding [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) opdracht gegeven om het ongedierte te bestrijden. Vivare heeft daarnaast [bedrijf 2] thans [opvolger bedrijf 2] (hierna: [opvolger bedrijf 2] ) opdracht gegeven om de oorzaak van de vochtproblematiek nader te onderzoeken.

2.4.

Op 16 april 2020 heeft [eisende partij] door middel van een (contact)formulier schade gemeld.

Op het formulier staat het volgende:

“Heeft u een inboedelverzekering?: Ja

Indien ja, heeft u uw claim bij uw eigen verzekering ingediend?: ja, gaat u dan door met dit formulier

Wat is er precies gebeurd?: door de plaag van raten en muizen is mijn eerst mijn koelkast lek ge gaan daar na gasvoornuis maar die was oud dus??? nu de wasmachiene muis tussen de moter sluitng ge maakt is niet te repareren. door dat ik zon overlast had en julie ge beld heb dat julie pas naar de carona komen .en ik intersief gif heb neer ge lech waar de hond niet bij kon is mijn hond nu ook overleden door het gif waar de muisen of ratten mee heben loopen sleepen. flinke onkosten ge had dieren arts en dierenziekenhuis. en nu nog flinke stank dat se onder de vloer lichen rotten. heb dit huis toen bij het bezigtigen ge vraagt is het huis vochtig julie zijden nee, maar is echt vochtig word gek jier flinke schade en hond weg

Wanneer is de schade ontstaan?: 01-01-2020

Geef hier een beschrijving van de schade met het jaar van aanschaf en de aankoopprijs.: koelkast wasmachiene gasvoornuis ???? en de hond hoge dierenarts kosten en mijn kind is weg waar ik elke dag nog om huil was mijn alles”

2.5.

Op 28 april 2020 heeft mevrouw [betrokkene 1] , Coach Wijkteam Noord-Oost (hierna: [betrokkene 1] ) Vivare onder meer als volgt bericht:

“Bij dezen wil ik u namens (…) [eisende partij] aansprakelijk stellen voor de schade aan de koelkast en de wasmachine en het afmaken van de hond. (…)

Meneer heeft al eerder proberen u aansprakelijk te stellen, met het contactformulier dat hij toen heeft verzonden. (…)

Meneer heeft last van ratten en muizen.

De koelkast was niet te repareren, die heeft kortsluiting gehad. Meneer heeft een monteur gevraagd deze te maken, maar dat was niet mogelijk.

Ook de wasmachine is doorgebrand en niet meer te maken. Er is geprobeerd deze te maken, maar dat is niet gelukt.

Meneer heeft 50 euro betaald aan deze monteur voor de werkzaamheden.

Meneer heeft contact gehad met u en op advies van u muizen/rattengif gestrooid. De ratten hebben dit onder de wasmachine vandaan gehaald en toen heeft de hond het opgegeten.

De hond heeft een bloeding gehad, meneer is er mee naar de dierenarts gegaan en deze heeft de hond toen moeten afmaken.

In de bijlage vindt u foto’s van de situatie in huis, de wasmachine en de rekening van de dierenarts. (…)”

2.6.

Bij e-mailbericht van 30 april 2020 heeft [betrokkene 2] , Assistent – Uitvoerder (hierna: [betrokkene 2] ) [betrokkene 1] als volgt bericht:

“Hierbij zoals gevraagd het hele verhaal tot nu toe van wat ik weet.

Op 20-4 opdrachtbon gekregen voor vochtproblemen (…)

Op 21-4 Opname gedaan van woning. Hieruit het volgende opgemaakt:

Gehele woning ruikt muf en zuur. Kozijnen en ramen zijn erg slecht, sporen van spocht en zijn her en der aan het rotten.

Bij de badkamer loopt het condens terug uit de MV de badkamer weer in.

KGO dezelfde dag nog gemaild met de vraag wat we allemaal mogen doen.

28-4 Mail over status van de opzichter.

28-4 aan de hand van akkoord opzichter de door hem genoemde werkzaamheden uitgezet.

30-4 Werkzaamheden begonnen met uitvoeren.

30-4 Gebruiker: [betrokkene 3] .

Gaten in kelder dichtgestopt met metalen schuur…en hierna met specie dichtgesmeerd. Gaten aan buitenzijde op zelfde wijze dicht gezet. raamboompjes slaapkamers achterzijde vervangen. 2 mangaten gecreëerd. 1 bij voordeur en 1 ter plaatse van fornuis. Aan foto’s hiervan is te zien dat fundering los ligt van zandbed hier kruipen ratten en muizen onderdoor. Bij de gaten in de halfsteensmuur komen muizen naar binnen die tussen muur en want overal kunnen komen. De muizenrooster over de gehele straat zijn of kapot of in slechte staat. Onder het aanrechtblok zijn aansluitingen met de muur over de gehele lengte dichtgepurd dit is bij meerdere opgaande leidingen gedaan. Advies om langs de gevels vrij te graven en alle slechte aansluitingen te herstellen Let wel. zolang er maar één gat in dit rijtje huizen achterblijft muizen door het hele blok vrij spel hebben.

30-4 Krijg opdracht binnen voor vervangen roosters aan de buitenzijde.

Hoop je hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.

2.7.

Bij e-mailbericht van 22 juli 2020 heeft de gemachtigde van [eisende partij] Vivare onder meer als volgt bericht:

“(…)

Uit het dossier volgt dat cliënt zich bij als u als woningstichting heeft beklaagd over gebreken aan zijn bij u gehuurde woning, onder meer vanwege een aantal kieren en gaten in de kelder en keuken, achtergevel van de woning met name omdat door deze gaten en kieren ongedierte in de woning kwam. Deze gebreken en de omstandigheid dat sprake is van plaagdieren overlast aan/in de woning van cliënt wordt bevestigd door assistent-uitvoerder (…) [betrokkene 2] van [bedrijf 2] in diens mailbericht van 30 april 2020 (…). Cliënt heeft u voor de schade reeds aansprakelijk gesteld.

Cliënt heeft als gevolg van deze gebreken aan de woning immers schade geleden, onder meer aan diens koelkast en wasmachine. Tot overmaat van ramp is diens hond overleden als gevolg van het gebruik van rattengif ter bestrijding van de gebreken aan de woning. Uw woningstichting heeft naar aanleiding van de aansprakelijkheidstelling aangeboden de helft van de aanschafprijs van de hond te vergoeden en de helft van de kosten van de wasmachine. De kosten van de koelkast zijn door de woningstichting wegens gebrek aan bewijs afgewezen.

Uiteraard waardeert cliënt het dat uw woningstichting bereid is om schade van cliënt te vergoeden edoch met de hoogte van het door u aangeboden bedrag en de motivatie daarvan kan cliënt zich niet verenigen. Ter voorkoming van verder juridisch getouwtrek bijvoorbeeld in de vorm van een procedure bericht ik u namens cliënt als volgt/wordt aan u het volgende aanbod gedaan.

Juridisch standpunt

Volgens jurisprudentie van onder meer het gerechtshof Amsterdam van 15 juni 2009 (vindplaats ECLI:NL:GHAMS:2009:BL0938) moet een verhuurder voorkomen dat ongedierte kan binnendringen. Naar mijn mening is hier dus een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW . Indien sprake is van een gebrek is de verhuurder op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht om op verlangen van de huurder het gebrek te verhelpen. Dit artikel impliceert dat de verhuurder op de hoogte moet zijn (gebracht) van een gebrek. lndien eenmaal vaststaat dat de verhuurder het gebrek dient te herstellen regelt artikel 7:208 BW vervolgens de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade die ontstaat ten gevolge van het gebrek, de zogeheten gevolgschade.

Ook op basis van 6:174 BW kan cliënt u als verhuurder aansprakelijk stellen. Het is overigens aan de rechter om te bepalen welke eisen gesteld mogen worden, echter er zijn wel enkele indicaties te geven waar een rechter naar kijkt:

• het te verwachten gebruik en de bestemming van het gehuurde;

• de kans op verwezenlijking van het gevaar voor personen of zaken;

Cliënt heeft een schadevergoeding verzocht met betrekking tot de kosten van de aanschaf van diens hond, de kosten van de dierenarts, de koelkast en de wasmachine, waarbij cliënt voor deze schade de vervangingswaarde heeft gevorderd. Weliswaar heeft cliënt meer schade geleden – waaronder immateriële schade –, in het kader van een minnelijke oplossing heeft cliënt aangegeven het bij deze schade te houden. Bovendien is cliënt bereid van de vervangingswaarde van deze schadeposten uit te gaan. Daar staat tegenover dat cliënt van u verwacht dat u cliënt ook in staat stelt diens koelkast te vervangen (…) en de kosten van de dierenarts te vergoeden. Met uw voorstel betreffende de kosten van de hond en de wasmachine te vervangen kan cliënt alsdan akkoord gaan.

Graag verneem ik uw reactie op het voorstel van cliënt en wel binnen 10 dagen na datum van dit bericht bij gebreke waarvan ik cliënt zal adviseren u in rechte te betrekken. In dat geval komt dit aanbod te vervallen en kunnen er aan dit aanbod geen rechten meer worden ontleend. Bovendien geldt dat cliënt zich eerst aan dit aanbod gebonden acht indien beide partijen de vaststellingsovereenkomst daadwerkelijk hebben getekend: tot dat moment behoudt cliënt zich steeds het recht voor het aanbod in te trekken. (…)”

2.8.

Bij e-mailbericht van 28 augustus 2020 heeft de gemachtigde van Vivare de gemachtigde van [eisende partij] onder meer als volgt bericht:

“(…) U schrijft dat cliënte aansprakelijk is voor de door uw cliënt geleden schade. Cliënt wijst deze vordering van de hand.

Vivare heeft na een melding van overlast van plaagdieren enkele aanpassingen aan de woning laten doen om de woning minder toegankelijk te maken voor ongedierte. Ook als wij er veronderstellenderwijs van uitgaan dat sprake was van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW – dat is mijns inziens niet gegeven, nu aan woningen met een bouwjaar als deze niet dezelfde eisen gesteld mogen worden als aan nieuwbouwwoningen – is de aansprakelijkheid van cliënte niet gegeven. Voor toepassing van artikel 7:208 BW is vereist dat de gestelde gebreken aan cliënte toerekenbaar waren, daarvan is in ieder geval geen sprake.

Ook de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW lijkt mij niet aan de orde, voor zover voor toepassing van die bepaling naast artikel 7:208 BW überhaupt ruimte is. Ook voor dit artikel moet komen vast te staan dat de woning gebreken vertoonde, waarbij het bouwjaar van de woning een rol speelt. Ook zou vast moeten komen te staan dat de openingen in de woning bestonden vóórdat het ongedierte een weg naar binnen vond: het ligt evenzeer voor de hand dat het ongedierte juist openingen heeft gecreëerd, in welk geval het oorzakelijk verband niet komt vast te staan. Als de rechter al zou oordelen dat sprake was van gebreken in de zin van artikel 6:174 BW, dan zou bij toekenning van een schadevergoeding niet meer dan de waarde van tenietgegane zaken (wasmachine en/of koelkast) toegewezen worden en zal bovendien worden meegewogen (1) dat de schade (het overlijden van de hond en – in mindere mate – ook de schade aan apparatuur) in een relatief ver verwijderd causaal verband staat en (2) dat uw cliënt zelf een rol heeft gehad in het ontstaan van de schade. Voor vergoeding van immateriële schade is, zoals u weet, in ons rechtstelsel maar zeer beperkt ruimte.

Al met al komt het mij niet redelijk voor dat Vivare een hogere vergoeding toekent dan zij al heeft gedaan. Natuurlijk is het verloop van zaken bijzonder vervelend voor uw cliënt, maar de juridische realiteit is dat Vivare daarvoor niet of hooguit in beperkte mate aansprakelijk is. (…)”

2.9.

Bij e-mailbericht van 4 mei 2022 heeft de gemachtigde van [eisende partij] de gemachtigde van Vivare onder meer als volgt bericht:

“In vermelde kwestie begrijp ik van cliënt dat er nog immer sprake is van diverse problemen aan en rond de van uw cliënte gehuurde woning en dat uw cliënte – ondanks herhaalde klachten van cliënt – deze problematiek niet verhelpt. Dit is de reden dat ik u hernieuwd aanschrijf. Weliswaar heeft uw cliënte op enig moment aan cliënt toegegeven dat de woning grondig zou moeten worden gerenoveerd, deze renovatie heeft niet alleen tot op heden niet plaatsgevonden, cliënt heeft er bij uw cliënte op gewezen dat hij vanwege diens longaandoening niet tijdens de renovatie in de woning kan verblijven.

Het standpunt van uw cliënt verwoord in uw bericht van 28 augustus 2020 dat de gebreken aan de woning niet aan uw cliënte zouden zijn toe te rekenen, wijst cliënt van de hand. De woningen zijn simpelweg niet fatsoenlijk meer te bewonen als gevolg van gebrekkig onderhoud. Dit heeft niets van doen met ouderdom van de woningen. Naar het oordeel van cliënt is de norm die aan de bewoonbaarheid van een woning kan worden gesteld – oud of nieuwbouw – met voeten getreden. Op advies van uw cliënte – die hiermee naar het oordeel van client zich niet van haar verplichtingen heeft gekweten als hij van een goed verhuurster mocht verwachten – heeft cliënt getracht diverse gebreken te herstellen, met fatale afloop voor zijn hond en schade aan diens inboedel.

Cliënt handhaaft diens vorderingen derhalve onverkort en zal hierbij ook de nieuwe omstandigheden – de uitgestelde noodzakelijk renovatie – aan de rechtbank voorleggen. (…)”

3.De vordering en het verweer

3.1.

[eisende partij] vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. voor recht verklaart dat de ratten en muizenoverlast en de geconstateerde gebreken aan de woning gebreken zijn die door Vivare moeten worden verholpen, althans dat alle maatregelen door Vivare moeten worden genomen om deze overlast zoveel mogelijk te beperken;

b. aan hem een schadevergoeding toekent van € 2.509,60 aan door hem geleden materiële schade;

c. aan hem een schadevergoeding toekent van € 1.000,00 aan door hem geleden immateriële schade;

d. Vivare veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[eisende partij] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag.

Er is sprake van ratten- en muizenoverlast in het gehuurde. Deze overlast dient te worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dit gebrek moet ingevolge artikel 7:206 BW door Vivare worden verholpen. Doordat Vivare dit gebrek niet, dan wel niet tijdig heeft verholpen, heeft [eisende partij] schade geleden. Door het uitblijven van effectieve maatregelen heeft [eisende partij] op foutief advies van Vivare gif gestrooid, hetgeen tot de dood van zijn hond heeft geleid. Ook zijn hierdoor de koelkast en de wasmachine van [eisende partij] kapot gegaan. Ten slotte is sprake van immateriële schade. [eisende partij] houdt Vivare aansprakelijk voor deze schade, primair op grond van artikel 7:208 BW jo 7:204 BW, subsidiair op grond van artikel 6:174 BW en meer subsidiair op grond van artikel 6:162 BW. De schade bestaat uit de waarde van de hond van € 1.500,00, het vervangen van de koelkast van € 400,00, de wasmachine van

€ 400,00, de rekeningen van de dierenarts van € 209,60 en € 1.000,00 aan immateriële schade.

3.3.

Vivare betwist dat sprake is van een gebrek, althans van een gebrek dat zij dient te herstellen, alsmede dat zij aansprakelijk is voor de gestelde materiële en immateriële schade.

3.4.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, waar nodig voor de behandeling van de zaak, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Verklaring voor recht

4.1.

[eisende partij] vordert een verklaring voor recht dat de ratten- en muizenoverlast en de geconstateerde gebreken aan de woning gebreken zijn die door Vivare moeten worden verholpen, althans dat alle maatregelen door Vivare moeten worden genomen om deze overlast zoveel mogelijk te beperken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisende partij] toegelicht dat het gaat om de gebreken die omschreven zijn in het e-mailbericht van [betrokkene 2] van 30 april 2020 (r.o. 2.6.) en in punt 21 van de conclusie van antwoord, te weten ratten- en muizenoverlast, verrotte kozijnen, verzakte vloeren, schimmel- en stankoverlast en spocht.

4.2.

Vivare betwist dat de overlast van ratten en muizen dient te worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Volgens Vivare is de wijk waarin het gehuurde is gelegen een probleemwijk waarin oprukkend ongedierte op enig moment een rol kan gaan spelen. Een dergelijk maatschappelijk verschijnsel maakt onderdeel uit van wat een huurder redelijkerwijs moet verwachten, het betreft een feitelijke stoornis door derden (artikel 7:204 lid 3 BW) en kan dus niet worden aangemerkt als een gebrek. Daarnaast zijn na de melding van 24 maart 2020 diverse maatregelen genomen om het ongedierte te bestrijden, de vochtproblematiek aan te pakken en de mogelijkheden om te ventileren te verbeteren. Zo heeft Vivare [bedrijf 1] ingeschakeld om het ongedierte te bestrijden en [opvolger bedrijf 2] om de vochtproblematiek nader te onderzoeken. De roosters aan alle aaneengesloten woningen zijn vervangen, kieren en doorvoeringen voor leidingen zijn gedicht en is de vloer op de begane grond voorzien van een extra underlaymentvloer die bovendien helpt om indringing van vochtige lucht te verkleinen. Nadien is gebleken dat deze maatregelen door de verzakte bodem niet voldoende was om het ongedierte uit de kruipruimte te weren. Daarom heeft Vivare in het voorjaar van 2021 [bedrijf 3] ingeschakeld om dit probleem op te lossen. De kruipruimtebodem is vervolgens afgesloten met een bodemafsluiter gebaseerd op kalkkorrels. De kalkkorrels hebben ook een vochtregulerende werking. Daarnaast is de mechanische ventilatie vervangen en zijn in de slaapkamers aan de achterzijde van de woning de raamboompjes vervangen door exemplaren die zijn uitgerust met een kierstand. De schimmel, stankoverlast, condens en spocht houden allemaal verband met de klachten over de vochtigheid. Die problemen zijn ontstaan doordat [eisende partij] zelf onvoldoende ventileert. Desondanks heeft Vivare voornoemde maatregelen getroffen. De kozijnen en vloeren zijn geïnspecteerd en hieraan zijn geen gebreken geconstateerd. De kozijnen behoeven wel onderhoud, hetgeen projectmatig medio 2023 zal gebeuren. De verdiepingsvloer behoeft nader onderzoek, hieraan wil [eisende partij] echter niet meewerken, zodat sprake is van schuldeisersverzuim.

4.3.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Nog daargelaten de vraag of (thans nog) sprake is van gebreken, is de kantonrechter van oordeel dat de verklaring voor recht te algemeen is geformuleerd om voor toewijzing in aanmerking te kunnen komen. Tussen partijen staat verder vast dat na het
e-mailbericht van 30 april 2020 door en namens Vivare diverse werkzaamheden zijn uitgevoerd, zoals hiervoor onder r.o. 4.2. beschreven. Gesteld noch gebleken is dat [eisende partij] nadien nieuwe gebreken heeft gemeld. In de e-mail van 4 mei 2022 (r.o. 2.9.) wordt dit weliswaar gesteld maar niet verder gespecificeerd. Onduidelijk is daardoor om welke gebreken het nu nog gaat, terwijl evenmin is gebleken dat het om dusdanige gebreken gaat dat [eisende partij] thans – mede gelet op het projectmatig onderhoud, waarvan onweersproken is dat dat voor medio dit jaar in de planning zit – belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht. De gevorderde verklaring voor recht wordt om die reden afgewezen.

Materiële schadevergoeding

4.4.

[eisende partij] vordert een bedrag van € 2.509,60 aan materiële schadevergoeding, bestaande uit € 1.500,00 voor de waarde van de hond, € 209,60 aan rekeningen van de dierenarts,
€ 400,00 in verband met het vervangen van de koelkast en € 400,00 in verband met het vervangen van de wasmachine.

4.5.

Vivare betwist bij gebrek aan wetenschap dat deze schade is veroorzaakt door ratten en/of muizen in de woning, dat sprake is van een gebrek en dat sprake is van toerekenbaarheid van de schade. De schade aan de koelkast en wasmachine is bovendien ontstaan voordat [eisende partij] bij haar melding heeft gemaakt van het gebrek. Wat betreft het overlijden van de hond ontbreekt de toerekenbaarheid eveneens. [eisende partij] heeft zelf, en niet op advies van Vivare, rattengif in de woning gestrooid en is zelf verantwoordelijk voor toezicht op zijn hond. Voor zover Vivare aansprakelijk zou zijn, betwist zij dat de waarde van de teniet gegane zaken en de hond overeenkomt met de waarde die [eisende partij] daaraan toekent.

4.6.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

Eén van de kernvragen is of de muizen en rattenoverlast een gebrek oplevert in wettelijke zin. Daarbij is van belang dat vaststaat dat in ieder geval vanaf maart 2020 sprake was van muizen- en rattenoverlast in het gehuurde.

Het begrip gebrek heeft, volgens de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:204 BW (MvT, TK 1997/1998, nr. 3, p. 14), een ruime betekenis; alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals een slechte onderhoudstoestand, materiële beschadigingen, constructiefouten en ongedierte. Ook (voor de huurder) zichtbare gebreken vallen onder deze bepaling. Uitgangspunt (van de gebrekenregeling) is het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mag verwachten. Of de verhuurder aansprakelijk is voor de omstandigheden die de huurder hebben belet in zijn huurgenot, wordt geregeld met behulp van het begrip gebrek, aldus de memorie van toelichting.
De Memorie van Antwoord, Kamerstukken I 2001/02, 26 089, nr. 162, pagina 8 en volgende, houdt (onder meer) het volgende in:
“(…) Daarbij is blijkens art. 204 lid 2 een belangrijk punt dat de zaak goed is onderhouden volgens de maatstaven die gelden voor soortgelijke zaken. Bij gebreken in voormelde zin dient mede te worden gedacht aan achterstallig onderhoud, aan besmetting met ongedierte, aan ongeschiktheid voor het gebruik waar voor verhuurd is als gevolg van een wettelijk voorschrift en aan overlast door andere huurders van dezelfde verhuurder. Ook dergelijke gevallen vallen ondubbelzinnig onder de omschrijving “omstandigheden waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen” waarvan art. 204 lid 2 spreekt. (…)”
De brief van de Minister van Justitie aan de Voorzitter van de Eerste Kamer, 8 november 2002, Kamerstukken I 2002/2003, 26 089, nr. 50, pagina 2 en 3 en 9-15, vermeldt:
“(…) Juist is dat een wijk ook kan verpauperen en dat dan leegstand, drugsoverlast en oprukkend ongedierte een rol kunnen gaan spelen. Helaas is ook dat een maatschappelijk verschijnsel waarvan een huurder niet mag verwachten dat zich dat niet kan voordoen (…) Permanente aanwezigheid van ongedierte kan wel een gebrek opleveren, maar alleen wanneer het gaat om ongedierte in de woning zelf. Als een reinigingsactie nodig is, zal de verhuurder daaraan dus moeten meewerken. (…)”
4.7. Dat in onderhavige sprake was van zodanig ongedierte waarvoor bestrijding noodzakelijk was, blijkt zowel uit het e-mailbericht van [betrokkene 2] van 30 april 2020 (r.o. 2.6.) alsmede uit het feit dat Vivare in het voorjaar van 2021 [bedrijf 3] heeft ingeschakeld voor het nemen van verdere maatregelen. Dat er gaten en kieren in het pand zaten op het moment van de aansprakelijkheidstelling door [eisende partij] volgt hier eveneens uit. Gelet op de omvang van deze gaten en kieren en de bodemverzakking is de kantonrechter van oordeel dat het hier sprake is van een gebrek waarvan het herstel niet voor rekening komt van [eisende partij] . Het betreft namelijk geen kleine herstellingen die onder het Besluit Kleine Herstellingen dan wel artikel 7:217 BW vallen. Dat geldt temeer nu werkzaamheden aan het gehele huizenblok noodzakelijk waren c.q. zijn (r.o. 2.6.). Ook het betoog van Vivare dat zij op grond van artikel 7:206 lid 1 BW niet gehouden is de gebreken te herstellen, gaat niet op nu niet is gebleken dat voor het herstel uitgaven zijn vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van Vivare zijn te vergen. Overigens is, anders dan Vivare aanvoert, de staat van onderhoud van het gehuurde wel van belang, omdat de door [betrokkene 2] en [bedrijf 3] geconstateerde bouwkundige openingen in het gehuurde toegang bieden voor ongedierte. De aanwezigheid van ratten- en muizen is daarmee een risico dat, mede gelet op de bouwkundige staat van het gehuurde, zoals blijkt uit het e-mailbericht van [betrokkene 2] en de conclusies van [bedrijf 3] , op grond van de verkeersopvattingen voor rekening van Vivare komt. Dat het een oude woning betreft die gelegen is in een ‘probleemwijk’ maakt dit niet anders. Nu de ratten en muizen, mede als gevolg van de bouwkundige staat van het pand, op eenvoudige wijze toegang hadden tot het pand, is voorts geen sprake van een feitelijke stoornis door derden in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW.

Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de ratten- en muizenoverlast in het gehuurde een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert.

4.8.

Vervolgens dienen de verschillende schadeposten te worden beoordeeld.

De schade in verband met het overlijden van de hond staat houdt geen causaal verband met het onder r.o. 4.7. omschreven gebrek, maar is het gevolg van het door [eisende partij] in het gehuurde gestrooide rattengif. Dat Vivare [eisende partij] heeft geadviseerd rattengif te gebruiken voor de bestrijding van het ongedierte, wordt door Vivare betwist en is door [eisende partij] op geen enkele wijze onderbouwd. Dit komt daardoor niet vast te staan. Dat de hond van [eisende partij] is overleden en dat in verband daarmee kosten zijn gemaakt, dient voor risico en rekening van [eisende partij] te blijven.

4.9.

De door [eisende partij] gevorderde kosten in verband met het vervangen van de koelkast en de wasmachine komen naar het oordeel van de kantonrechter wel voor toewijzing in aanmerking. [eisende partij] heeft immers gemotiveerd gesteld dat de defecten aan deze machines zijn veroorzaakt door de ratten- en muizenoverlast. Dit is door Vivare onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat de schade, zoals Vivare stelt, reeds is ontstaan voordat het gebrek bij haar is gemeld, is op geen enkele wijze onderbouwd. Voor zover Vivare meent dit op te kunnen maken uit de datum op het contactformulier (zie r.o. 2.4.), gaat dit niet op. Kennelijk heeft [eisende partij] hier een onjuiste datum ingevoerd. Immers, de daarin vermelde schade heeft tevens betrekking op de hond en daarvan blijkt uit de stukken dat deze op 8 april 2020 (productie 3 bij de dagvaarding) is overleden. Tussen partijen staat voorts vast dat [eisende partij] in ieder geval op
24 maart 2020 melding heeft gemaakt van de overlast, terwijl op 16 april 2020 melding wordt gemaakt van de schade aan de wasmachine (zie r.o. 2.4.) en op 28 april 2020 van de schade aan de koelkast (zie r.o. 2.5.). Gesteld noch gebleken is wanneer Vivare [bedrijf 1] opdracht heeft gegeven het ongedierte te bestrijden. Wel blijkt uit de stukken dat [opvolger bedrijf 2] eerst op 20 april 2020 een opdracht heeft ontvangen, waarna op 30 april 2020 is aangevangen met de werkzaamheden (zie r.o. 2.6.). Vivare erkent bovendien dat de getroffen maatregelen er niet toe hebben geleid dat het ongedierte weg bleef en zij daarom in het voorjaar van 2021 nadere maatregelen heeft getroffen. Gelet op het tijdsverloop tussen de eerste melding door [eisende partij] en de eerste opdracht van Vivare om maatregelen te treffen, is de kantonrechter van oordeel dat de door [eisende partij] geleden schade aan de wasmachine en koelkast aan Vivare is toe te rekenen op grond van artikel 7:208 BW. De hoogte van de schade van in totaal € 800,00 is door Vivare onvoldoende gemotiveerd betwist en komt de kantonrechter niet onaannemelijk voor, zodat deze zal worden toegewezen.

4.10.

[eisende partij] vordert voorts een bedrag van € 1.000,00 aan immateriële schadevergoeding. Hij onderbouwt deze vordering met de stelling dat hij de afgelopen jaren voortdurend is geconfronteerd met ratten en muizen in het gehuurde, de ontlasting van deze dieren, geluidsoverlast en de angst dat deze dieren hem zouden kunnen overvallen tijdens zijn slaap. Hij treft geregeld karkassen van ratten en muizen aan in het gehuurde en deze karkassen veroorzaken een voortdurende stank waartegen hij niet kan optreden. Bovendien is zijn hond overleden omdat [eisende partij] zelf maatregelen moest treffen toen Vivare dat naliet. Vivare betwist dat er sprake is van immateriële schade dan wel dat zij daarvoor aansprakelijk is.

De kantonrechter is van oordeel dat [eisende partij] deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Een benadeelde heeft recht op vergoeding van immateriële schade indien hij lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast (artikel 6:106 lid 1 BW). Van bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze is in elk geval sprake indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Daarnaast kunnen de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde meebrengen dat van bedoelde aantasting in zijn persoon sprake is. Het is aan de benadeelde om met voldoende concrete feiten en omstandigheden te onderbouwen dat een dergelijke situatie aan de orde is (Hoge Raad 15 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:376). Dat heeft [eisende partij] echter niet, althans niet voldoende gedaan, zodat een immateriële schadevergoeding niet aan de orde is.

Proceskosten

4.11.

Omdat beide partijen op enkele punten in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Vivare tot betaling aan [eisende partij] van een bedrag van € 800,00 aan materiële schadevergoeding;

5.2.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. C.J.M. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023.