ECLI:NL:RBGEL:2023:7129

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/417557 / HA ZA 23-153 / 943 / 1787

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser],

gevestigd te [plaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. C. Wiggers te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te [plaats] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [plaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. F.T. Zoutberg te Almere .

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1+2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis van 5 juli 2023;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 11 oktober 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is een investeerder in onder andere commercieel vastgoed en tevens voormalig eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres+kad.gegevens]

2.2.

De onroerende zaak werd door [eiser] verhuurd aan [bedrijf 1] (hierna: de huurder). In de huurovereenkomst tussen [eiser] en de huurder, die op 3 juni 2022 is ingegaan, staat de volgende bepaling:

“Zekerheden

6.1.

Huurder zal voor de ingangsdatum
een bankgarantie of waarborgsom doen stellen/betalen ter grootte van een bedrag van € 36.300,00(zegge:
ZESENDERTIGDUIZEND DRIEHONDERD EURO).
Door ondertekening op de daarvoor bestemde plaats op de laatste pagina van deze overeenkomst verklaart [bedrijf 2] ., (zelfstandig bevoegd bestuurder en (indirect) enig aandeelhouder van huurder) zich garant voor de nakoming van het stellen van de bankgarantie of de betaling van de waarborgsom.”

2.3.

Begin augustus 2022 heeft [eiser] de onroerende zaak, via tussenkomst van een makelaar, in verhuurde staat te koop aangeboden. In de verkoopbrochure wordt de onroerende zaak als volgt omschreven:

“
Omschrijving

Te koop: Beleggingsobject (…)

Huidig gebruik

Het object is verhuurd, huursom bedraagt € 120.000,- ex btw per jaar.

Huurtermijn loopt t/m augustus 2016

Huurgegevens zijn beschikbaar op aanvraag (…)”

2.4.

[gedaagde 1+2] heeft, via zijn makelaar, interesse getoond in de onroerende zaak.

2.5.

Op 17 augustus 2022 heeft de volgende mailwisseling tussen de makelaars van [eiser] en [gedaagde 1+2] plaatsgevonden, met als onderwerp ‘Nieuw beleggingsaanbod: [adres+plaats] ’:

“[
makelaar [gedaagde 1+2] , toevoeging rechtbank]: Ik lees dat het pand in 2008 is opgebouwd. In 2017 is het (voor zover ik kan zien) ingrijpend verbouwd. Kun jij de oorspronkelijke tekening ook achterhalen? Wat is er aangepast in 2017? Ik vraag dat met name omdat het gebouw vrij specifiek is gemaakt (lees: minder courant). Bij een eventuele opvolgende huurder zullen er dus mogelijk nogal (ingrijpende) wijzigingen noodzakelijk zijn.

[
makelaar [eiser] , toevoeging rechtbank]
:Startbouw is 2008. verbouwing/renovatie is van 2012. Bijgaand de tekeningen met de meters en huidige indeling (…)

[
makelaar [gedaagde 1+2] , toevoeging rechtbank]: De tekeningen met de huidige indeling waren al bekend. Maar ik kan nu nog steeds niet zien welke aanpassingen er in 2107 (tot 2021 ?) zijn gedaan. Huurder zal misschien niet snel een vergelijkbare locatie vinden, maar de financiële positie van de huurder is uitermate slecht. Het gaat dus om de mogelijkheden als deze huurder opzegt of eerder te maken heeft met discontinuïteit. Daarvoor wil ik de oorspronkelijke situatie kennen.

[
makelaar [eiser] , toevoeging rechtbank]
:Het gehele gebouw is binnen en buiten volledig gerenoveerd/verbouwd in 2012. Bijgaand het creditsafe rapport van de vorige huurder. Het bedrijf bestaat al langer en is dus in 2021 overgedragen.

[
makelaar [gedaagde 1+2] , toevoeging rechtbank]
:Kan verkoper wat meer vertellen over de huurder.
Is er tot op heden telkens op tijd betaald (voor of op de eerste van de maand)? De huurder is een ‘spiksplinternieuwe BV’(er is ook nog geen jaarrekening beschikbaar) waar een moeder boven zit die een enorm negatief eigen vermogen heeft (bijna 20 miljoen – zie bijlage).
Kunnen we donderdag even kort met de huurder spreken?

[
makelaar [eiser] , toevoeging rechtbank]
:Het bedrijf is in 2021 overgenomen door [betrokkene] die daarvoor ook aandeelhouder is geweest. hij heeft twee andere aandeelhouders uitgekocht. Gezien de complexe structuur hebben ze na de overdracht het één en ander aangepast en vereenvoudigd. [betrokkene] heeft een behoorlijk eigen vermogen.

[
makelaar [gedaagde 1+2] , toevoeging rechtbank]
:Het vetgemaakte deel van de vragen is nog niet beantwoord. Ik had de jaarstukken van [bedrijf 2] gezien en ook gezien dat daar een mooi eigen vermogen in zit. Maar, het eigen vermogen van [betrokkene] is niet heel relevant: hij heeft immers alleen de bankgarantie getekend en niet de huurovereenkomst (meegetekend).

[
makelaar [eiser] , toevoeging rechtbank]
:De huur is telkens op tijd betaald, de huurder zal de rondleiding doen dus je kan wel wat vragen. (…)”

2.6.

Op 24 augustus 2022 heeft de makelaar van [eiser] de makelaar van [gedaagde 1+2] gemaild dat de huurder al meerdere jaren bestaat, dat de huurder de onroerende zaak sinds 2012 huurt en dat de huurder volledig wordt vertegenwoordigd door [bedrijf 2] die nu 100% eigenaar is.

2.7.

Op 25 augustus 2022 heeft de makelaar van [gedaagde 1+2] deze e-mail aan [gedaagde 1+2] doorgestuurd, met daarbij een kopie van de huurovereenkomst tussen [eiser] en de huurder en een rapportage over (onder andere) de financiële positie van [bedrijf 2] .

2.8.

Op 30 augustus 2022 heeft [eiser] een e-mail van de huurder ontvangen, waarin de huurder zich op het standpunt stelt dat [eiser] de waarborgsom uit de huurovereenkomst, naar nu blijkt, onterecht aan haar heeft doorbelast, omdat haar aandeelhouder ( [bedrijf 2] ) een garantstelling zal geven. De huurder deelt mee dat zij het deel van de waarborgsom dat zij reeds aan [eiser] heeft voldaan van € 18.150,00 daarom zal verrekenen met de huur voor september 2022 en het restant met de huur voor oktober 2022.

2.9.

Op 14 september 2022 heeft [gedaagde 1+2] de onroerende zaak van [eiser] gekocht voor een bedrag van € 1.400.000,00. De koopovereenkomst bevat, voor zover van belang, de volgende bepalingen:

“
artikel 4 Eigendomsoverdracht.

4.1

De akte van levering zal gepasseerd worden op
uiterlijk 1 november 2022,of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
bedrijfspand met kantoorruimte. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.

7.1

De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1, tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen, vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten, met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper (in eerste instantie) gestand worden gedaan:


Huurovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf 1]

(…)

7.3

Indien koper de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur-, lease- of huurkoopovereenkomsten:

a. staat verkoper ervoor in dat hij ten tijde van de feitelijke levering niet reeds betalingen heeft ontvangen voor toekomstige termijnen en dat er tevens geen beslag is gelegd op toekomstige termijnen;

b. staat verkoper ervoor in dat vanaf het tot stand komen van deze koopovereen- komst bestaande huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten niet worden gewijzigd (…) tenzij met schriftelijke toestemming van koper;

c. verklaart koper bekend te zijn met de inhoud van de over te nemen genoemde huur-, lease- en/of huur(koop)overeenkomsten; en

d. zullen eventuele uitstaande waarborgsommen bij de overdracht ter beschikking van koper worden gesteld.

(…)

artikel 11 Ingebrekestelling. Ontbinding.

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende scha- devergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)

2.10.

Op 14 september 2022 heeft [gedaagde 1+2] een waarborgsom van € 140.000,00 op de derdengeldrekening van de notaris gestort.

2.11.

Op 12 oktober 2022 heeft de makelaar van [eiser] de makelaar van [gedaagde 1+2] , onder verwijzing naar de huurovereenkomst tussen [eiser] en de huurder, gemaild dat de huurder geen waarborgsom heeft betaald en dat er een garantie van toepassing is die kan worden ingeroepen indien de huurder niet aan haar betalingsverplichtingen voldoet. Verder deelt de makelaar van [eiser] mee dat de garantie volgende week wordt getekend.

2.12.

In reactie op deze e-mail heeft de makelaar van [gedaagde 1+2] de makelaar van [eiser] bericht dat hij geen bijlage heeft ontvangen.

2.13.

Daarop heeft de makelaar van [eiser] aan de makelaar van [gedaagde 1+2] medegedeeld dat dat klopt en dat de garantieverklaring in de huurovereenkomst staat, maar dat daar ook nog een document voor wordt getekend.

2.14.

Naar aanleiding van deze mededeling heeft de makelaar van [gedaagde 1+2] per e-mail aan [gedaagde 1+2] geschreven dat hij heeft doorgekregen dat de huurder een waarborgsom heeft betaald en dat deze zal worden verrekend bij de notaris.

2.15.

Op 26 oktober 2022 heeft de huurder surseance van betaling aangevraagd.

2.16.

Op 28 oktober 2022 heeft de notaris [eiser] en [gedaagde 1+2] bericht dat bij controle van de openbare registers is gebleken dat de huurder surseance van betaling heeft aangevraagd en dat hij ervan uitgaat dat partijen daarvan op de hoogte zijn.

2.17.

Naar aanleiding van het bericht van de notaris heeft de makelaar van [gedaagde 1+2] [eiser] namens [gedaagde 1+2] verzocht om de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden te ontbinden.

2.18.

In reactie op deze e-mail heeft [eiser] [gedaagde 1+2] en zijn makelaar op 28 oktober 2022 bericht dat zij niet akkoord gaat met ontbinding van de koopovereenkomst en dat zij er vanuit gaat dat de levering van de onroerende zaak conform artikel 4 van de koopovereenkomst op 1 november 2022 plaatsvindt. Ook wijst [eiser] [gedaagde 1+2] erop dat als [gedaagde 1+2] niet meewerkt aan levering, dat een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst inhoudt en dat zij [gedaagde 1+2] daarom reeds nu voor alsdan in gebreke stelt.

2.19.

[gedaagde 1+2] heeft de onroerende zaak op 1 november 2022 niet afgenomen.

2.20.

Op 2 november 2022 heeft [eiser] [gedaagde 1+2] en zijn makelaar gemaild dat zij vaststelt dat de overdracht van de onroerende zaak door afwezigheid van [gedaagde 1+2] op 1 november 2022 niet heeft plaatsgevonden. In haar e-mail refereert [eiser] verder aan haar bericht van

28 oktober 2022, waarin zij [gedaagde 1+2] tegen 1 november 2022 in gebreke heeft gesteld. Ook verzoekt [eiser] [gedaagde 1+2] om alsnog medewerking te verlenen aan levering van de onroerende zaak op een zo kort mogelijke termijn. Daarbij wijst [eiser] erop dat als [gedaagde 1+2] gedurende acht dagen na 1 november 2022 nalatig blijft hij op grond van de koopovereenkomst een boete is verschuldigd.

2.21.

Op 6 november 2022 heeft de advocaat van [gedaagde 1+2] [eiser] een brief gestuurd waarin staat dat [gedaagde 1+2] besloten heeft de onroerende zaak op 9 november 2022 alsnog af te nemen, maar dat hij zich het recht voorbehoud om [eiser] in een later stadium in rechte te betrekken. Ook staat in de brief dat [eiser] volgens [gedaagde 1+2] met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid al voor het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was en/of op de hoogte had kunnen zijn van het feit dat de financiële situatie van huurder slecht was en dat de huurder in de toekomst niet, niet tijdig en/of niet volledig aan de op haar rustende huurbetalingsverplichting zou voldoen.

2.22.

In verband met de gewijzigde leveringsdatum heeft de notaris partijen op

7 november 2022 een aangepaste nota van afrekening gemaild. Daarbij heeft de notaris aan partijen medegedeeld dat de waarborgsom van de huurder op de nota verrekend is.

2.23.

Op 8 november 2022 heeft de notaris [eiser] en [gedaagde 1+2] gemaild dat de tekst onder de kop ‘Ontbindende voorwaarden’ in de akte van levering volgens hem gewijzigd dient te worden. De notaris verzoekt partijen gezamenlijk een tekst(wijziging) vast te stellen en hem daaromtrent te informeren. Ook verzoekt de notaris partijen om hem te laten weten of de waarborgsom, die blijkt uit de huurovereenkomst, en die hij nu heeft verrekend op de nota van afrekening daadwerkelijk verrekend dient te worden en of het daarvoor opgenomen bedrag juist is.

2.24.

Daarop heeft de advocaat van [eiser] de notaris en (de advocaat van) [gedaagde 1+2] diezelfde dag per e-mail bericht dat er volgens [eiser] geen aanleiding bestaat tot het formuleren van een nieuwe bepaling in de akte van levering, omdat de ontbindende voorwaarden zoals geformuleerd in de koopovereenkomst zijn uitgewerkt en dus niet van toepassing zijn. Ook stelt [eiser] dat de post ‘waarborgsom gestort door huurder (groot € 36.300,00)’ ten onrechte op de nota van afrekening staat vermeld, met het verzoek om die post uit de nota te schrappen. Verder wijst [eiser] er nogmaals op dat [gedaagde 1+2] op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst een boete verschuldigd is als medewerking aan levering uitblijft.

2.25.

De notaris heeft [eiser] vervolgens een nieuwe nota van afrekening gestuurd, waaruit de waarborgsom is verwijderd.

2.26.

Naar aanleiding van de e-mail van [eiser] heeft [gedaagde 1+2] op 9 november 2022, vlak voor de geplande levering, vanuit het kantoor van de notaris telefonisch contact met [eiser] gehad. Tijdens dit telefoongesprek heeft [gedaagde 1+2] zich bereid verklaard de onroerende zaak die dag af te nemen onder de voorwaarden dat [eiser] zal meewerken aan het wijzigen van de akte van levering en dat zij zal instemmen met het verrekenen van de waarborgsom van € 36.300,00 bij levering.

2.27.

Omdat [eiser] met niet akkoord is gegaan met de door [gedaagde 1+2] gestelde voorwaarden, heeft [gedaagde 1+2] de onroerende zaak ook op 9 november 2022 niet afgenomen.

2.28.

Op 10 november 2022 heeft de advocaat van [gedaagde 1+2] de advocaat van [eiser] een brief gestuurd waarin [gedaagde 1+2] zich op het standpunt stelt dat [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst door geen medewerking te verlenen aan het wijzigen van de akte van levering en het opnemen van de waarborgsom in de nota van afrekening. Verder stelt de advocaat van [gedaagde 1+2] [eiser] in de gelegenheid om binnen acht dagen alsnog aan de op haar rustende contractuele verplichtingen te voldoen, bij gebreke waarvan [gedaagde 1+2] de koopovereenkomst reeds nu voor alsdan ontbindt en betaling van de contractuele boete van 10% aanzegt.

2.29.

Op 14 november 2022 is de huurder in staat van faillissement verklaard.

2.30.

Op 22 november 2022 heeft de advocaat van [gedaagde 1+2] de curator in het faillissement van de huurder per e-mail gevraagd of [eiser] crediteur is in het faillissement en zo ja, voor welke maanden de huur niet door de huurder is betaald. Daarop heeft de curator de advocaat van [gedaagde 1+2] bericht dat de huurder de huur over de maanden september en november in het geheel niet heeft voldaan en dat er daarnaast een dispuut bestaat over de waarborgsom, omdat de huurder meent nog geld tegoed te hebben van [eiser] . Volgens de curator heeft de huurder de helft van de huur over de maand oktober in verband daarmee verrekend.

2.31.

Op 25 november 2022 heeft de advocaat van [gedaagde 1+2] de advocaat van [eiser] een brief gestuurd waarin wordt medegedeeld dat [gedaagde 1+2] de koopovereenkomst tussen partijen ontbindt vanwege een tekortkoming van [eiser] in de nakoming daarvan, dan wel de koopovereenkomst vernietigt omdat deze volgens [gedaagde 1+2] onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.

2.32.

Op 26 november 2022 heeft de advocaat van [gedaagde 1+2] de notaris een e-mail gestuurd waarin [gedaagde 1+2] zich op het standpunt stelt dat [eiser] in gebreke is gesteld en in verzuim is geraakt en dat de koopovereenkomst door [gedaagde 1+2] is ontbonden. Gelet hierop heeft de advocaat van [gedaagde 1+2] de notaris verzocht de door [gedaagde 1+2] betaalde waarborgsom van € 140.000,00 aan [gedaagde 1+2] terug te betalen.

2.33.

Bij brief van 8 december 2022 heeft de advocaat van [eiser] aan de notaris en de advocaat van [gedaagde 1+2] medegedeeld dat [eiser] uit de berichten en de houding van [gedaagde 1+2] begrijpt dat [gedaagde 1+2] niet werkelijk bereid is zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen en dat [eiser] de koopovereenkomst tussen partijen daarom ontbindt. Ook heeft [eiser] de notaris verzocht om het bedrag de door [gedaagde 1+2] betaalde waarborgsom aan haar uit te keren.

2.34.

De notaris heeft partijen daarop op 16 december 2022 bericht dat het aan de rechter is om te beoordelen of een van partijen in gebreke is en aan welke partij de waarborgsom, al dan niet gedeeltelijk, moet worden uitgekeerd en dat hij niet tot uitkering van de waarborgsom aan een van partijen kan overgaan.

2.35.

Naar aanleiding van de ontbindingsverklaring van [eiser] heeft de advocaat van [gedaagde 1+2] de advocaat van [eiser] bij brief van 3 maart 2023 geschreven dat uit de verklaring van de curator blijkt dat de huurder al vanaf september 2022 niet meer volledig aan de op haar rustende huurbetalingsverplichting heeft voldaan, dat [eiser] dit niet voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [gedaagde 1+2] heeft gemeld en dat [eiser] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst ook niet heeft gemeld dat de huurder geen waarborgsom had betaald dan wel een bankgarantie had gesteld. Daarmee heeft [eiser] volgens [gedaagde 1+2] niet voldaan aan de op haar rustende mededelingsplicht. Namens [gedaagde 1+2] wordt ook een schikkingsvoorstel aan [eiser] gedaan. Dit voorstel is door [eiser] niet geaccepteerd.

2.36.

[bedrijf 2] heeft inmiddels het bedrag van de waarborgsom aan [eiser] voldaan.

2.37.

[eiser] heeft de onroerende zaak inmiddels aan een derde verkocht.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat [eiser] de koopovereenkomst met [gedaagde 1+2] op 8 december 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden;

II. [gedaagde 1+2] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van de contractuele boete van € 140.000,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;

III. voor recht verklaart dat [gedaagde 1+2] aansprakelijk is voor schade die [eiser] lijdt als gevolg van de ontbinding, nader op te maken bij staat;

IV. [gedaagde 1+2] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde 1+2] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst en in verzuim geraakt. [eiser] heeft de koopovereenkomst met [gedaagde 1+2] daarom op 14 september 2022 ontbonden. In verband met de ontbinding is [gedaagde 1+2] een contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten € 140.000,00, verschuldigd. [eiser] maakt dan ook aanspraak op betaling van die boete door [gedaagde 1+2] . Omdat de daadwerkelijke schade van [eiser] het boetebedrag overstijgt, maakt [gedaagde 1+2] ook aanspraak op een aanvullende schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

3.3.

[gedaagde 1+2] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde 1+2] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1+2] op 25 november 2022 de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden;

II. bepaalt dat [gedaagde 1+2] recht heeft op terugbetaling van de door hem aan de notaris betaalde waarborgsom van € 140.000,00;

III. [eiser] veroordeelt tot betaling van de contractuele boete van € 140.000,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;

subsidiair

IV. voor recht verklaart dat [gedaagde 1+2] de koopovereenkomst op 25 november 2022 rechtsgeldig heeft vernietigd;

V. bepaalt dat [gedaagde 1+2] recht heeft op terugbetaling van de door hem aan de notaris betaalde waarborgsom van € 140.000,00;

VI. bepaalt dat [eiser] een onrechtmatige daad heeft gepleegd en dat zij gehouden is om de daardoor door [gedaagde 1+2] geleden schade te vergoeden, waarbij de schade nader zal worden opgemaakt bij staat;

met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.5.

[gedaagde 1+2] legt aan zijn primaire vorderingen het volgende ten grondslag. [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en in verzuim geraakt. [gedaagde 1+2] heeft de koopovereenkomst met [eiser] daarom op 25 november 2022 ontbonden. In verband met de ontbinding is [eiser] een contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten € 140.000,00 verschuldigd. Ook maakt [gedaagde 1+2] aanspraak op terugbetaling van de door hem aan de notaris betaalde waarborgsom.

3.6.

Aan zijn subsidiaire vorderingen legt [gedaagde 1+2] ten grondslag dat hij de koopovereenkomst met [eiser] onder invloed van dwaling heeft gesloten. [gedaagde 1+2] meent dat hij heeft gedwaald doordat [eiser] een onjuiste mededeling heeft gedaan en daarnaast haar mededelingsplicht heeft geschonden. [gedaagde 1+2] heeft de overeenkomst met [eiser] daarom op

25 november 2022 vernietigd. Gelet op de vernietiging dient [eiser] de door [gedaagde 1+2] betaalde waarborgsom van € 140.000,00 aan [gedaagde 1+2] terug te betalen. Door haar mededelingsplicht te schenden, heeft [eiser] bovendien onrechtmatig gehandeld jegens [gedaagde 1+2] . [eiser] dient de schade te vergoeden die [gedaagde 1+2] als gevolg daarvan heeft geleden, waarbij de schade nader moet worden opgemaakt bij staat.

3.7.

[eiser] voert voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Als [gedaagde 1+2] , zoals hij als grondslag voor zijn vorderingen in reconventie aanvoert, de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op 25 november 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden dan wel vernietigd, dienen de vorderingen van [eiser] in conventie te worden afgewezen. [eiser] kon die overeenkomst dan immers niet meer ontbinden op 8 december 2022 en [gedaagde 1+2] hoefde de overeenkomst dan niet meer na te komen, zodat hij ook geen boete kon verbeuren wegens tekortkoming in de nakoming. De rechtbank zal daarom eerst de vorderingen in reconventie beoordelen en daarna de vorderingen in conventie.

in reconventie

Ontbinding

4.2.

[gedaagde 1+2] stelt dat hij de koopovereenkomst met [eiser] op 25 november 2022 rechtsgeldig heeft ontbonden, omdat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst. Volgens [gedaagde 1+2] bestaat de tekortkoming van [eiser] daaruit dat de onroerende zaak die [eiser] aan hem heeft verkocht niet aan de overeenkomst beantwoorde (“non-conform” was) en dat [eiser] de artikelen 7.3 sub a, 7.3 sub b en 7.3 sub d van de koopovereenkomst niet is nagekomen. De rechtbank zal hierna op de gestelde tekortkomingen ingaan.

Non-conformiteit

4.3.

Tussen partijen is in geschil of de onroerende zaak die [eiser] aan [gedaagde 1+2] heeft verkocht non-conform was. Om te beoordelen de onroerende zaak non-conform was, is van belang vast te stellen of de onroerende zaak de eigenschappen bezat die [gedaagde 1+2] daarvan mocht verwachten. Wat [gedaagde 1+2] mocht verwachten hangt af van de koopovereenkomst tussen partijen, mede gelet op de aard van de verkochte onroerende zaak en de mededelingen die [eiser] over de onroerende zaak heeft gedaan. [gedaagde 1+2] mocht verwachten dat de onroerende zaak de eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Ook eigenschappen die nodig zijn voor bijzonder gebruik mochten verwacht worden, indien die bij de overeenkomst zijn voorzien.

4.4.

[gedaagde 1+2] stelt in dit kader dat hij mocht verwachten dat de onroerende zaak de eigenschappen zou bezitten die voor normaal gebruik nodig waren, alsmede de eigenschappen die nodig waren voor een bijzonder gebruik dat bij het sluiten van de overeenkomst was voorzien, in dit geval het gebruik van de onroerende zaak als beleggingsobject. Volgens [eiser] mocht [gedaagde 1+2] enkel verwachten dat de onroerende zaak de eigenschappen zou bezitten voor normaal gebruik als bedrijfspand met kantoorruimte, niet (ook) voor gebruik als beleggingsobject. Overigens was de onroerende zaak op de geplande datum voor levering nog steeds geschikt voor gebruik als beleggingsobject en werd hij ten tijde van de dagvaarding nog steeds door haar als zodanig gebruikt, aldus [eiser] .

4.5.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als bedrijfspand met kantoorruimte, zodat [gedaagde 1+2] in ieder geval mocht verwachten dat de onroerende zaak die eigenschappen zou bezitten. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [gedaagde 1+2] tevens verwachten dat de onroerende zaak geschikt zou zijn voor een bijzonder gebruik als beleggingsobject, omdat dat gebruik bij de overeenkomst is voorzien. [eiser] heeft de onroerende zaak in de verkoopbrochure immers te koop aangeboden als ‘beleggingsobject’. Uit de mailwisseling tussen (de makelaars van) partijen van 17 augustus 2022 blijkt bovendien dat partijen onderhandelden over een ‘nieuw beleggingsaanbod’. Ook blijkt uit die mailwisseling dat partijen uitgebreid over de huurder en haar financiële positie hebben gesproken. Het is dan ook duidelijk dat partijen de bedoeling hadden de onroerende zaak te kopen/verkopen als beleggingsobject.

4.6.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde 1+2] echter geen feiten gesteld waaruit volgt dat het verkochte pand niet geschikt zou zijn als bedrijfspand met kantoorruimte of als beleggingsobject. In de stellingen van [gedaagde 1+2] lijkt besloten te liggen dat een verhuurd bedrijfspand waarvan de verhuurder in surséance van betaling (of in staat van faillissement) verkeert niet geschikt is voor gebruik als beleggingsobject. Dat impliceert dat partijen met de term “beleggingsobject” zouden hebben bedoeld dat in de verkochte onroerende zaak een (solvente) huurder moest zijn gevestigd, wilde het verkochte aan die definitie voldoen. Die uitleg van “beleggingsobject” is door [eiser] echter gemotiveerd betwist en [gedaagde 1+2] heeft niet duidelijk gemaakt op grond waarvan er vanuit zou moeten worden gegaan dat partijen die bedoeling hebben gehad en dat de koopovereenkomst dus zo zou moeten worden uitgelegd. Dat in de koopovereenkomst is bepaald dat het verkochte zal worden geleverd in verhuurde staat en dat [gedaagde 1+2] (gelet op de communicatie tussen de beide makelaars over de financiële gegoedheid en het betalingsgedrag van de huurder) duidelijk belang hechtte aan (het betalingsgedrag van) de huurder, maakt op zich niet dat de term “beleggingsobject” in de overeenkomst tussen partijen de door [gedaagde 1+2] bedoelde betekenis krijgt. Dat informatie over de gegoedheid en het betalingsgedrag van de huurder voor de koper van een (verhuurd) beleggingsobject relevante informatie kan zijn (en van belang kan zijn voor de waarde daarvan) maakt, anders dan [gedaagde 1+2] heeft betoogd,^[1]evenmin dat een verhuurd pand met een slecht betalende of insolvente huurder per definitie ongeschikt is als beleggingsobject; er kan immers zo nodig een nieuwe huurder worden gezocht.

4.7.

De rechtbank vindt in dit verband ook relevant dat [gedaagde 1+2] – blijkens de hiervoor bij 2.5. en 2.7. geciteerde communicatie tussen de makelaars en tussen [gedaagde 1+2] en zijn makelaar, wiens wetenschap als hulppersoon van [gedaagde 1+2] in beginsel aan hem kan worden toegerekend – onderzoek had laten doen naar de gegoedheid van de huurder en ervan op de hoogte was dat de financiële positie van de huurder “uitermate slecht” was. Dit is voor [gedaagde 1+2] kennelijk geen aanleiding geweest om garantiebepalingen met betrekking tot de huurbetalingen te laten opnemen in de koopovereenkomst of anderszins zekerheid te verlangen op dit gebied.

4.8.

Gelet op het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat het verkochte non-conform is. Omdat niet kan worden geoordeeld dat het verkochte non-conform is, kan ook niet worden geoordeeld dat op [eiser] in het kader van de conformiteit van het pand een mededelingsplicht rustte, zoals [gedaagde 1+2] stelt. Op [eiser] rustte immers alleen een mededelingsplicht als zij wist of moest weten dat de zaak ongeschikt was voor het overeengekomen gebruik.

4.9.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat niet is gebleken dat de door [eiser] aan [gedaagde 1+2] verkochte onroerende zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Daarmee is evenmin gebleken dat [eiser] op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Schending artikel 7.3 sub a

4.10.

[gedaagde 1+2] wijst erop dat in artikel 7.3 sub a van de koopovereenkomst een contractuele garantie is opgenomen die inhoudt dat [eiser] ervoor instaat dat zij ten tijde van de feitelijke levering niet reeds betalingen heeft ontvangen voor toekomstige termijnen en dat er geen beslag is gelegd op toekomstige termijnen (zie hiervoor onder 2.9). Volgens [gedaagde 1+2] is [eiser] tekortgeschoten in de nakoming van deze contractuele garantie, omdat er door het faillissement van de huurder op 14 november 2022 een algemeen gerechtelijk beslag op de goederen van de huurder is komen te rusten, daaronder begrepen een beslag op toekomstige termijnen.

4.11.

[eiser] betwist niet dat er door het faillissement van de huurder op 14 november 2022 een beslag op toekomstige termijnen is komen te rusten. Wel betwist zij dat zij hierdoor is tekortgeschoten in de nakoming van de contractuele garantie uit artikel 7.3 sub a van de koopovereenkomst. [eiser] stelt daartoe dat zij slechts tot aan het moment van de geplande levering van de onroerende zaak, namelijk 1 november 2022, ervoor diende in te staan dat zij niet reeds betalingen had ontvangen voor toekomstige termijnen en dat er geen beslag was gelegd op toekomstige termijnen. Het algemeen gerechtelijk faillissementsbeslag heeft zich na 1 november 2022 voorgedaan, zodat [gedaagde 1+2] deze ontwikkeling ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken, aldus [eiser] .

4.12.

De vraag die partijen in de kern verdeeld houdt is tot welk moment [eiser] ervoor in diende te staan dat zij niet reeds betalingen had ontvangen voor toekomstige termijnen en dat er geen beslag was gelegd op toekomstige termijnen. Naar het oordeel van de rechtbank diende [eiser] hiervoor - in de gegeven omstandigheden, waarin het [gedaagde 1+2] is die op de geplande datum niet wilde afnemen - redelijkerwijs slechts in te staan tot aan het moment van de geplande levering van de onroerende zaak. Wanneer [eiser] hiervoor zou moeten instaan tot aan het moment van feitelijke levering, zou dat er immers toe leiden dat [gedaagde 1+2] de contractuele garantie uit artikel 7.3 sub a eindeloos zou kunnen oprekken door geen medewerking aan levering te verlenen. De rechtbank zal de vraag of [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7.3 sub a van de koopovereenkomst dan ook beoordelen naar het geplande moment van levering, 1 november 2022.

4.13.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] op 1 november 2022 niet reeds betalingen van toekomstige termijnen had ontvangen. Ook is niet in geschil dat er op

1 november 2022 (nog) geen sprake was van een beslag op toekomstige termijnen. Er kan dan ook niet worden geconcludeerd dat [eiser] niet is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7.3 sub a van de koopovereenkomst.

Schending artikel 7.3 sub b

4.14.

[gedaagde 1+2] stelt verder dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7.3 sub b uit de koopovereenkomst. Hij licht deze stelling als volgt toe. In de huurovereenkomst tussen [eiser] en de huurder (artikel 6.1) staat dat de huurder een waarborgsom aan [eiser] moet betalen. De huurder had nog geen waarborgsom aan [eiser] betaald op het moment dat de surseance van betaling werd uitgesproken. Door de surseance kon [eiser] niet (meer) afdwingen dat de huurder een waarborgsom aan haar betaalde. De huurovereenkomst tussen [eiser] en de huurder is dan ook gewijzigd. Daarmee is [eiser] tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7.3 sub b. In artikel 7.3 sub b is immers opgenomen dat [eiser] ervoor in staat dat vanaf het tot stand komen van de koopovereenkomst de bestaande huurovereenkomst met de huurder niet wordt gewijzigd, aldus [gedaagde 1+2] .

4.15.

De rechtbank overweegt als volgt. Doordat de huurder in surseance verkeerde kon [eiser] weliswaar niet (meer) afdwingen dat de huurder een waarborgsom betaalde, maar dit betekent niet dat de contractuele verplichting van de huurder om een waarborgsom aan [eiser] te betalen is vervallen. De huurovereenkomst is dan ook niet gewijzigd, zoals [gedaagde 1+2] stelt. Dit betekent dat [eiser] ook niet is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7.3 sub b van de koopovereenkomst.

Schending artikel 7.3 sub d

4.16.

[gedaagde 1+2] meent dat hij er op basis van de huurovereenkomst (artikel 6.1) en de koopovereenkomst (artikel 7.3 sub d) van mocht uitgaan dat de huurder een waarborgsom aan [eiser] had betaald en dat [eiser] die waarborgsom bij de levering van de onroerende zaak aan [gedaagde 1+2] ter beschikking zou stellen. Als de rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1+2] hier niet vanuit mocht gaan, stelt [gedaagde 1+2] zich op het standpunt dat de huurder de helft van de waarborgsom aan [eiser] heeft betaald en dat [eiser] daarom op grond van artikel 7.3 sub d van de koopovereenkomst in ieder geval gehouden was om bij de levering van de onroerende zaak in te stemmen met het verrekenen van de helft van die waarborgsom met de koopsom. Omdat [eiser] daarmee niet akkoord is gegaan, is zij tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7.3 sub d van de koopovereenkomst, aldus [gedaagde 1+2] .

4.17.

[eiser] betwist dat [gedaagde 1+2] mocht aannemen dat de huurder een waarborgsom aan haar had betaald en dat zij die waarborgsom bij de levering aan [gedaagde 1+2] ter beschikking zou stellen. Zij voert in dit verband aan dat artikel 7 sub d van de koopovereenkomst een onzeker geformuleerde bepaling is en geen concreet afdwingbare bepaling. Ook betwist [eiser] de stelling van [gedaagde 1+2] dat zij op grond van artikel 7.3 sub d gehouden was bij de levering van de onroerende zaak de helft van de waarborgsom aan [gedaagde 1+2] af te dragen. De huurder heeft de helft van de waarborgsom die zij aanvankelijk had betaald later immers verrekend met de huur voor de maanden september en oktober 2022. [eiser] is met die verrekening akkoord gegaan, zodat er geen sprake was van een uitstaande waarborgsom zoals bedoeld in artikel 7.3 sub d van de koopovereenkomst, aldus [eiser] .

4.18.

Naar het oordeel van de rechtbank mocht [gedaagde 1+2] er niet (zonder meer) vanuit gaan dat de huurder een waarborgsom aan [eiser] had betaald en dat [eiser] die waarborgsom bij de levering van de onroerende zaak aan [gedaagde 1+2] ter beschikking zou stellen. Artikel 7.3 sub d van de koopovereenkomst vermeldt immers uitdrukkelijk dat
eventuele uitstaandewaarborgsommen bij de overdracht ter beschikking van de koper worden gesteld. Dit betekent dat [gedaagde 1+2] alleen recht had op verrekening van een waarborgsom bij de overdracht van de onroerende zaak als er een waarborgsom uitstond. [gedaagde 1+2] heeft de stelling van [eiser] dat de huurder aanvankelijk de helft van de waarborgsom heeft betaald en die helft later heeft verrekend met de huurpenningen niet weersproken. Ook heeft [gedaagde 1+2] niet weersproken dat [eiser] met die verrekening heeft ingestemd. Daarom moet er vanuit worden gegaan dat de huurder geen waarborgsom aan [eiser] had betaald en dat er dus ook geen waarborgsom als bedoeld in artikel 7.3 sub b uitstond. Omdat er geen sprake was van een uitstaande waarborgsom, was [eiser] ook niet gehouden om bij de levering van de onroerende zaak een waarborgsom aan [gedaagde 1+2] ter beschikking te stellen. Dat [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7.3 sub b van de koopovereenkomst is dan ook niet gebleken.

Conclusie ontbinding

4.19.

Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat [eiser] niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Daarom bestond er geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst door [gedaagde 1+2] . De rechtbank zal de primaire vorderingen van [gedaagde 1+2] , gegrond op ontbinding, dan ook afwijzen.

Dwaling

4.20.

Omdat [gedaagde 1+2] geen geslaagd beroep kan doen op ontbinding, ligt de vraag voor of [gedaagde 1+2] de koopovereenkomst buitengerechtelijk heeft mogen vernietigen op grond van dwaling.

4.21.

Voor een geslaagd beroep op dwaling is onder meer vereist dat [gedaagde 1+2] is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken, veroorzaakt door één van de drie dwalingsgevallen van artikel 6:288 lid 1 BW aanhef en sub a t/m c BW, namelijk een inlichting van [eiser] , een verzwijgen van [eiser] of wederzijdse dwaling. Daarnaast is vereist dat sprake is van een causaal verband tussen de onjuiste voorstelling van zaken en het sluiten van de overeenkomst. Ook dient te worden voldaan aan het kenbaarheidsvereiste, inhoudende dat [eiser] wist of behoorde te weten dat de omstandigheid waarover is gedwaald van doorslaggevend belang was voor [gedaagde 1+2] .

4.22.

[gedaagde 1+2] legt verschillende stellingen aan zijn beroep op dwaling ten grondslag. Zo stelt hij allereerst aan dat hij heeft gedwaald doordat (de makelaar van) [eiser] hem in de mailwisseling van 17 augustus 2022 heeft meegedeeld dat de huurder de huur telkens op tijd had betaald, terwijl dat niet zo was (artikel 6:228 lid 1 onder a BW). De huurder heeft de huur voor de maanden augustus en september 2022 immers niet (tijdig) betaald, aldus [gedaagde 1+2] .

4.23.

[gedaagde 1+2] heeft zijn stelling dat de huur voor de maand augustus 2022 niet is betaald, niet voldoende onderbouwd zeker in het licht van de e-mail van de curator waarin augustus niet genoemd wordt als één van de maanden waarover de huur niet betaald is (zie hiervoor bij 2.30.), zodat de rechtbank aan die stelling voorbij gaat. Aangenomen moet dus worden dat de huurder de huur voor de maand augustus 2022 heeft betaald. Zoals hiervoor onder 4.19 is overwogen, heeft [gedaagde 1+2] niet weersproken dat de huurder op 30 augustus 2022 de in haar ogen onterecht doorbelaste waarborgsom heeft verrekend met (onder meer) de huur voor de maand september 2022 en dat [eiser] met die verrekening akkoord is gegaan. Daarom moet ook worden aangenomen dat de huurder de huur voor de maand september 2022 (tijdig) heeft betaald. Het voorgaande brengt met zich dat niet kan worden geconcludeerd dat [gedaagde 1+2] een onjuiste voorstelling van zaken had door een mededeling van [eiser] , zodat het beroep op dwaling faalt.

4.24.

[gedaagde 1+2] baseert zijn beroep op dwaling verder op de stelling dat [eiser] wist dat de huurder de waarborgsom niet had betaald en dat de moedervennootschap van de huurder ook (nog) geen garantstelling had afgegeven en dat [eiser] hem daarover had behoren in te lichten. Ook dit beroep op dwaling slaagt niet. [gedaagde 1+2] heeft weliswaar gesteld dat voor hem van doorslaggevend belang was of de waarborgsom was betaald en of er een garantstelling was getekend. Hij heeft echter niet gesteld dat [eiser] dat ook wist of behoorde te weten en waar dat dan uit zou blijken. Omdat [gedaagde 1+2] ten aanzien van de kenbaarheid voor [eiser] van het gestelde (essentiële) belang dat hij hechtte aan het betaald zijn van de waarborgsom dan wel het getekend zijn van de garantstelling onvoldoende heeft gesteld, kan niet worden geoordeeld dat in dit verband enige mededelingsplicht op [eiser] rustte en dat zij die mededelingsplicht heeft geschonden. Het beroep op dwaling faalt daarom.

4.25.

Omdat het beroep van [gedaagde 1+2] op dwaling faalt, heeft [gedaagde 1+2] de overeenkomst met [eiser] niet rechtsgeldig vernietigd. Dit betekent dat de door [gedaagde 1+2] gevorderde verklaring voor recht die hierop ziet, zal worden afgewezen. Daarmee ontvalt ook de grondslag aan de tweede subsidiaire vordering van [gedaagde 1+2] , zodat die vordering eveneens zal worden afgewezen. Uit het oordeel dat [eiser] niet heeft gehandeld in strijd met een op haar rustende mededelingsplicht volgt dat zij ook niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde 1+2] , zodat ook de daarop ziende gevorderde verklaring voor recht en verwijzing naar de schadestaatprocedure zullen worden afgewezen.

in conventie

Ontbinding

4.26.

Zoals hiervoor in reconventie is overwogen, is [eiser] niet tekortgeschoten in de nakoming van de met [gedaagde 1+2] gesloten koopovereenkomst. Dit betekent dat [gedaagde 1+2] niet mocht weigeren de onroerende zaak op de overeengekomen datum van levering af te nemen. Omdat [gedaagde 1+2] ten onrechte heeft geweigerd de onroerende zaak af te nemen, is hij tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.

4.27.

[eiser] heeft [gedaagde 1+2] bij e-mail van 28 oktober 2022 tegen 1 november 2022 in gebreke gesteld en hem vervolgens de gelegenheid geboden om de onroerende zaak binnen 8 dagen na 1 november 2022 alsnog af te nemen. Omdat [gedaagde 1+2] de onroerende zaak niet alsnog heeft afgenomen, mocht [eiser] de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden (artikel 11.1 van de koopovereenkomst). Voor zover [gedaagde 1+2] zich erop heeft bedoeld te beroepen dat hij zijn verplichting tot afname (na de ingebrekestelling) heeft mogen opschorten omdat [eiser] niet instemde met het opnemen van een verrekening van een waarborgsom met de koopsom in de akte van levering, kan dat verweer niet slagen. Hiervoor is immers al overwogen dat die verplichting alleen gold in geval van een uitstaande waarborgsom en dat er geen waarborgsom uitstond op dat moment. [eiser] heeft bij brief van 8 december 2022 schriftelijk aan [gedaagde 1+2] verklaard dat hij de koopovereenkomst ontbindt. Met die verklaring heeft [eiser] de koopovereenkomst met [gedaagde 1+2] op 8 december 2022 rechtsgeldig ontbonden. De rechtbank zal de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht die hierop ziet dan ook toewijzen.

Contractuele boete

4.28.

Omdat [eiser] de koopovereenkomst met [gedaagde 1+2] rechtsgeldig heeft ontbonden, is [gedaagde 1+2] in beginsel de contractuele boete van 10% van de koopprijs, te weten een bedrag van € 140.000,00, verschuldigd (artikel 11.2 van de koopovereenkomst). De rechtbank zal op dit onderdeel van de vordering in een later vonnis beslissen.

Aanvullende schadevergoeding

4.29.

[eiser] voert aan dat de schade die zij als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst lijdt hoger is dan de contractuele boete van € 140.000,00. Zij maakt daarom aanspraak op een aanvullende schadevergoeding.

4.30.

Op grond de koopovereenkomst (artikel 11.2) kan [eiser] aanspraak maken op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete. Als komt vast te staan dat de schade die [eiser] als gevolg van de ontbinding daadwerkelijk heeft geleden hoger is dan de contractuele boete van € 140.000,00 komt die schade dan ook in beginsel voor vergoeding door [gedaagde 1+2] in aanmerking.

4.31.

[eiser] heeft ter begroting van de daadwerkelijk door haar geleden schade verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure. Artikel 612 Rv brengt mee dat de rechter de schade in beginsel begroot in het vonnis waarin tot schadevergoeding wordt veroordeeld. Alleen als dit niet mogelijk is, wordt een veroordeling tot schadevergoeding nader op te maken bij staat uitgesproken. Naar het oordeel van de rechtbank kan de schade van [eiser] in deze procedure worden begroot, nu [eiser] heeft gesteld dat de door haar geleden schade duidelijk wordt op het moment dat zij een andere koper heeft gevonden voor de onroerende zaak en ter zitting is gebleken dat de onroerende zaak inmiddels is verkocht. Om de schade in deze procedure te kunnen begroten, wordt [eiser] in de gelegenheid gesteld zich bij akte (nader) uit te laten over (de hoogte van) de schade die zij heeft geleden door de ontbinding van de koopovereenkomst. [gedaagde 1+2] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om bij antwoordakte te reageren.

4.32.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

stelt [eiser] in de gelegenheid een nadere toelichting en onderbouwing van hun schade te geven als bedoeld in overweging 4.31.,

5.2.

verwijst de zaak hiertoe naar de rol van 17 januari 2024 voor het nemen van een akte door [eiser] , waarna [gedaagde 1+2] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

5.3.

houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

5.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.

ECLI:NL:RBGEL:2023:7129

Ontbinding koopovereenkomst onroerende zaak door tekortkoming koper en dwaling

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten