ECLI:NL:RBGEL:2023:6132

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/415282 / HZ ZA 23-50

Vonnis van 8 november 2023

in de zaak van

[eisende partij],

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

advocaat: mr. W.J.R. Okx te Bussum,

tegen

[gedaagde partij],

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde partij] ,

advocaat: mr. J.A. Veldkamp te Barneveld.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 24 mei 2023

- de akte van eiswijziging/inbreng nadere producties van [eisende partij] , ingekomen op 29 augustus 2023

- het B-11 formulier Bezwaar tegen verzoek wederpartij van [gedaagde partij] , met bijgevoegd productie 51, eveneens ingekomen op 29 augustus 2023

- de beslissing van de rolrechter van 30 augustus 2023 op het bezwaar tegen de eiswijziging

- de akte van herziene eiswijziging van [eisende partij] , ingekomen op 30 augustus 2023

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 september 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Medio 2003 heeft [gedaagde partij] het plan opgevat om onroerend goed aan de [adres+plaats] aan te kopen en dat te ontwikkelen tot een landgoed. [gedaagde partij] wilde een landgoed realiseren met aanvankelijk drie en later zes wooneenheden. Voor het realiseren van het plan is hij op zoek gegaan naar investeerders. Daarbij is hij in contact gekomen met [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) en [eisende partij] .

2.2.

Op 27 februari 2004 hebben [bedrijf 1] en [eisende partij] met [gedaagde partij] een principeovereenkomst gesloten. In de principeovereenkomst (productie 3 bij antwoord) is opgenomen dat [gedaagde partij] het onroerend goed aan de [adres+plaats] (hierna verder: het Onroerend Goed of het landgoed) zal kopen en dat [eisende partij] en [bedrijf 1] samen voor de totale financiering zullen zorgdragen. Het doel van de samenwerking is om het landgoed te ontwikkelen en bij verkoop de daarmee behaalde winst gelijkelijk te verdelen over enerzijds [gedaagde partij] en anderzijds [eisende partij] en [bedrijf 1] , waarbij [gedaagde partij] voorafgaand aan de verdeling 5% van de winst krijgt uitgekeerd. [eisende partij] en [bedrijf 1] zouden gezamenlijk een hypotheekrecht op de te verkrijgen percelen verkrijgen.

2.3.

Op 1 maart 2004 heeft [gedaagde partij] met de verkopers van de percelen een koopovereenkomst gesloten. Het betreft de volgende percelen:

[kad.gegevens 1]

[kad.gegevens 2]

[kad.gegevens 3]

[kad.gegevens 4] .

Op grond van de koopovereenkomst heeft [gedaagde partij] deze percelen gekocht voor een totaalbedrag van € 982.500,00, te vermeerderen met de kosten. De levering van de percelen is gepland op 29 april 2004.

2.4.

Op 28 april 2004 zijn [bedrijf 1] en [eisende partij] met [gedaagde partij] een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Door middel van deze overeenkomst wilden zij hun onderlinge (rechts)verhouding, zoals die was vastgelegd in de principeovereenkomst, nader concretiseren en vastleggen.

2.5.

De samenwerkingovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) luidt onder meer als volgt:

“
Artikel 2; Zekerheid

2-a. Partij één[ [gedaagde partij] – rb]
zal alle in deze beschikbaar gestelde financiële middelenuitsluitend
aanwenden tot het welslagen van het beoogde.

2-b. Partij één geeft als zekerheidsstelling heteerste recht van hypotheek op de in totaal te verwerven en stichten onroerende zaak
aan partij twee en drie[ [eisende partij] en [bedrijf 1] – rb] tezamen.

2-c. Het hypotheekrecht vervaltnaar rato
bij de verkoop in delen,dan wel geheel na realisatie van het totale project, in die zin dat de nog openstaande restschuld aan partij twee en/of drie altijd met voldoende hypothecaire zekerheid zal zijn afgedekt.

Artikel 3; Risicoverdeling

(…)

3-b. Partij één neemt het risico dat bij het niet (rendabel) kunnen bewerkstelligen van het beoogde alle inspanningen en werkzaamheden geheel en al om niet zijn geweest, d.w.z. dat partij één hiervoor geen vergoeding kan verlangen van partij twee en/of drie.

3-c. Partij twee en drie nemen het risico dat er een negatief saldo kan ontstaan, bij het niet (rendabel) kunnen bewerkstelligen van het beoogde, d.w.z. dat partij twee en/of drie hiervoor en voor enige andere kosten en/of uitgave geen vergoeding kan verlangen van partij één.

Artikel 4; Werkzaamheden

4-a. Partij één zal, binnen deze overeenkomst, alle noodzakelijke inspanningen verrichten en/of verantwoording dragen voor de werkzaamheden met betrekking tot de voorstudie en voorontwikkeling, bestemmingswijziging, vergunningen aanvraag en afwikkeling, sanering, inrichting, bebouwing, verkoop van het beoogdeevenals het door partijen twee en drie goed te keuren onderliggende budget.

4-b. Het betreft hier werkzaamheden van strategisch en tactisch karakter.

4-c. Partij één zal voor uitvoerende werkzaamheden geen inspanningen behoeven te verrichten, maar in tweede geleding wel de verantwoording dragen.

4-d. Partij één kan voor uitvoerende werkzaamheden, met een aantoonbaar en nadrukkelijk operationeel karakter, welke in de plaats komen van uitvoerende werkzaamheden van derden, een redelijke vergoeding ontvangen, welke als kosten zullen worden aangemerkt.

4-e. Een redelijke vergoeding voor uitvoerende werkzaamheden bedraagt in deze 25 euro (exclusief omzetbelasting) per gewerkt uur.

Artikel 5; Voortgang

5-a.(…)

5-b. De totale financiering bestaat in deze uit de betaling van alle genoemde bedragen, tenminste zoals vermeldt op de liquiditeitsbegroting (voor alsnog uitgaande van het,door partij twee en drie gefiatteerde en als onlosmakelijk deel van deze overeenkomst uitmakende,
tweede scenario, zie bijlage), het gaat hierbij om geldhoeveelheid en tijdstip van beschikbaarstelling.

(…)

5-d. Partij één zal bij een wijziging van in benodigde geldhoeveelheid en/of tijdstip van beschikbaarstelling ten opzichte van de liquiditeitsbegroting, zo spoedig mogelijk, doch tenminste vijftien dagen voor de behoefte aan de betreffende financiële middelen, mondeling en/of schriftelijk rapporteren aan partij twee en/of drie.Het staat partij twee en/of drie vrij om bij een budgetoverschrijding van 25% of meer, tenzij in onderling overleg wordt geswitched naar scenario één, haar rechten uit deze overeenkomst over te dragen aan een derde dan wel haar hypotheekrecht uit te oefenen en de tot die datum gedane investeringen te (doen) liquideren.

5-e. Partij één zal regelmatig aan partij twee en/of drie mondeling en/of schriftelijk rapporteren over de voortgang van het project en over alle andere van belang zijnde omstandigheden.

5-f.(…)

Artikel 12; Vergoedingen

12-a. Het batige saldo ontstaat door de realisatie en vervolgens door de verkoop van het gehele project. Alle gemaakte kosten worden afgetrokken van de totale opbrengsten.

12-b. Vervolgens wordt van dit saldo vijf procent in mindering gebracht, ten behoeve van partij één, voor het idee en het vooronderzoek.

12-c. Als laatste wordt het overige saldo verdeeld in de verhouding vijftig /vijftig dat wil zeggen; vijftig procent komt ten goede aan partij één en vijftig procent komt ten goede aan partij twee en partij drie tezamen, in een gelijke verhouding tussen deze beide partijen.”

2.6.

Op 29 april 2004 heeft de notariële levering van het Onroerend Goed door de verkopers aan [gedaagde partij] plaatsgevonden (productie 6 bij antwoord). Het betreft de hierboven in 2.3 genoemde percelen.

2.7.

Eveneens op 29 april 2004 heeft [gedaagde partij] , tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen [eisende partij] en [bedrijf 1] van [gedaagde partij] te vorderen hebben of mochten hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook, een recht van eerste hypotheek en pandrecht verleend op de hierboven genoemde percelen a tot en met d (productie 4 bij dagvaarding). Het hypotheekrecht is verleend tot een bedrag van € 2.000.000,00, vermeerderd met rente en kosten ter hoogte van € 800.000,00, dus in totaal € 2.800.000,00.

2.8.

Bij beschikking van 5/14 januari 2005 hebben de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit en de Staatssecretaris van Financiën op verzoek van [gedaagde partij] (de percelen 1246, 1247, 1412 en 1413 van) het landgoed aangemerkt als een landgoed als bedoeld in artikel 1 van de Natuurschoonwet 1928, oftewel een NSW-landgoed (productie 12 bij antwoord).

2.9.

Op 15 juni 2005 heeft [gedaagde partij] een aanvraag ingediend voor vrijstelling van het dan geldende bestemmingsplan voor de percelen waarop het landgoed was voorzien. Op 29 september 2005 is deze vrijstelling verleend, doordat de gemeente toen het principebesluit heeft genomen mee te werken aan het oprichten van het landgoed en akkoord te gaan met de aangevraagde functieverandering voor de percelen.

2.10.

Op 5 oktober 2006 is de adviesnota aangenomen, waarin staat dat de gemeente akkoord is met de plannen voor het landgoed.

2.11.

Sinds 2007 woont [gedaagde partij] met zijn gezin in de boerderij die staat op één van de percelen. Voor die bewoning betaalt [gedaagde partij] geen vergoeding.

2.12.

In augustus 2009 heeft [gedaagde partij] de eerste bouwaanvragen bij de gemeente ingediend. Hij heeft [eisende partij] en [bedrijf 1] daarover geïnformeerd bij e-mail van 4 augustus 2009 (productie 14 bij antwoord).

2.13.

Na overleg met en instemming van [eisende partij] en [bedrijf 1] heeft [gedaagde partij] op 18 juni 2012 een koopovereenkomst gesloten met de eigenaar van de percelen die zijn gelegen vrijwel recht tegenover de eerder aangekochte percelen (genoemd in 2.3 onder a-d). In het kader van deze koopovereenkomst heeft [gedaagde partij] de volgende extra percelen gekocht:

[kad.gegevens 5]

[kad.gegevens 6]

[kad.gegevens 7]

[kad.gegevens 8] .

2.14.

De koopprijs voor deze extra percelen bedroeg € 182.500,00. Ten behoeve van de uitbreiding van het landgoed met deze percelen hebben [eisende partij] en [bedrijf 1] ieder een bedrag van € 100.000,00 overgemaakt aan [gedaagde partij] . Als gevolg van de uitbreiding van het landgoed is de liquiditeitsbegroting aangepast (productie 11 bij antwoord).

2.15.

Op 5 juli 2012 heeft de gemeente het bestemmingsplan voor het landgoed inclusief de extra percelen vastgesteld.

2.16.

Op 30 januari 2013 heeft [gedaagde partij] , met medeweten en toestemming van [eisende partij] en [bedrijf 1] , bij de gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een watermolen op het landgoed. Deze vergunning is op 14 mei 2013 verleend (productie 16 bij antwoord).

2.17.

Op 20 december 2013 heeft de notariële levering van de extra percelen plaatsgevonden (productie 8 bij antwoord).

2.18.

[eisende partij] , [bedrijf 1] en [gedaagde partij] hebben met elkaar gecorrespondeerd over de eventuele verkoop van het landgoed, waartoe sinds de levering ook de extra percelen behoren.

2.19.

Op 23 juli 2014 heeft [gedaagde partij] een omgevingsvergunning aangevraagd voor de bouw van een oranjerie op het landgoed. Deze vergunning is verleend op 22 december 2014 (productie 26 bij antwoord).

2.20.

In augustus 2014 is [gedaagde partij] gestart met de bouw van de watermolen.

2.21.

Medio 2016 hebben [eisende partij] , [bedrijf 1] en [gedaagde partij] gezamenlijk besloten het verkooptraject van het landgoed in gang te gaan zetten.

2.22.

In het kader van de samenwerking hebben [eisende partij] en [bedrijf 1] , op basis van de liquiditeitsbegroting die aan de samenwerkingsovereenkomst was gehecht, in de periode 2004-2017 in totaal € 1.515.702,00 van hun eigen bankrekeningen overgemaakt aan [gedaagde partij] . [gedaagde partij] heeft hiermee de juridische eigendom van het Onroerend Goed verworven.

2.23.

[gedaagde partij] heeft [eisende partij] en [bedrijf 1] gevraagd om een aanvullend budget om verder te kunnen met het project.

2.24.

Bij e-mail van 24 januari 2018 (productie 30 bij antwoord) heeft [gedaagde partij] een voortgangsbericht gestuurd aan [eisende partij] en [bedrijf 1] . Daarin heeft hij aangegeven in te zetten op de verkoop van het landgoed in het voorjaar van 2018. Hij heeft ook een stappenplan geschetst met daarin drie stappen die volgens hem nodig zijn om de verkoop dan succesvol in gang te kunnen zetten.

2.25.

Bij e-mail van 31 januari 2018 (productie 31 bij antwoord) heeft [eisende partij] in reactie hierop laten weten akkoord te gaan met het stappenplan en behoefte te hebben aan een budgetvoorstel daarvoor. Ook heeft zij gevraagd om een financieel overzicht en een fysieke bespreking om de stand van zaken te bespreken. Verder heeft zij geschreven dat “
de folders(…)
bij Zielman [liggen]” en gevraagd of deze ook nog bij andere makelaars liggen.

2.26.

Bij e-mail van eveneens 31 januari 2018 (productie 32 bij antwoord) heeft [gedaagde partij] aan [eisende partij] (nogmaals) om budget gevraagd om het landgoed te kunnen afronden en de succesvolle verkoop daarvan mogelijk te maken. Hij heeft [eisende partij] om akkoord gevraagd voor een budget van in totaal € 75.000,00 voor het laten maken van promotiemateriaal en het verkoopklaar maken van het terrein.

2.27.

Bij e-mail van 8 februari 2018 (productie 7 bij dagvaarding) heeft [eisende partij] [gedaagde partij] onder meer verwezen naar het bij die mail gevoegde document, waarin zij met betrekking tot het landgoed/de samenwerking drie opties heeft benoemd: 1) doorgaan; 2) verder ontwikkelen van het landgoed en 3) verkopen van het project.

2.28.

Hierop hebben (de adviseurs en de advocaten van) partijen uitvoerig met elkaar gecorrespondeerd over het verkooptraject en de afwikkeling van het samenwerkingsverband tussen partijen (producties 8 en 11 bij dagvaarding; producties 33-45 bij antwoord), maar dit heeft niet tot een regeling geleid.

2.29.

In het kader van de echtscheiding tussen de aandeelhouders in [bedrijf 1] en [eisende partij] heeft [bedrijf 1] bij akte van 18 juli 2022 haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst en de hypotheekakte, “
waaronder alle daaruit voortvloeiende vorderingen op [gedaagde partij]”, overgedragen aan [eisende partij] tegen een minimale waardering van het Onroerend Goed van € 3.770.000,00 (productie 9 bij dagvaarding). [gedaagde partij] is van deze overdracht op de hoogte gesteld. Artikel 2 van de akte luidt als volgt:

“
Indien en voor zover de rechtsgeldigheid van (de overdracht van) de rechten en verplichtingen uit de SWO en/of de Hypotheek dan wel de daaruit voortvloeiende rechten van [eisende partij] jegens [gedaagde partij] op enigerlei wijze door [gedaagde partij] of een derde wordt betwist, wordt [eisende partij] hierbij door [bedrijf 1] gemachtigd om haar in deze kwestie te vertegenwoordigen. Deze volmacht is alsdan onvoorwaardelijk en onbeperkt.”

2.30.

Bij e-mail van 19 december 2022 (productie 12 bij dagvaarding) heeft (de advocaat van) [eisende partij] aan (de advocaat van) [gedaagde partij] onder meer meegedeeld dat zij een notariskantoor heeft ingeschakeld om een veiling op te starten op grond van artikel 5-d van de samenwerkingsovereenkomst. Daarnaast vermeldt de e-mail dat voor de civiele rechter partiële ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst zal worden gevorderd, met daarbij een schadevergoeding en een rechterlijke volmacht om het gehele Onroerend Goed te verkopen. Aan [gedaagde partij] is verder meegedeeld dat hij die procedures kan voorkomen door uiterlijk op 23 december 2022 een bedrag van € 2.500.000,00 over te maken aan [eisende partij] , tegen finale kwijting.

2.31.

Bij akte van 10 juli 2023 (productie 46 van [gedaagde partij] ) heeft [eisende partij] het aandeel van [bedrijf 1] in hun gezamenlijke vordering op [gedaagde partij] ter hoogte van € 1.515.700,00 overgenomen “
met alle daaraan verbonden rechten met alle daaruit voortvloeiende accessoire en nevenrechten, waaronder het Hypotheekrecht, het Pandrecht en rechten uit executoriale en notariële titels, hierna te noemen: Cessie, als bedoeld in artikel 3:94 BW”.

2.32.

[gedaagde partij] heeft [bedrijf 1] en [eisende partij] gedagvaard in kort geding voor de voorzieningenrechter van deze rechtbank. Hij heeft, kort gezegd en onder meer, gevorderd dat [bedrijf 1] en [eisende partij] ertoe zouden worden veroordeeld de parate executie van het landgoed per direct te staken en gestaakt te houden en de aangekondigde openbare veiling te annuleren. Bij vonnis van 10 augustus 2023 (productie 48 van [gedaagde partij] ) heeft de voorzieningenrechter “
per direct de parate executie [geschorst] van de aan [gedaagde partij] in eigendom toebehorende percelen en/of de zich daarop bevindende boerderij met opstallen tot het moment dat in de door [eisende partij] (…) gestarte procedure bij deze rechtbank een gerechtelijke uitspraak is gegeven die in kracht van gewijsde is gegaan, die aan [gedaagde partij] is betekend en waaruit blijkt dat [bedrijf 1] en/of [eisende partij] een opeisbare vordering tot betaling van een geldbedrag op [gedaagde partij] heeft en [gedaagde partij] met de nakoming daarvan in verzuim is en voor de zekerheid waarvan [bedrijf 1] en/of [eisende partij] destijds het recht van eerste hypotheek hebben verkregen in de notariële akte van 29 april 2004”. De vorderingen van [eisende partij] in reconventie – die kort gezegd en onder meer strekten tot de veroordeling van [gedaagde partij] om alle nodige medewerking te verlenen aan het zo spoedig mogelijk verkoopklaar maken en (op)leveren van alle percelen aan de [adres+plaats] – zijn afgewezen.

3.Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair: partiële ontbinding samenwerkingsovereenkomst

voor recht verklaart dat [eisende partij] (voor zover nodig mede namens [bedrijf 1] ) rechtsgeldig gebruik kan maken van het haar in de hypotheekakte van 29 april 2004 toegekende recht op parate executie vanwege een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde partij] in de nakoming van diens verplichtingen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst, waarbij [gedaagde partij] in gebreke is gebleven, en waaruit voor [eisende partij] een opeisbare (schade)vordering voortvloeit van minimaal € 2.586.494,00 dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen minimum bedrag, waarbij [eisende partij] haar rechten mag voorbehouden om het meerdere nog op [gedaagde partij] te verhalen, wegens een rechtsgeldige partiële ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst door [eisende partij] , in die zin dat partijen niet meer zijn gehouden om het landgoed tezamen verder te ontwikkelen, hetgeen blijvend onmogelijk is geworden, maar dat [eisende partij] haar recht behoudt om een beroep te doen op alle artikelen uit de samenwerkingsovereenkomst die voor haar van belang zijn bij de verkoop (al dan niet door executie) van de percelen (waarop ten behoeve van [eisende partij] een hypotheekrecht is en/of zal worden gevestigd) behorende tot de [adres+plaats] Putten, zoals in ieder geval artikel 2-b, 5-d en 5-e van de samenwerkingsovereenkomst;

voor recht verklaart dat de hypotheekakte van 29 april 2004 door [eisende partij] in dit verband rechtsgeldig kan worden benut om tot executoriale verkoop en levering van de percelen behorende tot de [adres+plaats] (waarop ten behoeve van [eisende partij] een hypotheekrecht is en/of zal worden gevestigd) over te gaan, en dat daaruit tevens voortvloeit dat [gedaagde partij] binnen dat executietraject tot ontruiming van de [adres+plaats] zal moeten overgaan;

[gedaagde partij] veroordeelt, al dan niet op basis van artikel 2-b van de samenwerkingsovereenkomst, om alle nodige medewerking te verlenen aan het vestigen van een eerste hypotheekrecht ten behoeve van [eisende partij] op de percelen gelegen te [kad.gegevens 5 tm 8] , en wel binnen veertien dagen na een eerste verzoek daartoe van [eisende partij] , op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, dan wel een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen dwangsom;

[gedaagde partij] , op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, dan wel een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen dwangsom, veroordeelt, al dan niet op basis van artikel 5-e van de samenwerkingsovereenkomst, tot het verlenen van alle nodige medewerking aan het onderzoek van een door [bedrijf 2] ( [site bedrijf 2] ) dan wel een andere door de rechtbank te benoemen accountant naar de projectadministratie inzake het project [adres+plaats] . Het gaat daarbij om een bevestiging van de ingebrachte liquiditeiten door [bedrijf 1] / [eisende partij] (zoals al vastgesteld door hun eigen accountant) en de besteding daarvan door [gedaagde partij] , de vaststelling van de beweerdelijk ingebrachte liquiditeiten door [gedaagde partij] en de vaststelling of deze liquiditeiten allemaal daadwerkelijk aan het project zijn besteed, de vaststelling van de door [gedaagde partij] redelijkerwijs gemaakte uren voor veldwerk zoals beschreven in de samenwerkingsovereenkomst (dus geen uren besteed aan ontwikkeling), de vaststelling welke opbrengsten vanaf 2004 door [gedaagde partij] met de percelen zijn behaald en of deze binnen het project zijn besteed, waarbij de kosten van dit onderzoek door beide partijen voor de helft worden gedragen en gefinancierd;

[gedaagde partij] veroordeelt om in het kader van een optimale invulling van artikel 5-d van de samenwerkingsovereenkomst oftewel het streven naar een maximalisatie van de verkoopopbrengst voor beide partijen, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag, dan wel een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen dwangsom, alle nodige medewerking te verlenen aan het zo spoedig mogelijk verkoopklaar maken (niet verder ontwikkelen) van alle acht percelen behorende tot de [adres+plaats] , waarbij de beide huidige plannen (bouw beperkt aantal luxewoningen dan wel bouw meerdere seniorenappartementen) door [gedaagde partij] moeten worden voorgelegd aan het bureau [bedrijf 3] (www. [site bedrijf 3] ) dan wel een door de rechtbank andere te benoemen deskundige/projectleider, waarbij door [gedaagde partij] volledige transparantie moet worden betracht en deze deskundige vervolgens zal bepalen hoe de percelen in de markt worden gezet, waarbij de kosten van deze deskundige zullen worden voldaan/voorgefinancierd door [eisende partij] , maar wel tot de projectkosten in het kader van artikel 12 van de samenwerkingsovereenkomst zullen worden gerekend, en waarbij [gedaagde partij] ook alle medewerking moet verlenen aan taxaties door deskundigen van het landgoed en onderdelen daarvan, waarbij deze deskundige kan besluiten dat zal worden overgegaan tot veiling, welk veilingtraject evenwel uiterlijk 1 juli 2024 zal worden ingezet (indien het de deskundige voordien niet lukt om tot een niet-executoriale verkoop van de [adres+plaats] te komen);

voor recht verklaart dat de verkoopopbrengst tussen partijen zal worden

verdeeld op basis van artikel 12 van de samenwerkingsovereenkomst, waarbij voor [eisende partij] mag worden uitgegaan van een verkoopopbrengst van minimaal € 3.770.000,00 en dat dus de eerste € 2.586.494,00 (dan wel tot een door de rechtbank in goede justitie te bepalen deel) van de netto-opbrengst zoals behaald bij de verkoop (al dan niet door executie) van alle acht percelen behorende tot de [adres+plaats] , al dan niet in gedeelten, door de daarbij betrokken notaris direct kan worden overgemaakt naar [eisende partij] op een door [eisende partij] op te geven bankrekening en dat het restant door de notaris moet worden gereserveerd voor de definitieve afrekening tussen partijen;

subsidiair: nakoming gehele samenwerkingsovereenkomst

7. voor recht verklaart dat [eisende partij] (voor zover nodig mede namens [bedrijf 1] ) in het kader van een beroep op nakoming van de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig gebruik kan maken van het haar in de hypotheekakte van 29 april 2004 toegekende recht op parate executie vanwege het aan haar in artikel 5-d van de samenwerkingsovereenkomst toegekende recht op parate executie wegens een bovenmatige budgetoverschrijding als bedoeld in dat artikel;

8. de vorderingen als genoemd onder primair 2 tot en met 6 hierbij subsidiair als integraal herhaald beschouwt en als zodanig behandelt;

meer subsidiair: ontbinding gehele samenwerkingsovereenkomst

9. voor recht verklaart dat de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen is, dan wel moet worden ontbonden tegen een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen datum, al dan niet door een toerekenbare tekortkoming in de nakoming in verplichtingen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst door [gedaagde partij] ;

10. een deskundige benoemt om tot vereffening over te gaan, dan wel in het kader van deze ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst in goede justitie een regeling vaststelt voor de afwikkeling van alle aspecten van dit geschil;

primair, subsidiair en meer subsidiair

11. [gedaagde partij] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

[eisende partij] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde partij] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij zich in dit verband beroepen op de artikelen 2-b, 5-d en 5-e van de samenwerkingsovereenkomst. [gedaagde partij] heeft in strijd met artikel 2-b niet meegewerkt aan de vestiging van een hypotheekrecht op de extra percelen. Daarnaast is in strijd met artikel 5-d sprake van een budgetoverschrijding. Ten slotte heeft [gedaagde partij] , in strijd met artikel 5-e, zijn wederpartijen niet of onvoldoende regelmatig geïnformeerd over de voortgang van het project en andere van belang zijnde omstandigheden, zoals de financiële verantwoording. [eisende partij] acht een succesvolle doorontwikkeling van het landgoed in het kader van de samenwerkingsovereenkomst inmiddels blijvend onmogelijk. [eisende partij] heeft ter zitting toegelicht dat zij bij dagvaarding heeft bedoeld de samenwerkingsovereenkomst op grond van het voorgaande partieel te ontbinden. [eisende partij] wil met haar gewijzigde vorderingen bewerkstelligen dat het project zo snel mogelijk wordt verkocht, waarna tot verdeling van de opbrengst moet worden overgegaan.

3.3.

[gedaagde partij] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partij] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure.

3.4.

De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.

4.De beoordeling

Ontvankelijkheid [eisende partij] : cessie, contractoverneming en volmacht

4.1.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde partij] houdt in dat aan [eisende partij] niet

het recht of het belang toekomt om een aan [bedrijf 1] toekomende vordering jegens hem in te stellen, dan wel (zelfstandig) nakoming van enige verbintenis van [gedaagde partij] jegens [bedrijf 1] te vorderen of een vordering jegens hem in te stellen die aan [bedrijf 1] toekomt. Volgens [gedaagde partij] is [bedrijf 1] ten onrechte niet in de procedure betrokken, zodat [eisende partij] in haar vorderingen niet-ontvankelijk moet worden verklaard of haar vorderingen moeten worden afgewezen.

4.2.

[eisende partij] stelt zich echter op het standpunt dat [bedrijf 1] haar rechten uit de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig aan haar heeft overgedragen. Daartoe beroept [eisende partij] zich op de hierboven in 2.29 genoemde akte en het bijbehorende addendum. Bij die akte en het addendum heeft [bedrijf 1] haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst en de hypotheekakte, “
waaronder alle daaruit voortvloeiende vorderingen op [gedaagde partij]”, overgedragen aan [eisende partij] . [gedaagde partij] is van deze overdracht op de hoogte gesteld.

4.3.

[gedaagde partij] voert hiertegen aan dat hiermee geen sprake is van een rechtsgeldige cessie als bedoeld in artikel 3:94 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

Op grond van artikel 3:94 BW worden tegen een of meer bepaalde personen uit te oefenen rechten geleverd door een daartoe bestemde akte, en mededeling daarvan aan die personen door de vervreemder of verkrijger. Door cessie wordt de gecedeerde vordering “losgemaakt” uit de rechtsverhouding tussen cedent (hier: [bedrijf 1] ) en debitor cessus (hier: [gedaagde partij] ) en gaat zij over op de cessionaris (hier: [eisende partij] ). Cessie heeft echter niet tot gevolg dat de cessionaris geheel in de plaats van de cedent wordt gesteld. De cedent blijft de wederpartij van de schuldenaar (vgl. Hoge Raad 12 november 1999, ECLI:NL:HR:1999:AA3370 en Hoge Raad 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO6918). Artikel 6:142 lid 1 BW bepaalt dat bij de overgang van een vordering op een nieuwe schuldeiser, deze laatste de bij die vordering behorende nevenrechten verkrijgt. Voor het overige blijven de vorderingen van de cedent op de schuldenaar toebehoren aan de cedent. Tot die nevenrechten behoort onder andere het recht om een vordering opeisbaar te maken. Het recht tot ontbinding wegens wanprestatie valt er niet onder, omdat dit recht niet aan de vordering, maar aan de gehele rechtsverhouding tussen de schuldenaar en de oorspronkelijke schuldeiser is verbonden (vgl. Parl. Gesch. Boek 6, p. 528).

4.4.

Gezien het voorgaande heeft [eisende partij] , voor zover haar vorderingen strekken tot de (partiële) ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, de (exclusieve) bevoegdheid tot het instellen van die vorderingen niet door middel van de door haar genoemde akte en addendum van [bedrijf 1] overgedragen gekregen. Het recht tot ontbinding is immers verbonden aan de rechtsverhouding tussen [gedaagde partij] en [bedrijf 1] . Uitsluitend de terugbetalingsvordering en de vordering die strekt tot uitoefening van het overeengekomen recht van parate executie zijn rechten uit de overeenkomst die door de akte en het addendum zijn overgegaan van [bedrijf 1] op [eisende partij] . Alleen in zoverre kan [eisende partij] de cessie dus ten grondslag leggen aan haar bevoegdheid om de vorderingen zelfstandig tegen [gedaagde partij] in te stellen. Het voorgaande geldt ook voor zover [eisende partij] haar bevoegdheid tot het instellen van de vorderingen baseert op de hierboven in 2.31 genoemde akte van cessie.

4.5.

Voor zover de stellingen van [eisende partij] zo moeten worden opgevat dat zij een beroep doet op contractoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW, gaat dit beroep niet op. [eisende partij] heeft niet gesteld, dan wel onvoldoende onderbouwd, dat zij de volledige rechtsverhouding van [bedrijf 1] op grond van de samenwerkingsovereenkomst heeft overgenomen in de zin van die bepaling. [gedaagde partij] heeft ook gemotiveerd betwist dat hij de voor contractoverneming vereiste medewerking heeft verleend. De bevoegdheid van [eisende partij] tot het instellen van haar vorderingen tegen [gedaagde partij] kan dus niet worden gebaseerd op contractoverneming.

4.6.

Voor zover de rechtbank de cessie ontoereikend zou achten, beroept [eisende partij] zich erop dat [bedrijf 1] haar heeft gevolmachtigd om haar volledig en onbeperkt te vertegenwoordigen met betrekking tot alle aspecten van het geschil. [eisende partij] doelt hiermee op artikel 2 van de akte van overdracht vordering/aandeel in samenwerkingsverband van 18 juli 2022 (zie hierboven 2.29). Volgens die bepaling heeft [bedrijf 1] [eisende partij] onvoorwaardelijk en onbeperkt gemachtigd om haar te vertegenwoordigen indien en voor zover [gedaagde partij] of een derde de rechtsgeldigheid van de overdracht van de rechten en verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst en/of de hypotheek of de daaruit voortvloeiende rechten van [eisende partij] jegens [gedaagde partij] zou betwisten. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze machtiging zo worden begrepen dat [bedrijf 1] en [eisende partij] hebben bedoeld daarmee de bevoegdheid van [bedrijf 1] om de vorderingen waarom het in deze zaak gaat (zelfstandig) tegen [gedaagde partij] in te stellen, volledig over te dragen aan [eisende partij] . Dat in de partijaanduiding in de dagvaarding niet is vermeld dat [eisende partij] daartoe door [bedrijf 1] is gevolmachtigd, en dat volgens [gedaagde partij] sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding, maakt dit niet anders.

4.7.

Gezien het voorgaande is [eisende partij] – deels op grond van cessie, en in ieder geval op grond van de machtiging – bevoegd de onderhavige vorderingen zelfstandig tegen [gedaagde partij] in te stellen. De rechtbank verwerpt de verweren op dit punt en gaat over tot de inhoudelijke beoordeling van het geschil.

Is [gedaagde partij] tekortgeschoten?

4.8.

Uit de samenwerkingsovereenkomst blijkt – en tussen partijen is niet in geschil – dat het de bedoeling van de partijen bij die overeenkomst was dat [gedaagde partij] het onroerend goed in eigendom zou verkrijgen en zou omvormen tot een landgoed en dat [bedrijf 1] en [eisende partij] hem daarvoor de benodigde financiële middelen zouden verschaffen. Uiteindelijk zou het landgoed – eventueel in delen – worden verkocht, waarna de opbrengst tussen [bedrijf 1] en [eisende partij] enerzijds en [gedaagde partij] anderzijds zou worden verdeeld volgens de verdeelsleutel die is opgenomen in artikel 12 van de samenwerkingsovereenkomst.

4.9.

De samenwerkingsovereenkomst verwijst naar een gewaarmerkte en door [bedrijf 1] en [eisende partij] gefiatteerde liquiditeitsbegroting. Deze sloot op € 1.200.000,00. Een bedrag van € 982.500,00 is aangewend om de (eerste vier) percelen te kopen (zie 2.3).

Tijdens de mondelinge behandeling is besproken welke van de overige posten (werkzaamheden) op deze liquiditeitsbegroting zijn gerealiseerd. Naast de aankoop- en oprichtingskosten zijn dat de volgende posten: Ontwerp aanlegplan, Ontwerp beplantingsplan, Ontwerp bebouwing, Wijziging bestemmingsplan, Aanleg/sanering, Ontgrondingsvergunning en Aanleg bos/natuur/vijvers. De post Bouwvergunning is volgens [gedaagde partij] geschrapt, omdat partijen op dat moment al hadden gekozen voor “het grotere plan” – met de aankoop van de extra percelen, de bouw van de watermolen en oranjerie en drie extra woningen –, waarvoor eveneens bouwvergunningen moesten worden aangevraagd. Met betrekking tot de post Bouw bruggen fase 1 heeft [gedaagde partij] op de zitting toegelicht dat het hier niet gaat om de afbouw, maar om de overspanning over de watergang. Er liggen dus geen compleet afgebouwde bruggen. Met betrekking tot de post Aanleg bouwwegen heeft [gedaagde partij] toegelicht dat het eerste gedeelte hiervan is aangelegd, te weten een betongrindpad om op de bouwlocaties te komen. Er liggen dus geen compleet afgebouwde bouwwegen. De post Bouw gebouwen fase 1, ter hoogte van € 150.000,00, was volgens [gedaagde partij] voorzien voor het leggen van funderingen, maar dat werk is niet uitgevoerd. [eisende partij] heeft – in antwoord op de vraag of de toelichting van [gedaagde partij] op de diverse posten klopt – verklaard al lange tijd niet meer op het landgoed te zijn geweest. Vanaf de weg zijn volgens haar een half afgebouwde watermolen en weilanden te zien en verder niets. Zij denkt wel dat er is gesaneerd en er zijn volgens haar ook duikers geplaatst. Gezien het voorgaande houdt de rechtbank het ervoor dat de verklaring van [gedaagde partij] over welke werkzaamheden op de liquiditeitsbegroting wel en niet zijn uitgevoerd juist is. Het komt er dus op neer dat een aanzienlijk deel van de overeengekomen werkzaamheden nog niet is verricht.

4.10.

Op 18 juni 2012 heeft [gedaagde partij] de tegenovergelegen percelen gekocht (zie 2.13). In verband met deze uitbreiding van het landgoed met de extra percelen is de liquiditeitsbegroting aangepast; deze sloot toen op € 1.610.000,00. Hoewel niet is gebleken dat [bedrijf 1] en [eisende partij] uitdrukkelijk met deze aangepaste liquiditeitsbegroting hebben ingestemd, is ook niet gebleken dat zij daartegen en tegen het daarop vermelde bedrag van € 1.610.000,00 uitdrukkelijk bezwaar hebben gemaakt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat [bedrijf 1] en [eisende partij] vooraf hebben ingestemd met de verwerving van de extra percelen, waarvoor logischerwijs extra financiering nodig was bovenop het oorspronkelijk begrote bedrag van € 1.200.000,00, en dat zij in dit verband ook daadwerkelijk meer geld – ieder € 100.000,00 extra – hebben overgemaakt aan [gedaagde partij] . Naar het oordeel van de rechtbank moet dan ook worden uitgegaan van het bedrag van € 1.610.000,00 als de maximale investering die [bedrijf 1] en [eisende partij] zouden doen, in die zin dat zij niet hoefden te verwachten dat ook dit hogere bedrag niet voldoende zou zijn om het project te realiseren.

4.11.

Bij e-mail van 31 januari 2018 (productie 32 bij antwoord) heeft [gedaagde partij] aan [eisende partij] onder meer geschreven dat de totale hypotheeksom € 2.800.000,00 bedraagt (zie ook 2.7), waarvan € 1.610.000,00 in de (aangepaste) liquiditeitsbegroting is opgenomen. De e-mail vermeldt verder dat dit laatstgenoemde bedrag betrekking heeft op het “oude, kleine plan”, maar dat [gedaagde partij] probeert in “het grotere plan” – met aankoop extra gronden, oranjerie, watermolen en drie extra woningen – ook met dit bedrag uit te komen. Het lijkt echter niet reëel om ook de aankoop van de extra percelen en de bouw van de oranjerie, de watermolen en drie extra woningen te realiseren binnen hetzelfde bedrag van € 1.610.000,00. Uit de bovengenoemde e-mail van [gedaagde partij] begrijpt de rechtbank dat [gedaagde partij] op dat moment zelf de hypotheeksom van € 2.800.000,00 beschouwt als de totale vermogensbehoefte.

4.12.

Het bedrag van € 2.800.000,00 houdt een overschrijding in van het bedrag van € 1.610.000,00 met bijna 74%. Dat is een veel forsere budgetoverschrijding dan de 25% die wordt genoemd in artikel 5-d van de samenwerkingsovereenkomst. Volgens die bepaling mogen [bedrijf 1] en [eisende partij] bij een budgetoverschrijding van 25% of meer hun rechten uit de overeenkomst overdragen of hun hypotheekrecht uitoefenen en de tot die datum gedane investeringen (laten) liquideren. Gelet op deze budgetoverschrijding, in samenhang met het feit dat de termijn waarbinnen het project zou worden gerealiseerd na aanvang in 2004 – volgens [eisende partij] twee à drie jaar, volgens [gedaagde partij] drie à vier jaar – inmiddels ruimschoots is verstreken en de ontwikkeling van het landgoed feitelijk al jaren stilligt, is [gedaagde partij] naar het oordeel van de rechtbank tekortgeschoten in de nakoming van zijn verbintenis uit de samenwerkingsovereenkomst. Dit geldt te meer omdat [gedaagde partij] in het aangepaste financiële overzicht dat hij op 1 november 2018 aan [bedrijf 1] en [eisende partij] heeft gemaild (productie 34 bij antwoord; kolom “Totaal nw begroting”) uitgaat van een zelfs nog hoger benodigd totaalbedrag, namelijk € 2.896.325,00. Daarbij komt dat hij op de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij naar schatting een bedrag van € 150.000,00 à € 250.000,00 extra nodig heeft om het landgoed – met behulp van een makelaar/marketingbureau – in de verkoop te kunnen zetten. Dit alles leidt tot een nog grotere budgetoverschrijding dan wanneer alleen wordt uitgegaan van de hypotheeksom als vermogensbehoefte.

4.13.

[gedaagde partij] betwist dat hij is tekortgeschoten en voert aan dat, voor zover toch sprake zou zijn van een tekortkoming in de nakoming, deze het gevolg is van de gebrekkige nakoming door [bedrijf 1] en [eisende partij] van hun verbintenis tot financiering van het landgoed. De rechtbank vat dit verweer op als een beroep op schuldeisersverzuim (artikel 6:266 BW). De vraag is dan of [bedrijf 1] en [eisende partij] zelf (zijn tekortgeschoten en) in verzuim verkeren ten aanzien van hun verbintenis. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Zoals hierboven overwogen, waren [bedrijf 1] en [eisende partij] gehouden tot een investering van in totaal maximaal € 1.610.000,00, in die zin dat zij niet hoefden te verwachten dat dit bedrag ontoereikend zou zijn om het project te realiseren (zie 4.10). Uit het overzicht dat [gedaagde partij] op 1 november 2018 aan [bedrijf 1] en [eisende partij] heeft gemaild (productie 34 bij antwoord) blijkt dat [bedrijf 1] en [eisende partij] op dat moment een bedrag van in totaal € 1.491.017,13 hadden gefinancierd. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisende partij] en [bedrijf 1] in de periode 2004-2017 zelfs in totaal € 1.515.702,00 van hun eigen bankrekeningen hebben overgemaakt aan [gedaagde partij] . Het standpunt van [gedaagde partij] dat de voortgang van de ontwikkeling van het landgoed ernstig werd vertraagd doordat de noodzakelijke financiële middelen niet (tijdig) door [bedrijf 1] en [eisende partij] ter beschikking werden gesteld, en dat de voortgang van de verkoop werd belemmerd doordat er geen budget was, gaat zonder nadere onderbouwing, die [gedaagde partij] niet heeft gegeven, dan ook niet op. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat uit het overzicht in productie 34 bij antwoord blijkt dat [bedrijf 1] en [eisende partij] in 2015, 2016 en 2017 nog meerdere (kleinere) bedragen hebben betaald. Mede in het licht van het voorgaande heeft [gedaagde partij] onvoldoende onderbouwd dat [bedrijf 1] en [eisende partij] ten aanzien van hun betalingsverplichting in verzuim zijn geraakt. Het beroep op schuldeisersverzuim slaagt dan ook niet.

4.14.

Zoals hierboven overwogen (zie 4.11), is volgens [gedaagde partij] een totaalbedrag van (ten minste) € 2.800.000,00 nodig om het gehele project, inclusief onder meer de bouw van de watertoren en de oranjerie en de renovatie van de boerderij, uit te voeren en te voltooien. Dit betekent dat het voor [gedaagde partij] niet mogelijk is het landgoed nog te ontwikkelen binnen het budget van € 1.200.000,00 dat daarvoor aanvankelijk was voorzien en ook niet voor het budget van € 1.610.000,00 uit de aangepaste liquiditeitsbegroting. De blijvende onmogelijkheid om de oorspronkelijke – en nog steeds geldende – plannen te realiseren is daarmee gegeven.

Tussenconclusie: ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst

4.15.

De tekortkoming van [gedaagde partij] in de nakoming van zijn verbintenis uit de samenwerkingsovereenkomst geeft aan [eisende partij] de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW). Omdat nakoming blijvend onmogelijk is, is verzuim niet vereist (artikel 6:265 lid 2 BW). Onder randnummer 19 van de dagvaarding staat vermeld: “
Derhalve wenst zij de overeenkomst te ontbinden, behoudens voor wat betreft haar recht op gebruikmaking van artikel 5d van de SWO.” De rechtbank vat deze zinsnede op als een buitengerechtelijke, gedeeltelijke ontbinding, in die zin dat [eisende partij] hiermee heeft bedoeld de overeenkomst bij dagvaarding gedeeltelijk te ontbinden. Op de zitting heeft [eisende partij] nader verklaard een beroep te willen blijven doen op de artikelen 2-b, 5-d en 5-e van de samenwerkingsovereenkomst. De rechtbank begrijpt dit zo dat [eisende partij] de samenwerkingsovereenkomst heeft ontbonden met uitzondering van de artikelen 2-b, 5-d en 5-e.

Gevolgen voor de vorderingen

4.16.

Als gevolg van de ontbinding ontstaat voor partijen een verbintenis tot ongedaanmaking van de al door hen ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW). Voor [eisende partij] betekent dit dat zij een opeisbare vordering op [gedaagde partij] heeft verkregen tot terugbetaling van het door haar en [bedrijf 1] ter beschikking gestelde bedrag van € 1.515.702,00 (zie 2.22).

4.17.

De vordering onder 1 is door de niet geheel duidelijke wijze waarop deze is geformuleerd niet integraal toewijsbaar. Als het mindere is wel toewijsbaar de gevorderde verklaring voor recht dat [eisende partij] (voor zover nodig mede namens [bedrijf 1] ) rechtsgeldig gebruik kan maken van het haar in de hypotheekakte toegekende recht op parate executie. De schadevordering waarvan in de vordering onder 1 sprake is, is niet uitdrukkelijk ingesteld en bovendien niet onderbouwd en al daarom niet toewijsbaar. De gedeeltelijke buitengerechtelijke ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, het beroep van [eisende partij] op de artikelen 2-b, 5-e en 5-e uit de samenwerkingsovereenkomst en de blijvende onmogelijkheid om het landgoed (verder) te ontwikkelen zijn in het bovenstaande aan de orde gekomen en blijven daarom bij de (gedeeltelijke) toewijzing van de vordering onder 1 buiten beschouwing.

4.18.

Vordering 2 strekt tot een verklaring voor recht dat [eisende partij] op grond van de hypotheekakte kan overgaan tot executoriale verkoop en levering van de percelen en dat daaruit ook voortvloeit dat [gedaagde partij] binnen het executietraject tot ontruiming van het landgoed zal moeten overgaan. De verklaring voor recht met betrekking tot executoriale verkoop en levering van de percelen is toewijsbaar. Als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde partij] komt aan [eisende partij] immers het recht toe om haar hypotheekrecht uit te oefenen (artikel 5-d van de samenwerkingsovereenkomst). Over de ontruiming overweegt de rechtbank het volgende. [gedaagde partij] voert bij antwoord aan dat de boerderij sinds 1 juni 2004 onbewoond was en dat dit leidde tot vernielingen en schades door vandalisme en het risico op brandstichting. Vanwege deze risico’s dreigde de leegstaande boerderij na verloop van tijd niet meer te kunnen worden verzekerd. [bedrijf 1] en [eisende partij] wilden volgens [gedaagde partij] niet meewerken aan (tijdelijke) verhuur van de boerderij. Uiteindelijk heeft [gedaagde partij] in 2007, in overleg met [bedrijf 1] en [eisende partij] , besloten om de boerderij zelf te gaan bewonen. De achtergrond van de bewoning van de boerderij door [gedaagde partij] was dus het beperken van de risico’s op vandalisme en brandstichting. Het ligt dan voor de hand dat [eisende partij] hiermee uitsluitend akkoord is gegaan in het kader van de ontwikkeling van het landgoed. Nu daaraan als gevolg van de gedeeltelijke ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst een eind komt, komt ook een eind aan het recht van [gedaagde partij] om (met zijn gezin, kosteloos) te blijven wonen in de boerderij. De gevorderde verklaring voor recht met betrekking tot de ontruiming is daarom eveneens toewijsbaar.

4.19.

Vordering 3 strekt tot de veroordeling van [gedaagde partij] om – al dan niet op basis van artikel 2-b van de samenwerkingsovereenkomst – alle nodige medewerking te verlenen aan de vestiging van een eerste hypotheekrecht ten behoeve van [eisende partij] op de percelen 956, 957, 1025 en 1214, op straffe van een dwangsom. Het recht van [eisende partij] op vestiging van een hypotheekrecht op de percelen vloeit voort uit artikel 2-b van de samenwerkingsovereenkomst. Vordering 3 is op die grond toewijsbaar. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als vermeld onder de beslissing. De rechtbank voegt hieraan ten overvloede toe dat, mocht het aan de dwangsom te verbinden maximum worden bereikt zonder dat [gedaagde partij] (volledig) aan de veroordeling heeft voldaan, [eisende partij] desgewenst bij de rechtbank een vordering kan indienen om de dwangsom te verhogen.

4.20.

Vordering 4 strekt ertoe dat [gedaagde partij] wordt veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan een onderzoek door een accountant naar de projectadministratie met betrekking tot het landgoed. [eisende partij] stelt deze vordering in “
al dan niet op basis van artikel 5 lid e van de samenwerkingsovereenkomst”. Artikel 5-e van de samenwerkingsovereenkomst houdt de verplichting van [gedaagde partij] in tot het regelmatig “
mondeling en/of schriftelijk rapporteren over de voortgang van het project en over alle andere van belang zijnde omstandigheden”. Het verlenen van medewerking aan een accountantsonderzoek valt daar niet onder. De vordering zal bij gebrek aan grondslag worden afgewezen.

4.21.

Met vordering 5 wil [eisende partij] kort gezegd bereiken dat [gedaagde partij] , op straffe van een dwangsom, ertoe wordt veroordeeld alle nodige medewerking te verlenen aan het zo spoedig mogelijk verkoopklaar maken van de percelen, waarbij [gedaagde partij] de plannen moet voorleggen aan een deskundige, die vervolgens moet bepalen hoe de percelen in de markt worden gezet en die ook kan besluiten dat zal worden overgegaan tot veiling. [eisende partij] vordert deze veroordeling “
in het kader van een optimale invulling van artikel 5 d van de samenwerkingsovereenkomst oftewel het streven naar een maximalisatie van de verkoopopbrengst van beide partijen”. Dit zou neerkomen op nakoming van de samenwerkingsovereenkomst, terwijl de rechtbank in het voorgaande (4.15) heeft geconstateerd dat [eisende partij] de samenwerkingsovereenkomst buitengerechtelijk (gedeeltelijk) heeft ontbonden. Dat verdraagt zich niet met elkaar. Ook deze vordering zal daarom worden afgewezen.

4.22.

Vordering 6 strekt tot een verklaring voor recht dat de verkoopopbrengst tussen partijen zal worden verdeeld op basis van artikel 12 van de samenwerkingsovereenkomst. [eisende partij] noemt daarbij in het petitum ook een minimale verkoopopbrengst en het gedeelte daarvan dat volgens haar door de notaris aan haar moet worden overgemaakt.

[eisende partij] heeft artikel 12 van de samenwerkingsovereenkomst niet genoemd als één van de drie bepalingen waarop zij zich na de ontbinding wil blijven beroepen (zie 4.15). Op de zitting zijn partijen het er echter over eens geworden dat, na teruggave aan [eisende partij] van het door haar en [bedrijf 1] ter beschikking gestelde bedrag van € 1.515.702,00, bij verkoop van het landgoed tussen hen moet worden afgerekend volgens de verdeelsleutel van artikel 12 van de samenwerkingsovereenkomst. Dit brengt mee dat feitelijk ook artikel 12 – naast de artikelen 2-b, 5-d en 5-e – van de samenwerkingsovereenkomst niet wordt geraakt door de ontbinding. Vordering 6 is dan ook in die zin toewijsbaar dat voor recht zal worden verklaard dat de verkoopopbrengst tussen partijen zal worden verdeeld op basis van artikel 12 van de samenwerkingsovereenkomst. Omdat op dit moment nog niet bekend is wat die opbrengst zal zijn, kan de vordering voor het overige niet worden toegewezen.

4.23.

Aangezien de primaire vorderingen onder 1, 2 en 3, die zijn gestoeld op gedeeltelijke ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst, (al dan niet deels) worden toegewezen, komt de rechtbank aan de subsidiaire vorderingen – die zijn ingesteld voor het geval gedeeltelijke ontbinding niet aan de orde zou zijn – en de meer subsidiaire vorderingen – die onder meer strekken tot volledige ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst – niet toe.

4.24.

[gedaagde partij] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

107,99

- griffierecht

€

676,00

- salaris advocaat

€

1.495,00

(2,50 punten × € 598,00)

Totaal

€

2.278,99

4.25.

De in het dictum opgenomen beslissingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De belangen van [eisende partij] , voor zichzelf en namens [bedrijf 1] , wegen mede gezien het zeer grote tijdsverloop inmiddels zwaarder dan het belang van [gedaagde partij] bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel tegen dit vonnis in te stellen rechtsmiddel is beslist.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat [eisende partij] (voor zover nodig mede namens [bedrijf 1] ) rechtsgeldig gebruik kan maken van het haar in de hypotheekakte toegekende recht op parate executie,

5.2.

verklaart voor recht dat de hypotheekakte van 29 april 2004 door [eisende partij] rechtsgeldig kan worden benut om tot executoriale verkoop en levering van de percelen behorende tot de [adres+plaats] – waarop ten behoeve van [eisende partij] een hypotheekrecht is en/of zal worden gevestigd – over te gaan, en dat daaruit tevens voortvloeit dat [gedaagde partij] binnen dat executietraject tot ontruiming van de [adres+plaats] zal moeten overgaan,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] op grond van artikel 2-b van de samenwerkingsovereenkomst om alle nodige medewerking te verlenen aan het vestigen van een eerste hypotheekrecht ten behoeve van [eisende partij] op de percelen gelegen te [kad.gegevens 5 tm 8] , en wel binnen veertien dagen na een eerste verzoek daartoe van [eisende partij] ,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] een dwangsom te betalen van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.3 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 250.000,00 is bereikt,

5.5.

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.278,99,

5.6.

verklaart de veroordelingen onder 5.3, 5.4 en 5.5 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.H.A. Heenk, mr. M.C. van der Mei en mr. M.M.K.J. Steketee en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.

JE/KH/MM/MS