ECLI:NL:RBGEL:2022:7591

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/385990 / HA ZA 21-163

Vonnis van 9 februari 2022

in de zaak van

de vereniging

VVE KONINGIN WILHELMINAHAVEN NZ2 TE VLAARDINGEN,

gevestigd te Vlaardingen,

eiseres,

advocaat mr. H.W. Gierman te 's-Gravenhage,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 1],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. P.M. Leerink te Deventer.

Partijen worden hierna de VVE, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen samen ook worden aangeduid als [gezamenlijke gedaagden]

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 7 juli 2021 en de daarin genoemde processtukken;
de akte overleggen producties ten behoeve van de comparitie 10 november 2021 tevens houdende wijziging/aanvulling van eis aan de zijde van de VVE van 25 oktober 2021;
de akte overlegging producties van [gezamenlijke gedaagden] van 4 november 2021;
de mondelinge behandeling van 10 november 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De VVE is een op 19 februari 2013 opgerichte vereniging van eigenaren van de appartementsrechten van een complex van gebouwen (verder: de gebouwen) te Vlaardingen. De gebouwen zijn in beheer bij Fortemente Vastgoed & Beheer (verder: Fortemente).

2.2.

[gedaagde 2] is taxateur. Hij is de bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde 1] . [gedaagde 1] voert als handelsnaam [gedaagde 2] expertise. [gedaagde 2] is de enige medewerker van [gedaagde 1] .

2.3.

Op 29 juli 2015 heeft [naam 1] van Fortemente (verder [naam 1] ) namens de VVE telefonisch contact gehad met [gedaagde 2] over het taxeren van de gebouwen naar herbouwwaarde ten behoeve van een opstalverzekering (een voortaxatie). Met een e-mailbericht van diezelfde dag van [naam 1] , verstuurd naar het adres ‘ [e-mailadres] ’, gericht aan ‘ [gedaagde 2] is opdracht voor de voortaxatie bevestigd (verder: de opdracht).

2.4.

[gedaagde 2] heeft voor de taxatie de gebouwen bezocht en op basis van dit bezoek aantekeningen gemaakt (productie 9 bij dagvaarding; verder: de aantekeningen). Daarin worden onder meer maten van de hoogte, lengte, breedte, oppervlakte en het volume van (delen van) de gebouwen en een waardering in euro’s vermeld. Als totaalvolume wordt 9.485 m3 vermeld en als totaalwaarde € 5.350.000.00.

2.5.

Met een brief van 7 september 2015 – op briefpapier van [gedaagde 1] – is een taxatierapport (verder: het taxatierapport) aan de VVE verzonden. Daarin staat dat de gebouwen worden gewaardeerd tot een herbouwwaarde van € 5.350.000,00. Als ondergetekende van de brief en het taxatierapport staat ‘ [gedaagde 2] Expertise’ vermeld. In het taxatierapport staat dat de taxatie is verricht ter voldoening van artikel 7:960 BW en dat er is uitgegaan van een bouwvolume van circa 9.500 m3.

2.6.

Op 7 september 2015 is voor de taxatiewerkzaamheden een factuur van € 375,00 gestuurd naar de VVE, op briefpapier van [gedaagde 1] , met daarop de naam ‘ [gedaagde 2] Expertise’,.

2.7.

De VVE heeft de gebouwen vervolgens tegen brand verzekerd bij Interpolis (verder: de verzekeraar). Het taxatierapport is daarbij gebruikt als voorafgaande taxatie zoals bedoeld in artikel 7:960 BW.

2.8.

Op 28 mei 2019 is brand ontstaan in het gebouwencomplex van de VVE.

2.9.

De VVE heeft een beroep gedaan op de brandverzekering. Om de omvang van de schade vast te stellen hebben de verzekeraar en de VVE twee schade-experts benoemd; één, [naam 2] , namens de VVE (verder: [naam 2] ) en één namens de verzekeraar.

2.10.

Bij het onderzoek van [naam 2] ontstonden bij hem vragen over de voortaxatie. [gedaagde 2] heeft [naam 2] daarop op diens verzoek de aantekeningen verstrekt.

2.11.

De VVE heeft [gezamenlijke gedaagden] in een brief van 8 april 2020 hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de – nog nader te begroten – schade die zij stelt te hebben geleden door een beroepsfout van [gezamenlijke gedaagden] Deze zou er uit hebben bestaan dat [gezamenlijke gedaagden] in het taxatierapport is uitgegaan van een onjuist bouwvolume, waardoor de herbouwwaarde destijds te laag is gewaardeerd, te weten op € 5.350.000,00 in plaats van € 7.325.000,00. Hierdoor ziet de VVE, zo schrijft zij, zich geconfronteerd met onderverzekering, waardoor zij van de verzekeraar niet alle brandschade krijgt vergoed.

2.12.

In een brief van 29 mei 2020 heeft [gezamenlijke gedaagden] betwist dat sprake is geweest van een onjuiste waardering van de gebouwen en de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.13.

De twee benoemde schade-experts (zie 2.9) hebben een akte van taxatie van 21 juni 2020 opgesteld. Daarin verklaren zij dat zij de schade aan de verzekerde zaken (de gebouwen), overeenkomstig de in de verzekeringspolis vermelde waardegrondslagen, op basis van herbouwwaarde hebben vastgesteld op € 5.045.036 (exclusief huurderving, toezicht en opruimingskosten). Dit bedrag is het verschil tussen de in de akte genoemde “waarde voor” en “waarde na” van de gebouwen van respectievelijk € 8.328.414,00 en € 3.283.378,00.

2.14.

[gedaagde 1] maakte gebruik van algemene voorwaarden (verder: de algemene voorwaarden) waarin staat dat de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] jegens haar wederpartij is beperkt tot maximaal de voor de uit te voeren opdracht overeengekomen aanneemsom.

3.Het geschil

3.1.

De VVE vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij een bij voorraad uitvoerbaar vonnis

voor recht verklaart dat [gezamenlijke gedaagden] althans [gedaagde 1] , althans [gedaagde 2] , jegens de VVE toerekenbaar is te kort geschoten, althans dat [gedaagde 2] jegens de VVE onrechtmatig heeft gehandeld, bij de uitvoering van de opdracht,

[gezamenlijke gedaagden] hoofdelijk, dan wel [gedaagde 1] of [gedaagde 2] afzonderlijk, veroordeelt tot betaling van de schade die de VVE daardoor heeft geleden, lijdt en/of nog zal lijden, nader op de maken bij staat;

met veroordeling van [gezamenlijke gedaagden] hoofdelijk, dan wel [gedaagde 1] of [gedaagde 2] afzonderlijk in de proces- en nakosten met rente.

3.2.

De VVE legt aan haar vorderingen, kort weergegeven, ten grondslag dat [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] bij de uitvoering van de opdracht beroepsfouten heeft/hebben gemaakt. [gezamenlijke gedaagden] is van een onjuist bouwvolume uitgegaan en heeft de verkeerde waarderingsmethode toegepast, wat heeft geresulteerd in een te laag getaxeerde herbouwwaarde, aldus de VVE. Dit levert een toerekenbare tekortkoming van [gezamenlijke gedaagden] dan wel een onrechtmatige daad van [gedaagde 2] op. De VVE stelt dat zij hierdoor schade heeft geleden: de onjuiste taxatie heeft er toe geleid dat zij is onderverzekerd en daardoor niet haar volledige brandschade vergoed krijgt. De VVE stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst is aangegaan met [gedaagde 2] in persoon, althans dat [gedaagde 2] naast [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk is voor de gemaakte fouten, omdat [gedaagde 2] feitelijk degene is die de taxatie heeft uitgevoerd en hiervoor verantwoordelijk is.

3.3.

[gezamenlijke gedaagden] voert verweer. Zij betwist dat de herbouwwaarde in 2015 te laag is getaxeerd. Voor zover daarvan al sprake zou zijn betekent dat bovendien nog niet dat er niet is gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, wat wordt betwist. Een taxatie blijft immers altijd een inschatting. Er geldt een redelijke marge (een bandbreedte van 10%), waarbinnen taxaties van elkaar kunnen verschillen. [gezamenlijke gedaagden] stelt verder dat haar aansprakelijkheid op grond van de in haar algemene voorwaarden opgenomen exoneratie is beperkt tot het factuurbedrag van € 375,00. Tot slot stelt [gezamenlijke gedaagden] dat de VVE te laat heeft geklaagd over de gestelde te lage taxatie.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna zo nodig nader ingegaan.

4. De beoordeling

[gedaagde 1] is de contractspartner van de VVE

4.1.

[gezamenlijke gedaagden] heeft niet gemotiveerd betwist dat de opdracht tot stand gekomen in het telefoongesprek van 29 juli 2015 tussen [naam 1] namens de VVE en [gedaagde 2] en de daarop volgende opdrachtbevestiging in het e-mailbericht van die dag (zie r.o. 2.3.). Partijen twisten over de vraag of [gedaagde 2] in die contacten namens zichzelf of namens [gedaagde 1] optrad en dus wie de contractspartner van de VVE was.

4.2.

Deze vraag moet worden beantwoord aan de hand van de maatstaf van het Kribbenbijter-arrest (HR 11 maart 1977, ECLI:NL:HR:1977:AC1877) waarbij het er op aan komt wat partijen daarover jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Daarbij komt niet alleen betekenis toe aan de inhoud van de wederzijdse verklaringen maar ook aan de verdere omstandigheden van het geval en kunnen ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden van belang zijn die na de opdrachtverstrekking hebben plaatsgevonden (vgl. HR 30 november 2018 ECLI:NL:2018:2217 r.o. 3.3.4.).

4.3.

[gezamenlijke gedaagden] voert in dat verband – onbetwist – aan dat [gedaagde 2] zijn taxatiewerkzaamheden steeds verricht vanuit zijn bedrijf [gedaagde 1] en dat [gedaagde 2] namens [gedaagde 1] al sinds meer dan 15 jaar taxatiewerkzaamheden heeft verricht in opdracht van [naam 1] , die daarbij optrad namens verschillende beheerderskantoren. Hij wijst er verder op dat de opdrachtbevestiging is gestuurd naar [e-mailadres] , dat ‘ [gedaagde 2] Expertise’ een handelsnaam is van [gedaagde 1] en dat het taxatierapport en de factuur voor de taxatiewerkzaamheden zijn verstuurd op het briefpapier van [gedaagde 1] waarop ook de naam ‘ [gedaagde 2] Expertise’ en een op naam van [gedaagde 1] gesteld rekeningnummer stonden vermeld. Niet gesteld is dat dit tot enige discussie of vragen aan de kant van de VVE heeft geleid.

4.4.

In deze omstandigheden had (Fortemente/ [naam 1] namens) de VVE er rekening mee moeten houden dat [gedaagde 2] handelde vanuit en namens zijn vennootschap en mocht [gedaagde 2] er van uitgaan dat de VVE beoogde en er tenminste mee instemde dat de overeenkomst werd gesloten met [gedaagde 1] , de vennootschap van waaruit [gedaagde 2] zijn activiteiten ontplooide. Met toepassing van de in 4.2. weergegeven maatstaf is de conclusie dat [gedaagde 2] de opdracht namens de door hem gevoerde vennootschap [gedaagde 1] is aangegaan. De enkele door de VVE aangevoerde en niet betwiste omstandigheid dat het de bedoeling was dat [gedaagde 2] de taxatie zelf zou verrichten doet daaraan niet af, nu [gedaagde 2] die taxatie ook zelf vanuit [gedaagde 1] kon uitvoeren en heeft uitgevoerd. Omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden zijn niet gesteld.

[gedaagde 2] is naast [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk.

4.5.

Dat [gedaagde 1] de formele contractspartner was van de VVE doet er niet aan af dat [gedaagde 2] ook persoonlijk aansprakelijk is voor de door de VVE gestelde beroepsfout, dat [gedaagde 2] niet de zorgvuldigheid zou hebben betracht die van een redelijk handelend redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht.

4.6.

In dat verband overweegt de rechtbank dat geen punt van geschil is dat:

- het de bedoeling van partijen was dat [gedaagde 2] de voortaxatie zou uitvoeren;

- dat de VVE de taxatieopdracht ook heeft gegeven met het oog op [gedaagde 2] , die zijn beroep als taxateur uitoefent via [gedaagde 1] , waarvan hij enig medewerker is, en;

- dat [gedaagde 2] de taxatie ook daadwerkelijk zelf heeft uitgevoerd.

In een situatie als deze is [gedaagde 2] , voor zover hij inderdaad niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem als taxateur mocht worden verwacht, hoofdelijk aansprakelijk voor de daardoor ontstane schade. Hij heeft daarmee dan immers gehandeld in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamd en daarmee onrechtmatig (artikel 6:162 BW; vergelijk: HR 18 september 2015, ECLI:NL:HR:2015:2745). Dit, voor zover die aansprakelijk niet (ook) reeds volgt uit het bepaalde in artikel 7:404 BW, op grond waarvan [gedaagde 2] als beoogd uitvoerder van de opdracht gehouden is om die werkzaamheden zelf uit te voeren. Ook die bepaling kan, in samenhang met artikel 6:6 e.v. BW tot aansprakelijkheid leiden (vergelijk HR 15 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY7840, r.o. 3.7.). Of daarvan sprake is wordt in het midden gelaten. De voor het vaststellen van de aansprakelijkheid te toetsen zorgvuldigheidsnorm – of is gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam redelijk handelend taxateur mag worden verwacht – is in beide gevallen hetzelfde, terwijl de aansprakelijkheid op grond van artikel 7:404 BW jo. artikel 6:6. e.v. BW hier ook overigens niet tot een andere beoordeling zal leiden.

[gezamenlijke gedaagden] komt geen beroep toe op de aansprakelijkheidsbeperking in de algemene voorwaarden.

4.7.

[gezamenlijke gedaagden] beroept zich op de bepaling in de algemene voorwaarden dat de aansprakelijkheid van [gedaagde 1] is beperkt tot maximaal de voor de uit te voeren opdracht overeengekomen aanneemsom (zie r.o. 2.14), in dit geval € 375,00. De VVE betwist (primair) dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden is overeengekomen.

4.8.

De rechtbank is van oordeel dat [gezamenlijke gedaagden] onvoldoende heeft onderbouwd dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden is overeengekomen. Dit dient te worden beoordeeld aan de hand van de bepalingen over aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW) en de wilsvertrouwensleer, zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 BW. Niet weersproken is dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden niet aan de orde is gesteld in het telefoongesprek van 29 juli 2015 of (overigens) voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst. Dit is ook niet in de opdrachtbevestiging vermeld. Dat tussen de beheerder van de VVE (Fortemente dan wel [naam 1] ) en [gezamenlijke gedaagden] een langdurige doorlopende samenwerking bestond waarbij de algemene voorwaarden steeds van toepassing waren heeft de VVE gemotiveerd betwist. Zij voert onweersproken aan dat Fortemente pas op 1 januari 2015 is opgericht en sindsdien, tot aan de opdracht, geen andere taxatieopdracht aan [gezamenlijke gedaagden] heeft verstrekt en nooit kennis heeft gehad van de toepassing van de algemene voorwaarden en dat dit sinds 2011 ook geldt voor [naam 1] die vanaf 2011 tot 2015 in het buitenland verbleef. De VVE wijst er daarbij (opnieuw onweersproken) op dat de algemene voorwaarden dateren van 2013, zodat de door [gezamenlijke gedaagden] genoemde langdurige zakelijke relatie met [naam 1] van vóór 2011 in dit verband niet ter zake doet. [gezamenlijke gedaagden] heeft verder enkel verwezen naar het taxatierapport en de factuur van 7 september 2015, die beide zijn gedrukt op briefpapier van [gedaagde 1] , waarop staat vermeld “op al onze offertes, overeenkomsten en diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, deze worden op verzoek kosteloos toegezonden” en aangevoerd dat de VVE na ontvangst van deze stukken daarop niet heeft gereageerd. Deze stukken zijn echter pas ruime tijd na de totstandkoming van de opdracht aan Fortemente/de VVE verzonden. In zijn algemeenheid geldt dat van aanvaarding van de toepasselijkheid van algemene voorwaarden geen sprake is als de gebruiker pas na de totstandkoming van een overeenkomst daarnaar verwijst (vgl MvA I, Parl. Gesch. BW inv. 3,5 en 6 Boek 6, p. 1619/20). Omstandigheden op grond waarvan kan worden aangenomen dat dat hier wel het geval was, of dat [gezamenlijke gedaagden] daarvan mocht uitgaan zijn niet gesteld. [gezamenlijke gedaagden] heeft desgevraagd ook verder niet heeft geconcretiseerd hoe de toepasselijkheid van de voorwaarden zou zijn overeengekomen.

4.9.

De conclusie is dat niet kan worden aangenomen dat de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden is overeengekomen. [gezamenlijke gedaagden] komt reeds daarom geen beroep toe op de daarin opgenomen aansprakelijkheidsbeperking.

Geen schending van de klachtplicht.

4.10.

[gezamenlijke gedaagden] voert aan dat voor zover zij al van een verkeerd bouwvolume zou zijn uitgegaan en de uitvoering van de taxatieopdracht daardoor gebrekkig zou zijn, de VVE op dat gebrek geen beroep kan doen, omdat zij daartegen niet heeft geprotesteerd binnen bekwame tijd nadat zij dit heeft ontdekt of had kunnen ontdekken (artikel 6:89 BW). De VVE heeft, aldus [gezamenlijke gedaagden] , pas na de brand in 2019 over de gestelde fout geklaagd, terwijl, indien het in de voortaxatie genoemde bouwvolume onjuist was, de VVE dit al in 2015 had kunnen en moeten ontdekken. Fortemente had als beheerder namens de VVE immers kennis (moeten hebben) van het bouwvolume van de gebouwen en had de gestelde fout bovendien door vergelijking met eerdere taxatierapporten moeten opmerken.

4.11.

Vast staat dat de VVE inderdaad pas na de brand heeft geklaagd over het gestelde gebrek in de voortaxatie. De VVE betwist echter dat zij van die fout op de hoogte was of moest zijn vóórdat het onderzoek door [naam 2] in het kader van de schadevaststelling werd uitgevoerd en de aantekeningen door [gedaagde 2] aan [naam 2] waren verstrekt.

4.12.

De rechtbank is van oordeel dat [gezamenlijke gedaagden] haar stelling dat dit wel het geval was onvoldoende heeft onderbouwd. De VVE heeft betwist dat zij, of Fortemente, toen [gezamenlijke gedaagden] het taxatierapport opstelde over eerdere taxatierapporten heeft kunnen beschikken. [naam 1] heeft daarover tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat toen Fortemente op 3 juli 2015 als beheerder van de gebouwen is aangesteld eerst is gekeken naar de risico’s en de verzekeringen. Nadat er een verzekeringspolis was aangetroffen zonder onderliggende taxatie is [gezamenlijke gedaagden] verzocht om de gebouwen te taxeren. In het licht van deze verklaring had van [gezamenlijke gedaagden] mogen worden verwacht dat zij haar veronderstelling dat de VVE over oudere taxatierapporten zou beschikken zou hebben onderbouwd. Dit heeft zij nagelaten. Zij heeft ook niet onderbouwd waarom Fortemente anderszins van het bouwvolume van de gebouwen op de hoogte zou moeten zijn. Zij heeft ook niet onderbouwd waarom die kennis dan ook bij de VVE aanwezig zou moeten zijn of waarom de kennis van Fortemente er anders toe zou moeten hebben leiden dat het (gestelde) onjuiste bouwvolume in taxatierapport redelijkerwijs opgemerkt had moeten zijn. Nu de stelling dat de (gestelde) fout in het taxatierapport al vóór de brand bij de VVE bekend was of zou moeten zijn ook verder niet concreet is onderbouwd, wordt deze als onvoldoende onderbouwd verworpen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de VVE daarmee niet eerder bekend is geraakt dan toen dit door [naam 2] bij de schadebegroting werd opgemerkt. [gezamenlijke gedaagden] heeft verder niet gesteld dat, gerekend vanaf dat moment, niet binnen bekwame tijd zou zijn geklaagd. Het beroep op het bepaalde in artikel 6:89 BW wordt daarom verworpen.

Heeft [gedaagde 2] als taxateur een beroepsfout gemaakt?

4.13.

De eigenlijke kern van het geschil is de vraag of [gedaagde 2] , zoals de VVE stelt en [gezamenlijke gedaagden] betwist, een beroepsfout heeft gemaakt doordat hij bij zijn werk niet de zorg heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.

4.14.

De VVE stelt in dat verband dat [gedaagde 2] voor de taxatie van de gebouwen ten onrechte de “kuberingsmethode” en daarmee, mede gezien het doel van de taxatie (een voortaxatie in de zin van artikel 7:960 BW van de herbouwwaarde), niet de juiste methode heeft gebruikt. Hij heeft, aldus de VVE, bovendien aanzienlijke meetfouten gemaakt. Meer concreet stelt de VVE dat een volume van circa 3.500 m3 van in 2015 nog in goede staat verkerende gedeelten van de gebouwen te weinig is gemeten althans dat een bouwvolume van die grootte door [gedaagde 2] niet is betrokken bij de waardering van de gebouwen. Dit volume is, aldus de VVE, niet op de aantekeningen (zie r.o. 2.4) terug te vinden en ontbreekt ook in het taxatierapport. Het verschil tussen het door [gedaagde 2] gemeten volume en het werkelijke volume blijkt, aldus de VVE, uit een door [naam 2] opgemaakt overzicht (productie 13 bij dagvaarding). Het gevolg van het gebruik van de verkeerde waarderingsmethode en de gemaakte meetfouten was, zo stelt de VVE, dat van de gebouwen een te lage herbouwwaarde is getaxeerd, € 5.350.000,00 in plaats van € 7.325.000,00.

4.15.

[gezamenlijke gedaagden] erkent dat [gedaagde 2] de kuberingsmethode heeft gebruikt. [gezamenlijke gedaagden] erkent dat de door [gedaagde 2] gemeten maten zijn genoteerd in de aantekeningen (productie 9 bij de dagvaarding; zie r.o. 2.4) en dat hij die als basis heeft gebruikt voor taxatie. [gezamenlijke gedaagden] erkent verder dat een deel van de gebouwen niet bij het opnemen van de maten is betrokken en het bouwvolume daarvan ook niet is opgenomen in de totaalvolumes van “9.485 m3” en “circa 9.500 m3” die zijn genoteerd in de aantekeningen en het taxatierapport.

4.16.

[gezamenlijke gedaagden] betwist echter dat [gedaagde 2] heeft gehandeld in strijd met de (destijds) geldende zorgvuldigheidsnorm. [gezamenlijke gedaagden] betwist dat de kuberingsmethode ongeschikt is voor een voortaxatie. Zij betwist dat [gedaagde 2] meetfouten heeft gemaakt. Weliswaar is een deel van het bouwvolume niet meegenomen in de maat, maar dat deel is wel meegewogen in de waarde. Het niet opgenomen bouwvolume betreft het achtergedeelte van de gebouwen dat in slechte staat verkeerde. Dit is verdisconteerd door de prijs van de wel gemeten volumes van de twee andere delen van de gebouwen, het hoofdgebouw en de uitbouw daarvan (of te wel “de tussenbouw”) met 15% te verhogen, tot respectievelijk € 575,00 en € 375,00 per m3. Het gemeten volume van die delen van in totaal 9.485 m3 is volgens [gezamenlijke gedaagden] correct. Voor zover [naam 2] een ander volume voor die onderdelen van de gebouwen heeft gemeten of berekend betwist [gezamenlijke gedaagden] de juistheid daarvan. De aldus door [gedaagde 2] getaxeerde herbouwwaarde van € 5.350.000,00 was, zo stelt [gezamenlijke gedaagden] , reëel in 2015. Daarbij dient, aldus [gezamenlijke gedaagden] , een bandbreedte van 10% te worden gehanteerd.

4.17.

De rechtbank acht het voor de beoordeling van de vraag of [gedaagde 2] een beroepsfout heeft gemaakt voorshands van belang om een deskundigenbericht in te winnen. Voordat daartoe wordt overgegaan, stelt de rechtbank partijen in de gelegenheid zich daarover uit te laten, alsmede over het aantal, het specialisme en de naam (namen) van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank verwijst de zaak hiertoe naar de rol.

4.18.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van het taxeren van commercieel vastgoed en dat de navolgende vragen moeten worden voorgelegd:

Inleiding:

In deze zaak staat (de uitvoering van) een taxatie door [gedaagde 2] / [gedaagde 1] ter discussie. In dit kader worden u onderstaande vragen gesteld. Het zal niet mogelijk zijn om alle vragen met zekerheid te beantwoorden. Van u wordt ook niet gevraagd zekerheid te geven. Wel wordt gevraagd of u, vanuit uw kennis en ervaring op uw vakgebied, de geformuleerde vragen wilt beantwoorden, naar de stand van de praktijk op het moment waarop de taxatie plaats had, uw antwoorden te motiveren en zo mogelijk te verwijzen naar relevante literatuur.

Beschikt u over voldoende gegevens om de aan u voorgelegde vragen te kunnen beantwoorden? Zo nee, wilt u (de) ontbrekende informatie opvragen bij partijen en die in uw rapportage vermelden?

Wat waren in 2015 binnen uw beroepsgroep de standaarden en/of gebruiken

voor de wijze waarop een ‘voorafgaande taxatie’ als bedoeld in artikel 7:960 BW van een gebouw op basis van hertaxatie van commercieel vastgoed (in verband met een brandverzekering; verder: een voortaxatie) dient te worden uitgevoerd en

waaraan een in dat verband opgesteld taxatierapport dient te voldoen?

Indien u verwijst naar richtlijnen en protocollen, kunt u dan voor zover mogelijk aangeven hoe de richtlijn of het protocol tot stand is gekomen? Wilt u de richtlijn of het protocol bijvoegen, dan wel de vindplaats vermelden?

Indien er ten aanzien van vraag 2, binnen de beroepsgroep verschillende opvattingen bestonden, kunt u vermelden welke dat zijn?

Kunt u vaststellen wat in 2015 – beoordeeld naar de toen geldende normen – het bouwvolume was van de verschillende onderdelen van de gebouwen? Kunt u daarbij zoveel mogelijk een onderscheid maken tussen de hoofdgebouwen, de daarbij horende uitbouwen, bijgebouwen en/of achterliggende bouwwerken?

Kunt u de waarde per m3 voor de verschillende onderdelen noemen, beoordeeld naar de situatie in 2015?

Kunt u de waarde van de gebouwen in 2015 – beoordeeld naar de toen geldende normen – taxeren op basis van herbouwwaarde ten behoeve van een voortaxatie voor een brandverzekering? Kunt u die waarde voorts geven, uitgaande van de situatie dat de achterliggende bouwwerken in slechte staat verkeerden?

U moet deze vraag zo feitelijk mogelijk beantwoorden. U hoeft niet aan te geven in hoeverre een eventuele afwijking aanvaardbaar, redelijk of verwijtbaar is.
Valt de wijze en uitvoering van de door [gedaagde 2] uitgevoerde voortaxatie binnen de in 2015 geldende standaard en/of binnen de gebruiken die toen door de beroepsgroep acceptabel werden geacht? Voor zover dit niet het geval was, op welke punten week de voortaxatie daarvan af?
Kunt u bij de beantwoording van deze vraag betrekken dat bij de voortaxatie

de kuberingsmethode is gebruikt

een deel het bouwvolume dat ziet op bijgebouwen – die (mogelijk) in slechte staat verkeerden – niet is meegerekend en dat dit is gecompenseerd door een toeslag (van circa 15%) op de prijs per m3 van het wel meegerekende bouwvolume?

Bestond er in 2015 binnen de beroepsgroep een bandbreedte waarbinnen afwijkingen van gemeten volumes en/of waarderingen op basis van herbouwwaarde bij een voortaxatie acceptabel worden geacht? Zo ja, wat was die bandbreedte?

Voor zover de antwoorden op vragen 5, 6 en 7 afwijken van de resultaten van de metingen van (de onderdelen van) de gebouwen en/of van de waardering door [gedaagde 2] , zoals (onder meer) blijkt uit de aantekeningen en het taxatierapport:

kunt u een verklaring geven voor die afwijking?

blijft die afwijking binnen de in vraag 9 bedoelde bandbreedte?

Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

4.19.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Voor zover nadat partijen zich daarover hebben uitgelaten tot het inwinnen van een deskundigenbericht zal worden besloten zal het daarvoor benodigde voorschot daarom door de VVE moeten worden betaald. In het eindvonnis zal worden beslist wie van partijen de kosten van de deskundige(n) uiteindelijk moet dragen.

4.20.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 23 februari 2022 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,

5.1.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.L. Louwen en in het openbaar uitgesproken door mr. T.P.E.E. van Groeningen op 9 februari 2022.