Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 21/3291, AWB 21/3292, AWB 21/3294 tot en met AWB 21/3297, AWB 21/3302, AWB 21/3303, AWB 21/3307 tot en met AWB 21/3312, AWB 21/3314 en AWB 21/3315
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van
in de zaken tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigden: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaatsnaam] , verweerder.
Procesverloop
Bij beschikking van 31 oktober 2020 heeft verweerder krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de WOZ-objecten gelegen in het kantoorpand [kantoorpand] , [adresgegevens] . per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, als volgt vastgesteld:
1.
[adresgegevens] [bedrijf 1] (zelfstandige etages)
€ 6.358.000
2.
[adresgegevens] [bedrijf 2] (zelfstandige etages)
€ 4.468.000
3.
[adresgegevens] Leegstaand
€ 6.067.000
4.
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 12.806.000
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (ozb) niet-woning en de aanslagen rioolheffing niet-woning bekend gemaakt.
Bij beschikking van 31 oktober 2020 heeft verweerder krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarden van [kantoorpand] per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2019, als volgt vastgesteld:
1.
[adresgegevens] [bedrijf 1] (zelfstandige etages)
€ 6.358.000
2.
[adresgegevens] [bedrijf 2] (zelfstandige etages)
€ 4.468.000
3.
[adresgegevens] Leegstaand
€ 3.087.000
4.
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 11.304.000
5.
[adresgegevens] [bedrijf 3] (zelfstandige etage)
€ 1.489.000
6.
[adresgegevens] [bedrijf 4] (zelfstandige etages)
€ 2.979.000
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen ozb niet-woning en de aanslagen rioolheffing niet-woning bekend gemaakt.
Bij beschikking van 31 oktober 2020 heeft verweerder krachtens artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarden van [kantoorpand] per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, als volgt vastgesteld:
1.
[adresgegevens] [bedrijf 1] (zelfstandige etages)
€ 6.358.000
2.
[adresgegevens] [bedrijf 2] (zelfstandige etages)
€ 4.468.000
3.
[adresgegevens] Leegstaand
€ 3.087.000
4.
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 11.304.000
5.
[adresgegevens] [bedrijf 3] (zelfstandige etage)
€ 1.489.000
6.
[adresgegevens] [bedrijf 4] (zelfstandige etages)
€ 2.979.000
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen ozb niet-woning en de aanslagen rioolheffing niet-woning bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen ozb en rioolheffing gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brieven van 7 juli 2021, ontvangen door de rechtbank op diezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en per belastingjaar één verweerschrift ingediend.
Op 21 mei 2022 heeft eiseres voor elk belastingjaar aanvullende stukken ingediend. Deze stukken zijn op 23 mei 2022 per post aan verweerder toegezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 mei 2022.
Namens eiseres is verschenen [gemachtigde 2] . Namens verweerder zijn verschenen [persoon A] en [persoon B] (taxateur).
De beroepen zijn gelijktijdig behandeld.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het in 2006 gebouwde kantoorpand [kantoorpand] , een gebouw met 20 bouwlagen (verdieping -2, -1, 0, en 1 tot en met 17). Het object is gelegen op de [naam] en heeft een kadastraal perceel met een oppervlakte van circa 15.852 m2.
2. Eiseres heeft [kantoorpand] op 27 oktober 2017 als beleggingsobject gekocht voor € 34.350.000, exclusief btw. Ten tijde van deze aankoop werd [kantoorpand] voor 63,4% verhuurd aan verschillende bedrijven.
3. Op de verdiepingen -2 en -1 bevindt zich een parkeergarage [1] . Op de begane grond (verdieping 0) bevinden zich de centrale hal met de receptie, een koffiebar, een aantal flexibele werkplekken en een restaurant. Daarboven liggen 17 verdiepingen. De kantoorverdiepingen 1 tot en met 16 zijn elk in het geheel afsluitbaar en beschikken over eigen sanitaire voorzieningen (toiletten) en een keukenvoorziening (een pantry) in het af te sluiten gedeelte. Verdieping 17 bestaat onder meer uit technische ruimte(n).
4. In de jaren 2018, 2019 en 2020 zijn de kantoorverdiepingen 1 tot en met 16 voor een groot gedeelte verhuurd. Sommige huurders huren meer dan een hele verdieping. In 2018 zijn er twee grote huurders: [bedrijf 1] ( [bedrijf 1] ) en [bedrijf 2] ( [bedrijf 2] ). In 2019 en 2020 zijn er vier grote huurders: [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [bedrijf 3] en [bedrijf 4] ( [bedrijf 4] ). Sommige van deze grote huurders huurden naast een (of meer) hele verdieping(en) ook afsluitbare delen op andere verdiepingen. Deze delen beschikken niet over eigen voorzieningen. Daarnaast zijn er in 2018, 2019 en 2020 meerdere (kleinere) huurders die een afsluitbaar deel op een van de verdiepingen huurden. De (delen van) verdiepingen die niet werden verhuurd stonden leeg in afwachting van verhuur.
5. In bezwaar heeft verweerder verzocht om kopieën van de huurovereenkomsten van [kantoorpand] te verstrekken. Uiteindelijk heeft eiseres, na ontvangst van een informatiebeschikking, de huurovereenkomsten aan verweerder overgelegd. Eiseres is in bezwaar telefonisch gehoord.
6. In beroep heeft verweerder de objecten laten taxeren door [persoon B] . [persoon B] heeft in dit kader 16 taxatierapporten opgemaakt, daarin zijn de objecten als volgt door hem gewaardeerd (naar beneden afgerond):
Jaar 2018
1.
[adresgegevens] [bedrijf 1] (zelfstandige etages)
€ 6.953.000
2.
[adresgegevens] [bedrijf 2] (zelfstandige etages)
€ 4.857.000
3.
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 13.865.000
4.
[adresgegevens] Leegstaand
€ 6.510.000
Jaar 2019
1.
[adresgegevens] [bedrijf 1] (zelfstandige etages)
€ 8.007.000
2.
[adresgegevens] [bedrijf 2] (zelfstandige etages)
€ 5.628.000
3.
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 14.180.000
4.
[adresgegevens] Leegstaand
€ 3.773.000
5.
[adresgegevens] [bedrijf 3] (zelfstandige etage)
€ 1.882.000
6.
[adresgegevens] [bedrijf 4] (zelfstandige etages)
€ 3.764.000
Jaar 2020
1.
[adresgegevens] [bedrijf 1] (zelfstandige etages)
€ 8.800.000
2.
[adresgegevens] [bedrijf 2] (zelfstandige etages)
€ 6.184.000
3.
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 15.580.000
4.
[adresgegevens] Leegstaand
€ 4.146.000
5.
[adresgegevens] [bedrijf 3] (zelfstandige etage)
€ 2.059.000
6.
[adresgegevens] [bedrijf 4] (zelfstandige etages)
€ 4.123.000
7. [persoon B] heeft voor de waardebepaling de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt.
8. Eiseres heeft in beroep [kantoorpand] laten taxeren door [taxateur] , taxateur verbonden aan [naam taxatiebedrijf] ( [taxatiebedrijf] ). Op 9 mei 2022 heeft [taxatiebedrijf] drie taxatierapporten met in totaal zestien matrices opgemaakt. Eiseres heeft deze drie taxatierapporten op 20 mei 2022 als bijlagen bij de aanvulling op de beroepen, aan de rechtbank gestuurd. In de aanvulling heeft eiseres het volgende gesteld:
(…)
Aanvulling:
Op verzoek van mijn cliënt zijn de WOZ-waarden beoordeeld door een taxateur. Bij de beoordeling is rekening gehouden met huidige jurisprudentie en de afbakening zoals deze overeenkomstig artikel 16 van Pro de wet WOZ moet worden gedaan.
Objectkenmerken
De taxateur van [naam taxatiebedrijf] heeft geconstateerd dat de gehanteerde oppervlaktes zoals deze door de gemeente zijn gehanteerd niet overeenkomen met de feitelijke situatie in het pand. In de bijlage treft u de NEN meting van het pand aan.
Onderbouwing huurwaarde en kapitalisatiefactor
Verder heeft de taxateur geconstateerd dat de gemeente bij het bepalen van de huurwaarde per m2 van de referentie objecten geen rekening heeft gehouden met de huurkortingen en incentives die zijn verstrekt.
In het taxatierapport van [naam taxatiebedrijf] zijn de huurkortingen en incentives weergegeven als deze zijn verstrekt en is de huurprijs gecorrigeerd. Als naar de gecorrigeerde huurwaardes en andere huurtransacties wordt gekeken binnen het complex dan komt de gemiddelde huurprijs/m2 lager uit dan de gemeente hanteert.
Verder heeft de gemeente de door haar berekende kapitalisatiefactor met geen enkel marktcijfer onderbouwd.
De gehanteerde objectafbakening
Tevens heeft de taxateur geconstateerd dat de door de gemeente gehanteerde objectafbakening niet overeenstemt met het feitelijke gebruik in het complex. Zoals de gemeente in haar verweer van 7-12-2021 al aangeeft dient elke WOZ-object (gebruiker) over de eigen minimale noodzakelijke voorzieningen te beschikken. In het taxatierapport van
[naam taxatiebedrijf] zijn per WOZ-object twee waarden opgenomen.
(…)
In de rapporten heeft [taxatiebedrijf] [kantoorpand] voor alle onderhavige jaren als één WOZ-object afgebakend (inclusief de parkeergarage) en gewaardeerd op € 29.440.000. Daarnaast heeft [taxatiebedrijf] ook diverse objecten onderscheiden en de marktwaarde daarvan volgens twee berekeningen (de 1e berekening en de 2e berekening) - samengevat - als volgt bepaald:
Jaar 2018
1e berekening 2e berekening
[adresgegevens] [bedrijf 1]
€ 6.601.000
€ 4.857.000
[adresgegevens] [bedrijf 2]
€ 4.869.000
€ 3.644.000
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 7.438.000
€ 9.264.000
[adresgegevens] Leegstand
€ 5.290.000
€ 4.858.000
Jaar 2019
1e berekening 2e berekening
[adresgegevens] [bedrijf 1]
€ 6.824.000
€ 5.021.000
[adresgegevens] [bedrijf 2]
€ 5.800.000
€ 3.768.000
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 6.341.000
€ 9.578.000
[adresgegevens] Leegstand
€ 1.364.000
€ 1.252.000
[adresgegevens] [bedrijf 4]
€ 3.337.000
€ 2.512.000
[adresgegevens] [bedrijf 3]
€ 1.365.000
€ 1.254.000
Jaar 2020
1e berekening 2e berekening
[adresgegevens] [bedrijf 1]
€ 6.822.000
€ 5.225.000
[adresgegevens] [bedrijf 2]
€ 6.021.000
€ 3.916.000
[adresgegevens] [bedrijf 5]
€ 1.419.000
€ 1.304.000
[adresgegevens] Meerdere gebruikers
€ 6.859.000
€ 10.007.000
[adresgegevens] [bedrijf 4]
€ 3.475.000
€ 2.611.000
[adresgegevens] [bedrijf 3]
€ 1.419.000
€ 1.304.000
In alle drie de taxatierapporten van [taxatiebedrijf] staat (onder meer):
N NADERE MEDEDELINGEN
(…)
Het eigen aankoopbedrag is gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Hierbij zijn twee berekeningen gemaakt.
- De eerste berekening geeft inzicht in het risico opslag (netto yield) van de beleggingstransactie die niet in overeenstemming is met de objectiveringseis en verkrijgingsfictie uit de Wet WOZ.
- De tweede berekening geeft inzicht hoe het eigen aankoopbedrag is gecorrigeerd om te voldoen aan de objectiveringseis en verkrijgingsfictie uit de Wet WOZ.
In verband met de waardebepaling voor de onroerendezaakbelasting, dient er op basis van artikel 16 van Pro de wet WOZ afgebakend te worden. Voor het bepalen van de WOZ-waarden van de diverse WOZ-objecten in [adresgegevens] zijn er per WOZ-object twee berekeningen gemaakt.
- De eerste berekening is gedaan op basis van het feitelijke gebruik en er is gekeken of elke gebruiker zelfstandig over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt. Als gebruikers niet over de eigen noodzakelijke voorzieningen beschikken, zijn deze gebruikers samengevoegd in het WOZ-object [adresgegevens] (meerdere gebruikers). In het WOZ-object [adresgegevens] (leegstand) zijn alle volledige leegstaande verdiepingen opgenomen die op 1 januari van het belastingjaar leegstonden. De leegstaande kantoorruimte op verdiepingen die gedeeld worden met andere gebruikers zijn in het WOZ-object [adresgegevens] (meerdere gebruikers) opgenomen.
- De 2e berekeningen zijn gedaan op basis van dezelfde regels die de gemeente heeft gehanteerd voor de afbakening.
Geschil
9. Voor alle onderhavige jaren zijn de objectafbakening, objectkenmerken en de vastgestelde waarden in geschil. Ter zitting heeft eiseres haar eerder ingenomen standpunt dat [kantoorpand] (inclusief de parkeergarage) moet worden aangemerkt als één object verlaten.
10. Eiseres stelt zich primair op het standpunt dat de objectafbakening, objectkenmerken en de waarden dienen te worden vastgesteld zoals vermeld onder de 1e berekening en subsidiair op die van de 2e berekening (zie hiervóór onder 8). In de 1e berekening is voor wat betreft de objectafbakening in geschil of de gemeenschappelijke delen (verdiepingen 0 en 17) naar rato aan de te onderscheiden objecten moeten worden toegerekend en of de bij [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [bedrijf 3] en [bedrijf 4] in gebruik zijnde delen van een verdieping aan de tevens bij hen in gebruik zijnde hele verdieping(en) moeten worden toegerekend. De objectafbakening staat in de 2e berekening niet ter discussie, behoudens het feitelijk gebruik van enkele delen. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de waarden van de objecten dienen te worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode)
.Eiseres is het echter niet eens met de door verweerder aan diverse delen toegekende oppervlakte, de huurwaarde per m2 en de gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor (hwk-factor).
.Eiseres is het echter niet eens met de door verweerder aan diverse delen toegekende oppervlakte, de huurwaarde per m2 en de gehanteerde huurwaardekapitalisatiefactor (hwk-factor).
11. Eiseres concludeert primair tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de WOZ-beschikkingen en vernietiging van de aanslagen en subsidiair tot vermindering van de waarden tot de door haar verdedigde waarden en als gevolg daarvan tot vermindering van de aanslagen. Daarnaast verzoekt eiseres de rechtbank verweerder te veroordelen in de proceskosten, waaronder ook de kosten gemaakt door [taxatiebedrijf] [2] .
12. Verweerder is van mening dat de door hem vastgestelde objecten juist zijn afgebakend, met uitzondering van het object [adresgegevens] Meerdere gebruikers (het object Meerdere gebruikers) en het object [adresgegevens] Leegstaand (het object Leegstaand). Voor deze twee objecten heeft [persoon B] ter zitting verklaard dat hij het nadere standpunt inneemt dat deze twee objecten voor de jaren 2019 en 2020 niet correct zijn afgebakend [3] . In zoverre dienen vier van de zestien beroepen gegrond te worden verklaard. De waarden van die vier objecten zijn als gevolg van deze onjuiste afbakening (ook) niet juist vastgesteld. Met betrekking tot de vastgestelde waarden van de overige twaalf objecten heeft verweerder zijn standpunt gehandhaafd dat de objecten juist zijn afgebakend en dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld, waarbij hij onder meer heeft gewezen op de door hem overgelegde taxatierapporten van [persoon B] . Uit die taxatierapporten volgt dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
13. Verweerder concludeert voor het jaar 2018 tot ongegrondverklaring van de beroepen. Voor de jaren 2019 en 2020 concludeert verweerder tot gegrondverklaring van de beroepen die zien op het object Meerdere gebruikers en het object Leegstaand en tot ongegrondverklaring van de overige objecten (zie hiervóór onder procesverloop).
Beoordeling van het geschil
Primair standpunt eiseres: objectafbakening
14. De bepaling van de waarde van een onroerende zaak is geregeld in Hoofdstuk III van de Wet WOZ. In het eerste artikel van dat hoofdstuk, artikel 16, is bepaald wat voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt. Bij de afbakening van de onroerende zaak (objectafbakening) komt aan verweerder geen beleidsvrijheid toe. De rechter moet zich over de juistheid van de door verweerder toegepaste objectafbakening zelfstandig een oordeel vormen.
15. Ingevolge artikel 16, aanhef en letter c, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak (object) aangemerkt een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hiervoor is vereist dat het als afzonderlijk geheel te gebruiken gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het gebouw [4] . Daarvoor is bepalend de toestand waarin het gebouwd eigendom in feite verkeert [5] .
16. Bij een gebouwd eigendom dat als kantoor wordt gebruikt, zoals in het voorliggende geval, is verder vereist dat dit gedeelte over alle voor een kantoorruimte noodzakelijke voorzieningen beschikt [6] . Voor het gebruik als kantoorruimte acht de rechtbank ten minste de aanwezigheid van een toiletvoorziening vereist, alsmede de aanwezigheid van een pantry, dat wil zeggen een eenvoudig keukenblok met warm en koud stromend water.
17. Omdat elke verdieping beschikt over zowel een toiletruimte als een pantry binnen het afsluitbare gedeelte, kan niet worden gezegd dat enig gedeelte blijkens zijn indeling niet is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
18. Verweerder heeft verdieping 0 en verdieping 17 als onderdeel van het object Meerdere gebruikers afgebakend. Eiseres heeft bepleit dat deze delen die bestemd zijn voor gemeenschappelijk gebruik, conform de huurovereenkomsten pro rato aan de diverse te onderscheiden objecten moeten worden toegerekend. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen. Hiervoor heeft het volgende te gelden.
19. De rechtbank stelt vast dat eiseres niet heeft betwist dat de gemeenschappelijke delen (ieder voor zich dan wel te samen) over de noodzakelijke voorzieningen beschikken. Ook is niet betwist dat het pand in zijn geheel als zodanig afsluitbaar is en dat de andere te onderscheiden objecten hiervan kunnen worden afgescheiden. Het gemeenschappelijk gebruik laat onverlet dat sprake is van een zelfstandig gedeelte dat tevens een samenstel vormt met (andere zelfstandige delen in) het object Meerdere gebruikers.
20. Zo de rechtbank begrijpt, gaat het eiseres in haar primaire standpunt verder om afsluitbare delen van een verdieping die niet zelf beschikken over de noodzakelijke voorzieningen maar die gebruik kunnen maken van de ‘privé’ voorzieningen die aanwezig zijn op de door dezelfde huurder in gebruik zijnde hele verdieping(en) elders in het pand. Deze afsluitbare delen zijn voor de voorzieningen daarom niet aangewezen op de ‘openbare’ voorzieningen van de verdieping, aldus eiseres.
21. De rechtbank overweegt dat eiseres hiermee miskent dat op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ in ieder geval is vereist dat om tot een samenstel te komen met de andere bij dezelfde huurder in gebruik zijnde verdieping(en) elk gedeelte eerst als zelfstandig moet kunnen worden aangemerkt en dat hiervoor de noodzakelijke voorzieningen zich binnen het afsluitbare gedeelte moeten bevinden.
Deelconclusie
22. Dat maakt dat de door verweerder gehanteerde uitgangspunten voor de objectafbakening in beginsel juist zijn. De primaire grief (1e berekening) van eiseres is derhalve ongegrond. De overige geschilpunten over deze objecten (waaronder de aan deze objecten toe te kennen WOZ-waarden) behoeven daarom geen behandeling meer.
Subsidiair standpunt van eiseres: objectafbakening
23. Uit de taxatierapporten van [taxatiebedrijf] kan voor de jaren 2019 en 2020 worden afgeleid dat eiseres voor wat betreft de 2e berekening, in afwijking van de objectafbakening van verweerder, ervan uit is gegaan dat de 16e verdieping deels is verhuurd, verdieping 1 vanaf 2020 in gebruik is bij [bedrijf 5] en dat op verdieping -2 géén ruimte is die aan het object Meerdere gebruikers kan worden toegedeeld. De rechtbank overweegt daarover als volgt.
24. Desgevraagd heeft eiseres in bezwaar, na ontvangst van een informatiebeschikking, informatie verstrekt aan verweerder welke gegevens verweerder ten grondslag heeft gelegd aan de door hem gehanteerde objectafbakening. De omstandigheid dat eiseres binnen de termijn van 10 dagen vóór de zitting een aanvullend stuk heeft ingediend met bijlagen met daarin gegevens die qua oppervlakte, huurprijzen, hwk-factoren, onderbouwingen en huurders afwijken van de, zo de rechtbank begrijpt, eerder verstrekte informatie waarop verweerder zich heeft gebaseerd, maakt dat de rechtbank van eiseres verwacht dat zij in dit stadium met meer komt dan de enkele stelling dat verweerder op deze punten van onjuiste gegevens is uitgaan. Verweerder heeft deze correcties ter zitting betwist en toegelicht. Eiseres heeft geen huurcontracten of stukken van gelijke waarde ingediend die haar stelling onderbouwen, hetgeen van haar gegeven deze omstandigheden wel verwacht mag worden.
25. Ter zitting heeft verweerder erkend dat de 5e verdieping voor het belastingjaar 2019 en 2020 niet kan worden toegerekend aan het object Leegstand, maar behoort tot het object Meerdere gebruikers, omdat [bedrijf 4] vanaf medio 2018 een deel op de 5e verdieping huurt. Dit betekent dat het object Leegstaand door verweerder voor de jaren 2019 en 2020 te groot is afgebakend en dat het object Meerdere gebruikers door verweerder te klein is afgebakend. In zoverre dienen die beroepen gegrond te worden verklaard. De onjuiste afbakening van deze objecten heeft uiteraard ook gevolgen voor de hoogte van de vastgestelde waarden. De rechtbank zal de waarde van het object Leegstand in goede justitie vaststellen en de beschikking voor Meerdere gebruikers vernietigen (zie hierna onder waardering en slotconclusie).
Subsidiair standpunt van eiseres: objectkenmerken
26. De rechtbank overweegt vervolgens dat verweerder de bij de waardebepaling gehanteerde objectkenmerken voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Weliswaar heeft eiseres in het nader stuk gesteld dat de gehanteerde oppervlakten, zoals deze door verweerder zijn gehanteerd, niet overeenkomen met de feitelijke situatie in het pand, maar verweerder heeft onder verwijzing naar onder meer de huurcontracten met [bedrijf 1] , die tevens zien op de verkeersruimte bij de liften, de door eiseres voorgestane oppervlakten betwist. Dat eiseres verder zonder enige toelichting, welke ontbreekt, heeft verwezen naar bijlagen bij het nadere stuk bestaande uit plattegronden en een tabel van acht pagina’s met elk elf kolommen met NEN-gegevens, kan haar niet baten. Dit stuk is onvoldoende inzichtelijk om anders te oordelen. Hier heeft verder hetzelfde te gelden als in 24. is overwogen. Voor de begane grond (verdieping 0) is verweerder bovendien uitgegaan van ruim 3.000 m2, terwijl eiseres uitgaat van ruim 3.500 m2. Het standpunt van verweerder is daarmee gunstiger dan het eigen standpunt van eiseres en behoeft daarom geen behandeling. De tevens door eiseres ingenomen stelling dat verdieping 0 slechts 2.000 m2 bevat, zijnde de centrale hal, kan eiseres niet baten, omdat de begane grond naast de centrale hal ook andere ruimten beslaat.
Subsidiair standpunt van eiseres: waardering
27. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
28. Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, onder b, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door een methode van kapitalisatie van de bruto-huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder artikel 4, eerste lid, onder a, (vergelijkingsmethode) dan wel door middel van een discounted-cashflowmethode.
29. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarden ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de toegekende waarden niet te hoog zijn.
30. De rechtbank stelt voorop dat, anders dan eiseres voorstaat, voor wat betreft de waardering niet zonder meer kan worden aangesloten bij het eigen aankoopcijfer, hoewel dit aankoopcijfer rond waardepeildatum 1 januari 2018 is overeengekomen. Daarbij wordt allereerst in aanmerking genomen dat het eigen aankoopcijfer ziet op het gehele kantoorgebouw (inclusief de parkeergarage), terwijl in de onderhavige jaren geen sprake is van één object maar van meerdere WOZ-objecten. Dat kan, zoals [persoon B] op zitting terecht heeft opgemerkt, invloed hebben op de waarde. De som der delen hoeft immers niet gelijk te zijn aan de waarde van het gehele kantoorgebouw. Daarnaast geldt dat [kantoorpand] ten tijde van de aankoop deels in verhuurde staat verkeerde. Dit komt niet overeen met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Het eigen aankoopcijfer is om voornoemde redenen dan ook niet goed bruikbaar. Als al wordt uitgegaan van het eigen aankoopcijfer moet voor de genoemde elementen worden gecorrigeerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan, gegeven deze omstandigheden, verweerder de waarden daarom bepalen via een op basis van referenties berekende huurwaarde en een middels de bottom-up methode berekende hwk-methode.
Huurwaarde
31. Verweerder ( [persoon B] ) is bij de waardebepaling uitgegaan van een huurwaarde van € 126,50 per m2 (voor 2018) respectievelijk € 127,50 (voor 2019 en 2020) per m2. Eiseres is voor de onderhavige jaren uitgegaan van € 120 per m2. Beide partijen hebben de huurwaarden afgeleid uit de rond waardepeildatum voor onderhavig kantoorpand gesloten huurovereenkomsten. Eiseres heeft daarbij in haar nader stuk verwezen naar meer huurcontracten. Ook heeft eiseres gesteld dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met huurkortingen en incentives. Verweerder heeft dit ter zitting betwist. Eiseres heeft vervolgens gewezen op de bouw van een callcenter van € 100.000 voor [bedrijf 4] . Verweerder heeft op zijn beurt deze investering betwist.
32. Zoals hiervoor onder 24. over de nieuwe standpunten van eiseres is overwogen, had het gegeven de eerder overwogen omstandigheden op de weg van eiseres gelegen om haar stellingen in deze, die verweerder heeft betwist, nader te onderbouwen. Dit heeft eiseres nagelaten. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder de uit de referenties afgeleide huurwaarden voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
Huurwaardekapitalisatiefactor (hwk-factor)
33. Verweerder ( [persoon B] ) heeft de hwk-factor bepaald met behulp van het door de VNG uitgegeven model, zoals omschreven in de "Taxatiewijzer en kengetallen deel 24, Huurwaardekapitalisatie". Op grond van deze gebruikelijke methodiek kan de hwk-factor op inzichtelijke wijze "bottom up" worden berekend. [persoon B] heeft voor de jaren 2018, 2019 en 2020 achtereenvolgens een hwk-factor van 10,5, 12,1 respectievelijk 13,2 berekend.
34. Eiseres ( [taxatiebedrijf] ) heeft de hwk-factor afgeleid uit het eigen aankoopcijfer (topdown-berekening). De analyse van eiseres leidt tot een hwk-factor van 8,87 ongecorrigeerd voor verhuurde staat en gecorrigeerd voor de verhuurde staat van 7,6. Daarnaast heeft eiseres ( [taxatiebedrijf] ) diverse bottom-up berekeningen opgesteld. Partijen verschillen met name van mening over het gebruik van het eigen aankoopcijfer, de exploitatielasten en het percentage voor de risico-opslag.
35. Zoals hiervóór is overwogen kan voor de waardering niet worden aangesloten bij het eigen aankoopcijfer. Dit geldt ook voor de hwk-factor, onder meer omdat er diverse WOZ-objecten moeten worden onderscheiden. Om die reden is de door eiseres gehanteerde berekeningswijze ongeschikt voor het bepalen van de kapitalisatiefactor.
36. Verweerder heeft met een verwijzing naar de Taxatiewijzer en zijn berekeningen de gehanteerde exploitatielasten aannemelijk gemaakt. Weliswaar heeft ook eiseres bij haar nader stuk berekeningen van de exploitatielasten overgelegd, maar eiseres kon ter zitting niet toelichten waarom en waarbij haar taxateur volgens eigen zeggen 0,4% heeft opgeteld om te komen tot welke factoren. Ook hier heeft te gelden dat de omstandigheid dat eiseres binnen de termijn van 10 dagen vóór de zitting een aanvullend stuk heeft ingediend van een dergelijke complexe omvang, maakt dat de rechtbank van eiseres verwacht dat zij deze berekeningen ter zitting (ook zonder taxateur) nader kan toelichten. Hetgeen niet het geval was.
37. Voor de risico-opslag is verweerder ( [persoon B] ) uitgegaan van het voor kantoren gemiddelde van de bandbreedte in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie van de VNG en het WOZ-Datacenter (de Taxatiewijzer) van de diverse peildata voor beste locaties in de regio Oost en de regio Zuid Nederland (2018) of geheel Nederland (2019 en 2020). Niet betwist is dat [kantoorpand] is gelegen op de beste kantoorlocatie van [plaatsnaam] . Daarmee komt het door verweerder voor 2018 gehanteerde opslagpercentage aannemelijk voor. Dat de locatie onvergelijkbaar is met de [plaatsnaam] , zoals eiseres ter zitting stelt, is voor 2018 niet relevant, omdat verweerder is uitgegaan van het gemiddelde van de beste locaties in regio Zuid en regio Oost. Zo de rechtbank begrijpt maakt de taxatiewijzer voor de risico-opslagpercentages in 2019 en 2020 geen onderscheid meer in regio’s; er wordt slechts één landelijke bandbreedte gegeven. Door uit te gaan van het midden van deze bandbreedte heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de risico-opslag voldoende aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft geen redenen en/of omstandigheden aangevoerd waarom voor de beste locatie van [plaatsnaam] daarvan niet kan worden uitgegaan. Daarbij komt dat verweerder ter zitting onbetwist heeft gesteld dat het kantoorpand [kantoorpand] een hoogstaande kwaliteit heeft. Het komt de rechtbank aannemelijk voor dat naast de kwaliteit van de locatie, óók de kwaliteit van het vastgoed bepalend is voor de risico-opslag.
38. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de hwk-factoren die verweerder voor de onderhavige objecten heeft gehanteerd daarom niet te hoog.
Conclusie
39. Gelet op hetgeen hiervóór is overwogen heeft verweerder voor het jaar 2018, met de door hem overgelegde taxatierapporten en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, aannemelijk gemaakt dat de objecten en de waarden van de objecten [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , Leegstaand en Meerdere gebruikers juist respectievelijk niet te hoog zijn vastgesteld. Deze beroepen dienen derhalve ongegrond te worden verklaard.
40. Gelet op hetgeen hiervóór is overwogen heeft verweerder voor het jaar 2019, met de door hem overgelegde taxatierapporten en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, aannemelijk gemaakt dat de objectafbakening en de waarden van de objecten [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [bedrijf 3] en [bedrijf 4] juist respectievelijk niet te hoog zijn vastgesteld. Deze beroepen dienen derhalve ongegrond te worden verklaard.
Voor wat betreft de beroepen die zien op de objecten Leegstaand en Meerdere gebruikers geldt dat die beroepen gegrond dienen te worden verklaard, omdat de objectafbakening niet juist is geweest. Dit heeft tot gevolg dat de waarden van die objecten dienen te worden aangepast.
De rechtbank zal de waarde van het object Leegstaand, bestaande uit één in plaats van de eerdere twee verdiepingen, om die reden verminderen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 1.886.000 (50% van de in beroep getaxeerde waarde).
Omdat een WOZ-object door de rechtbank niet kan worden vergroot, geldt dat de waarde van het object Meerdere gebruikers niet kan worden vastgesteld door de rechtbank. De rechtbank zal daarom voor dit object volstaan met de vernietiging van de WOZ-beschikking.
41. Gelet op hetgeen hiervóór is overwogen heeft verweerder voor het jaar 2020, met de door hem overgelegde taxatierapporten en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, aannemelijk gemaakt dat de objectafbakening en de waarden van [bedrijf 1] , [bedrijf 2] , [bedrijf 3] en [bedrijf 4] juist respectievelijk niet te hoog zijn vastgesteld. Deze beroepen dienen derhalve ongegrond te worden verklaard.
Voor wat betreft de beroepen die zien op de objecten Leegstaand en Meerdere gebruikers geldt dat die beroepen gegrond dienen te worden verklaard, omdat de objectafbakening niet juist is geweest. Dit heeft tot gevolg dat de waarden van die objecten dienen te worden aangepast.
De rechtbank zal de waarde van het object Leegstaand, bestaande uit één in plaats van de eerdere twee verdiepingen, om die reden verminderen. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarden in goede justitie vaststellen op € 2.073.000 (50% van de in beroep getaxeerde waarde).
Omdat een WOZ-object door de rechtbank niet kan worden vergroot, geldt dat de waarde van het object Meerdere gebruikers niet kan worden vastgesteld door de rechtbank. De rechtbank zal daarom voor dit object volstaan met de vernietiging van de WOZ-beschikking.
Proceskostenvergoeding
42. Omdat vier van de zestien beroepen gegrond moeten worden verklaard, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De rechtbank zal de vergoeding vaststellen op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Deze kosten zijn op de voet van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 3.084 (1 punt voor het indienen van het bezwaar, 1 punt voor de hoorzitting in bezwaar, met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroep, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759 [7] , een wegingsfactor 1 en factor 1,5 vanwege het aantal samenhangende zaken [8] ).
43. Eiseres heeft in het aanvullend stuk ook gevraagd om vergoeding van de kosten van [taxatiebedrijf] . Daartoe heeft zij drie facturen overgelegd. Op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties [9] (de Richtlijn) bedraagt het uurtarief van een taxateur bij taxaties van courante niet-woningen € 68 per uur. Ten aanzien van taxaties van alle incourante niet-woningen geldt als tarief de gefactureerde taxatiekosten tot het in het Besluit vermelde maximum. Het aantal uren dat is gemoeid met de taxatie van een onroerende zaak en het opstellen van een rapport wordt in de Richtlijn gesteld op: 2 voor een niet-inpandige woningtaxatie en 4 voor een woningtaxatie met inpandige opname. Voor het aantal uren van taxaties van overige objecten wordt geen norm gesteld. Dit moet per geval worden bekeken. De aard van de objecten is daarvoor te divers. Ten aanzien van het aantal uren dat nodig is voor de onderhavige taxaties acht de rechtbank een totale vergoeding op basis van 9 uur per belastingjaar redelijk. Omdat de beroepen die gegrond dienen te worden verklaard zien op de jaren 2019 en 2020 betekent dat dat de kosten van de taxatierapporten 2019 en 2020 van [taxatiebedrijf] voor vergoeding ingevolge het Besluit in aanmerking komen. Het gaat daarbij om een bedrag van € 1.224, exclusief btw (2 maal 9 uren maal € 68). Eiseres heeft niet verzocht om vergoeding inclusief btw. Bovendien is het aannemelijk dat geopteerd is voor met btw belaste verhuur (gelet op de huurders). Hierdoor heeft eiseres recht op aftrek van btw. In dat geval behoeft de btw niet vergoed te worden.
44. Gelet op het voorgaande bedragen de totale te vergoeden proceskosten € 4.308 ( € 3.084 + € 1.224) welke voor 50% aan 2019 en 50% aan 2020 zullen worden toegerekend. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
2018:
- verklaart de beroepen 21/3302, 21/3303, 21/3307 en 21/3309 ongegrond.
2019:
- verklaart de beroepen 21/3291; 21/3295; 21/3296 en 21/3297 ongegrond;
- verklaart de beroepen 21/3292 (object Leegstand) en 21/3294 (object Meerdere gebruikers) gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die ziet op het object [adresgegevens] Leegstaand en het object [adresgegevens] Meerdere gebruikers;
- handhaaft de uitspraak op bezwaar voor het overige;
- vernietigt de WOZ-beschikking [adresgegevens] Meerdere gebruikers;
- vernietigt de aanslagen ozb niet-woning en de aanslagen rioolheffing niet-woning die zien op [adresgegevens] Meerdere gebruikers;
- vermindert de WOZ-beschikking [adresgegevens] Leegstaand tot een bedrag van € 1.886.000;
- vermindert de aanslagen ozb niet woning en de aanslagen rioolheffing niet woning [adresgegevens] Leegstaand dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.154 (50% van € 4.308);
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 720 (2 maal € 360) vergoedt.
2020:
- verklaart de beroepen 21/3309; 21/3312; 21/3314 en 21/3315 ongegrond;
- verklaart de beroepen 21/3310 (object Leegstand) en 21/3311 (object Meerdere gebruikers) gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover die ziet op het object [adresgegevens] Leegstaand en het object [adresgegevens] Meerdere gebruikers;
- vernietigt de WOZ-beschikking [adresgegevens] Meerdere gebruikers;
- vernietigt de aanslagen ozb niet-woning en de aanslagen rioolheffing niet-woning die zien op [adresgegevens] Meerdere gebruikers;
- vermindert de WOZ-beschikking [adresgegevens] Leegstaand tot een bedrag van € 2.073.000
- vermindert de aanslagen ozb niet woning en de aanslagen rioolheffing niet woning [adresgegevens] Leegstaand dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 2.154 (50% van € 4.308);
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 720 (2 maal € 360) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, mr. A.P. Vaatstra en mr. D. Liem, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Aalbersberg, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op:
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), dan kunt u digitaal beroep instellen via
www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief.
www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij de heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).