Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/401890 / KG ZA 22-89
Vonnis in kort geding van 28 april 2022
in de zaak van
[eisende partij],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. W.J.R. Okx te Bussum,
tegen
1.[gedaagde partij 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J. Brouwer te Veenendaal,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde partij 2],
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
vertegenwoordigd door haar indirect bestuurder de heer [betrokkene 2] .
Eiseres zal hierna [eisende partij] worden genoemd. Gedaagden zullen hierna [gedaagde partij 1] respectievelijk [gedaagde partij 2] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 april 2022 met 13 producties;
- de mondelinge behandeling van 14 april 2022;
- de pleitnota van mr. Okx;
- de pleitnota van mr. Brouwer.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] exploiteert een cafetaria in de vorm van een eenmanszaak. Financieel adviseur van [eisende partij] is de heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ).
2.2.
[gedaagde partij 1] is eigenaar van het bedrijfspand met bijbehorende bedrijfswoning gelegen aan de [adres+plaats] (hierna: het pand). [gedaagde partij 1] exploiteert in het pand een cafetaria en woont in de bedrijfswoning.
2.3.
[gedaagde partij 2] exploiteert een makelaarskantoor. De heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) is indirect aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde partij 2] .
2.4.
Medio 2021 heeft [eisende partij] contact met [gedaagde partij 1] opgenomen omdat zij op zoek was naar een nieuwe locatie voor haar cafetaria en zij had vernomen dat [gedaagde partij 1] mogelijk de exploitatie van zijn cafetaria wilde beëindigen. In september 2021 heeft zij daarover een gesprek met [gedaagde partij 1] gehad.
2.5.
[gedaagde partij 1] heeft zich daarna gewend tot [gedaagde partij 2] om te bezien wat de mogelijkheden waren als hij zijn onderneming zou willen beëindigen.
2.6.
Op 15 november 2021 hebben [eisende partij] en [betrokkene 2] met elkaar gesproken over de mogelijke verkoop van het pand.
2.7.
Bij e-mail van 19 november 2021 heeft [gedaagde partij 2] aan [eisende partij] onder meer het volgende bericht:
‘(…) Zoals beloofd hierbij een samenvatting van hetgeen wij afgelopen maandag besproken hebben.
De koopsom voor de cafetaria inclusief de bedrijfswoning bedraagt € 400.000,= kosten koper.
Wat ons betreft kan de overdracht in overleg plaats vinden doch hebben we april 2022 even als richtlijn aangehouden.
Het is mogelijk om de koopsom te splitsen voor de woning en de cafetaria.
Indien de koper de woning zelf gaat bewonen dan bedraagt de overdrachtsbelasting over dat gedeelte maar 2% ipv 8%.
Voor de verkoper maakt de splitsing niet uit.
Het kan jullie een voordeel opleveren.
Jij hebt aangegeven dat je wil gaan proberen om de aankoop zelf te regelen.
Hopelijk lukt dit! (…)’
2.8.
Bij e-mail van 23 november 2021 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij 2] bericht dat er ‘nog even wat kleine puntjes op de i’ zijn die zij moet uitzoeken, dat zij met investeerders heeft gesproken en dat ‘het er heel positief uitziet, maar dat zij nog wat details willen weten’. Zij heeft [gedaagde partij 2] gevraagd of het goed is ‘als ik volgende week het definitieve antwoord geef?’, waarop [gedaagde partij 2] haar diezelfde dag heeft gemaild dat dat ‘helemaal goed’ is. Verder heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij 2] onder meer gevraagd of [gedaagde partij 2] over tekeningen van het pand beschikt en wat er mogelijk is met betrekking tot de verbouwing van het cafetaria. Bij e-mail van 26 november 2021 heeft [gedaagde partij 2] [eisende partij] over de bestaande bestemming van het pand en eventuele wijziging daarvan geïnformeerd.
2.9.
Op 30 november 2021 heeft [betrokkene 1] , namens [eisende partij] , telefonisch contact gehad eerst met [gedaagde partij 1] , die hij heeft gefeliciteerd met de verkoop, en daarna met [betrokkene 2] , aan wie hij heeft meegedeeld dat [eisende partij] het pand wil kopen voor € 400.000,00 onder voorbehoud van financiering.
2.10.
Bij e-mails van 27 respectievelijk 29 december 2021 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij 2] gevraagd ‘of ik niet iets van een contract o.i.d. moest ondertekenen?’ respectievelijk of er al een taxatierapport beschikbaar is.
2.11.
Bij e-mail van 30 december 2021 heeft [gedaagde partij 2] aan [eisende partij] onder meer het volgende bericht:
‘(…) Er is nog geen taxatierapport beschikbaar.
De fiscalist van de verkopers kijkt nu naar de afwikkeling en heeft op 10 januari (…) een afspraak bij de verkopers.
Misschien handig om daarna pas de taxatie te laten uitvoeren.
Stel dat er zaken nog gewijzigd zouden moeten worden.
We hebben na die datum wel contact hierover. (…)’
2.12.
Bij e-mail van 4 februari 2022 heeft [gedaagde partij 2] , na overleg met [gedaagde partij 1] en diens boekhouder [betrokkene 3] , aan [eisende partij] ‘een voorstel gedaan om tot een gezamenlijke koop te komen’. Het voorstel hield – kort gezegd - in dat [gedaagde partij 1] de cafetaria met de bedrijfswoning inclusief toebehoren en goodwill voor een koopsom van € 500.000,00 kosten koper aan [eisende partij] zou verkopen, waarbij de overdracht uiterlijk op 31 december 2022 zou plaatsvinden.
2.13.
Bij brief van 4 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eisende partij] aan [gedaagde partij 1] meegedeeld dat [eisende partij] eind december 2021 het aanbod van 19 november 2021 heeft aanvaard, dat toen een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagde partij 1] op grond daarvan gehouden is om jegens [eisende partij] zijn leveringsverplichting na te komen, bij gebreke waarvan hij jegens haar schadeplichtig is. Een afschrift van die brief is eveneens naar [gedaagde partij 2] gezonden.
2.14.
Bij brief van 22 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eisende partij] [gedaagde partij 1] gesommeerd om zijn leveringsverplichting binnen veertien dagen na te komen, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zullen worden getroffen.
2.15.
Bij brief van 8 maart 2022 heeft [gedaagde partij 2] aan de gemachtigde van [eisende partij] onder meer bericht dat pas met het voorstel van 4 februari 2022 sprake was van een aanbod aan [eisende partij] en dat van een rechtsgeldige koopovereenkomst geen sprake is.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair
[gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt om binnen zeven dagen na het vonnis hun volledige medewerking te verlenen aan de overdracht van de juridische eigendom van de onroerende zaak gelegen aan de [adres+plaats] aan [eisende partij] op basis van de daartoe op 30 november 2021 tot stand gekomen overeenkomst, met daarbij de doorhaling van het hypotheekrecht van ING Bank ad € 137.500,00 welke op het pand rust, onder de voorwaarde van betaling door [eisende partij] van een volledig voor [gedaagde partij 1] bestemd bedrag van € 400.000,00, welk bedrag evenwel wordt verminderd met het bedrag van een eventuele proceskostenveroordeling in deze procedure en de hierna te noemen dwangsommen, op de derdenrekening van de betrokken notaris, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per dag met een maximum van € 52.000,00;
aan [eisende partij] , om een spoedige levering zoveel mogelijk te bevorderen, een vervangende rechterlijke titel tot levering (op de voet van artikel 3:301 BW) te verschaffen, voor het geval de levering drie weken na het wijzen van het vonnis nog niet vrijwillig zou hebben plaatsgevonden;
subsidiair
[gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt om binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis aan [eisende partij] een schadevergoeding van € 100.000,00 te voldoen, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;
primair en subsidiair
[gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding, daaronder begrepen de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en indien voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt voor zover van toepassing te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de dag van het vonnis, althans vanaf de veertiende dag na het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening.
3.2.
[eisende partij] heeft aan haar vorderingen het volgende, samengevat, ten grondslag gelegd. [gedaagde partij 2] heeft [eisende partij] , namens [gedaagde partij 1] , op 15 november 2021 een mondeling aanbod gedaan met betrekking tot de verkoop van het pand. Dit mondelinge aanbod is bij e-mail van 19 november 2021 door [gedaagde partij 2] aan [eisende partij] bevestigd en namens [eisende partij] op 30 november 2021 door [betrokkene 1] geaccepteerd. Daarmee is tussen [eisende partij] en [gedaagde partij 1] een overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de verkoop van het pand. [eisende partij] mocht er, gelet op de deskundigheid en ervaring van [gedaagde partij 2] als makelaar, gerechtvaardigd op vertrouwen dat het een officieel aanbod van [gedaagde partij 1] betrof. [gedaagde partij 2] heeft geen voorbehoud van goedkeuring door [gedaagde partij 1] gemaakt. Ook heeft [betrokkene 1] [gedaagde partij 1] op 30 november 2021 gefeliciteerd met de verkoop en [gedaagde partij 1] heeft toen meegedeeld daarmee content te zijn. Daarmee heeft [gedaagde partij 1] mondeling ingestemd met de verkoop en jegens [eisende partij] de schijn gewekt dat [gedaagde partij 2] bevoegd was namens hem op te treden. [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] zijn verplicht om het pand aan [eisende partij] te leveren. Voor zover de voorzieningenrechter van oordeel is dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, heeft [eisende partij] schade geleden. Deze schade bestaat uit het verschil tussen de door [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] gestelde marktwaarde (€ 500.000,00) en de waarde waarvoor het pand aan [eisende partij] is verkocht (€ 400.000,00). In dit bedrag zijn de advieskosten die [eisende partij] heeft moeten maken verdisconteerd. [eisende partij] heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat de door [gedaagde partij 1] gestelde aanvaardingstermijn van de nieuwe koopsom verstrijkt, gevreesd moet worden voor verkoop en levering van het pand door [gedaagde partij 1] aan een derde en de hypotheekofferte van [eisende partij] binnen enkele weken verloopt.
3.3.
[gedaagde partij 1] voert verweer. Hij betwist dat met [eisende partij] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hij voert aan dat hij [gedaagde partij 2] geen opdracht heeft verstrekt om zijn pand te verkopen en dat [gedaagde partij 2] niet bevoegd was om namens hem op te treden. Hij betwist dat hij de schijn heeft gewekt dat [gedaagde partij 2] namens hem mocht optreden. Het is juist dat [gedaagde partij 1] in november 2021 door [betrokkene 1] is gebeld met felicitaties, maar [gedaagde partij 1] heeft toen direct aan [betrokkene 1] meegedeeld dat hem over de verkoop van het pand niets bekend was. Bij gebreke van een koopovereenkomst is van een leverings- of schadeplicht geen sprake. Bovendien is in kort geding geen plaats voor toewijzing van een schadevergoedingsvordering. Een onderbouwde voorschotvordering is niet ingesteld. [eisende partij] heeft bij haar vorderingen geen spoedeisend belang. Bovendien moet het belang van [gedaagde partij 1] - gelet op de voor hem verstrekkende en onomkeerbare gevolgen van toewijzing van de vordering - zwaarder wegen dan het belang van [eisende partij] .
3.4.
[gedaagde partij 2] voert verweer. Zij voert aan dat [betrokkene 2] tijdens het gesprek met [eisende partij] op 15 november 2021 het voorbehoud heeft gemaakt dat [gedaagde partij 1] de situatie nog met zijn accountant moest bespreken. [eisende partij] bood aanvankelijk € 350.000,00, maar dat was te weinig om verder mee te gaan. Bezien zou worden wat over en weer haalbaar zou zijn. Het bedrag van € 400.000,00 is besproken als uitgangspunt. Dat zag alleen op het pand en niet ook op de onderneming van [gedaagde partij 1] . [eisende partij] zou bezien of dat financieel haalbaar voor haar was. [gedaagde partij 2] heeft [eisende partij] meegedeeld dat er begin 2022 een vervolg zou komen. Dat heeft tot het aanbod van 4 februari 2022 geleid. Een koopovereenkomst is niet tot stand gekomen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eisende partij] heeft het spoedeisend belang bij haar vorderingen voldoende aannemelijk gemaakt. Zij is daarom ontvankelijk in haar vorderingen.
4.2.
In deze zaak staat de vraag centraal of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waaruit voor [gedaagde partij 1] en/of [gedaagde partij 2] jegens [eisende partij] een leverings- of schadevergoedingsverplichting voortvloeit. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarvan geen sprake en moeten de vorderingen worden afgewezen. Daarbij is het volgende in aanmerking genomen.
4.3.
De primaire vordering van [eisende partij] is gegrond op nakoming. De voorzieningenrechter stelt voorop dat een vordering in kort geding slechts dan toewijsbaar is als aannemelijk is dat die vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het treffen van de voorlopige voorziening(en) vanwege het spoedeisend karakter gerechtvaardigd is. Verder geldt dat, gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure, geen uitgebreid onderzoek naar de feiten past en er geen plaats is voor nadere bewijsvoering.
4.4.
Niet is komen vast te staan dat [gedaagde partij 2] in het gesprek met [eisende partij] van 15 november 2021 haar zonder enig voorbehoud een aanbod heeft gedaan, nu [gedaagde partij 2] dat gemotiveerd betwist. Daarvoor is verdere bewijslevering nodig, waarvoor een kort geding zich niet leent. Daar komt bij dat [gedaagde partij 2] aanvoert dat hij in dat gesprek alleen de verkoopprijs van het pand heeft genoemd en dat niet is gesproken over de verkoopprijs van de onderneming, terwijl [eisende partij] ter mondelinge behandeling heeft verklaard dat het haar niet alleen om het pand te doen was maar ook om de benodigde (horeca)vergunningen. In dat licht bezien kan ook de e-mail van 19 november 2021 niet als schriftelijke bevestiging van een zonder voorbehoud gedaan aanbod gelden. Bovendien is tussen partijen niet in geschil dat [gedaagde partij 1] zelf geen aanbod aan [eisende partij] heeft gedaan. Zelfs als zou moeten worden aangenomen dat de door [gedaagde partij 2] op 15 en 19 november 2021 aan [eisende partij] gedane mededelingen zonder enig voorbehoud zijn gedaan en als een aanbod moeten worden beschouwd dat [eisende partij] heeft aanvaard, dan rechtvaardigt dat nog niet zonder meer de conclusie dat [gedaagde partij 1] aan de in dat geval tot stand gekomen overeenkomst is gebonden. Voor toerekening van de schijn van volmachtverlening kan weliswaar ook zonder toedoen van de achterman ( [gedaagde partij 1] ) plaats zijn, ingeval de wederpartij ( [eisende partij] ) gerechtvaardigd heeft vertrouwd op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de achterman ( [gedaagde partij 1] ) komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid (Hoge Raad 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671), maar voor toerekening van de schijn van volmachtverlening is geen plaats wanneer deze uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van derden (Hoge Raad 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142), in dit geval [gedaagde partij 2] ( [betrokkene 2] ). Uit de stellingen van [eisende partij] is af te leiden dat zij haar vertrouwen dat een koopovereenkomst tussen haar en [gedaagde partij 1] tot stand was gekomen, vooral heeft gebaseerd op de verklaringen en/of gedragingen van [gedaagde partij 2] . Niet is komen vast te staan dat [gedaagde partij 1] in het telefoongesprek met [betrokkene 1] op 30 november 2021 heeft ingestemd met de verkoop, nu hij dit gemotiveerd heeft betwist. Ook hiervoor geldt dat voor nadere bewijslevering in dit kort geding geen plaats is. Voor zover [eisende partij] zich op het standpunt stelt dat [gedaagde partij 1] zelf de bedoelde schijn heeft gewekt door een verklaring of ander actief gedrag of door het laten voortbestaan van een bepaalde situatie (nalaten), heeft zij dit - tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde partij 1] - onvoldoende onderbouwd.
4.5.
Het voorgaande betekent dat niet aannemelijk is geworden dat [eisende partij] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat aan haar namens [gedaagde partij 1] een aanbod is gedaan op basis waarvan tussen haar en [gedaagde partij 1] een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Dit betekent dat het primair onder a en b door haar jegens [gedaagde partij 1] gevorderde niet toewijsbaar is.
4.6.
Voor zover de primaire vorderingen jegens [gedaagde partij 2] zijn gericht, zijn deze evenmin toewijsbaar. [gedaagde partij 2] is geen eigenaar van het pand en is alleen al om die reden niet bevoegd het pand aan [eisende partij] te leveren. [eisende partij] heeft verder niet toegelicht op grond waarvan [gedaagde partij 2] gehouden zou kunnen worden om het pand aan haar te leveren. Indien zou komen vast te staan dat [gedaagde partij 2] [eisende partij] op 15 en/of 19 november 2021 een onvoorwaardelijk aanbod heeft gedaan, dat door [eisende partij] is geaccepteerd, zou [gedaagde partij 2] hooguit schadeplichtig jegens haar kunnen zijn. Dat [gedaagde partij 2] een onvoorwaardelijk aanbod aan [eisende partij] heeft gedaan is echter niet aannemelijk geworden, zoals hiervoor reeds is overwogen.
4.7.
[eisende partij] heeft haar schadevergoedingsvordering gegrond op niet-nakoming van de koopovereenkomst. Nu niet aannemelijk is geworden dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, is de daarop gebaseerde schadevergoedingsvordering niet toewijsbaar.
4.8.
[eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van [gedaagde partij 1] worden begroot op:
- griffierecht € 1.301,00
- salaris
1.016,00
1.016,00
Totaal € 2.317,00.
De kosten aan de zijde van [gedaagde partij 2] worden begroot op:
- griffierecht € 2.837,00
- salaris
0,00
0,00
Totaal € 2.837,00.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij 1] tot op heden begroot op € 2.317,00,
5.3.
veroordeelt [eisende partij] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij 2] tot op heden begroot op € 2.837,00,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2022.