ECLI:NL:RBGEL:2021:6900

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zutphen

zaaknummer / rolnummer: C/05/388104 / HA ZA 21-245

Vonnis van 22 december 2021

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. B.E. Gerards te Zoetermeer,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. K.J.T. Boersma te Tiel.

Partijen zullen hierna [gezamenlijke eisers] . en [gedaagde] genoemd worden. Eisers zullen afzonderlijk worden aangeduid als [eiser 2] respectievelijk [eiser 2] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 21 juli 2021
productie 9 van 29 september 2021, overgelegd door [gedaagde]
productie 10 van 12 oktober 2021, overgelegd door [gedaagde]
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 13 oktober 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gezamenlijke eisers] . en [gedaagde] zijn buren. [eiser 1] is eigenaar van het perceel aan de [perceel] (hierna: perceel- [eiser 1] ). [eiser 1] en [eiser 2] zijn gehuwd en wonen samen op het perceel- [eiser 1] . [gedaagde] is eigenaar van en woonachtig op het perceel [perceel] (hierna: perceel- [gedaagde] ).

2.2.

Aan de achterzijde van de woning op het perceel- [gedaagde] bevindt zich een aanbouw (hierna: de aanbouw), met aansluitend een verhoogd terras (hierna: het terras). Langs de westzijde van dit terras is een privacy scherm geplaatst (hierna: het aanwezige privacy scherm). Verder bevindt zich in de aanbouw, die hierna uiterst links is afgebeeld, een drietal ramen (hierna: de ramen). Aan de buitenzijde van de ramen, dat wil zeggen: voor de ramen langs, bevindt zich een verhoging. Deze verhoging is, in augustus of september 2019, voorzien van tegels (hierna: de betegelde verhoging). Vanaf de betegelde verhoging voor de ramen loopt een hellingbaan richting de tuin achter de woning van [gedaagde] . De aanbouw, het terras en de ramen zijn afgebeeld op de tekening hieronder (productie 10 [gedaagde] ):

westgevel

2.3.

Op enig moment hebben [gezamenlijke eisers] . en [gedaagde] vastgesteld dat de feitelijke grens tussen het perceel- [eiser 1] en het perceel- [gedaagde] afwijkt van de kadastrale erfgrens. [eiser 2] (namens [eiser 1] ) en [gedaagde] zijn bij overeenkomst van 7 januari 2019 (hierna: de overeenkomst) een wijziging van de (juridische) erfgrens overeengekomen. Zij hebben daarbij ook andere afspraken gemaakt.

2.4.

Met de notariële akte van 31 maart 2020 (hierna: de notariële akte) is beoogd uitvoering te geven aan de tussen [gedaagde] en [eiser 2] (namens [eiser 1] ) gesloten overeenkomst. De notariële akte bepaalt dat voor zover nodig, [eiser 2] alle rechten die uit de overeenkomst voortvloeien om niet aan [eiser 1] cedeert, waaronder begrepen het recht op levering, en wel onder de verplichting om alle uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen na te komen. [eiser 1] wordt in deze akte aangeduid als ‘partij [eiser 2] ’ en [gedaagde] als ‘partij [gedaagde] ’. [gedaagde] heeft daarbij aan [eiser 1] de [perceel] . [eiser 1] heeft bij dezelfde akte aan partij [gedaagde] geleverd [perceel] . In de notariële akte staat onder ‘VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN EN BIJZONDERE VERPLICHTINGEN’ en voorts onder “Erfdienstbaarheid van ramen” het volgende opgenomen:

“
Ten laste van voormeld kadastrale perceel [perceel] , welk perceel bij deze akte aan de partij [eiser 2] in eigendom wordt overgedragen, alsmede ten laste van het kadastrale [perceel] , eigendom van de partij [eiser 2] , voormelde percelen hierna samen te noemen “het lijdend erf” en ten behoeve van voormeld kadastrale [perceel] , eigendom van de partij [gedaagde] , alsmede ten behoeve van voormeld kadastrale [perceel] , welk perceel bij deze aan de partij [gedaagde] in eigendom wordt overgedragen, deze percelen hierna samen te noemen “heersend erf” wordt gevestigd en aangenomen een erfdienstbaarheid inhoudende het recht tot het hebben, houden en vervangen van het huidige raam in de westgevel van het gestichte aanbouw op het heersend erf, van welk raam uitsluitend het middelste raam naar binnen kan en mag worden geopend, eventueel aanwezig op kortere afstand van de grens van het dienend erf dan in de wet is toegestaan, zonder dat hiervoor een van de in de wet genoemde beperkingen geldt.

Met betrekking tot deze erfdienstbaarheid geldt het volgende:

1. Vorenbedoeld middelste raam mag uitsluitend door de eigenaar van het heersend erf naar binnen geopend worden teneinde om het wassen van de ramen aan de buitenzijde mogelijk te maken. Zoals tussen partijen is overeengekomen zal het wassen van de ramen worden beperkt tot één (1) keer in de veertien (14) dagen en wel op een maandag tussen veertien en achttien uur.

2. De eigenaar van het heersend erf is verplicht de ramen aan de westzijde van de uitbouw aan de noordzijde ondoorzichtig af te schermen en afgeschermd te houden tot een hoogte van twee (2) meter vanaf de vloer. Voorts is de eigenaar van het heersend erf verplicht een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden aan de westzijde van zijn terras om inkijk vanuit zijn woning en/of terras in de tuin van de eigenaar van het dienend erf te voorkomen.”

2.5.

Verder is in de notariële akte een sanctie opgenomen voor het geval [eiser 1] of [gedaagde] de verplichtingen zoals in de akte omschreven niet nakomt:

“
NIET-NAKOMING

Indien één van partijen zijn verplichtingen zoals in deze akte omschreven niet nakomt en – na daartoe bij exploot of aangetekende brief in gebreke te zijn gesteld – niet alsnog binnen vijf (5) dagen daarna aan de verplichting heeft voldaan, is deze partij ten behoeve van de wederpartij een direct opeisbare boete verschuldigd van éénduizend euro (€ 1.000,00), te vermeerderen met honderd euro (€ 100,00) voor elke dag dat de nalatigheid voortduurt. Dit beperkt de wederpartij overigens niet in de bevoegdheid tot het instellen van enige rechtsmiddel om nakoming en de eventueel meer geleden schade van de nalatige partij te vorderen.”

2.6.

Op 2 juli 2020 heeft de raadsman van [gezamenlijke eisers] . aan [gedaagde] een ingebrekestelling gestuurd, waarin – voor zover hier van belang – het volgende is opgenomen:

“
Cliënten geven aan dat het aanwezige privacy scherm verlengd zal moeten worden, en op het terras, gelegen aan de westzijde van uw uitbouw, een privacy scherm geplaatst zal moeten worden. (…) Namens cliënten verzoek -en voor zover nodig sommeer- ik u binnen vijf dagen na dagtekening dezes aan uw verplichtingen te hebben voldaan, bij gebreke waarvan u ten behoeve van cliënten een direct opeisbare boete verschuldigd bent van € 1.000,-, te vermeerderen met € 100,- voor elke dag dat de nalatigheid voortduurt. Cliënten zullen bij nalatigheid ook -in rechte- nakoming van deze verplichtingen verlangen, op straffe van een dwangsom.

Verder vinden cliënten het vervelend u telkens te moeten wijzen op uw verplichtingen om het middelste raam dicht te houden, behoudens tijdens het wassen van de ramen één keer in de veertien dagen en wel op de maandag tussen veertien en achttien uur, en de ramen aan de westzijde van de uitbouw aan de noordzijde ondoorzichtig af te schermen en afgeschermd te houden tot een hoogte van twee meter vanaf de vloer. Indien u zich in de toekomst onverhoopt niet aan deze verplichtingen houdt, zullen cliënten -in rechte- nakoming van deze verplichtingen verlangen, op straffe van een dwangsom. (…)”

2.7.

Bij brief van 6 juli 2020 heeft de raadsman van [gedaagde] als volgt gereageerd, voor zover hier van belang:

“
(...) 1. In uw voornoemde brief stelt u dat volgens uw cliënten het aanwezige privacy scherm ten westen van het terras van client verlengd zou moeten worden. Hierbij beroepen zij zich op de in de voornoemde akte opgenomen erfdienstbaarheid.

2. In de notariële akte is hierover opgenomen:

“Voorts is de eigenaar verplicht om een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden aan de westzijde van zijn terras (…)”.

3. Hieruit volgt dat aan de westzijde van het terras, en niet voorbij het terras zoals uw cliënten thans kennelijk wensen, een privacy scherm aangebracht dient te worden. Uit bijgevoegde foto blijkt dat client hieraan heeft voldaan.(...)”

Als bijlage bij de brief is de volgende foto gevoegd waarop het aanwezige privacy scherm is afgebeeld:

2.8.

Bij e-mail van 8 juli 2020 heeft de raadsman van [gezamenlijke eisers] ., voor zover hier van belang, aan de raadsman van [gedaagde] laten weten:

“
(...) Uit bijgevoegde foto blijkt én dat het privacy scherm niet het gehele terras omvat (de bloemen-border is onderdeel van het terras) én dat inkijk vanuit de woning en/of het terras niet wordt voorkomen.

(…)

Cliënten blijven bij hun sommatie van 2 juli 2020. (...)”

2.9.

Op 14 juli 2020 hebben [eiser 2] en [gedaagde] met elkaar gesproken toen zij elkaar op de oprit tegenkwamen. In het gesprek heeft [gedaagde] aangegeven bereid te zijn het aanwezige privacy scherm met ongeveer 90 centimeter te verlengen, zodat het ook langs de bloemborder zou lopen.

2.10.

Later die dag heeft de raadsman van [gedaagde] het volgende bericht aan de raadsman van [gezamenlijke eisers] . gestuurd:

“
(...) In vervolg op mijn email van eerder vandaag zend ik u bijgaand een foto waaruit blijkt dat er een (tijdelijke) privacyscherm is geplaatst.

Dit in navolging op de afspraak die partijen hedenochtend hebben gemaakt. (...)”

Als bijlage bij de brief is de volgende foto gevoegd waarop het aanwezige privacy scherm aan de westzijde van het terras is afgebeeld:

2.11.

Op 29 oktober 2020 heeft gerechtsdeurwaarder Clausing op verzoek van [gezamenlijke eisers] . een proces-verbaal van constatering opgemaakt, waarin hij, kort gezegd, de situatie ter plaatse beschrijft en verklaart dat hij vanaf het terras van perceel- [gedaagde] in de tuin van [gezamenlijke eisers] . kan kijken.

3.De vordering

3.1.

[gezamenlijke eisers] . vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

I. [gedaagde] zal verplichten om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden aan de westzijde van zijn terras om inkijk vanuit zijn woning en/of zijn terras in de tuin van [gezamenlijke eisers] . te voorkomen;

het aanwezig privacy scherm dient -op gelijke hoogte- te worden verlengd tot en met twee meter na het einde van het terras (waaronder begrepen de geïntegreerde bloemborder), en

op het terras gelegen aan de westzijde van de uitbouw van [gedaagde] dient een privacy scherm te worden geplaatst tot en met het einde van het terras (waaronder begrepen de hellingbaan), althans [gedaagde] zal veroordelen om binnen twee weken na het vonnis de met artikel 5:50 BW strijdige situatie op te heffen door het terras gelegen aan de westzijde van de uitbouw van [gedaagde] te verwijderen en verwijderd te houden binnen twee meter van de grenslijn van het erf van [gezamenlijke eisers] ., op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 500,00 per dag, dat aan de veroordeling geen gehoor wordt gegeven, tot een maximum van € 100.000,00;

II. [gedaagde] zal veroordelen om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis aan [gezamenlijke eisers] . te betalen de tot 20 april 2021 opgelopen direct opeisbare boete van € 30.600,00, te vermeerderen met € 100,00 per dag voor elke dag dat de nalatigheid zoals gesteld onder I. voortduurt;

III. [gedaagde] zal verplichten om binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis de ramen aan de westzijde van de uitbouw aan de noordzijde ondoorzichtig af te schermen en afgeschermd te houden tot een hoogte van twee (2) meter vanaf de vloer, op straffe van een niet voor matiging vatbare dwangsom van € 500,00 per dag, dat aan de veroordeling geen gehoor wordt gegeven, tot een maximum van € 100.000,00;

IV. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede het nasalaris van € 163,00, te vermeerderen met € 85,00 na betekening daaronder begrepen.

3.2.

[gezamenlijke eisers] . legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. [gedaagde] komt twee verplichtingen, die op grond van de notariële akte op hem rusten, tegenover [gezamenlijke eisers] . niet na. Het gaat ten eerste om de verplichting om ramen aan de westzijde van de uitbouw aan de noordzijde ondoorzichtig af te schermen en afgeschermd te houden, en ten tweede om de verplichting om een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden aan de westzijde van zijn terras om inkijk vanuit zijn woning en/of zijn terras in de tuin van [gezamenlijke eisers] . te voorkomen. Door het niet nakomen van laatstgenoemde verplichting is [gedaagde] op grond van de notariële akte een boete verschuldigd.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] concludeert dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gezamenlijke eisers] . niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans hem deze zal ontzeggen, met hoofdelijke veroordeling van [gezamenlijke eisers] . in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten - met betrekking tot het salaris van advocaat van € 157,00 zonder betekening en verhoogd met € 82,00 in geval van betekening - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten als voldoening niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt.

4.2.

In dat verband voert [gedaagde] het volgende aan. [eiser 2] is niet-ontvankelijk in zijn vorderingen, aangezien hij geen partij is bij de notariële akte waarvan nakoming wordt gevorderd. De erfdienstbaarheden waaruit de verplichtingen zouden volgen, zijn nietig. [gedaagde] betwist dat hij verplicht is om het aanwezige privacy scherm te verlengen en ook dat hij verplicht is om bij de betegelde verhoging een privacy scherm te plaatsen. [gedaagde] houdt zich wel degelijk aan de verplichting om de ramen afgeschermd te houden. [gedaagde] betwist tot slot dat hij de verplichtingen die op grond van de notariële akte op hem rusten niet is nagekomen en dat hij [gezamenlijke eisers] . daarom een boete verschuldigd is.

5.De beoordeling

Waar gaat deze zaak over?

5.1.

Deze zaak gaat over de vraag of [gezamenlijke eisers] . nakoming kan vorderen van een drietal verplichtingen die op grond van de notariële akte op [gedaagde] zouden rusten en de daarmee samenhangende vraag of [gedaagde] deze verplichtingen ten onrechte niet is nagekomen na door [gezamenlijke eisers] . in gebreke te zijn gesteld. Omdat [gedaagde] als bevrijdend verweer heeft gesteld dat [eiser 2] niet-ontvankelijk is in de vorderingen en ook dat de voor deze zaak relevante erfdienstbaarheden in de notariële akte nietig zijn, gaat de rechtbank hierna eerst in op die verweren.

De ontvankelijkheid van [eiser 2] in zijn vorderingen

5.2.

[gedaagde] stelt dat [eiser 2] niet-ontvankelijk is in de vorderingen, omdat hij geen partij is bij de notariële akte waarvan nakoming wordt gevorderd en omdat uit de notariële blijkt dat [eiser 1] en [eiser 2] met het maken van huwelijkse voorwaarden (de rechtbank begrijpt: en dus niet in gemeenschap van goederen) met elkaar zijn gehuwd, waardoor aan [eiser 2] evenmin een vorderingsrecht toekomt met betrekking tot het perceel- [eiser 1] .

5.3.

Reeds uit de aanhef van de notariële akte volgt dat [eiser 2] daarbij geen partij is. Het zijn enkel [gedaagde] en [eiser 1] die bij de notariële akte over en weer grond leveren en andere afspraken notarieel vastleggen. Dat [eiser 1] in de notariële akte is omschreven als ‘partij [eiser 2] ’, dat [eiser 2] wel is verschenen ten overstaan van de notaris en dat [eiser 2] wel partij was bij de met [gedaagde] gesloten (enkel obligatoire) overeenkomst, zijn omstandigheden die aan het voorgaande niet afdoen. De door [gezamenlijke eisers] . op de notariële akte gebaseerde vorderingen zullen ten aanzien van [eiser 2] dan ook worden afgewezen.

Nietigheid van de erfdienstbaarheden

5.4.

[gedaagde] stelt dat de hierna geciteerde verplichtingen op grond van de notariële akte nietige erfdienstbaarheden zijn:

“
2. De eigenaar van het heersend erf is verplicht de ramen aan de westzijde van de uitbouw aan de noordzijde ondoorzichtig af te schermen en afgeschermd te houden tot een hoogte van twee (2) meter vanaf de vloer. Voorts is de eigenaar van het heersend erf verplicht een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden aan de westzijde van zijn terras om inkijk vanuit zijn woning en/of terras in de tuin van de eigenaar van het dienend erf te voorkomen.”

[gedaagde] voert aan dat een erfdienstbaarheid in beginsel moet bestaan uit een verplichting om iets te dulden of niet te doen en dat daarvan in dit geval geen sprake is.

5.5.

[gezamenlijke eisers] . betwist dat de verplichtingen nietig zijn. [gedaagde] en [gezamenlijke eisers] . hebben de verplichtingen voor [gedaagde] ten aanzien van het privacy scherm en de ramen vastgelegd in een kettingbeding met boetebeding. De verplichtingen zijn dus niet nietig.

5.6.

Vaststaat dat de hiervoor geciteerde verplichtingen in de notariële akte zijn opgenomen onder de kop “Erfdienstbaarheid van ramen”. Deze kop wijst erop dat de daaronder uitgewerkte verplichtingen invulling geven aan een erfdienstbaarheid. Maar daarvoor moeten de verplichtingen wel voldoen aan de wettelijke omschrijving van een erfdienstbaarheid in artikel 5:71 BW. Volgens dit artikel kan de last die een erfdienstbaarheid legt, bestaan in een verplichting om op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen. In de vestigingsakte kan worden bepaald dat de last bovendien inhoudt de verplichting tot het aanbrengen van gebouwen, werken of beplantingen die voor de uitoefening van die erfdienstbaarheid nodig zijn, mits deze gebouwen, werken en beplantingen zich geheel of gedeeltelijk op het dienende erf zullen bevinden.

5.7.

In de “Erfdienstbaarheid van ramen” zoals opgenomen in de notariële akte wordt het perceel- [eiser 1] als dienend erf en het perceel- [gedaagde] als heersend erf aangemerkt. De (hoofd)verplichting is omschreven als een recht ten laste van het perceel- [eiser 1] en ten behoeve van het perceel- [gedaagde] tot “het hebben, houden en vervangen van het huidige raam in de westgevel van het gestichte aanbouw op het heersend erf, van welk raam uitsluitend het middelste raam naar binnen kan en mag worden geopend, eventueel aanwezig op kortere afstand van de grens van het dienend erf dan in de wet is toegestaan, zonder dat hiervoor een van de in de wet genoemde beperkingen geldt.” [eiser 1] moet, anders gezegd, dulden dat [gedaagde] in de westgevel van de aanbouw de in 2.2 gedefinieerde ramen heeft. Op deze (hoofd)verplichting volgt in de notariële akte de nevenverplichting voor [gedaagde] om de ramen ondoorzichtig af te schermen en afgeschermd te houden. Dit is een verplichting die, gezien de hiervoor genoemde (hoofd)verplichting, geldt als een tegenprestatie bij de (hoofd)verplichting. De op [gedaagde] rustende verplichting moet zo worden beschouwd als onderdeel van de inhoud van de erfdienstbaarheid.

5.8.

De verplichting om een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden, zoals in de notariële akte aansluitend is opgenomen, maakt echter geen onderdeel uit van de erfdienstbaarheid van ramen. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.7 is overwogen, houdt de hoofdverplichting in dat [eiser 1] als eigenaar van het perceel- [eiser 1] kort gezegd het recht van [gedaagde] moet respecteren tot het hebben, houden en vervangen van de ramen in de westgevel van het gestichte aanbouw op het perceel- [gedaagde] . Niet valt in te zien hoe de verplichting tot het plaatsen en geplaatst houden van een privacy scherm aan de westzijde van het terras áchter de woning als tegenprestatie bij die verplichting tot het hebben, houden en vervangen van de ramen aan de westzijde van de woning uitgelegd zou moeten worden.

5.9.

Er kan toch sprake zijn van een erfdienstbaarheid als de verplichting (zelfstandig) voldoet aan de omschrijving van een last die een erfdienstbaarheid legt in de zin van artikel 5:71 BW. Ook daarvan is geen sprake, omdat het hier gaat om een verplichting om iets te doen, het plaatsen van een privacy scherm, terwijl volgens artikel 5:71 BW een erfdienstbaarheid bestaat in een verplichting om iets te dulden of niet te doen. De betreffende verplichting is daarom als erfdienstbaarheid nietig. Dat betekent echter niet dat [eiser 1] hiervan in het geheel geen nakoming kan vorderen. Het betekent dat de verplichting enkel tussen [eiser 1] en [gedaagde] geldt en geen goederenrechtelijke werking heeft.

De verlenging van het aanwezige privacy scherm aan de westzijde van het terras

5.10.

[gezamenlijke eisers] . stelt dat [gedaagde] zijn verplichting op grond van de notariële akte niet nakomt om aan de westzijde van het terras een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden om inkijk vanuit zijn woning en/of zijn terras in de tuin van de eigenaar van het dienend erf te voorkomen. Het terras ligt aanzienlijk (één meter en veertig centimeter) hoger dan de omliggende woningen en ondanks het aanwezige privacy scherm is er nog steeds inkijk vanuit de woning en/of het terras van [gedaagde] in de tuin van het perceel- [eiser 1] . [eiser 2] en [gedaagde] zijn overeengekomen dat in elk geval inkijk in de salon van [eiser 1] en op het zitje direct achter de heg door het privacy scherm dient te worden weggenomen. Het aanwezige privacy scherm staat ook niet langs de gehele westzijde van het terras. De bloemborder is namelijk ook onderdeel van het terras. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [gezamenlijke eisers] . het proces-verbaal met foto’s van de gerechtsdeurwaarder (2.11) overgelegd. [gezamenlijke eisers] . heeft ook een elftal foto’s vanaf 15 juli 2020 tot en met 23 november 2020 overgelegd, die de inkijk vanuit de woning en/of het terras van [gedaagde] in de tuin van [eiser 1] weergeven. Het aanwezige privacy scherm moet volgens [gezamenlijke eisers] . worden verlengd tot en met twee meter na het einde van het terras (waaronder begrepen de geïntegreerde bloemborder).

5.11.

[gedaagde] betwist dat uit de in de notariële akte vastgelegde afspraken volgt dat ieder uitzicht op de tuin van het perceel- [eiser 1] moet worden voorkomen. [eiser 1] en [gedaagde] zijn dat niet overeengekomen. Daarbij is van belang dat [gedaagde] zijn uitzicht op de rivier De Linge nooit zou prijsgeven en dat zou hem, als hij gevolg zou geven aan de wensen van [eiser 1] , wel worden ontnomen. De verplichting houdt enkel in dat aan de westzijde van het terras een privacy scherm moet worden geplaatst om inkijk in de tuin te voorkomen. [gedaagde] heeft met het aanwezige privacy scherm aan die verplichting voldaan. Dat er nog enig uitzicht is op het achterste puntje van de tuin van [eiser 1] is niet in strijd met de op [gedaagde] rustende verplichting en ook niet met het burenrecht. Ook is van belang dat [gedaagde] het aanwezige privacy scherm, ter uitvoering van een met [eiser 2] nader gemaakte afspraak, met behulp van een (tijdelijk) privacy scherm heeft verlengd tot en met de bloemborder (2.10). [gedaagde] stelt verder nog dat, als zou worden vastgesteld dat hij zijn verplichting op grond van de notariële akte niet nakomt, [eiser 1] geen belang heeft bij haar vordering, omdat de inkijk in de tuin zeer beperkt is en ziet op dat deel van de tuin waar zij niet verblijft. Het is ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid om van [gedaagde] zulke ingrijpende maatregelen te eisen en de vordering van [eiser 1] is te beperkend, omdat het enkel voorschrijft dat het aanwezige privacy scherm moet worden verlengd, aldus nog steeds [gedaagde] .

5.12.

Voor de beoordeling van de vordering tot verlenging van het aanwezige privacy scherm moet de volgende zin in de notariële akte worden uitgelegd:

“
Voorts is de eigenaar van het heersend erf verplicht een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden aan de westzijde van zijn terras om inkijk vanuit zijn woning en/of terras in de tuin van de eigenaar van het dienend erf te voorkomen.”

Daarbij geldt als uitgangspunt dat het bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, (Haviltex)). Omdat partijen de verplichting ten aanzien van het privacy scherm in de notariële akte hebben opgenomen onder “Erfdienstbaarheid van ramen” komt aan de taalkundige betekenis van die afspraak groot gewicht toe. Partijen hebben immers, alhoewel zij daarin niet zijn geslaagd, de verplichting als erfdienstbaarheid willen vormgeven. Voor de uitleg van erfdienstbaarheden geldt dat het aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht (Hoge Raad 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904). Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtbank zal daarom mede tegen die achtergrond de betreffende afspraak uitleggen.

5.13.

Een uitleg van de verplichting aan de hand van deze maatstaven leidt tot het oordeel dat [gedaagde] met het aanwezige privacy scherm langs het terras zijn uit de overeenkomst en notariële akte voortvloeiende verbintenis nakomt. De rechtbank vindt in de tekst van de afspraak geen aanwijzing dat het aanwezige privacy scherm tot en met de bloemborder en of zelfs tot twee meter daar voorbij moet worden verlengd, zoals [gezamenlijke eisers] . voorstaat. Het doel van de notariële akte is, zo staat in de akte geschreven, de daarin omschreven registergoederen te leveren en daarmee uitvoering te geven aan de tussen [gedaagde] en [eiser 2] (namens [eiser 1] ) gesloten overeenkomst. Uit de notariële akte volgt dat het niet alleen een leveringsakte is, maar dat [gedaagde] en [eiser 1] daarmee ook aan andere afspraken dan het over en weer leveren van stukken grond uitvoering hebben willen geven. Er staat in de tekst van de notariële akte dat een privacy scherm moet worden geplaatst “aan de westzijde van zijn terras”. Dat betekent dat een privacy scherm moet worden geplaatst aan de westzijde van het terras achter de woning. Dat is immers de plek die ertoe dient om als zitplaats en daarmee als terras, te worden ingericht. De zinsnede die daarop volgt, namelijk “om inkijk vanuit zijn woning en/of terras in de tuin van de eigenaar van het dienend erf te voorkomen” omschrijft naar objectieve maatstaven enkel het doel van de verplichting. Daaruit kan niet worden afgeleid dat op [gedaagde] de verplichting rust om alle inkijk vanuit zijn woning of zijn terras te voorkomen. In zoverre komt aan de waarnemingen van de deurwaarder noch aan de door [gezamenlijke eisers] . overgelegde foto’s, waaruit die inkijk zou volgen, in dit kader betekenis toe. Verder blijkt noch uit de tekst van de notariële akte noch uit de tekst van de overeenkomst van een afspraak over inkijk in de salon van [eiser 1] of op het zitje op het perceel- [eiser 1] direct achter de heg. Omdat er, tot slot, ook niet is gebleken van andere omstandigheden die tot een van het voorgaande afwijkende uitleg leiden, moet het onder 5.12 geciteerde zo worden uitgelegd dat op [gedaagde] de verplichting rust om een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden aan de westzijde van zijn terras achter de woning, met als doel om inkijk vanuit de woning van [gedaagde] of zijn terras te voorkomen. In die uitleg van de [eiser 1] en [gedaagde] bindende afspraak wordt geen grond gevonden voor de door [eiser 1] voorgestane verplichting, omdat volgens deze uitleg niet alle inkijk hoeft te worden voorkomen en het privacy scherm niet voorbij – laat staan tot en met twee meter na het einde van - het terras, lees: de zitplaats, hoeft te worden geplaatst. De daarop gebaseerde vordering wordt dus afgewezen.

Privacy scherm langs de betegelde verhoging

5.14.

[gezamenlijke eisers] . stelt dat de betegelde verhoging een terras vormt en dat op dat terras een privacy scherm moet worden geplaatst tot en met het einde van het terras (waaronder begrepen de hellingbaan). [eiser 1] wijst ter onderbouwing van zijn vordering op de verplichting op grond van de notariële akte om aan de westzijde van het terras een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden.

5.15.

[gedaagde] betwist dat de betegelde verhoging een terras vormt. De betegelde verhoging is niet zo ingericht of daartoe bestemd. Dat kan ook niet, want deze verhoging is te smal en gegeven het privacy scherm langs het terras dat achter de uitbouw ligt, is het ook niet logisch om hier, op de betegelde verhoging, te verblijven. De tegels zijn hier neergelegd om een brok beton dat daar ligt te bedekken. Daarnaast ziet de verplichting in de notariële akte niet op de betegelde verhoging, omdat in de akte enkel wordt gesproken over het terras dat aan de noordzijde grenst aan de aanbouw van de woning.

5.16.

Voor de beoordeling van de vordering tot het plaatsen en geplaatst houden van een privacy scherm langs de betegelde verhoging en de hellingbaan is opnieuw de volgende zin in de notariële akte van belang, aangezien [eiser 1] haar vordering daarop baseert:

In rechtsoverweging 5.13 heeft de rechtbank deze afspraak zo uitgelegd dat op [gedaagde] de verplichting rust om een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden aan de westzijde van zijn terras achter de woning, met als doel om inkijk vanuit de woning van [gedaagde] of zijn terras te voorkomen. In deze uitleg wordt ook geen grond gevonden voor de door [gezamenlijke eisers] . voorgestane verplichting om langs de betegelde verhoging een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden, omdat volgens deze uitleg de verplichting enkel ziet op het plaatsen en geplaatst houden van een privacy scherm aan de westzijde van het terras dat achter de woning is gelegen. Verder kan een verplichting om op meerdere plaatsen een privacy scherm te plaatsen, zoals [eiser 1] kennelijk voorstaat, uit het woord “terras” niet worden afgeleid. Dan had er moeten staan “terrassen”. Ook deze, op dezelfde passage in de notariële akte gebaseerde vordering wordt daarom afgewezen.

5.17.

Daar komt nog het volgende bij. Vaststaat dat de tekst in de notariële akte is gebaseerd op de gelijkluidende afspraak in de overeenkomst. Daarin staat namelijk:

“
Tevens zal partij A een privacyscherm plaatsen aan de westzijde van het terras om inkijk inkijk vanuit de woning en terras van partij A in de tuin van partij B en vice versa te voorkomen.”

De overeenkomst dateert van 7 januari 2019. Vaststaat dat de tegels voor de ramen daar pas in augustus of september 2019 zijn gelegd. Dat betekent dat de door [eiser 2] en [gedaagde] (bij overeenkomst gemaakte en vervolgens bij notariële akte) vastgelegde afspraak om een privacy scherm te plaatsen niet ook kan zien op het gedeelte van het perceel- [gedaagde] dat kennelijk pas daarna betegeld is. Althans, [gezamenlijke eisers] . heeft daartoe in dit licht onvoldoende gesteld. Gelet op het voorgaande kan niet worden vastgesteld dat tussen partijen sprake is geweest van wilsovereenstemming ten aanzien van een privacy scherm op de hier in geding zijnde plaats.

Verwijdering van het terras op grond van artikel 5:50 BW

5.18.

Als uit de notariële akte/de afspraken tussen partijen niet voortvloeit dat [gedaagde] gehouden is een privacy scherm te plaatsen langs de betegelde verhoging, vordert [gezamenlijke eisers] . verwijdering van het terras – waarmee hij bedoelt: de betegelde verhoging - op grond van artikel 5:50 BW. Het terras is namelijk opgericht binnen twee meter van de erfgrens en geeft direct uitzicht op het erf van [eiser 1] , in haar woning en in de salon van [eiser 1] . [eiser 1] heeft voor de aanleg van het terras geen toestemming gegeven, aldus nog steeds [gezamenlijke eisers] .

5.19.

[gedaagde] betwist dat de betegelde verhoging kwalificeert als een terras. Er is geen sprake van een stuk grond dat is ingericht als zitplaats. De situatie is niet in strijd met artikel 5:50 BW, omdat er geen rechtstreeks uitzicht (meer) bestaat op het perceel- [eiser 1] .

5.20.

Artikel 5:50 BW bepaalt dat het niet geoorloofd is om binnen twee meter van de grenslijn van het erf vensters of muuropeningen te hebben, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven, ténzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven.

5.21.

Door [gezamenlijke eisers] . is niet gesteld en zulks is ook niet anderszins gebleken dat de betegelde verhoging is aan te merken als een venster, muuropening, balkon of soortgelijk werk in de zin van artikel 5:50 BW. De daarop gebaseerde (subsidiaire) vordering van [gezamenlijke eisers] . tot verwijdering van de betegelde verhoging wordt dan ook afgewezen.

Boete voor niet nakoming van de verplichting om een privacy scherm te plaatsen en geplaatst te houden

5.22.

Gelet op de beslissingen onder randnummers 5.13, 5.16 en 5.21 zal de vordering onder II. worden afgewezen.

Het afschermen en afgeschermd houden van de ramen

5.23.

[gezamenlijke eisers] . stelt dat [gedaagde] zijn verplichting op grond van de notariële akte om de ramen ondoorzichtig af te schermen en afgeschermd te houden niet nakomt. [gedaagde] haalt de binnen zonwering steeds omhoog. Ter onderbouwing van zijn stelling legt [gezamenlijke eisers] . foto’s over. Daarop is zichtbaar dat de zonwering omhoog is gehaald. [gezamenlijke eisers] . vordert dat [gedaagde] , op straffe van een dwangsom, de ramen ondoorzichtig maakt, bijvoorbeeld met ondoorzichtige folie.

5.24.

[gedaagde] voert aan dat het niet duidelijk is op welke ramen de vordering ziet. Daarnaast betwist [gedaagde] dat hij de zonwering steeds omhoog haalt, dat volgt ook niet uit de foto’s. Op één van die door [gezamenlijke eisers] . overgelegde foto’s is weliswaar te zien dat de plisségordijnen aan de onderzijde enigszins omhoog zijn getrokken, maar dat is slechts eenmalig gebeurd door bezoek van [gedaagde] . Daardoor is bovendien geen inkijk in de tuin van [eiser 1] ontstaan. Er staan immers een schutting en laurierhaag voor. Volgens [gedaagde] is er tussen partijen geen verschil van inzicht over de inhoud van de betreffende passage uit de notariële akte en heeft [gedaagde] de ramen conform die afspraak afgeschermd met behulp van plisségordijnen.

5.25.

De vordering van [gezamenlijke eisers] . ziet gelet op de formulering daarvan op “de ramen aan de westzijde van de uitbouw aan de noordzijde”. Deze omschrijving van de ramen komt overeen met die in de notariële akte, onder de “Erfdienstbaarheid van ramen”, waar het gaat over de verplichting om de ramen af te schermen en afgeschermd te houden. Daar staat namelijk ook “de ramen aan de westzijde van de uitbouw aan de noordzijde”. Op de zitting is namens [gezamenlijke eisers] . toegelicht dat het gaat om de in rechtsoverweging 2.2 omschreven en uiterst links afgebeelde ramen in de uitbouw van de woning van [gedaagde] en niet om de drie ramen, in rechtsoverweging 2.2 uiterst rechts afgebeeld, waarvan ook een foto is overgelegd. Het moet ook voor [gedaagde] , ondanks het overleggen door [gezamenlijke eisers] . van laatstgenoemde foto, duidelijk zijn geweest dat de vordering ziet op dezelfde ramen als die in de notariële akte onder de “Erfdienstbaarheid van ramen” zijn bedoeld, namelijk de ramen in de uitbouw.

5.26.

De rechtbank stelt voorop dat [gezamenlijke eisers] . in zijn petitum ten aanzien van de vordering onder III. zijn vordering niet heeft toegespitst op de door hem gestelde verplichting voor [gedaagde] om de ramen “ondoorzichtig te maken, bijvoorbeeld met ondoorzichtige folie”. [gezamenlijke eisers] . vordert immers enkel, exact conform de tekst van de [eiser 1] en [gedaagde] bindende erfdienstbaarheid, dat [gedaagde] , op straffe van een dwangsom, wordt verplicht de ramen ondoorzichtig af te schermen en afgeschermd te houden tot een hoogte van twee meter vanaf de vloer. Met het ophangen van ondoorzichtige plisségordijnen heeft [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan. [gezamenlijke eisers] . heeft zijn door [gedaagde] betwiste stelling dat laatstgenoemde de zonwering – waarmee bedoeld zal zijn die plisségordijnen – steeds omhoog haalt, onvoldoende onderbouwd. Uit de door [gezamenlijke eisers] . in het geding gebrachte foto’s volgt hoogstens dat [gedaagde] éénmalig deels niet aan die verplichting heeft voldaan, nu op de betreffende foto zichtbaar is dat achter één raam de plisségordijnen aan de onderkant enigszins omhoog zijn getrokken. Nu de tekst van het petitum op dit punt, zoals overwogen, exact overeenstemt met de partijen bindende tekst van de erfdienstbaarheid, dringt zich de vraag op wat het concrete belang is van [eiser 1] bij de onderhavige vordering. Dat heeft [gezamenlijke eisers] . niet concreet gesteld. Voor het geval dat belang gelegen is in toewijzing van de gevorderde dwangsom, overweegt de rechtbank dat dat onvoldoende is, reeds nu partijen in de hen bindende notariële akte afspraken hebben gemaakt over de consequenties van niet-nakoming. Er is daarbij een boete overeengekomen die [eiser 1] , als eigenaar van het perceel- [eiser 1] , kan opeisen als [gedaagde] , kort gezegd, zijn verplichtingen zoals in de akte omschreven niet nakomt na daartoe in gebreke te zijn gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is die boete van € 1.000,00 (te vermeerderen met € 100,00 per dag) voldoende prikkel om de hier bedoelde verplichting na te komen. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de vordering om [gedaagde] te verplichten dat te doen waartoe hij reeds op grond van de notariële akte gehouden is, afwijzen.

Proceskosten

5.27.

[gezamenlijke eisers] . zal op grond van artikel 237 Rv als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 952,00

- salaris advocaat 1.442,00 (2,0 punten × tarief € 721,00)

Totaal € 2.394,00.

5.28.

De gevorderde hoofdelijke veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing vermeld.

5.29.

De wettelijke rente over de proces- en nakosten zal als onbetwist worden toegewezen als in het dictum vermeld.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [gezamenlijke eisers] . hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.394,00,

6.3.

veroordeelt [gezamenlijke eisers] . hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gezamenlijke eisers] . niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

6.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Emaus-Visschers en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.

em/mk

Burengeschil over de uitleg van een notariële akte met betrekking tot erfdienstbaarheden en privacy schermen

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

1.[eiser 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.De vordering

4.Het verweer

5.De beoordeling

6.De beslissing