Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 8642005 \ CV EXPL 20-6614 \ 572
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GL Pro B.V.
gevestigd te Amsterdam
gemachtigde: mr. W.J.A. Lansing
eisende partij in conventie
gedaagde partij in reconventie
tegen
1.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Hermon Erfgoed Ede B.V.
gevestigd te Zeist
2.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Hermon Erfgoed Waaigat B.V
gevestigd te Zeist
gemachtigde: mr. D. de Jong
gedaagde partijen in conventie
eisende partijen in reconventie
Partijen worden hierna afzonderlijk GL Pro, Hermon Ede en Hermon Waaigat genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk ‘Hermon’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 november 2020 en de daarin genoemde processtukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 13 tot en met 16, inclusief een akte vermeerdering van eis;
- ingevolge het tussenvonnis heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden op
21 januari 2021. Mr. De Jong heeft daarbij het standpunt van Hermon toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen. Mr. Wijkersloot heeft daarop namens GL Pro gereageerd.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
GL Pro verzorgt woonlocaties voor de LHBT-gemeenschap. In dat kader heeft zij omstreeks 2019 een tweetal vastgoedprojecten in [plaats] ([locatie A]) en [plaats] ([locatie B]) met Hermon besproken. Hermon houdt zich met name bezig met duurzame herontwikkeling van monumenten.
2.2.
In vervolg op deze gesprekken zijn er op 28 mei 2019 twee overeenkomsten tussen partijen tot stand gekomen.
In de overeenkomst, gesloten tussen GL Pro en Hermon [plaats], staat onder meer:
“Huurovereenkomst appartementen en bijbehorende algemene ruimten te [plaats]
(…)
Hermon Erfgoed [plaats] B.V. (…) hierna te noemen ‘verhuurder’
EN
GL Pro B.V. (…) hierna te noemen ‘huurder’
(…)
ZIJN OVEREENGEKOMEN:
1.Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder (…) de voormalige [locatie B], gelegen aan [adres] te [plaats].
(…)
3.1
Duur
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 20 (twintig) jaar, ingaande op de datum waarop het gehuurde overeenkomstig het bepaalde in (artikel 11 van) deze overeenkomst door verhuurder aan huurder wordt/is opgeleverd (hierna te noemen “de huuringangsdatum”).
3.2
Huuringangsdatum
Verhuurder en huurder zullen de ingangsdatum te zijner tijd schriftelijk met elkaar vastleggen in een aan deze huurovereenkomst aan te hechten allonge.
(…)
3.5
Terbeschikkingstelling
Verhuurder zal per de ingangsdatum het gehuurde aan huurder te beschikking stellen, onder voorwaarde dat huurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan op grond van deze overeenkomst en overigens met inachtneming van het bepaalde in deze overeenkomst.
(…)
4.1
Huurprijs
(…)
1.De (‘totale’) huurprijs voor het gehuurde bedraagt: EURO 21.000,-- per maand
(…)
11. Opleveringsprocedure
Oplevering van het gehuurde zal geschieden overeenkomstig het bepaalde in par. 9 en 10.1 UAV 2012 (…)
Uiterlijk twee maanden tevoren zal verhuurder huurder schriftelijk aankondigen op welke dag de oplevering zal plaatsvinden.
Voor iedere dag dat de oplevering later is dan de door verhuurder schriftelijk aangekondigde dag, is verhuurder aan huurder een boete verschuldigd groot is gelijk aan 35 (…) EURO per kalenderdag per niet tijdig opgeleverde wooneenheid, onverminderd het recht van huurder op aanvullende schadevergoeding in verband met deze te late oplevering indien deze schade de boete overstijgt. (…)De boete en schadevergoeding zijn niet van toepassing indien sprake is van overmacht in de zin van 6:75 BW.
(…)
22. Ontbinding/ontbindende voorwaarden
Eigendom
a)Indien niet uiterlijk15 september 2019door HERMON alle voor realisatie/(her)ontwikkeling van het gehuurde benodigde onroerende zaak/zaken in
juridische eigendom zijn verworven en leeg en ontruimd zijn, zijn beide partijen
gerechtigd tot ontbinding over te gaan.
(…)
Alvorens tot ontbinding over te gaan treden partijen in overleg met elkaar om te bezien of verlenging van de betreffende datum mogelijk is.
Indien partijen een verlenging overeenkomen zal en dient zulks schriftelijk te worden vastgelegd.
(…)
Oplevering
(
(b) Indien het gehuurde niet binnen 24 maanden nadat het [locatie B] door de Gemeente [plaats] juridisch is geleverd is opgeleverd, zijn beide partijen gerechtigd tot ontbinding over te gaan.
(b) Indien het gehuurde niet binnen 24 maanden nadat het [locatie B] door de Gemeente [plaats] juridisch is geleverd is opgeleverd, zijn beide partijen gerechtigd tot ontbinding over te gaan.
HERMON zal huurder terzake de voortgang van de werkzaamheden en de daarmee verband houdende planning (waaronder begrepen de geprognosticeerde datum van oplevering) ten minste twee maandelijks informeren. Indien sprake is van zeer ernstige wijzigingen in de planning, treden Partijen hierover in overleg.
(…)
Algemeen
Indien ontbinding plaatsvindt op grond van het bepaalde in dit artikel hebben partijen over en weer geen verplichtingen meer jegens elkaar. Geen der partijen is alsdan aan de andere partij vergoeding van schade of kosten verschuldigd. (…)”
2.3.
Voor het project in [plaats] zijn GL Pro en Hermon Waaigat onder dezelfde voorwaarden een overeenkomst aangegaan (inclusief het hiervoor bepaalde onder 22b, maar dan in een artikel 20b), met uitzondering van de hiervoor weergegeven huurprijs en de genoemde termijn onder het kopje ‘ontbinding’. Daartoe zijn zij overeengekomen (onder punt 4.1 van de overeenkomst) dat de huurprijs € 16.693,50 per maand bedraagt en dat (onder punt 20a) beide partijen gerechtigd tot ontbinding zijn indien niet uiterlijk op
1 december 2019 door Hermon alle voor realisatie van het gehuurde benodigde onroerende zaak/zaken in juridische eigendom zijn verworven en leeg en ontruimd zijn.
2.4.
Op de overeenkomsten zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ van toepassing.
2.5.
Op achtereenvolgens 3 en 21 oktober 2019 heeft Hermon de panden te [plaats] respectievelijk te [plaats] in eigendom verkregen. Hermon is daarna meerdere malen in contact getreden met diverse investeerders aangaande de financiering van de verbouwing van voornoemde panden, al dan niet in overleg met GL Pro.
2.6.
In een brief van 22 mei 2020 schrijft Hermon aan GL Pro:
“Beste [heer],
In ons Zoomgesprek d.d. 11 mei jl. en onze meeting d.d. 15 mei jl. hebben wij aangeven dat om diverse redenen de huurcontracten die tussen HERMON Erfgoed en Gay-living zijn gesloten op d.d. 28 mei 2019 moeten worden aangepast. Binnen de afgesproken randvoorwaarden kunnen wij onze projecten niet bouwen en/of gefinancierd krijgen waardoor de projecten er defacto niet zijn of komen, behalve wanneer we onze afspraken door middel van een allonge aanpassen.
Concreet hebben wij het voorstel gedaan bij alle twee de projecten in [plaats] ([locatie B]) en [plaats] ([locatie A]) de huur te verhogen.
De huur van EUR 252.000/ jaar (voor [plaats]) en EUR 200.322/jaar (voor [plaats]) zullen wij verhogen naar respectievelijk EUR 378.756/ jaar (voor [plaats]) en EUR 237.888/jaar (voor [plaats]) (…)
In ruil voor deze huurverhoging zijn we zoals afgesproken bereid het niveau van oplevering aanzienlijk te verbeteren. (…)
Om de projecten beter gefinancierd te krijgen brengt HERMON Erfgoed zelf ook nog een ander offer. Wij zullen namelijk zelf het (groot) onderhoud voor beide locaties gaan aanbieden zodat er defacto een triple-net huurcontract voor de (eventuele) belegger ontstaat. Alle beleggers die we tot nu toe gesproken hebben stellen dit als eis.
Met deze maatregelen hebben wij de zekerheid het werk in uitvoering snel (na bouwvak 2020) te kunnen aanvangen omdat we al met twee banken en een eindbelegger hebben gesproken over hun financierings-/aankoopcondities.
Zoals aangeven hebben we van Gay-Living een brochure of businessplan nodig waar uit blijkt dat GL-Pro als huurkandidaat voldoende kansrijk is. Graag ontvangen we dat zo spoedig mogelijk. (…)”
2.7.
In reactie op deze brief schrijft GL Pro op 1 juni 2020 aan Hermon:
“Geachte [heer],
Naar aanleiding van de besprekingen op 11 en 15 mei, heeft u ons op 22 mei een voorstel gedaan voor een aanpassing op de huurovereenkomst zoals we die op 28 mei 2019 hebben ondertekend.
Wij hebben dat voorstel bestudeerd en we komen tot de conclusie dat wij ons concept niet kunnen realiseren onder de door u voorgestelde -nadere en niet overeengekomen voorwaarden. Wij wijzen uw voorstel dan ook af en willen de projecten graag voortzetten op basis van de voorwaarden zoals overeengekomen.
Op grond van de diverse overleggen, waaronder met de Gemeente [plaats] en daaruit voortvloeiende randvoorwaarden is er een verplichting tot realisatie te komen, waarbij ‘financiering’ niet als ontbindende voorwaarde is opgenomen en overeengekomen. (…)”
2.8.
Bij brief van 10 juni 2020 heeft Hermon de overeenkomsten wegens het ontbreken van concreet zicht op het verkrijgen van financiering en op het contracteren van een bouwonderneming en een opleverdatum, op grond van het bepaalde in artikel 22b respectievelijk artikel 20b ontbonden.
2.9.
Bij brief van 16 juni 2020 heeft GL Pro haar bezwaren geuit tegen de door Hermon meegedeelde ontbinding van de overeenkomsten. Zij heeft Hermon vervolgens verzocht om haar beroep op een ontbindende voorwaarde uit de overeenkomsten te herroepen en haar verplichtingen uit de overeenkomsten na te komen. Partijen hebben daarover geen overeenstemming bereikt.
2.10.
Bij brief van 19 juni 2020 heeft GL Pro vervolgens zelf de overeenkomsten ontbonden wegens een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Hermon. Zij heeft in diezelfde brief aanspraak gemaakt op vergoeding van schade, begroot op een bedrag van
€ 3.900.720,00.
2.11.
Op 19 juni 2020 heeft GL Pro conservatoir beslag laten leggen op de panden te [plaats] en [plaats] die in eigendom aan Hermon toebehoren en waartoe partijen aanvankelijk de overeenkomsten zijn aangegaan. GL Pro heeft dit beslag tot op heden gehandhaafd.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
GL Pro vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, na vermeerdering van eis:
- Hermon Ede te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.570.400,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 15 juli 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
- Hermon Waaigat te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.255.320,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 15 juli 2020 tot aan de dag van volledige betaling;
- Hermon hoofdelijk te veroordelen tot voldoening van de gemaakte kosten op grond van artikel 25.2 van de op de overeenkomsten van toepassing zijnde algemene bepalingen en subsidiair tot voldoening van de buitengerechtelijke kosten op grond van de wet, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf vijftien dagen na het vonnis tot de dag van volledige betaling;
- Hermon te veroordelen tot betaling van de respectievelijke gelegde conservatoire beslagen, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf vijftien dagen na het vonnis tot de dag van volledige betaling;
- Hermon hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente vanaf vijftien dagen na het vonnis tot aan de dag van volledige betaling.
3.2.
GL Pro stelt ter onderbouwing van haar vorderingen dat zij uit de mededelingen van Hermon heeft moeten en kunnen afleiden dat Hermon in de nakoming van de overeenkomsten zou tekortschieten. Daarom is GL Pro ex artikel 6:265 BW tot ontbinding van de overeenkomsten overgegaan bij brief van 19 juni 2020.
Op grond van artikel 6:277 BW is Hermon volgens GL Pro gehouden om de schade te vergoeden die het gevolg is van het niet (verder) uitvoeren van de overeenkomst, waaronder begrepen het positief contractsbelang. De begroting van de schade is gebaseerd op gederfde winst die GL Pro conform haar businesscase zou hebben behaald. GL Pro verwijst daarbij naar productie 12 bij dagvaarding.
3.3.
Hermon voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van GL Pro in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
3.4.
Op de stellingen en verweren zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.
4.De vordering en het verweer in voorwaardelijke reconventie
4.1.
Hermon vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voorwaardelijk, voor zover de vordering van GL Pro in conventie wordt afgewezen, de veroordeling van GL Pro om aan Hermon te vergoeden de door Hermon als gevolg van de beslaglegging geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van GLO Pro in de proceskosten.
4.2.
Hermon stelt ter onderbouwing van deze vordering dat het door GL Pro gelegde beslag onrechtmatig is jegens Hermon als de vordering in conventie wordt afgewezen. Door deze onrechtmatige beslaglegging is schade ontstaan aan de zijde van Hermon. Verdere ontwikkeling van de onroerende goederen is immers gestagneerd en tegelijk lopen de financieringslasten voor de aankoop daarvan gewoon door. Daarnaast heeft het gelegde beslag de hypotheekhouder genoopt tot opeising van de vordering en is herfinanciering onmogelijk omdat geen zekerheid verschaft kan worden. Executie van het verhypothekeerde onroerend goed ligt dus in de lijn der verwachting en zal leiden tot verkoop ver onder de aankoop- en balanswaarde en daarmee aanmerkelijke schade voor Hermon. Tot slot loopt Hermon winst mis, omdat de mogelijkheid van herontwikkeling haar wordt ontnomen.
4.3.
GL Pro voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Hermon in haar vordering, althans tot afwijzing daarvan, met de hoofdelijke veroordeling van Hermon in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na datum vonnis tot de dag van algehele betaling, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
4.4.
Op de stellingen en verweren zal hierna, voor zover nodig, worden ingegaan.
5.De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie
5.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
Bevoegdheid
5.2.
De kantonrechter stelt allereerst vast dat sprake is van twee huurovereenkomsten, waaraan, voor het bepalen van de ingangsdatum, een opleveringstermijn voor het gehuurde is gekoppeld. Daarnaast zijn partijen over de opleverings(voor)fase een aantal bepalingen overeengekomen. Op grond van artikel 93 onder c Rv worden zaken met onbepaalde waarde “betreffende een huurovereenkomst” door de kantonrechter behandeld en beslist. Deze aan de kantonrechter gegeven bevoegdheid moet ruim uitgelegd worden (zie o.a. ECLI:NL:HR:2001:AD3992). Dit brengt mee dat aan vorderingen die verband houden met en niet los gezien kunnen worden van het (oorspronkelijke) bestaan van een huurovereenkomst, de kwalificatie "betrekkelijk tot huur" moet worden toegekend.
Daarvan is in dit geval sprake, zodat de kantonrechter bevoegd is om van de vorderingen kennis te nemen. Partijen hebben zich daarover ook niet bezwaarlijk uitgelaten.
5.3.
De kantonrechter stelt echter verder vast dat het vastgoedproject waar de met Hermon Waaigat gesloten overeenkomst op ziet zich in [plaats] bevindt. Gelet op het bepaalde in 103 Rv is de kantonrechter te Gelderland daarom niet bevoegd om van de vordering tegen Hermon Waaigat kennis te nemen. Omdat op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de kantonrechter, gelet op de samenhang tussen de vorderingen tegen Hermon Waaigat en Hermon Ede en de huidige stand van de procedure, uit oogpunt van efficiëntie de vordering desondanks beoordelen.
Ontbinding van de overeenkomsten
5.4.
GL Pro baseert haar vorderingen op een tekortkoming aan de zijde van Hermon. Zij stelt dat zij, hoewel de vordering nog niet opeisbaar is, uit de mededelingen van Hermon heeft moeten en kunnen afleiden dat zij in de nakoming van de overeenkomsten zal tekortschieten, waardoor ex artikel 6:80 lid 1 sub b BW de gevolgen van niet-nakoming intreden. Daarnaast beroept zij zich op lid 1 sub c van dit artikel, omdat Hermon niet aan de schriftelijke aanmaning heeft voldaan om zich bereid te verklaren alsnog haar verplichtingen na te komen. Gelet hierop heeft GL Pro de overeenkomsten op grond van artikel 6:265 BW op 19 juni 2020 terecht ontbonden en is Hermon als gevolg daarvan schadeplichtig, aldus
GL Pro.
5.5.
Hermon voert daartegen aan dat zij op een eerder moment, namelijk bij brief van
10 juni 2020, een beroep heeft gedaan op de in de overeenkomsten neergelegde ontbindende voorwaarde (artikel 22b respectievelijk artikel 20b). De reden daartoe was volgens Hermon, kort gezegd, dat de vastgoedprojecten onder de bestaande omstandigheden en voorwaarden niet konden worden gerealiseerd en duidelijk was dat GL Pro niet bereid was om tot aangepaste afspraken te komen om ze alsnog te laten slagen. De overeenkomsten waren dus al op terechte grond ontbonden door Hermon, voordat GL Pro daartoe overging.
5.6.
De kantonrechter overweegt dat als het beroep van Hermon op de ontbindende voorwaarde slaagt, geen sprake is van een tekortkoming aan haar zijde, zoals door GL Pro gesteld. Daarom zal de kantonrechter dit verweer eerst bespreken.
5.7.
GLO Pro heeft zich op het standpunt gesteld dat Hermon geen beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde in de overeenkomsten. Hiertoe voert zij allereerst aan dat de voorwaarde nietig is op grond van artikel 7:271 lid 7 BW. Dit verweer treft geen doel. De ontbindende voorwaarde heeft immers geen betrekking op de (nog niet ingegane) huurovereenkomsten van de woonruimte(s), maar op de project(voor)fase, waarin het gaat om realisatie van het project en de uiteindelijke oplevering van het gehuurde. Daarom heeft voornoemd artikel, dat is ingegeven vanuit het oogpunt van huurbescherming, in dit kader geen toepassing.
5.8.
Verder heeft GLO Pro betoogd dat de ontbindende voorwaarde zo moet worden uitgelegd dat deze enkel door GL Pro kan worden ingeroepen. De bewoordingen ‘beide partijen’ zijn per abuis in de bepaling terecht gekomen. Bepalend voor de uitleg is de bedoeling van partijen en niet de letterlijke tekst. De voorwaarde is door partijen bedoeld voor de situatie dat de oplevering niet (tijdig) plaatsvindt en is geschreven als beschermende bepaling voor GL Pro. Dit volgt uit de derde alinea van de bepaling, waarin is opgenomen dat GL Pro niet mag ontbinden, indien Hermon zich bereid verklaart alsnog binnen drie maanden op te leveren, aldus GL Pro.
5.9.
Hermon heeft in dit kader aangevoerd dat het gezamenlijk project van partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog diverse onzekerheden kende. Daadwerkelijke realisatie van het project stond allerminst vast. Daarom is in de overeenkomsten geen huuringangsdatum opgenomen. Gelet op de onzekerheden is een algemene ontbindende voorwaarde overeengekomen die aan beide partijen toekwam. Daarover heeft volgens Hermon herhaaldelijk overleg tussen partijen plaatsgevonden. Aanvankelijk is in de eerste concepten de volgende bepaling geformuleerd:
“Indien het gehuurde niet uiterlijk…is opgeleverd, zijn beide partijen gerechtigd tot ontbinding over te gaan”.Na overleg met GL Pro is voornoemde bepaling aangevuld met een specifieke tijdsbepaling, namelijk 24 maanden na levering van de panden. De ontbindende voorwaarde is vervolgens in beide overeenkomsten opgenomen. GL Pro heeft tijdens de overlegfase nimmer opgemerkt dat zij van mening is dat alleen zij een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen, aldus nog steeds Hermon.
“Indien het gehuurde niet uiterlijk…is opgeleverd, zijn beide partijen gerechtigd tot ontbinding over te gaan”.Na overleg met GL Pro is voornoemde bepaling aangevuld met een specifieke tijdsbepaling, namelijk 24 maanden na levering van de panden. De ontbindende voorwaarde is vervolgens in beide overeenkomsten opgenomen. GL Pro heeft tijdens de overlegfase nimmer opgemerkt dat zij van mening is dat alleen zij een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen, aldus nog steeds Hermon.
5.10.
De kantonrechter overweegt hierover als volgt. Vooropgesteld wordt dat de vraag of Hermon een beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt, in beginsel niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepaling in de overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen daar in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Haviltex). Bij deze uitleg komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval.
5.11.
De kantonrechter stelt vast dat de bewoordingen van de ontbindende voorwaarde op zichzelf duidelijk zijn. Het bepaalde kent aan
beide partijende bevoegdheid toe om te ontbinden indien oplevering van het gehuurde niet binnen 24 maanden na aankoop van de betreffende panden wordt gerealiseerd. De omstandigheid dat in de derde alinea van de bepaling is opgenomen dat GL Pro bij niet-tijdige oplevering niet mag ontbinden, indien Hermon zich bereid verklaart alsnog binnen 3 maanden op te leveren, maakt dit niet anders. Uit het feit dat een beperking van de ontbindingsmogelijkheid van GL Pro is overeengekomen, kan niet zonder meer worden afgeleid dat partijen niet de bedoeling hadden om een (onbeperkte) ontbindingsmogelijkheid voor Hermon op te nemen. Daar komt bij dat Hermon onweersproken heeft gesteld dat partijen uitgebreid overleg hebben gevoerd over de formulering van de bepalingen in de overeenkomsten en ook specifiek over de ontbindende voorwaarde. Tot slot heeft GL Pro op zitting bevestigd dat zij wist dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten de financiering nog niet rond was en dat de realisatie van het project nog een aantal onzekerheden kende. In dit kader ligt het in de rede om een ontbindende voorwaarde overeen te komen waar beide partijen een beroep op kunnen doen. GL Pro heeft geen (nadere) feiten en/of omstandigheden gesteld die kunnen bijdragen aan haar stelling dat de ontbindende voorwaarde uitsluitend is geschreven als beschermende bepaling voor GL Pro. De kantonrechter is daarom van oordeel dat Hermon een beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt.
beide partijende bevoegdheid toe om te ontbinden indien oplevering van het gehuurde niet binnen 24 maanden na aankoop van de betreffende panden wordt gerealiseerd. De omstandigheid dat in de derde alinea van de bepaling is opgenomen dat GL Pro bij niet-tijdige oplevering niet mag ontbinden, indien Hermon zich bereid verklaart alsnog binnen 3 maanden op te leveren, maakt dit niet anders. Uit het feit dat een beperking van de ontbindingsmogelijkheid van GL Pro is overeengekomen, kan niet zonder meer worden afgeleid dat partijen niet de bedoeling hadden om een (onbeperkte) ontbindingsmogelijkheid voor Hermon op te nemen. Daar komt bij dat Hermon onweersproken heeft gesteld dat partijen uitgebreid overleg hebben gevoerd over de formulering van de bepalingen in de overeenkomsten en ook specifiek over de ontbindende voorwaarde. Tot slot heeft GL Pro op zitting bevestigd dat zij wist dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten de financiering nog niet rond was en dat de realisatie van het project nog een aantal onzekerheden kende. In dit kader ligt het in de rede om een ontbindende voorwaarde overeen te komen waar beide partijen een beroep op kunnen doen. GL Pro heeft geen (nadere) feiten en/of omstandigheden gesteld die kunnen bijdragen aan haar stelling dat de ontbindende voorwaarde uitsluitend is geschreven als beschermende bepaling voor GL Pro. De kantonrechter is daarom van oordeel dat Hermon een beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt.
5.12.
GL Pro heeft daarnaast gesteld dat de ontbindende voorwaarde niet ziet op de situatie dat het project niet gefinancierd kan worden. Dit verweer slaagt evenmin. Zulks is in ieder geval niet te destilleren uit de bewoordingen van de ontbindingsbepaling, deze is immers ongeclausuleerd. De enkele stelling dat Hermon een professionele (her)ontwikkelaar betreft en zich daarom niet kan beroepen op de niet-financierbaarheid van het project volgt de kantonrechter, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet.
5.13.
Vervolgens heeft GL Pro aangevoerd dat Hermon de ontbinding te vroeg heeft ingeroepen, omdat de oplevertermijn nog niet was verstreken. Hermon heeft in dat kader gemotiveerd aangevoerd dat zij, al dan niet samen met GL Pro, meerdere gesprekken heeft gevoerd met diverse investeerders gedurende de periode van oktober 2019 tot en met het voorjaar van 2020. Er is volgens Hermon overleg gevoerd met Syntrys-Achmea, de Rijnlandse Hypotheekbank, de Rabobank en met ABN Amro, maar dat heeft uiteindelijk niets opgeleverd. Door het vertrek van de initiatiefnemer van het project binnen Hermon, [de heer X], raakte een belangrijke potentiële financier, [financier Y]., uit het zicht. Nieuwe potentiële (institutionele) financiers stelden in aftastende gesprekken meer eisen en vragen over, kort gezegd, de business-case aan de zijde van GL Pro. Hermon heeft deze eisen en vragen omstreeks het voorjaar van 2020 naar eigen zeggen aan GL Pro voorgelegd en bovendien gevraagd of GL Pro zelf nog potentiële investeerders kende. Verder heeft Hermon nog gewijzigde voorwaarden aangeboden die de financierbaarheid van het project sterk ten goede zou komen. Partijen hebben daar vervolgens geen overeenstemming over bereikt.
5.14.
GL Pro heeft het voorgaande niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken. De enkele stelling dat Hermon onvoldoende pogingen heeft gedaan om de financiering rond te krijgen, slaagt dan ook, tegenover het voorgaande, niet. Dat er begin juni 2020 nog perspectief was op start van de bouw, zoals door GL Pro gesteld, is onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten de vraag of oplevering van het gehuurde binnen de termijn van de overeengekomen 24 maanden op dat moment nog was te realiseren. De kantonrechter ziet dan ook niet in waarom Hermon (nog) geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekwam, nu kan worden vastgesteld dat een concreet toekomstperspectief voor de realisatie van het beoogde project binnen de overeengekomen termijn ontbrak. Hermon hoefde in die situatie het verstrijken van de termijn niet af te wachten, aangezien dit niets anders dan een verdere vertraging zou opleveren. Het in dit kader gedane beroep op misbruik van bevoegdheid gaat ook niet op. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat een eventuele latere opleverdatum en/of een andere dan door Hermon voorgestelde wijziging van de huurvoorwaarden de situatie had veranderd.
5.15.
Tot slot kan de stelling dat de voorwaarde op grond van artikel 6:23 lid 2 BW als niet vervuld geldt omdat Hermon belang had bij de vervulling van de ontbindende voorwaarde én zij de vervulling teweeg heeft gebracht, gelet op het voorgaande, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet tot een andere conclusie leiden.
5.16.
Al met al is de kantonrechter van oordeel dat Hermon gerechtigd was om de overeenkomsten bij brief van 10 juni 2020 te ontbinden. Dit betekent dat de vorderingen in conventie worden afgewezen.
5.17.
Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de vordering in reconventie. Omdat de vordering in conventie (volledig) is afgewezen, is het op grond daarvan gelegde beslag onrechtmatig. De omvang van de schade die daardoor mogelijk is ontstaan kan op dit moment (nog) niet worden begroot en moet daarom nader worden vastgesteld in een schadestaatprocedure. De vordering in reconventie zal dan ook worden toegewezen.
5.18.
GL Pro heeft in reconventie verweer gevoerd tegen de verzochte uitvoerbaar bij voorraad verklaring. Zij voert aan dat aan de zijde van Hermon een restitutierisico bestaat en niet is gebleken van een spoedeisend belang. Volgens GL Pro wegen haar belangen bij afwijzing van de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring zwaarder dan die van Hermon.
5.19.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 233 Rv kan de rechter, indien dit wordt gevorderd, een vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, tenzij uit de wet of uit de aard van de zaak anders voortvloeit. Daarbij dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Bij de belangenafweging moet de kans van slagen van een eventueel aan te wenden rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing blijven en wordt degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt, vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad te hebben (zie HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:688). Voorts dient een daartegenover gesteld restitutierisico geconcretiseerd te worden (HR 17 juni 1994, NJ 1994/591) en staan mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten worden meegewogen bij de belangenafweging (HR 28 mei 1993, NJ 1993/468).
5.20.
Gesteld noch gebleken is dat de wet en/of de aard van de zaak zich in dit geval tegen uitvoerbaarverklaring bij voorraad verzetten. Gelet op voormeld uitgangspunt wordt Hermon vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarheid bij voorraad te hebben. GL Pro heeft daartegenover geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die leiden tot de conclusie dat haar belang bij het achterwege blijven van een uitvoerbaarverklaring bij voorraad moet prevaleren boven het belang van Hermon bij toewijzing van de vordering.
Daar komt bij dat GL Pro haar stelling dat sprake is van een concreet restitutierisico niet nader heeft onderbouwd, nog daargelaten dat dit risico in deze procedure niet aan de orde is. Dit betekent dat het verweer van GL Pro op dit punt niet slaagt. De kantonrechter zal de veroordeling in reconventie dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.21.
GL Pro wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom in conventie en in reconventie de proceskosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt GL Pro in de proceskosten, aan de zijde van Hermon begroot op
€ 2.882,00 aan salaris gemachtigde;
6.3.
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
6.4.
veroordeelt GL Pro tot vergoeding van de door Hermon geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onrechtmatig gelegde conservatoir beslag, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
6.5.
veroordeelt GL Pro in de proceskosten, aan de zijde van Hermon begroot op
€ 249,00 aan salaris gemachtigde;
6.6.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. R.M. Schoo en in het openbaar uitgesproken op