Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummers: AWB 17/30, AWB 17/32
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 27 december 2017
in de zaken tussen
[X] B.V., te [Z] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van het belastingcentrum Tribuut, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A-straat 1] en [A-straat 2] , te [Z] (de objecten), per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op respectievelijk € 768.000 en € 1.395.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 november 2016 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij fax van 2 januari 2017, ontvangen door de rechtbank op dezelfde dag, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2017. Namens eiseres is verschenen [A] . Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [B] .
Ter zitting is afgesproken dat verweerder de rechtbank zou informeren welk archetype zij heeft gebruikt bij de waardering. Dit heeft hij gedaan bij brief met bijlagen van 8 december 2017. Een afschrift van deze brief is aan de wederpartij verstrekt. In de brief van 8 december 2017 heeft verweerder nog informatie gegeven en bijlagen verstrekt waar door de rechtbank niet om is verzocht. De rechtbank ziet in deze informatie en bijlagen geen reden om het onderzoek ter zitting te heropenen. De informatie anders dan het genoemde archetype alsmede de bijlagen heeft de rechtbank bij het doen van deze uitspraak daarom buiten beschouwing gelaten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van de objecten. Beide objecten zijn gebouwd in 2012.
2. Het object [A-straat 1] is in gebruik als kinderdagverblijf, peuterspeelzaal en een school.
3. Het object [A-straat 2] is in gebruik als kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang.
Geschil
4. In geschil zijn de waarden van de objecten op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vraag of verweerder bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de functionele veroudering als gevolg van de feitelijke bezettingsgraad bij beide objecten.
5. Eiseres bepleit voor het object [A-straat 1] een waarde van € 591.000 en voor het object [A-straat 2] een waarde van € 900.000.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat geen ruimte is voor een extra afschrijving wegens functionele veroudering, omdat beide objecten vanaf 2012 altijd volledig bezet zijn geweest en er geen sprake is van structurele overcapaciteit. In 2015 had eiseres juist behoefte aan extra ruimte.
Beoordeling van het geschil
Vooraf
7. De beschikking is gericht aan Stichting [C] te [Z] . Ter zitting is gebleken dat deze Stichting niet (meer) bestaat. Indien een beschikking de naam vermeldt van een andere rechtspersoon dan de belastingschuldige kan deze beschikking niet leiden tot een betalingsverplichting voor de belastingschuldige. Volgens vaste rechtspraak geldt als uitzondering op deze regel het geval waarin de op de beschikking vermelde gegevens redelijkerwijs geen misverstand kunnen oproepen over de vraag voor wie het bestemd is (vergelijk Hoge Raad 27 februari 2015, ECLI:NL:HR:2015:473). In het onderhavige geval heeft eiseres verklaard dat het voor haar duidelijk was dat de beschikking voor haar was bestemd en heeft zij ook zo gehandeld. De beschikking kan daarom in stand blijven.
Waardering
8. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van incourante objecten en dat de waarde daarom moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW). De GVW wordt berekend door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen (artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. Bij de berekening van de waarde van de opstal wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de zaak en sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
9. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder ter zitting een taxatieverslag overgelegd. In dit taxatieverslag is de waarde van het object [A-straat 1] bepaald op € 768.000 en van het object [A-straat 2] op € 1.395.000. Dit betreft de GVW, die is bepaald met gebruikmaking van de Taxatiewijzer Onderwijs, archetype O186PL12.
10. Eiseres stelt zich op het standpunt dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte marktsituatie van kinderdagverblijven. Er moet volgens eiseres een correctie wegens functionele veroudering (onderdeel economische veroudering) worden toegepast. Zij stelt uiteindelijk dat de feitelijke bezettingsgraad in 2015 voor het kinderdagverblijf en de BSO 69,26% ( [A-straat 1] ) respectievelijk 85,16 % ( [A-straat 2] ) is en voor de peuterspeelzaal 96,47% respectievelijk 95,81%. Dit leidt er volgens eiseres toe dat voor de economische veroudering een zodanige correctie moet worden toegepast dat die uiteindelijk leidt tot de door haar bepleite waarden.
11. Verweerder stelt daar tegenover dat de locatiemanager van beide objecten heeft verklaard dat object [A-straat 1] vanaf 2012 altijd volledig bezet is geweest en dat er momenteel juist behoefte is aan extra capaciteit. Ook voor object [A-straat 2] was volgens de locatiemanager sprake van een sterke groei sinds de start in 2012. Het object ligt in een wijk met veel jonge gezinnen en de locatie zit altijd vol.
12. Een redelijke verdeling van de bewijslast brengt mee dat het op de weg ligt van belanghebbende om de feiten die meebrengen dat sprake is van economische veroudering te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken. Indien en voor zover belanghebbende aan deze stelplicht en bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardeverminderende effect dat uitgaat van de economische veroudering (Hoge Raad 10 juli 2015. ECLI:NL:HR:2015:1818).
13. De rechtbank ziet geen aanleiding om bij de waardering een (hogere) correctie voor functionele afschrijving op grond van economische veroudering in aanmerking te nemen en overweegt daartoe als volgt. Eiseres heeft met de door haar overgelegde bezettingscijfers aannemelijk gemaakt dat de bezettingsgraad lager is dan 100%. Verweerder heeft daartegenover gesteld, onder verwijzing naar de verklaring van de locatiemanager, dat een dergelijke bezettingsgraad bij beide kinderdagverblijven/BSO en de peuterspeelzaal als goed kan worden gekwalificeerd. De rechtbank ziet de goede bezettingsgraad juist bevestigd in de door eiseres overgelegde overzichten met de feitelijke bezettingsgraad over de afgelopen jaren. Daarbij wijst de rechtbank er op dat in dit overzicht een bezetting van 100% als uitgangspunt wordt genomen en voor de berekening van de feitelijke bezetting wordt uitgegaan van gemiddelden. Er is bij deze berekening geen rekening gehouden met piekmomenten en rustige dagen zoals bijvoorbeeld de woensdag en vrijdag. Ook is geen rekening gehouden met groeimogelijkheden en reservecapaciteit. De rechtbank is daarom van oordeel dat van een slechte marktsituatie die aanleiding geeft voor een hogere functionele afschrijving (wegens economische veroudering) geen sprake is. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat een gemiddelde feitelijke bezettingsgraad, ook al is deze lager dan 100%, niet rechtstreeks en één op één moet worden vertaald in een correctie wegens economische veroudering. Deze beroepsgrond faalt daarom.
14. Uit het voorgaande volgt dat verweerder is geslaagd in zijn bewijslast. De beroepen zijn daarom ongegrond.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. F.M. Smit en mr. J.J.J. Engel, rechters, in tegenwoordigheid van mr. G. van den Berg-Schokker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 27 december 2017
griffier
Voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.