ECLI:NL:RBGEL:2017:5480

• Datum uitspraak: 23 oktober 2017
• Publicatiedatum: 23 oktober 2017
• Zaaknummer: AWB - 16 _ 1441
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: F.M. Smit; R.A. Boon; A.M.F. Geerling
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering van een zorghotel met bijbehorende woningen en de toepassing van de Wet WOZ

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland op 23 oktober 2017 uitspraak gedaan over de waardering van een zorghotel met 44 bijbehorende zelfstandige woningen, gelegen aan de [A-straat 1] te [Q]. De heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen had de waarde van het zorghotel vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor de jaren 2012 tot en met 2015. Eiser, eigenaar van het pand, was het niet eens met deze waarderingen en stelde dat het zorghotel en de woningen als één WOZ-object moesten worden aangemerkt. De rechtbank oordeelde dat de 44 woningen zelfstandig te gebruiken zijn en daarom als aparte WOZ-objecten moeten worden aangemerkt. Het zorghotel werd ook als een apart WOZ-object beschouwd, omdat het een gebouwd eigendom is volgens de Wet WOZ. De rechtbank concludeerde dat de waarderingen van de heffingsambtenaar niet te hoog waren en dat er geen sprake was van dubbeltellingen in de waardering. De beroepen van eiser werden ongegrond verklaard, en de rechtbank zag geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen kunnen binnen zes weken hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummers: AWB 16/1441, AWB 16/1442, 16/1443 en 16/1444

uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 23 oktober 2017

in de zaken tussen

[X] , te [Z] , eiser

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder.

Procesverloop

2012

Verweerder heeft op 31 december 2014 bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , te [Q] (hierna: het zorghotel)
, per waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 2.818.000
. Tegelijkertijd is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (ozb) bekend gemaakt.

2013

Verweerder heeft eveneens op 31 december 2014 bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van het zorghotel, per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 2.518.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag ozb bekend gemaakt.

2014

Verweerder heeft eveneens op 31 december 2014 bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van het zorghotel, per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 2.571.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag ozb bekend gemaakt.

2015

Verweerder heeft op 31 januari 2015 bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van het zorghotel, per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 2.566.000. Tegelijkertijd is ook de aanslag ozb bekend gemaakt.

Alle vier de jaren

In de uitspraken op bezwaar van 25 januari 2016 heeft verweerder de waarde voor het jaar 2012 verminderd tot € 2.663.000 en heeft hij de waardes voor de jaren 2013, 2014 en 2015 gehandhaafd. De aanslagen ozb zijn ongeveer gehalveerd door toepassing van het lagere woningentarief. In de uitspraken op bezwaar is een proceskostenvergoeding toegekend van in totaal € 1.952 (€ 488 per belastingjaar).

Eiser heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij brief van 26 februari 2016, ontvangen door de rechtbank op dezelfde datum.

Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en één verweerschrift ingediend.

Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juli 2016. De beroepen zijn gelijktijdig behandeld.

Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A] (taxateur). Eisers gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Verweerder heeft geen bezwaar gemaakt tegen de bij de pleitnota overgelegde bijlagen, waaronder het taxatieverslag. Verweerder heeft ter zitting een nadere berekening van de waarde overgelegd, waartegen eisers gemachtigde geen bezwaar heeft gemaakt.

Aan het slot van de zitting is afgesproken dat partijen zouden proberen om een compromis te bereiken. Ook is afgesproken dat als dit niet zou lukken, eisers gemachtigde de resterende geschilpunten op papier zou zetten en dit stuk aan de rechtbank zou sturen. Verweerder zou daar dan op mogen reageren.

Verweerder heeft op 24 januari 2017 aan de rechtbank bericht dat partijen er niet in zijn geslaagd om een compromis te bereiken. Daarna heeft de rechtbank vier maal aan gemachtigde van eiser verzocht om een stuk in te dienen met een beschrijving van de resterende geschilpunten. Gemachtigde heeft dit niet gedaan. Verweerder heeft daarom de resterende geschilpunten uiteengezet in zijn brief van 25 april 2017. Gemachtigde van eiser heeft hierop gereageerd in een brief van 21 juni 2017. Vervolgens is een nieuwe zitting gepland.

Op verzoek van verweerder zijn de 38 beroepszaken over de woningen die bij het zorghotel horen gevoegd met de zaken over het zorghotel, zodat deze zaken op dezelfde zitting behandeld konden worden. Verweerder heeft vervolgens een verweerschrift in die zaken ingediend, met daarbij 16 taxatierapporten. Eisers gemachtigde heeft op verzoek van de rechtbank op 3 oktober 2017 alsnog schriftelijk argumenten ingestuurd ter toelichting op zijn beroepsgrond dat de waardes van de woningen te hoog zijn.

Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2017. Daar zijn dezelfde personen verschenen als bij de eerste zitting.

Aan het slot van de zitting heeft de gemachtigde van eiser de beroepen ingetrokken in de 38 zaken over de woningen die bij het zorghotel horen. Deze intrekking is gedaan nadat verweerder had verklaard dat bij de waardering van de woningen geen parkeerplaatsen of gangen/verkeersruimtes zijn meegewaardeerd; alleen de vierkante meters achter de voordeur van de appartementen zijn bij de waardering van de woningen betrokken.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak aan de [A-straat 1] . Het pand bevat het zorghotel “ [B] ” met bijbehorende 44 woningen, gelegen in de wijk [C] .

2. Het oude gedeelte van het pand betreft een voormalig schippersinternaat dat is gebouwd in 1926. Dit deel is een gemeentelijk monument. Eiser heeft het schippersinternaat op [2010] gekocht. De koopprijs, inclusief 4.010 m2 grond, bedroeg € 3.382.000
. Op dezelfde datum heeft eiser het achterliggende onbebouwde kadastraal perceel, ter grootte van 3.055 m2 gekocht. De koopprijs van dit perceel was € 297.500.

3. Na de koop is het schippersinternaat volledig gerenoveerd en is het verbouwd tot een luxe zorghotel. In het oude gebouw zijn 28 zelfstandige appartementen gemaakt. Op het achterliggende perceel zijn in 2011 een ondergrondse parkeergarage en 16 nieuwe zelfstandige appartementen gebouwd. Vanuit het zorghotel wordt aan de bewoners van de appartementen zorg aangeboden. De vergoeding die de bewoners betalen, bestaat voor een deel uit huur en voor een deel uit servicekosten, waaronder kosten voor maaltijden en wasverzorging.

4. De 44 appartementen bevatten elk alle voorzieningen die nodig zijn voor zelfstandige bewoning (keuken, badkamer, toilet) en ze zijn afsluitbaar. De appartementen zijn door verweerder daarom aangemerkt als 44 afzonderlijke WOZ-objecten. Voor 38 appartementen is een WOZ-beschikking afgegeven. Voor de resterende 6 woningen heeft verweerder dit bij vergissing nog niet gedaan, maar hij heeft aangekondigd dat alsnog te gaan doen.

5. Het zorghotel bestaat naast de 44 appartementen uit de entree, de receptie, het restaurant, de keuken, de bibliotheek, de kantoorruimten, de activiteitenruimten, de personeelsverblijven, de bergingen en de parkeergarage. Verweerder heeft deze algemene delen van het zorghotel aangemerkt als een apart WOZ-object (naast de 44 woningen).

6. De totale oppervlakte van het perceel (7.065 m2) was in het oorspronkelijke taxatieverslag geheel toegerekend aan het zorghotel. In de bezwaarfase is dit in overleg tussen de taxateur van eiser (de heer [D] ) en de taxateur van verweerder (de heer [A] ) aangepast. Het perceel is in overleg tussen de taxateurs verdeeld naar rato van het bruto vloeroppervlak. De totale gezamenlijke bruto vloeroppervlakten (hierna BVO) van alle opstallen bedraagt 6.603 m2. De 44 zelfstandige woningen hebben tezamen 3.585 m² BVO (dit is 54,3% van het totale gebouwde oppervlakte) en de gemeenschappelijke delen hebben 3.018 m² BVO (45,7%). Deze procentuele verhouding is eveneens toegepast bij de verdeling van de grond (7.065 m²), zodat 54,3% van de grond, oftewel 3.836 m2 is toegerekend aan de zelfstandige appartementen en 3.229 m² (45,7%) aan het zorghotel.

7. In de bezwaarfase is na onderling overleg vastgesteld dat de waarde van het zorghotel in hoofdzaak (meer dan 70%) kan worden toegerekend aan delen van de pand die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Doordat de aanslagen ozb over de jaren 2012 tot en met 2015 waren opgelegd tegen het niet-woning tarief, zijn de aanslagen ozb over voornoemde jaren berekend tegen het lagere woning tarief en daardoor verminderd. Voor 2012 is de aanslag ozb van € 11.438,26 verminderd met € 6.543,67; voor 2013 is de aanslag van € 10.416,96 verminderd met € 5.469,09; voor 2014 is de aanslag van € 11.158,14 verminderd met € 5.720,47 en voor 2015 is de aanslag van € 11.557,26 verminderd met € 5.365,50.

Geschil

8. Ter zitting is gebleken dat de volgende beroepsgronden resteren:

a. gemachtigde wil dat verweerder het hele zorghotel inclusief de appartementen waardeert als één object, omdat anders de totale waarde te hoog wordt;

b. als dat niet kan, is gemachtigde van mening dat het zorghotel niet als een apart WOZ-object kan worden aangemerkt;

c. indien het zorghotel wel een apart WOZ-object is, is volgens gemachtigde sprake van onjuiste objectafbakening, omdat in het oorspronkelijke taxatieverslag het gehele perceel grond aan het zorghotel was toegerekend;

d. daarnaast is de waarde van het zorghotel volgens gemachtigde te hoog, omdat sprake is van dubbeltellingen doordat de parkeerplaatsen en de gangen deels ook bij de woningen zijn meegerekend.

9. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en een vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot:

- € 2.110.000 voor het jaar 2012 (waardepeildatum 1 januari 2011);

- € 2.110.000 voor het jaar 2013 (waardepeildatum 1 januari 2012);

- € 1.850.000 voor het jaar 2014 (waardepeildatum 1 januari 2013);

- € 1.850.000 voor het jaar 2015 (waardepeildatum 1 januari 2014).

Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarden geen taxatierapporten overgelegd.

10. Verweerder heeft aangevoerd dat de Wet WOZ het niet mogelijk maakt om het gehele object als één WOZ-object aan te merken en dat het zorghotel wel een apart WOZ-object is. Verder is geen sprake van een onjuiste objectafbakening, omdat de objectafbakening in bezwaar is aangepast door een vermindering van het aantal toegerekende vierkante meters, hetgeen is toegestaan. De waarden acht verweerder niet te hoog, aangezien geen sprake is van dubbeltellingen. Uit praktische overwegingen is in de bezwaarfase tussen taxateur [D] en taxateur [A] afgesproken om dubbeltellingen te vermijden door bij de appartementen alleen de vierkante meters “achter de voordeur” bij de waardering van de woningen te betrekken en alle algemene gedeelten van het gebouw (inclusief alle parkeerplaatsen) bij de waardering van het zorghotel mee te rekenen. Voor zover in de processtukken van verweerder iets anders is gesteld, berust dit op een vergissing.

11. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem (na uitspraak op bezwaar) vastgestelde waarden onder meer verwezen naar vier door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 14 juni 2016, door taxateur [A] . In deze taxatierapporten heeft [A] de waarde van de onroerende zaak volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde methode (hierna: de GVW-methode) berekend. De waarde van de onroerende zaak is op grond van deze GVW-methode bepaald op:

- € 3.339.000, per waardepeildatum 1 januari 2011;

- € 3.238.000, per waardepeildatum 1 januari 2012;

- € 3.159.000, per waardepeildatum 1 januari 2013;

- € 3.087.000, per waardepeildatum 1 januari 2014.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen.

Beoordeling van het geschil

12. Bij de beoordeling van de beroepsgronden die onder 8a en 8b zijn weergegeven, moet de rechtbank artikel 16 van de Wet WOZ toepassen. Dit artikel luidt, voor zover van belang, als volgt:

“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

een gebouwd eigendom;

(…);

een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

een samenstel (…); (…).”

13. Partijen zijn het er terecht over eens dat de 44 appartementen als aparte WOZ-objecten moeten worden aangemerkt op grond van de bepaling in artikel 16 onderdeel c van de Wet WOZ. Alle appartementen zijn immers blijkens hun indeling bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

14. Het deel van het gebouw dat na afzondering van de 44 appartementen resteert, het zorghotel, is naar het oordeel van de rechtbank een gebouwd eigendom dat onder artikel 16 onderdeel a van de Wet WOZ valt. Het zorghotel is dus een apart WOZ-object. De vergelijking die gemachtigde van eiser heeft gemaakt met uitspraken over serviceflats gaat niet op. Bij dergelijke serviceflats is namelijk slechts sprake van een gezamenlijke entree en gangen en niet van overige ruimten, zoals in dit geval. De rechtbank verwijst ter nadere onderbouwing naar de beslissingen van drie gerechtshoven, waarin hetzelfde is geoordeeld. Het betreft een uitspraak van Hof Amsterdam van 9 juli 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ2231, r.o. 5.2, een uitspraak van Hof Den Bosch van 29 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:4368, r.o. 4.4, en een uitspraak van Hof Den Haag van 7 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3776, r.o. 7.4.

15. Partijen zijn het er terecht over eens dat van een samenstel met de woningen geen sprake is. Dit leidt tot de conclusie dat het gebouw met het zorghotel en de woningen op grond van de Wet WOZ bestaat uit 45 verschillende WOZ-objecten, 44 woningen en het zorghotel. Verweerder en de rechtbank kunnen niet van de wet afwijken. Dit betekent dat de beroepsgronden onder 8a en 8b falen.

16. De omstandigheid dat de totale WOZ-waarde van het zorghotel en de 44 appartementen wellicht hoger is dan de koopprijs die eiser bij verkoop van het hele complex van een koper zou kunnen bedingen, is geen reden om hierover anders te oordelen. Voor zover er sprake is van een verschil in totaalwaarde, wordt dit verschil veroorzaakt door het systeem van de Wet WOZ (met name de bepaling in artikel 16) en door de waardefictie van artikel 17 van de Wet WOZ.

17. Ook de beroepsgrond onder 8c faalt. Verweerder mocht namelijk in de bezwaarfase de objectafbakening zodanig wijzigen dat een kleiner gedeelte van het totale perceel werd toegekend aan het zorghotel. Het afgebakende object werd daardoor immers kleiner en volgens vaste jurisprudentie is dat toegestaan. Bovendien bestond over de wijze van objectafbakening overeenstemming met de taxateur van eiser. Voor de volledigheid merkt de rechtbank op dat de grond die in de bezwaarfase aan de woningen is toegerekend, niet bij de woningen is meegewaardeerd. Bij de woningen is de waardering namelijk niet op grond van de GVW-methode gebeurd, maar op grond van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijking van appartementen wordt de perceelsgrond niet meegewaardeerd, maar wordt alleen gekeken naar het aantal vierkante meters oppervlak van het appartement zelf. Daardoor is dus geen sprake van (niet-toegestane) objectvergroting van de woningen.

18. De beroepsgronden over de gestelde dubbeltellingen kunnen ook niet tot een verlaging van de WOZ-waardes van het zorghotel leiden. Verweerder heeft namelijk aannemelijk gemaakt dat hiervan geen sprake is. Op grond van de taxatierapporten van taxateur [A] en zijn toelichting daarop tijdens de tweede zitting, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de parkeergarage geheel is toegerekend aan het zorghotel en dat er geen parkeerplaatsen aan de woningen zijn toegerekend. Ook is aannemelijk gemaakt dat de gangen en overige verkeersruimten geheel aan het zorghotel zijn toegerekend en niet ook aan de woningen. Die wijze van toerekening is gebaseerd op de overeenstemming daarover tussen de taxateurs van beide partijen.

19. Gezien het voorgaande falen alle beroepsgronden. Verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de aan het zorghotel toegekende WOZ-waardes voor de kalenderjaren 2012 tot en met 2015 niet te hoog zijn.

20. De beroepen zullen ongegrond worden verklaard.

21. De rechtbank ziet geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, voorzitter, mr. R.A. Boon en mr. A.M.F. Geerling, rechters, in tegenwoordigheid van M. Brouwer, griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 23 oktober 2017

griffier

voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.