ECLI:NL:RBGEL:2015:5231

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/266876 / HA ZA 14-371

Vonnis van 10 juni 2015

in de zaak van

[eiseres]

wonende te ’s-Gravenhage,

eiseres,

advocaat mr. H.W. Dubbeldam te Huis ter Heide,

tegen

1.
[gedaagde]

wonende te Beuningen,

gedaagde,

advocaat mr. T.E.P.A. Lam te Nijmegen,

2. de maatschap
MAATSCHAP NOTARISKANTOOR VAN HÖVELL,

gevestigd te Wijchen,

gedaagde,

advocaat mr. M.C.J. Höfelt te Amsterdam,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

QUARZ VERMOGENSSTRATEGIEËN B.V.,

gevestigd te Beneden-Leeuwen,

gedaagde,

advocaat mr. E. Beele te Tilburg,

4. de coöperatie

COÖPERATIEVE RABOBANK VENLO E.O. U.A.,

gevestigd te Venlo,

gedaagde,

advocaat mr. E. Jansberg te Eindhoven.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] , de notaris of mr. Van Hövell, Quarz en de Rabobank worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk ook [gedaagde] c.s. worden genoemd.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 3 december 2014;
het verkorte proces-verbaal van comparitie van 27 maart 2015.

1.2. Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Sinds 2004 heeft het zogenaamde ‘Koopstudio-concern’ zich begeven op de markt voor woonruimte voor studenten en starters in onder meer Utrecht, Amsterdam, Groningen en Nijmegen. Tot het concern behoorde een aantal rechtspersonen, waaronder Koopstudio Nederland B.V. en de Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio B.V.

2.2. [gedaagde] is via [gedaagde] Holding B.V. bestuurder en enig aandeelhouder van Koopstudio Arnhem-Nijmegen B.V. Deze vennootschap was franchisenemer van het Koopstudio-concern.

2.3. Op 20 april 2006 hebben de Rabobank en Quarz een ‘Bemiddelingsovereenkomst bij Woningfinancieringen en Vastgoedfinanciering’ gesloten. In het kader van deze overeenkomst is Quarz als tussenpersoon voor Rabobank verantwoordelijk voor de advisering van een financieel product aan de klant, bemiddelt zij bij het tot stand brengen van overeenkomsten inzake financiële producten en ontvangt zij voor haar bemiddelingsactiviteiten een provisie.

2.4. In de zomer van 2006 is [eiseres] in contact gekomen met Koopstudio Arnhem-Nijmegen. [eiseres] had interesse in een studio in het pand aan de [adres] te Nijmegen. Zij heeft het pand met een medewerker van Koopstudio Arnhem-Nijmegen bekeken en een verkoopbrochure ontvangen van studentenstudio.nl (‘een initiatief van koopstudio.com’). Uit die brochure wordt geciteerd:

Hier op de [adres] biedt Studentenstudio.nl in twee herenhuizen [adres] aantrekkelijke studio’s te koop aan. De studio’s zijn in volle eigendom, inclusief servicekosten (g/w/e etc), exclusief aflossing en een eventueel belasting voordeel. De woningen zijn per eenheid zeer betaalbaar, hebben een aantrekkelijk uitrustingsniveau en bieden variatie in studioruimte.

2.5. Op 6 september 2006 hebben Koopstudio Nederland en Koopstudio Arnhem-Nijmegen (‘Koopstudio’) enerzijds en [eiseres] (‘lid’) anderzijds een ‘overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging’ gesloten (verder: ‘de lidmaatschapsovereenkomst’). Daaruit wordt geciteerd:

DE ONDERGETEKENDEN(...)

NEMEN IN AANMERKING DAT:

a. Koopstudio het woonhuis aan de
[adres]te 6524 EC
NIJMEGENin eigendom zal overdragen aan de vereniging Woonvereniging [adres] hierna te noemen: ‘de woonvereniging’;

b. de woonvereniging zal alle lidmaatschapsrechten betreffende het gebruik van het onderhavige woonhuis aan Koopstudio uitgeven en Koopstudio zal daartoe als lid toetreden terzake van deze lidmaatschapsrechten;

c. op het gehele woonhuis aan de [adres] , 6524 GD te Nijmegen een hypotheekrecht is gevestigd ten behoeve van de Rabobank te Venlo, tot zekerheid voor alles wat de Rabobank te Venlo van de woonvereniging en/of haar huidige leden en/of haar toekomstige leden te vorderen heeft;

d. Koopstudio met betrekking tot onderhavig lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden;

KOMEN OVEREEN DAT:

Koopstudio het lid in de gelegenheid zal stellen tot genoemde woonvereniging toe te treden, met betrekking tot dit lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden waarbij het lid het uitsluitend gebruik krijgt van het volgende lidmaatschapsrecht:

het lidmaatschapsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van studio 5, bestaande uit een ruime kamer met een eigen keukenblok, een gedeelde badkamer met douche en een apart toilet op de begane grond, alsmede het gezamenlijk gebruik van de wasautomaataansluiting de entree en de trapopgang(en), van het pand [adres] , uitmakende het veer/honderdste (4/100e) deel van het woonhuis aan de [adres] 6524 EC Nijmegen

het hiervoor omschreven lidmaatschapsrecht wordt hierna ook genoemd: “
het lidmaatschapsrecht”;

Het inleggeld, zoals bedoeld in artikel 7 van de hierna te vermelden statuten, dat het lid aan Koopstudio zal betalen voor de toetreding tot de woonvereniging bedraagt: EUR honderd tienduizend (€ 110.000,-);

(...)

Artikel 2 Het lidmaatschapsrecht: de toetreding woonvereniging

2.1 Teneinde gebruik te kunnen maken van het lidmaatschapsrecht zal het lid toetreden tot de woonvereniging zulks onder de voorwaarden en bepalingen als zijn opgenomen in de statuten van de voormelde woonvereniging welke als
bijlage 2aan deze akte worden gehecht.

Artikel 3 Financiering

3.1. Het lid verplicht zich uiterlijk op de vijfde werkdag na ondertekening van deze overeenkomst aan Quarz Financial Partners te Zaltbommel (hierna: Quarz) de in de aan deze overeenkomst gehechte
bijlage 3genoemde bescheiden ter hand te hebben gesteld opdat Quarz een financieringstoets zal uitvoeren. Indien deze toets een positief resultaat oplevert en het lid derhalve financierbaar is tot een bedrag van EUR honderd elfduizend achthonderd eenentachtig (€ 111.881,-) volgt een inventarisatiegesprek bij Quarz en voorts een offerte-aanvraag bij de Rabobank te Venlo voor de uiteindelijke financiering.

3.2 (...)

Artikel 4 Oplevering, ingebruikname

(...)

4.3 Voor het geval de aan het lidmaatschapsrecht verbonden inclusieve woonruimte nog verbouwd moet worden zal, na de toetreding door het lid tot de woonvereniging, van het betaalde inleggeld 10% in depot bij de notaris blijven. (...)

(...)

Artikel 8 Bestuur, administratie woonvereniging

(...)

8.2. Het lid verklaart bij deze onherroepelijke volmacht te geven aan Koopstudio om namens het lid:

a. de toetreding van nieuwe leden tot de woonvereniging te aanvaarden, welke leden in de plaats treden van Koopstudio, welke volmacht eindigt op het moment dat Koopstudio met betrekking tot alle lidmaatschapsrechten als lid uit de woonvereniging is getreden, alsmede;

b. de woonvereniging als borg te verbinden jegens de financier voor de schulden die toekomstige leden met de financier aangaan.

(...)

Artikel 9 Datum toetreding, notaris

9.1 Alle benodigde akten zullen op 2 oktober 2006 worden getekend ten overstaan van de notaris, te weten:

Notaris Hekkelman

(...)

De ouders van [eiseres] hebben de overeenkomst ondertekend als ‘mede-ondergetekenden’. Daarmee hebben zij verklaard:

a. van de inhoud van deze overeenkomst kennis te hebben genomen;

b. met deze inhoud volledig in te stemmen;

c. volledige medewerking te verlenen casu quo al datgene te verrichten dat nodig is om de financiering van het lidmaatschapsrecht tot stand te brengen, onder de bij de financier gebruikelijke voorwaarden, zoals het zijn van mede-debiteur en medewerking te verlenen tot de vestiging van een hypotheekrecht op het woonhuis van mede-ondergetekende(n).

2.6. De volgende dag, op 7 september 2006, heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] en haar ouders en de heer Kniep, financieel adviseur werkzaam bij Quarz.

2.7. Op 7 september 2006 hebben Koopstudio Nederland en [eiseres] (als ‘begunstigde’) een ‘Allonge bij overeenkomst lidmaatschapsrecht studio 5 [adres] (Koopstudio LastenDemper ©)’ ondertekend. Uit die allonge wordt geciteerd:

(...)

Zijn als volgt overeengekomen:

Artikel 1: Koopstudio LastenDemper © (KLD)

1.1 De KLD is een door Koopstudio ontwikkelt concept en is enkel bedoeld voor studenten die via Koopstudio dan wel een aan haar gelieerde onderneming een nieuwe studentenstudio kopen.
‘begunstigde’voldoet hier aan.

1.2 Koopstudio biedt
‘begunstigde’ de mogelijkheid om tegen nader overeengekomen voorwaarden gebruik te maken van de KLD module waardoor maandelijks, achteraf, het door
‘begunstigde’ voorgeschoten bedrag (renteloos) wordt gerestitueerd. (...) De uiteindelijk tussen
‘begunstigde’en Koopstudio overeengekomen berekening wordt als bijlage II bijgevoegd.

Artikel 2: Kernvoorwaarden

(...)

2.2
‘Begunstigde’heeft de door zijn/haar gekochte studentenstudio gefinancierd door tussenkomst van Quarz Financial Partners B.V. te Zaltbommel.

2.3
‘Begunstigde’heeft zijn/haar lidmaatschap van de woonvereniging verkregen via Koopstudio en/of een aan haar gelieerde onderneming.

(...)

In bijlage II is opgenomen dat [eiseres] in totaal € 7.452,- als KLD ontvangt en wel in 36 maandelijkse termijnen van € 207,- over de periode van oktober 2006 tot en met september 2009 (de laatste termijn bedraagt € 107,-).

2.8. Uit een brief van 22 september 2006 van Koopstudio Nederland aan [eiseres] wordt geciteerd:

Gefeliciteerd met de aankoop van studio 5 in de [adres] te Nijmegen.

(...)

2.9. Bij brief van 25 september 2006 heeft de Rabobank aan [eiseres] een offerte doen toekomen voor een aflossingsvrije hypotheek van € 112.000,-. Bij brief van [adres] september 2006 heeft Quarz diezelfde offerte aan [eiseres] doen toekomen. Uit de offerte wordt geciteerd:

Zekerheid

Te vestigen hypotheek ter grootte van EUR 2.100.000,00

 als eerste op het perceel grond met woning en toebehoren gelegen aan de S. Annastraat [adres] te Nijmegen.

 Borgstelling door de woonvereniging ten behoeve van de individuele lidmaatschappen.

Verpanding van:

 Uw spaardepot bestaande uit het saldo op Rabo Rendement Rekening nummer (...)

 Het lidmaatschapsrecht van de woonvereniging [adres] te Nijmegen

(...)

Overige bepalingen

(...)

Ir. J.H.J. [eiseres] en A.P.M. [eiseres] - [naam] worden mededebiteur voor de lening van EUR 112.000,--. De mededebiteur en de debiteur dienen tot ons genoegen een overeenkomst inzake draagplicht van de geoffreerde geldlening te ondertekenen. Deze overeenkomst is bepalend voor de aftrekbaarheid van de rente en kosten van de geldlening. (...)

[eiseres] en haar ouders hebben de offerte voor akkoord ondertekend en aan Quarz gestuurd.

2.10. Bij notariële akte van 28 september 2006, verleden voor mr. W.E. van Delft, hebben Koopstudio Nederland en [gedaagde] de woon-/werkvereniging [adres] te Nijmegen opgericht (verder: de woonvereniging). Uit de akte van oprichting wordt geciteerd:

(...)

De oprichters verklaren:

- dat zij hebben gekocht ten behoeve van derden: de onroerende zaak: [adres] te 6524 EC Nijmegen;

- dat die derden daarin wensen te (gaan) wonen;

- dat zij ter regeling van de onderlinge vermogensrechtelijke betrekkingen zijn overeengekomen de onroerende zaak te doen overdragen aan een door hen op te richten vereniging;

- dat zij die vereniging hierbij oprichten en vaststellen de volgende:

4. Statuten

(...)

Financiële aspecten van toetreding en van het einde van het lidmaatschap

Artikel 7 (van toetreding)

1. Voor de aan een lid ter beschikking gestelde woonruimte dient het lid bij toetreding een inleggeld te betalen ter grootte van de dan geldende waarde van deze woonruimte (inclusief het aandeel in de gemeenschappelijke zaken van de onroerende zaak), welke waarde wordt vastgesteld door de algemene vergadering overeenkomstig de regeling in artikel 8 lid 2.

(...)

5 Slotverklaringen

5.1

Voor de eerste keer worden tot bestuursleden benoemd:

- Koopstudio Nederland B.V., voornoemd;

- mevrouw [gedaagde] , voornoemd:

die de functie van respectievelijk voorzitter en secretaris/penningmeester zullen bekleden.

(...)

2.11.

Bij notariële akte van 28 september 2006, verleden voor mr. W.E. van Delft, heeft Exploitatiemaatschappij Wibeco B.V. het pand aan de [adres] geleverd aan de woonvereniging (vertegenwoordigd door Koopstudio Nederland en [gedaagde] als voorzitter en secretaris/penningmeester). De koopsom bedraagt € 1.250.000,-. Uit de akte wordt geciteerd:

3 Algemeen

(...)

3.1.

De comparanten verklaren bij deze akte een registergoed ingevolge een daartoe op dertig juni tweeduizend zes gesloten koopovereenkomst te willen leveren.

4 Omschrijving object

De levering betreft het volgende goed:

het woon/kantoorpand met bijbehorende grond en toebehoren, plaatselijk bekend als
[adres] / [adres] te 6524 EC Nijmegen, kadastraal bekend gemeente
Nijmegen, sectie
B,nummer
5637, kadastraal groot zes are en drieëntwintig centiare
(6a, 23ca), hierna ook aan te duiden met:
het verkochte;

2.12.

Bij notariële akte van 28 september 2006, verleden voor mr. W.E. van Delft, heeft de woonvereniging een recht van hypotheek verleend aan de Rabobank op het pand aan de [adres] tot een bedrag van € 3.500.000,- te vermeerderen met € 1.225.000,- aan rente en kosten, derhalve in totaal € 4.725.000,- (de ‘parapluhypotheek’). Uit de akte wordt geciteerd:

Hypotheekverlening

De comparanten onder A. genoemd [Koopstudio Nederland en de woonvereniging; rechtbank] verklaarden, ter uitvoering van voormelde overeenkomst, aan de bank hypotheek te verlenen tot het hierna te noemen bedrag op het hierna te noemen onderpand, tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de bank blijkens haar administratie van
woonvereniging en/of haar leden zowel de huidige, als de toekomstige, zulks met toestemming van de algemene vergadering,voor zover in deze akte niet anders aangeduid,
hierna te noemen: debiteur, te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van
verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening-courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook.

2.13.

Op 8 oktober 2006 hebben [eiseres] (als debiteur) en haar ouders (samen als mededebiteur) een overeenkomst inzake draagplicht bij mededebiteurschap ondertekend. Daaruit wordt geciteerd:

(...)

in aanmerking nemend:

datde Rabobank Venlo e.o. aan de debiteur een geldlening zal verstrekken;

datde mededebiteur zich jegens voormelde bank als hoofdelijk mededebiteur voor die geldlening zal verbinden tot een bedrag van € 112.000,00;

datde mededebiteur en de debiteur terzake hun onderlinge verhouding wensen te regelen;

(...)

2.14.

Op 4 januari 2007 hebben [eiseres] en haar ouders (gezamenlijk als ‘debiteur’) en de Rabobank een akte van geldlening ondertekend in tegenwoordigheid van de notaris, die heeft mede-ondertekend. Uit die akte wordt geciteerd:

Geldlening (Aflossingsvrije Hypotheek)

De debiteur verklaart het bedrag van de geldlening van de bank ter leen te hebben ontvangen en dit bedrag – hoofdelijk – rentedragend aan haar schuldig te zijn.

Bedrag van de geldleningEUR 112.000,00

2.15.

Op 4 januari 2007 heeft [eiseres] haar lidmaatschapsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van studio 5, verpand aan de Rabobank. Daarvan heeft mr. Van Hövell een notariële akte opgemaakt, kennelijk per abuis gedateerd op 4 januari 2006.

2.16.

Op 4 januari 2007 is [eiseres] toegetreden tot de woonvereniging, waarbij zij gerechtigd is geworden tot het exclusief gebruik van studio 5 in het pand aan de [adres] . Van deze toetreding heeft mr. Van Hövell een notariële akte opgemaakt tussen [eiseres] en de woonvereniging, waarin onder meer is opgenomen dat het inleggeld voor het gebruiksrecht € 110.000,- bedraagt.

2.17.

Op [adres] maart 2007 heeft [eiseres] toegang gekregen tot studio 5.

2.18.

Op 10 april 2007 heeft een bewonersbijeenkomst plaatsgevonden. Er bestaan twee versies van notulen van die bijeenkomst. In beide versies staat vermeld:

[naam] ; rechtbank] is onze voorzitter. (...) [naam] ; rechtbank] is onze penningmeester. (...)

In beide versies is een passage opgenomen onder de kop ‘tuin’. Een van beide versies bevat volgend op die passage de volgende vier zinnen die in de andere versie ontbreken:

Zoals afgesproken bij de aankoop van de studio’s zouden de parkeerplaatsen toekomen aan het kantoor gedeelte en zouden daar 9 aparte lidmaatschappen voor worden uit geschreven. Onderhoud van het parkeer terrein zou niet voor rekening komen van de lidmaatschappen van de studio’s en onderhoud aan het woonhuis zou niet in rekening komen voor de lidmaatschappen van de parkeerplaatsen. Voor het overige heeft men geen verantwoording naar elkaar. Iedereen is daar mee akkoord en het zal aangepast worden in de statuten.

2.19.

Bij notariële akte van 6 december 2007, verleden voor mr. Van Hövell, zijn de statuten van de woonvereniging gewijzigd. Koopstudio Nederland en [gedaagde] zijn opgetreden als bestuurders van de woonvereniging. Uit de akte wordt geciteerd:

3 Vooraf noodzaak statutenwijziging

De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden vooraf:

- dat de vereniging in eigendom heeft verworven:

het complex [adres] , [adres] en [adres] te Nijmegen, met het doel ruimte en kantoorruimte te verschaffen;

- dat evenwel thans is gebleken dat de vereniging een woonruimte in plaats van een kantoorstudio verschaft en negen (9) parkeergelegenheden wenst te verschaffen als “parkeerstudio’s met lidmaatschapsrechten”;

deze laatste hierna te noemen: parkeerruimten of parkeerplaatsen;

- dat in de naam van de vereniging het huisnummer [adres] ontbreekt;

- dat het ongewenst en onredelijk is dat de gebruikers (casu quo leden) van de parkeerrechten noemenswaardige rechten en plichten krijgen met betrekking tot de huidige gebouwde opstal;

- dat hierom de statuten van de vereniging gewijzigd dienen te worden;

- dat mitsdien het bestuur op een op tien april tweeduizend zeven te Nijmegen gehouden algemene ledenvergadering, een statutenwijziging met als strekking ter effectuering van het bovenstaande aan de orde heeft gesteld, bij welke vergadering – waarbij alle leden aanwezig en/of vertegenwoordigd waren – eenstemmig met bedoelde statutenwijziging is ingestemd.

Ter effectuering van het vorenstaande verklaarden de comparanten, handelend als gemeld, de statuten van de vereniging algeheel te wijzigen casu quo aan te vullen als volgt:

4. Statuten

(...)

Gebruik van de ruimte

(...)

Artikel 10 (Gebruik ruimte)

(...)

3. (...) Het percentage van de na te melden ruimten die respectievelijk deel uitmaken van het geheel van de onroerende zaak conform artikel 5 lid 1 onder c bedraagt voor iedere parkeerruimte een/eenduizendvijftigste (1/1050) procent, voor die ene ruimte die gebruiksrecht geeft van een kantoor of woon of woon-/werkruimte (ter keuze aan het lid dat hiervan het uitsluitend gebruiksrecht heeft) zijnde studio 18, vier/eenhonderdvijfde (4/105) procent, oftewel ten aanzien van parkeerruimten en kantoor tezamen het oorspronkelijke percentage voor kantoor dat gold voor deze statutenwijziging.

(...)

2.20.

In de periode van 13 mei tot 4 september 2008 bewoonde [eiseres] studio 5 niet en was zij niet aanwezig bij vergaderingen van de vereniging.

2.21.

Op 22 mei 2008 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden waarbij onder meer aanwezig waren leden van de woonvereniging ( [eiseres] dus niet), [gedaagde] en de notaris. In die bijeenkomst zijn de parkeerplaatsen en studio 18 en de statuten aan de orde geweest. Uit de notulen wordt geciteerd:

1.Opening

Tjerk opent de bijeenkomst, hij treedt op als bestuur van de woonvereniging en tevens als voorzitter van de bijeenkomst. Tjerk begint met de mededeling dat volgens het kadaster de parkeerplaatsen behoren bij de woonvereniging sint anna [adres] , [adres] en [adres] . Graag wil de woonvereniging weten wat de status is van de parkeerplaatsen en studio 18. Ook vraagt men zich af waar is het geld betaald voor studio 18 en de parkeerplaatsen heen is gegaan. Daarom deze bijeenkomst.

2.Discussie

(...) De notaris beantwoord de vraag van Tjerk. In juridische zin horen de parkeerplaatsen en studio 18 bij de woonvereniging, maar in economische zin niet. De woonvereniging heeft uitsluitend gebruiksrecht. Koopstudio had het recht lidmaatschappen uit te geven. De parkeerplaatsen moeten gezien worden als lidmaatschappen die nog niet uitgegeven zijn. Omdat ze niet uitgegeven zijn, zijn de parkeerplaatsen nog eigendom van koopstudio. (...)

(...) Vervolgens wordt er gewezen op het feit dat de statuten zijn aangepast op basis van notulen van 10 april 2007 die niet overeenkomen met de notulen die de woonvereniging van notuliste Janneke heeft ontvangen. In de notulen die door Wendy [ [gedaagde] ; rechtbank] aan de notaris zijn verstrekt zijn enkele nieuwe passages opgenomen. (...) De notaris zegt dat de notulen toch niet rechtsgeldig zijn. Desalniettemin geeft hij aan dat het opmerkelijk is, maar dat de gewijzigde statuten niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. (...)

2.22.

Op [adres] maart 2009 heeft een algemene vergadering van de leden van de vereniging plaatsgevonden. In de notulen wordt [eiseres] bij de aanwezigen genoemd. Uit die notulen wordt geciteerd:

(...)

8. Informatie over laatste ontwikkelingen door werkgroep St. Anna [adres]

18 maart is er een gesprek geweest met Wendy, notaris van de Hövell en de moeder van Maud. De problemen zijn studio 18 en de parkeerplaatsen. De oplossingen welke worden aangedragen zijn:

- Studio 18 wordt bewoonbaar gemaakt conform de gestelde eisen van de gemeente. Wendy staat garant voor deze aanpassingen. Indien dit niet mogelijk blijkt zal de studio weer een kantoor worden.

- Subvereniging parkeerplaatsen wordt kadastraal en juridisch gesplitst van de woon-/werkvereniging St. Anna [adres] - [adres] . Deze vereniging wordt eigendom van Wendy.

(...)

De werkgroep adviseert met deze aanpassingen voor de statuten in te stemmen.

(...)

10. Bespreking statuten

De statuten worden per artikel besproken. Per artikel wordt gestemd of de leden akkoord zijn met het artikel.

(...)

o Art. 10: PP eruit. Procent wordt delen. 105 delen ipv 105%. (...)

2.23.

Bij notariële akte van [adres] juni 2009, verleden voor mr. Van Hövell, heeft de vereniging de grond achter de panden [adres] , [adres] en [adres] geleverd aan [gedaagde] . Comparanten bij de akte zijn (A) de woonvereniging, vertegenwoordigd door [naam] , [naam] , [naam] en [naam] , (B) de heer en mevrouw [naam] en [naam] , (C) [gedaagde] en Koopstudio Arnhem-Nijmegen en (D) Koopstudio Nederland (partijen A en B worden in de akte ‘partij 1’ genoemd, partijen C en D ‘partij 2’). Uit de akte wordt geciteerd:

I. Vooraf

Partijen verklaarden:

dat er in het verleden “onzekerheid” is ontstaan tussen partij 1 en partij 2 omtrent:

I. studio 18 speciaal wat betreft de geschiktheid van de ruimte met uitsluitend gebruiksrecht als woonruimte (de comparante sub B is lid van voornoemde vereniging rechtgevend op gebruiksrecht studio 18);

II. de rechten op de na te melden achtertuin aan de Van Slichtenhorststraat.

Overeenkomst / vaststelling

Ad. I Teneinde vorenbedoelde onzekerheden definitief op te lossen zijn vorenbedoelde partijen bij wijze van overeenkomst van vaststelling en sui generis na te melden garantie en levering overeengekomen. Partij C garandeert partij A en speciaal de comparant [naam] dat de ruimte van het uitsluitend gebruiksrecht van studio 18 als woonruimte, ook in administratiefrechtelijke zin, geschikt is en zo dat niet het geval is, door en voor rekening van partij C daartoe geschikt gemaakt zal worden (extra lichttoetreding scheppen). In geval zulks technisch in redelijkheid niet mogelijk zou zijn zal partij C studio 18 van mevrouw [naam] terugkopen.

Ad. II Koopstudio Arnhem-Nijmegen is in overleg met de verkrijger en in overleg met de vereniging overeengekomen om met betrekking tot na te melden verkochte geen lidmaatschappen uit te geven, doch de volle eigendom over te dragen aan verkrijger, omdat het verkochte weinig casu quo niets met de vereniging van doen heeft.

II.Levering

Ten titel als voormeld levert de vereniging bij deze aan de comparante sub C in privé, hierna te noemen: verkrijger, die bij deze in eigendom aanneemt:

-- het perceel grond, gelegen in Nijmegen, aan de van Slichtenhorststraat, achter de panden Sint Annastraat [adres] , [adres] en [adres] , uitmakend een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte ter grootte als door de landmeter van na te melden dienst zal worden vastgesteld van het kadastrale perceel gemeente Nijmegen sectie B nummer 5637;

(...)

TEGENPRESTATIE / VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN

De koopsom en waarde bedraagt conform aangehechte taxatie zesenzestigduizend tweehonderdvijftig euro --- (€ 66.250,00) en komt toe aan Koopstudio. De zakelijke belastingen zijn geschat en zullen over de jaren tweeduizend acht en tweeduizend negen door verkrijger onverwijld met de vereniging worden verrekend voor wat betreft de lopende termijnen. Koopstudio Arnhem-Nijmegen verleent verkrijger kwitantie voor de betaling van de koopsom.

2.24.

Op 19 oktober 2009 is Koopstudio Nederland failliet gegaan. In de periode van 2009 tot 2012 zijn ook andere rechtspersonen die tot het Koopstudio-concern behoorden failliet gegaan.

2.25.

Bij brieven van 25 juni 2013 heeft de advocaat van [eiseres] de notaris, Quarz en de Rabobank aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van de koop van de lidmaatschapsrechten.

2.26.

Op 27 december 2013 is Koopstudio Arnhem-Nijmegen ontbonden. Per 9 januari 2014 is Koopstudio Arnhem-Nijmegen uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel.

2.27.

Uit een brief van de Rabobank van 4 februari 2014 aan [eiseres] en haar ouders wordt geciteerd:

Op 04-01-2007 heeft Rabobank Venlo e.o. u een lening van € 112.000,- verstrekt voor de aankoop van uw lidmaatschapsrecht in woonvereniging Sint Annastraat [adres] te Nijmegen. Quarz Financial Partners adviseerde u over de lening en heeft daarbij voor u bemiddeld.

U kunt op deze lening aflossen. Voor u als klant van Quarz en Rabobank Venlo geldt het volgende:

 De Rabobank spreekt u alleen aan voor het bedrag van uw eigen individuele schuld;

 De Rabobank spreekt u niet aan voor het bedrag van de andere leden van uw woonvereniging;

 Aflossing van schulden door andere leden heeft dus geen invloed op uw eigen individuele schuld en vice versa.

2.28.

Bij aangetekende brief van 12 mei 2014 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde] onder meer bericht:

Tot mij wendde zich mevrouw [eiseres] met het verzoek haar bij te staan in verband met de kwestie rondom de verkoop, levering en financiering van studio 5 van woon/werkvereniging St. Sint Annastraat [adres] / [adres] te Nijmegen.

Als enig aandeelhouder en bestuurder van Koopstudio Arnhem-Nijmegen bent u betrokken geweest bij deze transactie. Met deze brief stel ik u, namens cliënte, aansprakelijk op grond van wanprestatie en/of het plegen van een onrechtmatige daad jegens cliënte omdat u, als contactpersoon en drijvende kracht achter Koopstudio Arnhem-Nijmegen, cliënte heeft misleid dan wel door misbruik van omstandigheden heeft verleid tot het aangaan van een overeenkomst tot toetreding tot de woonvereniging [adres] te Nijmegen. Cliënte stelt dat u persoonlijk in strijd heeft gehandeld met de in acht te nemen maatschappelijke betamelijkheid jegens haar.

(...)

2.29.

[eiseres] is haar verplichtingen jegens de Rabobank tot op heden nagekomen.

3. Het geschil en de beoordeling

3.1.

[eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [gedaagde] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [eiseres] , althans door hun handelen of nalaten onrechtmatig jegens [eiseres] hebben gehandeld, dat [gedaagde] c.s. jegens [eiseres] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] geleden schade en eventueel nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en dat [gedaagde] c.s. die schade aan [eiseres] dienen te vergoeden, alles met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. in de proceskosten en in de nakosten te vermeerderen met rente.

ten aanzien van [gedaagde]

3.2.

[eiseres] legt het volgende ten grondslag aan haar vorderingen tegen [gedaagde] . [gedaagde] was bestuurder en feitelijk leidinggevende van Koopstudio Arnhem-Nijmegen. Daarnaast trad zij in verschillende andere hoedanigheden op, onder meer als bestuurder van Koopstudio Nederland en in privé. [eiseres] verwijt [gedaagde] dat zij, als drijvende kracht achter Koopstudio Arnhem-Nijmegen, misbruik heeft gemaakt van haar onervarenheid en haar heeft misleid dan wel door misbruik van omstandigheden heeft verleid tot de aankoop van een zeer complex product met de suggestie dat zij eigenaar zou worden van studio 5, zonder haar te waarschuwen voor de specifieke gevaren van de constructie. [gedaagde] heeft daarmee volgens [eiseres] gehandeld in strijd met de in acht te nemen maatschappelijke betamelijkheid jegens haar. [gedaagde] heeft voorts ten onrechte gesuggereerd dat het lidmaatschapsrecht nodig was voor de gezamenlijke delen van het pand en goed verhandelbaar zou zijn. [gedaagde] heeft [eiseres] niet verteld dat zij als lid van de woonvereniging aansprakelijk was voor de schulden van de andere leden en ook niet dat de constructie afweek van meer reguliere woonverenigingen. Ter zitting is van de zijde van [eiseres] verklaard dat het er haar vooral om gaat dat zij niet is gevrijwaard voor aansprakelijkheid voor schulden van de andere leden en van de vereniging. Als [eiseres] goed was geïnformeerd, dan had zij de overeenkomst niet gesloten. Daar komt volgens [eiseres] bij dat studio 5 is verkocht als een van zeventien studio’s, maar dat er later een achttiende is bijgekomen, terwijl [gedaagde] zich bovendien de parkeerplaats bij het pand heeft toegeëigend, dit alles door gebruik te maken van vervalste notulen. [eiseres] betoogt dat zij door toedoen van Koopstudio Arnhem-Nijmegen “in een juridische en financiële structuur is terechtgekomen” die haar schade berokkent. Ter toelichting op haar verwijten verwijst [eiseres] naar het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van [adres] februari 2012 in een vergelijkbare zaak (ECLI:NL:RBLEE:2012:BV6804).

misbruik van omstandigheden

3.3.

Voor zover de aldus toegelichte vordering van [eiseres] is gebaseerd op misbruik van omstandigheden, wordt als volgt geoordeeld. Artikel 3:44 lid 1 BW verbindt aan het oordeel dat een rechtshandeling tot stand is gekomen door misbruik van omstandigheden het rechtsgevolg dat deze rechtshandeling vernietigbaar is. [eiseres] heeft echter gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten dan wel dat zij onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld en dat zij op die grond aansprakelijk is voor schade die [eiseres] stelt daardoor te hebben geleden. Zij heeft niet gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat [eiseres] enige rechtshandeling terecht heeft vernietigd en zij heeft ook niet gevorderd dat de rechtbank zelf enige rechtshandeling vernietigt. Het beroep op misbruik van omstandigheden kan daarom niet leiden tot toewijzing van de vorderingen die [eiseres] tegen [gedaagde] heeft ingesteld.

schending van zorgplicht

3.4.

Voor zover de vordering van [eiseres] is gebaseerd op schending van een zorgplicht, wordt als volgt geoordeeld. Enige zorgplicht jegens [eiseres] rust in beginsel op de contractuele wederpartijen van [eiseres] bij de lidmaatschapsovereenkomst, derhalve op Koopstudio Nederland en Koopstudio Arnhem-Nijmegen. [eiseres] heeft evenwel niet deze contractuele wederpartijen aangesproken op grond van een toerekenbare tekortkoming, maar [gedaagde] op grond van bestuurdersaanspakelijkheid. [eiseres] heeft voorts niet voldoende toegelicht dat [gedaagde] als bestuurder en feitelijk leidinggevende van Koopstudio Arnhem-Nijmegen dan wel als drijvende kracht achter Koopstudio Arnhem-Nijmegen een verwijt kan worden gemaakt dat voldoende ernstig is om voor recht te kunnen verklaren dat zij persoonlijk onrechtmatig heeft gehandeld en op die grond schadeplichtig is. Dat [gedaagde] is opgetreden in verschillende hoedanigheden en dat zij [eiseres] heeft verleid tot koop over te gaan, is daartoe niet voldoende. Het is immers niet duidelijk geworden wat het verband is tussen enerzijds dat optreden in verschillende hoedanigheden en dat verleiden tot koop over te gaan en anderzijds de schending van een zorgplicht door Koopstudio Nederland en Koopstudio Arnhem-Nijmegen als gevolg waarvan [eiseres] naar haar stelling “in een juridische en financiële structuur is terechtgekomen”. Het beroep op schending van de zorgplicht kan daarom ook niet leiden tot toewijzing van de vorderingen die [eiseres] tegen [gedaagde] heeft ingesteld.

non-conformiteit

3.5.

Voor zover [eiseres] wil betogen dat hetgeen zij heeft gekocht niet beantwoordt aan de overeenkomst, geldt hetzelfde oordeel. De verplichting om te leveren wat is overeengekomen rust in beginsel op de contractuele wederpartijen van [eiseres] bij de lidmaatschapsovereenkomst, derhalve op Koopstudio Nederland en Koopstudio Arnhem-Nijmegen. Ook op deze grondslag is de vordering van [eiseres] tegen [gedaagde] dus niet toewijsbaar.

achttiende lidmaatschapsrecht

3.6.

[eiseres] verwijt [gedaagde] dat zij een achttiende lidmaatschapsrecht heeft gecreëerd hoewel zij ( [gedaagde] ) studio 5 als een van zeventien studio’s in het pand aan haar ( [eiseres] ) heeft verkocht. Ook in dit verband is niet duidelijk geworden welk persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt aan [gedaagde] als bestuurder en feitelijk leidinggevende van Koopstudio Arnhem-Nijmegen. Het is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] persoonlijk en niet Koopstudio Arnhem-Nijmegen voordeel had bij het achttiende lidmaatschapsrecht. Dat [gedaagde] in een e-mail van februari 2009 druk op de leden heeft uitgeoefend om in te stemmen met wijziging van de statuten is geen persoonlijk verwijt dat zo ernstig is dat het kan leiden tot persoonlijke aansprakelijkheid van [gedaagde] . De vordering is dus ook op deze grondslag niet toewijsbaar.

parkeerplaatsen

3.7.

Voor zover [eiseres] aan haar vordering ten grondslag legt dat [gedaagde] zich de parkeerplaatsen heeft toegeëigend, wordt overwogen als volgt. In de lidmaatschapsovereenkomst is opgenomen dat Koopstudio het woonhuis aan de [adres] in eigendom zal overdragen aan de woonvereniging. Op grond van de notariële akte van 28 september 2006 moet evenwel worden vastgesteld dat de woonvereniging het pand met bijbehorende grond aan de [adres] op 30 juni 2006 heeft gekocht van Exploitatiemaatschappij Wibeco B.V. Daaruit wordt afgeleid dat Koopstudio Nederland noch Koopstudio Arnhem-Nijmegen ooit eigenaar is geweest van het pand dan wel van de ondergrond. De verklaring van de notaris bij gelegenheid van de informatiebijeenkomst van 22 mei 2008 dat de parkeerplaatsen ‘nog eigendom [zijn] van koopstudio’, omdat de parkeerplaatsen moeten worden gezien als lidmaatschappen die nog niet zijn uitgegeven, is dus onbegrijpelijk. Bovendien volgt uit deze verklaring niet dat het in de rede zou liggen de juridische eigendom van de parkeerplaatsen te leveren aan [gedaagde] (in de akte genoemd: ‘comparante sub C in privé’). Voor zover de woonvereniging heeft ingestemd met verkoop, heeft zij dat kennelijk gedaan op grond van deze onjuiste voorstelling van zaken door de notaris. Uit de akte van levering van [adres] juni 2009 moet voorts worden afgeleid dat tegenover de levering van de parkeerplaatsen de betaling van een koopsom staat. Als de transactie erop was gericht de juridische situatie in overeenstemming te brengen met de economische, dan valt niet in te zien dat ervoor moest worden betaald. De koopsom is bovendien betaald door [gedaagde] aan de vennootschap Koopstudio Arnhem-Nijmegen, waarvan zij zelf aandeelhouder en bestuurder is, en niet aan de vereniging. Het resultaat van de transactie is aldus dat de woonvereniging de parkeerplaatsen heeft geleverd aan [gedaagde] in privé, waarvoor [gedaagde] heeft betaald aan haar eigen vennootschap en wel op grond van een onjuiste voorstelling van zaken door de notaris. Hier komt bij dat de notariële akte van [adres] juni 2009 waarin dit zijn beslag heeft gekregen in moeilijk leesbare en verhullende bewoordingen is opgesteld. De conclusie is dat [eiseres] [gedaagde] in dit opzicht terecht verwijt dat zij onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Als zij dat niet had gedaan, dan zouden de parkeerplaatsen niet zijn geleverd aan [gedaagde] , maar zouden zij eigendom zijn gebleven van de woonvereniging. Omdat [eiseres] lid is van de woonvereniging, kan zij dus schade hebben geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van [gedaagde] . [gedaagde] is gehouden deze schade aan [eiseres] te vergoeden. De vordering is in zoverre toewijsbaar.

ten aanzien van notaris Van Hövell

3.8.

Aan haar vorderingen jegens de notaris legt [eiseres] het volgende ten grondslag. Volgens [eiseres] heeft de notaris niet gehandeld zoals van een redelijk handelend, bekwaam en onafhankelijk notaris onder gelijke omstandigheden mag worden verwacht doordat hij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht, meer in het bijzonder zijn informatieplicht jegens haar (artikel 42 Wna). [eiseres] stelt daartoe het volgende. De notaris heeft [eiseres] ondanks haar vragen niet geïnformeerd over de juridische consequenties van de rechtshandelingen die zij zou verrichten en hij heeft gezegd dat zij geen risico zou lopen. Hij heeft [eiseres] er niet op gewezen dat zij als lid van de vereniging op grond van de statuten aansprakelijk zou zijn voor schulden van de vereniging en de andere leden, wat hij wel had moeten doen. Ook heeft hij [eiseres] niet gewezen op de risico’s die zijn verbonden aan de ongebruikelijke vorm van de woonvereniging. Hij heeft het ten onrechte doen voorkomen alsof [eiseres] en haar ouders een (soort van) appartementsrecht kochten. Voorts was noch voor toetreding als lid van de vereniging, noch voor vestiging van het pand op het lidmaatschapsrecht notariële tussenkomst vereist. Ook verwijt [eiseres] de notaris dat hij in strijd met artikel 4 lid 3 van de koopovereenkomst van 6 september 2006 heeft verzuimd 10% van het inleggeld in depot te houden zolang de studio nog niet aan [eiseres] ter beschikking was gesteld.

[eiseres] betoogt verder dat de notaris vanaf eind 2006 de vaste notaris van Koopstudio Arnhem-Nijmegen is geworden, dat hij daarbij een commercieel belang had en dat hij de constructie heeft ondersteund en daaraan de schijn van deugdelijkheid heeft gegeven.

Met een beroep op artikel [adres] lid 2 Wna en artikel 5 van de Verordening beroeps- en gedragsregels betoogt [eiseres] voorts dat de notaris kritische opmerkingen had kunnen en moeten plaatsen bij de omvang van de waardevermeerdering van het pand na de realisatie van [adres] kleine woonunits (aankoopprijs: € 1.250.000,-; totaal van de inleggelden lidmaatschapsrechten: € 2.955.000,-).

[eiseres] verwijt de notaris ten slotte dat hij verwijtbaar jegens haar heeft gehandeld door zonder toestemming op basis van vervalste notulen medewerking te verlenen aan het leveren van de hele achtertuin van de woonvereniging aan [gedaagde] en aan het creëren van een achttiende lidmaatschapsrecht binnen de woonvereniging.

3.9.

De rechtbank zal achtereenvolgens oordelen over de verwijten die ertoe strekken dat de notaris zijn informatieplicht heeft geschonden, over de verwijten in verband met de parkeerplaatsen en in verband met studio 18 en over de overige verwijten, te weten het nodeloos passeren van akten en het ten onrechte althans te vroeg doorstorten van het depot.

notaris - informatieplicht

3.10.

Als verweer tegen dit verwijt heeft de notaris aangevoerd dat [eiseres] niet bij hem heeft geklaagd binnen bekwame tijd nadat zij het beweerdelijke gebrek in de ministerieverlening van de notaris heeft ontdekt of had moeten ontdekken als bedoeld in artikel 6:89 BW. De eerste vennootschappen van het Koopstudio Nederland-concern zijn immers al in 2009 gefailleerd, waarna de lastendempers wegvielen. Bovendien is [eiseres] vanaf 28 december 2006 bekend met de conceptakte lidmaatschapsrecht woonvereniging en de conceptakte verpanding lidmaatschapsrecht en heeft de notaris haar op 8 januari 2007 een afschrift verstrekt van de akten nadat deze waren gepasseerd. De aansprakelijkstelling van [eiseres] heeft de notaris pas ontvangen bij brief van 25 juni 2013. Voordien heeft zij volgens de notaris nooit enige vraag aan hem gesteld, laat staan geklaagd.

3.11.

[eiseres] brengt hier tegenin dat zij begin 2013 is gewezen op het bestaan van de zorgplicht van de notaris, onder andere via de Facebookpagina ‘Gedupeerden Koopstudio’. [eiseres] heeft vervolgens onderzoek gedaan naar de aanwezigheid en naleving van deze plichten van de notaris in haar specifieke situatie en heeft hiervoor bij diverse partijen (juridisch) advies ingewonnen. Kort nadat zij de conclusie had getrokken dat de notaris niet aan zijn zorg-, informatie- en waarschuwingsplicht had voldaan, heeft [eiseres] de notaris hierover bij brief van 25 juni 2013 geïnformeerd. Dat is dus binnen bekwame tijd, aldus [eiseres] .

3.12.

De rechtbank overweegt hierover als volgt. De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen, rusten in beginsel op de notaris, omdat het door hem gevoerde verweer dat niet tijdig is geklaagd, een bevrijdend verweer is. Het ligt dan ook op zijn weg voldoende feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen, waaruit kan volgen op welk moment [eiseres] heeft ontdekt of bij een redelijkerwijs van haar te vergen onderzoek had behoren te ontdekken dat de verrichte prestatie niet aan de overeenkomst beantwoordt, alsmede dat het tijdsverloop vanaf dat moment tot aan het moment waarop de schuldeiser geklaagd heeft, zo lang is geweest dat in het licht van de daarvoor geldende maatstaven niet kan worden gesproken van een tijdige klacht als bedoeld in de artikel 6:89 BW (HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593).

3.13.

Voorts wordt overwogen dat de notaris heeft te gelden als een professionele en bij uitstek deskundige dienstverlener, terwijl bij [eiseres] een zodanige professionaliteit en deskundigheid ontbreken. Dit brengt mee dat [eiseres] niet zonder meer op de hoogte hoefde te zijn van het bestaan van een zorgplicht van de notaris, terwijl zij, indien zij daarvan wel op de hoogte was, in beginsel ervan mocht uitgaan dat de notaris die zorgplicht jegens haar had nageleefd. Het niet naleven van de zorgplicht is dus niet een tekortkoming van de notaris die [eiseres] zonder meer hoefde op te merken. Op [eiseres] rustte dan ook pas op grond van artikel 6:89 BW een onderzoeksplicht met betrekking tot de vraag of de notaris de zorgplicht jegens haar had nageleefd, indien zij van die zorgplicht op de hoogte was en gerede aanleiding had te veronderstellen dat de notaris daarin kan zijn tekortgeschoten (HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600).

3.14.

Op grond van het voorgaande oordeelt de rechtbank dat [eiseres] niet behoefde te vermoeden dat zij de notaris kon aanspreken op grond van het verwijt dat hij zijn zorgplicht had geschonden zolang zij niet op de hoogte was van het bestaan van die zorgplicht, in het bijzonder een informatieplicht. De notaris heeft niet betwist dat [eiseres] daarmee eerst begin 2013 bekend werd. Bekendheid met het bestaan van een informatieplicht van de notaris ontstaat niet door kennisneming van de akten, door verschijning bij de notaris dan wel door kennisneming van het faillissement van Koopstudio. De klachtplichttermijn is dus niet gaan lopen op een van de door de notaris genoemde momenten. Het is ook niet gesteld of gebleken dat deze termijn is gaan lopen op een ander moment voor begin 2013. De conclusie is dat niet kan worden vastgesteld dat de klachttermijn voor [eiseres] eerder is gaan lopen dan begin 2013. Nadat zij toen van het bestaan van de informatieplicht van de notaris op de hoogte is geraakt, heeft [eiseres] zich nader geïnformeerd en vervolgens de notaris aangesproken bij brief van 25 juni 2013. Daarmee heeft zij tijdig geklaagd.

3.15.

De notaris heeft voorts een beroep gedaan op verjaring (artikel 3:310 lid 1 BW). Hij heeft daartoe betoogd dat er meer dan vijf jaren zijn verstreken na de dag volgende op die waarop [eiseres] bekend is geworden met de schade en met de aansprakelijke persoon. Op grond van hetgeen hiervoor in het kader van de klachtplicht is overwogen, wordt geoordeeld dat ook de verjaringstermijn niet is gaan lopen voordat [eiseres] bekend werd met het bestaan van een informatieplicht van de notaris en daarmee met de aansprakelijke persoon. De notaris heeft met een beroep op jurisprudentie betoogd dat alleen bekendheid met relevante feiten van belang is en niet kennis van de juridische kwalificatie daarvan, zodat het volgens hem niet uitmaakt dat [eiseres] pas begin 2013 bekend is geraakt met het bestaan van een informatieplicht van de notaris. Hij wordt daarin niet gevolgd. Bekendheid met het bestaan van een informatieplicht van de notaris is immers niet een juridische kwalificatie van feiten, maar een voorwaarde voor bekendheid met de aansprakelijke persoon. Nu er tussen begin 2013 en het instellen van de eis bij dagvaarding van [adres] juni 2014 geen vijf jaar zijn verstreken, wordt geoordeeld dat de vordering van [eiseres] tot schadevergoeding niet is verjaard (artikel 3:316 lid 1 BW).

3.16.

De notaris heeft in het kader van zijn klachtplichtverweer aangevoerd dat hij zich alle details van zijn bespreking met [eiseres] en haar ouders acht jaar na dato niet meer kan herinneren. Hij heeft er daarom mee volstaan aan te voeren dat hij een bepaalde routine had ontwikkeld met betrekking tot de voorlichting van kopers van een lidmaatschapsrecht en dat hij zeker weet dat hij ook [eiseres] zorgvuldig heeft voorgelicht. Daarmee heeft hij de verwijten van [eiseres] over de gegeven voorlichting onvoldoende concreet betwist. De rechtbank neemt daarom in beginsel als vaststaand aan dat de notaris [eiseres] niet of niet voldoende heeft geïnformeerd (artikel 149 lid 1 Rv).

3.17.

De notaris heeft betoogd dat het causale verband ontbreekt tussen het hem verweten handelen en de gestelde schade. Hij heeft daartoe gesteld dat [eiseres] zich al obligatoir had verbonden voordat hij (de notaris) bij de transactie betrokken raakte. [eiseres] heeft in dat verband betoogd dat zij weliswaar al een overeenkomst met Koopstudio Arnhem-Nijmegen had gesloten, maar dat zij zich nog niet definitief had verbonden omdat het lidmaatschapsrecht nog niet was geleverd en het inleggeld nog niet was betaald. Als de notaris zijn informatieplicht had vervuld, dan had [eiseres] de levering kunnen uitstellen, kunnen onderzoeken of gebreken konden worden hersteld en zo nodig van de overeenkomst kunnen afzien (dagvaarding 146, 204). Ter zitting is van de zijde van [eiseres] voorts betoogd dat zij de overeenkomst had kunnen aantasten op grond van dwaling.

3.18.

Voor zover [eiseres] de notaris verwijt dat hij heeft nagelaten haar erover te informeren dat het lidmaatschapsrecht van een woonvereniging als zodanig een ongebruikelijke of ondeugdelijke constructie is, en dat de waarde van het pand na de realisatie van [adres] kleine woonunits aanmerkelijk is vermeerderd, wordt over dit verweer van de notaris geoordeeld als volgt. Een woonvereniging met een parapluhypotheek is op zichzelf beschouwd geen ongebruikelijke of ondeugdelijke constructie. Deze is al lang bekend als rechtsvorm voor appartementsgebouwen of in erfpacht uitgegeven grond. Dat het pand aanmerkelijk in waarde is gestegen wordt afdoende verklaard door de investering en de toenmalige vraag naar kleine woonunits. Als de notaris [eiseres] derhalve had voorgelicht over de aard van de constructie en over de waardevermeerdering van het pand, dan is onvoldoende aannemelijk dat [eiseres] op grond van die informatie de overeenkomst met Koopstudio Arnhem-Nijmegen op welke wijze dan ook had willen of kunnen aantasten. Dat [eiseres] in de veronderstelling heeft verkeerd dat zij een appartementsrecht of een recht van eigendom zou verwerven en dat haar wil er destijds niet op was gericht een lidmaatschapsrecht te verwerven, is gesteld noch gebleken. [eiseres] zou bij voldoende voorlichting op dit punt dus in dezelfde positie hebben verkeerd als waarin zij thans verkeert. De conclusie is dat er geen verband is tussen enerzijds het nalaten van de notaris om [eiseres] deugdelijk voor te lichten over de aard van de constructie en de waardevermeerdering van het pand en anderzijds de schade die [eiseres] stelt te hebben geleden. Dit verwijt leidt daarom niet tot toewijzing van de vordering van [eiseres] .

3.19.

Voor zover [eiseres] de notaris verwijt dat hij heeft nagelaten haar erop te wijzen dat zij aansprakelijk zou zijn voor schulden van de woonvereniging en van de andere leden van de woonvereniging, wordt overwogen als volgt. Anders dan de notaris betoogt, liep [eiseres] een risico doordat de parapluhypotheek was verleend tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen de bank te vorderen heeft van de woonvereniging en haar leden (zie rechtsoverweging 2.12). Het had in ieder geval op de weg van de notaris gelegen [eiseres] hierop te wijzen, maar nu de bank kennelijk steeds bereid is geweest [eiseres] niet aan te spreken voor schulden van andere leden van de woonvereniging, had het ook op de weg van de notaris gelegen om daar de nodige juridische voorzieningen voor te treffen, zoals overigens ook in vergelijkbare juridische verbanden gebruikelijk is. Doordat hij dat niet heeft gedaan, is hij jegens haar toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn zorgplicht. Bij een verklaring voor recht van die strekking heeft [eiseres] evenwel geen belang. Het risico dat [eiseres] heeft gelopen doordat de parapluhypotheek mede is verleend tot zekerheid voor de betaling van de schulden van de woonvereniging heeft zich immers niet verwezenlijkt en de schuld van de woonvereniging bij de bank is inmiddels afgelost. Voorts heeft de bank [eiseres] en haar ouders bij brief van 4 februari 2014 bericht dat zij hen alleen aanspreekt voor het bedrag van de eigen individuele schuld van [eiseres] en niet voor schulden van de andere leden van de woonvereniging. De notaris heeft aangeboden de akte op dit punt aan te passen. [eiseres] zal hem daartoe in de gelegenheid moeten stellen om aldus eventuele schade te voorkomen. Schade op dit punt heeft zich niet voorgedaan en zal zich in de toekomst niet hoeven voordoen. De vordering zal daarom op dit punt worden afgewezen.

3.20.

Voor zover de notaris tegen [eiseres] heeft gezegd dat er geen risico’s aan de transactie waren verbonden, wordt geoordeeld als volgt. De schade die [eiseres] thans stelt te lijden is erin gelegen dat haar lidmaatschapsrecht in de huidige markt moeilijk verkoopbaar is. Het is aannemelijk dat dit overwegend het gevolg is van de negatieve publiciteit over Koopstudio en van de huidige situatie op de woningmarkt. Deze ontwikkelingen waren ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in 2006 en het verlijden van de akte begin 2007 niet te voorzien. Als al van de notaris mocht worden verwacht dat hij had gewaarschuwd voor risico’s die onvermijdelijk zijn verbonden aan transacties als de onderhavige (gericht op het verkrijgen in welke vorm dan ook van woonruimte tegen betaling) dan wel dat hij ervan had afgezien te verklaren dat aan dergelijke transacties geen risico’s zijn verbonden, dan heeft [eiseres] niet voldoende concreet gesteld en niet te bewijzen aangeboden dat zij zou hebben geprobeerd de overeenkomst aan te tasten als de notaris aan deze verwachtingen had voldaan. Ook dit verwijt kan dus niet leiden tot toewijzing van de vordering van [eiseres] .

3.21.

De conclusie is dat er geen causaal verband bestaat tussen de schending door de notaris van zijn informatieplicht en de schade die [eiseres] stelt te hebben geleden, zodat de vordering op die grondslag niet toewijsbaar is.

notaris – parkeerplaatsen

3.22.

Op grond van hetgeen in dit vonnis is overwogen in rechtsoverweging 3.7, wordt geoordeeld dat [eiseres] de notaris terecht verwijt dat hij onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door zijn rol in de verkoop van de parkeerplaatsen. Als hij dat niet had gedaan, dan zouden de parkeerplaatsen niet zijn geleverd aan [gedaagde] , maar zouden zij eigendom zijn gebleven van de woonvereniging. Omdat [eiseres] lid is van de woonvereniging, kan zij dus schade hebben geleden als gevolg van dit onrechtmatig handelen van de notaris. De notaris is gehouden deze schade aan [eiseres] te vergoeden. De vordering is in zoverre toewijsbaar.

notaris – studio 18

3.23.

Het achttiende lidmaatschapsrecht is tot stand gekomen in de statutenwijziging bij akte van 6 december 2007. In artikel 4 van die akte is opgenomen hoe de nieuwe statuten luiden. Aan het slot van artikel 10 onder 3 van die nieuwe statuten wordt studio 18 uitdrukkelijk genoemd (zie rechtsoverweging ). Dat de woonvereniging opdracht heeft gegeven de statuten aldus te wijzigen, of dat zij daarmee vooraf heeft ingestemd, kan niet worden opgemaakt uit de notulen van 10 april 2007 waarnaar in de akte wordt verwezen en ook niet uit iets anders. De notaris heeft aangevoerd dat na diverse gesprekken met de leden van de woonvereniging en om alle ‘misverstanden’ uit de wereld te helpen met de leden is overeengekomen gekomen dat studio 18 verkocht en geleverd kon worden. Ook is afgesproken onder welke voorwaarden dat zou gebeuren. De daarover gemaakte afspraken zijn vastgelegd in de akte van [adres] juni 2009, meer in het bijzonder onder ‘vooraf’ onder I (zie rechtsoverweging 2. [adres] ). [eiseres] heeft over deze akte gesteld dat de notaris terloops aan het bestuur van de vereniging heeft gevraagd deze te ondertekenen. Naar het oordeel van de rechtbank is in de akte ‘garantie/levering’ van [adres] juni 2009 geen duidelijke afspraak weergegeven tussen Koopstudio Arnhem-Nijmegen en de woonvereniging. Ook wordt uit de akte niet duidelijk wat de titel is voor de overdracht van het achttiende lidmaatschapsrecht. De notaris heeft niet uitdrukkelijk betwist dat hij het bestuur van de woonvereniging ‘terloops’ heeft gevraagd de akte te ondertekenen en hij heeft ook niet aangevoerd dat hij de in deze akte opgenomen garantie aan de comparanten, in het bijzonder aan de woonvereniging, heeft verduidelijkt. Deze omstandigheden brengen de rechtbank tot het oordeel dat de notaris onrechtmatig jegens [eiseres] als lid van de woonvereniging heeft gehandeld door zijn medewerking te verlenen aan de statutenwijziging van 6 december 2007 voor zover die heeft geleid tot het achttiende lidmaatschapsrecht en aan de akte ‘garantie/levering’ van [adres] juni 2009 voor zover dat achttiende lidmaatschapsrecht daarin is bevestigd. [eiseres] kan als gevolg daarvan schade hebben geleden omdat toevoeging van een lidmaatschapsrecht kan leiden tot verwatering van de waarde van de bestaande lidmaatschapsrechten, waaronder dat van [eiseres] . De in dit verband gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden gegeven.

notaris – overige verwijten

3.24.

De notaris erkent dat er voor het tekenen van de akte lidmaatschapsrecht woonvereniging en de akte verpanding lidmaatschapsrecht geen notariële tussenkomst nodig is. Hij verweert zich tegen het verwijt dat hij akten heeft gepasseerd zonder dat zijn tussenkomst was vereist door aan te voeren dat [eiseres] zelf met Koopstudio is overeengekomen dat de akten door een notaris zouden worden gepasseerd. Hij verwijst daarbij naar artikel 9.1 van de overeenkomst. [eiseres] heeft dat verweer niet meer weersproken, zodat het slaagt. De vordering is op deze grondslag dus niet toewijsbaar.

3.25.

De notaris betwist niet dat hij in strijd met artikel 4.3 van de overeenkomst heeft verzuimd 10% van het inleggeld in depot te houden. Hij voert evenwel aan dat [eiseres] daarover niet eerder heeft geklaagd dan in de dagvaarding en dat dit ook niet nodig was, aangezien de studio van [eiseres] volledig verbouwd is opgeleverd. [eiseres] heeft niet gesteld dat zij schade heeft geleden als gevolg van dit verzuim, ook niet in reactie op dit verweer van de notaris. Dat verweer slaagt, zodat de vordering ook op deze grondslag niet toewijsbaar is.

ten aanzien van Quarz

3.26.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat Quarz haar en haar ouders een volstrekt onverantwoorde financiering heeft geadviseerd en aangeboden. Quarz heeft volgens [eiseres] meegewerkt aan overkreditering, terwijl dit een financieel adviseur is verboden. Verder heeft Quarz volgens [eiseres] niet gewezen op kenmerkende verschillen tussen een appartementsrecht en een lidmaatschapsrecht. Bovendien heeft Quarz volgens [eiseres] niet geadviseerd om samen met de Rabobank en de notaris een akte van vrijwaring voor de verschillende lidmaatschapsrechten te arrangeren. Ook de ouders van [eiseres] , mededebiteuren van de uiteindelijk aangeboden financiering, zijn niet geïnformeerd en geadviseerd over de risico’s van de complexe financiële constructie. [eiseres] betoogt dat Quarz de financiële afhankelijkheid van de lastendempers en de complexiteit van de constructie niet, althans onvoldoende met haar heeft besproken en/of aan haar heeft voorgehouden. Daarnaast was de constructie – die op voorhand al vast stond – volgens [eiseres] extra risicovol omdat bij de financiering alleen voor een korte rentevaste periode kon worden gekozen, terwijl het gaat om een financiering voor de duur van dertig jaar. Dit is volgens [eiseres] in strijd met de artikelen 31, 32 en 51 Wet financiële dienstverlening (Wfd). [eiseres] wijst er in dit verband op dat Quarz op 16 september 2011 is beboet door de AFM vanwege overtreding van artikel 4: [adres] lid 1 onder a en b Wet financieel toezicht (Wft), in een aantal zaken rond de advisering over de financiering van lidmaatschapsrechten in een woonvereniging in de periode van mei 2009 tot augustus 2009. Ten slotte heeft Quarz volgens [eiseres] onvoldoende onderzoek gedaan naar de financiële degelijkheid van Koopstudio. Het had Quarz op het moment dat [eiseres] de overeenkomst aanging al duidelijk moeten zijn dat de uitbetaling van de lastendempers onder druk zou kunnen komen te staan, aldus [eiseres] .

[eiseres] stelt dat Quarz niet heeft voldaan aan haar zorg-, informatie- en waarschuwingsplicht, door zich onvoldoende ervan te vergewissen dat [eiseres] zich daadwerkelijk bewust was van de bijzondere risico’s van de complexe financiële en juridische constructie en de gevolgen die verwezenlijking van die risico’s voor haar kon hebben. [eiseres] voert aan dat zij nooit een dergelijk complex, juridisch ondoorzichtig en uiterst risicovol product met de daarbij behorende financieringsverplichtingen heeft willen aangaan. Quarz is volgens [eiseres] door haar handelwijze jegens haar tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis, althans zij heeft jegens haar onrechtmatig gehandeld.

3.27.

Bij de beoordeling van de gestelde aansprakelijkheid van Quarz stelt de rechtbank voorop dat Quarz – gelet op de inhoud van haar overeenkomst met de Rabobank, zie rechtsoverweging 2.3 – moet worden beschouwd als financieel adviseur. Uit de stukken blijkt genoegzaam dat het in de gegeven verhoudingen Quarz was die de financieringsconstructie aan [eiseres] heeft geadviseerd en daarbij heeft bemiddeld. De rechtsverhouding tussen Quarz en [eiseres] is te kwalificeren als overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW.

De vraag of Quarz jegens [eiseres] de zorgplicht heeft geschonden die op haar als opdrachtnemer ingevolge artikel 7:401 BW rust, moet worden beantwoord aan de hand van de maatstaf van wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur mag worden verwacht. Daarbij geldt dat op Quarz als financieel adviseur jegens een particulier die zij met betrekking tot een financiële constructie als de onderhavige adviseert, een uit artikel 7:401 BW voortvloeiende bijzondere zorgplicht rust die ertoe strekt een dergelijke persoon te beschermen tegen de gevaren van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht. De reikwijdte van deze op Quarz rustende bijzondere zorgplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de mate van deskundigheid en relevante ervaring van de betreffende opdrachtgever, de ingewikkeldheid van het product en de aan de constructie verbonden risico’s. De omstandigheid dat [eiseres] een starter is op de woningmarkt is daarbij van belang, maar maakt op zichzelf niet dat er andere eisen gelden.

3.28.

De zorgplicht van de financieel adviseur houdt in ieder geval in dat hij moet waken voor overkreditering. Naar het oordeel van de rechtbank is in het geval van [eiseres] van overkreditering niet gebleken, gelet op het navolgende. De ouders van [eiseres] hebben zich verbonden als mededebiteur, omdat zonder meer vaststond dat [eiseres] alléén niet in aanmerking kwam voor het krediet. [eiseres] heeft er aldus bewust voor gekozen om de financiering in deze vorm aan te gaan. Onvoldoende gebleken is dat [eiseres] en haar ouders gezamenlijk de lasten niet konden dragen. De omvang van de lastendemper voor [eiseres] was beperkt (zie rechtsoverweging 2.7) en [eiseres] is ook na het wegvallen daarvan steeds in staat gebleken de lasten te voldoen. Dat de AFM in het kader van de Wft in een aantal andere dossiers de advisering van Quarz ondermaats heeft bevonden, zoals [eiseres] aanvoert, acht de rechtbank niet relevant. Waar het om gaat is of in het geval van [eiseres] kan worden gesproken van overkreditering. Daarvan is gezien het voorgaande onvoldoende gebleken. Zelfs indien Quarz ook het dossier van [eiseres] niet op orde zou hebben gehad, betekent dat zonder nadere onderbouwing – die [eiseres] niet heeft gegeven – nog niet dat daarmee dus [eiseres] en haar ouders zijn overgekrediteerd.

3.29.

De zorgplicht van een financieel adviseur houdt niet in dat hij adviezen moet geven over vrijwaringen of over het verschil tussen een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging en een appartementsrecht. Daar ligt niet zijn specialisme. Er zijn anderen bij de onderhavige constructie betrokken die op dat gebied wel deskundig zijn en van wie daarover advies mag worden verwacht, zoals de notaris. De verwijten van [eiseres] aan Quarz op dit punt houden daarom geen stand.

3.30.

Het verwijt spitst zich verder toe op het niet waarschuwen voor het risico dat de lastendempers konden wegvallen. Naar het oordeel van de rechtbank moest het [eiseres] op grond van de beschikbare informatie duidelijk zijn dat de constructie rond de lastendempers buiten (Rabobank en) Quarz om ging, aangezien de lastendempers werden verstrekt door Koopstudio Nederland. [eiseres] had zich moeten realiseren dat een eventueel faillissement van Koopstudio Nederland tot problemen zou kunnen leiden omdat dat met zich zou brengen dat de lastendempers niet meer zouden worden uitgekeerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het risico van een faillissement van een wederpartij nu eenmaal altijd aanwezig is. Van eenieder mag worden verwacht zich dit te realiseren. De vraag is dan of Quarz [eiseres] expliciet had moeten waarschuwen voor het risico van een faillissement van Koopstudio Nederland. Quarz voert in dit kader aan dat zijzelf, de notaris en Koopstudio Nederland afzonderlijke rechtssubjecten zijn met eigen rechten en plichten en dat eenieder in beginsel alleen voor zijn eigen daden en nalatigheden aansprakelijk is te houden, behoudens welomschreven, op de wet gebaseerde uitzonderingen die zich volgens Quarz in het onderhavige geval niet voordoen. De rechtbank verwerpt dit verweer. Quarz handelt als financieel adviseur immers in of met producten van anderen. Het ligt daarbij op haar weg om ten minste enig onderzoek te doen naar de degelijkheid van de aanbieder van het betreffende financiële product. Zij kan zich niet zonder meer verschuilen achter die aanbieder en diens verantwoordelijkheden.

3.31.

Waar het om gaat is of er op het moment van het sluiten van de overeenkomst al duidelijke signalen waren dat Koopstudio Nederland failliet dreigde te gaan. Het faillissement van Koopstudio Nederland dateert van circa drie jaar nadat Quarz [eiseres] had geadviseerd. [eiseres] heeft niet toegelicht welke aanwijzingen Quarz destijd had om de mogelijkheid van een dreigend faillissement van Koopstudio Nederland te onderzoeken, noch wat een dergelijk onderzoek toen had kunnen opleveren. Dit had wel op de weg van [eiseres] gelegen. Gezien het voorgaande kan niet worden geconcludeerd dat Quarz erop bedacht moest zijn dat Koopstudio Nederland binnen afzienbare tijd na de advisering failliet zou gaan en dat de uitkering van de lastendempers in gevaar zou komen. Er is dan ook onvoldoende grond om Quarz te verwijten dat zij [eiseres] daarvoor niet heeft gewaarschuwd. Ook in zoverre is dus geen sprake van schending van de zorgplicht door Quarz.

3.32.

Voor zover [eiseres] Quarz verder verwijt dat zij er niet voor heeft gewaarschuwd dat haar lidmaatschapsrecht moeilijk of niet verkoopbaar zou zijn, oordeelt de rechtbank dat dit risico niet op Quarz kan worden afgewenteld. Het feit dat het lidmaatschapsrecht moeilijk verhandelbaar is, is het gevolg van de huidige slechte situatie op de woningmarkt en daarnaast van de negatieve publiciteit die het Koopstudio-concept ten deel is gevallen. Deze omstandigheden waren ten tijde van de advisering door Quarz aan [eiseres] en het sluiten van de overeenkomst nog niet aan de orde. Quarz had [eiseres] hiervoor dan ook niet kunnen waarschuwen.

3.33.

Voor zover [eiseres] Quarz aanrekent dat bij de financiering alleen voor een korte rentevaste periode kon worden gekozen, geldt dat deze korte rentevaste periode voor [eiseres] alleen maar gunstig heeft uitgepakt, aangezien de rente over de periode van 2006 tot heden per saldo is gedaald. Een lange rentevaste periode zou veel ongunstiger voor haar zijn geweest, aangezien dan niet alleen het rentepercentage - naar mag worden aangenomen omdat dit zo gebruikelijk is - hoger zou zijn geweest, maar [eiseres] daar ook nog eens langer aan zou hebben vastgezeten. Quarz treft in dezen dan ook geen verwijt en ook op dit punt is er dus geen grond voor aansprakelijkheid van Quarz.

3.34.

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen ten aanzien van Quarz zullen worden afgewezen, nu de aangevoerde gronden die vorderingen niet kunnen dragen.

ten aanzien van de Rabobank

3.35.

Volgens [eiseres] heeft de Rabobank als financieel dienstverlener haar zorgplicht jegens haar geschonden. De Rabobank had [eiseres] uitdrukkelijk, duidelijk en in niet mis te verstane bewoordingen indringend voor de risico’s van de financieringsconstructie rond het lidmaatschapsrecht moeten waarschuwen dan wel moeten weigeren deze te verstrekken. [eiseres] stelt verder dat sprake is van overkreditering en dat de Rabobank, door haar toch het krediet te verstrekken, heeft gehandeld in strijd met artikel 51 lid 2 Wfd. De Rabobank kan zich volgens [eiseres] niet verschuilen achter een tussenpersoon (hier: Quarz) en moet zelf haar verantwoordelijkheid nemen als het gaat om de beoordeling van de financiële situatie van [eiseres] .

3.36.

Voorop staat dat de maatschappelijke functie van een bank een bijzondere zorgplicht meebrengt, zowel jegens haar cliënten uit hoofde van de met hen bestaande contractuele verhouding, als ten opzichte van derden met wier belangen zij rekening behoort te houden op grond van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De reikwijdte van die zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval (HR 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2537, bevestigd in onder meer HR 27 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2162). Relevante omstandigheden zijn de complexiteit en risico’s van het betreffende financiële product, de kennis en ervaring van de klant alsmede diens financiële positie (HR 5 juni 2009, ECLI:NL:HR:2012:BH2815).

3.37.

In het onderhavige geval, zo is gebleken, is de Rabobank uitgegaan van een financiering zonder lastendempers en is zij tot de conclusie gekomen dat het inkomen van [eiseres] niet toereikend was om de lasten van de geldlening te kunnen voldoen. Haar ouders moesten daarom hoofdelijk mededebiteur voor de geldlening worden. [eiseres] stelt weliswaar dat haar en haar ouders is voorgehouden dat haar ouders slechts borg zouden worden, maar dat standpunt is niet houdbaar. In de offerte voor de geldleningsovereenkomst van 25 september 2006 wordt expliciet melding gemaakt van het mededebiteurschap van de ouders van [eiseres] .

3.38.

Gelet op het voorgaande is bij de beantwoording van de vraag of de Rabobank haar zorgplicht heeft geschonden omdat – zoals [eiseres] betoogt – sprake is van overkreditering de gezamenlijke draagkracht van [eiseres] en haar ouders relevant, evenals hun gezamenlijke kennis. Dat eerste volgt ook uit artikel 6 lid 2 van de toepasselijke Gedragscode Hypothecaire Financieringen (zie rechtsoverweging 3.39), waarin staat dat als de hypothecaire financiering wordt verstrekt aan meer consumenten, de hypothecair financier bij het bepalen van de leencapaciteit rekening mag houden met hun gezamenlijke inkomsten. De stelling van [eiseres] dat het de Rabobank duidelijk had moeten zijn dat haar ouders de maandelijkse lasten niet zouden gaan betalen, is onjuist. De ouders van [eiseres] stonden immers niet enkel borg, maar waren hoofdelijk medeschuldenaar. Dit hadden [eiseres] en haar ouders kunnen en behoren te weten, gelet op het feit dat ook om gegevens over de inkomsten en uitgaven van de ouders is gevraagd, de tekst van de offerte waarin zij worden aangeduid als mededebiteuren en de cursief gedrukte bepaling in de offerte die luidt:

Voorts moet het de ouders van [eiseres] duidelijk zijn geweest dat zij hoofdelijk medeschuldenaar waren omdat zij de ‘overeenkomst inzake draagplicht bij mededebiteurschap’ van 8 oktober 2006 hebben ondertekend, waarin is opgenomen dat zij zich als mededebiteur jegens de Rabobank als hoofdelijk mededebiteur voor die geldlening verbinden tot een bedrag van € 112.000,- en omdat zij de ‘overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging’ mede hebben ondertekend.

3.39.

De vraag is dan of met betrekking tot de geldlening sprake is van overkreditering. De destijds geldende Wfd bepaalde in artikel 51 lid 2 dat een kredietverlener geen krediet mag verstrekken als dit met het oog op overkreditering niet verantwoord is (thans artikel 4:34 lid 2 Wft). De uitwerking hiervan is neergelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Gedragscode Consumptief Krediet. Hier is relevant de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, aangezien sprake is van een woningfinanciering onder hypothecair verband en niet van een consumptief krediet. Immers een consumptief krediet is in beginsel beperkt tot maximaal € 40.000,00, welk maximum hier is overschreden, en dient in beginsel niet bestemd te zijn voor kort gezegd het verkrijgen van een (recht op) woonruimte.

3.40.

De Rabobank heeft gemotiveerd uiteengezet dat zij bij de beoordeling van de financieringsaanvraag van [eiseres] de Gedragscode Hypothecaire Financieringen heeft nageleefd. Zij is vooraf door Quarz uitvoerig voorzien van informatie, zoals kopieën van legitimatiebewijzen, salarisstroken, werkgeversverklaringen, saldo-overzichten van bestaande hypotheken, bewijzen van de WOZ-waarde van de huidige woning, belastingaangiftes en een taxatierapport van het onderpand. Rabobank heeft vervolgens een inkomsten-/lastentoets en BKR-toetsen uitgevoerd en de waarde van het onderpand getoetst. Zij is daarbij uitgegaan van de norm dat in het gezamenlijke inkomen voldoende ruimte moest bestaan om zonder renteaftrek een annuïtaire geldlening af te sluiten, die binnen dertig jaar volledig zou (kunnen) worden afgelost.

3.41.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Rabobank hiermee voldaan aan haar informatie- en onderzoeksplicht. Van overkreditering is geen sprake. Dit wordt bevestigd doordat [eiseres] – ondanks het wegvallen van de lastendempers – nog altijd in staat is de lasten te voldoen. De maandlasten van de lening waren – ook zonder lastendempers – haalbaar voor [eiseres] en haar ouders; zij heeft deze tot op heden betaald.

3.42.

De volgende vraag is of de zorgplicht van de Rabobank met betrekking tot de geldlening verder strekte. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Het gaat hier om een geldlening met drie debiteuren, te weten [eiseres] en haar ouders. Het komt erop neer dat een geldbedrag is geleend, waarover rente moet worden betaald en waarbij het geleende bedrag op enig moment moet worden terugbetaald. Er is dus geen sprake van een ingewikkeld financieel product. [eiseres] betoogt dat wel degelijk sprake is van een complex product en stelt dat de Rabobank haar had moeten waarschuwen voor de risico’s die daaraan kleefden. Maar [eiseres] doelt daarbij op de gehele constructie van woonvereniging, parapluhypotheek en lidmaatschapsrecht. De Rabobank is echter niet betrokken geweest bij de aanschaf van het lidmaatschapsrecht door [eiseres] en ook niet bij de overeenkomsten met betrekking tot de lastendempers, de oprichting van de Woonvereniging en de aankoop van het pand. De Rabobank heeft alleen de geldlening verstrekt en een parapluhypotheek bedongen van de vereniging. Daarin is weliswaar geen onderlinge vrijwaring overeengekomen (zie rechtsoverweging 3.19), terwijl de bank daar kennelijk wel steeds toe bereid was, maar dit is primair te verwijten aan de notaris, nu dit tot zijn deskundigheid behoort. Nu deze bereid is dit gebrek te herstellen en er vooralsnog voor [eiseres] ook geen schade uit is voortgevloeid, kan dit niet leiden tot aansprakelijkheid van de bank. Hier komt dan nog bij dat [eiseres] zich heeft laten bijstaan door Quarz als financieel tussenpersoon. Gezien deze omstandigheden is geen sprake van een nog verder strekkende zorgplicht van de Rabobank ten aanzien van de geldlening.

3.43.

[eiseres] heeft verder nog aangevoerd dat in de hypotheekofferte van de Rabobank van 25 september 2006 melding wordt gemaakt van een nieuw te vestigen hypotheek van € 2.100.000,00, terwijl de Woonvereniging op 28 september 2006 hypotheek heeft verleend tot een bedrag van in totaal € 4.725.000,00. Hieruit volgt dat de Rabobank kennelijk bereid is geweest het pand [adres] voor een hoger bedrag dan in de oorspronkelijke offerte stond vermeld, als onderpand te aanvaarden. Die vrijheid heeft een bank in principe; het is voor een bank louter een kwestie van risico-inschatting. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien in welk opzicht [eiseres] hierdoor is benadeeld.

3.44.

[eiseres] levert verder commentaar op de taxatie van Nova Vesta makelaars van 24 augustus 2006, die ten grondslag heeft gelegen aan de kredietverstrekking. Daarin wordt de onderhandse verkoopwaarde van studio 5 (na verbouwing en het gecreëerd lidmaatschapsrecht vrij op naam) getaxeerd op € 110.000,- en de executiewaarde (na verbouwing en het gecreëerd lidmaatschapsrecht vrij op naam) op € 99.000,-. [eiseres] heeft een rapport van contrataxatie overgelegd van VTA van 28 november 2014 waarin de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van haar lidmaatschapsrecht op 10 augustus 2006 wordt getaxeerd op € 28.000,- en de executiewaarde op € 15.000,-. De Rabobank heeft bij akte tegen dit taxatierapport aangevoerd dat het onbruikbaar is, alleen al omdat de wetenschap die de taxateur nu heeft – bijvoorbeeld dat vastgoedprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gedaald, dat Koopstudio Nederland is gefailleerd of dat daardoor negatieve publiciteit is veroorzaakt – per definitie, bewust of onbewust, invloed heeft op de waardebepaling. Daarnaast voert de Rabobank aan dat de onzelfstandige woonruimte van [eiseres] ten onrechte is vergeleken met zelfstandige woonruimten in een ander marktsegment, zodat de objectvergelijking niet goed is uitgevoerd, terwijl de waardering van Nova Vesta (wel) mede is gebaseerd op objectvergelijking met vergelijkbare verkochte woningen in de nabije omgeving. Ten slotte voert de Rabobank gemotiveerd aan dat in die periode diverse andere transacties plaatsvonden tegen vergelijkbare prijsniveaus, waarbij ook doorverkoop plaatsvond, soms zelfs tegen hogere bedragen dan de aankoopsom. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de Rabobank hiermee de taxatie door VTA afdoende gemotiveerd betwist en kan op basis van enkel deze door [eiseres] overgelegde taxatie, in het licht van de gemotiveerde betwisting door de Rabobank, niet worden geconcludeerd dat indertijd de taxatie van Nova Vesta niet deugde. Er was aldus destijds voor de Rabobank geen reden om aan de juistheid van dat taxatierapport te twijfelen; zij mocht vertrouwen op dat rapport.

3.45.

De conclusie luidt dat geen sprake is van schending van de zorgplicht door de Rabobank, zodat geen grond bestaat voor aansprakelijkheid van de Rabobank jegens [eiseres] .

3.46.

Gezien het voorgaande behoeft de vraag of [eiseres] jegens de Rabobank heeft voldaan aan haar klachtplicht niet te worden beantwoord.

3.47.

De vorderingen van [eiseres] ten aanzien van de Rabobank zullen worden afgewezen, omdat de aangevoerde gronden die vorderingen niet kunnen dragen.

Slotsom

3.48.

De rechtbank zal voor recht verklaren dat [gedaagde] en de notaris onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiseres] als lid van de woonvereniging doordat zij hebben bewerkstelligd dat de parkeerplaatsen behorende bij het pand [adres] bij akte van [adres] juni 2009 aan [gedaagde] zijn geleverd en de koopsom daarvoor is betaald aan Koopstudio Arnhem-Nijmegen en voorts dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiseres] als gevolg daarvan heeft geleden en nog zal lijden. Bovendien zal de rechtbank voor recht verklaren dat de notaris onrechtmatig jegens [eiseres] als lid van de woonvereniging heeft gehandeld door zijn medewerking te verlenen aan de statutenwijziging van 6 december 2007 voor zover die heeft geleid tot het achttiende lidmaatschapsrecht en aan de akte ‘garantie/levering’ van [adres] juni 2009 voor zover dat achttiende lidmaatschapsrecht daarin is bevestigd en voorts dat hij aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] als gevolg daarvan heeft geleden en nog zal lijden. De overige vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen.

3.49.

De proceskosten voor zover deze zien op de procedure tussen enerzijds [eiseres] en anderzijds [gedaagde] en de notaris zullen worden gecompenseerd, omdat deze partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld. Omdat [eiseres] in het ongelijk is gesteld ten opzichte van Quarz en de Rabobank, zal zij worden veroordeeld in de proceskosten voor zover deze zien op de procedure tussen enerzijds haar en anderzijds Quarz en de Rabobank en in de nakosten, te vermeerderen met rente als gevorderd.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] en de notaris onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiseres] als lid van de woonvereniging doordat zij hebben bewerkstelligd dat de parkeerplaatsen behorende bij het pand [adres] bij akte van [adres] juni 2009 aan [gedaagde] zijn geleverd en de koopsom daarvoor is betaald aan Koopstudio Arnhem-Nijmegen en voorts dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die [eiseres] als gevolg daarvan heeft geleden en nog zal lijden;

4.2.

verklaart voor recht dat de notaris onrechtmatig jegens [eiseres] als lid van de woonvereniging heeft gehandeld door zijn medewerking te verlenen aan de statutenwijziging van 6 december 2007 voor zover die heeft geleid tot het achttiende lidmaatschapsrecht en aan de akte ‘garantie/levering’ van [adres] juni 2009 voor zover dat achttiende lidmaatschapsrecht daarin is bevestigd en voorts dat hij aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] als gevolg daarvan heeft geleden en nog zal lijden;

4.3.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten voor zover die zien op de procedure tussen haar en Quarz, aan de zijde van Quarz begroot op € 608,- aan vastrecht en € 904,- aan salaris voor de advocaat (2 punten, tarief II) alsmede in de nakosten, aan de zijde van Quarz bepaald op € 131,- voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,- voor nasalaris advocaat en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan deze veroordelingen wordt voldaan;

4.4.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten voor zover die zien op de procedure tussen haar en de Rabobank, aan de zijde van de Rabobank begroot op € 608,- aan vastrecht en € 1.130,- aan salaris voor de advocaat (2½ punt, tarief II) en in de nakosten, aan de zijde van de Rabobank bepaald op € 131,- voor nasalaris advocaat, te vermeerderen, voor het geval betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden en nodig is geweest, met € 68,- voor nasalaris advocaat en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;

4.5.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

compenseert de proceskosten voor zover die zien op de procedure tussen [eiseres] en [gedaagde] en de notaris zo dat deze partijen de eigen proceskosten dragen;

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Meijer, mr. M.A.M. Vaessen en mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2015.

Aansprakelijkheid van notaris en bestuurders in complexe woonverenigingstructuur

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

1. De procedure

2. De feiten

5 Slotverklaringen

3 Algemeen

4 Omschrijving object

3 Vooraf noodzaak statutenwijziging

1.Opening

2.Discussie