Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/263182 / HA ZA 14-238
Vonnis van 11 maart 2015
in de zaak van
[eiser],
wonende te Nijmegen,
eiser,
advocaat mr. H.W. Dubbeldam te Huis ter Heide,
tegen
1. de maatschap
NOTARISKANTOOR VAN HÖVELL,
gevestigd te Wijchen,
gedaagde,
advocaat mr. M.C.J. Höfelt te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
QUARZ VERMOGENSSTRATEGIEËN B.V.,
gevestigd te Beneden-Leeuwen,
gedaagde,
advocaat mr. M. Jongkind te Rotterdam,
3. de coöperatieve vennootschap met uitgesloten aansprakelijkheid
COÖPERATIEVE RABOBANK VENLO E.O. U.A.,
gevestigd te Venlo,
gedaagde,
advocaat mr. E. Jansberg te Eindhoven.
Partijen zullen hierna [eiser] en de notaris, Quarz en Rabobank worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 oktober 2014
- de brief van mr. Dubbeldam namens [eiser] van 21 november 2014 met bijgevoegd productie 40
- de brief van mr. Dubbeldam namens [eiser] van 25 november 2014 waarin hij meedeelt dat de op 21 november 2014 toegezonden productie 40 genummerd had moeten zijn als productie 42
- de brief van mr. Jongkind namens Quarz van 26 november 2014 met bijgevoegd productie G28
- de akte uitlating productie tevens aanvulling verweer tevens overlegging producties van Rabobank
- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen, gehouden op 12 december 2014.
1.2.
Ten slotte is opnieuw vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het zogenoemde Koopstudio-concern (hierna ook: Koopstudio) koopt sinds 2004 in verschillende Nederlandse grote steden panden op. De panden worden verbouwd tot studio’s, maar niet kadastraal gesplitst. Er worden woonverenigingen opgericht. Kopers kunnen vervolgens van de woonvereniging een lidmaatschapsrecht kopen dat recht geeft op het exclusieve gebruik van één studio.
2.2.
Op 20 april 2006 komt tussen Rabobank en Quarz een “Bemiddelingsovereenkomst bij Woningfinancieringen en Vastgoedfinancieringen” tot stand. In het kader van deze overeenkomst is Quarz als tussenpersoon voor Rabobank verantwoordelijk voor de advisering van een financieel product aan de klant, bemiddelt zij bij het tot stand brengen van overeenkomsten inzake financiële producten en ontvangt zij voor haar bemiddelingsactiviteiten een provisie.
2.3.
Op 21 en 23 oktober 2008 komt een koopovereenkomst tot stand in het kader waarvan de heer M.A.M.M. Vermeer en mevrouw[naam] (enig aandeelhouder en bestuurder van Peters-Witzand Holding B.V., zijnde enig aandeelhouder en bestuurder van Koopstudio Arnhem Nijmegen B.V.) het pand aan de [adres]in Nijmegen kopen.
2.4.
Op 3 november 2008 brengt Pulles & Boom makelaars te Nijmegen in opdracht van Koopstudio Arnhem Nijmegen een taxatierapport uit met betrekking tot het pand aan de [adres]in Nijmegen. Het rapport vermeldt als executiewaarde op 3 november 2008 van studio 4 in dat pand een bedrag van € 140.000,00.
2.5.
Op 26 november 2008 richt de notaris in opdracht van Vermeer Vastgoed Exploitatie B.V. en [naam]. B.V. (indirecte vennootschappen van de heer Vermeer en mevrouw Witzand) de woonvereniging [adres](hierna: de Woonvereniging) op.
2.6.
Op 28 november 2008 levert de notaris het pand [adres]in Nijmegen (hierna: het pand) aan de Woonvereniging. De koopprijs bedraagt € 615.000,00. Dit bedrag is inmiddels afbetaald met inleggelden van leden van de woonvereniging.
2.7.
Op 9 december 2008 verleent de Woonvereniging aan Rabobank een hypotheek op het pand voor een bedrag van € 3.375.000,00 inclusief een opslag voor rente en kosten. Het hypotheekrecht strekt tot zekerheid:
voor de betaling van al hetgeen de bank blijkens haar administratie van Woonvereniging [adres]te Nijmegen […] te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening-courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook.
2.8.
[eiser] is in 2008 student en op zoek naar woonruimte in Nijmegen. In de winter van 2008 bezoekt hij, samen met zijn ouders, een informatiebijeenkomst van Koopstudio AN waarbij een film wordt vertoond en een presentatie wordt gegeven over het Koopstudio-concept.
2.9.
[eiser] bezoekt een aantal panden van Koopstudio Arnhem Nijmegen, waaronder het pand aan de [adres]in Nijmegen. Hij is geïnteresseerd in studio 4 in dat pand en neemt daarop een optie. [eiser] ontvangt een brochure over [adres]en de “Vragenpocket Koopstudio”. In deze Vragenpocket staat onder meer:
Hoe wordt de hoogte van het inleggeld bepaald?
De taxateur (een deskundige waardenbepaler, vaak een NVM makelaar) bekijkt in opdracht van de woonvereniging de woning in zijn geheel en de afzonderlijke studio’s in het bijzonder. Hij vergelijkt het te taxeren object met andere objecten en kijkt bovendien naar de huurprijzen van soortgelijke objecten in de huidige vastgoedmarkt. De (executie)waarde van de taxateur is bepalend voor de hoogte van de financiering van je studio. Wanneer je de studio wilt verkopen, moet deze opnieuw worden getaxeerd. De kosten van deze taxatie zijn voor rekening van de nieuwe koper.
Moet ik via de intermediair van Koopstudio (Quarz) financieren?
Koopstudio koos als intermediair voor de financiering Quarz Financial Partners BV in Zaltbommel. Wij maken graag gebruik van de expertise die deze intermediair heeft opgebouwd, temeer daar het financieren van studio’s echt maatwerk is. Een speciaallidmaatschapsarrangementis geregeld met de ABNAMRO Bank, SNS bank en de Rabobank.[…]Het is niet mogelijk om je zomaar door elke bank te laten financieren. Dat komt door de juridische constructie van het Koopstudioconcept. De woonvereniging is juridisch eigenaar van de woning, de bank neemt een hypotheek op de gehele woning. De bank stelt daarbij als voorwaarde dat de individuele leden ook hun studio verpanden aan deze bank.
Wat is mijn extra voordeel als ik via Quarz financier?Wie als student via Quarz de financiering regelt, heeft extra voordeel. Als student heb je namelijk recht op eenKoopstudio Lasten Demper (KLD). Dit is een module die door Koopstudio is ontwikkeld om de koper tegemoet te komen in zijn woonlasten. Je kunt hier alleen aanspraak op maken als je de hypotheek door Quarz laat regelen. […]
Wat is de Koopstudio Lastendemper (KLD)?
De Koopstudio Lastendemper is een maandelijkse tegemoetkoming in de woonlasten waar zowel de starter als de student gebruik van kan maken.De Koopstudio Lastendemper is een renteloze lening die Koopstudio beschikbaar stelt voor de koper en kan aangegaan worden voor een periode van 36 óf 60 maanden. Deze renteloze lening dient alleen terugbetaald te worden bij overwaarde van de studio bij verkoop.Als je besluit om de Koopstudio Lastendemper voor 60 maanden af te sluiten, heeft Koopstudio wel het 1e recht van terugkoop van de studio tegen het inleggeld. Koopstudio gaat er dan vanuit dat er voldoende winst is om de 5 jaar lastendemper terug te krijgen uit de winst en weer door te geven aan de volgende koper.Dat Koopstudio het recht heeft op eerste terugkoop, betekent niet dat Koopstudio de plicht heeft hiertoe. Mocht het om welke reden dan ook, voor Koopstudio niet voordelig zijn om de studio terug te kopen, dan kan het zijn dat Koopstudio de studio niet terugkoopt. Dit kan bijvoorbeeld zijn als de studio zo uitgewoond is dat het voor Koopstudio niet aantrekkelijk is om de studio terug te kopen.
Wat is de Koopstudio Belastingdemper (KBD)?
Wie als student of starter beschikt over een eigen studio waarop een hypotheek rust, heeft bij de belastingdienst recht op een renteteruggave. Zolang je geen belastbaar inkomen hebt, spaart de belastingdienst deze renteaftrek voor jou op en vindt verrekening pas plaats als je een betaalde baan hebt […].Omdat jij,als student, de opgebouwde renteaftrek niet direct kan benutten, biedt Koopstudio je de mogelijkheid gebruik te maken van de KBD. Dat betekent dat je maandelijks (achteraf) een tegemoetkoming in de maandlasten krijgt. De hoogte van de tegemoetkoming varieert per pand en per studio. Als student kan je ook hier kiezen of je 36 of 60 maanden wil profiteren van deze belastingdemper. […]
2.10.
Na de bezichtiging van studio 4 aan de [adres]maakt [eiser] een afspraak met Quarz en stuurt hij Quarz desgevraagd financiële informatie over hemzelf en zijn ouders toe. Daarop volgt een gesprek van [eiser] met Quarz, in de persoon van de heer Kniep. Bij dit gesprek zijn ook de ouders van [eiser] aanwezig. De heer Kniep verstrekt informatie over het Koopstudio-concept.
2.11.
Op 19 februari 2009 komt tussen [eiser] en Koopstudio Arnhem Nijmegen en Vermeer Vastgoed Exploitatie B.V. een “Overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging” tot stand. In het kader van deze overeenkomst stelt Koopstudio Arnhem Nijmegen [eiser] in de gelegenheid toe te treden tot de Woonvereniging tegen betaling van een inleggeld van € 155.000,00. Het lidmaatschapsrecht geeft recht tot het gebruik van studio 4, bestaande uit een kamer van circa 22 m² op de eerste verdieping aan de voorzijde van het pand, met een eigen balkon, internet- en tv-aansluiting, eigen badkamer met douche, eigen keuken, een gedeeld toilet, een gedeelde wasmachineaansluiting en het gezamenlijk gebruik van de entree en trapopgang(en).
2.12.
De ouders van [eiser] ondertekenen de overeenkomst mede en verklaren daarmee van de inhoud van de overeenkomst te hebben kennisgenomen, met die inhoud volledig in te stemmen en volledige medewerking te verlenen om de financiering van het lidmaatschapsrecht tot stand te brengen.
2.13.
Bij de overeenkomst hoort een bijlage, genaamd “Allonge I bij Overeenkomst Lidmaatschapsrecht Woonvereniging Studio (Koopstudio Lasten Demper© en Koopstudio Lasten Demper Extra©)”. Volgens Allonge I is de Koopstudio Lasten Demper (KLD) een hulpmethode voor financiering van het lidmaatschapsrecht. Gedurende drie jaar zal [eiser] vanaf april 2009 – de maand waarin het lidmaatschapsrecht wordt geleverd – iedere maand een bijdrage van € 388,00 ontvangen, dus in totaal een bedrag van € 13.968,00. Allonge I luidt verder onder meer als volgt:
5. Het lid dient de door zijn/haar gekochte studio te financieren door tussenkomst van Quarz Financial Partners B.V. te Zaltbommel, via welke B.V. ook de jaarlijkse belastingaangifte van het lid (‘kosteloos’) dient te geschieden.
[…]
10. Indien de (verkoop)opbrengst van de studio van het lid hoger is dan het oorspronkelijk door hem/haar betaalde inleggeld, wordt uit de meeropbrengst eerst aanvulling van de KLD voor de nieuwe koper ingehouden tot het oorspronkelijke totaalbedrag van de KLD. Tevens wordt alsdan een verkoopcourtage verrekend. Dit komt neer op de helft van de normaal te rekenen courtage. Het lid geeft bij deze op voorhand toestemming voor de in dit artikel omschreven handelswijze.
[…]
13. Indien de (verkoop)opbrengst van de studio van het lid lager is dan het oorspronkelijk door hem/haar betaalde inleggeld, wordt geen aanvulling van de KLD voor de nieuwe koper ingehouden. Dan wordt ook geen verkoopcourtage in rekening gebracht.
2.14.
Een andere bijlage bij de overeenkomst is “Allonge II bij Koopovereenkomst Lidmaatschapsrecht Woonvereniging (Koopstudio Belasting Demper©)”. De Koopstudio Belasting Demper (KBD) houdt blijkens Allonge II in dat de financieringslasten van [eiser] verder worden verlaagd doordat Koopstudio Nederland aan [eiser] een bedrag van € 219,00 per maand betaalt, voor een periode van drie jaar. Koopstudio Nederland geeft [eiser] hiermee een voorschot in de teruggave van de belasting. Het betreft in feite een lening voor een totaalbedrag van € 7.884,00, die moet worden terugbetaald op het moment dat het lidmaatschapsrecht wordt verkocht.
2.15.
Op 27 februari 2009 brengt Rabobank via Quarz aan [eiser] een offerte uit ten behoeve van de financiering van de aanschaf van het lidmaatschapsrecht. Het te lenen bedrag bedraagt € 157.500,00 tegen vergoeding van een nominale rente van 4,55% per jaar. Rabobank deelt mee dat het inkomen van [eiser] ontoereikend is om de lasten van de geldlening te kunnen voldoen. In de offerte staat onder meer het volgende vermeld:
Overige bepalingen[…]
De financiering is hoger dan de huidige waarde van de woning. Hierdoor loopt u het risico dat bij verkoop van de woning er een schuld resteert. De adviseur heeft u gewezen op dit risico en op de risico’s en de gevolgen van een restschuld. U heeft jegens de bank verklaard deze risico’s en gevolgen te begrijpen en te aanvaarden.
De financiering is hoger dan de huidige waarde van de woning. Hierdoor loopt u het risico dat bij verkoop van de woning er een schuld resteert. De adviseur heeft u gewezen op dit risico en op de risico’s en de gevolgen van een restschuld. U heeft jegens de bank verklaard deze risico’s en gevolgen te begrijpen en te aanvaarden.
[naam]worden mededebiteur voor de lening van € 157.000,--. De mededebiteur en de debiteur dienen een overeenkomst inzake draagplicht van de geoffreerde geldlening te ondertekenen. Deze overeenkomst is bepalend voor de aftrekbaarheid van de rente en kosten van de geldlening.
[naam]worden mededebiteur voor de lening van € 157.000,--. De mededebiteur en de debiteur dienen een overeenkomst inzake draagplicht van de geoffreerde geldlening te ondertekenen. Deze overeenkomst is bepalend voor de aftrekbaarheid van de rente en kosten van de geldlening.
[…]
[…]
2.16.
Bij akte van 25 maart 2009 stelt de Woonvereniging zich jegens Rabobank borg voor [eiser] tot zekerheid voor de betaling van al hetgeen Rabobank van [eiser] te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen of kredieten in rekening-courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen of uit welken hoofde ook, tot een bedrag van € 157.500,00.
2.17.
Op 20 april 2009 verlijdt de notaris de akte “Lidmaatschap woonvereniging”. Bij deze akte treedt [eiser] toe als lid tot de Woonvereniging en is hij gerechtigd tot het exclusief gebruik van studio 4, tegen betaling van het inleggeld van € 155.000,00. De akte luidt onder meer als volgt:
E.VERKLARINGEN VAN KOOPSTUDIO
Met betrekking tot het aan de woonvereniging in eigendom toebehorende pand aan de [adres]te Nijmegen […] verklaart Koopstudio dat de woonvereniging thans geen andere schulden heeft dan die uit hoofde van:
a. een eerste (paraplu) hypothecaire inschrijving ten behoeve van [Rabobank], blijkens akte op negen december tweeduizend acht voor Mr. M.J.L.M. Baron van Hövell tot Westerflier, notaris te Wijchen verleden […] tot zekerheid van alles wat de laatstgenoemde banken van de woonvereniging, haar huidige leden en/of haar toekomstige leden te vorderen heeft of zal hebben […].
2.18.
Bij akte “Verpanding Lidmaatschapsrecht” van eveneens 20 april 2009 geeft [eiser] aan Rabobank een pandrecht op het lidmaatschapsrecht in de Woonvereniging. Het pandrecht strekt tot meerdere zekerheid voor de voldoening van al hetgeen [eiser] uit hoofde van de geldlening, of uit welken hoofde ook, nu of te eniger tijd is verschuldigd aan Rabobank.
2.19.
Eveneens op 20 april 2009 wordt de geldlening van Rabobank aan [eiser] vastgelegd in een akte. De geldlening bedraagt € 157.500,00 tegen een rente van 4,55% van jaar. De ouders van [eiser] zijn mede-debiteur.
2.20.
De maandlasten van [eiser] met betrekking tot zijn lidmaatschap van de Woonvereniging zien er daarmee als volgt uit:
€ 642,19 hypotheekverplichtingen
€ 118,00 +servicekosten
€ 760,19 maandlasten
€ 388,00 -/- KLD
€ 219,00 -/-KSD
€ 153,19 netto maandlast
2.21.
Omstreeks 20 april 2009 geeft [eiser] aan Rabobank een pandrecht op, kort gezegd, de rechten uit de levensverzekering die [eiser] heeft afgesloten bij Allianz Nederland Levensverzekeringen N.V. Het pandrecht strekt tot zekerheid van al hetgeen Rabobank van [eiser] heeft te vorderen uit hoofde van huidige en/of toekomstige geldleningen, kredieten in rekening-courant, borgtochten of uit welken anderen hoofde ook.
2.22.
Op en na 19 oktober 2009 worden Koopstudio Nederland en diverse aan haar gelieerde ondernemingen en entiteiten failliet verklaard. De kopers van lidmaatschapsrechten in woonverenigingen van Koopstudio Arnhem Nijmegen, waaronder [eiser], ontvangen vanaf september 2009 geen uitkeringen meer uit de lastendempers.
2.23.
Op 20 mei 2013 brengt Pascal Berendsen Makelaars en Taxateurs BV in opdracht van Woonvereniging een taxatierapport uit. Het pand wordt per waardepeildatum (20 mei 2013) getaxeerd op € 520.000,00. Het lidmaatschapsrecht van [eiser]’ studio 4 wordt per waardepeildatum getaxeerd op € 44.000,00.
2.24.
Bij brieven van 25 juni 2013 deelt [eiser] aan de notaris, Quarz en Rabobank mee, kort samengevat, dat zij hun zorg-, informatie-, advies-, waarschuwings- en/of weigeringsplicht jegens hem hebben geschonden. De brieven vermelden verder dat [eiser], indien hij naar behoren zou zijn geïnformeerd over de eigendomssituatie van de Woonvereniging en de risico’s van de complexe financiële constructie, niet tot de Woonvereniging zou zijn toegetreden en niet zou zijn ingegaan op de geadviseerde financieringsconstructie en dus ook niet de nadelige (financiële) gevolgen daarvan zou hebben ondervonden. De schade bestaat er volgens [eiser] uit dat het lidmaatschapsrecht allereerst onverkoopbaar blijkt en daarnaast nog maar een fractie waard is van hetgeen [eiser] ervoor heeft betaald. [eiser] houdt de notaris, Quarz en Rabobank aansprakelijk voor de gestelde schade.
2.25.
De notaris, Quarz en Rabobank wijzen aansprakelijkheid van de hand.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, samengevat:
a. a) een verklaring voor recht dat de notaris, Quarz en Rabobank toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens [eiser], althans door hun handelen of nalaten onrechtmatig jegens [eiser] hebben gehandeld;
b) een verklaring voor recht dat de notaris, Quarz en Rabobank jegens [eiser] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden en eventueel nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en dat de notaris, Quarz en Rabobank die schade aan [eiser] moeten vergoeden;
c) hoofdelijke veroordeling van de notaris, Quarz en Rabobank in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vorderingen ten grondslag, samengevat, dat de notaris, Quarz en Rabobank zijn tekortgeschoten in hun zorgplicht jegens hem, door hem niet althans onvoldoende nadrukkelijk te wijzen op de risico’s van de complexe financiële constructie en op de onderlinge financiële aansprakelijkheid van de leden van de Woonvereniging. [eiser] stelt dat hij als gevolg hiervan schade heeft geleden en nog zal lijden, bestaande uit de waardedaling van het lidmaatschapsrecht, betaalde rente, notariskosten, afsluitprovisie en provisies in verband met (niet ontvangen) financieel advies. Indien de notaris, Quarz en Rabobank zouden hebben gehandeld conform hetgeen van een bekwaam, redelijk handelend en onafhankelijk notaris dan wel financieel dienstverlener mag worden verwacht, had [eiser] zich – zo stelt hij – niet in deze positie bevonden. Hij wil zijn schade vergoed zien. De specifieke verwijten die [eiser] aan de afzonderlijke gedaagden maakt, zullen hierna bij de beoordeling nader aan de orde komen.
3.3.
De notaris, Quarz en Rabobank voeren verweer.
3.4.
De rechtbank zal hierna nader ingaan op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang.
4.De beoordeling
Ten aanzien van de notaris
4.1.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat de notaris is tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende zorg-, informatie- en waarschuwingsplicht. De notaris heeft volgens [eiser] niet gehandeld zoals van een redelijk handelend, bekwaam en onafhankelijk notaris onder gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Volgens [eiser] heeft de notaris hem op geen enkele wijze duidelijk geïnformeerd over de gevolgen van de transactie, terwijl het de notaris ten tijde van de levering duidelijk had moeten zijn dat [eiser] zich onvoldoende bewust was van de risico’s en de gevolgen van de constructie. Indien de notaris [eiser] wel zorgvuldig en compleet zou hebben geïnformeerd over alle rechtsgevolgen en juridische consequenties en risico’s van de rechtshandelingen, zou [eiser] naar eigen zeggen niet tot aankoop van het lidmaatschapsrecht zijn overgegaan.
4.2.
In de dagvaarding heeft [eiser] in dit kader kort gezegd het volgende aangevoerd. De notaris heeft een niet gebruikelijke en niet algemeen aanvaarde woonvereniging opgericht, terwijl volgens [eiser] in deze situatie een coöperatieve vereniging met uitgesloten aansprakelijkheid en een vrijwaringsconstructie meer voor de hand had gelegen. Daarnaast meent [eiser] dat de notaris hem erop had moeten wijzen dat op grond van de parapluhypotheekakte en de statuten van de Woonvereniging – die zijn opgesteld door de notaris – de leden aansprakelijk zijn voor tekorten van de Woonvereniging, dat dit niet alleen geldt voor schulden in verband met de hypothecaire lening maar voor al hetgeen Rabobank te vorderen heeft van de andere (oud-)leden, en dat onderlinge vrijwaringen ontbreken. Voorts verwijt [eiser] de notaris dat hij heeft verzuimd zich ervan te vergewissen dat voor het pand de juiste vergunningen aanwezig waren, hetgeen niet het geval was omdat de vereiste omgevingsvergunning ontbrak.
[eiser] wijst er verder op dat voor de levering van een lidmaatschapsrecht, het verkrijgen van de lening en het vestigen van het pandrecht helemaal geen notariële tussenkomst was vereist. Volgens [eiser] was het wellicht de bedoeling van de verkoper en Rabobank om via de notaris (een schijn van) respectabiliteit te creëren.
Ten slotte had de notaris volgens [eiser] kritische opmerkingen kunnen en moeten plaatsen bij het feit dat de veronderstelde waarde van het pand met de realisatie van negen kleine woonunits ruim verdubbeld zou zijn, namelijk van € 615.000,00 (de koopsom) tot € 1.361.000,00 (de optelsom van de inleggelden voor de individuele lidmaatschapsrechten), terwijl er een hypotheekrecht werd verleend voor een bedrag van € 3.375.000,00.
4.3.
Op de comparitie heeft [eiser] zijn standpunt nader onderbouwd. Hij heeft uiteengezet dat er volgens hem vier ‘addertjes onder het gras’ zaten waarop de notaris hem had moeten wijzen, namelijk:
1) de schuld van de Woonvereniging aan haar oprichters: Vermeer Vastgoed Exploitatie B.V. en [naam]. B.V.;
2) de aansprakelijkheid van [eiser] jegens de bank voor de verplichtingen van de Woonvereniging en voor schulden van andere leden zowel met betrekking tot het pand als met betrekking tot verplichtingen die daar volstrekt los van staan, en het feit dat een vrijwaring ontbreekt;
3) de risico’s van het wegvallen van de lastendempers; en
4) de vaststelling van de waarde van de studio in samenhang met de lastendempers.
4.4.
De rechtbank stelt vast dat [eiser] aldus zijn stelling ten aanzien van het vermeende tekortschieten van de notaris heeft geconcretiseerd en daarmee heeft beperkt tot de bovengenoemde vier ‘addertjes onder het gras’. Gelet hierop kan de kwestie van de ontbrekende omgevingsvergunning buiten bespreking blijven, nog daargelaten dat ter zitting is gebleken dat dit probleem is opgelost omdat de betreffende vergunning inmiddels is afgegeven. Ook de overige in de dagvaarding gestelde - en niet verder toegelichte - tekortkomingen behoeven daarmee geen bespreking.
4.5.
De informatieplicht van de notaris is vastgelegd in artikel 43 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna), waarin is bepaald dat de notaris, vóórdat hij tot het verlijden van een akte overgaat, aan de verschijnende personen mededeling doet van de zakelijke inhoud daarvan en hen wijst op de gevolgen die uit de akte voortvloeien. [eiser] stelt dat de notaris slechts kort voorafgaand aan het verlijden van de aktes over de inhoud van de aktes heeft gesproken en daarbij niet alle juridische consequenties van de rechtshandeling heeft uiteengezet. Volgens de notaris heeft hij wel uitgelegd wat het verschil is tussen juridische eigendom en een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging. Dat heeft [eiser] als zodanig niet weersproken, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat de notaris dit in ieder geval wel heeft uitgelegd.
4.6.
Ten aanzien van het eerste ‘addertje’, de schuld van de Woonvereniging aan haar oprichters, geldt dat de notaris heeft aangevoerd dat die schuld al geruime tijd – met de betaling van de inleggelden – is afgelost. [eiser] heeft dit niet weersproken. Daarmee staat vast dat geen sprake is van een schuld (zie ook 2.6). De notaris hoefde dan ook geen informatie te verstrekken over aansprakelijkheid van [eiser] voor die schuld. Dit verwijt van [eiser] gaat dus niet op.
4.7.
Wat betreft het tweede ‘addertje’ heeft te gelden dat niet is komen vast te staan dat de notaris [eiser] heeft geïnformeerd over het feit dat Rabobank het recht had om zich te verhalen op het pand, niet alleen voor haar vorderingen in verband met de financiering van de lidmaatschapsrechten, maar voor al haar vorderingen op leden van de Woonvereniging uit welken hoofde dan ook. Tevens staat vast dat een vrijwaring in de parapluhypotheekakte ontbreekt. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit onderdeel van de constructie worden geacht te behoren tot de juridische gevolgen van de rechtshandeling waarover de notaris [eiser] had moeten informeren.
4.8.
Ter zitting is genoegzaam gebleken dat alle betrokkenen het erover eens zijn dat het nooit de bedoeling is geweest dat leden van de Woonvereniging voor andere schulden dan woonschulden van de andere leden door de Rabobank kunnen worden uitgewonnen. Het behoort tot de taak van de notaris hiervoor de nodige voorzieningen te treffen in de aktes en nu dit niet is geschied is er in zoverre sprake van een fout van de notaris. Tegelijkertijd staat vast dat zich tot op heden op dit gebied nog geen problemen hebben voorgedaan, wellicht omdat Rabobank uitdrukkelijk heeft laten weten dat zij niet de intentie heeft om de zekerheid in de vorm van de parapluhypotheek uit te winnen voor andere schulden dan schulden die betrekking hebben op de koop van het lidmaatschapsrecht of die verband houden met de structuur of de financiering van de Woonvereniging. Ook heeft Rabobank laten weten dat het niet haar intentie was en is om de hypothecaire zekerheid uit te winnen voor een andere schuld van een ander lid van de Woonvereniging. Evenzeer staat vast dat de notaris, toen duidelijk was dat zich hier een probleem voordeed, meteen heeft aangeboden zijn fout te herstellen door het op zijn kosten opmaken van aanvullende aktes. Omdat niet gebleken is dat correcte nakoming van de notariële verplichtingen onmogelijk is, zal [eiser] de notaris daartoe in de gelegenheid moeten stellen, ook omdat Rabobank heeft aangegeven hieraan te zullen meewerken. [eiser] is dan gehouden om op dit aanbod tot herstel in te gaan en zo eventuele schade te voorkomen. Gezien het voorgaande leidt ook het verwijt van [eiser] ten aanzien van ‘addertje’ 2 niet tot aansprakelijkheid van de notaris.
4.9.
Ten aanzien van de laatste twee bezwaren, is van belang dat de notaris heeft aangevoerd dat [eiser] niet binnen bekwame tijd nadat hij het beweerdelijke gebrek in de ministerieverlening van de notaris heeft ontdekt of had moeten ontdekken bij hem heeft geklaagd als bedoeld in artikel 6:89 BW. De eerste vennootschappen van het Koopstudio Nederland-concern zijn immers al in 2009 gefailleerd, waarna de lastendempers wegvielen en bovendien is [eiser] al sinds april 2009 bekend met de akten “Lidmaatschap woonvereniging” en “Verpanding Lidmaatschapsrecht”. Door pas bij brief van 25 juni 2013 de notaris aansprakelijk te stellen, heeft [eiser] dan ook te laat geklaagd, aldus de notaris.
4.10.
De rechtbank overweegt hierover het volgende. Artikel 6:89 BW houdt in dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Zoals de Hoge Raad heeft overwogen in onder meer zijn arrest van 8 februari 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY4600), kan de vraag of binnen bekwame tijd is geklaagd niet in algemene zin worden beantwoord. Er moet acht worden geslagen op alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard en inhoud van het gestelde gebrek in de prestatie. Bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd is ook van belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het late tijdstip waarop de schuldeiser heeft geklaagd. In dit verband moet de rechtbank rekening houden met het voor de schuldeiser ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren zoals in artikel 6:89 BW vermeld – te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming – en anderzijds de concrete belangen waarin de schuldenaar is geschaad door het late tijdstip waarop dat protest is gedaan, zoals een benadeling in zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden om de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken. De tijd die is verstreken tussen het tijdstip dat bekendheid met het gebrek bestaat of redelijkerwijs moest bestaan, en dat van het protest, vormt in die beoordeling weliswaar een belangrijke factor, maar is niet doorslaggevend.
4.11.
De notaris heeft te gelden als professionele en bij uitstek deskundige dienstverlener, terwijl bij zijn cliënt doorgaans een zodanige professionaliteit en deskundigheid ontbreken. Dit brengt mee dat de cliënt niet zonder meer op de hoogte hoeft te zijn van het bestaan van de bovenbedoelde zorgplicht van de notaris, terwijl hij, indien hij daarvan wel op de hoogte is, in beginsel ervan mag uitgaan dat de notaris die zorgplicht jegens hem naleeft. Het niet naleven van de zorgplicht is dus niet een tekortkoming van de notaris die de cliënt zonder meer hoeft op te merken. Op de cliënt rust dan ook pas op grond van artikel 6:89 BW een onderzoeksplicht met betrekking tot de vraag of de notaris de zorgplicht jegens hem heeft nageleefd, indien hij van die zorgplicht op de hoogte is en gerede aanleiding heeft te veronderstellen dat de notaris daarin kan zijn tekortgeschoten (vergelijk eveneens HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600).
4.12.
De stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op het niet tijdig klagen kunnen dragen, rusten in beginsel op de notaris, maar er geldt in zoverre een bijzondere regel van bewijslastverdeling dat, indien de notaris een beroep op de klachtplicht doet, het op de weg van [eiser] ligt om gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen dat en op welk tijdstip hij heeft geklaagd. Het is aan de notaris om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij relevant nadeel heeft gehad van het tijdsverloop (zie HR 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3593).
4.13.
Aan laatstgenoemde voorwaarde is in het onderhavige geval voldaan. De notaris voert aan dat hij door het late tijdstip van klagen door [eiser] ernstig is belemmerd in zijn bewijsvoering, nu het voor hem onmogelijk is zich alle details te herinneren van de bespreking met [eiser] en zijn ouders. Daarnaast wijst de notaris erop dat Koopstudio Arnhem Nijmegen recent is uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel, zodat [eiser] die partij niet meer in rechte kan betrekken. Dit was wel mogelijk geweest indien [eiser] eerder actie had ondernomen, aldus de notaris. Ten slotte voert de notaris in dit verband aan dat hij schadebeperkende maatregelen had kunnen treffen als [eiser] eerder had geklaagd, zoals rectificatie van akten. [eiser] heeft dit alles op zichzelf niet weersproken. Daarmee staat voldoende vast dat de notaris relevant nadeel heeft gehad van het tijdsverloop.
4.14.
[eiser] voert echter aan dat hij pas begin 2013 op de hoogte is geraakt van het bestaan van de zorgplicht van de notaris, onder andere via de Facebookpagina ‘Gedupeerden Koopstudio’. [eiser] heeft vervolgens onderzoek gedaan naar de aanwezigheid en naleving van deze plichten van de notaris in zijn specifieke situatie en heeft hiervoor bij diverse partijen (juridisch) advies ingewonnen. Kort nadat hij de conclusie had getrokken dat de notaris niet aan zijn zorg-, informatie- en waarschuwingsplicht had voldaan, heeft [eiser] de notaris hierover bij brief van 25 juni 2013 geïnformeerd. Dat is dus binnen bekwame tijd, aldus [eiser].
4.15.
Ten aanzien van de verwijten die erop neerkomen dat de notaris had moeten waarschuwen voor de risico’s die waren verbonden aan het gebruik van lastendempers (‘addertjes’ 3 en 4) is de rechtbank van oordeel dat de klachttermijn niet pas is gaan lopen toen [eiser] kennisnam van de Facebookpagina ‘Gedupeerden Koopstudio’, maar op het moment dat de uitbetaling van de lastendempers stopte. Dat was in oktober 2009 (zie 2.22). Na het wegvallen van de lastendempers had [eiser] immers kunnen en moeten onderzoeken of de notaris wel voldoende informatie had verstrekt over in het bijzonder de lastendempers, te meer nu [eiser] aanvoert dat de lastendempers voor hem essentieel waren, dat hij bij gelegenheid van het ondertekenen van de akten aan de notaris heeft gevraagd naar de risico’s en dit één van de door hem genoemde risico’s was. [eiser] heeft echter pas bij brief van 25 juni 2013 de notaris geïnformeerd over de vermeende schending van de zorgplicht. Dat is onder de gegeven omstandigheden te laat.
4.16.
Aan een inhoudelijke beoordeling van de verwijten met betrekking tot de ‘addertjes’ 3 en 4 komt de rechtbank gezien het voorgaande niet toe.
4.17.
De slotsom is dat de vorderingen ten aanzien van de notaris moeten worden afgewezen, omdat de aangevoerde gronden die vorderingen niet kunnen dragen.
Ten aanzien van Quarz
4.18.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat Quarz hem een volstrekt onverantwoorde financiering heeft geadviseerd en aangeboden. Quarz heeft volgens [eiser] meegewerkt aan overkreditering, terwijl dit een financieel adviseur is verboden. Verder heeft Quarz volgens [eiser] niet gewezen op kenmerkende verschillen tussen een appartementsrecht en een lidmaatschapsrecht. Bovendien heeft Quarz volgens [eiser] niet geadviseerd om samen met Rabobank en de notaris een akte van vrijwaring voor de verschillende lidmaatschapsrechten te arrangeren. Ook de ouders van [eiser], mededebiteuren van de uiteindelijk aangeboden financiering, zijn niet geïnformeerd en geadviseerd over de risico’s van de complexe financiële constructie, terwijl Quarz ervan op de hoogte was dat de moeder van [eiser] volledig arbeidsongeschikt was geworden als gevolg van een auto-ongeluk en de vader van [eiser] minder is gaan werken om zorgtaken te kunnen overnemen. [eiser] betoogt dat Quarz de financiële afhankelijkheid van de lastendempers en de complexiteit van de constructie niet, althans onvoldoende met hem heeft besproken en/of aan hem heeft voorgehouden. Daarnaast was de constructie – die op voorhand al vast stond – volgens [eiser] extra risicovol omdat bij de financiering alleen voor een korte rentevaste periode kon worden gekozen, terwijl het gaat om een financiering voor de duur van 30 jaar. Dit is volgens [eiser] in strijd met de artikelen 4:20, 4:23 en 4:34 van de Wet op het financieel toezicht (Wft). [eiser] wijst er in dit verband op dat Quarz op 16 september 2011 is beboet door de AFM vanwege overtreding van artikel 4:23 lid 1 onder a en b Wft, in een aantal zaken rond de advisering over de financiering van lidmaatschapsrechten in een woonvereniging in de periode van mei 2009 tot augustus 2009. Ook heeft Quarz [eiser] een beleggingsverzekering (Allianz Design Kapitaalplan) aangeboden, die volgens [eiser] een klassieke woekerpolis betreft met een hoog risicoprofiel. Ten slotte heeft Quarz volgens [eiser] onvoldoende onderzoek gedaan naar de financiële degelijkheid van Koopstudio. Het had Quarz op het moment dat [eiser] de overeenkomst aanging al duidelijk moeten zijn dat de uitbetaling van de lastendempers onder druk zou kunnen komen te staan, aldus [eiser].
[eiser] stelt dat Quarz niet heeft voldaan aan haar zorg-, informatie- en waarschuwingsplicht, door zich onvoldoende ervan te vergewissen dat [eiser] zich daadwerkelijk bewust was van de bijzondere risico’s van de complexe financiële en juridische constructie en de gevolgen die verwezenlijking van die risico’s voor hem kon hebben. [eiser] voert aan dat hij nooit een dergelijk complex, juridisch ondoorzichtig en uiterst risicovol product met de daarbij behorende financieringsverplichtingen heeft willen aangaan. Quarz is volgens [eiser] door haar handelwijze jegens hem tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis, althans zij heeft jegens hem onrechtmatig gehandeld.
4.19.
Bij de beoordeling van de gestelde aansprakelijkheid van Quarz stelt de rechtbank voorop dat Quarz – gelet op de inhoud van haar overeenkomst met Rabobank, zie onder 2.2 – moet worden beschouwd als financieel adviseur. Uit de stukken blijkt genoegzaam dat het in de gegeven verhoudingen Quarz was die de financieringsconstructie aan [eiser] heeft geadviseerd en daarbij heeft bemiddeld. De rechtsverhouding tussen Quarz en [eiser] is te kwalificeren als overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW.
De vraag of Quarz jegens [eiser] de zorgplicht heeft geschonden die op haar als opdrachtnemer ingevolge artikel 7:401 BW rust, moet worden beantwoord aan de maatstaf van wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur mag worden verwacht. Daarbij geldt dat op Quarz als financieel adviseur jegens een particulier die zij met betrekking tot een financiële constructie als de onderhavige adviseert, een uit artikel 7:401 BW voortvloeiende bijzondere zorgplicht rust die ertoe strekt een dergelijke persoon te beschermen tegen de gevaren van eigen lichtvaardigheid of gebrek aan inzicht. Voor de reikwijdte van deze op Quarz rustende bijzondere zorgplicht geldt dat deze afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, waaronder de mate van deskundigheid en relevante ervaring van de betreffende opdrachtgever, de ingewikkeldheid van het product en de aan de constructie verbonden risico’s. De omstandigheid dat [eiser] een starter is op de woningmarkt, is daarbij van belang, maar maakt op zichzelf niet dat er andere eisen gelden. Dit geldt te minder nu [eiser], gezien zijn achtergrond, mag worden geacht te beschikken over de nodige intellectuele capaciteiten.
4.20.
De zorgplicht van de financieel adviseur houdt in ieder geval in dat hij moet waken voor overkreditering. Naar het oordeel van de rechtbank is in het geval van [eiser] van overkreditering niet gebleken, gelet op het navolgende. De ouders van [eiser] hebben zich verbonden als mededebiteur (zie ook hierna 4.31), omdat zonder meer vaststond dat [eiser] alléén niet in aanmerking kwam voor het krediet. [eiser] heeft er aldus bewust voor gekozen om de financiering in deze vorm aan te gaan. Onvoldoende gebleken is dat [eiser] en zijn ouders gezamenlijk de lasten niet konden dragen, ook niet na het verminderen van de inkomsten van zijn moeder. Integendeel, [eiser] is – ook na het wegvallen van de lastendempers – steeds in staat gebleken de lasten te voldoen. Dat de AFM in het kader van de Wft in een aantal andere dossiers de advisering van Quarz ondermaats heeft bevonden, zoals [eiser] aanvoert, acht de rechtbank niet relevant. Waar het om gaat is of in het geval van [eiser] kan worden gesproken van overkreditering. Daarvan is gezien het voorgaande onvoldoende gebleken. Zelfs indien Quarz ook het dossier van [eiser] niet op orde zou hebben gehad, betekent dat zonder nadere onderbouwing – die [eiser] niet heeft gegeven – nog niet dat daarmee dus [eiser] en zijn ouders zijn overgekrediteerd. De rechtbank verwijst in dit kader ook naar 4.34 hieronder.
4.21.
De zorgplicht van een financieel adviseur houdt niet in dat hij adviezen moet geven over vrijwaringen of over het verschil tussen een lidmaatschapsrecht in een woonvereniging en een appartementsrecht. Daar ligt niet zijn specialisme. Er zijn anderen bij de onderhavige constructie betrokken die op dat gebied wel deskundig zijn en van wie daarover advies mag worden verwacht, zoals de notaris. De verwijten van [eiser] aan Quarz op dit punt houden daarom geen stand.
4.22.
Het verwijt spitst zich verder toe op het niet waarschuwen voor het wegvallen van de lastendempers. Naar het oordeel van de rechtbank moest het [eiser] op grond van de beschikbare informatie duidelijk zijn dat de constructie rond de lastendempers buiten (Rabobank en) Quarz om ging, aangezien de lastendempers werden verstrekt door Koopstudio Nederland. [eiser] had zich moeten realiseren dat een eventueel faillissement van Koopstudio Nederland tot problemen zou kunnen leiden omdat dat met zich zou brengen dat de lastendempers niet meer zouden worden uitgekeerd. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het risico van een faillissement van een wederpartij nu eenmaal altijd aanwezig is. Van eenieder mag worden verwacht dat men zich dit realiseert. De vraag is dan of Quarz [eiser] expliciet had moeten waarschuwen voor het risico van een faillissement van Koopstudio Nederland. Quarz voert in dit kader aan dat zijzelf, de notaris en Koopstudio Nederland afzonderlijke rechtssubjecten zijn met eigen rechten en plichten en dat eenieder in beginsel alleen voor zijn eigen daden en nalatigheden aansprakelijk is te houden, behoudens welomschreven, op de wet gebaseerde uitzonderingen die zich volgens Quarz in het onderhavige geval niet voordoen. De rechtbank verwerpt dit verweer. Quarz handelt als financieel adviseur immers in of met producten van anderen. Het ligt daarbij op haar weg om ten minste enig onderzoek te doen naar de degelijkheid van de aanbieder van het betreffende financieel product. Zij kan zich niet zonder meer verschuilen achter die aanbieder en diens verantwoordelijkheden.
4.23.
Waar het om gaat is of er op het moment van het sluiten van de overeenkomst al duidelijke signalen waren dat Koopstudio Nederland failliet dreigde te gaan. Het enkele feit dat het faillissement van Koopstudio Nederland al een half jaar na het sluiten van de leningsovereenkomst werd uitgesproken biedt op zichzelf onvoldoende grond voor die conclusie. [eiser] heeft in dit kader verder slechts in het algemeen gesteld dat ‘meerdere B.V. ’s uit het Koopstudio concern in 2008 niet hadden voldaan aan hun verplichting tot het (tijdig) deponeren van de jaarrekening’. Hij heeft niet gesteld dat dit ook Koopstudio Arnhem Nijmegen betrof waarmee hij de overeenkomst had gesloten, of Koopstudio Nederland die de lastendempers uitkeerde. Dit had wel op [eiser]’ weg gelegen. Nu [eiser] niet specifiek heeft gesteld dat Koopstudio Arnhem Nijmegen en/of Koopstudio Nederland de jaarrekeningen niet tijdig heeft gedeponeerd en hij bovendien niet heeft gesteld of het een overschrijding van enkele dagen betrof of een langduriger termijnoverschrijding, is zijn stelling onvoldoende concreet en onvoldoende onderbouwd, zodat zij zal worden gepasseerd. Gezien het voorgaande kan niet worden geconcludeerd dat Quarz erop bedacht moest zijn dat Koopstudio Nederland binnen afzienbare tijd failliet zou gaan en dat de uitkering van de lastendempers in gevaar zou komen. Er is dan ook onvoldoende grond om Quarz te verwijten dat zij [eiser] daarvoor niet heeft gewaarschuwd. Ook in zoverre is dus geen sprake van schending van de zorgplicht door Quarz.
4.24.
[eiser] verwijt Quarz verder dat zij er niet voor heeft gewaarschuwd dat zijn lidmaatschapsrecht moeilijk of niet verkoopbaar zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit risico echter niet op Quarz worden afgewenteld. Het feit dat het lidmaatschapsrecht moeilijk verhandelbaar is, is het gevolg van de huidige slechte situatie op de woningmarkt en daarnaast van de negatieve publiciteit die het Koopstudio-concept ten deel is gevallen. Deze omstandigheden waren ten tijde van de advisering door Quarz aan [eiser] en het sluiten van de overeenkomst nog niet aan de orde. Quarz had [eiser] hiervoor dan ook niet kunnen waarschuwen.
4.25.
Voor zover [eiser] Quarz aanrekent dat bij de financiering alleen voor een korte rentevaste periode kon worden gekozen, geldt dat deze korte rentevaste periode voor [eiser] alleen maar gunstig heeft uitgepakt, aangezien de rente sinds 2009 is gedaald. Een lange rentevaste periode zou veel ongunstiger voor hem zijn geweest, aangezien dan niet alleen het rentepercentage - naar mag worden aangenomen omdat dit zo gebruikelijk is - hoger zou zijn geweest, maar [eiser] daar ook nog eens langer aan zou hebben vastgezeten. Quarz treft in dezen dan ook geen verwijt en ook op dit punt is er dus geen grond voor aansprakelijkheid van Quarz.
4.26.
Dan verwijt [eiser] Quarz nog dat zij hem zonder enige onderbouwing een beleggingsverzekering bij Allianz heeft aangeboden met een zeer hoog risicoprofiel, terwijl [eiser] naar eigen zeggen een defensief risicoprofiel had. Het betreft volgens [eiser] een klassieke woekerpolis, waarbij de kosten zeer hoog zijn en er een groot risico is dat bij tegenvallende beleggingsresultaten de poliswaarde op nul uitkomt of tussentijds wordt beëindigd omdat alle kosten niet meer uit de polis kunnen worden onttrokken. Volgens [eiser] heeft Quarz hem ten onrechte niet op deze risico’s gewezen en heeft Quarz hem ook geen andere vorm van vermogensopbouw of aflossing aangeboden.
Quarz betwist dit en stelt dat [eiser] ook alternatieven voor vermogensopbouw is aangeboden en dat [eiser] uiteindelijk twijfelde tussen een constructie met een eenmalige storting van € 17.500,00 op een geblokkeerde spaarrekening en die met een beleggingsverzekering, waarna hij uiteindelijk bewust voor de beleggingsverzekering heeft gekozen. Bovendien is de beleggingsverzekering van Allianz juist door productvergelijking naar voren is gekomen en dat er ook opdrachtgevers waren die voor een andere verzekeraar kozen. Quarz betwist bovendien dat [eiser] een defensief risicoprofiel had en stelt dat voorafgaand aan het afsluiten van de verzekering bij Allianz een profieltest is afgenomen, waaruit is gebleken dat [eiser] een neutraal beleggingsprofiel heeft en dat deze beleggingsverzekering daarbij past. Ten slotte betwist Quarz uitdrukkelijk dat sprake is van een woekerpolis. Tegenover de gemotiveerde betwisting door Quarz heeft [eiser] naar het oordeel van de rechtbank zijn stellingen onvoldoende onderbouwd. Dat de voorlichting gebrekkig is geweest is, is onvoldoende gebleken. Kennelijk heeft [eiser] zelf de keuze gemaakt voor de constructie met een beleggingsverzekering en zelfs als die als woekerpolis is gekwalificeerd, volgt daaruit nog niet dat [eiser] op deze verzekering daadwerkelijk verlies heeft geleden, nog daargelaten hoe groot dat verlies dan is. Uit zijn stellingen kan in ieder geval zonder nadere onderbouwing, die [eiser] niet heeft gegeven, niet de conclusie worden getrokken dat Quarz de betreffende beleggingsverzekering niet aan [eiser] had mogen verkopen. Ook in zoverre is er dus geen grond voor aansprakelijkheid van Quarz.
4.27.
Uit het voorgaande volgt dat ook de vorderingen ten aanzien van Quarz moeten worden afgewezen, nu de aangevoerde gronden die vorderingen niet kunnen dragen.
Ten aanzien van Rabobank
4.28.
Ten aanzien van Rabobank stelt [eiser] zich op het standpunt dat zij als financieel dienstverlener jegens hem haar zorgplicht heeft geschonden. Rabobank had [eiser] uitdrukkelijk, duidelijk en in niet mis te verstane bewoordingen indringend voor de risico’s van de financieringsconstructie rond het lidmaatschapsrecht moeten waarschuwen dan wel moeten weigeren deze te verstrekken. [eiser] stelt verder dat sprake is van overkreditering en dat Rabobank, door hem toch het krediet te verstrekken, heeft gehandeld in strijd met artikel 4:34 lid 2 Wft. Rabobank kan zich volgens [eiser] niet verschuilen achter een tussenpersoon (hier: Quarz) en moet zelf haar verantwoordelijkheid nemen als het gaat om de beoordeling van de financiële situatie van [eiser].
4.29.
Voorop staat dat de maatschappelijke functie van een bank een bijzondere zorgplicht meebrengt, zowel jegens haar cliënten uit hoofde van de met hen bestaande contractuele verhouding, als ten opzichte van derden met wier belangen zij rekening behoort te houden op grond van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. De reikwijdte van die zorgplicht hangt af van de omstandigheden van het geval (HR 9 januari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2537 en bevestigd in onder meer HR 27 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2162). Relevante omstandigheden zijn de complexiteit en risico’s van het betreffende financiële product, de kennis en ervaring van de klant alsmede diens financiële positie (HR 5 juni 2009, ECLI:NL:HR:2012:BH2815).
4.30.
In het onderhavige geval, zo is gebleken, is Rabobank uitgegaan van een financiering zonder lastendempers en is zij tot de conclusie gekomen dat het inkomen van [eiser] niet toereikend was om de lasten van de geldlening te kunnen voldoen. Zijn ouders moesten daarom hoofdelijk mededebiteur voor de geldlening worden. [eiser] stelt weliswaar dat hem en zijn ouders is voorgehouden dat zijn ouders slechts borg zouden worden, maar dat standpunt is niet houdbaar. In de offerte voor de geldleningsovereenkomst wordt expliciet melding gemaakt van het mededebiteurschap van de ouders van [eiser].
4.31.
Gelet op het voorgaande is bij de beantwoording van de vraag of Rabobank haar zorgplicht heeft geschonden omdat – zoals [eiser] betoogt – sprake is van overkreditering de gezamenlijke draagkracht van [eiser] en zijn ouders relevant, evenals hun gezamenlijke kennis. Dat eerste volgt ook uit artikel 6 lid 2 van de toepasselijke Gedragscode Hypothecaire Financieringen, waarin staat dat als de hypothecaire financiering wordt verstrekt aan meer consumenten, de hypothecair financier bij het bepalen van de leencapaciteit rekening mag houden met hun gezamenlijke inkomsten. De stelling van [eiser] dat het Rabobank duidelijk had moeten zijn dat zijn ouders de maandelijkse lasten niet zouden gaan betalen, is onjuist. De ouders van [eiser] stonden immers niet enkel borg, maar waren hoofdelijk medeschuldenaar. Dit hadden [eiser] en zijn ouders kunnen en behoren te weten, gelet op het feit dat ook om gegevens over de inkomsten en uitgaven van de ouders is gevraagd, de tekst van de offerte waarin zij worden aangeduid als mededebiteuren en de vetgedrukte bepaling in de offerte die luidt:
[naam]worden mededebiteur voor de lening van € 157.500,--. De mededebiteur en de debiteur dienen een overeenkomst inzake draagplicht van de geoffreerde geldlening te ondertekenen. Deze overeenkomst is bepalend voor de aftrekbaarheid van de rente en kosten van de geldlening.
Ook heeft Rabobank de ouders van [eiser] er bij brief van 27 februari 2009 nog persoonlijk over geïnformeerd dat het inkomen van [eiser] ontoereikend was om de lasten van de geldlening te kunnen voldoen. Als bijlage bij die brief zit een “Overeenkomst inzake draagplicht bij mededebiteurschap”, die [eiser]’ ouders onbetwist hebben ondertekend. Bovendien hebben de ouders van [eiser] de “Overeenkomst Lidmaatschapsrecht Woonvereniging” mede ondertekend. Zij waren dus verre van buitenstaanders.
4.32.
De vraag is dan of met betrekking tot de geldlening sprake is van overkreditering. Artikel 4:34 lid 2 Wft bepaalt dat een kredietverlener geen krediet mag verstrekken als dit met het oog op overkreditering niet verantwoord is. De uitwerking hiervan is neergelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Gedragscode Consumptief Krediet. Hier is relevant de Gedragscode Hypothecaire Financieringen, aangezien sprake is van een woningfinanciering onder hypothecair verband en niet van een consumptief krediet. Immers een consumptief krediet is in beginsel beperkt tot maximaal € 40.000,00, welk maximum hier is overschreden, en dient in beginsel niet bestemd te zijn voor kort gezegd het verkrijgen van een (recht op) woonruimte.
4.33.
Rabobank heeft gemotiveerd uiteengezet dat zij bij de beoordeling van de financieringsaanvraag van [eiser] de Gedragscode Hypothecaire Financieringen heeft nageleefd. Zij is vooraf door Quarz uitvoerig voorzien van informatie, zoals kopieën van legitimatiebewijzen, salarisstroken, werkgeversverklaringen, saldo-overzichten van bestaande hypotheken, bewijzen van de WOZ-waarde van de huidige woning, belastingaangiftes en een taxatierapport van het onderpand. Rabobank heeft vervolgens een inkomsten-/lastentoets en BKR-toetsen uitgevoerd en de waarde van het onderpand getoetst. Zij is daarbij uitgegaan van de norm dat in het gezamenlijke inkomen voldoende ruimte moest bestaan om zonder renteaftrek een annuïtaire geldlening af te sluiten, die binnen dertig jaar volledig zou (kunnen) worden afgelost.
4.34.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft Rabobank hiermee voldaan aan haar informatie- en onderzoeksplicht. Van overkreditering is geen sprake. Dit vindt bevestiging in het feit dat [eiser] – ondanks het wegvallen van de lastendempers – nog altijd in staat is de lasten te voldoen. De maandlasten van de lening ad € 597,19 per maand waren – ook zonder lastendempers – haalbaar voor [eiser] en zijn ouders.
4.35.
De volgende vraag is of de zorgplicht van Rabobank met betrekking tot de geldlening nog verder strekte. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Het gaat hier om een geldlening met drie debiteuren, te weten [eiser] en zijn ouders. Het komt erop neer dat een geldbedrag is geleend, waarover rente moet worden betaald en waarbij het geleende bedrag op enig moment moet worden terugbetaald. Er is dus geen sprake van een ingewikkeld financieel product. [eiser] betoogt dat wel degelijk sprake is van een complex product en stelt dat Rabobank hem had moeten waarschuwen voor de risico’s die daaraan kleefden. Maar [eiser] doelt daarbij op de gehele constructie van woonvereniging, parapluhypotheek en lidmaatschapsrecht. Rabobank is echter niet betrokken geweest bij de aanschaf van het lidmaatschapsrecht door [eiser] en ook niet bij de overeenkomsten met betrekking tot de lastendempers, de oprichting van de Woonvereniging en de aankoop van het pand. Rabobank heeft alleen de geldlening verstrekt. Daarbij komt dat [eiser] zich heeft laten bijstaan door Quarz als financieel tussenpersoon. Gezien deze omstandigheden is geen sprake van een nog verder strekkende zorgplicht van Rabobank ten aanzien van de geldlening.
4.36.
Voor zover [eiser] Rabobank verwijt dat hij via de Woonvereniging medeaansprakelijk is voor de mogelijke schulden van de andere leden en voor de schulden van de Woonvereniging, verwijst de rechtbank naar hetgeen zij daarover in 4.8 al heeft overwogen. Het verwijt aan Rabobank houdt om de daargenoemde redenen geen stand.
4.37.
[eiser] heeft verder nog aangevoerd dat in de hypotheekofferte van Rabobank van 27 februari 2009 melding wordt gemaakt van een nieuw te vestigen hypotheek van € 2.000.000,00, terwijl de Woonvereniging op 9 december 2008 hypotheek heeft verleend tot een bedrag van € 2.500.000,00, vermeerderd met € 875.000,00 aan rente en kosten, oftewel in totaal € 3.375.000,00. Hieruit volgt dat Rabobank kennelijk bereid is geweest het pand [adres]voor een hoger bedrag dan in de oorspronkelijke offerte stond vermeld, als onderpand te aanvaarden. Die vrijheid heeft een bank in principe; het is voor een bank louter een kwestie van risico-inschatting. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien in welk opzicht [eiser] hierdoor is benadeeld.
4.38.
Verder heeft [eiser] erop gewezen dat in de hypotheekofferte staat vermeld dat de financiering hoger is dan ‘de huidige waarde van de woning’, terwijl [eiser] geen woning heeft aangekocht, maar een lidmaatschapsrecht. [eiser] suggereert dat Rabobank hier doelt op het door de Woonvereniging aangekochte pand aan de [adres]en hij merkt op dat de waarde van dat pand wel degelijk hoger is dan de waarde van de aangeboden financiering. Gelet hierop geeft de offerte volgens [eiser] een misleidende voorstelling van zaken.
Onder verwijzing naar het door haar overgelegde taxatierapport van Pulles & Boom makelaars (zie onder 2.4) heeft Rabobank aangevoerd dat de executiewaarde van het lidmaatschapsrecht van [eiser] op 3 november 2008 € 140.000,00 bedroeg. Rabobank hanteerde destijds de norm dat de geldlening maximaal 125% van de executiewaarde mocht belopen, mits voldoende draagkracht bestond. De door [eiser] gevraagde geldlening van € 157.500,00 viel dus binnen die norm, aldus Rabobank. Rabobank wijst erop dat het taxatierapport indertijd is opgemaakt door een beëdigd/gecertificeerd taxateur en ten tijde van de offerte niet ouder was dan een jaar. Naar het oordeel van de rechtbank, voert Rabobank terecht aan dat zij aldus op voorhand heeft voldaan aan de per 1 januari 2013 ingevoerde voorschriften van artikel 115 lid 5 juncto lid 6 sub 3 van het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo). Dit besluit is een uitwerking van de norm van artikel 4:34 lid 2 Wft. De betreffende leden van artikel 115 Bgfo houden in dat een aanbieder van hypothecair krediet bij de beoordeling van de kredietaanvraag rekening houdt met het bij ministeriële regeling bepaalde maximale hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de woning, terwijl onder de waarde van de woning wordt verstaan – voor zover hier relevant – de marktwaarde van de woning blijkens een door een deskundig taxateur opgemaakt taxatierapport dat op het moment van aangaan van het hypothecair krediet niet ouder is dan een jaar, eventueel na verbouwing.
Nu het hier gaat om de taxatie van een lidmaatschapsrecht, had naar het oordeel van de rechtbank voor [eiser] duidelijk moeten zijn dat in de hypotheekofferte met ‘waarde van de woning’ werd gedoeld op de waarde van zijn lidmaatschapsrecht. De mededeling van Rabobank in de hypotheekofferte was daarmee correct. Van een misleidende voorstelling van zaken is geen sprake.
4.39.
[eiser] lijkt nog te willen aanvoeren dat de taxatie van Pulles & Boon makelaars niet deugt. Hij heeft een taxatierapport overgelegd van Pascal Berendsen Makelaars en Taxateurs B.V. van 20 mei 2013 waarin zijn lidmaatschapsrecht op die datum wordt getaxeerd op € 44.000,00 (zie 2.23). Rabobank heeft bij akte tegen dit taxatierapport aangevoerd dat het onbruikbaar is, alleen al omdat de wetenschap die de taxateur nu heeft – bijvoorbeeld dat vastgoedprijzen de afgelopen jaren sterk zijn gedaald, dat Koopstudio Nederland is gefailleerd of dat daardoor negatieve publiciteit is veroorzaakt – per definitie, bewust of onbewust, invloed heeft op de waardebepaling. Daarnaast voert Rabobank aan dat de onzelfstandige woonruimte van [eiser] ten onrechte is vergeleken met zelfstandige woonruimten in een ander marktsegment, zodat de objectvergelijking niet goed is uitgevoerd. Rabobank noemt de taxatie van Pascal Berendsen Makelaars en Taxateurs B.V. verder niet reëel omdat destijds bij de taxatie door Pulles & Boon makelaars (wel) een actuele vergelijking van verkoopprijzen van gelijke objecten in de omgeving heeft plaatsgevonden. Ten slotte voert Rabobank gemotiveerd aan dat in die periode diverse andere transacties plaatsvonden tegen vergelijkbare prijsniveaus, waarbij ook doorverkoop plaatsvond, soms zelfs tegen hogere bedragen dan de aankoopsom. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Rabobank hiermee de taxatie door Pascal Berendsen Makelaars en Taxateurs B.V. afdoende gemotiveerd betwist en kan op basis van enkel deze door [eiser] overgelegde taxatie, in het licht van de gemotiveerde betwisting door Rabobank, niet worden geconcludeerd dat indertijd de taxatie van Pulles & Boon makelaars die uitkomt op een executiewaarde van € 140.000,00 niet deugde. Er was aldus destijds voor Rabobank geen reden om aan de juistheid van dat taxatierapport te twijfelen; zij mocht vertrouwen op dat rapport.
4.40.
De conclusie luidt dat geen sprake is van schending van de zorgplicht door Rabobank, zodat geen grond bestaat voor aansprakelijkheid van Rabobank jegens [eiser].
4.41.
Gezien het voorgaande behoeft de vraag of [eiser] jegens Rabobank heeft voldaan aan zijn klachtplicht niet meer te worden beantwoord.
4.42.
Ook ten aanzien van Rabobank zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, omdat de aangevoerde gronden die vorderingen niet kunnen dragen.
Slotsom
4.43.
Alle vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Hetgeen partijen meer of anders hebben aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel en blijft daarom buiten bespreking.
4.44.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de notaris, Quarz en Rabobank worden veroordeeld.
4.45.
De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op:
- griffierecht € 608,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.512,00
4.46.
De kosten aan de zijde van Quarz worden begroot op:
- griffierecht € 608,00
- salaris advocaat
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
904,00(2,0 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.512,00
4.47.
De kosten aan de zijde van Rabobank worden begroot op:
- griffierecht € 608,00
- salaris advocaat
1.130,00(2,5 punten × tarief € 452,00)
1.130,00(2,5 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.738,00
4.48.
De door Quarz en Rabobank ieder afzonderlijk gevorderde nakosten, vermeerderd met wettelijke rente, zijn toewijsbaar als vermeld in het dictum.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van de notaris, tot op heden begroot op € 1.512,00,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Quarz, tot op heden begroot op € 1.512,00,
5.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Rabobank, tot op heden begroot op € 1.738,00,
5.5.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van Quarz ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.6.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van Rabobank ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen onder 5.2, 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Vaessen, mr. D.T. Boks en mr. G.J. Meijer en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2015.
Coll.: JC