Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 14/740
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 16 oktober 2014
in de zaak tussen
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres
(gemachtigde: mr. [gemachtigde]),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Almelo, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2009 een aanslag (aanslagnummer [000].V.96.0112) vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van negatief € 7.766.990. Tegelijk met het opleggen van de aanslag is bij beschikking het verlies over het jaar vastgesteld op € 7.766.990.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 januari 2014 het verlies over het jaar 2009 nader vastgesteld op € 13.266.990.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 24 januari 2014, ontvangen door de rechtbank op 27 januari 2014, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Verweerder heeft voorafgaand aan de zitting een nader stuk toegezonden. Dit is in afschrift verstrekt aan eiseres.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2014. Namens eiseres is verschenen [A], bijgestaan door de gemachtigde en [B]. Namens verweerder zijn verschenen drs. [gemachtigde], [C], [D], [E] en [F].
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij.
Overwegingen
Feiten
1.
Eiseres is de moedermaatschappij van een fiscale eenheid als bedoeld in artikel 15 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969. Van die fiscale eenheid maken onder meer deel uit de dochtermaatschappijen [G] BV, [H] BV en [I] BV. In 2009 zijn [J] BV en [K] BV opgericht. Dit zijn aan eiseres gelieerde ondernemingen, die geen onderdeel zijn van de fiscale eenheid.
2.
Eiseres houdt zich bezig met projectontwikkeling. Zij heeft in de loop der jaren kavels - in de regel in agrarische staat - gekocht en na bestemmingswijziging en verkaveling als bouwkavels verkocht. Ook zijn kavels overgedragen aan gemeenten in ruil voor bouwcapaciteit.
3.
Bij akten van [datum 1], [datum 2]en [datum 3] 2009 hebben [H] BV, [G] BV en [I] BV kavels geleverd aan [K] BV en aan [J] BV. Op een deel van die kavels rustte ten tijde van de levering nog steeds de oorspronkelijke bestemming, veelal een agrarische.
4.
Op 13 juli 2011 heeft eiseres aangifte Vpb 2009 gedaan naar een belastbaar bedrag van negatief € 7.786.990. Daarbij heeft eiseres rekening gehouden met een negatief voordeel ter zake van de vervreemding van de kavels ter hoogte van € 10.000.000.
5.
Met dagtekening 12 november 2011 heeft verweerder, met inachtneming van een correctie van € 20.000 wegens privé-uitgaven, de aanslag Vpb 2009 vastgesteld op nihil en het verlies over 2009 vastgesteld op € 7.766.990.
6.
Op 24 november 2011 heeft eiseres bezwaar gemaakt tegen de aanslag Vpb 2009 en heeft zij verzocht om het negatieve voordeel ter zake van de vervreemding van de kavels (door eiseres “afwaardering” genoemd) te verhogen met € 20.960.834 tot in totaal € 30.960.834. Dit zou leiden tot een totaalverlies van € 28.727.824.
7.
Bij brief van 6 december 2011 aan verweerder heeft eiseres een overzicht gegeven van de verkochte en geleverde kavels waarop naar haar mening een afwaardering dient plaats te vinden. Partijen hebben vervolgens afgesproken om zes van de kavels/projecten te laten taxeren naar de waarde in het economische verkeer, waarna door middel van extrapolatie de waarde van alle kavels zou worden bepaald. Dit betreft de projecten [L] te [Q], [M] te [R], [N] te [S] en [O] te [T] en kavels in [P] te [U] en [a] te [V].
8.
In opdracht van eiseres heeft [b] BV een taxatierapport, gedateerd 26 november 2012, opgemaakt. In dat taxatierapport wordt de waarde in het economische verkeer van de zes geselecteerde kavels/projecten op peildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 5.588.000. Dit is € 15.257.090 minder dan de boekwaarde.
9.
In opdracht van verweerder zijn eveneens taxaties van de zes kavels/projecten uitgebracht. Deze zijn opgemaakt door taxateurs van de Belastingdienst/kantoor Zwolle en dateren van januari en februari 2013. In die taxatierapporten wordt de waarde in het economische verkeer van de zes geselecteerde kavels/projecten op peildata 1 januari 2009 en 10 juni 2009 vastgesteld op € 16.180.775. Voor het project [M] is sprake van een meerwaarde ten opzichte van de boekwaarde; de overige projecten zijn volgens deze taxatie € 7.483.084 minder waard dan de boekwaarde.
10.
De uitkomsten van de taxaties hebben niet geleid tot overeenstemming over de waardering van de verkochte kavels. Op basis van een daartoe eerder gedane toezegging heeft verweerder bij uitspraak op bezwaar een negatief vervreemdingsvoordeel op de kavels van € 15.500.000 in aanmerking genomen. Verweerder heeft het verlies daarom aangepast met € 5.500.000 en nader vastgesteld op € 13.266.990.
Geschil
11.
In geschil is de waarde in het economische verkeer van een deel van de in juni 2009 door eiseres overgedragen kavels.
12.
Eiseres stelt dat de waarde in het economische verkeer van kavels die naar verwachting binnen tien jaar niet tot ontwikkeling zullen komen kan worden gesteld op de agrarische waarde. Voor de bepaling van de agrarische waarde sluit zij aan bij de publicatie van de Belastingdienst over de waardering van verpachte landbouwgronden in box 3 in de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001). Het transactieresultaat, zijnde het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de boekwaarde, dient volgens eiseres te worden vastgesteld op negatief € 30.960.834. Eiseres concludeert tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vaststelling van het verlies op € 28.727.824.
13.
Verweerder stelt dat de waarde in het economische verkeer moet worden vastgesteld rekening houdend met alle relevante factoren. De agrarische waarde is niet de maatstaf voor de waarde in het economische verkeer. Evenmin kan aansluiting worden gezocht bij de publicatie van de Belastingdienst over de waardering van verpachte gronden in box 3 in de Wet IB 2001. Het negatieve transactieresultaat op de overgedragen kavels dient volgens verweerder te worden vastgesteld op (maximaal) € 15.500.000. Verweerder concludeert tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar en handhaving van het verlies op € 13.266.990.
Beoordeling van het geschil
14.
Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres de kavels heeft verworven met het oogmerk deze te ontwikkelen en te verkopen en dat deze kavels aldus dienden te worden aangemerkt als voorraad. Evenmin is tussen hen in geschil dat bij de vervreemding een (negatief) vervreemdingsvoordeel in aanmerking dient te worden genomen bij eiseres en dat daarvoor niet kan worden aangesloten bij de verkoopprijs, nu de verkoop heeft plaatsgevonden aan een gelieerde partij. Er dient een waardering op basis van de waarde in het economische verkeer plaats te vinden. Partijen zijn slechts verdeeld over die waarde.
15.
Partijen zijn het erover eens dat de waarde in het economische verkeer van de kavels per saldo lager is dan de boekwaarde. Nu eiseres stelt dat verweerder met een te klein bedrag als negatief vervreemdingsvoordeel rekening heeft gehouden, rust op haar de last dat te bewijzen.
16.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met hetgeen zij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van de kavels ten tijde van de verkoop dient te worden vastgesteld op een lager bedrag dan waarmee verweerder rekening heeft gehouden en dat het negatieve vervreemdingsvoordeel op de kavels aldus groter is dan € 15.500.000. Het taxatierapport van 26 november 2012 van [b] BV dat eiseres aan de waardering ten grondslag heeft gelegd acht de rechtbank hiertoe onvoldoende. In dit taxatierapport is de waarde van de kavels en projecten getaxeerd op € 5.588.000. Daarbij is uitgegaan van de waarde als landbouwgrond, behoudens voor de kavel [a]. Voor die kavel is - conform de bestemming - uitgegaan van de waarde als bedrijfsterrein. Eiseres heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat ter zake van de overige kavels en projecten van de waarden in agrarische staat dient te worden uitgegaan. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
17.
De verkoopovereenkomst is tot stand gekomen tussen projectontwikkelaars. Het feit dat de koper een projectontwikkelaar is, is een aanwijzing dat er nog een verwachting is dat de gronden in de toekomst als bouwlocatie tot ontwikkeling zullen kunnen komen. Eiseres heeft niet per kavel/project onderbouwd hoe reëel de verwachting is dat er al dan niet in de toekomst alsnog gebouwd kan worden op de verschillende locaties en op welke termijn, terwijl verweerder daartegenover juist per project de waardering op de individuele situatie heeft toegespitst. Verweerder heeft per project concreet toegelicht wat de ontwikkelingen rond 2009 waren aan de hand van structuurvisies en voorstellen van de gemeentelijke bestuursorganen. In de taxatierapporten van verweerder is de berekening van de waarde per kavel toegelicht, waarbij is verwezen naar de mogelijke bestemmingswijziging, de invloed daarvan op vierkantemeterprijzen, alsmede op referentieverkoopcijfers van grond met bouwbestemming en cultuurgrond. Eiseres heeft die concrete punten onvoldoende weersproken. Zo is onder meer naar voren gekomen - en ter zitting heeft eiseres dat bevestigd - dat op de locatie [P] ten tijde van de overdracht concreet uitzicht bestond op de mogelijkheid dat de bestemming alsnog wonen zou worden. Daaraan doet niet af dat eiseres de stelling van verweerder betwist dat die wijziging inmiddels is gerealiseerd, nu de waardering dient plaats te vinden op het moment van de overdracht, in juni 2009. De toelichting ter zitting van eiseres dat de gemeente [R] geruime tijd niets liet horen en geen toezeggingen wilde doen onderbouwt de stellingen van eiseres - in het licht van de toelichting van verweerder - evenzeer onvoldoende. Ook voor de andere kavels/projecten, behoudens [N], ten aanzien waarvan verweerder dit heeft bevestigd, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat uitstel waarschijnlijk zal leiden tot afstel. De rechtbank volgt verweerder in de stelling dat projectontwikkeling vaak een kwestie van lange adem is, maar dat dit niet betekent, voor de onderhavige projecten, dat er in juni 2009 zo weinig zicht meer was op mogelijkheden tot projectontwikkeling dat waardering als landbouwgrond gerechtvaardigd is.
18.
Verweerder heeft ter zake van de zes projecten per saldo rekening gehouden met een waarde € 7.483.084 beneden de boekwaarde. Daarbij is geen rekening gehouden met de getaxeerde meerwaarde voor [M]. Hierin is verdisconteerd dat waarschijnlijk tot 2030 geen woningbouw zal plaatsvinden op de kavels die deel uitmaken van het project [N]. Geëxtrapoleerd levert dit een “afwaardering” voor de projecten genoemd in de bijlage bij de brief van eiseres van 6 december 2011 op van € 14.508.834. Op basis van de gedane toezegging is rekening gehouden met een negatief vervreemdingsvoordeel van € 15.500.000. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat met een groter bedrag rekening gehouden dient te worden. De stelling van eiseres dat de grond voor het project [M] door verweerder te hoog is gewaardeerd gaat eraan voorbij dat de bewijslast bij eiseres ligt, nog daargelaten dat de meerwaarde die volgens verweerder in dat project besloten ligt niet in de extrapolatie is betrokken.
19.
Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
20.
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A. Eskes, voorzitter, mr. drs. L.B.M. Klein Tank en mr. A.F. Germs-de Goede, rechters, in tegenwoordigheid van mr. R.W.H. van Brandenburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 16 oktober 2014
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 -
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.