Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 07/1082
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Nederlek, verweerder,
gemachtigde: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling te Klaaswaal.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2007 (met aanslagnummer 368708575), de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres watertoren] (hierna: de watertoren), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het jaar 2007 vastgesteld op € 306.000,-. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft bij brief van 6 april 2007 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak van 2 oktober 2007 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiser bij brief van 2 november 2007, ingekomen op 5 november 2007, beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 23 september 2009 ter zitting van een meervoudige kamer behandeld.
Eiser is ter zitting verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde, vergezeld van ir. M. van Eekelen, WOZ-taxateur.
2. Overwegingen
2.1. Wettelijk kader
Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge het derde lid van dit artikel wordt, in afwijking in zoverre van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. Bestreden besluit
Verweerder heeft zich in de bestreden uitspraak op bezwaar op het standpunt gesteld dat de waarde van de watertoren correct is vastgesteld op €306.000,-.
In het verweerschrift heeft verweerder zich nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de watertoren op de peildatum 1 januari 2005 dient te worden verlaagd naar € 108.000,-. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar een op 30 november 2007 door ir. M. van Eekelen (WOZ-taxateur) opgemaakt taxatierapport. Deze waarde sluit, gezien het unieke karakter van het object en de vraagprijs medio 2007 van € 425.000,- voor het ongerestaureerde casco, aan bij de waarde in het economische verkeer op 1 januari 2005. Verder stelt verweerder dat bij de waardebepaling de waardegegevens die naar de vorige peildatum zijn vastgesteld, geldend voor het vorige tijdvak, buiten beschouwing dienen te blijven. Het object, kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] is in verweerders administratie bekend als [adres watertoren]. Verweerder betoogt voorts met betrekking tot het huisnummer dat het eiser kenbaar was dat de watertoren werd bedoeld, waarvan hij eigenaar en gebruiker is. Verweerder heeft de watertoren al sinds 2004 aangeduid als [adres watertoren] zoals blijkt uit de bij het verweerschrift gevoegde kopie-aanslagen. Verweerder is om die reden van mening dat dit niet tot vermindering of vernietiging van de aanslagen (OZB) hoeft te leiden.
2.3. Gronden van beroep
Eiser kan zich met de bestreden uitspraak niet verenigen en heeft daartoe - kort weergegeven - het volgende aangevoerd. Het adres van de watertoren is niet [adres watertoren], maar [adres 2]. Eiser heeft de toren in 1998 gekocht om deze als 'landmark' en monument te beschermen, omdat het waterleidingbedrijf het gebouw wilde slopen. Het gebouw heeft de status van rijksmonument. Eiser stelt dat hij geen gebruiker is van de watertoren en derhalve ten onrechte is aangeslagen als OZB-gebruiker. Voorts is eiser van mening dat de na beroep vastgestelde waarde, in vergelijking tot de voor het vorige WOZ-tijdvak geldende waarde van € 36.000,-, met € 108.000,- nog steeds te hoog is vastgesteld. De door eiser gehanteerde hogere vraagprijs van € 425.000,- (in 2007) dient slechts om nieuwsgierige aspirant-kopers buiten de deur te houden.
Vergelijking met andere panden is volgens eiser niet mogelijk. De watertoren in [watertoren 2] is geen rijksmonument en heeft circa 100 m² meer grond. Dit betreft bouwgrond met de bestemming 'bedrijven'. Verder is die toren niet buitendijks gelegen, in een waterwingebied, aan een dijk die dient als bescherming van het Deltaniveau, zoals de watertoren van eiser. Voorts stelt eiser dat de gebruiksmogelijkheden van zijn object zeer beperkt zijn. Omdat op het object de bestemming watertoren rust is voor gebruik op andere wijze een bestemmingsplanwijziging nodig. Volgens het kettingbeding in de koopakte zijn bewoning en milieuonvriendelijke activiteiten niet toegestaan. Bij veranderd gebruik van de toren dienen extra kosten te worden gemaakt voor het aanleggen van nutsvoorzieningen, een lift, alsmede brandwerende en veiligheidsvoorzieningen, zoals conform het Bouwbesluit is vereist. Herbouw van de watertoren is niet mogelijk omdat het een rijksmonument is en omdat sprake is van een gedoogsituatie door het Hoogheemraadschap. Om deze reden ook kan de grondprijs voor eisers object niet gelijk worden gesteld met de prijs voor bedrijfsgrond, zoals bij de toren in [watertoren 2]. Verweerder heeft het pand alleen aan de buitenzijde getaxeerd, waarbij de staat van onderhoud ten onrechte als 'goed' is gekwalificeerd, terwijl zowel binnen als buiten diverse herstelwerkzaamheden dienen te worden verricht. Vanwege de hoogte van de toren is onderhoud aan de buitenkant moeilijk uitvoerbaar. Eiser is dan ook van mening dat de waarde van de watertoren op nihil dient te worden gesteld. Er is sprake van een onrendabel monument en dus van een situatie vergelijkbaar met die in het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1996 inzake de Nieuwe Kerk te Amsterdam (BB 1996, 430; LJN: AA1799).
2.4. Beoordeling
2.4.1. Eiser was op 1 januari 2007 eigenaar van het object, gelegen aan [adres watertoren] (volgens eiser: [adres 2] Het object betreft een voormalige watertoren, bouwjaar 1909, met een diameter van 7 meter en een hoogte van ongeveer 47 meter, 10 verdiepingen met een totale oppervlakte van 400 m² (expositieruimte) en een dakterras. De toren is kadastraal bekend als [kadastrale aanduiding] met een perceeloppervlakte van 400 m². De toren is in de jaren zestig gerenoveerd. Het betreft een rijksmonument met als bestemming watertoren. Op het object rust een kettingbeding, waarbij is bepaald dat wijziging van de bestemming in de bestemming 'wonen' niet is toegestaan, evenmin als milieuonvriendelijke activiteiten. Het object heeft geen infrastructurele voorzieningen zoals gas en elektra.
2.4.2. Volgens de verklaring van eiser ter zitting en blijkens de informatie op de website van de verkopend makelaar, Regres, heeft eiser de toren in gebruik voor zijn foto-exposities. Reeds om die reden kan de rechtbank eiser niet volgen in de stelling dat hij ten onrechte als gebruiker van het object is aangemerkt.
2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Uit artikel 17, derde lid, Wet WOZ volgt dat de waarde van een onroerende zaak die is aangewezen als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1998, wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ.
2.4.4. In het verweerschrift van 3 december 2007 heeft verweerder, naar aanleiding van het voornoemde taxatierapport van ir. M. van Eekelen, geconcludeerd tot een verlaging van de voor het object vastgestelde waarde tot een bedrag van € 108.000,-.Verweerder is dan ook niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd om de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 306.000,- aannemelijk te maken. Reeds hierom komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de te vernietigen uitspraak op bezwaar en overweegt daartoe als volgt.
2.4.5. Verweerder heeft, ter onderbouwing van de in het verweerschrift genoemde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport, in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de volgende verkoop-/marktgegevens.
- Watertoren [watertoren 2]. Dit object is op 26 mei 2000 verkocht voor €109.642,-. Deze toren is van bouwjaar 1916, heeft een opslagruimte over 4 lagen, met een totale oppervlakte van 200 m². De kaveloppervlakte bedraagt 551 m². Indexering van de verkoopprijs naar prijspeil 1 januari 2005 komt neer op een bedrag van €152.000,-. De bestemming is: watertoren. De toren is beeldbepalend met een diameter van 9 meter en een hoogte van 35 meter. Opbouw van de waarde: kavel 551 m² à €150,-/m², opstal 200 m² à €350,-/m².
- Vraagprijs watertoren [watertoren 3]: €425.000,- in 2007.
- Grondprijs bedrijventerrein [bedrijventerrein 1]: €180,-/m² (excl. btw; prijspeil 2005).
- Grondprijs bedrijventerrein [bedrijventerrein 2]: €160,-/m² (prijspeil 2005)
Verweerder heeft in het taxatierapport op basis van deze gegevens de waarde als volgt bepaald:
- watertoren: 400 m² * €120,-/m² = € 48.000,-
- kavel: 400 m² * €150,-/m² = € 60.000,-
waarde (prijspeil 2005) = € 108.000,-.
2.4.6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de na beroep vastgestelde waarde van € 108.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe is de rechtbank van oordeel dat de verkoopgegevens van de watertoren te [watertoren 2] als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van eisers object. De watertoren te [watertoren 2] is weliswaar kleiner dan de watertoren van eiser, maar heeft eveneens de bestemming watertoren, waarbij binnen het vigerende bestemmingsplan bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan. De onderhavige watertoren heeft weliswaar de bestemming 'watertoren' maar de rechtbank acht het aannemelijk dat de gemeente, nu het object als watertoren buiten gebruik is gesteld, zal willen meewerken aan wijziging van de bestemming. Mede gelet op de in het koopcontract opgenomen gebruikersbeperking met kettingbeding acht de rechtbank het aannemelijk dat een potentiële koper ermee rekening zal houden dat gebruik van de toren van eiser als bedrijfsruimte en expositieruimte zal worden toegestaan. Daarmee zijn naar het oordeel van de rechtbank voor de toren van eiser voldoende (alternatieve) gebruiksmogelijkheden aan te wijzen. Het object van eiser vertegenwoordigt dientengevolge niet slechts een cultuurhistorische, maar ook een economische waarde. Met de na beroep vastgestelde waarde is naar het oordeel van de rechtbank tevens voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het referentieobject en eisers toren, zoals kaveloppervlakte en ligging, al dan niet buitendijks, in een waterwingebied.
2.4.7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de nader bepaalde waarde, als in 2.4.5. bedoeld, kunnen overtuigen. Eiser heeft niet aangetoond dat zijn watertoren, gelijk de Nieuwe Kerk te Amsterdam in het eerdergenoemde arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1996, niet voor andere doeleinden kan worden gebruikt. Verder heeft eiser weliswaar gesteld dat ten behoeve van het gebruik van de watertoren voor alternatieve doeleinden (hoge) kosten moeten worden gemaakt, doch deze kosten niet nader gespecificeerd en onderbouwd met een bouwtechnisch rapport. Derhalve is evenmin aangetoond dat de kosten de baten overstijgen. Eiser heeft de rechtbank er dan ook niet van kunnen overtuigen dat de waarde van de watertoren op nihil zou moeten worden vastgesteld.
De rechtbank oordeelt voorts dat niet is gebleken dat voor het object een markt ontbreekt. De watertoren staat weliswaar al een aantal jaren te koop, maar dit wordt veeleer veroorzaakt door de hoge vraagprijs van € 425.000,- (in 2007; 2009: € 375.000,-), zoals door eiser voor de toren in de huidige staat gehanteerd.
Met betrekking tot de stelling van eiser dat de waardevaststelling ten opzichte van WOZ-waarde in het vorige tijdvak en gerelateerd aan de algemene waardestijging procentueel gezien buitenproportioneel is overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen.
2.4.8. Gelet op het vorenstaande en op hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem in beroep voorgestane waarde van € 108.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
2.5. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
2.6. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb in aanmerking komen.
Mitsdien beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2007;
- wijzigt de waardebeschikking van 28 februari 2007 in die zin dat de waarde wordt bepaald op € 108.000,-;
- bepaalt dat de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 dienovereenkomstig worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39,- vergoedt.
Aldus gegeven door mr. W.M.P.M. Weerdesteijn, voorzitter, en mrs. M.A.C. Prins en J.P. Kruimel, leden, en door de voorzitter en M.G. den Ambtman, griffier, ondertekend.