Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-10/00004
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 4 mei 2011
in het geding tussen:
[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nederlek, hierna: de Inspecteur,
inzake het hoger beroep van belanghebbende, tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 20 november 2009, nr. AWB 07/1082, betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.
Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2007 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1-3] te [P] (hierna: de watertoren), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) voor het jaar 2007 vastgesteld op € 306.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 (hierna: de aanslagen).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
1.3. Bij uitspraak van 2 oktober 2007 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslagen ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking gewijzigd in die zin dat de waarde wordt bepaald op € 108.000, bepaald dat de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 dienovereenkomstig worden verminderd, bepaald dat haar uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar en dat de Inspecteur aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Met een geschrift gedagtekend 11 maart 2011, bij het Hof ingekomen op 15 maart 2011, heeft belanghebbende nadere stukken overgelegd. Afschriften hiervan zijn door tussenkomst van de griffier aan de Inspecteur gezonden.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 23 maart 2011, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde gaat het Hof in hoger beroep uit van de navolgende door de rechtbank onder 2.4.1 van haar uitspraak vermelde feiten, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:
“2.4.1. Eiser was op 1 januari 2007 eigenaar van het object, gelegen aan de [a-straat 1] (volgens eiser: [3]), te [P]. Het object betreft een voormalige watertoren, bouwjaar 1909, met een diameter van 7 meter en een hoogte van 47 meter, 10 verdiepingen met een totale oppervlakte van 400 m² (expositieruimte) en een dakterras. De toren is kadastraal bekend als Gemeente […..], sectie [.], perceelnummer […..] met een perceeloppervlakte van 400 m². De toren is in de jaren zestig gerenoveerd. Het betreft een rijksmonument met als bestemming watertoren. Op het object rust een kettingbeding, waarbij is bepaald dat wijziging van de bestemming in de bestemming ‘wonen’ niet is toegestaan, evenmin als milieuonvriendelijke activiteiten. Het object heeft geen infrastructurele voorzieningen zoals gas en elektra.”
3.2. Voorts zijn in hoger beroep nog de volgende feiten als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, komen vast te staan:
3.2.1, Het perceel is buitendijks gelegen in een waterwingebied en mag niet (verder) bebouwd worden.
3.2.2. De watertoren is tevens verstoken van waterleiding en riolering.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de watertoren op de waardepeildatum.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde tot € 10.000 en overeenkomstige vermindering van de aanslagen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep nog van belang - het volgende overwogen. Daarbij dient voor “eiser “ te worden gelezen: belanghebbende, en voor “verweerder”: de Inspecteur.
“2.4.3. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/1994, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
Uit artikel 17, derde lid, Wet WOZ volgt dat de waarde van een onroerende zaak die is aangewezen als beschermd monument in de zin van de Monumentenwet 1998, wordt bepaald op de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ.
2.4.4. In het verweerschrift van 3 december 2007 heeft verweerder, naar aanleiding van het voornoemde taxatierapport van [A], geconcludeerd tot een verlaging van de voor het object vastgestelde waarde tot een bedrag van € 108.000,-. Verweerder is dan ook niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd om de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 306.000,- aannemelijk te maken. Reeds hierom komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking en dient het beroep gegrond te worden verklaard.
De rechtbank ziet aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: AWB) te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de te vernietigen uitspraak op bezwaar en overweegt daartoe als volgt.
2.4.5. Verweerder heeft ter onderbouwing van de in het verweerschrift genoemde waarde, een op artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling gebaseerd taxatierapport, in geding gebracht waarbij is uitgegaan van de volgende verkoop-/marktgegevens.
- Watertoren [watertoren te Q]. Dit object is op 26 mei 2000 verkocht voor € 109.642,-. Deze toren is van bouwjaar 1916, heeft een opslagruimte over 4 lagen, met een totale oppervlakte van 200 m2. De kaveloppervlakte bedraagt 551 m2. Indexering van de verkoopprijs naar prijspeil 1 januari 2005 komt neer op een bedrag van € 152.000,-. De bestemming is: watertoren. Opbouw van de waarde: kavel 551 m2 à € 150,-/m2, opstal 200 m2 à € 350,-/m2.
- Vraagprijs watertoren [watertoren te P]: € 425.000,- in 2007.
- Grondprijs bedrijventerrein [R]: € 180,-/m2 (excl. Btw; prijspeil 2005).
- Grondprijs bedrijventerrein [Q]: € 160,-/m2 (prijspeil 2005).
Verweerder heeft in het taxatierapport op basis van deze gegevens de waarde als volgt bepaald:
- watertoeren: 400 m2 * € 120,-/m2 = € 48.000,-
- kavel: 400 m2 * € 150,-/m2 = € 60.000,-
Waarde (prijspeil 2005) € 108.000,-
2.4.6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de na beroep vastgestelde waarde van € 108.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daartoe is de rechtbank van oordeel dat de verkoopgegevens van de watertoren te [Q] als uitgangspunt hebben kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van eisers object. De watertoren te [Q] is weliswaar kleiner dan de watertoren van eiser, maar heeft eveneens de bestemming watertoren, waarbij binnen het vigerende bestemmingsplan bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan. De onderhavige watertoren heeft weliswaar de bestemming ‘watertoren’ maar de rechtbank acht het aannemelijk dat de gemeente, nu het object als watertoren buiten gebruik is gesteld, zal willen meewerken aan wijziging van de bestemming. Mede gelet op de in het koopcontract opgenomen gebruikersbeperking met kettingbeding acht de rechtbank het aannemelijk dat een potentiële koper ermee rekening zal houden dat gebruik van de toren van eiser als bedrijfsruimte en expositieruimte zal worden toegestaan. Daarmee zijn naar het oordeel van de rechtbank voor de toren van eiser voldoende (alternatieve) gebruiksmogelijkheden aan te wijzen. Het object van eiser vertegenwoordigt dientengevolge niet slechts een cultuurhistorische, maar ook een economische waarde. Met de na beroep vastgestelde waarde is naar het oordeel van de rechtbank tevens voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het referentieobject en eisers toren, zoals kaveloppervlakte en ligging, al dan niet buitendijks, in een waterwingebied.
2.4.7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd heeft de rechtbank niet van de onjuistheid van de nader bepaalde waarde, als in 2.4.5. bedoeld, kunnen overtuigen. Eiser heeft niet aangetoond dat zijn watertoren, gelijk de Nieuwe Kerk te Amsterdam in het eerdergenoemde arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1995, niet voor andere doeleinden kan worden gebruikt. Verder heeft eiser weliswaar gesteld dat ten behoeve van het gebruik van de watertoren voor alternatieve doeleinden (hoge) kosten moeten worden gemaakt, doch deze kosten niet nader gespecificeerd en onderbouwd met een bouwtechnisch rapport. Derhalve is evenmin aangetoond dat de kosten de baten overstijgen. Eiser heeft de rechtbank er dan ook niet van kunnen overtuigen dat de waarde van de watertoren op nihil zou moeten worden gesteld.
De rechtbank oordeelt voorts dat niet is gebleken dat voor het object een markt ontbreekt. De watertoren staat weliswaar al een aantal jaren te koop, maar dit wordt veeleer veroorzaakt door de hoge vraagprijs van € 425.000,- (in 2007; 2009: € 375.000,-), zoals door eiser voor de toren in de huidige staat wordt gehanteerd.
Met betrekking tot de stelling van eiser dat de waardevaststelling ten opzichte van WOZ-waarde in het vorige tijdvak en gerelateerd aan de algemene waardestijging procentueel buitenproportioneel is overweegt de rechtbank dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of omstreeks de waardepeildatum voordoen.
2.4.8. Gelet op het voorgaande en op hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de door hem in beroep voorgestane waarde van € 108.000,- voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
(…)”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid van de Wet, dient de waarde van de onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2. Op de Inspecteur rust - gelet op betwisting van belanghebbende - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
7.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof – anders dan de rechtbank - van oordeel dat de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatierapport, het daarin opgenomen vergelijkingsobject, de gerealiseerde aankoopprijs van dat object en de daarop gegeven toelichting, tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning gerekend naar het waardepeil per 1 januari 2005 niet minder dan € 108.000 bedraagt. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen.
7.4.1. In het taxatierapport dat de Inspecteur ter verdediging van de door hem (nader) vastgestelde waarde heeft overgelegd staat onder meer het volgende vermeld:
“Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer voor bedrijfsonroerendgoed is gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt een huurwaarde en een kapitalisatiefacor aan de objectonderdelen toegekend waarbij het produkt de waarde geeft. De huurwaarde is bepaald aan de hand van huren van min of meer vergelijkbare bedrijfsruimtes. De kapitalisatiefactor is bepaald aan de hand van verkopen van min of meer vergelijkbaar bedrijfsonroerendgoed.”
en
“Voor niet-woningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, wordt de waarde o.a. bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt aan de bedrijfsruimten een huurwaarde en een kapitalisatiefactor toegekend.
De betreffende huurwaarde is bepaald aan de hand van huurprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Het betreft huurprijzen, welke binnen de gemeente en daarbuiten op min of meer vergelijkbare locaties op of rond de peildatum zijn gerealiseerd.
De gebruikte kapitalisatiefactor is afgeleid uit verkooptransacties. De gerealiseerde verkoopprijs wordt hierbij gedeeld door de getaxeerde huurwaarde. Voor min of meer hiermee vergelijkbare objecten levert dit de kapitalisatiefactor, waarbij o.a. rekening wordt gehouden met ligging, de onderhoudstoestand en de ouderdom van het object.”
Ter zitting heeft de Inspecteur verklaard dat deze vermelding ten onrechte in het rapport is opgenomen. Het Hof gaat er dan ook van uit dat de taxatie niet is geschied met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode maar door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
7.4.2. In het taxatierapport staat voorts vermeld dat met name rekening is gehouden met de volgende feiten:
a. Transactie [watertoren te Q].
Verkoopdatum 26-5-2000;
[Verkoopprijs:] € 109.642,-.
Object gegevens: bouwjaar 1916
Opslagruimte over 4 lagen 200m2
Kavelopp. 551 m2
Index naar pp 1-1-2005 € 152.000,-
Bestemming bijzondere doeleinden: watertoren
Beeldbepalend
Diameter 9 meter
Hoogte ca 35 meter
Opbouw van de waarde: kavel 551 m2 à € 150 = € 82.650
opstal 200 m2 à € 350 = € 70.000
b. Vraagprijs watertoren [watertoren te P] € 425.000 in 2007
bouwjaar 1909
geen nutsvoorzieningen
Expositieruimte over 10 lagen van 400 m2
Kaveloppervlakte 400 m2
Bestemming bijzondere doeleinden: watertoren
Rijksmonument
Diameter 7 meter
Hoogte ca 45 meter
c. Grondprijs bedrijventerrein [R] pp 2005 € 180/m2 ex btw
d. Grondprijs bedrijventerrein [Q] pp 2005 € 160/m2.
7.4.3. Onder het hoofd Taxatie staat vervolgens in het taxatierapport vermeld:
1. watertoren 400 m2 * € 120/m2 € 48.000,-
2. kavel 400 m2 * € 150 € 60.000.
7.4.4. Hoewel de watertoren te [Q] overeenkomsten vertoont met de onderhavige watertoren valt uit het taxatierapport noch uit de daarop gegeven toelichting op te maken of en zo ja in hoeverre met de overigens bestaande verschillen rekening is gehouden. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de gebruiksmogelijkheden van de onderhavige watertoren vanwege:
- zijn gemeentelijke bestemming (watertoren),
- het in het koopcontract opgenomen kettingbeding,
- zijn ligging in een waterwingebied,
- zijn ligging buitendijks,
- de status van Rijksmonument,
- het ontbreken van alle nutsvoorzieningen en riolering, en
- het ontbreken van brandwerende voorzieningen,
ten opzichte van het ter vergelijking bijgebrachte object dusdanig beperkt zijn dat de in het jaar 2000 met de verkoop van het vergelijkingsobject gerealiseerde opbrengst zonder nadere toelichting – die ontbreekt – geen goede indicatie kan zijn voor de waarde van de onderhavige watertoren op de waardepeildatum 1 januari 2005.
7.4.5. De prijs waarvoor belanghebbende de watertoren te koop heeft aangeboden is naar het oordeel van het Hof geen maatstaf ter bepaling van de waarde van het object. Volgens belanghebbendes verklaring, die het Hof geloofwaardig acht, wordt de hoogte van de vraagprijs ingegeven door de wens nieuwsgierigen af te schrikken die slechts uit zijn op bezichtiging van de watertoren.
7.4.6. De grondprijzen voor bouwterreinen van de gemeenten [R] en [Q] kunnen naar het oordeel van het Hof geen goed inzicht geven in de aan de watertoren toe te kennen waarde. Het onderhavige perceel mag immers niet verder worden bebouwd en voor het gebruik van het perceel gelden de hiervoor genoemde beperkingen die voor de ter vergelijking genoemde bouwterreinen niet gelden.
7.5. De door belanghebbende bepleite waarde ad € 10.000 wordt niet ondersteund door enig concreet gegeven. Het Hof acht, mede gelet op hetgeen belanghebbende bij de aankoop van de watertoren heeft betaald en hetgeen hij in de loop der tijd overigens in de watertoren heeft geïnvesteerd - naar hij ter zitting heeft gesteld en de Inspecteur niet heeft weersproken heeft hij fl. 30.000 aan kosten gemaakt, - de door hem bepleite waarde dan ook te laag.
7.6. Het Hof stelt met inachtneming van hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en bijgebracht de waarde van de watertoren op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 40.000.
7.7. Met in achtneming van hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot het oordeel dat het hoger beroep van belanghebbende slaagt en dat beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene Wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent het griffierecht,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 40.000,
- vermindert de aanslagen dienovereenkomstig,
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 110 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, Th. Groeneveld en B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 4 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.