Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 75755 / HA ZA 08-2347
vonnis van de meervoudige kamer van 11 februari 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te Dordrecht,
eiser,
advocaat: mr. N.B. de Neef, kantoorhoudende te Dordrecht,
tegen
de vereniging
Vereniging van Eigenaars Appartementsgebouw “Pyramide Toutenburg”,
gevestigd te Dordrecht,
gedaagde,
advocaat: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek, kantoorhoudende te Arnhem.
Partijen worden hieronder aangeduid als [eiser] en “de VvE”.
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
het tussenvonnis van 27 augustus 2008 en de daarin genoemde stukken;
het proces-verbaal van comparitie van 13 november 2008 en de daarin genoemde stukken.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de producties, voor zover niet betwist, staat het volgende tussen partijen vast.
2.1. Bij notariële akte van splitsing van 2 juni 1977 (hierna: de akte van splitsing) is een drietal toekomstige appartementsgebouwen, inclusief ondergrond, gelegen aan de Toutenburg te Dordrecht, gesplitst in appartementsrechten. Tevens is bij die akte een reglement vastgesteld, dat -tenzij in de akte van splitsing anders is aangegeven- alle bepalingen bevat van het “Reglement van Splitsing van eigendom”, zoals dat is vastgesteld bij notariële akte van 22 februari 1973. De akte van splitsing geeft aan dat dat reglement wordt geacht woordelijk in de akte van splitsing te zijn opgenomen.
2.2. Het Reglement van Splitsing van eigendom 1973, als bedoeld in r.o. 2.1 (hierna genoemd: het Modelreglement), kent, voorzover relevant, de volgende bepalingen:
“Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. (….), de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, (….).
Artikel 8
De vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde. (….)
Artikel 23 (voor wat betreft lid 1: zoals gewijzigd bij de akte van splitsing als bedoeld in r.o. 2.1)
1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd, voor die gedeelten, zoals deze hiervoor -in deze splitsingsakte- zijn vermeld.
2 De gemeenschappelijke baten worden in eenzelfde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.
3 In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn”.
2.3. Op de ledenvergadering van 21 maart 1980 van de VvE is besloten dat de eigenaren van een appartementsrecht, in afwijking van artikel 23 lid 3 van het Modelreglement, ieder een gelijk bedrag aan servicekosten betalen.
2.4. [eiser] is sinds 8 oktober 2003 eigenaar van het appartementsrecht van Toutenburg 139. Dat appartementsrecht maakt 907/69.135e aandeel uit van het complex. Het in r.o. 2.3 bedoelde besluit is [eiser] meegedeeld kort nadat hij in het complex was komen wonen. De verklaring van akkoord met dat beleid, opgenomen in een hem toen ter beschikking gesteld informatieboek, heeft hij niet ondertekend.
2.5. Op 7 mei 2007 heeft [eiser] een lekkage bij de raamsponning aan de uitbouw van zijn appartement gemeld aan de VvE.
2.6. Op 21 augustus 2007 is de VvE namens [eiser] in gebreke gesteld en verzocht binnen twee weken alsnog herstelwerkzaamheden uit te voeren in verband met de gemelde lekkage. De VvE heeft dit niet gedaan.
2.7. De vergadering van de VvE van 12 november 2007 heeft het in r.o. 2.3 genoemde beleid van gelijke servicekosten, alsmede het bestaande beleid dat eigenaren zelf voor het onderhoud van hun appartement zorgdragen, inclusief hetgeen volgens artikel 2 van het Modelreglement als gemeenschappelijke gedeelten wordt aangeduid, bevestigd met een meerderheid van 38 tegen 5 stemmen.
3. De vordering
3.1.[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, tegen behoorlijk bewijs van kwijting en uitvoerbaar bij voorraad:
I) verklaart voor recht
a) dat de kozijnen van het complex behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten waarover de VvE het beheer dient te voeren;
b) dat iedere schade ontstaan uit lekkage van de kozijnen of de verbinding tussen de kozijnen en de gevel voor rekening van de VvE komt;
c) dat [eiser] niet meer hoeft bij te dragen dan zijn breukdeel in de Vereniging;
II) [eiser] machtigt
a) tot het onderhoud aan de kozijnen op kosten van de VvE;
b) tot herstelwerkzaamheden van de schade ontstaan door de lekkage;
III) de VvE veroordeelt tot het terugbetalen van de door [eiser] vanaf 8 oktober 2003 teveel betaalde bijdragen;
IV) de VvE veroordeelt tot het betalen van de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening, althans van een zodanig bedrag als de rechtbank in goede justitie zal bepalen;
V) de VvE veroordeelt tot het betalen van de buitengerechtelijke kosten à € 1000,--;
VI) de VvE veroordeelt in de kosten van het geding, met betaling van de wettelijke rente daarover, indien de VvE niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis tot betaling is overgegaan.
Hij stelt daartoe het volgende.
3.2. Krachtens het Modelreglement behoren de raamkozijnen en de buitengevel tot de gemeenschappelijke gedeelten, waarvoor de VvE een beheersverantwoordelijkheid heeft. De akte van splitsing maakt hierop geen uitzondering. Besluiten van de VvE die strijdig zijn met het bepaalde in de akte van splitsing en het Modelreglement zijn nietig op grond van artikel 2:14 lid 1 BW jo. 5:129 lid 1 BW. Het is ook onredelijk het onderhoud van de kozijnen ten laste van [eiser] te laten, nu deze houten kozijnen relatief onderhoudsgevoelig zijn en slechts met klimmateriaal te bereiken. [eiser] wil voorts niet de verantwoordelijkheid dragen voor de kwaliteit van het onderhoud.
3.3. De lekkage is ontstaan ten gevolge van achterstallig onderhoud van de kant van de VvE. [eiser] wil daarom met machtiging van de rechtbank op kosten van de VvE de herstelwerkzaamheden laten uitvoeren.
3.4. De bijdrage van [eiser] van 1,67 procent aan de schulden en kosten voor gemeenschappelijke rekening (hierna: de servicekosten) is te hoog, gelet op zijn aandeel in de Vereniging van 1,31 procent. Artikel 23, lid 3 van het Modelreglement, waarop de akte van splitsing geen uitzondering maakt, bepaalt immers dat eigenaars bijdragen in de in de akte van splitsing aangegeven breukdelen. Besluiten, in strijd daarmee genomen, zijn nietig. De VvE dient aan [eiser] de vanaf 8 oktober 2003 teveel betaalde servicekosten terug te betalen.
4. Het verweer
4.1. De conclusie van de VvE strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. Zij voert als verweer het volgende aan.
4.2. Tegen de vordering tot verklaring voor recht, genoemd in r.o. 3.1 onder I a) aangaande de status van de kozijnen voert de VvE aan, dat deze verklaring niet nodig is: de VvE erkent dat de kozijnen gemeenschappelijke gedeelten zijn.
4.3. Afwijking bij besluiten van de VvE van hetgeen in de akte van splitsing is opgenomen brengt op zichzelf beschouwd weliswaar nietigheid van deze besluiten met zich mee, maar deze afwijking is alleszins redelijk te achten. De akte van splitsing en het Modelreglement houden geen verplichting in om het gemeenschappelijke onderhoud door derden te laten uitvoeren. De VvE heeft er sinds jaar en dag voor gekozen, mede om redenen van kostenbeheersing, dat schilderwerk aan de kozijnen via zelfwerkzaamheid door de leden van de VvE wordt uitgevoerd. Daarbij betaalt de VvE de materiaalkosten en stelt zij zonodig stellingen ter beschikking. De besluiten inzake de berekening van servicekosten moeten eveneens, hoewel nietig, als redelijk worden beschouwd. Dit komt tot uitdrukking in de relatief lage voorschotbijdragen en het feit dat dit beleid al 28 jaar wordt toegepast.
4.4. Gelet op de in r.o. 4.3 genoemde redelijkheid van de daar bedoelde besluiten, kan [eiser] geen beroep doen op de nietigheid daarvan. Een dergelijk beroep zou op grond van artikel 2:8 BW in de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.
4.5. Tegen de hierboven in r.o. 3.1 onder I b) genoemde vordering voert de VvE, naast hetgeen in de r.o. 4.3 en 4.4 reeds is opgenomen, voorts nog aan dat deze vordering te algemeen gesteld is. Niets wijst erop dat de VvE voor elke schade uit lekkage verantwoordelijk en aansprakelijk is. Voor wat betreft de onderhavige schade is verder onvoldoende gesteld omtrent het causaal verband tussen deze lekkage en de staat van de kozijnen dan wel van de verbinding tussen kozijnen en gevel. Indien dat causaal verband wel aan te tonen is, kan deze schade veroorzaakt zijn door achterstallig onderhoud.
4.6. Tegen de vordering onder I c) tot terugbetaling van de teveel betaalde bijdragen brengt de VvE in, dat [eiser] nooit teveel aan voorschotbijdragen heeft betaald. Voorts is niet duidelijk welk bedrag [eiser] terugvordert en op grond waarvan. Er zijn duidelijke aanwijzingen dat deze vordering een lagere waarde vertegenwoordigt dan
€ 5.000,--, reden waarom deze vordering op grond van artikel 93 sub b Rv. naar de sector kanton zou moeten worden verwezen.
4.7. Ten aanzien van de vordering tot vervangende machtiging tot het plegen van herstel en onderhoud voert de VvE aan dat deze op grond van artikel 5:121 lid 1 BW bij verzoekschrift bij de sector kanton van de rechtbank had dienen te worden aangebracht. De rechtbank dient derhalve [eiser] niet ontvankelijk te verklaren in deze vordering en zich onbevoegd te verklaren. Overigens is de vordering onvoldoende onderbouwd.
4.8. De vordering tot betaling van wettelijke rente strandt, omdat de VvE niets aan [eiser] verschuldigd is.
4.9. De buitengerechtelijke kosten dienen te worden afgewezen. In casu gaat het om een enkele brief van de raadsman van [eiser]. Diens werkzaamheden dienden slechts ter voorbereiding en instructie van de procedure.
5. De beoordeling van het geschil
5.1. De in 3.1. onder II. genoemde vorderingen tot vervangende machtiging behoren op grond van artikel 5:121, lid 1 BW tot de competentie van de kantonrechter. De sector civiel zal deze vorderingen daarom, gelet op artikel 71 lid 2 Rv., verwijzen naar de sector kanton van deze rechtbank. De procedure zal met betrekking tot deze vorderingen aldaar als verzoekschriftprocedure worden voortgezet.
5.2. De beoordeling van de in 3.1. onder III genoemde vordering, waaromtrent de VvE verwijzing naar de sector kanton heeft bepleit, hangt af van de beoordeling van de vordering, genoemd onder I c). Slechts indien komt vast te staan dat [eiser] niet meer dan zijn breukdeel in de Vereniging hoeft bij te dragen aan de servicekosten, is mogelijk terugbetaling van teveel betaalde bijdragen aan de orde. De rechtbank zal daarom deze vordering meenemen bij de beoordeling van de vraag naar de wijze van doorberekening van de servicekosten.
5.3. Tussen partijen staat vast dat de buitengevels en kozijnen tot de gemeenschappelijke gedeelten, als bedoeld in artikel 2 sub a) van het Modelreglement, behoren. De vordering van [eiser] onder I sub a) ligt daarmee voor toewijzing gereed.
5.4 De kernvraag in dit geding is, of de besluiten van de VvE, als bedoeld in r.o. 2.3 en 2.7, wegens strijdigheid met het bepaalde in de akte van splitsing, c.q. het Modelreglement nietig zijn en zo ja, of [eiser] onder de gegeven omstandigheden een beroep op die nietigheid toekomt. Vast staat tussen partijen dat de genoemde besluiten in strijd zijn met het bepaalde in de artikelen 2 sub a, 8 en 23 lid 3 van het Modelreglement. Deze bepalingen gaan immers uit van beheersverantwoordelijkheid van de VvE voor de gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de kozijnen behoren, en van doorberekening van gemeenschappelijke kosten in de breukdelen waarin eigenaars gerechtigd zijn in de Vereniging. Nu de bedoelde besluiten met deze bepalingen in strijd zijn, zijn zij op grond van artikel 2: 14 lid 1 jo. artikel 5: 129 lid 1 BW nietig. [eiser] heeft op die nietigheid een beroep gedaan.
5.5. Gelet op artikel 2:8 BW, dat op grond van artikel 5:124 lid 2 BW van toepassing is op de VvE, moeten een rechtspersoon en degenen die daarbij betrokken zijn zich jegens elkaar gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Voor het onderhavige geschil overweegt de rechtbank, dat het appartementencomplex al 28 jaar een beleid van gelijkheid in servicekosten kent. Gedurende die periode is er daarnaast een, blijkens het besluit van 12 november 2007 door vele eigenaren nog steeds ondersteund, beleid dat onderhoud en schilderwerk aan buitenkozijnen door de eigenaren zelf wordt uitgevoerd op basis van zogenaamde zelfwerkzaamheid, waarbij zij ook de kosten daarvan dragen, uitgezonderd materiaalkosten. Op basis van die kostenverdeling zijn elk jaar op ledenvergaderingen van de VvE exploitatierekeningen goedgekeurd en reserveringen voor het komend jaar gedaan. Niet gesteld of gebleken is dat deze besluiten moeizaam tot stand gekomen zijn. Het moet er derhalve voor worden gehouden dat een meerderheid van de eigenaars dit beleid sinds jaar en dag heeft gesteund. Voorts is van belang dat ten gevolge van dit beleid de servicekosten uitsluitend dienen ter bestrijding van de kosten van de echt gemeenschappelijke voorzieningen en de voorschotbijdragen daarmee relatief lager uitkomen dan wanneer dit onderhoud daarin wordt meegenomen.[eiser] heeft nog gesteld dat deze praktijk voor hem en enkele andere eigenaars relatief ongunstig uitpakt, omdat zij moeilijk bij hun kozijnen kunnen komen en deze ook onderhoudsgevoeliger zijn. Naar het oordeel van de rechtbank weegt deze omstandigheid, nog daargelaten dat de omvang van dit nadeel moeilijk is in te schatten gelet op de bereidheid van de VvE materiaal ter beschikking te stellen, niet op tegen het belang dat een ruime meerderheid van eigenaars kennelijk heeft bij voortzetting van het bestaande beleid. Het is daarom onder de bovengenoemde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar dat [eiser] een beroep doet op de nietigheid van de besluitvorming. Dat [eiser] pas kort nadat hij in het complex is komen wonen, van deze praktijk op de hoogte is gesteld, in plaats van vooraf, wat zowel op de weg van de VvE als van de vorige eigenaar van het appartementsrecht had gelegen, maakt dat niet anders.
5.6. Gelet op het hierboven in r.o. 5.5 overwogene dient de vordering onder I sub c) van [eiser] afgewezen te worden. De vordering sub III volgt, gezien de samenhang met vordering I sub c), hetzelfde lot. Nu de gelijkheid in servicekosten in stand blijft, is terugbetaling van teveel betaalde bedragen immers niet aan de orde.
5.7. Hetzelfde heeft te gelden voor de vordering onder I sub b). Nu [eiser] geen beroep kan doen op de nietigheid van de besluiten van de VvE, blijft schade door lekkage aan de kozijnen voor rekening van [eiser]. Voor een andere grondslag op basis waarvan aansprakelijkheid van de VvE vastgesteld zou kunnen worden, is onvoldoende gesteld.
5.8. De vorderingen tot betaling van wettelijke rente worden afgewezen, nu deze vorderingen uitsluitend verband houden met de vorderingen van [eiser] sub III en sub VI, die zullen worden afgewezen.
5.9. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport Voor-werk II - worden afgewezen. [eiser] heeft immers nagelaten een omschrijving te geven van de voor zijn rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
5.10. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten.
6. De beslissing
De rechtbank:
verwijst de vorderingen, opgenomen in r.o. 3.1 onder II, in de stand waarin deze zich thans bevinden naar de sector kanton van deze rechtbank, ter verdere afdoening;
deelt mee dat door deze verwijzing naar de sector kanton van de rechtbank, partijen in die procedure in persoon of bij gemachtigde kunnen procederen;
bepaalt dat de griffier van de sector civiel van de rechtbank het procesdossier aan de griffier van de sector kanton van de rechtbank doet toekomen;
verklaart voor recht dat de kozijnen van het appartementencomplex “Pyramide Toutenburg” behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten waarover de VvE het beheer dient te voeren;
wijst de overige vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de VvE bepaald op € 904,-- aan salaris van de advocaat/procureur en € 254,-- aan griffierecht.
Dit vonnis is gewezen door mrs. C.H. Kemp-Randewijk, P.W. van Baal en E. van Schouten en ondertekend door mr. J.C. Halk, die dit vonnis heeft uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 februari 2009.