ECLI:NL:RBDHA:2025:52

• Datum uitspraak: 8 januari 2025
• Publicatiedatum: 3 januari 2025
• Zaaknummer: C/09/661365/ HA ZA 24-155
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: J.J. Kuipers; I.A.M. Kroft; J. Herfkens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de Biedboekprocedure voor de verkoop van het Ensemble Veenhuizen door het Rijksvastgoedbedrijf

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Den Haag, staat de verkoopprocedure van het monumentale Ensemble Veenhuizen centraal. KNSF Vastgoed II B.V. heeft het Rijksvastgoedbedrijf aangeklaagd, omdat zij van mening is dat de verkoopprocedure niet eerlijk is verlopen en dat het Rijksvastgoedbedrijf het Consortium, bestaande uit meerdere gedaagden, onterecht heeft bevoordeeld. De rechtbank heeft vastgesteld dat het Rijksvastgoedbedrijf de regels van de Biedboekprocedure correct heeft gevolgd en dat er geen causaal verband is tussen de gestelde onrechtmatige gedragingen en de door KNSF geleden schade. De rechtbank concludeert dat KNSF niet kan aantonen dat zij een reële kans had om het Ensemble te verwerven, zelfs als het Consortium niet was toegelaten tot de tweede fase van de procedure. De rechtbank wijst de vorderingen van KNSF af en veroordeelt haar in de proceskosten. Dit vonnis is gewezen op 8 januari 2025.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zittingsplaats Den Haag

Zaaknummer: C/09/661365 / HA ZA 24-155

Vonnis van 8 januari 2025

in de zaak van

KNSF VASTGOED II B.V. ,

te Muiden,

eisende partij,

advocaat: mr. N. van Tamelen,

tegen

1. DE STAAT DER NEDERLANDEN (Het Rijksvastgoedbedrijf),

te Den Haag,

advocaat: mr. R.J. Roks,

gedaagde partij,

en

2. 2. STICHTING DE NIEUWE RENTMEESTER VEENHUIZEN,

te Noordenveld,

advocaat: mr. P. Heijnsbroek,

3. 3. STICHTING HET DRENTSE LANDSCHAP,

te Noordenveld,

advocaat: mr. P. Heijnsbroek,

4.
NATIONALE MAATSCHAPPIJ TOT RESTAUREREN & HERBESTEMMEN VAN CULTUREEL ERFGOED B.V. (BOEI) ,

te Amersfoort,

advocaat: mr. P. Heijnsbroek,

5. 5. VERENIGING NATIONALE MONUMENTENORGANISATIE,

te Amersfoort,

advocaat: mr. P. Heijnsbroek,

gedaagde partijen,

Eiseres zal hierna KNSF genoemd worden. Gedaagde 1 zal hierna het Rijksvastgoedbedrijf worden genoemd, gedaagde 2 De Nieuwe Rentmeester, en gedaagden 3 tot en met 5 het Consortium. Gedaagden 2 tot en met 5 zullen gezamenlijk worden aangeduid als het Consortium c.s.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 6 februari 2024 met producties 1 t/m 22;

- de conclusie van antwoord van het Consortium c.s. met producties 1 t/m 3;

- de conclusie van antwoord van het Rijksvastgoedbedrijf met producties 1 t/m 12;

- het tussenvonnis van 17 juli 2024 waarin een mondelinge behandeling is bevolen;

- de akte houdende vermeerdering en verduidelijking van eis in het incident ex artikel 843a Rv met producties 23 t/m 33;

- de akte van KNSF van 4 december 2024;

- de akte van het Consortium c.s. van 4 december 2024;

- de akte van het Rijksvastgoedbedrijf van 4 december 2024.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 14 november 2024 plaatsgevonden. Partijen waren hierbij aanwezig met hun advocaten die spreekaantekeningen hebben overgelegd. Partijen en hun advocaten hebben vragen van de rechtbank beantwoord en de zaak nader toegelicht. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Het Rijksvastgoedbedrijf beheert het vastgoed dat in eigendom is van de Staat. Het Rijksvastgoedbedrijf valt onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. In 2019 en op de dag van dagvaarding viel het Rijksvastgoedbedrijf onder de verantwoordelijkheid van het Ministerie van Binnenlandse Zaken.

2.2.

Het Rijksvastgoedbedrijf is op 21 november 2019 een verkoopprocedure gestart voor de verkoop van het monumentale complex Ensemble Veenhuizen, de voormalige veenkolonie te Veenhuizen (hierna: het Ensemble). Het Ensemble Veenhuizen bestaat uit 91 percelen grond waarvan 50 bebouwde percelen en 41 onbebouwde percelen. Het Rijksvastgoedbedrijf was voornemens om het grootste deel daarvan te vervreemden. Enkele delen van percelen grond zouden eigendom blijven van de Staat, eigendom worden van Staatsbosbeheer of worden ingebracht in een kavelruil.

2.3.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft op de website www.biedboek.nl een aankondiging gedaan van de openbare verkoopprocedure van het Ensemble (hierna: de Biedboekprocedure). De Biedboekprocedure werd begeleid door notaris mr. Spit van Pels Rijcken te Den Haag (hierna: de Notaris). Potentiële kopers konden zich tot 23 januari 2020 formeel aanmelden als belangstellenden. KNSF en het Consortium hebben zich als enigen aangemeld.

2.4.

Het biedboek (hierna: het Biedboek) bevat de informatie over de procedure, de aanmelding en de beoordeling. Hierin staan onder meer de volgende bepalingen:

Het voorliggende Biedboek beschrijft de verschillende fasen van de Openbare inschrijving. In Fase 1 wordt de aanmelder gevraagd om aan te tonen dat hij beschikt over de juiste expertise en ervaring in het exploiteren en (her)ontwikkelen van het Ensemble Veenhuizen.

In Fase 2 worden de geselecteerde Aanmelders met de hoogst beoordeelde Visies in de gelegenheid gesteld een uitgewerkt Plan in te dienen, dat een uitwerking dient te zijn van de Visie.

De aanmelders die zijn geselecteerd om deel te nemen aan Fase 3 (Deelnemers) worden uitgenodigd om een onvoorwaardelijke Bieding in te dienen. Na de Gunning aan de Deelnemer met de meest aanvaardbare Bieding, vindt in Fase 4 de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering van het Ensemble Veenhuizen plaats.

[…]

4.5

Toetsing en beoordeling Fase 1a

[…]

4.5.3

In geval een Opgave Geschiktheid niet voldoet aan de gestelde eisen, zal de voorzitter van de Beoordelingscommissie via de Notaris de betreffende aanmelder daarvan in kennis stellen en hem de gelegenheid geven zijn Opgave Geschiktheid binnen één week na de schriftelijke berichtgeving alsnog te laten voldoen aan de gestelde eisen. Van deze mogelijkheid wordt enkel gebruik gemaakt in het geval van kennelijke omissies of kennelijke geringe fouten die zich naar hun aard lenen voor herstel, hetgeen ter uitsluitende beoordeling van de Beoordelingscommissie is.

4.5.4

Een Opgave Geschiktheid die na de onder 4.5.3 bedoelde periode van één week alsnog niet voldoet aan de in paragraaf 4.6 gestelde eisen, wordt terzijde gelegd. De Aanmelder van de desbetreffende Opgave Geschiktheid wordt niet toegelaten tot de verdere Selectieprocedure en de Openbare inschrijving. De Notaris zal de desbetreffende Aanmelder schriftelijk in kennis stellen van de afwijzing.

[…]

4.1

Toetsing en beoordeling Fase 1b

[…]

4.10.7

De Aanmelder wordt (desgewenst) in de gelegenheid gesteld om door middel van een presentatie zijn Visie toe te lichten aan de Beoordelingscommissie […]. Deze toelichting heeft een voor de Staat informerend en voor de Aanmelder toelichtend karakter en weegt niet mee in de beoordeling van de Visie aan de hand van de criteria (onderdelen) in de Beoordelingsleidraad.

4.10.8

In het Beoordelingskader Visie is per onderdeel aangegeven op basis van welke criteria (onderdelen) de waardering door de Beoordelingscommissie plaatsvindt. […] Een Visie dient per onderdeel minimaal zes (6,0) punten te behalen om in aanmerking te komen voor selectie voor Fase 2.

De leden van de Beoordelingscommissie waarderen de Visies eerst individueel. Vervolgens bespreken de leden van de Beoordelingscommissie de Visies, waarna ieder lid de gelegenheid krijgt zijn individuele scores bij te stellen, gehoord de toelichting en de argumenten van andere leden. Via deze intersubjectieve waardering wordt vervolgens in consensus de eindscore vastgesteld met een cijfer tussen 1 en 10, afgerond op één decimaal achter de komma.

[…]

2.5.

KNSF en het Consortium hebben zich beiden aangemeld voor de procedure en een Opgave Geschiktheid ingestuurd voor Fase 1.

2.6.

De Notaris heeft op 17 februari 2021, na ontvangst van de aanmelding van het Consortium, een brief aan het Consortium gestuurd. In de brief staat, voor zover van belang, het volgende:

Ingevolge artikel 4.2 van het biedboek dient de combinatie aan te tonen dat hij beschikt over de juiste deskundigheid en expertise om de complexiteit van de opgave van het Ensemble Veenhuizen aan te kunnen. In dat verband wordt in het biedboek verzocht om conform het in paragraaf 4.6 van het biedboek opgenomen “Beoordelingskader Geschiktheid” en de “Beoordelingsleidraad” een realistische opgave te doen van de deskundigheid en expertise die bij de exploitatie en de (her)ontwikkeling van het Ensemble Veenhuizen wordt betrokken.

De selectiecommissie heeft mij laten weten u mede te delen dat de door de combinatie slechts een summiere opgave is gedaan van de achtergrond en de werkzaamheden van de betrokken partijen. Voort is vermeld dat de partijen ervaring hebben, maar deze ervaring wordt niet verder onderbouwd (bijvoorbeeld met referentieprojecten of voorbeelden). Het door de combinatie ingediende document veronderstelt dat alle leden van de selectiecommissie bekend zijn met de deelnemers aan de combinatie en de activiteiten die zij verrichten en/of projecten waarbij zij zijn betrokken. Mogelijk is dit bij sommige leden van het de selectiecommissie evenwel niet het geval.

De selectiecommissie stelt u graag in de gelegenheid om – ingevolge het bepaalde in artikel 4.5.3. van het biedboek – het eerder ingediende document aan te vullen in vorenstaande zin, waartoe u gedurende één week na heden in de gelegenheid wordt gesteld.

2.7.

Na ontvangst van de nieuwe Opgave Geschiktheid van het Consortium, bleek dat de aangevulde versie de maximaal voorgeschreven omvang van twee A4 pagina’s overschreed. Het Consortium is vervolgens opnieuw in de gelegenheid gesteld om de Opgave Geschiktheid binnen een week aan te passen. De nieuwe versie van de Opgave Geschiktheid is op 2 maart 2020 door het Consortium ingediend.

2.8.

Nadat KNSF en het Consortium beiden hun Opgave Geschiktheid in een presentatie tijdens de vergadering van de Beoordelingscommissie van 29 juni 2020 hebben toegelicht, heeft de Beoordelingscommissie de Visie van beide partijen beoordeeld. Uit het beoordelingsverslag blijkt dat aanmelder I (KNSF) een gemiddelde eindscore van 5,7 heeft behaald en dat aanmelder II (het Consortium) een gemiddelde eindscore van 7,2 heeft behaald. In het beoordelingsverslag staan onder meer de volgende overwegingen:

De expert ruimte & erfgoed zegt beide Visies vlak te vinden, en teleurgesteld te zijn in het ingediende. Daarbij wil hij wel opmerken dat de Aanmelders beperkt waren tot vijf pagina’s A4. In de beoordeling is hij er dan ook van uitgegaan dat het een aanzet is tot een uitwerking in de tweede ronde waarin met veel diepgang geïnvesteerd zal worden. Om die reden is zijn beoordeling milder dan wat op basis van de stukken alleen naar voren zou zijn gekomen.

[..]

De expert vastgoed & markt zegt Aanmelder II positief te beoordelen op bezieling, maar zijn vraagtekens te hebben bij de financiële aspecten in de Visie van deze Aanmelder.

[…]

De expert financieel zegt Aanmelder II positief te hebben beoordeeld op het onderdeel businesscase. De ervaring en aard van deze Aanmelder wekt het vertrouwen dat deze Aanmelder uiteindelijk tot een zorgvuldige bieding kan komen zonder afbreuk te doen aan het ensemble.

[…]

Door beide Aanmelders is in deze vergadering separaat een toelichting gegeven op het ingediende stuk. De voorzitter vraagt de commissieleden om gemotiveerd, op basis van de eerdere discussie en toelichtingen van de Aanmelders, wederom individueel te beoordelen.

[…]

De expert omgeving zegt uit de discussie en toelichting aanvullende informatie te hebben gehaald waardoor de scores op het derde onderdeel van beide Aanmelders aanzienlijk hoger is geworden.

[…]

De voorzitter vraagt de commissie waarom Aanmelder II op onderdeel drie hoger dan een zes scoort, terwijl in de eerste becijferingen sprake was van een gemiddelde lager dan zes op dit onderdeel. In meerderheid wordt aangegeven dat de in de toelichting verklaarde aanpak door tijd te hebben en te nemen, met andere woorden een langetermijnperspectief de twijfel, zoals vertaald in de eerste beoordeling heeft weggenomen.

De expert financieel zegt zijn cijfer niet te hebben aangepast. De Visie Aanmelder II geeft op onderdeel drie niet veel argumentatie. Naar zijn mening is dit onderdeel nog steeds mager, maar zijn oordeel was op voorhand al niet heel erg negatief.

2.9.

Op 20 juli 2020 heeft de Beoordelingscommissie aan KNSF laten weten dat zij niet is toegelaten tot de tweede fase van de Biedboekprocedure, omdat KNSF op twee onderdelen van de Visie geen voldoende beoordelingscijfer had behaald. Het Consortium, dat op alle onderdelen een voldoende had behaald, is wel toegelaten tot de tweede fase van de procedure.

2.10.

Het Consortium heeft in fase 2 een plan ingediend waarin haar visie nader is uitgewerkt. Het Consortium heeft vervolgens een onvoorwaardelijke bieding ingediend om het Ensemble te verwerven voor een bedrag van € 10.101,00.

2.11.

In maart 2021 heeft het Rijksvastgoedbedrijf een onderzoek laten doen naar de marktconformiteit van de bieding van het Consortium. Uit het onderzoeksrapport blijkt onder meer:

“Per saldo komen wij tot de conclusie dat het saldo tussen de baten en kosten in evenwicht zijn, waardoor er geen additionele financiële ruimte overblijft voor de aanschaf van het gehele complex.”

2.12.

Op 20 april 2021 plaatst het Rijksvastgoedbedrijf een nieuwsbericht op haar website, waarin staat dat de verkoop van het Ensemble is gegund aan het Consortium.

2.13.

Op 28 april 2021 heeft KNSF een verzoek in het kader van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob) bij het Rijksvastgoedbedrijf ingediend. De Notaris heeft als reactie hierop een toelichting gegeven op de Biedboekprocedure en de afwijzing van KNSF. Op 9 juli 2021 heeft KNSF ten kantore van het Rijksvastgoedbedrijf de mogelijkheid gehad om de gevraagde stukken reeds in te zien.

2.14.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de bieding van het Consortium geaccepteerd en is overgegaan tot ondertekening van de koopovereenkomst op 28 mei 2021. Op 5 juli 2021 heeft de levering van het Ensemble aan het Consortium plaatsgevonden. Het Consortium heeft het Ensemble vervolgens voor hetzelfde bedrag verkocht en geleverd aan De Nieuwe Rentmeester.

2.15.

Op 20 december 2021 heeft het Rijksvastgoedbedrijf op het WobOverzoek beslist en een aantal van de door KNSF gevraagde documenten openbaar gemaakt.

2.16.

Bij brief van 22 april 2022 heeft KNSF aan het Rijksvastgoedbedrijf laten weten dat zij op basis van de openbare gemaakte stukken tot de conclusie is gekomen dat de Biedboekprocedure niet eerlijk is verlopen.

2.17.

Bij brief van 2 augustus 2022 heeft het Rijksvastgoedbedrijf gemotiveerd op de bezwaren van KNSF geantwoord.

2.18.

Bij brief van 8 december 2023 heeft KNSF aan het Rijksvastgoedbedrijf laten weten voornemens te zijn om een juridische procedure aanhangig te maken.

2.19.

KNSF heeft het Consortium c.s. vóór het uitbrengen van de dagvaarding op 6 februari 2024 niet van haar bezwaren over het verloop van de Biedboekprocedure op de hoogte gebracht.

3. Het geschil

3.1.

KNSF vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

In het incident:

I. het Rijksvastgoedbedrijf veroordeelt om binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis aan KNSF te verstrekken de in dagvaarding genoemde stukken met betrekking tot de verkoop van het Ensemble aan het Consortium op straffe van een dwangsom van € 10.000 per dag met een maximum van € 1.000.000;

II. het Rijksvastgoedbedrijf veroordeelt in de kosten van het incident;

In de hoofdzaak

III. voor recht verklaart dat de tussen het Rijksvastgoedbedrijf en het Consortium gesloten koopovereenkomst ten aanzien van het Ensemble (geheel) nietig is, althans vernietigbaar en deze te vernietigen, althans dat KNSF deze koopovereenkomst rechtmatig heeft vernietigd althans alle gedaagden te veroordelen tot ongedaan making van alle koop-, verkoop- en leveringshandelingen uit hoofde van zowel de koopovereenkomst tussen het Rijksvastgoedbedrijf en het Consortium als de koopovereenkomst tussen het Consortium en De Nieuwe Rentmeester;

IV. voor recht verklaart dat het Rijksvastgoedbedrijf onrechtmatig heeft gehandeld jegens KNSF;

V. het Rijksvastgoedbedrijf veroordeelt tot vergoeding van de door KNSF geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

VI. het Rijksvastgoedbedrijf en het Consortium in de proceskosten worden veroordeeld.

3.2.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In deze zaak gaat het om de verkoop van het Ensemble door het Rijksvastgoedbedrijf. Het is tussen partijen niet in geschil dat op de voorgenomen verkoop van het Ensemble de door de Hoge Raad in het Didam I-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) geformuleerde regels van toepassing zijn. Dit betekent, kort gezegd, dat het Rijksvastgoedbedrijf gelegenheid moet bieden aan alle potentiële gegadigden om mee te dingen naar het Ensemble. Het Rijksvastgoedbedrijf dient daartoe in dit geval objectieve, toetsbare en redelijke criteria op te stellen aan de hand waarvan een koper kan worden geselecteerd. Partijen zijn het er over eens dat het Rijksvastgoedbedrijf met het opstellen van het Biedboek aan deze verplichting heeft voldaan. Het gaat er in deze zaak om of de door het Rijksvastgoedbedrijf in het Biedboek vastgestelde Biedboekprocedure op een juiste wijze is doorlopen. Volgens KNSF is dit niet het geval en was het Rijksvastgoedbedrijf reeds voor aanvang van de procedure voornemens om het Ensemble aan het Consortium te gunnen. Het Consortium is met dat doel tijdens de openbare verkoopprocedure op een oneigenlijke wijze voorgetrokken. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft daarmee gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel en/of het vertrouwensbeginsel. De overeenkomst waarbij het Ensemble aan het Consortium is geleverd is om deze reden nietig dan wel vernietigbaar, en het Rijksvastgoedbedrijf heeft onrechtmatig jegens KNSF gehandeld.

4.2.

Bij de beoordeling stelt de rechtbank voorop dat de Hoge Raad, na de mondelinge behandeling in deze procedure, heeft verduidelijkt wat de juridische gevolgen zijn indien een overeenkomst in strijd met de Didam-regels wordt gesloten (HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661). Het arrest laat zich in de kern samenvatten als volgt. De Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Uit artikel 3:14 BW volgt dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moet nemen. Handelen door een overheidslichaam in strijd met de Didam-regels levert echter geen strijd op met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW. De Didam-regels hebben ook niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar.

4.3.

De Hoge Raad heeft zich niet uitgelaten over de vraag of, en zo ja onder welke omstandigheden, schending van de Didam-regels kan leiden tot nietigheid van de koopovereenkomst op grond van artikel 3:40 lid 1 BW. Volgens KNSF is de gehele Biedboekprocedure een doorgestoken kaart geweest, is er daarmee sprake van een gekwalificeerde schending van de Didam-regels, en is de koopovereenkomst om deze reden door inhoud of strekking in strijd met de goede zeden of de openbare orde. De rechtbank kan het in het midden laten of een gekwalificeerde schending van de Didam-regels de nietigheid van de koopovereenkomst tot gevolg heeft. Dat van een gekwalificeerde schending sprake is, heeft KNSF niet met voldoende concrete en relevante feiten onderbouwd. Ook al zou de stelling van KNSF juist zijn dat de Biedboekprocedure niet op een juiste wijze is doorlopen, dan betekent dit nog niet dat de Beoordelingscommissie (of de werkgroep die haar ondersteunde) het oogmerk heeft gehad om de eerlijke concurrentie te verstoren. Dat de Beoordelingscommissie het oogmerk heeft gehad om het Consortium te bevoordelen blijkt uit niets. Het verslag van de Beoordelingscommissie wijst juist in een tegenovergestelde richting. De rechtbank leidt uit dit verslag af dat de Beoordelingscommissie serieus naar de inschrijvingen van KNSF en het Consortium heeft gekeken, de inschrijvingen op hun merites zijn beoordeeld, en dat het zeker niet bij voorbaat vaststond dat het Consortium als winnaar uit de bus zou komen.

4.4.

Het voorgaande betekent in dit geval dat de door KNSF gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel en/of het vertrouwensbeginsel niet het gevolg kan hebben dat de koopovereenkomst nietig of vernietigbaar is. De rechtbank zal daarom alleen beoordelen of het Rijksvastgoedbedrijf onrechtmatig jegens KNSF heeft gehandeld doordat zij in strijd heeft gehandeld met de voornoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Nu er alleen sprake kan zijn van een onrechtmatige gedraging van het Rijksvastgoedbedrijf jegens KNSF, en het Consortium c.s. in die verhouding geen partij is, zal de rechtbank de stellingen van het Consortium c.s. over het verloop van de Biedboekprocedure verder onbesproken laten.

Er is geen sprake van schending van het gelijkheids- of vertrouwensbeginsel

4.5.

Volgens KNSF is de inschrijving van het Consortium op drie verschillende momenten ten onrechte niet ter zijde geschoven, en daarmee het gelijkheidsbeginsel en/of het vertrouwensbeginsel geschonden. Het gaat in de visie van KNSF om de navolgende momenten:

( i) In fase 1a dienden gegadigden een opgave van geschiktheid te doen. Volgens KNSF voldeed de inschrijving van het Consortium niet. Het Consortium is er, kennelijk vanuit een bepaalde vorm van arrogantie, aldus KNSF, vanuit gegaan dat de Beoordelingscommissie wel zou weten wie zij zijn, en heeft daarom haar eigen geschiktheid niet of nauwelijks toegelicht. De Werkgroep heeft het Consortium in staat gesteld om de opgave van haar eigen geschiktheid aan te vullen. Voor een dergelijke aanvulling bestond geen ruimte, nu er geen sprake was van een kennelijke fout of een kennelijke omissie in de zin van artikel 4.5.3. van het Biedboek;

( ii) De nieuwe opgave geschiktheid van het Consortium was langer dan de op grond van artikel 4.6.1 van het Biedboek toegestane twee pagina’s A4. De inschrijving van het Consortium had om deze reden op grond van artikel 4.5.4. van het Biedboek terzijde moeten worden gelegd. Het Consortium heeft echter van de Beoordelingscommissie/de Notaris opnieuw een termijn gekregen om de opgave geschiktheid aan te passen;

( iii) In fase 1b heeft het Consortium in haar visiedocument geen aandacht besteed aan de financiële aspecten van de bieding, terwijl dat op grond van het Biedboek wel moest. De Beoordelingscommissie heeft niettemin besloten voor dat onderdeel een nipte voldoende toe te kennen omdat het Consortium er blijk van gaf “
samen te werken ” en het “
strategisch vernuft had om de factor tijd in te zetten ”. Deze redenering is objectief onzinnig, en was op geen enkele wijze af te leiden uit het Biedboek, aldus KNSF. De visie van het Consortium had op dit onderdeel nooit met een voldoende mogen worden beoordeeld, en het Consortium had aldus nooit mogen worden toegelaten tot fase 2.

4.6.

De rechtbank is om de navolgende redenen van oordeel dat geen sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel of het vertrouwensbeginsel.

4.7.

De uit het Didam I-arrest voortvloeiende verplichting dat een overheidslichaam selectiecriteria moet vaststellen die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, betekent niet dat een overheidslichaam alleen mag selecteren op zuiver objectieve criteria zoals hoogste prijs, volgorde van binnenkomst of loting. Een overheidslichaam heeft de beleidsvrijheid om kwaliteitscriteria op te stellen die (min of meer) subjectief zijn en daarmee een vergelijkende toets uit te voeren. Het is inherent aan het gebruik van dergelijke criteria dat de uitkomst van de procedure minder voorspelbaar wordt waardoor (schijn van) favoritisme, willekeur of ongelijkheid dreigt. Het overheidslichaam moet daarom duidelijk motiveren waarop zij haar uiteindelijke keuze heeft gebaseerd. Daarbij heeft te gelden dat het overheidslichaam ook bij de beoordeling van subjectieve criteria niet achteraf mag selecteren op basis van punten waarvan vooraf onvoldoende bekend was of had kunnen zijn dat deze relevant(er) waren voor de beoordeling, ook niet als zij haar keuze duidelijk motiveert.

4.8.

Artikel 4.2 van het Biedboek bepaalt dat een aanmelder dient aan te tonen dat hij over de juiste deskundigheid en expertise beschikt om de complexiteit van de opgave van het Ensemble tot een goede einde te kunnen brengen. In dat verband dient de aanmelder conform het in paragraaf 4.6 van het Biedboek opgenomen Beoordelingskader Geschiktheid een realistische opgave te doen van de deskundigheid en expertise die bij de exploitatie en de (her)ontwikkeling van het Ensemble wordt betrokken. Artikel 4.5.3. van het Biedboek geeft verder een bevoegdheid aan (de voorzitter van) de Beoordelingscommissie om, in het geval van een kennelijke omissies of kennelijke geringe fouten die zich naar hun aard lenen voor herstel, een aanmelder via de Notaris een nadere termijn van één week te gunnen om zijn Opgave Geschiktheid alsnog aan de gestelde eisen te laten voldoen. Het oordeel of sprake is van een kennelijke omissie of een kennelijk geringe fout is blijkens hetzelfde artikel uitsluitend voorbehouden aan de Beoordelingscommissie. Het voorgaande betekent dat de rechtbank slechts met terughoudendheid kan beoordelen of het Consortium terecht in de gelegenheid is gesteld om de Opgave Geschiktheid aan te vullen.

4.9.

Uit de brief van 17 februari 2020 van de Notaris aan het Consortium (overweging 2.6) volgt dat het Consortium in haar aanvankelijke Opgave Geschiktheid slechts een summiere opgave heeft gedaan van de achtergrond en de werkzaamheden van de deelnemende partijen. Zo wordt vermeld dat de aan het Consortium deelnemende partijen ervaring hebben, maar wordt deze ervaring verder niet onderbouwd met referentieprojecten of voorbeelden. Het ingediende document veronderstelt blijkens de brief dat alle leden van de Beoordelingscommissie bekend zijn met de deelnemers aan het Consortium en de activiteiten die zijn verrichten, terwijl dit mogelijk niet het geval is. De rechtbank leidt uit het voorgaande af dat het Consortium heeft verzuimd om de relevante ervaring van de aan het Consortium deelnemende partijen te onderbouwen, waardoor een objectieve beoordeling van de expertise van het Consortium door de Beoordelingscommissie niet goed mogelijk was. Voor het herstel van dit gebrek was nodig dat het Consortium alsnog haar ervaring aan de hand van reeds uitgevoerde projecten zou toelichten, zodat alle leden van de Beoordelingscommissie over dezelfde informatie zouden beschikken. Het voorgaande betekent dat de Beoordelingscommissie terecht heeft mogen oordelen dat er sprake is van een omissie die zich voor eenvoudig herstel leent, zodat van schending van het gelijkheids- of het vertrouwensbeginsel geen sprake is.

4.10.

Dat brengt de rechtbank bij de tweede klacht. Het is tussen partijen niet in geschil dat de door het Consortium ingediende nieuwe Opgave Geschiktheid langer was dan twee pagina’s A4, en daarmee niet voldeed aan de formele regels van het Biedboek. Partijen zijn het er ook over eens dat het Biedboek er niet in voorzag dat aan het Consortium een tweede herstelmogelijkheid zou worden geboden. De rechtbank is het met het Rijksvastgoedbedrijf eens dat, indien het Rijksvastgoedbedrijf de inschrijving van het Consortium om deze redenen terzijde had gelegd, dit in strijd zou zijn geweest met het evenredigheidsbeginsel. Het evenredigheidsbeginsel houdt in dat de voor belanghebbenden nadelige gevolgen van een overheidshandeling niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met die handeling te dienen doelen. Bij de weging van de relevante omstandigheden is in dit geval van belang dat de aanvankelijke Opgave Geschiktheid wel voldeed aan het maximum aantal pagina’s, het Consortium namens de Beoordelingscommissie is verzocht de Opgave Geschiktheid aan te vullen, het Consortium er daarbij niet nadrukkelijk op is gewezen dat de paginalimiet onverkort zou blijven gelden, hierdoor redelijkerwijs verwarring kon ontstaan over wat er nu precies van het Consortium werd verlangd, de overschrijding van de paginalimiet eenvoudig kon worden hersteld, en het Consortium door het herstel van het verzuim geen concurrentievoordeel heeft genoten ten opzichte van de andere aanmelders. In deze omstandigheden kan de schending van een enkel vormvoorschrift niet de uitsluiting van verdere deelname aan de Biedboekprocedure dragen. Nu de Beoordelingscommissie op grond van het evenredigheidsbeginsel gehouden was om het Consortium een tweede herstelmogelijkheid te bieden, is van schending van het gelijkheidsbeginsel geen sprake (zie in vergelijkbare zin: Gerechtshof Den Haag 17 juli 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2429).

4.11.

Ook de derde klacht van KNSF faalt. In fase 1b diende een aanmelder aan de hand van een Visiedocument in maximaal vijf pagina’s A4 aan te geven op welke wijze zij de toekomstige ontwikkeling en (her)exploitatie van het Ensemble beoogde vorm te geven. Het Visiedocument werd daarbij op vier onderdelen getoetst. Een van die onderdelen was de financiële haalbaarheid van het plan, waarbij als maatstaf voor de Beoordelingscommissie gold “
de mate waarin op een zorgvuldige wijze invulling wordt gegeven aan een realistische business case ” (artikel 4.11.3). Het volgt uit het verslag van de Beoordelingscommissie dat de leden van de Beoordelingscommissie de business case van het Consortium aanvankelijk wisselend hebben beoordeeld. De expert financieel heeft na eerste kennisname van het Visiedocument in zijn individuele oordeel geconstateerd dat de argumentatie van het Consortium bij dit onderdeel mager is, maar de business case toch met een voldoende beoordeeld, omdat de ervaring en de aard van het Consortium het vertrouwen wekken dat zij tot een zorgvuldige bieding kan komen zonder afbreuk te doen aan het Ensemble. Na de presentatie van het Consortium, en de onderlinge discussie tussen de commissieleden, is het onderdeel business case uiteindelijk door alle commissieleden met een voldoende beoordeeld. Uit het beoordelingsverslag volgt dat de aanvankelijke twijfel van sommige commissieleden is weggenomen doordat in de toelichting duidelijk naar voren is gekomen dat het Consortium een langetermijnperspectief hanteert. Deze redenering is, anders dan KNSF heeft gesteld, niet objectief onzinnig. Het kan aan KNSF worden toegegeven dat de redenering van de Beoordelingscommissie beknopt is, maar daar staat tegenover dat, zoals nadrukkelijk door de Beoordelingscommissie is onderkend, het Visiedocument een eerste aanzet is voor de uitwerking van het plan in de volgende fase. Aan de in het visiedocument gepresenteerde business case kunnen daarom nog geen gedetailleerde eisen worden gesteld, zodat de beoordeling door de Beoordelingscommissie ook noodzakelijkerwijs tot hoofdlijnen is beperkt.

4.12.

Voor zover het Consortium heeft gesteld dat de Beoordelingscommissie, in strijd met artikel 4.10.7 van het Biedboek heeft gehandeld door de tijdens de presentatie van het Consortium gegeven toelichting in de beoordeling mee te wegen, wordt dit standpunt door de rechtbank verworpen. Artikel 4.10.8 bepaalt dat de leden van de Beoordelingscommissie het Visiedocument eerst individueel beoordelen. Vervolgens bespreken de leden van de Beoordelingscommissie het Visiedocument, waarna ieder lid de gelegenheid krijgt zijn individuele scores bij te stellen, “
gehoord de toelichting en de argumenten van de andere leden ”. De in artikel 4.10.7 van het Biedboek geformuleerde regel dat de toelichting voor de Beoordelingscommissie een informerend karakter heeft, en voor de aanmelder een toelichtend karakter en niet meeweegt in de beoordeling van het Visiedocument, betekent niet meer dan dat een aanmelder tijdens de presentatie geen nieuwe argumenten mag aandragen. Indien de stelling van KNSF zou worden gevolgd dat de gegeven toelichting in het geheel niet zou mogen meewegen in de beoordeling, dan zou de presentatie van de aanmelders tijdens de vergadering van de Beoordelingscommissie zonder betekenis zijn. Een dergelijke uitleg van het Biedboek ligt niet voor de hand. Verder geldt dat zowel KNSF als het Consortium ieder de kans heeft gekregen om haar eigen Visie nader toe te lichten, zodat partijen hierin ook gelijk zijn behandeld.

4.13.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, stelt de rechtbank vast dat er geen sprake is geweest van een ongelijke behandeling van KNSF en het Consortium, of van een schending van het vertrouwensbeginsel. Andere feiten en omstandigheden waaruit volgt dat het Rijksvastgoedbedrijf onrechtmatig jegens KNSF zou hebben gehandeld, zijn niet naar voren gekomen.

Geen causaal verband

4.14.

Zelfs indien er – veronderstellenderwijs – vanuit wordt gegaan dat het Rijksvastgoedbedrijf onrechtmatig jegens KNSF heeft gehandeld doordat zij het Consortium in de Biedboekprocedure heeft bevoordeeld, dan kunnen de vorderingen van KNSF niet worden toegewezen. Er bestaat in dat geval geen causaal verband tussen de onrechtmatige daad van het Rijksvastgoedbedrijf en de door KNSF geleden schade. De rechtbank licht dit toe als volgt.

4.15.

KNSF stelt dat zij tijd, geld, moeite en energie heeft gestoken in een biedingsprocedure waarbij de enige andere deelnemer is voorgetrokken. Het kan wat KNSF betreft in het midden blijven of zij terecht als deelnemer is uitgesloten. Zelfs al zou dit het geval zijn geweest, dan zou de biedingsprocedure zijn mislukt, omdat beide aanmelders zouden zijn uitgesloten. Het Rijksvastgoedbedrijf had dan, voor zover zij de gronden nog had willen verkopen, een nieuwe biedingsprocedure moeten opstarten. KNSF zou bereid zijn geweest om een bedrag van € 1 miljoen voor het Ensemble te betalen, en nog eens een bedrag van € 1 miljoen te investeren in een participatiefonds. Nu alleen KNSF en het Consortium hun belangstelling voor het Consortium kenbaar hebben gemaakt, en KNSF bereid was tot een aanzienlijk hoger bod dan het Consortium, zou KNSF een serieuze kans hebben gehad om de gunning te winnen.

4.16.

De rechtbank overweegt dat het causaal verband moet worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen enerzijds de situatie zoals die zich heeft voorgedaan mét de onrechtmatige daad en anderzijds de hypothetische situatie die zich zou hebben voorgedaan als die onrechtmatige daad wordt weggedacht. Wat de hypothetische situatie betreft, gaat het dan om de vaststelling van wat feitelijk zou zijn gebeurd zonder de normschending (vgl. HR 23 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2987). Als de schade niet zou zijn ingetreden indien de onrechtmatige daad wordt weggedacht, dan is sprake van het vereiste conditio sine qua non-verband. Dat leidt in deze zaak tot de concrete vraag: zou KNSF in de hypothetische situatie dat het Consortium in fase 1a of 1b zou zijn uitgesloten, een reële kans hebben gemaakt om het eigendom van het Ensemble te verwerven?

4.17.

Het is tussen partijen niet in geschil dat de Beoordelingscommissie in fase 1b de inschrijving van KNSF op zowel het onderdeel van het investerings- en exploitatieplan als de financiële haalbaarheid als onvoldoende heeft beoordeeld. De Beoordelingscommissie heeft in dit verband onder meer geconstateerd dat er door KNSF in onvoldoende mate invulling was gegeven aan de integrale ontwikkeling van het erfgoed. De visie van KNSF kwam naar het oordeel van de Beoordelingscommissie feitelijk neer op een projectontwikkeling rond één of enkele oude gebouwen. Er was geen sprake van een ensemble benadering, terwijl een deel van de monumentwaarde juist bestaat uit de samenhang van het complex, terrein en gebouwen en in het Biedboek om een ensemble benadering was gevraagd. KNSF is niet tegen deze beoordeling opgekomen, en heeft in deze procedure ook niet toegelicht waarom het oordeel van de Beoordelingscommissie op dit onderdeel onjuist is. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat KNSF om de door de Beoordelingscommissie genoemde redenen terecht niet is toegelaten tot fase 2 van de Biedboekprocedure. Dit betekent dat, zelfs in het hypothetische scenario dat het Consortium fase 1a of 1b niet zou hebben overleefd, KNSF niet als winnaar van de Biedboekprocedure uit de bus zijn gekomen. De vervolgvraag is wat er, na het mislukken van de Biedboekprocedure, met het Ensemble zou zijn gebeurd.

4.18.

Het volgt uit de eigen stellingen van KNSF dat het Rijksvastgoedbedrijf er na het mislukken van de Biedboekprocedure voor had kunnen kiezen om de verkoop van het Ensemble in het geheel geen doorgang te laten vinden. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in dit kader gesteld dat zij het Ensemble onder geen beding aan KNSF zou hebben verkocht. De rechtbank begrijpt deze stelling aldus dat het Ensemble alleen zou worden verkocht aan een koper die in voldoende mate in staat zou zijn om de monumentwaarde van het Ensemble te waarborgen. De rechtbank leidt hieruit af dat, indien er zich geen geschikte koper zou aandienen, het Rijksvastgoedbedrijf dus van verkoop van het Ensemble zou hebben afgezien. Nu niet is gebleken dat de visie van KNSF met betrekking tot de ontwikkeling en exploitatie van het Ensemble na haar uitsluiting van verdere deelname aan de Biedboekprocedure inhoudelijk is veranderd, staan de door het Rijksvastgoedbedrijf vereiste kwalitatieve voorwaarden aan de verkoop van het Ensemble aan KNSF in de weg. Dat KNSF mogelijk bereid was om een hogere prijs voor het Ensemble te betalen dan het Consortium doet daarbij niet ter zake, omdat het Rijksvastgoedbedrijf in dit geval juist kwalitatieve eisen aan een koper heeft gesteld. De rechtbank komt dus, resumerend, tot het oordeel dat de kans nihil is dat het Ensemble aan KNSF zou zijn verkocht, zodat KNSF ook geen ontwikkelwinst kan zijn misgelopen.

KNSF kan geen beroep doen op de staatssteunregels

4.19.

KNSF heeft ten slotte een beroep gedaan op de staatssteunregels. Volgens KNSF is er sprake van ongeoorloofde staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 VWEU, omdat het Consortium een extreem lage prijs van € 10.101 heeft betaald voor een pakket vastgoed van ongeveer 120 hectare. Een dergelijke prijs kan niet marktconform zijn. Dat geldt eens te meer omdat in het leveringsakte geen verplichtingen voor het Consortium zijn opgenomen om het Ensemble in stand te houden, en het Consortium/ De Nieuwe Rentemeester dus in beginsel zonder belemmering het Ensemble mag exploiteren en ontwikkelen. Nu de steun aan het Consortium niet bij de Europese Commissie is aangemeld, is deze onrechtmatig en om die reden verboden. De koopovereenkomst op grond waarvan het Ensemble aan het Consortium is geleverd en de koopovereenkomst op grond waarvan het Ensemble aan De Nieuwe Rentmeester is doorgeleverd, zijn om deze reden nietig.

4.20.

Het beroep van KNSF op de staatsteunregels kan om de navolgende redenen niet slagen.

4.21.

Art. 107 lid 1 VWEU bevat een verbod op overheidssteun aan ondernemingen die onverenigbaar is met de interne markt. De Europese Commissie is exclusief bevoegd om te beslissen over de verenigbaarheid van steunmaatregelen met de interne markt (art. 108 lid 2 VWEU). Op grond van art. 108 lid 3 VWEU mag een nieuwe steunmaatregel niet worden uitgevoerd zolang de Commissie daarover niet in goedkeurende zin heeft beslist (de zogenaamde standstillverplichting). Deze bepaling heeft − als enige van de verdragsregels over staatssteun − rechtstreekse werking, zodat justitiabelen daarop voor de nationale rechter een beroep kunnen doen. Een beroep bij de nationale rechter op artikel 108 lid 3 VWEU kan alleen worden gedaan door een justitiabele wiens situatie door de vermeende staatssteun concreet dreigt te worden beïnvloed (HR 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2007). Uit hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen volgt dat, zelfs al zou het Ensemble niet door het Rijksvastgoedbedrijf aan het Consortium zijn verkocht, het Ensemble evenmin zou zijn verkocht aan KNSF, omdat KNSF geen geschikte koper was. Het voorgaande betekent dat KNSF niet in haar concrete belangen is geschaad, zodat haar dus geen beroep op artikel 108 lid 3 VWEU toekomt.

4.22.

Daarbij komt dat, zelfs al zou KNSF een beroep kunnen doen op artikel 108 lid 3 VWEU, en zou vast komen te staan dat het Rijksvastgoedbedrijf onrechtmatige staatsteun aan het Consortium heeft verleend, dit niet zonder meer betekent dat KNSF alsnog in de gelegenheid moet worden gesteld om het Ensemble te verwerven. In een dergelijke situatie kan het overheidslichaam er immers ook voor kiezen om de schending van de staatssteunregels ongedaan te maken door het Consortium te verplichten om de steun inclusief het tot de terugbetaling genoten rentevoordeel aan het Rijksvastgoedbedrijf terug te betalen (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778, r.o. 3.2). KNSF heeft nog gesteld dat met het opleggen van een terugbetalingsverplichting afbreuk wordt gedaan aan het nuttig effect van de staatsteunregels, omdat van een dergelijke terugbetalingsverplichting alleen het Rijksvastgoedbedrijf beter wordt, maar de rechtbank gaat daar niet in mee. Anders dan KNSF lijkt te veronderstellen zou het Rijksvastgoedbedrijf in een dergelijk geval immers niet profiteren van een door haar begane inbreuk op de staatssteunregels. Het gevolg van het opleggen van een terugbetalingsverplichting is niet meer dan dat het door het Rijksvastgoedbedrijf geleden nadeel wordt opgeheven. Nu het aan het Rijksvastgoedbedrijf is om te kiezen op welke wijze een eventuele inbreuk ongedaan moet worden gemaakt, kan de gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst wegens strijd met de staatssteunregels nietig is ook om deze reden niet worden toegewezen.

Incidentele vordering

4.23.

Gelet op het voorgaande heeft KNSF geen belang meer bij haar incidentele vordering. Deze zal daarom worden afgewezen.

Slotsom

4.24.

De slotsom is dat de vorderingen van KNSF zullen worden afgewezen. KNSF zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van het Rijksvastgoedbedrijf en het Consortium c.s. Die kosten worden aan de zijde van het Rijksvastgoedbedrijf in de hoofdzaak begroot op € 2.149 (3,5 punt x tarief II) en € 688 aan griffiegeld en € 178 aan nakosten. In totaal bedragen de proceskosten aldus € 3.015, eventueel vermeerderd met de in het dictum genoemde verhoging van de nakosten. In het incident zijn geen zelfstandige proceshandelingen verricht. De kosten van het incident zullen daarom worden begroot op nihil. De kosten aan de zijde van het Consortium c.s. in de hoofdzaak en in het incident zijn gelijk aan de kosten van het Rijksvastgoedbedrijf.

5. De beslissing

De rechtbank

In de hoofdzaak en in het incident:

5.1.

wijst de vorderingen van KNSF af;

5.2.

veroordeelt KNSF in de proceskosten aan de zijde van het Rijksvastgoedbedrijf, tot op heden begroot op € 3.015, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als KNSF niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet KNSF € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.3.

veroordeelt KNSF in de proceskosten aan de zijde van het Consortium c.s., tot op heden begroot op € 3.015, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als KNSF niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet KNSF € 92 extra betalen, plus de kosten van betekening;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Kuipers, mr. I.A.M. Kroft en mr. J. Herfkens en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.