Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaak-/rolnummer: C/09/679482 / HA ZA 25-120
Vonnis van 29 oktober 2025
in de zaak van
[partij A]te [woonplaats] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
advocaat: mr. F.E. de Neef,
tegen
1.[partij B, sub 1] te [woonplaats] ,2. [partij B, sub 2] te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B] ,
advocaat: mr. K. Ripken.
1.Waar gaat deze zaak over?
1.1.
[partij A] is eigenaar van een appartement op de begane grond met een binnenplaats. [partij B] is eigenaar van het daarboven gelegen appartement. Het appartement van [partij B] heeft sinds 1988 een balkon dat zich recht boven de binnenplaats bevindt. De rechtbank wijst de vordering van [partij A] tot verwijdering van dit balkon toe. De tegenvorderingen van [partij B] worden afgewezen. De rechtbank legt in dit vonnis uit hoe zij tot deze beslissing is gekomen.
1.2.
Het vonnis is als volgt opgebouwd. De rechtbank noemt eerst welke stukken door partijen zijn ingediend en hoe de procedure is verlopen. Dan volgt een beschrijving van de feiten en omstandigheden die voor de beoordeling van de zaak relevant zijn en waarover partijen het eens zijn. Vervolgens vat de rechtbank de vorderingen samen die zijn ingesteld. Daarna volgt de beoordeling van die vorderingen en de juridische argumenten die partijen over en weer naar voren hebben gebracht. Het vonnis wordt afgesloten met de beslissingen op de vorderingen.
2.De procedure
2.1.
Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 19 december 2024 met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de aanvullende producties van [partij A] genummerd 10 tot en met 14;
- het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming van 21 augustus 2025.
2.2.
De gerechtelijke plaatsopneming en de mondelinge behandeling van de zaak
hebben plaatsgevonden op 21 augustus 2025. De rechtbank heeft de situatie ter plaatse bezichtigd en partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord.
3.De feiten
Huidige situatie
3.1.
[partij A] is (sinds 2024) eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – het appartement gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: [adres 1] ). [adres 1] bevindt zich op de begane grond en heeft een bijbehorende binnenplaats (hierna: de binnenplaats). De binnenplaats is bereikbaar vanuit [adres 1] en vanaf de straat. Op de binnenplaats staat (sinds 2015) een serre.
3.2.
[partij B] is (sinds 2019) eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – het appartement gelegen aan de [adres 2] te Den Haag (hierna: [adres 2] ). [adres 2] bevindt zich op de eerste verdieping, boven [adres 1] . [adres 2] heeft sinds 1988 een balkon (hierna: het balkon). Het balkon bevindt zich boven de binnenplaats.
3.3.
Hieronder is een foto van de situatie opgenomen. In het midden van deze foto is het balkon te zien. Aan de linkerkant van de foto is het platte dak van de keuken van [adres 2] te zien, met daaronder de (openstaande) deur vanuit die keuken naar het balkon. Onderaan de foto is het dak van de serre te zien.
Voorgeschiedenis
3.4.
In de splitsingsakte ter zake de [adres 2] en [adres 1] is opgenomen in artikel 2 van Pro het bijzonder reglement: ‘
de bestemming van de appartementen is die van woning, welke bestemming zonder toestemming van de vereniging van eigenaren niet mag worden gewijzigd.’
de bestemming van de appartementen is die van woning, welke bestemming zonder toestemming van de vereniging van eigenaren niet mag worden gewijzigd.’
3.5.
[adres 2] heeft tot 1993 toebehoord aan de heer [naam 1] . In 1988 heeft de heer [naam 1] een bouwvergunning aangevraagd voor het plaatsen van het balkon. Mevrouw [naam 2] , die in 1988 eigenaar van [adres 1] was, heeft voor de aanvraag van de bouwvergunning voor het balkon op 1 september 1988 een verklaring van geen bezwaar ondertekend waarin staat: “
geen bezwaar tegen balkon op eerste etage boven de plaats”. De gemeente heeft toestemming verleend voor de bouw van het balkon en het balkon is geplaatst.
geen bezwaar tegen balkon op eerste etage boven de plaats”. De gemeente heeft toestemming verleend voor de bouw van het balkon en het balkon is geplaatst.
3.6.
Van 1993 tot 15 november 2019 is de heer [naam 3] eigenaar van [adres 2] geweest.
3.7.
De heer [naam 4] is op 14 juli 1998 de eigenaar van [adres 1] geworden. [partij A] was de partner van de heer [naam 4] .
3.8.
Op 7 juli 2018 heeft de heer [naam 4] per brief aan de heer [naam 3] bericht dat als de heer [naam 3] verhuist, de heer [naam 4] het gedogen van het balkon boven zijn binnenplaats zal beëindigen. De toenmalige advocaat van de heer [naam 3] heeft bij brief van 26 maart 2019 daarop gereageerd dat sprake is van het verkrijgen van een erfdienstbaarheid door verjaring met betrekking tot het hebben en houden van het balkon boven de binnenplaats.
3.9.
[partij B] heeft [adres 2] eind 2019 van de heer [naam 3] gekocht. [partij B] heeft in [adres 2] gewoond, maar is inmiddels verhuisd en heeft [adres 2] op 21 november 2024 te koop gezet. Op de datum van de gerechtelijke plaatsopneming op 21 augustus 2025 was [adres 2] nog niet verkocht.
3.10.
Op 14 oktober 2019 heeft de heer [naam 4] de heer [naam 3] gedagvaard en onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat geen sprake is van verjaring. Voorafgaand aan de eerste rolzitting heeft de heer [naam 3] het appartement op [adres 2] verkocht aan [partij B] De heer [naam 4] heeft vervolgens [partij B] opgeroepen om in de betreffende procedure te verschijnen. De heer [naam 4] en [partij B] hebben daarna overleg gevoerd en de procedure is vervolgens niet doorgezet.
3.11.
De heer [naam 4] is op 19 juli 2024 overleden. [partij A] heeft [adres 1] van de heer [naam 4] geërfd.
3.12.
Op 7 oktober 2024 heeft [partij A] per e-mail aan [partij B] bericht dat ‘
het gedoogbeleid met betrekking tot het gebruik van de buitenruimte boven het perceel van [adres 1] ophoudt met bewoning anders dan [partij B]’
het gedoogbeleid met betrekking tot het gebruik van de buitenruimte boven het perceel van [adres 1] ophoudt met bewoning anders dan [partij B]’
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vordert na wijziging van eis – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [partij B] veroordeelt om het balkon te verwijderen, uiterlijk op de dag voordat hij het appartementsrecht zal overdragen aan een derde, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat [partij B] zich na betekening van het in dezen te wijzen vonnis niet aan deze veroordeling houdt, met een in goede justitie te bepalen maximum, met veroordeling van [partij B] in de kosten van de procedure.
4.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij A] zijn eis met de in de dagvaarding oorspronkelijk gevorderde verklaring voor recht verminderd. Daarnaast heeft hij toegelicht dat de insteek van de vordering tot het verwijderen van het balkon is dat het balkon uiterlijk is verwijderd bij overdracht van het appartement door [partij B] aan een derde.
4.3.
[partij B] betoogt dat [partij A] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering of dat de vorderingen van [partij A] moeten worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de (werkelijke) kosten van deze procedure.
4.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[partij B] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat ten gunste van zijn appartement en ten laste van het appartement van [partij A] een erfdienstbaarheid bestaat om het balkon boven de binnenplaats van [partij A] te dulden;
II. [partij A] veroordeelt om binnen zes weken na het vonnis in deze procedure zorg te dragen voor een op verzoek van [partij A] door de opstalverzekeraar af te geven verklaring waarin de brandveiligheid van de serre wordt erkend, bij gebreke waarvan [partij A] de onvergunde serre dient te verwijderen;
III. [partij A] veroordeelt het gebruik van zijn appartement in overeenstemming te brengen met de bestemming ‘woning’, dan wel met splitsingswijziging en met vastlegging van de huidige toestand in te stemmen en deze te bekostigen;
IV. [partij A] veroordeelt tot betaling van € 25.000 ter zake van verkoopschade, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. [partij A] veroordeelt in de kosten van deze procedure; althans
VI. ter zake van het onder I tot en met V gevorderde oordeelt hetgeen de rechtbank in goede justitie rechtens juist voorkomt.
4.6.
[partij A] betoogt dat [partij B] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in de vorderingen of dat de vorderingen van [partij B] moeten worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van de procedure in reconventie.
4.7.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Vast staat dat het balkon van [partij B] zich bevindt boven de binnenplaats behorende bij het appartement van [partij A] . Het balkon is niet beschreven in de splitsingsakte. [partij A] is gerechtigd om als appartementseigenaar exclusief gebruik te maken van de binnenplaats. Niet gesteld of gebleken is dat het gebruiksrecht van [partij A] is beperkt in de akte van splitsing of het daarbij behorende reglement. Door het hebben van een balkon boven de binnenplaats waarop [partij A] het exclusieve gebruiksrecht heeft, maakt [partij B] inbreuk op het recht van [partij A] . Het gevolg daarvan is dat [partij B] in beginsel het balkon moet verwijderen.
5.2.
[partij B] betoogt echter dat hij het balkon niet hoeft te verwijderen en stelt dat (i) een erfdienstbaarheid is gevestigd door verjaring, (ii) [partij A] misbruik maakt van bevoegdheid, en (iii) [partij A] zijn recht heeft verwerkt. Deze verweren slagen echter niet, zoals de rechtbank hierna per verweer toelicht.
Geen erfdienstbaarheid
5.3.
[partij B] stelt dat een erfdienstbaarheid is gevestigd ten behoeve van zijn appartement en ten laste van het appartement van [partij A] dat hem recht geeft om het balkon boven de binnenplaats van [partij A] te hebben. [partij B] stelt dat een erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring, omdat het balkon in 1988 is gebouwd en sindsdien onafgebroken, zichtbaar en exclusief in bezit is van [partij B] of zijn rechtsvoorgangers. [partij B] doet daarbij een beroep op de verjaringstermijn van 10 jaar van artikel 3:99 BW Pro (verkrijgende verjaring) en op de verjaringstermijn van 20 jaar van artikel 3:105 jo Pro. artikel 3:314 lid 2 jo Pro. artikel 3:306 BW Pro (bevrijdende verjaring).
5.4.
Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring (artikel 5:72 BW Pro). Vast staat dat geen erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte. De rechtbank merkt op dat [partij B] stelt dat de verjaringstermijn vóór 1 januari 1992 is gaan lopen. Onder het toen geldende recht was verkrijging door bevrijdende verjaring in het geheel niet mogelijk, omdat de bezitter te goeder trouw moest zijn. Op basis van het overgangsrecht dient het bezit onder het oude recht wel mee te tellen voor het voltooien van de huidige termijn (artikel 93 van Pro de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). De nu geldende maatstaven of sprake is van bezit wijken niet af van hetgeen gold vóór 1 januari 1992.
5.5.
Voor ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring is (onafgebroken) bezit van de erfdienstbaarheid vereist en het verstrijken van de toepasselijke verjaringstermijn van 10 jaar of 20 jaar. Voor beide vormen van verjaring is dus (onafgebroken) bezit vereist, waar in dit geval geen sprake van is. De rechtbank licht dat als volgt toe.
5.6.
Bezit is het houden van een goed (in dit geval: de erfdienstbaarheid) voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met de pretentie rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW Pro bepaalt dat de vraag of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf doet, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels (artikel 3:109 e.v. BW) en overigens op grond van uiterlijke feiten. Het gaat om een objectieve maatstaf: het komt primair aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. De louter interne wil om als rechthebbende op te treden is voor het zijn van bezitter dan ook van geen betekenis. Alle omstandigheden van het geval moeten tegen elkaar worden afgewogen. [1] Kort gezegd, [partij B] (of zijn rechtsvoorganger) moet zich naar buiten toe hebben gedragen als rechthebbende van een erfdienstbaarheid.
5.7.
Verder is vereist dat het bezit ondubbelzinnig is. Er is geen sprake van ondubbelzinnig bezit als de door [partij B] uitgeoefende bevoegdheden die zijn verbonden aan een erfdienstbaarheid kunnen duiden op een gebruik in een andere hoedanigheid dan bezitter, zoals bijvoorbeeld die van gebruiker krachtens een persoonlijk recht. Daarmee is verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn als de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht ( [partij A] ), uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen ( [partij B] ), duidelijk kan opmaken dat hij pretendeert rechthebbende (van een erfdienstbaarheid) te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. [2]
5.8.
[partij B] wijst ter onderbouwing van het bezit van de erfdienstbaarheid enkel op het feit dat het balkon is gebouwd, dat hij het gebruikt en dat dit bekend is bij [partij A] . Daaruit blijkt echter geen bezit van een erfdienstbaarheid. Het recht om het balkon boven de binnenplaats van het appartement op [adres 1] te hebben, was namelijk gebaseerd op een verleende toestemming. Een rechtsvoorganger van [partij A] , mevrouw [naam 2] , heeft op 1 september 1988 schriftelijk toestemming gegeven (‘geen bezwaar’) voor het plaatsen van het balkon aan een rechtsvoorganger van [partij B] , de heer [naam 1] . Deze toestemming moet worden uitgelegd als persoonlijk recht of als het gedogen van het balkon, omdat uit deze toestemming op geen enkele manier blijkt dat de betrokkenen een erfdienstbaarheid hebben bedoeld. Ook de splitsingsakte is niet aangepast. Het enkele bestaan van het balkon impliceert in deze situatie geen bezit van een erfdienstbaarheid. De heer [naam 1] was dus geen bezitter van een erfdienstbaarheid, maar bevoegd om het balkon boven de binnenplaats te bouwen op grond van een persoonlijk recht. Deze rechtsverhouding is daarna voortgezet door zijn rechtsopvolgers (de heer [naam 3] en [partij B] ). Iemand die houder is geworden van een goed voor een ander, kan zichzelf in beginsel namelijk niet tot bezitter maken (artikel 3:111 BW Pro).
5.9.
Voor het eerst in 2019 heeft de toenmalige advocaat van de heer [naam 3] beschreven dat sprake zou zijn van een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring, nadat de heer [naam 4] had aangekondigd dat de gedoogsituatie zal worden beëindigd. In het midden kan blijven of vanaf dat moment daadwerkelijk sprake is van bezit van een erfdienstbaarheid, omdat een vanaf dat moment aangevangen verjaringstermijn nog niet kan zijn voltooid.
5.10.
Samenvattend is geen erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. Dit verweer van [partij B] slaagt dus niet.
Geen misbruik van bevoegdheid
5.11.
Ten tweede stelt [partij B] dat de vorderingen van [partij A] moeten worden afgewezen, omdat [partij A] misbruik maakt van bevoegdheid (artikel 3:13 BW Pro).
5.12.
[partij B] stelt ten eerste dat van misbruik van bevoegdheid sprake is omdat [partij A] zijn bevoegdheid tot het vorderen van het verwijderen van het balkon met geen ander doel gebruikt dan om [partij B] te schaden. De rechtbank is van oordeel dat hiervan geen sprake is. Het balkon boven de binnenplaats van [partij A] vormt een wezenlijke inbreuk op het exclusieve gebruiksrecht van [partij A] . [partij A] heeft dus een gerechtvaardigd belang om de verwijdering daarvan te vorderen.
5.13.
[partij B] stelt ten tweede dat van misbruik van bevoegdheid sprake is omdat [partij A] naar redelijkheid niet tot uitoefening van zijn bevoegdheid had kunnen komen, gezien het belang van [partij B] dat daardoor wordt geschaad. [partij B] voert in dat verband verschillende omstandigheden aan, die hierna worden besproken. [partij A] heeft aangevoerd dat een deel van de binnenplaats nauwelijks te gebruiken is door het balkon, mensen die naar de schoonheidssalon komen en hun fiets op de binnenplaats parkeren hun hoofd stoten en dat men vanaf het balkon inkijk heeft in het appartement van [partij A] .
5.14.
De rechtbank stelt voorop dat de belangen van partijen niet op gelijke voet worden afgewogen, omdat van misbruik van bevoegdheid in de hier bedoelde zin alleen sprake is in apert onaanvaardbare gevallen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij B] in dat kader zijn beroep op misbruik van bevoegdheid onvoldoende onderbouwd. De rechtbank licht dat hierna toe.
5.15.
[partij B] stelt dat hij kosten zal moet maken voor het verwijderen van het balkon en dat hij na het verwijderen daarvan geen buitenruimte meer heeft. De rechtbank is van oordeel dat dat inherent is aan de situatie en geen uitzonderlijke omstandigheid oplevert die apert onaanvaardbaar is. Ook dat [partij B] nadeel ondervindt bij de verkoop van het appartement, zoals hij stelt, is niet voldoende zwaarwegend. De gevolgen van deze mogelijke nadelen heeft [partij B] ook niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met een onderbouwde berekening van de kosten voor het verwijderen van het balkon. [partij B] wist bovendien voordat hij het appartement kocht dat de heer [naam 4] zich op het standpunt stelde dat het balkon moest worden verwijderd. Dat het balkon uiteindelijk moet worden verwijderd en dat dit leidt tot destijds voorzienbaar nadeel voor [partij B] , komt daarom voor zijn eigen rekening.
5.16.
[partij B] stelt daarnaast dat de heer [naam 4] eerder een procedure heeft aangekondigd, die hij weer heeft ingetrokken. Daarmee heeft [naam 4] volgens [partij B] het vertrouwen gewekt de kwestie te zullen laten rusten. [partij A] heeft echter toegelicht dat de eerdere procedure geen doorgang heeft gevonden omdat partijen weer in gesprek zijn geraakt en goed contact hadden. Dit heeft uiteindelijk niet tot een oplossing geleid. [partij A] voert aan dat hij de discussie omtrent het balkon daarna weer heeft laten rusten in verband met de ziekte en het overlijden van de heer [naam 4] . Toen [partij B] had aangekondigd te gaan verhuizen, heeft [partij A] op 7 oktober 2024 weer gezegd dat dan het balkon moet worden verwijderd. Die mededeling vond plaats voordat het appartement te koop is gezet door [partij B] Anders dan [partij B] betoogt, blijkt uit deze gang van zaken niet dat de timing van deze procedure enkel is ingegeven om [partij B] dwars te zitten en ook niet dat het vertrouwen is gewekt dat [partij A] de kwestie zou laten rusten.
5.17.
[partij B] heeft ten slotte geen concrete – voor hem minder vergaande – alternatieven aangedragen voor het verwijderen van het balkon. Hij heeft weliswaar gesteld dat de inkijk vanaf het balkon kan worden verminderd, maar privacy is niet het enige belang dat [partij A] heeft aangevoerd van zijn kant.
5.18.
Het beroep op misbruik van bevoegdheid slaagt dus niet.
Geen rechtsverwerking
5.19.
Ten slotte doet [partij B] een beroep op rechtsverwerking.
5.20.
Van rechtsverwerking kan naar vaste rechtspraak slechts sprake zijn indien de betrokkene zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking, daartoe is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat een aanspraak niet (meer) geldend zou worden gemaakt, hetzij de positie van een partij onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval die aanspraak alsnog geldend zou worden gemaakt.
5.21.
[partij B] voert in het kader van zijn beroep op rechtsverwerking dezelfde omstandigheden aan die hij heeft aangevoerd voor zijn beroep op misbruik van bevoegdheid. Naar het oordeel van de rechtbank is echter ook geen sprake van dusdanig bijzondere omstandigheden dat een beroep op rechtsverwerking gerechtvaardigd is. De rechtbank verwijst naar hetgeen hiervoor is toegelicht bij het beroep op misbruik van bevoegdheid.
Dwangsom en vonnis uitvoerbaar bij voorraad
5.22.
De slotsom is dat de verweren van [partij B] niet slagen en de vordering van [partij A] tot het verwijderen van het balkon wordt toegewezen.
5.23.
[partij A] vordert dat de rechtbank een dwangsom oplegt van € 500,- per dag waarop geen uitvoering wordt gegeven aan het verwijderen van het balkon, na betekening van het vonnis. Tegen de dwangsom heeft [partij B] geen specifiek verweer gevoerd en een dwangsom is naar het oordeel van de rechtbank passend. De door [partij A] gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, maar met een maximum van € 35.000,-.
5.24.
[partij A] wil dat de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Dat betekent dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld. [partij B] heeft hier niet specifiek bezwaar tegen gemaakt. Het vonnis zal dus uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Proceskosten
5.25.
[partij B] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] in conventie worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,47
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.842,00
(3 punten × tarief II € 614,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.449,47
in reconventie
5.26.
Hierna bespreekt de rechtbank de vorderingen in reconventie van [partij B]
Verklaring voor recht ter zake erfdienstbaarheid
5.27.
[partij B] vordert ten eerste een verklaring voor recht dat sprake is van een erfdienstbaarheid. Zoals in conventie geoordeeld is daar geen sprake van. Daarom wordt deze vordering afgewezen.
Verklaring brandveiligheid
5.28.
[partij B] vordert ten tweede dat [partij A] kort gezegd zorg moet dragen voor een door de opstalverzekeraar afgegeven verklaring dat de serre van [partij A] brandveilig is.
5.29.
De vordering van [partij B] is gebaseerd op een rapport uit juli 2020 opgesteld door architectenbureau Scala, waaruit zou volgen dat de serre niet brandveilig is. [partij B] vreest dat de verzekeraar niet zal uitkeren als brand uitbreekt.
5.30.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [partij B] onvoldoende concreet onderbouwd dat sprake is van een onveilige situatie. Dat een onveilige of brandgevaarlijke situatie bestaat, blijkt namelijk niet uit het rapport van Scala. De vordering van [partij B] is bovendien gebaseerd op een eigen aanname dat de verzekeraar niet zal uitkeren bij brand, maar die aanname is ook niet onderbouwd. Daarom wordt deze vordering afgewezen.
Aanpassen gebruik of splitsingsakte
5.31.
[partij B] vordert ten derde dat [partij A] het gebruik van zijn appartement in overeenstemming moet brengen met de bestemming ‘woning’ zoals opgenomen in de splitsingsakte, dan wel op eigen kosten de splitsingsakte moet wijzigen in overeenstemming met het huidige gebruik.
5.32.
Vast staat dat in het reglement behorende bij de splitsingsakte is opgenomen dat de bestemming van de appartementen woning is en dat [partij A] zijn appartement gebruikt voor een andere bestemming (een schoonheidssalon).
5.33.
[partij A] voert ten eerste aan dat [partij B] geen nakoming van deze verplichting in het reglement kan vorderen, omdat alleen de vereniging van eigenaars dat kan. Dat is echter niet juist. De vereniging van eigenaars kan nakoming van deze verplichting vorderen, maar de individuele eigenaren kunnen elkaar daar ook op aanspreken.
5.34.
[partij A] voert ten tweede aan dat bij aankoop van het appartement toestemming is verleend voor het afwijkende gebruik. De schoonheidssalon is direct na aankoop door de heer [naam 4] in 1998 in het appartement gevestigd. De heer [naam 4] en de heer [naam 3] – de voltallige vereniging van eigenaars – hebben daar toen toestemming voor gegeven en sindsdien is de schoonheidssalon daar onafgebroken gevestigd. Een schriftelijke besluit daarvan is niet vastgelegd.
5.35.
[partij B] betwist niet dat de beide leden van de vereniging van eigenaars destijds toestemming hebben gegeven voor het afwijkende gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank heeft toestemming van de leden van de vereniging van eigenaars dezelfde kracht als een besluit van de vereniging van eigenaars (artikel 5:125 lid 3 BW Pro jo. artikel 2:40 lid 2 BW Pro). Het reglement bij de splitsingsakte laat afwijkend gebruik met toestemming van de vereniging van eigenaars toe. Het gebruik door [partij A] is in zoverre dus niet in strijd met het reglement en [partij B] stelt niet op grond waarvan wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is. De vorderingen van [partij B] op dit punt worden dan ook afgewezen.
5.36.
Ten overvloede geldt dat [partij B] tijdens de mondelinge behandeling heeft gezegd dat ook hij het prima vindt dat [partij A] een schoonheidssalon heeft gevestigd in het appartement, maar dat hij wil dat de stukken van de vereniging van eigenaars daar op aansluiten. [partij A] heeft daarop gezegd dat hij wel wil meewerken aan het aanpassen van het reglement of de splitsingsakte, als dat nodig is.
Betalen ‘verkoopschade’
5.37.
Ten slotte vordert [partij B] veroordeling van [partij A] tot betaling van € 25.000,- verkoopschade. [partij B] legt daaraan ten grondslag dat [partij A] misbruik maakt van bevoegdheid door het voeren van deze procedure en dat [partij B] daardoor schade leidt omdat hij het appartement niet kan verkopen.
5.38.
Deze vordering wordt afgewezen, omdat in conventie al is geoordeeld dat van misbruik van bevoegdheid geen sprake is.
Proceskosten
5.39.
[partij B] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] in reconventie worden begroot op:
- salaris advocaat
€
921,00
(3 punten × factor 0,5 × € 614,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.060,00
6.De beslissing
De rechtbank:
in conventie
6.1.
veroordeelt [partij B] om het balkon boven de binnenplaats van [adres 1] te verwijderen uiterlijk op de dag voordat hij het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement gelegen aan de [adres 2] te Den Haag zal overdragen aan een derde;
6.2.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] een dwangsom te betalen van € 500,- voor iedere dag dat hij na betekening van dit vonnis niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 35.000,- is bereikt;
6.3.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 2.449,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
6.5.
wijst de vorderingen van [partij B] af;
6.6.
veroordeelt Ripken c.s in de proceskosten van € 1.060,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in conventie en in reconventie
6.7.
veroordeelt [partij B] tot betaling van € 92,- plus de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
6.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1, 6.2, 6.3, 6.6 en 6.7 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
type: 3557