ECLI:NL:RBDHA:2024:9897

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/649498 / HA ZA 23-557

Vonnis van 26 juni 2024

in de zaak van

1.[eiser] [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres]te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. G.J. de Jongste te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

handelend onder de naam [handelsnaam]

te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. J.A. Kopp te Utrecht.

Partijen worden hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 19 juni 2023, met producties 1 tot en met 19;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4;
het tussenvonnis van 29 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 maart 2024. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is de datum voor vonnis nader op vandaag bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] c.s. hebben op 2 september 2017 een te koop staande woning uit 1975, met een vraagprijs van € 240.000,00, in [plaatsnaam] (hierna: de woning) bezichtigd.

2.2.

Op 4 september 2017 hebben [eiser] c.s. een aanvraag ingediend voor een bouwkundige keuring op bouwexpertisevergelijk.nl, een door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) erkende bouwtechnische aankoopkeuring. De aanvraag is geaccepteerd door [gedaagde] . De kosten voor de keuring bedroegen € 232,50 inclusief btw. In de opdrachtbevestiging van bouwexpertisevergelijk.nl staat:

‘De bouwkundige keuring is 3 maanden geldig vanaf de datum van verzending. Onjuistheden en/of klachten dienen binnen deze drie maanden schriftelijk gedaan te worden aan Bouwexpertisevergelijk.nl. Indien deze niet binnen die drie maanden gemeld zijn zullen deze niet meer in behandeling worden genomen.’

2.3.

[gedaagde] heeft een visuele keuring aan de woning uitgevoerd op 14 september 2017. In het door [gedaagde] opgestelde bouwkundig rapport (hierna: het rapport) is voor zover van belang vermeld:

‘
1. Kostenoverzicht

(…)

Algemene bouwdelen

(…) Fundering lichte zetting naar achter (…) € 10.000,00 (kosten voor verbetering op termijn)

(…)

3. Algemene projectgegevens

(…)

3.5

Werkwijze

De aankoopkeuring is gebaseerd op een visuele, niet-destructieve inspectie ter plaatse. Dit betekent dat onderdelen worden beoordeeld voor zover deze zichtbaar en bereikbaar zijn zonder dat hiervoor sloop, demontage, verplaatsen of verwijderen van materialen noodzakelijk is.

(…)

Deze rapportage heeft een geldigheid van 2 maanden na inspectiedatum.

Elke en alle overige aansprakelijksstellingen en/of schadeclaims worden door Adviesbureau [gedaagde] nadrukkelijk van de had gewezen.

(…)

4. Bouwtechnische staat woning

(…)

Keuringsresultaten Algemene Bouwdelen

A.0 Fundering

(…)

Opmerking, gebrekenDe funderingen vertonen voor zover zichtbaar geen gebreken.

opm verzakking zie punt B6 diversen.

(…)

A.1 Kruipruimte

(…)

Opmerking, gebrekenDe kruipruimte vertoont voor zover zichtbaar geen gebreken

B.6 Diversen

(…)

Aangeraden (…)

gehele pand helt naar achter aangeraden opvijzelen en voorzien van palen zie bedrijf [bedrijfsnaam 1] te [plaats] .’

2.4.

[eiser] c.s. hebben op 22 september 2017 de koopovereenkomst ondertekend en op 1 november 2017 de woning in eigendom verkregen. De woning is gekocht voor

€ 233.000,00.

2.5.

Op 9 april 2018 hebben [eiser] c.s. het Bureau voor Bouwpathologie BB ingeschakeld voor een onderzoek naar gebreken aan de woning. In het rapport van ing. [naam 1] (hierna: [naam 1] ) van 4 juli 2018 staat, voor zover van belang:

‘
Vraag 1: Wat betreft de omschrijving van de geconstateerde gebreken/schade en wat is daarvan de ernst?

Antwoord: Ondergetekende heeft zich op aangeven van cliënt beperkt tot een drietal zaken, de grondkerende muur, de bouwkundige staat van de begane grondvloer en de scheefstand van de woning.

Grondkerende muur:

Aan de achterzijde van het perceel is sprake van een zogenaamde grondkerende muur. Deze muur vertoont diverse scheuren en bestaat uit verschillende delen (samenstelling) en staat duidelijk bol (onder druk) (foto 1 t/m 10). Ook is op meerdere plaatsen een provisorische versteviging op de muur aangebracht (foto 3, 5, 6, 7 en 8).

Begane grondvloer:

De begane grondvloer van de woning is uitgevoerd in zogenaamde betonnen schaaldelen (ongeïsoleerd) van het merk Kwaaitaal. Bij vrijwel alle liggers, de constructieve delen van de schaaldelen, is in meer of mindere mate sprake van zeer ernstige betonrot (foto 11 t/m 22 ). De van essentieel belang zijnde stalen wapeningsstaven in de elementen zijn in ernstige mate aangetast door corrosie.

Dit euvel doet zich voor bij de gehele vloer van de woning, behoudens de serre omdat die later en op een andere wijze is gebouwd.

Scheefstand woning:

De gehele woning, behoudens de aanbouw aan de rechter zijkant van de woning, helt enigszins naar achteren. Het keukenblok staat niet volledig te lood.

(…)

Vraag 3: Is er sprake van een causaal verband tussen de geconstateerde gebreken/schade en het handelen/nalaten van de wederpartij?

Antwoord:Ondergetekende is van mening dat de wederpartij, zowel de aankoopkeurder ( [gedaagde] ) als ook de verkopende partij, op de hoogte moeten zijn geweest van de staat van zowel de grondkerende muur, als ook de ernstige problemen met de begane grondvloer. Wat betreft de keuring door [gedaagde] , was bij één enkele blik in de kruipruimte, daartoe behoefde deze niet eens te worden betreden, reeds zichtbaar dat er sprake was van een Kaaitaalvloer met aanzienlijke betonrot. De scheefstand is door de [gedaagde] gemeld echter is een veel te laag bedrag opgenomen voor het minimaal noodzakelijke stabiliseren van de woning.

(…)
Vraag 7: Wat betreft de schadevaststelling op basis van herstel en/of waardevermindering?

Antwoord: (…) Er zijn hier twee zaken die moeten worden aangepakt, de grondkerende muur en de begane grondvloer. Wat betreft de scheefstand is het raadzaam om de woning minimala te stabiliseren. (…)

Scheefstand woning:

Na het plaatsen van een goede deugdelijke grondkering zou men over kunnen gaan tot het stabiliseren van de woning door het plaatsen van enkele funderingspalen aan de achterzijde van de woning. De hiermee gemoeide kosten worden geraamd op
€ 18.000,-- all-in excl. B.T.W. Hierin is geen rekening gehouden met eventueel rechtzetten (opvijzelen) van de woning. Hiermee is de woning dus alleen gestabiliseerd en nog niet recht gezet.’

2.6.

Bij brief van 8 juni 2018 hebben [eiser] c.s. [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor geleden en nog te lijden schade die het gevolg is van het uitbrengen van een gebrekkig bouwkundig rapport.

2.7.

Op 1 maart 2019 heeft [naam 2] van Bijn.nl (hierna: [naam 2] ) in opdracht van [eiser] c.s. een nulmeting van de woning uitgevoerd in verband met nieuwbouw die tegenover de woning gerealiseerd zou worden. Hij heeft onder meer vermeld:

‘F. Conclusie. Nul meting uitgevoerd. Scheuren benoemd in het rapport. Woning toont verzakking naar achteren, van de dijk af. Zie foto’s met waterpas op de vloer. Kruipruimte niet geïnspecteerd tijdens nul-meting. Volgens opgave bewoner is er een juridische procedure tegen de verkopende partij in verband met verzakking van de woning en betonrot in de vloerconstructie van de begane grondvloer. De erfscheidingsmuur aan de achterzijde van het perceel is zeer slecht, de constructieve veiligheid is momenteel niet gewaarborgd.’

2.8.

[eiser] c.s. zijn een procedure gestart tegen de verkoper. Bij tussenvonnis van 18 september 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:7394) heeft de rechtbank Rotterdam, voor zover van belang, overwogen:

‘4.6.2. Als bouwtechnisch deskundige mocht redelijkerwijs van [gedaagde] worden verwacht dat hij bij zijn onderzoek naar de scheefstand de zichtbare onderdelen van de fundering van de woning zou opnemen.

Ervan uitgaande dat de muur grond keert ( [naam 3] betwist dit), is de muur een zichtbaar onderdeel van de fundering om de volgende twee redenen.

Ten eerste is niet in geschil dat de muur zichtbaar vlak achter de woning staat; zie zowel de schets als de foto van de muur en de woning onder 2.8.

Ten tweede staat vast dat de opgehoogde grond waarop de woning staat, doorloopt tot aan de muur. De grond en, als de muur de grond keert, de muur zelf zijn daarmee in feite onderdeel van de fundering van de woning; de woning staat in dat geval op grond die op zijn plaats wordt gehouden door de muur (‘Als de muur breekt (…) dan glijdt de woning van de dijk af.’ stellen [eiser] c.s. ).

Hieruit volgt dat als [gedaagde] zijn onderzoek naar behoren zou hebben verricht, hij de muur en de toestand ervan zou hebben waargenomen.

Dat [gedaagde] de muur volgens [eiser] c.s. toch niet heeft gezien, komt gelet op hun onderzoeksplicht voor hun risico. Hieruit volgt dat de toestand van de muur vóór de koop kenbaar is geweest voor [eiser] c.s.

(…)

4.8.

[eiser] c.s. stellen voorts dat [naam 3] tijdens de bezichtiging aan hen heeft medegedeeld dat het erf eindigt vóór het einde van de dijk en dat zij en [gedaagde] daardoor de muur onderaan de dijk niet hebben gezien voordat zij de koop hebben gesloten.

Zelfs als veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat [naam 3] die mededeling op dat moment heeft gedaan, neemt dit niet weg dat het onderzoek van [gedaagde] zich behoorde uit te strekken tot de fundering van de woning en dat die bestaat uit de opgehoogde grond en, als de muur de grond keert, de muur zelf (zie 4.6.2).

Daarbij is niet relevant of die grond zich op het erf bevindt. De locatie van de erfgrens is niet bepalend voor het risico dat de grond zich verplaatst waardoor de woning kan verzakken. Als [gedaagde] de reikwijdte van zijn onderzoek naar de scheefstand desalniettemin door de erfgrens heeft laten bepalen, zoals [eiser] c.s. stellen, heeft hij zijn onderzoek in zoverre niet naar behoren verricht en komt dat gelet op hun onderzoeksplicht voor hun risico.

(…)

4.17.2.

De schade van [eiser] c.s. in verband met de betonrot, is echter geen gevolg van de door [naam 3] gestelde omstandigheid dat [gedaagde] zijn onderzoek onzorgvuldig heeft verricht. Die schade (de kosten die gepaard gaan met het herstel van de betonrot) is het gevolg van het feit dat de betonrot normaal gebruik van de eigen woning als zodanig belemmert. (…)’

2.9.

Op 27 mei 2020 heeft ingenieursbureau Cerfix in opdracht van [eiser] c.s. een rapport opgesteld ten behoeve van een omgevingsvergunning voor funderingsherstel aan de woning.

2.10.

Bij vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:2910) heeft de rechtbank Rotterdam, voor zover van belang, de verkoper veroordeeld tot betaling aan [eiser] c.s. van € 21.865,87. Dit bedrag bestaat uit € 20.000,00 voor het herstel van de vloer, € 890,87 voor een door [eiser] c.s. ingeschakelde deskundige en € 975,00 voor buitengerechtelijke incassokosten.

2.11.

Bij brief van 2 augustus 2021 hebben [eiser] c.s. [gedaagde] nogmaals geschreven hem aansprakelijk te achten voor de geleden en nog te lijden schade als gevolg van de gebrekkig uitvoerde bouwkundige keuring en hem verzocht alsnog aansprakelijkheid te erkennen.

2.12.

Bij e-mail van 18 augustus 2021 heeft de verzekeraar van [gedaagde] de aansprakelijkheid afgewezen. Hij heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat [eiser] c.s. niet hadden aangetoond dat de vermeende gebreken aan de woning ten tijde van de keuring van 14 september 2017, zonder het uitvoeren van destructieve of anderszins specialistische handelingen, zichtbaar waren.

2.13.

Bij e-mail van 10 februari 2022 heeft [naam 1] op verzoek van [eiser] c.s. gereageerd op de e-mail van 18 augustus 2021. In zijn e-mail staat onder meer:

‘(…) [gedaagde] heeft op 14 september 2017 de woning bouwkundig gekeurd en daarbij niets gezegd over de staat van de begane grondvloer van de woning. Zonder iets te demonteren en zonder destructief onderzoek was het probleem aan de vloer op zeer eenvoudige wijze waarneembaar. Wanneer het kruipluik was geopend, wat toch minimaal mag worden verwacht dat wordt gedaan bij een bouwkundige aankoopkeuring, was voor elke bouwkundige zichtbaar wat voor begane grondvloer aanwezig was. Wanneer dan even onder de vloer was gekeken was ook de staat waarin de vloer verkeerde waarneembaar geweest. Het is algemeen bekent en dat zou bij een aankoopkeurder zeker het geval moeten zijn, dat een schaaldelen vloer toegepast in de periode waarin onderhavige woning is gebouwd, dat dan alle alarmbellen af moeten gaan. Dit type vloer zou namelijk een Kwaaitaal vloer kunnen zijn, welke het ook is. Kwaaitaal vloeren kunnen zijn aangetast door de toeslagstoffen welke een periode aan de productie zijn toegevoegd, waardoor in ernstige mate betonrot kan ontstaan. Men had dus minimaal moeten adviseren nader onderzoek naar de vloer uit te voeren. Bovendien waren de gebreken al zeer eenvoudig waarneembaar, de exacte omvang alleen niet. Bij de minimale inspanning welke toch mag worden verwacht bij een bouwkundige aankoopkeuring, was dit probleem aan het licht gekomen.

De gebreken aan de begane grondvloer waren absoluut en met slechts een minimale inspanning waarneembaar. Daartoe behoefde niets te worden gedemonteerd of verwijderd. Hiervoor is nu juist een visuele bouwkundige keuring bedoelt. Was de kruipruimte niet bereikbaar geweest dan was het iets anders geweest, ook dan had moeten worden geadviseerd de kruipruimte bereikbaar te maken en deze nader te onderzoeken. Nu was de kruipruimte zeer eenvoudig bereikbaar en had men dit absoluut kunnen zien.

Wat betreft de scheefstand van de woning is hier door [gedaagde] wel melding van gemaakt, alleen is hier te makkelijk gezegd dat het cosmetisch was en niet ernstig. Er was duidelijk scheefstand aanwezig en ook hier had nader onderzoek geadviseerd moeten worden, zeker omdat het een dijkwoning betreft. Uit nader onderzoek was dan gekomen dat het door [gedaagde] geraamde bedrag voor herstel absoluut niet toereikend was.

Wat betreft de bouwkundige staat van de keermuur, was dit met een minimale inspanning waarneembaar. Hiervoor behoefde niets te worden gedemonteerd, verwijderd of wat dan ook en was dit met een normale visuele inspectie eenvoudig waarneembaar. Beoordeling van deze keermuur had zeker een onderdeel van de aankoopkeuring moeten zijn geweest. Er had dan ook weer een nader onderzoek geadviseerd moeten worden.’

3.Het geschil

3.1.

[eiser] c.s. vorderen, samengevat, dat de rechtbank:

voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiser] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en dus wanprestatie heeft gepleegd;

voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiser] c.s. gehouden is alle schade die [eiser] c.s. als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst te vergoeden, nader op te maken bij staat;

een en ander onder veroordeling van [gedaagde] in de buitengerechtelijke kosten en proceskosten, te vermeerderen met rente.

3.2.

Aan hun vorderingen leggen [eiser] c.s. het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft bij het uitvoeren van de bouwkundige keuring niet de zorgvuldigheid in acht genomen die van hem als redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig adviseur mocht worden verwacht. Er zijn na overdracht ernstige gebreken aan het licht gekomen, namelijk een bolstaande grondkerende muur aan de achterzijde van de woning, vergaande scheefstand/verzakking en ernstige betonrot in de begane grondvloer. Deze gebreken zijn inmiddels hersteld. Naar aanleiding van de diverse zichtbare gebreken had het op de weg van [gedaagde] gelegen om ten minste vraagtekens te zetten bij de staat van de woning en nader destructief onderzoek te verrichten of te adviseren. Als [gedaagde] zijn onderzoek naar behoren had uitgevoerd en hen had geïnformeerd over de gebreken van de woning, hadden zij van de koop kunnen afzien, althans over de koopprijs met de verkoper kunnen (her)onderhandelen. Nu die mogelijkheden [eiser] c.s. zijn ontnomen, hebben zij schade geleden als gevolg van het gebrekkige rapport van [gedaagde] en is [gedaagde] gehouden die schade te vergoeden.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis die hij in het kader van de bouwkundige keuring van de woning op zich heeft genomen, en zo ja, of daaruit schade is voortgevloeid waarvoor hij aansprakelijk moet worden gehouden.

Goed opdrachtnemerschap

4.2.

Tussen partijen is een overeenkomst van opdracht gesloten (artikel 7:400 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)). Uitgangspunt is dat de opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (artikel 7:401 BW).

4.3.

Om te bepalen of [gedaagde] als goed opdrachtnemer heeft gehandeld is van belang wat partijen hebben afgesproken over de omvang van de door [gedaagde] te verrichten werkzaamheden. Zij zijn overeengekomen dat [gedaagde] voor [eiser] c.s. een NHG-bouwkeuring zou verrichten voor een bedrag van € 232,50 inclusief btw. Niet in geschil is dat dit een visuele keuring betrof. Het gaat om de vraag welke gebreken een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot binnen de reikwijdte van dat onderzoek had kunnen en moeten constateren. Alvorens die vraag (vanaf overweging 4.5) te beantwoorden ziet de rechtbank aanleiding eerst het hierna onder 4.4 genoemde verweer van [gedaagde] te bespreken.

Geldigheid bouwkundig rapport

4.4.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet aansprakelijk kan worden gesteld, omdat in de opdrachtbevestiging van bouwexpertisevergelijk.nl staat dat de bouwkundige keuring drie maanden geldig is en in het bouwkundig rapport staat dat het een geldigheidsduur heeft van twee maanden. Dit verweer slaagt niet. Voor de vaststelling van de aansprakelijkheid is slechts relevant of [gedaagde] ten tijde van de keuring zijn werkzaamheden als een goed opdrachtnemer heeft verricht. De geldigheidsduur van het rapport is hierop niet van invloed.

Scheefstand woning

4.5.

Niet in geschil is dat de woning scheef stond. De vraag is of een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot van [gedaagde] heeft kunnen volstaan met het in kaart brengen daarvan op de wijze zoals [gedaagde] dat heeft gedaan. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij overweegt daartoe het volgende.

4.6.

De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] vanwege die scheefstand in zijn rapport heeft vermeld dat het gehele pand naar achter helt en voorts: ‘aangeraden opvijzelen en voorzien van palen, zie bedrijf [bedrijfsnaam 1] te [plaats] ’. Wanneer bij een visuele keuring een dergelijk advies – het verhogen of rechtzetten van de woning door opvijzelen – wordt gegeven, is het vervolgens aan de (potentiële) kopers om daar verder onderzoek naar te doen evenals naar de kosten daarvan. In ieder geval is het advies dat de woning moest worden opgevijzeld een duidelijk signaal dat de woning op een fundamenteel punt niet in orde was en had van [eiser] c.s. verwacht mogen worden dat zij zich in het stadium waarin de koop nog niet definitief was, hierin goed zouden verdiepen en zich over het proces en de kosten daarvan door een deskundige zouden laten voorlichten. Dat dit kennelijk niet of niet voldoende is gebeurd valt [gedaagde] niet te verwijten.

4.7.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot niet heeft kunnen volstaan met het advies zoals dat is gegeven door [gedaagde] . De stelling van [eiser] c.s. dat de woning volgens Funderingstechnieken [bedrijfsnaam 2] B.V. en andere aannemers geheel onderheid moest worden, heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist door een offerte over te leggen van [bedrijfsnaam 1] B.V. van 29 maart 2018 voor het stabiliseren van de woning door het inkassen van onderheid beton aan de achterzijde van de woning. [eiser] c.s. stellen daartegenover slechts dat uit het rapport van Cerfix van 27 mei 2020 blijkt dat volledig funderingsherstel noodzakelijk was. [eiser] c.s. zijn echter niet ingegaan op het verweer van [gedaagde] dat dit rapport, dat niet ziet op de fundering van de woning ten tijde van de keuring van 14 september 2017, slechts statistische berekeningen laat zien rond een gekozen toepassing. En bovendien geldt ook hier, dat indien [eiser] c.s. naar aanleiding van het advies dat de woning zou moeten worden opgevijzeld en voorzien van palen, voorafgaand aan (het definitief worden van) de koop voldoende onderzoek zouden hebben gedaan, de noodzaak tot geheel onderheien – indien die er was – op dat moment zou zijn gebleken. Hiervoor kan [gedaagde] in het kader van de door hem verrichte visuele keuring niet aansprakelijk worden gesteld. [eiser] c.s. wisten, in ieder geval na de opmerking van [gedaagde] over scheefstand, opvijzelen en van palen voorzien, dat de woning op een relevant punt niet in orde was en dat daarover nader deskundig advies nodig was. Dat zij dit onvoldoende hebben opgepakt alvorens tot de koop over te gaan, kan niet voor rekening en risico van [gedaagde] komen.

4.8.

Ook ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot niet heeft kunnen volstaan met de inschatting van de kosten voor het opvijzelen en voorzien van palen voor € 10.000,00 inclusief btw. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het een raming van kosten betreft en verwijst naar wat er over de kosten onder 4.6 is vermeld.

4.9.

Zoals hierboven aangegeven, hebben [eiser] c.s. geen stukken overgelegd van Funderingstechnieken [bedrijfsnaam 2] B.V. en andere aannemers, dus ook geen kostenopgaven. In het rapport van [naam 1] staat dat de kosten van het stabiliseren van de woning worden geraamd op € 18.000,00 exclusief btw, maar niet is toegelicht hoe tot dit bedrag is gekomen. Naar het oordeel van de rechtbank had een nadere toelichting wel op de weg van [eiser] c.s. gelegen, nu [gedaagde] bovengenoemde offerte van [bedrijfsnaam 1] B.V. heeft overgelegd.

Gebreken aan muur

4.10.

[eiser] c.s. stellen dat in 2018 sprake bleek van een bolstaande muur aan de achterzijde van de woning en dat zij daar vervolgens nader onderzoek naar hebben laten doen. Volgens [eiser] c.s. is de muur grondkerend en daarmee onderdeel van de fundering. Zij stellen dat deze nodig is om ‘de dijk bij elkaar te houden’ en dat zonder de muur de dijk en woning naar beneden zouden zakken. [gedaagde] heeft in zijn rapport niets over de muur opgemerkt.

4.11.

De muur is zichtbaar op onderstaande schets. Een grondkerende constructie heeft als doel een hoogteverschil op te vangen. Een grondkerende muur is een muur om de druk van een hoger gelegen bodem of van het water te weerstaan, bijvoorbeeld bij een dijk.

4.12.

De rechtbank sluit voor de vraag welke gebreken [gedaagde] had kunnen en moeten constateren aan bij het onder 2.8 bedoelde vonnis. Dit betekent dat, als de muur de grondkerend is, de muur een zichtbaar onderdeel is van de fundering en dat [gedaagde] de muur in beginsel bij zijn keuring had moeten betrekken.

4.13.

In dit geval staat echter niet vast dat de muur grondkerend is. [gedaagde] heeft dat gemotiveerd betwist. Het lag op de weg van [eiser] c.s. om dit nader te onderbouwen, gelet op die gemotiveerde betwisting door [gedaagde] . [gedaagde] heeft aangevoerd dat de muur 2 à 3 m van het huis staat en niet daarbij hoort. Zijns inziens is een muur die uit verschillende delen bestaat, zoals hier het geval is, voorts niet geschikt om horizontale (grond)druk te keren. Verder blijkt volgens hem uit het rapport van [naam 2] en een door [gedaagde] als productie 3 overgelegde foto dat de muur een erfscheiding is en dat achter de muur niet eenvoudig kon worden gekeurd. Ook wijst [gedaagde] erop dat de verkoper in de procedure bij de rechtbank Rotterdam heeft aangevoerd dat de muur slechts een esthetisch doel diende en bij de bouw van de woning nog niet was geplaatst. Overigens hebben [eiser] c.s. in die procedure (volgens overweging 4.8 van het onder 2.8 bedoelde vonnis) verklaard dat [gedaagde] de muur onderaan de dijk niet heeft gezien voordat de koop was gesloten, omdat de verkoper meedeelde dat het erf eindigde voor het einde van de dijk. [gedaagde] heeft ten slotte gewezen op bovenstaande schets waaruit volgens hem blijkt dat de woning wordt gedragen door het dijklichaam en de ondergrond (in het rood weergegeven), niet door de ‘aangevulde’ grond (in het geel weergegeven).

4.14.

[eiser] c.s. hebben tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat de muur de grond keert en daarmee onderdeel is van de fundering. [eiser] c.s. verwijzen daartoe naar het onder 2.7 genoemde rapport van Bijn.nl van 25 februari 2019 en stellen dat daaruit blijkt dat de constructieve veiligheid van de woning niet is gewaarborgd. De rechtbank merkt op dat dit summiere rapport uitsluitend een vraagstelling, foto’s en een conclusie bevat. De vraagstelling luidt: ‘
Graag een nul meting uitvoeren in verband met projectontwikkeling, nieuwbouw, in een wijk die tegenover de woning gerealiseerd wordt’. De opmerking in de conclusie dat de erfscheidingsmuur aan de achterzijde van het perceel zeer slecht is en dat de constructieve veiligheid momenteel niet is gewaarborgd, is in het geheel niet toegelicht. Onduidelijk is of deze opmerking betrekking heeft op de muur zelf of op de woning. Verder heeft [naam 1] in zijn e-mail van 10 februari 2022 herhaald dat het gaat om een grondkerende muur, maar hij heeft dit in het geheel niet toegelicht. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] en het feit dat uit het onder 2.8 bedoelde vonnis blijkt dat er toch sterke aanwijzingen zijn dat het (in ieder geval aanvankelijk) niet om een grondkerende muur ging – zo is onder 4.7.2. overwogen dat de muur volgens de verkoper door gasten van een camping provisorisch is gebouwd, wat volgens de rechtbank steun vond in foto’s van de muur en de bevinding van [naam 1] dat de muur ‘in een zeer matige constructie’ is opgetrokken – was een nadere onderbouwing op dit punt nodig. Bij deze stand van zaken kan niet worden vastgesteld dat de muur grondkerend was en dat deze onderdeel had moeten uitmaken van de keuring door [gedaagde] .

Belang vordering schadevergoeding vloer

4.15.

[gedaagde] voert aan dat [eiser] c.s. hun vermeende schade inzake de vloer al vergoed hebben gekregen van de verkoper. De rechtbank begrijpt dit verweer zo, dat [eiser] c.s. onvoldoende belang hebben bij toewijzing van hun vordering betreffende de vloer. Dit verweer slaagt. De rechtbank Rotterdam heeft in het onder 2.10 bedoelde vonnis overwogen dat de door de rechtbank benoemde deskundige twee mogelijkheden voor herstel van de aangetaste vloer heeft genoemd: vervanging of herstel. De deskundige heeft herstel als beste oplossing benoemd, om de nevenschade en overlast te beperken. De rechtbank heeft de door de verkoper te vergoeden schade begroot op basis van de door de deskundige genoemde herstelmogelijkheid. Bij de begroting van de schade ging het erom dat [eiser] c.s. in de situatie werden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd als de verkoper niet zou zijn tekort geschoten. De tekortkoming bestond uit het verkopen van een woning met een vloer die niet geschikt was voor normaal gebruik. De verkoper is in dit vonnis veroordeeld tot betaling van € 20.000,00 voor het herstel van de vloer. [eiser] c.s. hebben nagelaten in de onderhavige procedure (gemotiveerd) te stellen en te concretiseren dat hun schade hiermee niet geheel is vergoed.

Slotsom

4.16.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen van [eiser] c.s. worden afgewezen.

Proceskosten

4.17.

[eiser] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€ 314,00

- salaris advocaat

€ 1.228,00

2 punten x tarief II

- nakosten

€ 178,00

(plus de evt. verhoging zoals genoemd in de beslissing)

totaal

€ 1.720,00

4.18.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten van [gedaagde] van € 1.720,00 te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] c.s. niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [eiser] c.s. € 92,00 extra aan kosten betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening van de proceskosten;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.M. de Keuning en in het openbaar uitgesproken op

26 juni 2024.^[1]