ECLI:NL:RBROT:2019:7394

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/560493 / HA ZA 18-980

Vonnis van 18 september 2019

in de zaak van

1.[eiser] ,

2.
[eiseres],

beiden wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers in conventie,

verweerders in voorwaardelijke reconventie,

advocaten mr. L.J.M. Hoogervorst en mr. S.T.P. Bijlsma,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eisers in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. L.A.L. Westerwoudt.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 8 oktober 2018, met producties en beslagstukken;
de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
de aanvullende producties van [gedaagde] ;
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,
het proces-verbaal van comparitie van 17 mei 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] heeft op 2 september 2017 open huis gehouden in zijn toenmalige woning, een dijkwoning uit 1975, die hij te koop heeft aangeboden met een vraagprijs van
€ 240.000,--.

2.2.

[eisers] hebben toen de woning bezichtigd en gezien dat deze scheef staat. Onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring hebben zij na de bezichtiging een bod uitgebracht van € 223.000,-- dat door [gedaagde] is geaccepteerd.

2.3.

Op 14 september 2017 heeft ing. [naam ingenieur 1] (hierna: [naam ingenieur 1] ) een bouwtechnische keuring uitgevoerd ten behoeve van het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie. In het keuringsrapport (productie 2 bij dagvaarding) staat onder het kopje ‘Werkwijze’ dat kruipruimtes worden beoordeeld in de directe nabijheid van het kruipluik. In het rapport staat dat de kruipruimte van de woning voor zover zichtbaar geen gebreken vertoont. Verder heeft [naam ingenieur 1] gerapporteerd dat het gehele pand naar achter helt en geadviseerd om het pand op te vijzelen en te voorzien van palen, en de kosten daarvan begroot op € 10.000,--.

2.4.

[gedaagde] heeft aan [eisers] een formulier verstrekt met vragen en door hem ingevulde antwoorden over de woning (productie 4 bij dagvaarding). Daarin staat:

‘
(…)

18 (…)

b. Is de kruipruimte vochtig of met water? (…)

JA / NEE (…)

c. Is er een toegang naar de kruipruimte? (…)

JA / NEE (…)

19 (…)

d. Is er voor zover u bekend sprake van chloridenschade/roestvorming (betonrot)?

(Betonrot komt o.a. voor in kruipruimtes van woningen gebouwd in de periode van 1965 t/m 1980 die voorzien zijn van betonnen vloerelementen van o.a. het merk Kwaaitaal (…)

NEE (…)

26 (…)

(b). Zijn er aan uw huis andere gebreken of bezwaren bekend die van

doorslaggevend belang kunnen zijn voor een koper bij het nemen van een

koopbeslissing? (Denk bijv. aan verzakkingen (…)) Zo ja, welke? (…)

NEE

(…)’

2.5.

Vervolgens hebben partijen op 22 september 2017 een koopovereenkomst ondertekend. De koopovereenkomst is gebaseerd op het standaard NVM-model.

2.6.

De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen (productie 1 bij dagvaarding):

‘
artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…).

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.’

2.7.

Op 1 november 2017 hebben [eisers] de woning in eigendom verkregen.

2.8.

In januari 2018 hebben [eisers] een bolstaande muur bemerkt die achter de woning onderaan de dijk staat (hierna: de muur). Hierna volgt een uitvergroot fragment van een bouwtekening van de woning (productie 1 bij conclusie van antwoord). Daarop heeft [gedaagde] achter de woning (waarvan de rechter zijgevel is afgebeeld) de muur geschetst.

De rechtbank heeft de zwarte pijl met tekstvak toegevoegd.

Als productie 6 bij dagvaarding is een foto overgelegd waarop de muur en de achtergevel van de woning zijn te zien:

2.9.

Op 6 maart 2018 hebben partijen berichten gewisseld per WhatsApp (productie 7 bij dagvaarding):

‘
(…)De muur die de dijk ondersteunt staat bol en er zijn metalen balken bevestigd. Is de woning gestabiliseerd ooit?

(…)

[gedaagde] : De muur die de dijk steunt is altijd al krom geweest. De woning is verder

nooit gestabiliseerd.

(…)’

2.10.

[eisers] hebben nader bouwtechnisch onderzoek laten verrichten naar de woning door ing. [naam ingenieur 2] (hierna: [naam ingenieur 2] ). In zijn rapport van 4 juli 2018 staan de volgende bevindingen (productie 12 bij dagvaarding):

‘
(…)

Grondkerende muur:

Aan de achterzijde van het perceel is sprake van een zogenaamde grondkerende muur. Deze muur vertoont diverse scheuren en bestaat uit verschillende delen (samenstelling) en staat duidelijk bol (onder druk) (…)

Begane grondvloer:

De begane grondvloer van de woning is uitgevoerd in zogenaamde betonnen schaaldelen (ongeïsoleerd) van het merk Kwaaitaal. Bij vrijwel alle liggers (…) is in meer of mindere mate sprake van zeer ernstige betonrot (…)

(…)

Grondkerende muur:

De oorzaak van de matige staat waarin de grondkerende muur verkeerd is in de eerste plaats gelegen in de in aanvang zeer matige constructie waarin de muur is opgetrokken. De manier waarop de muur destijds is vervaardigd is feitelijk niet geschikt om een horizontale (grond-)druk te keren. Daarvoor is de muur echter wel bedoeld. De muur is immers gebouwd om grond te keren. De woning is gebouwd op opgehoogde grond achter een dijklichaam.

(…)

Ondergetekende is van mening dat de wederpartij, zowel de aankoopkeurder ( [naam ingenieur 1] ) als ook de verkopende partij, op de hoogte moeten zijn geweest van de staat van zowel de grondkerende muur, als ook de ernstige problemen met de begane grondvloer. Wat betreft de keuring door [naam ingenieur 1] , was bij één enkele blik in de kruipruimte, daartoe behoefde deze niet eens te worden betreden, reeds zichtbaar dat er sprake was van een Kaaitaalvloer met aanzienlijke betonrot. De scheefstand is door de [naam ingenieur 1] gemeld echter is een veel te laag bedrag opgenomen voor het minimaal noodzakelijke stabiliseren van de woning.

(…)’

2.11.

Bij brief van 8 juni 2018 hebben [eisers] [gedaagde] bericht dat zij hem aansprakelijk stellen voor alle gebreken aan de woning en op 24 september 2018 hebben zij conservatoir beslag laten leggen op bankrekeningen die mede op naam staan van [gedaagde] .

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers] vorderen, na verandering van eis en steeds voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

( a) voor recht te verklaren dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en daarom gehouden is de door [eisers] geleden en nog te lijden schade te vergoeden,

( b) [gedaagde] uit dien hoofde te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eisers] ten bedrage van € 86.000,-- althans een zodanig bedrag als de rechtbank redelijk acht, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

( c) [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] de kosten van het deskundigenonderzoek d.d. 17 mei 2018 ten bedrage van € 890,87, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

( d) [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 3.091,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

( e) [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] een bedrag van € 904,70 aan beslagkosten als bedoeld in artikel 706 Rv, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

( f) [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eisers] de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen veertien dagen na de dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd, en

( g) aan nakosten een bedrag van € 157,-- zonder betekening, verhoogd met een bedrag van

€ 82,-- in geval van betekening, met bepaling dat, als deze kosten niet binnen veertien dagen na de dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis worden voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis wettelijke rente is verschuldigd.

3.2.

Aan de vordering leggen [eisers] het volgende ten grondslag.

De woning beschikte bij eigendomsoverdracht niet over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Dit komt door de zeer slechte staat van de grondkerende muur, de betonrot en de niet uitgewerkte verzakking van de woning.

Hierdoor schiet [gedaagde] tekort in de nakoming van zijn verbintenis onder artikel 6.3 van de koopovereenkomst en in zijn mededelingsplicht.

Daarom is hij gehouden de schade die [eisers] daardoor lijden te vergoeden.

De schade bedraagt (exclusief expertise-, incasso-, beslag- en proceskosten, en rente):

€ 15.000,-- herstel van de grondkerende muur

€ 45.000,-- herstel van de vloeren (betonrot)

€ 45.000,-- het stabiliseren van de woning (verzakking)

€ 8.000,-- +kosten van verhuizing en tijdelijke huisvesting

€ 86.000,--

3.3.

De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. Hij betwist dat de muur een grondkerende functie heeft en hij betwist dat de woning (nog steeds) verzakt.

[gedaagde] voert het volgende aan als verweer.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst maakt voor bekende en kenbare gebreken een uitzondering op de zogenoemde normaalgebruikgarantie van die bepaling. Daarom hebben [eisers] geen vordering op [gedaagde] wegens de muur, verzakking of betonrot. Zij wisten van de scheefstand en daarmee was de gestelde voortgaande verzakking voor hen kenbaar. Ook de toestand van de muur en de betonrot hadden zij of [naam ingenieur 1] behoren te zien en waren dus kenbaar voor hen.

Voorts is sprake van eigen schuld. [eisers] hebben hun onderzoeksplicht verzaakt doordat zij onzorgvuldig te werk zijn gegaan. Het feit dat het door [naam ingenieur 1] verrichte onderzoek onzorgvuldig is uitgevoerd, is aan [eisers] toe te rekenen. Daarom dient de schadevergoedingsplicht van [gedaagde] substantieel te worden verminderd.

in voorwaardelijke reconventie

3.4.

[naam eiser] vordert, na verandering van eis en onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden afgewezen, dat [verweerders] uitvoerbaar bij voorraad worden veroordeeld:

( a) om binnen vierentwintig uur na betekening van het vonnis de beslagen op te heffen, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- ineens en van € 500,-- voor iedere dag dat de overtreding voortduurt,

( b) tot betaling van een schadebedrag van € 170,-- vermeerderd met de wettelijke rente per 24 september 2018 tot aan de dag der algehele voldoening,

( c) tot betaling van de contractuele rente van 8,5%, vermeerderd met de wettelijke rente, berekend per 25 september, 5, 10 oktober en 19 november 2018, over de uit hoofde van Lening A reeds opgenomen leningbedragen ad € 250,--, € 500,--, € 895,-- en € 7.223,70,

( d) tot betaling van de contractuele rente van 8,5 %, vermeerderd met de wettelijke rente, over eventueel nadien uit hoofde van Lening A opgenomen leningbedragen, zoals blijkend uit bankafschriften van uitlener,

( e) tot betaling van de contractuele rente van 8,5%, vermeerderd met de wettelijke rente, berekend over een bedrag van € 960,--,

( f) tot betaling van de contractuele rente van 8,5%, vermeerderd met de wettelijke rente, berekend per 24 september 2018, over het uit hoofde van Lening D opgenomen leningbedrag ad € 66.552,63,

( g) in de proceskosten en nakosten van € 157,-- zonder betekening, vermeerderd met € 82,-- bij betekening, onder de voorwaarde dat als deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis worden voldaan, daarover de wettelijke rente verschuldigd is, te berekenen vanaf de vijftiende dag na vonnisdatum.

3.5.

Aan de vordering legt [naam eiser] het volgende ten grondslag.

Omdat hij niets aan [verweerders] verschuldigd is, zijn de gelegde beslagen onrechtmatig.

Daarom zijn [verweerders] gehouden de schade te vergoeden die hij daardoor heeft geleden.

De schade bestaat uit de kosten die de banken voor het beslag in rekening hebben gebracht (€ 170,--) en uit renteschade die bestaat uit twee componenten. [naam eiser] is contractuele rente verschuldigd geworden over het geld dat hij heeft moeten lenen omdat hij niet meer heeft kunnen beschikken over de tegoeden op de bankrekeningen die door de bankbeslagen zijn getroffen. Daarnaast is [naam eiser] met de mede-rekeninghoudster van een door het beslag getroffen en/of-rekening overeengekomen dat hij haar rente zal vergoeden over het mede door haar gehouden, door het beslag geblokkeerde tegoed.

3.6.

De conclusie van [verweerders] strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [naam eiser] in de kosten. [verweerders] betwisten dat [naam eiser] niets aan hen verschuldigd is en zij betwisten het oorzakelijk verband tussen de door [naam eiser] geleende bedragen en de bankbeslagen. Als verweer voeren [verweerders] aan dat [naam eiser] zich van rechtsbijstand had kunnen voorzien op basis van de Wet op de rechtsbijstand en zo zijn schade had moeten beperken.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

In de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst zijn partijen afgeweken van artikel 7:17 lid 2 BW. Artikel 6.1 bepaalt dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van artikel 6.3, eerste zin, van de koopovereenkomst staat [gedaagde] in beginsel wel in voor de afwezigheid van gebreken die normaal gebruik van de woning als zodanig belemmeren. Deze verbintenis wordt wel de ‘normaalgebruikgarantie’ genoemd.

Dit brengt mee dat indien de gestelde gebreken normaal gebruik van de woning als zodanig belemmeren, [gedaagde] in beginsel tekortschiet in de nakoming van de normaalgebruikgarantie en aansprakelijk is voor de schade die [eisers] daardoor lijden.

4.2.

In artikel 6.3, derde zin, van de koopovereenkomst zijn partijen een uitzondering op de normaalgebruikgarantie overeengekomen. Deze garantie geldt niet indien en voor zover een gebrek bekend of kenbaar bij c.q. voor de koper was ten tijde van de koop. Onder kenbare gebreken moeten in dit verband ook gebreken worden verstaan die de koper niet kende maar die hij wel zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd (vgl. gerechtshof Den Haag 14 mei 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1041). In zoverre heeft de koper een onderzoeksplicht naar gebreken.

De reikwijdte van deze onderzoeksplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, zoals de zichtbaarheid van een gebrek, mededelingen van de verkoper, het bestaan van uiterlijk waarneembare verschijnselen op basis waarvan kan worden vermoed dat sprake is van een gebrek en de deskundigheid van de koper.

Of in dit verband de deskundigheid van een door de koper ingeschakelde deskundige aan de koper kan worden toegerekend, hangt in beginsel eveneens af van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 16 mei 1986,
NJ1986, 638), waaronder de aanleiding van de opdracht aan de deskundige.

Dit betekent dat [eisers] met betrekking tot een gebrek in beginsel geen beroep kunnen doen op de normaalgebruikgarantie indien zij dat gebrek, vóór de koop, hadden behoren te ontdekken.

De verkoper mag er in beginsel op vertrouwen dat de koper het onderzoek waartoe de koper is gehouden naar behoren verricht. Als dat onderzoek niet naar behoren is verricht, komt dat in beginsel voor risico van de koper, ook als hij het aan een deskundige heeft overgelaten. Hieruit volgt dat, indien en voor zover op [eisers] een onderzoeksplicht rust, een niet naar behoren verricht deskundigenonderzoek ertoe kan leiden dat een gebrek dat daardoor niet is ontdekt desalniettemin kenbaar moet worden geacht voor [eisers]

4.3.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt mee dat de verkoper in beginsel geen beroep kan doen op de kenbaarheid van een gebrek indien de verkoper vóór de koop het gebrek zelf heeft gekend maar het gebrek niet aan de koper heeft gemeld. Dan heeft de verkoper zijn mededelingsplicht verzaakt. Dit geldt in beginsel alleen voor gebreken die de verkoper kende, niet voor gebreken die de verkoper behoorde te kennen.

Hieruit volgt dat [gedaagde] in beginsel geen beroep kan doen op de kenbaarheid van gebreken die hij zelf vóór de koop heeft gekend maar waarvan hij geen mededeling heeft gedaan aan [eisers]

4.4.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt voorts mee dat de verkoper in beginsel geen beroep op de kenbaarheid van een gebrek kan doen indien de verkoper vóór de koop onjuiste informatie heeft verstrekt over dat gebrek, de koper er redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat deze informatie juist was en daarnaar heeft gehandeld, waaronder begrepen dat de koper daardoor onderzoek heeft nagelaten.

Hieruit volgt dat [gedaagde] in beginsel geen beroep kan doen op de kenbaarheid van een gebrek als hij [eisers] heeft medegedeeld dat dat gebrek niet bestaat en zij daarop redelijkerwijs mochten vertrouwen en daarnaar hebben gehandeld.

Muur

4.5.

[eisers] stellen dat de toestand van de muur normaal gebruik van de woning als zodanig belemmert, dat [gedaagde] dat wist en dat hij hen bovendien onjuist heeft geïnformeerd over de locatie van de erfgrens waardoor zij de muur niet hebben bemerkt voordat zij de koop hebben gesloten. [gedaagde] betwist deze stellingen en stelt op zijn beurt dat de toestand van de muur kenbaar was voor [eisers]

4.6.

Eerst wordt beoordeeld of de toestand van de muur voor [eisers] kenbaar is geweest.

4.6.1.

Zichtbare scheefstand van een woning duidt op verzakkingsgevaar. Daarin zal een koper van een woning als uitgangspunt aanleiding tot nader onderzoek moeten zien, zonodig met bijstand van een deskundige. Hierbij sluit aan dat [eisers] aan [naam ingenieur 1] specifiek hebben gevraagd naar de scheefstand omdat zij daarover, naar zij ter zitting hebben verklaard, ‘
waren gealarmeerd’.

Op [eisers] rustte dus een onderzoeksplicht naar de scheefstand.

4.6.2.

Als bouwtechnisch deskundige mocht redelijkerwijs van [naam ingenieur 1] worden verwacht dat hij bij zijn onderzoek naar de scheefstand de zichtbare onderdelen van de fundering van de woning zou opnemen.

Ervan uitgaande dat de muur grond keert ( [gedaagde] betwist dit), is de muur een zichtbaar onderdeel van de fundering om de volgende twee redenen.

Ten eerste is niet in geschil dat de muur zichtbaar vlak achter de woning staat; zie zowel de schets als de foto van de muur en de woning onder 2.8.

Ten tweede staat vast dat de opgehoogde grond waarop de woning staat, doorloopt tot aan de muur. De grond en, als de muur de grond keert, de muur zelf zijn daarmee in feite onderdeel van de fundering van de woning; de woning staat in dat geval op grond die op zijn plaats wordt gehouden door de muur (‘
Als de muur breekt (…) dan glijdt de woning van de dijk af.’ stellen [eisers] ).

Hieruit volgt dat als [naam ingenieur 1] zijn onderzoek naar behoren zou hebben verricht, hij de muur en de toestand ervan zou hebben waargenomen.

Dat [naam ingenieur 1] de muur volgens [eisers] toch niet heeft gezien, komt gelet op hun onderzoeksplicht voor hun risico. Hieruit volgt dat de toestand van de muur vóór de koop kenbaar is geweest voor [eisers]

4.7.

Daardoor komt de vraag op of [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft verzaakt.

4.7.1.

Zelfs als veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat de muur de grond keert, onderbouwen [eisers] onvoldoende dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad van de grondkerende functie van de muur.

4.7.2.

[eisers] baseren zich op het rapport van [naam ingenieur 2] die daarin concludeert dat [gedaagde] op de hoogte moet zijn geweest van de grondkerende functie van de muur omdat de ‘
muur is (…) gebouwd om grond te keren’. Zij weerspreken echter niet concreet wat [gedaagde] daartegenover aanvoert. Volgens hem is de muur in het verleden door gasten van de destijds belendende camping opgetrokken om de braakliggende zijde van de dijk achter de woning aan het zicht te onttrekken, is de ruimte tussen de muur en de dijk volgestort met overtollige grond en staat de muur niet bol door gronddruk maar omdat de muur provisorisch is gebouwd door amateurs (de campinggasten). Dit laatste vindt steun in de foto van de muur. Daarop is te zien dat de muur uit verschillende materialen bestaat. Het sluit ook aan bij de bevinding van [naam ingenieur 2] dat de muur in ‘
zeer matige constructie’ is opgetrokken.

Wat [gedaagde] aanvoert sluit overigens niet uit dat de muur later onbedoeld wel grondkerend is geworden. Dit betekent op zichzelf echter niet dat hij daarvan wetenschap heeft verkregen.

4.7.3.

[eisers] wijzen er voorts op dat [gedaagde] zelf per WhatsApp heeft bericht dat de muur de dijk steunt (zie 2.9) en dat de muur volgens [naam ingenieur 2] op provisorische wijze is gerepareerd in de periode dat [gedaagde] de woning in eigendom had. Daaruit volgt echter niet zonder meer dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad van de veronderstelde grondkerende functie van de muur. [gedaagde] heeft, zoals hij aanvoert, in zijn WhatsApp-bericht de woorden gebruikt van het bericht waarop hij reageerde. Verder betekent de reparatie niet dat de muur een grondkerende functie heeft; ook voor een esthetische functie, die de muur volgens [gedaagde] heeft, diende de muur te blijven staan. De reparatie betekent daarom evenmin dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad van de gestelde grondkerende functie.

Daarmee komt niet vast te staan dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad of verkregen van de gestelde grondkerende functie van de muur.

4.8.

[eisers] stellen voorts dat [gedaagde] tijdens de bezichtiging aan hen heeft medegedeeld dat het erf eindigt vóór het einde van de dijk en dat zij en [naam ingenieur 1] daardoor de muur onderaan de dijk niet hebben gezien voordat zij de koop hebben gesloten.

Zelfs als veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat [gedaagde] die mededeling op dat moment heeft gedaan, neemt dit niet weg dat het onderzoek van [naam ingenieur 1] zich behoorde uit te strekken tot de fundering van de woning en dat die bestaat uit de opgehoogde grond en, als de muur de grond keert, de muur zelf (zie 4.6.2).

Daarbij is niet relevant of die grond zich op het erf bevindt. De locatie van de erfgrens is niet bepalend voor het risico dat de grond zich verplaatst waardoor de woning kan verzakken. Als [naam ingenieur 1] de reikwijdte van zijn onderzoek naar de scheefstand desalniettemin door de erfgrens heeft laten bepalen, zoals [eisers] stellen, heeft hij zijn onderzoek in zoverre niet naar behoren verricht en komt dat gelet op hun onderzoeksplicht voor hun risico.

4.9.

Het verweer van [gedaagde] dat de toestand van de muur kenbaar was voor [eisers] slaagt dus. Daardoor kan in het midden blijven of de muur grondkerend is.

Het beroep door [eisers] op het niet nakomen door [gedaagde] van zijn mededelingsplicht of het verstrekken van onjuiste informatie door [gedaagde] , slaagt niet.

De vordering van [eisers] gebaseerd op de muur zal daarom worden afgewezen.

Voortgaande verzakking

4.10.

[eisers] stellen dat de woning verzakt, dat dit normaal gebruik van de woning als zodanig belemmert en dat [gedaagde] hen mededeling heeft gedaan dat de verzakking is uitgewerkt.

[gedaagde] betwist deze stellingen en stelt op zijn beurt dat de verzakking kenbaar was voor [eisers]

4.11.

Eerst wordt beoordeeld of de door [eisers] gestelde voortgaande verzakking kenbaar was voor hen.

4.11.1.

Zoals hiervoor overwogen, rustte er op [eisers] een onderzoeksplicht naar de scheefstand. Vast staat dat na de bezichtiging, maar vóór de koop, [naam ingenieur 1] met zoveel woorden aan [eisers] heeft gerapporteerd dat het pand naar achter helt en dat hij hen, vóór de koop, heeft geadviseerd de woning op te vijzelen en te voorzien van palen.

Dat [naam ingenieur 1] het voorzien van palen slechts om cosmetische redenen heeft geadviseerd, en niet (mede) ter stabilisatie, onderbouwen [eisers] niet. Dit komt daarom niet vast te staan.

Dat [naam ingenieur 1] mogelijk, zoals [naam ingenieur 2] stelt, een veel te laag bedrag heeft opgenomen en dus niet naar behoren heeft gerapporteerd, komt voor risico van [eisers] gelet op hun onderzoeksplicht.

4.11.2.

Hieruit volgt dat de gestelde voortgaande verzakking kenbaar is geweest voor [eisers] Zij kunnen daarom daarvoor in beginsel geen beroep doen op de normaalgebruikgarantie.

4.12.

[eisers] stellen echter dat hun de mededeling is gedaan dat de verzakking is uitgewerkt en dat zij daarnaar hebben gehandeld.

4.12.1.

Het gaat om de door [eisers] gestelde mededeling tijdens de bezichtiging dat de woning ‘
inmiddels is uitgewerkt en dus niet verder zal verzakken’.

Zelfs indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat [gedaagde] en zijn makelaar deze mededeling op dat moment hebben gedaan aan [eisers] ( [gedaagde] betwist dit, mede aan de hand van een verklaring van de makelaar), onderbouwen [eisers] onvoldoende dat zij daarnaar hebben gehandeld. Zij hebben immers zelf verklaard [naam ingenieur 1] specifiek te hebben gevraagd naar de scheefstand.

4.12.2.

Daarmee komt niet vast te staan dat [eisers] naar de gestelde mededeling hebben gehandeld, bijvoorbeeld door onderzoek na te laten.

4.13.

Het verweer van [gedaagde] dat de gestelde voortgaande verzakking kenbaar was voor [eisers] slaagt. Daardoor kan in het midden blijven of sprake is van voortgaande verzakking en of dit normaal gebruik belemmert.

Het beroep door [eisers] op het verstrekken van onjuiste informatie door [gedaagde] , slaagt niet.

De vordering van [eisers] gebaseerd op de gestelde voortgaande verzakking zal daarom worden afgewezen.

Betonrot

4.14.

[eisers] stellen dat de betonrot normaal gebruik van de woning als zodanig belemmert, dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad van de betonrot en dat [gedaagde] bovendien ten onrechte aan hen heeft gemeld dat geen sprake is van betonrot of Kwaaitaalbeton.

[gedaagde] betwist het bestaan van de betonrot niet en evenmin dat de betonrot normaal gebruik van de woning als zodanig belemmert. [gedaagde] betwist wel dat hij wetenschap van dit gebrek heeft gehad en hij stelt dat het gebrek kenbaar is geweest voor [eisers]

4.15.

Vastgesteld wordt dat de betonrot normaal gebruik van de woning als zodanig belemmert.

Hieruit volgt dat beoordeeld dient te worden of de betonrot kenbaar was voor [eisers]

4.15.1.

Zoals hiervoor overwogen (zie 4.2) is een gebrek kenbaar voor de koper indien de koper het zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd.

Of in dit verband de deskundigheid van een door de koper ingeschakelde deskundige aan de koper kan worden toegerekend, hangt in beginsel eveneens af van de omstandigheden van het geval, waaronder de aanleiding van de opdracht aan de deskundige.

4.15.2.

[gedaagde] stelt dat op grond van de antwoorden op vragen 18.b, 18.c en 19.d (zie 2.4) voor [eisers] aanleiding bestond om onderzoek te (laten) doen in de kruipruimte en naar betonrot in de vloer. Deze stelling onderbouwt [gedaagde] onvoldoende. [gedaagde] stelt zelf dat de antwoorden op vraag 18.b en 18.c erop neerkomen dat het hem feitelijk onbekend is of de kruipruimte vochtig of toegankelijk is. Dat gaf [eisers] , mede gelet op de normaalgebruikgarantie, daarom geen aanleiding te vermoeden dat sprake is van een gebrek in de kruipruimte. Het antwoord op vraag 19.d is zelfs van geruststellende aard; [gedaagde] deelt daarmee immers mee dat voor zover hem bekend geen sprake is van betonrot.

[gedaagde] stelt voorts dat [naam ingenieur 1] zijn onderzoek niet naar behoren heeft verricht en dat dat voor rekening van [eisers] komt omdat [eisers] daardoor niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. Ook deze stelling is onvoldoende onderbouwd. De opdracht van [eisers] aan [naam ingenieur 1] om de kruipruimte te inspecteren hebben [eisers] gegeven als onderdeel van de keuring ter verkrijging van een Nationale Hypotheek Garantie en niet omdat er een aanleiding bestond te vermoeden dat sprake was van een gebrek in de kruipruimte of van betonrot. Gelet op deze achtergrond van de opdracht is de deskundigheid van [naam ingenieur 1] daarom evenmin bepalend voor de reikwijdte van de onderzoeksplicht van [eisers] en komt de omstandigheid dat [naam ingenieur 1] zijn inspectie van de kruipruimte (mogelijk) niet naar behoren heeft verricht niet voor risico van [eisers]

4.16.

Hieruit volgt dat niet komt vast te staan dat de betonrot kenbaar was voor [eisers] .

Het daarop gebaseerde verweer van [gedaagde] slaagt dus niet.

4.17.

[gedaagde] voert verder als verweer dat sprake van eigen schuld. Hij stelt dat het

door [naam ingenieur 1] voor [eisers] verrichte onderzoek onzorgvuldig is uitgevoerd.

4.17.1.

Wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, wordt de vergoedingsplicht in beginsel verminderd door de schade over hem en de vergoedingsplichtige te verdelen in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen (art. 6:101 lid 1 BW).

4.17.2.

De schade van [eisers] in verband met de betonrot, is echter geen gevolg van de door [gedaagde] gestelde omstandigheid dat [naam ingenieur 1] zijn onderzoek onzorgvuldig heeft verricht. Die schade (de kosten die gepaard gaan met het herstel van de betonrot) is het gevolg van het feit dat de betonrot normaal gebruik van de woning als zodanig belemmert.

Het verweer van [gedaagde] gebaseerd op eigen schuld slaagt daarom evenmin.

4.18.

Dit brengt mee dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van de artikel 6.3 van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de schade die [eisers] daardoor lijden.

4.19.

[eisers] ramen de herstelkosten met betrekking tot de betonrot op
€ 45.000,-- en de kosten van verhuizingen en tijdelijke huisvesting op € 8.000,--. Ter zitting hebben zij echter verklaard dat de herstelkosten misschien lager zullen zijn ‘
met een Duofor-oplossing’. De verhuis- en huisvestingskosten specificeren zij niet. De rechtbank acht daarom een deskundigenbericht noodzakelijk, aan de hand van de hierna volgende voorgenomen vragen opgenomen:

( a) Op welke wijze dient de betonrot te worden hersteld?

( b) Hoeveel bedragen de herstelkosten?

( c) Indien geen gebruik gemaakt kan worden van de begane grond tijdens de herstelwerkzaamheden (i) hoeveel dagen duurt dat en (ii) is het dan wel mogelijk om elders in de woning te verblijven?

( d) Indien zaken elders opgeslagen dienen te worden tijdens de herstelwerkzaamheden, hoeveel bedragen de kosten van opslag?

4.20.

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de aan de deskundige voor te leggen vragen en over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De zaak zal hiertoe naar de rol worden verwezen.

4.21.

Volgens de hoofdregel van art. 195 Rv zullen [eisers] het voorschot van de deskundige moeten voldoen.

in voorwaardelijke reconventie

4.22.

In afwachting van het verdere verloop van de procedure in conventie zal de beoordeling van de vorderingen in voorwaardelijke reconventie worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 16 oktober 2019 voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage (4.20);

in conventie en voorwaardelijke reconventie

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Mouthaan en in het openbaar uitgesproken op
18 september 2019.

2457/3136

Non-conformiteit bij de verkoop van een dijkwoning met betonrot en onderzoeksplicht van de koper

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.[eiser] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie

5.De beslissing