Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/6532
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 april 2024 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats 1], eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 15 september 2022 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 11 februari 2022 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats 2] (de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 507.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2023.
Namens eiser is verschenen [naam 1]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] en [naam 3].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Overwegingen
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2021 en het belastingjaar 2022. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een eindeengezinswoning. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 139 m² en de perceeloppervlakte is ongeveer 87 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiser bepleit een waarde van € 475.000 en stelt eiser-zakelijk weergegeven- dat verweerder ten onrechte geen KOUDV- en liggingsfactoren, indexeringscijfers en grondstaffels heeft toegezonden. Verder stelt eiser dat het in het taxatieverslag van verweerder genoemde vergelijkingsobject [adres 2] niet bruikbaar is en dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 3] een lagere waarde onderbouwen.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix volgt dat de waarde is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten gelet op de bouwjaren, de ligging in dezelfde wijk en de vergelijkbare gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in beroep de woning aan de [adres 2] niet langer als onderbouwing dient. De rechtbank neemt daarbij voorts in aanmerking dat verweerder heeft verklaard dat de woning beschikt over een tuin, terwijl eiser bij de waarde die hij voorstaat ervan uit is gegaan dat de woning niet over een tuin beschikt. Ter zitting heeft eiser de aanwezigheid van een tuin niet langer betwist. De gebruiksoppervlakte van [adres 4] (166 m²) is groter dan van de woning, terwijl de gebruiksoppervlakte van [adres 3] CA (118 m²) en [adres 5] (112 m²) kleiner is. Ook beschikken de vergelijkingsobjecten over een groter perceeloppervlakte. Uit de in de matrix vermelde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien vierkante meter-prijzen voort van € 3.675 ([straatnaam]), € 3.517 ([adres 3]) en € 3.938 ([adres 5]), met een gemiddelde van € 3.710. Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 3.647, en daarmee lager dan het gemiddelde, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eisers stelling dat verweerder in zijn uitspraak op het bezwaar heeft overwogen dat de invloed van VvE-reserves is gecorrigeerd terwijl dat niet volgt uit het taxatieverslag en de matrix, slaagt niet. In de uitspraak op bezwaar staat enkel vermeld dat voldoende rekening is gehouden met de invloed van de VvE-reserve en verweerder heeft verder onweersproken verklaard dat bij de vergelijkingsobjecten geen sprake is van een VvE.
8. Eiser voert verder aan dat verweerder, ondanks het verzoek van eiser daartoe, niet heeft voldaan aan de toezendplicht omdat geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren is verstrekt. Verweerder heeft verklaard geen gebruik te maken van deze gegevens. De rechtbank overweegt dat deze werkwijze van verweerder reeds aan de orde is geweest in de jurisprudentie waarbij is geoordeeld dat van een schending van de toezendplicht geen sprake is. [1] De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen. De verwijzing van eiser naar de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 22 maart 2022 [2] leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft ter zitting verklaard in de bezwaarfase over geen andere stukken dan het verstrekte taxatieverslag te beschikken. Anders dan het gerechtshof in voornoemde zaak heeft geoordeeld, ziet de rechtbank in de onderhavige zaak geen aanwijzing dat verweerder reeds in de bezwaarfase over meer op de zaak betrekking hebbende stukken beschikte.
9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
10. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden. Het bezwaarschrift is op 25 maart 2022 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met negen dagen. Eiser heeft daarom in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde zal deze vergoeding echter toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen. [3]
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).