Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 22/497
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: drs. S.A.N. Geerling),
en
het college van burgemeester en wethouders van Leiderdorp, verweerder
(gemachtigden: mr. D. Hulsegge en mr. J. Habermann).
Als derde-partij nemen aan de zaak deel: [naam 1] en [naam 2] uit [woonplaats]
(gemachtigde: mr. S.C.M. Suijkerbuijk).
Inleiding
1. Eiser heeft op 24 februari 2021 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het inrichten van een Bed & Breakfast (B&B). Verweerder heeft de omgevingsvergunning met het primaire besluit van 1 juni 2021 verleend.
1.1.
Eiser en derde-partij hebben bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit.
1.2.
Bij besluit van 7 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van derde-partij gegrond verklaard en het primaire besluit herroepen. De omgevingsvergunning is alsnog geweigerd. Bij afzonderlijk besluit van 7 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser (dat ziet op een vergunningvoorschrift) niet-ontvankelijk verklaard omdat het procesbelang ontbreekt, nu de omgevingsvergunning alsnog is geweigerd.
1.3.
Hoewel in het beroepschrift uitsluitend het zaaknummer van het besluit op het bezwaar van eiser is genoemd, blijkt uit de inhoud daarvan dat het beroep zich ook richt tegen het besluit op het bezwaar van derde-partij (hierna samen: de bestreden besluiten).
1.4.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Derde-partij heeft ook schriftelijk gereageerd.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 11 januari 2024 op zitting behandeld. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Ook derde-partij [naam 1] is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden, vergezeld door [naam 3] en [naam 4] .
Waar gaat deze zaak over?
2. Eiser heeft op 24 februari 2021 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het inrichten van een B&B aan de [adres] te [plaatsnaam] . Hoewel de aanvraag in strijd is met artikel 10.1 van de regels van het vigerende bestemmingsplan “Driegatenbrug 2016”, heeft verweerder aanleiding gezien om gebruik te maken van de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in artikel 10.4.1 van de planregels. Met het primaire besluit heeft verweerder de omgevingsvergunning aan eiser verleend.
2.1.
Eiser heeft op 5 juli 2021 bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit, omdat eiser zich niet kan vinden het vergunningvoorschrift dat bepaalt dat de kookplaat en luchtafvoer moeten worden verwijderd. Verweerder heeft deze voorschrift aan de vergunning verbonden om te voorkomen dat de ruimte als zelfstandige woonruimte wordt gebruikt.
2.2.
Derde-partij heeft op 19 juli 2021 bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Derde-partij is het oneens met de verlening van de omgevingsvergunning, onder andere omdat er een erfdienstbaarheid op het perceel is gevestigd en het gebruik van een deel van de woning als B&B hiermee in strijd is. Eén van de gevestigde erfdienstbaarheden houdt namelijk in dat de relevante woning alleen als woonhuis mag worden ingericht.
2.3.
Verweerder heeft bij besluit van 7 december 2021 het bezwaar van derde-partij gegrond verklaard en de omgevingsvergunning alsnog geweigerd, omdat door de gevestigde erfdienstbaarheid sprake zou zijn van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Omdat de omgevingsvergunning alsnog is geweigerd, heeft eiser geen procesbelang meer bij zijn bezwaar. Daarom heeft verweerder het bezwaar van eiser bij afzonderlijk besluit van 7 december 2021 niet-ontvankelijk verklaard.
Beoordeling door de rechtbank
3. Eiser is het niet eens met de weigering van zijn omgevingsvergunning en het nietontvankelijk verklaren van zijn bezwaar. Eiser klaagt in beroep wederom over het voorschrift in de omgevingsvergunning tot verwijdering van de kookplaat en luchtafvoer. Daarnaast betwist eiser dat de erfdienstbaarheid in de weg staat aan de verlening van de omgevingsvergunning. Eiser meent dat verweerder geen beroep kan doen op de erfdienstbaarheid, nu verweerder geen partij is bij de leveringsakte waarin de erfdienstbaarheid is opgenomen. Daarnaast meent eiser dat de inrichting van de B&B niet wezenlijk anders is dan bij een woonhuis gebruikelijk is. De erfdienstbaarheid kan daarom niet aan verlening van de omgevingsvergunning de weg staan. De te ruime uitleg van verweerders zijde van de erfdienstbaarheid zou inhouden dat bijvoorbeeld ook structureel thuiswerken onmogelijk is. Tot slot heeft verweerder de erfdienstbaarheid niet in artikel 20.1 en verder van de regels van het bestemmingsplan opgenomen als een vorm van met het bestemmingsplan strijdig gebruik.
Voorschrift in de omgevingsvergunning
4. De rechtbank overweegt dat het door eiser betwiste voorschrift in de oorspronkelijk verleende omgevingsvergunning in dit geschil niet aan de orde kan komen. Verweerder heeft het primaire besluit immers herroepen. De beroepsgronden die zien op dit voorschrift zal de rechtbank daarom onbesproken laten.
De erfdienstbaarheid: een evidente privaatrechtelijke belemmering?
5. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) is slechts aanleiding voor het oordeel door de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van een omgevingsvergunning in de weg staat, wanneer deze belemmering een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering aan een activiteit in de weg staat. De aanwezigheid van een zakelijk recht, zoals een erfdienstbaarheid, is in beginsel voor de uitvoerbaarheid van een omgevingsvergunning niet doorslaggevend. Dit is slechts anders indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het bouwplan leidt tot strijd met de zakelijke rechten en tevens vaststaat dat niet tot opheffing van het zakelijk recht kan worden overgegaan. [1]
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat op het perceel van eiser een erfdienstbaarheid is gevestigd, bij leveringsakte van 2 augustus 2007. In geschil tussen partijen is de uitleg van de erfdienstbaarheid, en of deze in de weg staat aan het inrichten van een B&B op het perceel. Artikel 5, tweede lid, aanhef en onder B, van de akte luidt:
Artikel 5
(…)
VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
Blijkens gemelde koop-/aanneemovereenkomsten zijn partijen voorts nog overeengekomen over te gaan tot vestiging om niet van de navolgende erfdienstbaarheden, ter uitvoering waarvan verkoper en koper, ieder voorzover het hen betreft, vestigen, respectievelijk aanvaarden, de navolgende erfdienstbaarheden:
(…)
2. ten behoeve van het aan verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van na te melden kadastraal perceel, voorzover bestemd tot openbare weg casu quo openbaar gebied – welk gedeelte in eigendom zal worden overgedragen aan de gemeente Leiderdorp – als heersend erf en ten laste van het hierbij verkochte als dienend erf:
(…)
B. de erfdienstbaarheid inhoudende het verbod voor de eigenaar van het dienend erf de grond en/of de opstallen, geheel noch gedeeltelijk, in te richten of te bestemmen anders dan tot woonhuis;
5.2.
Voor de uitleg van de goederenrechtelijke overeenkomst die besloten ligt in een notariële akte waarbij een zakenrechtelijk recht (zoals een erfdienstbaarheid) wordt gevestigd, komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio van deze uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed. Daarnaast geldt voor de erfdienstbaarheid dat op grond van artikel 5:73 BW de inhoud (en de wijze van uitoefening) van een erfdienstbaarheid wordt bepaald door de akte van vestiging. [2]
5.3.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan het verlenen van de aangevraagde omgevingsvergunning in de weg staat. Daarbij acht de rechtbank van belang dat niet zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het bouwplan leidt tot strijd met de erfdienstbaarheid. De rechtbank ziet op voorhand niet in waarom de inrichting van een deel van de woning als B&B wezenlijk anders zou zijn dan de inrichting van een woning. Het betreffende deel van de woning dat door eiser als B&B beoogd werd, is immers ingericht met een keuken, douche en toilet; voorzieningen die in een woning gebruikelijk zijn. Het is de rechtbank verder op voorhand niet duidelijk wat partijen beoogd hebben met het begrip “bestemmen anders dan tot woonhuis”. Het is aan de burgerlijke rechter, en niet aan verweerder of de bestuursrechter, om aan de hand van de partijbedoeling uitleg te geven aan dit begrip. Ook staat niet vast dat niet tot opheffing van de erfdienstbaarheid kan worden overgegaan. Verweerder is daarom naar het oordeel van de rechtbank te snel uitgegaan van een evidente privaatrechtelijke belemmering die aan vergunningverlening in de weg staat.
5.4.
Nu naar het oordeel van de rechtbank niet vast staat dat er sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering, berusten de bestreden besluiten niet op een deugdelijke motivering.
5.5.
Omdat het beroep reeds hierom gegrond is en verweerder een nieuw, inhoudelijk besluit op de bezwaren van eiser en derde-partij zal moeten nemen, komt de rechtbank niet toe aan een bespreking van de resterende beroepsgronden, die allen zien op de erfdienstbaarheid.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de bestreden besluiten vernietigen wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank bepaalt met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb dat verweerder een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van deze uitspraak. Verweerder zal opnieuw moeten beslissen op de bezwaren van eiser en derde-partij.
6.1.
Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet verweerder aan eiser het betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank veroordeelt verweerder daarnaast in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.750,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 875,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden besluiten;
- draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op de bezwaren van eiser en derde-partij, met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 184,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.750,-, te betalen aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. van der Ven, rechter, in aanwezigheid van mr. J. van Seters, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.