Uitspraak
aRECHTBANK Den Haag
Team Handel
Zaaknummer: C/09/657313 / HA ZA 23-1044
Vonnis van 30 oktober 2024
in de zaak van
1.[eisende partij 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eisende partij 2],
2.
[eisende partij 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisende partij 1] en [eisende partij 2] ,
advocaat: mr. S.A.P. van den Berg te Den Haag,
tegen
[gedaagde partij] MAKELAARSKANTOOR B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
advocaat: mr. D.J. Wolf te Rotterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 november 2023, met 10 producties;
- de conclusie van antwoord van 13 maart 2024, met 11 producties;
- het tussenvonnis van 22 mei 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;
- de akte vermeerdering van eis van 4 juli 2024;
- de mondelinge behandeling van 4 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen [eisende partij 1] en [eisende partij 2] enerzijds en [gedaagde partij] anderzijds is overeengekomen dat [gedaagde partij] als makelaar zou bemiddelen bij de verkoop van de woning van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] . In dat kader hebben partijen op 19 januari 2022 de verkoopopdracht ondertekend.
2.2.
Op 10/12 april 2022 is de woning door bemiddeling van [gedaagde partij] verkocht aan de kopers (hierna ook: de eerste kopers) voor een koopprijs van € 636.500 k.k. Er waren meer biedingen op de woning geweest, maar dit was met afstand het hoogste bod.
2.3.
In de koopovereenkomst tussen [eisende partij 1] en [eisende partij 2] enerzijds en de kopers anderzijds (hierna: de koopovereenkomst) is in artikel 15.1 en 15.3 onder het kopje ‘Ontbindende voorwaarden’ het volgende opgenomen (hierna: het financieringsvoorbehoud):
“Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 11 mei 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 500.000,- geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)
15.3.
Partijen verplichtten zich over en weer al het redelijke mogelijke te doen teneinde
de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder “goed gedocumenteerd” verstaan dat twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(en) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste “goed gedocumenteerd”: In het kader van een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, wordt onder “goed gedocumenteerd” in ieder geval verstaan dat de mededeling vergezeld moet gaan van bewijsstukken, dat koper bij tenminste 2 geldverstrekkende instellingen een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat geen van die aanvragen tot het gewenste resultaat heeft geleid. Een mededeling dat ontbinding wordt ingeroepen op grond van een financieringsvoorbehoud, dient onverlet de in de koopovereenkomst opgenomen termijnen, voorts niet later te geschieden dan 3 werkdagen na het bij koper bekend worden van de informatie dat de benodigde hypotheek niet kan worden verkregen. Koper zal trachten een financiering te verkrijgen op basis van zijn inkomsten en uitgaven ten tijde van het afsluiten van de koopovereenkomst. Tevens zal hij in de periode tussen het sluiten van de koop en het verkrijgen van de financiering geen níeuwe financiële verplichtingen aangaan. Zonodig is koper verplicht om bij een beroep op de ontbindende voorwaarde kopieën af te geven van alle informatie en bescheiden welke hij in het kader van de hypotheekaanvraag aan de banken heeft verstrekt. Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)”
2.4.
Op verzoek van de kopers en met instemming van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] is de termijn van het financieringsvoorbehoud tot en met 16 mei 2022 verlengd.
2.5.
Op 16 mei 2022 heeft [gedaagde partij] van de aankoopmakelaar van de kopers, de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ), het bericht ontvangen dat de ING Bank de hypotheekaanvraag van de kopers heeft geweigerd. De aankoopmakelaar schreef in dit bericht onder meer:
“Het niet verstrekken heeft niets met hoogte van inkomen te maken, dat zit ok. De banken hebben kennelijk een geheime lijst waar ondernemers op staan die in het verleden een ernstig economisch delict hebben gepleegd. Deze mensen kunnen voor zover bekend nooit meer van hun leven een hypotheek krijgen.”
2.6.
Diezelfde dag heeft [gedaagde partij] ook van de hypotheekadviseur van de kopers, de heer [naam 2] (hierna: [naam 2] ), een e-mail ontvangen. In dit bericht staat het volgende:
“Zoals met [voornaam] [naam 1] besproken kunnen wij de hypotheekaanvraag elders aanbieden om de gevraagde financiering te verkrijgen, hiertoe zouden wij tenminste 2 weken tijd nodig hebben (gezien de huidige doorlooptijden), indien u en verkopers zich hierin kunnen vinden dan vernemen wij dat graag van u en zullen zo snel mogelijk ermee aan de slag gaan.”
2.7.
Kort na de ontvangst van deze e-mails heeft [gedaagde partij] telefonisch contact gehad met [eisende partij 1] en [eisende partij 2] over de afwijzing van de hypotheekaanvraag. Na dit gesprek heeft [gedaagde partij] op 17 mei 2022 het volgende aan [naam 2] bericht:
“Verkoper wilt niet wederom 2 weken uitstellen van de ontbindende voorwaarden. Als jullie de ontbinding willen inroepen dan graag goed gedocumenteerd. Hierna acht verkoper zich vrij om met andere partijen een overeenkomst aan te gaan.”
2.8.
[naam 2] heeft aan [gedaagde partij] diezelfde dag telefonisch laten weten dat hij nog mogelijkheden zag om de financiering voor de kopers rond te krijgen, maar dat hiervoor wel extra tijd nodig was. [naam 2] mailde later die avond op 17 mei 2022 naar [gedaagde partij] het volgende:
“Als bijlage tref je de afwijzing, wij hebben de 2e aanvraag in gang gezet bij een andere geldverstrekker, er is hiervoor wel enkele dagen nodig om te (laten) kijken of zij de aanvraag wel zullen honoreren, graag verlenging van de ontbindende voorwaarden tot vrijdag.”
2.9.
Op 27 mei 2022 informeerde [naam 1] per e-mail bij [naam 2] of hij al goedkeuring had van de ING Bank of een andere bank. [naam 2] antwoordde hierop als volgt:
“Ik ben bezig met Obvion en Florius, ik ben vandaag bezig om de laatste (aanvullende gevraagde stukken) te completeren bij Obvion, zo te zien heeft het daar de meeste kans van slagen, Florius doet wat lastiger en wenst dat ING verklaart dat de registratie onterecht was en verwijderd is dus dat is een langer traject en gaat niet binnen de gestelde tijd lukken.”
2.10.
[gedaagde partij] heeft meerdere malen voor [eisende partij 1] en [eisende partij 2] bij [naam 2] nagevraagd wat de stand van zaken was. Zo berichtte [gedaagde partij] op 30 mei 2022 aan [naam 2] het volgende:
“Is er al meer bekend. Verkoper is erg benieuwd en is ook andere opties ah overwegen. Dus ik hoop dat hier snel een kogel door de kerk gaat en we wat nieuws bij notaris kunnen inplannen. Verkoper mist vanaf vandaag 2 verhuizers (zoons) die nu met vakantie zijn. Verkoper durfde nu nog even niet te verhuizen vanwege de onzekerheid dat het met deze partij rond komt.”
2.11.
Hierop antwoordde [naam 2] op 30 mei 2022 dat de zaak bij Obvion lag voor het finale akkoord en hij op 1 juni 2022 daarover uitsluitsel zou krijgen. Op 31 mei 2022 liet [gedaagde partij] aan [naam 2] weten graag op 1 juni 2022 meer daarover te vernemen. Op 1 juni 2022 informeerde [gedaagde partij] nogmaals bij [naam 2] :
“Is er nieuws (verkoper is heel benieuwd en staat op het punt andere acties te nemen).”
2.12.
[naam 2] berichtte aan [gedaagde partij] op 1 juni 2022 dat er een storing was in het systeem. Op 14 juni 2022 mailde [gedaagde partij] nogmaals met de vraag of er al wat bekend was, waarop [naam 2] op 14 juni 2022 antwoordde dat het ter goedkeuring lag bij de acceptanten.
2.13.
Op 16 juni 2022 is ook door Obvion een hypotheekvraag van de kopers geweigerd. [naam 1] schreef toen aan [gedaagde partij] het volgende:
“Tot mijn spijt tref je bijgaand de 2e afwijzingsbrief aan. De afwijzing is tegen de verwachting in. Conform artikel 15 inclusief het verleende overeengekomen uitstel voorbehoud financiering (qua tijd) van de koopovereenkomst inzake [adres] te Den Haag, wil ik graag een bevestiging van je per mail ontvangen dat de koopovereenkomst welke door kopers is getekend op 12-4-22 is ontbonden.”
2.14.
Na de ontvangst van de tweede afwijzing van de hypotheekaanvraag van de kopers is de koopovereenkomst ontbonden.
2.15.
In september 2022 hebben [eisende partij 1] en [eisende partij 2] zich tot [gedaagde partij] gewend met vragen over de ontbinding door kopers. [gedaagde partij] schreef onder andere in haar bericht op 16 september 2022:
“Ook heb ik aangegeven, na telefonisch overleg met u, bij aankopend makelaar en zijn hypotheekadviseur niet verder meer te willen uitstellen en verzocht om goed gedocumenteerd ontbinding in te roepen (per mail op 17 mei jl.). Vervolgens hebben ze direct aangegeven toch nog mogelijkheden te zien maar extra tijd nodig hebben. Wij hebben toen in overleg met elkaar besloten en gereageerd met de mededeling dat ze op de achtergrond door kunnen gaan, maar dat wij hem ondertussen weer te koop zetten en ons vrij achten met andere partijen een overeenkomst te sluiten. Deze mededeling kan je in feite zien als het accepteren van de ontbinding. Dit hebben wij zo gedaan omdat iedereen (en dus ook u) hoopte dat ze alsnog ergens een geldverstrekker konden vinden. Als we dit niet hadden besloten dan hadden we moeten aangeven dat we alsnog een goed gedocumenteerde ontbinding verlangde, maar dan was het klaar en daar was ook u niet op uit.
De hypotheekadviseur had helaas geen succes bij een andere geldverstrekkende instelling en zodoende hebben wij ook op 16 juni een 2e afwijzing van ze ontvangen (van Obvion). Wij hebben hierop gereageerd en partijen (inclusief notaris) bevestigd dat de koopovereenkomst is ontbonden. Ook hiervan was u op de hoogte.
Zoals u weet heeft ook onze eigen adviseur zich nog met de zaak bemoeit en zich laten informeren over de procedures bij een FEC-registratie uit het verleden. Hij wilde hier verder zijn handen niet meer aan branden na de 2 afwijzingen door 2 verschillende geldverstrekkers en zelf zagen wij hier dan ook geen heil meer in. Zodoende hebben wij toen definitief de koopovereenkomst laten ontbinden.”
2.16.
Op 28 september 2022 is de woning voor een koopprijs van € 567.500 k.k. aan een andere koper verkocht. De woning is op 31 oktober 2022 geleverd.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij 1] en [eisende partij 2] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling aan [eisende partij 1] en [eisende partij 2] van € 63.650, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 27 juli 2023 tot de dag van algehele voldoening;
- [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling aan [eisende partij 1] en [eisende partij 2] van een vergoeding voor hun buitengerechtelijke kosten, te begroten op € 1.411,50 en te betalen binnen twee weken na het vonnis, bij gebreke waarvan de proceskostenvergoeding wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de eerste dag na het verstrijken van deze twee weken tot de dag van algehele voldoening;
- [gedaagde partij] veroordeelt in de kosten van dit geding, met inbegrip van de nakosten, te betalen binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan de proceskostenvergoeding wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de eerste dag na het verstrijken van deze twee weken tot de dag van algehele voldoening.
3.2.
Aan de vorderingen leggen [eisende partij 1] en [eisende partij 2] ten grondslag dat [gedaagde partij] als makelaar is tekortgeschoten in de uit de overeenkomst met [eisende partij 1] en [eisende partij 2] voortvloeiende zorgplicht. Hierdoor hebben [eisende partij 1] en [eisende partij 2] schade geleden.
3.3.
De conclusie van [gedaagde partij] strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] in de proceskosten, vermeerderd met rente en nakosten. Zij betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht en zij betwist de door [eisende partij 1] en [eisende partij 2] gestelde schade.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De zorgplicht van [gedaagde partij]
4.1.
Kern van het geschil is de vraag of [gedaagde partij] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis uit de overeenkomst van opdracht van 19 januari 2022. Volgens artikel 7:401 BW moet zij bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (HR 9 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6159). Dat betekent dat [gedaagde partij] moet handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Of hier sprake van is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen (HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0727). Een makelaar moet bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal stellen en belangenverstrengeling voorkomen (HR 31 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:567). De zorgplicht van de verkopend makelaar strekt niet zo ver dat zij de financiële gegoedheid van de koper moet controleren of daar nader onderzoek naar behoort te doen (Hof 's-Hertogenbosch, 8 april 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:987).
4.2.
De rechtbank begrijpt de stellingen van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] zo, dat zij stellen dat [gedaagde partij] niet heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar, omdat zij hen had moeten wijzen op de mogelijkheid om de kopers in gebreke te stellen, nadat deze een – volgens hen – ongeldig (want ongedocumenteerd) beroep op het financieringsvoorbehoud deden op 16 mei 2022. Toen werd immers duidelijk dat de kopers niet tijdig (uiterlijk 18 mei 2022) een bankgarantie zouden kunnen stellen en niet tijdig zouden kunnen meewerken (6 juni 2022) aan de levering van de woning. Nu [eisende partij 1] en [eisende partij 2] de kopers niet in gebreke hebben gesteld, maar [gedaagde partij] het beroep op het financieringsvoorbehoud namens hen heeft geaccepteerd, zijn zij de contractuele boete van 10% van de koopsom misgelopen, aldus nog steeds [eisende partij 1] en [eisende partij 2] . [gedaagde partij] heeft betwist dat zij [eisende partij 1] en [eisende partij 2] had moeten adviseren om de kopers in gebreke te stellen naar aanleiding van de mededeling dat de (eerste) financieringsaanvraag was geweigerd.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat van de gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst van opdracht geen sprake is. Zij licht dat oordeel hierna toe.
4.4.
Uit het e-mailbericht van [gedaagde partij] op 17 mei 2022 blijkt dat zij het bericht namens de kopers over de afwijzing van de eerste hypotheekaanvraag op 16 mei 2022 – anders dan [eisende partij 1] en [eisende partij 2] stellen – niet heeft opgevat als een beroep op de ontbindende voorwaarde, maar eerder als een verzoek om de termijn van de ontbindende voorwaarde c.q. het financieringsvoorbehoud (nogmaals) te verlengen. In overleg met Hazelaar en [eisende partij 2] heeft [gedaagde partij] die termijn niet verlengd. Zij heeft naar het oordeel van de rechtbank echter ook geen beroep op een ontbindende voorwaarde geaccepteerd. [gedaagde partij] berichtte immers aan de kopers dat, als zij de ontbinding wilden inroepen, dit ‘goed gedocumenteerd’ moest worden. Uit hetgeen ter zitting door beide partijen is verklaard, maakt de rechtbank op dat [gedaagde partij] na de afwijzing van de eerste hypotheekaanvraag van de kopers met [eisende partij 1] en [eisende partij 2] heeft afgesproken om de woning opnieuw te koop aan te bieden en om parallel daaraan aan te kijken of de eerste kopers toch nog een financiering konden krijgen bij een andere bank. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] wilden de woning nog steeds graag aan de eerste kopers verkopen voor een koopprijs die beduidend hoger lag dan andere biedingen die zij hadden gekregen. Tegelijkertijd verwachtten zij prijsdalingen in de woningmarkt, en wilden zij met het oog daarop de woning snel weer beschikbaar maken voor andere potentiële kopers. [gedaagde partij] heeft in de periode mei-juni 2022 regelmatig gevraagd of er al duidelijkheid was over de hypotheekaanvraag bij andere banken, ook in verband met de afspraak voor de juridische levering van de woning bij de notaris. Dit alles wijst erop dat de overeenkomst met de eerste kopers niet ontbonden is op 16 mei 2022, en dat [gedaagde partij] toen dus ook niet een onjuist/ongedocumenteerd beroep op de ontbindende voorwaarde heeft geaccepteerd. Dit blijkt ook uit het feit dat de koopovereenkomst pas is ontbonden na de afwijzing van de tweede hypotheekaanvraag (door Obvion) op 16 juni 2022. Het feit dat [gedaagde partij] de constructie om de woning te koop te zetten en tegelijkertijd de eerste kopers de mogelijkheid te bieden om financiering te zoeken, in haar e-mail van 16 september 2022 heeft geduid als ‘het accepteren van de ontbinding’ doet aan het voorgaande niet af. Deze duiding achteraf van [gedaagde partij] weegt minder zwaar dan de uitleg die de rechtbank in het voorgaande heeft gegeven aan de feitelijke gedragingen van partijen in mei en juni 2022.
4.5.
Voor zover [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hebben bedoeld te betogen dat [gedaagde partij] ook anderszins is tekortgeschoten in de nakoming van haar zorgplicht als opdrachtnemer door het voeren van het ‘tweesporenbeleid’ (te weten: de woning met medeweten van de eerste kopers opnieuw in de verkoop zetten en tegelijkertijd de eerste kopers de kans geven alsnog financiering rond te krijgen), gaat de rechtbank ook daar niet in mee. [gedaagde partij] heeft zich naar het oordeel van de rechtbank met hantering van het tweesporenbeleid juist in voldoende mate ingespannen om de belangen van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] te behartigen. Op deze manier werd immers enerzijds niet gewacht met het opnieuw in de markt zetten van de woning – waar prijsdalingen werden voorzien – en hielden [eisende partij 1] en [eisende partij 2] anderzijds kans op de voor hen gunstige verkoopprijs die zij waren overeengekomen met de eerste kopers. Dat [gedaagde partij] [eisende partij 1] en [eisende partij 2] niet heeft gewezen op de mogelijkheid de kopers in gebreke te stellen en de contractuele boete te incasseren, maakt het handelen van [gedaagde partij] als opdrachtnemer niet onzorgvuldig. [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hebben er – in overleg met [gedaagde partij] – immers zelf voor gekozen om de verkoop aan de eerste kopers nog een kans te bieden, in plaats van de weg van escalatie in te slaan, via een ingebrekestelling en het opeisen van de contractuele boete.
4.6.
De conclusie is dat van de gestelde tekortkoming door [gedaagde partij] geen sprake is. Bij die stand van zaken kan een beoordeling van het causale verband tussen de gestelde tekortkoming en schade en de mogelijke eigen schuld van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] achterwege blijven.
Conclusie
4.7.
Gelet op het al voorgaande zal de rechtbank de vorderingen van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] afwijzen.
Proceskosten
4.8.
[eisende partij 1] en [eisende partij 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde partij] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
5.443,00
4.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.10.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisende partij 1] en [eisende partij 2] af,
5.2.
veroordeelt [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.443, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisende partij 1] en [eisende partij 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eisende partij 1] en [eisende partij 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de onderdelen 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. Anemaet en in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2024.