Uitspraak
vonnis
RECHTBANKDEN HAAG
Team Handel
zaak/rolnummer C/09/647069 HA ZA 23/406
vonnis (bij vervroeging) van 21 februari 2024
in de zaak van
[de VVE] TE [plaats 1] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
advocaat: mr. J.I. Jansen (opvolger van mr J.W. van der Sloot ),
oorspronkelijk eiseres, verweerster in voorwaardelijke conventie,
TEGEN
[gedaagde] ,
wonend in [plaats 2] ,
advocaat: mr. J. Postma,
oorspronkelijk gedaagde, eiser in voorwaardelijke conventie.
Partijen worden verder aangeduid als “ de VVE ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 6 januari 2023, met producties;
- het verstekvonnis van 22 februari 2023 met zaaknummer C/09/641149 HA ZA 23-59;
- de verzetdagvaarding van [gedaagde] , met producties;
- de akte overlegging productie van de VVE , met productie;
- het vonnis van 1 november 2023 waarbij de mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 8 februari 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
De datum van het vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Het appartementencomplex van de VVE ligt aan [adres 1] , en [adres 2] in [plaats 1] .
2.2.
[gedaagde] is eigenaar van twee appartementen in het appartementencomplex: [appartement 1] en [appartement 2] , behorend bij de appartementsrechten met de indices A-20 en A-21.
2.3.
Medio 2019 heeft [gedaagde] een woningsomzettingsvergunning gekregen op grond waarvan beide zelfstandige woningen mogen worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor vijf personen per woning. Beide appartementen worden sindsdien bewoond door meerdere personen.
2.4.
Artikel 16.4 van de splitsingsakte luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“ De bestemming van de appartementsrechten met indices A-5 tot en met A-22 is die van woning met bijbehorende berging voor particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin.”
2.5.
Op 23 januari 2020 heeft de VVE , naar aanleiding van klachten over overlast, een mail gestuurd aan [gedaagde] met daarin, voor zover van belang, de volgende tekst:
“ De bestemming van de appartementsrechten a5 t/m a22 is die van woning met bijbehorende berging voor particulier woongebruik door de eigenaars of de gebruikers en hun gezin. Conform de akte van splitsing is de verhuur zoals u nu voert niet toegestaan. Wij verzoeken u daarom om de verhuur op deze wijze te beëindigen.”
2.6.
Op 19 februari 2020 en 19 mei 2020 heeft de VVE [gedaagde] opnieuw gesommeerd om deze wijze van gebruik te staken. [gedaagde] heeft hieraan geen gehoor gegeven.
2.7.
Tijdens de ledenvergadering van 18 juli 2022 heeft het bestuur mandaat gekregen om een procedure te starten tegen [gedaagde] . De notulen vermelden hierover het volgende:
“9. Bespreken/goedkeuring procesmandaat om rechtzaak te starten tegen de eigenaar van [appartement 1] en [appartement 2] inzake verhuur van de woning aan arbeidsmigranten hetgeen niet is toegestaan conform de akte van splitsing.
De vergadering geeft aan dat er veel overlast is vanuit deze woningen en gaat unaniem akkoord met het procesmandaat om rechtzaak te starten tegen de eigenaar van [appartement 1] en [appartement 2] inzake verhuur van de woning aan arbeidsmigranten hetgeen niet is toegestaan conform de akte van splitsing.”
2.8.
Op 24 juli 2020 heeft de VVE zonder resultaat [gedaagde] voor de laatste maal gesommeerd het gebruik te staken.
2.9.
Op de ledenvergadering van 21 november 2023 is het mandaat voor het bestuur om een procedure te starten tegen [gedaagde] als volgt gewijzigd:
“9. Bespreken/goedkeuring procesmandaat om rechtszaak te starten tegen de eigenaar van [appartement 1] en [appartement 2] inzake verhuur van de woning aan meerdere huurders, welke niet behoren tot hetzelfde gezin, hetgeen niet is toegestaan conform de akte van splitsing.
De vergadering geeft aan dat er nog steeds veel overlast is vanuit deze woningen en gaat unaniem akkoord met het procesmandaat om rechtszaak te starten tegen de eigenaar van [appartement 1] en [appartement 2] inzake verhuur van de woning aan meerdere huurders, welke niet behoren tot hetzelfde gezin, hetgeen niet is toegestaan conform de akte van splitsing.”
3.De vorderingen
De vordering in conventie
3.1.
De VVE vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, kortweg, een verklaring voor recht dat de wijze waarop [gedaagde] de appartementsrechten gebruikt strijdig is met (artikel 16 van) de splitsingsakte, [gedaagde] te veroordelen om binnen een maand na betekening van het vonnis het strijdige gebruik te (doen) staken onder last van een dwangsom, onder veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de wettelijke rente hierover.
3.2.
De VVE stelt dat de wijze van gebruik door [gedaagde] , het verhuren aan meerdere huurders die niet een gezin vormen, in strijd is met artikel 16.4 van de splitsingsakte: particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin. De huurders vormen geen gezin, want ze hebben geen familiebanden, duurzame en affectieve banden zijn er niet tussen hen noch verlenen ze elkaar zorg en steun. Daarbij worden de appartementen in strijd met de splitsingsakte feitelijk door [gedaagde] bedrijfsmatig geëxploiteerd doordat ze voor een korte tijd in gebruik worden gegeven aan meerdere, wisselende personen.
3.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het gevorderde het procesmandaat overschrijdt en dat toewijzing van de vordering op basis van het procesmandaat (“verhuur van de woning aan arbeidsmigranten”) strijdig is met de Grondwet en de splitsingsakte. Hij betwist dat het gebruik strijdig is met de splitsingsakte.
De voorwaardelijke vordering in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, kortweg, indien de VVE overgaat tot executie van het verstekvonnis voordat er een eindvonnis in de verzetprocedure is gewezen, een verklaring voor recht dat de VVE hierdoor onrechtmatig handelt en veroordeelt wordt de daardoor geleden schade bestaande uit gederfde huurinkomsten aan [gedaagde] te vergoeden, evenals de wettelijke rente hierover, onder veroordeling van de VVE in de proceskosten, nakosten en beslagkosten.
4.De beoordeling
In conventie
Procesmandaat VVE niet overschreden
4.1.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de vordering het procesmandaat overschrijdt. Het mandaat is verstrekt om verhuur aan arbeidsmigranten tegen te gaan, maar de vordering richt zich op een algeheel gebruiksverbod. En omdat het verleende mandaat specifiek is gericht op het tegengaan van het gebruik door arbeidsmigranten is de daarop gebaseerde vordering in strijd met de Grondwet (het discriminatieverbod) en de splitsingsakte, die geen onderscheid maakt tussen potentiële gebruikers op basis van achtergrond. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat de vordering te ruim en te vaag is geformuleerd.
4.2.
De VVE heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling het gewijzigde procesmandaat overgelegd zoals dat is verleend op de algemene ledenvergadering van 21 november 2023. Zij heeft betwist dat de vordering te ruim en te vaag is geformuleerd: het mindere kan worden toegewezen en gelezen in samenhang met het lichaam van de dagvaarding is de vordering is voldoende duidelijk.
4.3.
De rechtbank oordeelt dat de bezwaren van [gedaagde] wat betreft overschrijding van het mandaat en discriminatie zijn weggenomen door het gewijzigde procesmandaat (zie 2.9). De vordering is ook niet te ruim, de rechtbank kan immers het mindere toewijzen. Gelezen in samenhang met de dagvaarding is de vordering duidelijk.
Gebruik [gedaagde] is niet strijdig met de splitsingsakte
4.4.
De vraag die moet worden beantwoord is of [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met artikel 16.4 van de splitsingsakte. Bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van diegenen die tot de splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de hele akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Als de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden. [1]
4.5.
Artikel 16.4 van de splitsingsakte bepaalt dat de appartementen slechts mogen worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaars of gebruikers en hun gezin. In dit verband is relevant dat het hof Amsterdam heeft geoordeeld dat verhuur of andere vormen van ingebruikgeving in overeenstemming zijn met de bestemmingsbepaling in de splitsingsakte, omdat die leidt tot “particulier woongebruik” door de huurder / gebruikers zelf. [2]
4.6.
Onder verwijzing naar een uitspraak van het hof Den Haag [3] heeft de VVE zich erop beroepen dat er geen sprake is van bewoning door een “gezin”, er worden kamers verhuurd aan personen die geen duurzame en affectieve banden met elkaar hebben. De rechtbank oordeelt dat die uitspraak op deze zaak niet van toepassing is, omdat de bewoordingen van de splitsingsakte in de onderhavige procedure op een cruciaal punt afwijken van de bewoordingen van de splitsingsakte waar het hof Den Haag over heeft geoordeeld. In deze procedure is de bestemming “woning (rechtbank: enkelvoud) met bijbehorende berging voor particulier woongebruik door de eigenaars (rechtbank: meervoud) of gebruikers (rechtbank: meervoud) en hun gezin.” De splitsingsakte voorziet dus – anders dan de bepaling die in het arrest van het hof Den Haag aan de orde was – in gebruik van een appartement door meerdere gerechtigden (eigenaars / huurders) en hun eventuele gezinnen. Uit de bewoording volgt ook dat de eigenaars / huurders niet tot hetzelfde gezin hoeven te horen.
4.7.
Dit betekent dat de wijze waarop [gedaagde] de woningen gebruikt – kamerverhuur – niet in strijd is met de splitsingsakte, “verkamering” is niet verboden. En dat betekent dat de vorderingen van de VVE zullen worden afgewezen. Aan de behandeling van de overige stellingen en verweren van partijen wordt niet meer toegekomen, nu die niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
Proceskosten in conventie
4.8.
De VVE krijgt ongelijk en zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure, tot op vandaag aan de kant van [gedaagde] begroot op
- dagvaarding € 128,17
- griffierecht € 314,-
- salaris advocaat € 1.228,- (2 punten à € 614,-)
- nakosten € 173,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) +
Totaal € 1.843,17
Het verstekvonnis
4.9.
Het verstekvonnis zal op grond van het voorgaande worden vernietigd en er zal opnieuw worden beslist.
Proceskosten verstekprocedure
4.10.
Vernietiging van het verstekvonnis betekent dat de rechtsgrond voor de proceskostenveroordeling eveneens wordt vernietigd. De VVE zal deze kosten aan [gedaagde] moeten terugbetalen. Dat betekent dat de VVE zal worden veroordeeld om aan [gedaagde] te betalen
- proceskosten verstekprocedure € 1.381,99
- nasalaris € 271,-
- explootkosten € 141,31 +
Totaal € 1.794,30
4.11.
De gevorderde wettelijke handelsrente zal worden afgewezen, gelet op het feit dat er geen sprake is van een handelstransactie. De wettelijke rente op grond van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek zal worden toegewezen over € 1.794,30 vanaf het moment van betaling tot aan de datum van dit vonnis, 20 maart 2024.
In voorwaardelijke reconventie
4.12.
Op de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen overleg hebben gehad over het verstekvonnis en dat de executie hiervan is opgeschort. Dat betekent dat de voorwaarde niet in vervulling is gegaan en de reconventionele vordering niet besproken hoeft te worden.
Proceskosten in voorwaardelijke reconventie
4.13.
Omdat de rechtbank de reconventionele vordering niet heeft behandeld, is een proceskostenveroordeling niet aan de orde.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
vernietigt het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 22 februari 2023 met zaaknummer C/09/641149 HA ZA 23-59;
opnieuw beslissend:
in conventie
5.2.
wijst de vorderingen van de VVE af;
5.3.
veroordeelt de VVE om aan [gedaagde] te betalen € 1.794,30, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf het moment van betaling van dit bedrag tot aan de datum van dit vonnis, 20 maart 2024;
5.4.
veroordeelt de VVE in de proceskosten, welke kosten aan de zijde van [gedaagde] tot vandaag zijn vastgesteld op € 1.843,17, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de VVE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moet de VVE € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening;
5.5.
verklaart de overwegingen 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;
in voorwaardelijke reconventie
5.6.
wijst het gevorderde af;
5.7.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.8.
wist het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.L.M. Luiten en (bij vervroeging) uitgesproken op de openbare terechtzitting van 21 februari 2024.