Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.181.856/01
Zaaknummer rechtbank : C/09/478222 / HA ZA 14-1330
arrest van 13 december 2016
inzake
Vereniging van Eigenaars Flatgebouw Adema van Scheltemaplein 1-96 te Delft,
gevestigd te Delft,
appellante,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. M.D.J.W. van der Stoep te Utrecht,
tegen
O.G. Rent & Trading B.V.,
gevestigd te Leiden,
geïntimeerde,
hierna te noemen: O.G. Rent,
advocaat: mr. A.R.M. van der Pluijm te Leiden.
Het geding
1. Bij exploot van 21 september 2015 is de VvE in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 1 juli 2015. Bij memorie van grieven met producties heeft de VvE acht grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft O.G. Rent de grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
2. De door de rechtbank in het vonnis van 1 juli 2015 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende:
2.1
De VvE is een vereniging van eigenaars (als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 sub e BW Pro) van het appartementencomplex aan het Adema van Scheltemaplein 1-96 te Delft.
2.2
In 1995 is het appartementencomplex gesplitst in appartementsrechten. In onderdeel F van de akte van splitsing is het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 1992’ (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard, voor zover van de bepalingen van het modelreglement niet bij akte van splitsing is afgeweken.
2.3
Artikel 17 van Pro het modelreglement luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…)
2. Bij huishoudelijk reglement kan het gebruik van de privé gedeelten nader geregeld worden.
3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het huishoudelijk reglement in acht te nemen.
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.”
2.4
Volgens onderdeel F van de akte van splitsing wordt aan lid 4 van voormeld artikel 17, voor zover hier relevant, het volgende toegevoegd:
“Een privé-gedeelte dat betrekking heeft op een woning is bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin; handel, nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend, terwijl het evenmin zal zijn toegestaan daarin een beroep uit te oefenen of te doen uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, waaronder eveneens zal worden verstaan het gelegenheid geven tot het beroepsmatig uitoefenen of doen uitoefenen van het gokspel.”
2.5
De vergadering van de VvE heeft een huishoudelijk reglement vastgesteld. Artikel 3 van Pro dit huishoudelijk reglement (versie 2014) luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Het is de eigenaar niet toegestaan:
(…)
b. het privé-gedeelte, of een deel daarvan, op te splitsen en per kamer te verhuren.
c. het privé-gedeelte met meer dan één gezin te bewonen.”
2.6
O.G. Rent was eigenaresse van het appartement Adema van Scheltemaplein 31 (hierna: het appartement).
2.7
In juli 2013 heeft O.G. Rent het bestuur van de VvE verzocht om toestemming om het appartement te verhuren aan maximaal vier personen.
2.8
Bij brief van 5 september 2013 heeft het bestuur dit verzoek afgewezen, omdat - kort gezegd - kamergewijze verhuur aan meerdere personen niet is toegestaan.
2.9
In februari 2014 heeft O.G. Rent een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten waarbij zij het appartement verhuurde aan drie mannen, te weten twee studenten en een persoon die werkzaam is als verkoper in de tuinbouw. Het appartement wordt volgens de huurovereenkomst als geheel aan hen verhuurd en de drie huurders zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de gehele huurprijs.
2.1
Artikel 10.16 van de huurovereenkomst houdt in, voor zover hier van belang:
“Huurder is erop gewezen dat kamergewijze verhuur niet is toegestaan en verklaart een gezamenlijke huishouding te voeren. Huurder is zich ervan bewust dat de wetgever een gezamenlijke huishouding als volgt definieert: “van een gezamenlijke huishouding is sprake indien minimaal 2 personen hun hoofdverblijf in dezelfde woning hebben en zij blijk geven zorg te dragen voor elkaar d.m.v. het leveren van een bijdrage in de kosten van de huishouding danwel anderszins.”
2.11
Per aangetekende brief van 7 februari 2014 heeft het bestuur van de VvE aan O.G. Rent geschreven dat zij heeft geconstateerd dat O.G. Rent haar appartement heeft verhuurd aan drie personen. Het bestuur roept O.G. Rent daarbij op de verhuur nog die maand te beëindigen. O.G. Rent heeft daaraan geen gevolg gegeven.
2.12
Artikel 29 van Pro het modelreglement bepaalt:
“1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijke reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming (…)”.
3. De VvE vorderde in eerste aanleg, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank:
I voor recht verklaart dat het huidige gebruik van het appartement in strijd is met artikel 17 lid 4 van Pro het splitsingsreglement, nu het privé-gedeelte in gebruik is gegeven aan meerdere personen die tezamen geen gezin vormen;
II O.G. Rent veroordeelt om het strijdige gebruik te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag met een maximum van
€ 250.000,--;
III O.G Rent veroordeelt om aan de VvE te betalen een bedrag van € 650,--
(aan boete);
IV O.G. Rent veroordeelt in de proceskosten.
4. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Tegen die beslissing is de VvE in hoger beroep gekomen. Zij vordert dat het hof het vonnis van de rechtbank vernietigt en de vorderingen alsnog toewijst. Volgens de ter rolle van 5 april 2016 genomen memorie van grieven, welke zich in het griffiedossier bevindt, heeft de VvE in hoger beroep de vordering sub I gewijzigd in die zin dat het woord “splitsingsreglement” is vervangen door “akte van splitsing” en de toevoeging “nu het privé-gedeelte in gebruik is gegeven aan meerdere personen die tezamen geen gezin vormen” is komen te vervallen. Vordering I luidt nu:
I voor recht verklaart dat het huidige gebruik van het appartement in strijd is met artikel 17 lid 4 van Pro de akte van het splitsing.
5. O.G. Rent heeft er vervolgens in haar memorie van antwoord op gewezen dat de VvE de (in eerste aanleg toegevoegde) passage “nu het privé-gedeelte in gebruik is gegeven aan meerdere personen die tezamen geen gezin vormen” heeft laten vallen. Het hof constateert dat het dossier dat de VvE hierna ten behoeve van het wijzen van het arrest op 19 juli 2016 heeft gefourneerd een memorie van grieven bevat waarin deze passage opnieuw aan de vordering is toegevoegd. Deze door de VvE aan het hof in juli 2016 toegezonden memorie van grieven, en de daarin opgenomen vordering, komt dus niet overeen met de memorie van grieven zoals die op 5 april 2016 is genomen en zoals die toen aan de wederpartij is verstuurd. Het hof acht dit zeer kwalijk, wat hiervan de reden of oorzaak ook is. Zowel het hof als de wederpartij moeten er immers zonder meer op kunnen vertrouwen dat de stukken die een partij aan het hof overlegt ten behoeve van het wijzen van het arrest, volledig overeenkomen met de stukken zoals die eerder in het geding zijn gebracht. Uiteraard gaat het hof uit van de memorie van grieven zoals die op de rol is genomen, met daarin vordering I zoals hiervoor onder 4 geformuleerd.
6. De door de VvE aangevoerde grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grieven komen op het volgende neer. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat het gebruik van het appartement als gevolg van de hiervoor onder 2.9 beschreven wijze van verhuur door O.G. Rent, niet in strijd is met artikel 17 lid 4 van Pro de splitsingsakte. Volgens de VvE gaat het in dit geval feitelijk om kamergewijze bewoning door meerdere personen die tezamen geen gezin vormen, en een dergelijk gebruik is in strijd met dit artikel van de splitsingsakte. Naar objectieve maatstaven is de bedoeling van dit artikel om een dergelijke kamergewijze bewoning door personen die geen gezin vormen (studenten, seizoenarbeiders of anderen) niet toe te staan. Dat O.G. Rent de huurovereenkomst zo heeft ingekleed dat het appartement als geheel, en niet per kamer, aan de drie bewoners wordt verhuurd doet niet terzake, aldus nog steeds de VvE.
7. De vraag is of het gebruik van het appartement als gevolg van de wijze van verhuur daarvan door O.G. Rent strijdig is met het gebruik zoals dat in artikel 17 lid 4 van Pro de splitsingsakte is omschreven. Het hof stelt voorop dat het bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. (Vgl. HR 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337).
8. Gesteld noch gebleken is dat (de inhoud van) het door de vergadering van de VvE vastgestelde huishoudelijke reglement uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar is. Reeds om die reden kan bij de uitleg van artikel 17 lid 4 van Pro de splitsingsakte geen acht worden geslagen op bepalingen in dat reglement.
9. Meergenoemd artikel 17 lid 4 bepaalt Pro dat een appartement dat betrekking heeft op een woning slechts mag worden gebruikt voor particulier woninggebruik door de eigenaar en/of gebruiker al dan niet met zijn gezin. Het hof is van oordeel dat hiermee naar objectieve maatstaven wordt bedoeld dat als er meerdere personen in een appartement wonen, deze een gezin dienen te vormen. Naar objectieve maatstaven dient in dit verband onder een gezin te worden verstaan een sociale eenheid met al dan niet verwante personen die duurzame en affectieve banden hebben en elkaar onderling steun en zorg verlenen.
10. Verhuur van een appartement aan personen die geen gezin vormen in de hiervoor omschreven zin, voldoet niet aan het in artikel 17 lid 4 van Pro de splitsingsakte toegestane gebruik. Gesteld noch gebleken is dat de drie mannen aan wie het appartement is verhuurd, en die dientengevolge gebruikers van het appartement zijn, duurzame en affectieve banden hebben en elkaar zorg en steun verleenden. Dat de huurders gedurende de tijd dat zij samen in het appartement wonen of woonden mogelijk een gezamenlijke huishouding voeren of voerden en op grond van de huurovereenkomst verplicht zijn of waren zorg voor elkaar te dragen door middel van het leveren van een bijdrage in de kosten van de huishouding is in dit verband niet voldoende. O.G. Rent had dus niet aan hen mogen verhuren zonder toestemming van de VvE. Dit betekent dat de grieven van de VvE slagen, het vonnis vernietigd moet worden en vordering I zal worden toegewezen.
11. O.G. Rent heeft bij memorie van antwoord gesteld dat de huurders in februari 2016 uit het appartement zijn vertrokken, dat zij het appartement inmiddels heeft verkocht en dat het op 29 april 2016 in eigendom aan derden is overgedragen. De eigendomsoverdracht (aan een echtpaar) vindt haar bevestiging in het kadastraal uittreksel dat O.G. Rent heeft overgelegd. Vast staat dat de VvE op de hoogte was van het voornemen van O.G. Rent om het appartement te verkopen. Nu de VvE echter niet op het door O.G. Rent overgelegde kadastraal uittreksel heeft kunnen reageren, kan het hof niet zonder meer van de juistheid ervan uitgaan. Om proceseconomische redenen zal het hof daarom de vordering II alleen toewijzen voor het geval O.G. Rent nog steeds eigenaar is van het appartement. Indien O.G. Rent geen eigenaar meer is van het appartement, is er geen grond om te bepalen dat O.G. Rent het strijdige gebruik van het appartement moet staken op straffe van een dwangsom.
12. De VvE heeft daarnaast gevorderd dat O.G. Rent een boete betaalt van € 650,-- (vordering III). De VvE legt daaraan ten grondslag dat O.G. Rent artikel 17 lid 4 van Pro het modelreglement en artikel 3 van Pro het huishoudelijk reglement heeft overtreden, dat zij niet aan de door de VvE gegeven waarschuwing heeft voldaan en dat O.G. Rent daarmee op grond van artikel 29 van Pro het modelreglement een boete verschuldigd is. Deze boete bedraagt € 650,--. De VvE heeft bij inleidende dagvaarding bewijs aangeboden van de berekening van dit bedrag.
13. Op grond van artikel 29 van Pro het modelreglement kan het bestuur van een vereniging van eigenaars een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering (van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 tweede Pro lid onder d BW) voor zodanige overtredingen is bepaald voor elke overtreding. De VvE heeft echter niet gesteld dat de vergadering van eigenaars van het flatgebouw Adema van Scheltemaplein 1-96 te Delft een (maximum)bedrag aan boete heeft bepaald voor de overtreding die hier aan de orde is (en dat de boete van € 650,-- daarmee in lijn is) en heeft dus niet heeft voldaan aan haar stelplicht. Dit gebrek kan niet worden gerepareerd door het bewijsaanbod “van de berekening van het bedrag”. De conclusie is dat vordering III wordt afgewezen.
14. O.G. Rent zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 15 juli 2015;
en opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat het gebruik van het appartementsrecht plaatselijk bekend te (2624 PG) Delft aan het Adema van Scheltemaplein 31 als gevolg van de wijze van verhuur in februari 2014 door O.G. Rent in strijd is met artikel 17 lid 4 van Pro de akte van splitsing;
- veroordeelt O.G. Rent om binnen twee maanden na betekening van dit arrest het hiervoor genoemde strijdige gebruik te (doen) staken en gestaakt te (doen) houden op straffe van verbeurte van een dwangsom te betalen aan de VvE van € 250,-- per dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijft, zulks met een maximum van € 10.000,--, doch uitsluitend voor het geval O.G. Rent op het moment van de uitspraak nog eigenaar is van het appartement;
- veroordeelt O.G. Rent in de proceskosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de VvE begroot op € 1.990,80 aan verschotten en € 904,-- aan salaris voor de gemachtigde, en in de proceskosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 805,19 aan verschotten en € 894,-- voor het salaris van de advocaat, en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, A. Dupain en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 december 2016 in aanwezigheid van de griffier.