Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 23/1906 tot en met SGR 23/1910
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 juni 2024 in de zaken tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 31 januari 2023 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 31 mei 2022 (de beschikking) waarbij de waarden van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adressen] in [plaats] (het object), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 zijn vastgesteld op € 155.000 (nr. 1), € 198.000 (nr. 1A), € 109.000 (nr. 3), € 182.000 (nr. 3A) en € 307.000 (nr. 68). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaar voor het jaar 2022. De rechtbank heeft het beroep gesplitst in de bovengenoemde 5 zaaknummers.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2024.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en
mr. [naam 2].
mr. [naam 2].
Overwegingen
1. Eiser is sinds 15 december 2020 eigenaar van de woningen en het object. De aankoopprijs van de woningen en het object bedroeg in totaal € 775.000, waarvan € 450.000 is betaald voor de woningen. De woningen waren ten tijde van de koop verhuurd.
2. De woningen betreffen appartementen op de eerste en tweede verdieping met een gebruiksoppervlakte van 76 m² (nr. 1), 83 m² (nr. 1A), 33 m² (nr. 3) en 73 m² (nr. 3A).
3. In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum. Eiser bepleit waarden van € 105.000 (nr. 1), € 150.000 (nr. 1A), € 61.000 (nr. 3) en € 132.000 (nr. 3A). Tussen partijen is niet meer in geschil dat de waarde van het object Lange Tiendeweg 68 dient te worden verminderd naar € 213.000. Het beroep is reeds daarom gegrond.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Dat betekent dat moet worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van het object alsof deze op de waardepeildatum vrij van huur zou zijn.
5. Uit vaste rechtspraak volgt dat in een geval waarin een onroerende zaak kort voor of na de peildatum wordt gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [1]
6. Zoals verweerder terecht heeft aangevoerd, is de regel uit deze rechtspraak in dit geval niet van toepassing omdat de objecten in één geheel zijn aangekocht, terwijl het uit verschillende WOZ-objecten bestaat. Daarnaast verkeerden de objecten in verhuurde staat ten tijde van de koop. De prijs die eiser als belegger voor de objecten heeft betaald, kan de juiste marktprijs zijn geweest voor een belegger die de objecten als één geheel koopt – maar voor de waardebepaling van de afzonderlijke WOZ-objecten is die prijs niet bruikbaar. Die waardebepaling dient immers plaats te vinden volgens de regels van de Wet WOZ en dus ook volgens het waarderingsvoorschrift van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (vrij van huur).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixen zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkbare woningen (de vergelijkingsmethode). De rechtbank acht, gezien de objectkenmerken van de verschillende woningen zoals weergegeven in de matrixen, de vergelijkingsobjecten goed, althans in ieder geval voldoende bruikbaar. Met de matrixen maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woningen toegekende waarden uit de bij de verkoop van de in de matrixen genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen. De rechtbank heeft daarbij, ook niet naar aanleiding van alles wat eiser in dit verband heeft aangevoerd of overgelegd - afgezet tegen wat verweerder daartegenover heeft aangevoerd en overgelegd -, geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de door verweerder aan de woningen en de vergelijkingsobjecten toegekende objectkenmerken dan wel de aan die objectkenmerken toegekende VLOK-codes en de wijze waarop aan de hand daarvan de waarden zijn herleid. Weliswaar bestaan er verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de woningen, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen wat betreft onder meer gebruikersoppervlakte, ligging, kwaliteit/luxe en voorzieningen voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de voor de woningen vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woningen wiskundig wordt bewezen door verweerder. [2]
8. Hetgeen eiser verder nog heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Eiser heeft de door hem voorgestane waarden gebaseerd op de in de akte van levering opgenomen koopprijs van € 450.000 voor de woningen. Zoals reeds hiervoor onder 6 is overwogen, kan niet bij deze koopprijs worden aangesloten. Het door eiser ingebrachte rapport van het SEO Economisch Onderzoek maakt dit niet anders. Ook aan de door eiser overgelegde taxatierapporten, waarin een totale waarde van de woningen van respectievelijk € 520.000 en € 525.000 is opgenomen, gaat de rechtbank voorbij. Daarin is immers geen onderbouwing gegeven van de individuele waarde per woning. Verder is in het taxatierapport van [makelaar] geen rekening gehouden met het waarderingsvoorschrift vrij van verhuur. In het taxatierapport van Basis Bedrijfshuisvesting is de waarde bepaald op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, terwijl de waarde voor woningen ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen, niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep betreffende de woningen ongegrond.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep betreffende het object [adres 1] (SGR 23/1906) gegrond;
- verklaart het beroep betreffende de woningen aan de [straatnaam] (SGR 23/1907, SGR 23/1908, SGR 23/1909 en SGR 23/1910) ongegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover dat ziet op het object [adres 2];
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van het object [adres 2] wordt verminderd tot € 213.000;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren betreffende het object Lange Tiendeweg 68 tot een bedrag berekend naar een waarde van € 213.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de bestreden uitspraak;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2024.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).