ECLI:NL:RBDHA:2023:8913

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/639814 / HA ZA 22-1048

Vonnis van 21 juni 2023

in de zaak van

[eiseres]te [plaats 1] ,

eiseres,

advocaat mr. F.M.L. Dekkers te Leiden ,

tegen

[gedaagde]te [plaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. H.J. Hagemans te Amsterdam.

Partijen zullen hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ worden genoemd.

1.Waar gaat deze zaak over?

1.1.

Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] zich terecht kan beroepen op een contractuele ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering van de koop van een woning van [eiseres] . Indien [gedaagde] zich niet met succes op dit financieringsvoorbehoud kan beroepen, komt de vraag aan de orde of en zo ja, welke contractuele boete gerechtvaardigd is.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 12 december 2022, met producties 1 t/m 19;
de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 8;
het tussenvonnis van 19 april 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de akte overlegging producties 20 t/m 22 van de zijde van [eiseres] ;
de akte overlegging aanvullende productie 23 van de zijde van [eiseres] .

2.2.

Op 8 mei 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er op de zitting is besproken. Die aantekeningen bevinden zich in het griffiedossier.

2.3.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Bij koopovereenkomst van 18 augustus 2022 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [gedaagde] van [eiseres] voor een bedrag van € 1.350.000 een woning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht. Partijen zijn toen overeengekomen dat de levering van de woning op 10 november 2022 zou plaatsvinden.

3.2.

[eiseres] werd bij de verkoop van de woning bijgestaan door een makelaar van het kantoor [Makelaarskantoor] te [plaats 1] (hierna: de makelaar).

3.3.

De koopovereenkomst is door de makelaar opgesteld en is een uitwerking van het standaard NVM-koopcontract.

3.4.

In de koopovereenkomst zijn, voor zover in deze zaak van belang, de volgende bepalingen opgenomen:

“
artikel 4 Eigendomsoverdracht

4.1

De akte van levering zal gepasseerd worden op 10 november 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).

artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1

De koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 21 oktober 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom plus bouwdepot geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen
geen hogere bruto jaarlast dan, of een rentepercentage niet hoger dan, bij de volgende hypotheekvorm:
de normaal geldende voorwaarden en tarieven van bedoelde geldverstrekkende bankinstellingen.

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

(…)

15.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de
eerstewerkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In
aanvulling hierop/
In afwijking hiervankomen partijen overeen dat koper de/het navolgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
De ingediende relevante documenten ten behoeve van de geldaanvraag. (…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. Degenen die deze stortingen onder zich hebben worden daartoe bij deze verplicht, en voor zover nodig onherroepelijk gemachtigd.”

3.5.

Bij addendum van 6 oktober 2022 is een prijsvermindering afgesproken, als gevolg waarvan de overeengekomen verkoopprijs is verminderd tot € 1.335.000.

3.6.

Vervolgens zijn partijen op 27 oktober 2022 bij e-mail overeengekomen dat de levering van de woning zou plaatsvinden op 18 november 2022 en dat de waarborgsom op 17 november 2022 moest worden gestort. De termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud is verlengd tot 15 november 2022.

3.7.

[gedaagde] heeft bij e-mailbericht van 1 november 2022 aan de makelaar de koopovereenkomst met [eiseres] ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud. Bij dit e-mailbericht was als bijlage een afwijzingsbrief van Nestr Smart Finance (hierna: Nestr Finance) van 31 oktober 2022 gevoegd. In die afwijzingsbrief staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“Hierbij moeten wij u meedelen dat wij uw aanvraag hebben beoordeeld. Wij hebben de financiële positie beoordeeld en komen tot de conclusie dat deze ontoereikend is om aan de lasten van de financiering te kunnen voldoen. Hierdoor moeten wij u meedelen dat uw hypotheekaanvraag niet aan de acceptatiecriteria van Nestr Smart Finance voldoet, waardoor wij hierbij uw aanvraag afwijzen.”

3.8.

De makelaar heeft bij e-mailbericht van 4 november 2022 het volgende aan [gedaagde] bericht:

“Afgelopen dinsdag ontvingen wij van u uw email met daarin de boodschap dat u de koopovereenkomst op basis van het niet verkrijgen van een passende financiering zou willen ontbinden. U had in de bijlage een afwijzing toegevoegd van de bank waar u de aanvraag had gedaan. Wij kunnen nergens uit afleiden dat Nestr Smart Finance een erkende bankinstelling is als bedoeld in de Wet op het Financieel Toezicht. Nestr financieert volgens de eigen website verhuurde woningen voor investeerders. Dat is een heel andere markt dan de gewone koopmarkt met daarvan afwijkende tarieven en voorwaarden. Daarmee voldoet de afwijzing niet aan de voorwaarde van art. 15.1 van de koopovereenkomst.

Ook staat er in deze afwijzing geen gegevens over de hoogte van de door u aangevraagde lening. Zo is het voor ons niet duidelijk of u aan uw inspanningsverplichting heeft voldaan om een passende financiering te krijgen. Uw mail met bijbehorende afwijzing voldoet dus tot op heden nog niet aan de vereiste van het artikel 15.1 en 15.3 dat een afwijzing “goed gedocumenteerd” moet zijn. Graag ontvangen wij deze ingediende relevante documenten ten behoeve van de geldaanvraag van u om zo ook tot de juiste conclusie te kunnen komen dat u rechtsgeldig kunt ontbinden. Wij ontvangen deze informatie graag voor 15 november 2022.”

3.9.

[gedaagde] heeft vervolgens bij e-mailbericht van 8 november 2022 een afwijzingsbrief van 31 oktober 2022 van Nationale Nederlanden (hierna: NN) aan de makelaar verzonden. In de afwijzingsbrief staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“Bedankt voor de hypotheekaanvraag namens meneer [gedaagde] . We kunnen deze aanvraag niet in behandeling nemen. Lees hieronder waarom:

 De maandlasten van de lening zijn vanwege de datum van (reden: pensioen, aflopende alimentatie) niet gedurende de gehele looptijd verantwoord. Op basis van het inkomen 180.000,00 kan maximaal 349.252,65 geleend worden.

 Het consumptieve deel van de lening bedraagt meer dan 50% van de marktwaarde van de woning (na verbouwing). Dit valt niet binnen ons acceptatiebeleid.

 De aangevraagde lening is 1.861.500,00 dit is meer dan 90% van de MaxLTI 349.252, 65 (…)”

3.10.

Bij e-mailbericht van 14 november 2022 heeft [Naam 1] van Centaurus Finance – die door [gedaagde] was ingeschakeld voor de financieringsaanvraag – een toelichting op de financieringsaanvraag bij NN aan de makelaar gezonden. Bij dit e-mailbericht was als bijlage de correspondentie met [Naam 2] van Overviewz gevoegd. Overviewz is één van de organisaties die voor NN beoordeelt hoe hoog het inkomen van een ondernemer is waarmee rekening moet worden gehouden bij een financieringsaanvraag.

3.11.

Bij brief van 18 november 2022 heeft de makelaar aan [gedaagde] bericht dat de ontbindende voorwaarde niet geldig is ingeroepen, omdat [gedaagde] heeft nagelaten inzicht te geven in de relevante ingediende stukken ten behoeve van de financieringsaanvraag. De makelaar heeft [gedaagde] in diezelfde brief in gebreke gesteld en van hem gevorderd de koopovereenkomst na te komen.

3.12.

Bij e-mailbericht van 24 november 2022 heeft [Naam 3] – financieel medewerker van [gedaagde] – aan de makelaar bericht dat er van de zijde van [gedaagde] bereidheid bestond om aanvullende informatie te verstrekken, waarbij aan de makelaar is verzocht om aan te geven welke informatie relevant is om te beoordelen of [gedaagde] aan de op hem rustende inspanningsverplichting heeft voldaan.

3.13.

Bij e-mailbericht van 25 november 2022 heeft de makelaar, onder verwijzing naar zijn e-mailbericht van 18 november 2022, nogmaals aan [gedaagde] bericht dat er niet tijdig is voldaan aan hetgeen verzocht is aan te leveren en van hem gevorderd de koopovereenkomst na te komen.

3.14.

[eiseres] heeft bij brief van haar advocaat van 28 november 2022 de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op een contractuele boete ter hoogte van € 133.500.

4.Het geschil

4.1.

[eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van de woning aan de [adres] ;

II. voor recht verklaart dat [eiseres] bij brief van 28 november 2022 de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden, althans voor zover rechtens vereist de koopovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] ter zake van de woning aan de [adres] ontbindt;

III. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] te voldoen de contractuele boete van € 133.500, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 26 november 2022;

IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de schade, voor zover dit de boete onder III overstijgt, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 2022;

V. indien en voor zover de rechtbank zou menen dat [gedaagde] een tijdig en voldoende gedocumenteerd beroep zou hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde, de ontbindende voorwaarde van financiering op grond van dwaling vernietigt, althans de koopovereenkomst zodanig aanpast dat deze geacht wordt te zijn aangegaan zonder de ontbindende voorwaarde van financiering;

VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.

4.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft geen gedocumenteerde afwijzing overgelegd, waardoor het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig is ingeroepen en de koopovereenkomst onvoorwaardelijk is geworden. De door [gedaagde] overgelegde afwijzingsbrieven waren niet voorzien van de aanvraag zelf en/of de documenten die bij de aanvraag zijn ingediend. De toelichting van de adviseurs van [gedaagde] is ongeloofwaardig en onvolledig. Een en ander maakt dat [eiseres] niet in staat was om te beoordelen of [gedaagde] heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting om financiering voor de koop van de woning te verkrijgen. Voor zover noodzakelijk doet [eiseres] een beroep op dwaling. Indien zij had geweten dat het inkomen van [gedaagde] beweerdelijk ‘slechts’ € 180.000 per jaar was, had zij de overeenkomst nimmer gesloten met een financieringsvoorbehoud. [gedaagde] heeft wetenschap over zijn inkomen en had, gelet op het beweerdelijke lage inkomen, [eiseres] daarover moeten informeren. [gedaagde] deed het tegendeel, door te zeggen dat hij de woning zonder financiering kon afnemen. Aldus heeft [gedaagde] bewust een onjuiste voorstelling van zaken geschetst.

4.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van het gevorderde en voert daartoe gemotiveerd verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Kern van het geschil is of het door [gedaagde] gedane beroep op het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd is in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft zich pas tijdens de mondelinge behandeling van de zaak op het verderstrekkende verweer beroepen dat de koopovereenkomst nietig is uit hoofde van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’). De rechtbank zal dit verweer daarom eerst behandelen.

Beroep op nietigheid van de koopovereenkomst slaagt niet

5.2.

[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst nietig is, omdat partijen na het sluiten daarvan een gewijzigde afspraak hebben gemaakt met betrekking tot een kernbepaling. Partijen hebben namelijk de datum van levering van de woning gewijzigd, en deze gewijzigde afspraak niet conform artikel 7:2 lid 1 BW in een nieuwe schriftelijke koopovereenkomst vastgelegd. Nu er geen nieuwe overeenkomst is opgemaakt en ondertekend, is de oorspronkelijke koopovereenkomst nietig, aldus [gedaagde] . Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [gedaagde] zich beroepen op het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 8 februari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:311.

5.3.

[eiseres] brengt daartegen in dat het niet schriftelijk vastleggen van de gewijzigde leveringsdatum niet kan leiden tot nietigheid van de koopovereenkomst, omdat het partijen op grond van artikel 4.1 van de koopovereenkomst vrij staat om de datum van levering uit te stellen.

5.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tussen partijen is niet in geschil dat de datum van levering van de woning een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst is. Op grond van het bepaalde in artikel 7:2 lid 1 BW moet een dergelijke afspraak schriftelijk worden vastgelegd. Partijen hebben dit ook gedaan, door als (oorspronkelijke) leveringsdatum 10 november 2022 op te nemen in de koopovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat het niet vastleggen van de
gewijzigdedatum van levering (18 november 2022) in een nieuwe koopakte of addendum hier niet tot nietigheid van de oorspronkelijke koopovereenkomst kan leiden . [eiseres] heeft terecht aangevoerd dat artikel 4.1 van de koopovereenkomst bepaalt dat partijen naderhand tezamen een eerdere of latere leveringsdatum kunnen overeenkomen. Dit kan vormvrij gebeuren.

5.5.

Anders dan in de door [gedaagde] aangehaalde uitspraak van het hof ‘s-Hertogenbosch van 8 februari 2022 bestond in de onderhavige zaak wel wilsovereenstemming ten aanzien van de oorspronkelijke leveringsdatum. In de door [gedaagde] aangehaalde zaak hebben verkopers een ondertekende conceptkoopovereenkomst verstuurd aan kopers, die de leveringsdatum hebben aangepast met een handgeschreven nieuwe datum en vervolgens ondertekend aan de makelaar van verkopers hebben gestuurd. Verkopers hebben nadien aangegeven niet met deze handgeschreven wijziging te hebben ingestemd. Het hof komt tot het oordeel dat tussen partijen geen 'perfecte' koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat tussen verkopers en kopers geen wilsovereenstemming bestond ten aanzien van de datum van levering en deze afspraak behoort tot de wezenlijke kenmerken van de koopovereenkomst en dus niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW. In de onderhavige zaak hadden partijen al overeenstemming bereikt over een leveringsdatum, namelijk 10 november 2022, welke overeenstemming is vastgelegd in een tussen partijen opgemaakte en getekende koopakte. Hiermee is aan artikel 7:2 lid 1 BW voldaan. Voornoemde leveringsdatum hebben partijen nadien conform artikel 4.1 van de koopovereenkomst in gezamenlijk overleg gewijzigd in 18 november 2022. Het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW is ten aanzien van deze wijziging niet opnieuw van toepassing geworden.

5.6.

Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van [gedaagde] op nietigheid van de koopovereenkomst dus niet.

Niet voldaan aan documentatieplicht financieringsvoorbehoud

5.7.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de voorwaarden voor een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud. Volgens [eiseres] is de afwijzingsbrief van Nestr Finance geen afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling en is de brief van NN niet aan te merken als een afwijzingsbrief, maar gaat het om het niet in behandeling nemen van een aanvraag. In ieder geval geldt dat [gedaagde] geen gedocumenteerde afwijzing heeft overgelegd, omdat de door [gedaagde] overgelegde afwijzingsbrieven niet waren voorzien van de aanvraag zelf en/of de documenten die bij de aanvraag zijn ingediend. Hierdoor heeft [eiseres] niet kunnen controleren of [gedaagde] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan.

5.8.

[gedaagde] betwist dit. Hij meent dat hij het financieringsvoorbehoud tijdig en goed gedocumenteerd heeft ingeroepen. Hij heeft in dit verband aangevoerd dat artikel 15.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan ‘een afwijzing van een erkende geldverstrekkende instelling’. Met de afwijzingsbrief van NN en de nadere toelichting van [Naam 1] van Centaurus Finance heeft hij hier naar eigen zeggen ruimschoots aan voldaan. De onverplichte aanvraag en afwijzing van Nestr Finance komt hier nog eens bovenop. Ook heeft hij voldaan aan het aanvullende vereiste dat ‘de ingediende relevante documenten ten behoeve van de aanvraag’ moeten worden verstrekt, nu hij de e-mailcorrespondentie met Overviewz heeft overgelegd. [gedaagde] wijst er in dit verband op dat hij niet zelf met NN heeft gecommuniceerd. Van hem kan niet worden verwacht dat hij de afwijzing van zijn financieringsaanvraag onderbouwt met informatie waarover hij niet beschikt. Volgens [gedaagde] dient de in het financieringsvoorbehoud opgenomen documentatieverplichting zo te worden uitgelegd, dat het de verkoper in staat stelt om te kunnen beoordelen of koper aan de op hem rustende inspanningsverplichting heeft voldaan en om te kunnen beoordelen of al het redelijke is gedaan om de noodzakelijke financiering te kunnen verkrijgen. Uit de formulering van artikel 15.3 van de koopovereenkomst blijkt, aldus [gedaagde] , dat partijen een dubbele redelijkheidstoets zijn overeengekomen en dat niet, zoals [eiseres] beweert, sprake is van een absolute verplichting van [gedaagde] om alle correspondentie die in het kader van de aanvraag tussen de diverse betrokkenen is gewisseld aan [eiseres] te verstrekken, bij gebreke waarvan [gedaagde] geen beroep op het financieringsvoorbehoud toekomt.

5.9.

De rechtbank stelt voorop dat het beroep op het financieringsvoorbehoud blijkens artikel 15.3 van de koopovereenkomst tijdig en goed gedocumenteerd dient te worden gedaan. In datzelfde artikel wordt nader toegelicht wat onder ‘goed gedocumenteerd’ wordt verstaan, te weten (zie onder 3.4 van dit vonnis):

“
één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling(…). In aanvulling hierop/
In afwijking hiervankomen partijen overeen dat koper de/het navolgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’:
De ingediende relevante documenten ten behoeve van de geldaanvraag.”

5.10.

De achtergrond van deze documentatieplicht is dat de verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. Daarbij heeft de koper ook een inspanningsverplichting om een financiering te krijgen; de koper mag niet stilzitten en moet serieus trachten een financiering te krijgen. De documentatieplicht dient ook mede om te beoordelen of aan die inspanningsverplichting is voldaan.

5.11.

De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat in ieder geval één schriftelijke afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling moet worden overgelegd. Aan dit vereiste is naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval al voldaan, omdat de brief van NN – anders dan [eiseres] stelt – moet worden aangemerkt als een afwijzingsbrief. In die brief wordt namelijk (in beknopte bewoordingen) uitgelegd waarom NN geen financiering aan [gedaagde] verstrekt. Het betreft dus een afwijzing van de financieringsaanvraag. De rechtbank kan dan in het midden laten of Nestr Finance al dan niet een erkende geldverstrekkende bankinstelling is.

5.12.

Partijen verschillen vervolgens van mening over de vraag welke documenten [gedaagde] verder had moeten aanleveren. Dus wat moet worden verstaan onder de ‘ingediende relevante documenten ten behoeve van de geldaanvraag’, zoals bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst.

5.13.

De rechtbank is van oordeel dat een redelijke uitleg van de voorwaarde dat de ingediende relevante documenten ten behoeve van de geldaanvraag moeten worden overgelegd, met zich brengt dat in ieder geval de ingediende financieringsaanvraag en de daaraan ten grondslag liggende documenten moeten worden verstrekt. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] dit niet heeft gedaan, ook niet nadat de makelaar hem nog extra tijd had gegeven om stukken aan te leveren. [gedaagde] kan zich niet verschuilen achter het feit dat hij niet zelf met NN contact heeft gehad over de financieringsaanvraag en zodoende niet beschikt over de onderliggende stukken. Hij heeft zelf gegevens moeten aandragen voor de financieringsaanvraag en het had op zijn weg gelegen (in ieder geval) die stukken aan [eiseres] en/of de makelaar te verstrekken. Zonder die stukken is het voor [eiseres] niet te controleren of [gedaagde] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan. [gedaagde] kon dus niet volstaan met het aanleveren van de afwijzingsbrieven en correspondentie.

5.14.

Het achteraf nader onderbouwen van de financieringsafwijzing, kan niet leiden tot een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud, omdat de termijn voor het inroepen van de ontbinding vanwege het financieringsvoorbehoud inmiddels was verstreken. De makelaar heeft [gedaagde] nog de gelegenheid geboden aanvullende documentatie te overleggen, maar hiervan heeft [gedaagde] destijds geen gebruik gemaakt. Het bewijsaanbod dat [gedaagde] in deze procedure heeft gedaan, doet dan ook niet ter zake.

5.15.

De slotsom is dat [gedaagde] geen rechtsgeldig beroep het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Hij was daardoor verplicht de koopovereenkomst na te komen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] , ondanks ingebrekestelling door [eiseres] , niet heeft voldaan aan die verplichting. Dat betekent dat [eiseres] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst en dat [gedaagde] de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst vastgestelde boete van € 133.500 in beginsel verschuldigd is.

Matiging van de bedongen boete

5.16.

[gedaagde] heeft de rechtbank verzocht de in de koopovereenkomst bedongen boete van € 133.500 te matigen. Ter onderbouwing van dat beroep heeft hij aangevoerd dat met de toewijzing van de boete naar verwachting een enorme wanverhouding tussen de door [eiseres] geleden schade en de hoogte van de boete ontstaat. De toewijzing van de boete zou leiden tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat. Daar komt bij dat [eiseres] de woning inmiddels weer te koop heeft staan tegen een hogere verkoopprijs van € 1.425.000, aldus [gedaagde] .

5.17.

[eiseres] heeft aangevoerd dat de bedongen boete niet buitensporig hoog is en dat er geen reden tot matiging van de boete bestaat. Bovendien dient de matigingsbevoegdheid terughoudend te worden toegepast. [eiseres] heeft een schade geleden van € 49.948,73, onder meer vanwege de dubbele lasten omdat zij al was verhuisd. [eiseres] wijst erop dat zij een hoop leed heeft gehad vanwege het niet doorgaan van de overdracht van de woning aan [gedaagde] , wat zou moeten meewegen in de beoordeling van de vraag of de matiging van de boete gerechtvaardigd is.

5.18.

Artikel 6:94 BW geeft de rechtbank de bevoegdheid een bedongen boete te matigen. De in dit artikel opgenomen maatstaf, die inhoudt dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat pas van die bevoegdheid gebruik mag worden gemaakt als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 en HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207). De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend en niets verhindert de rechter gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen, zoals het zijn van particulier (HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986). Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam, zijn van belang (MvA II,
Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 326).

5.19.

Met inachtneming van voormelde maatstaf ziet de rechtbank ruimte om de overeengekomen boete van € 133.500 te matigen. De rechtbank neemt hierin mee de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. De rechtbank acht hierbij (tevens) van belang dat [eiseres] op de zitting heeft toegelicht dat zij de woning inmiddels voor een hoger bedrag van € 1.425.000 aan een derde partij heeft verkocht. [eiseres] zal dan een financieel voordeel van (€ 1.425.000 - € 1.335.000 =) € 90.000 hebben ter zake van de verkoopprijs. Instandhouding van de bedongen boete zou naar het oordeel van de rechtbank onder die omstandigheid tot een buitensporig resultaat leiden .

5.20.

Voormelde feiten en omstandigheden en de belangen van partijen afwegende, is de rechtbank van oordeel dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de bedongen boete wordt gematigd tot een bedrag van € 66.750 (dit is 50% van de bedongen boete).

Geen aanvullende schadevergoeding

5.21.

[eiseres] heeft op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst recht op vergoeding van de schade die voortvloeit uit het tekortschieten van [gedaagde] , voor zover die schade het bedrag van de boete overstijgt.

5.22.

De schade die [eiseres] lijdt doordat de woning niet aan [gedaagde] is geleverd, bedraagt volgens haar € 49.948,73. De rechtbank ziet geen aanknopingspunten dat de schade hoger zou kunnen zijn. Nu de door [eiseres] schade lager is dan het boetebedrag van € 66.750, heeft zij geen recht op aanvullende schadevergoeding. De vordering tot aanvullende schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.

Slotsom en wettelijke rente

5.23.

De slotsom is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de gematigde boete van € 66.750. De gevorderde wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de boete zal worden toegewezen vanaf 26 november 2022, omdat [gedaagde] toen in verzuim is geraakt.

Proceskosten

5.24.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op een bedrag van € 6.166,73 (€ 129,73 aan dagvaardingskosten, € 2.277,- aan griffierecht en € 3.760,- (2 punten x tarief V € 1.880) aan salaris advocaat). Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,-). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90,-) en de explootkosten van betekening toegekend.

6.De beslissing

De rechtbank:

6.1.

verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ;

6.2.

verklaart voor recht dat [eiseres] de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden bij brief van 28 november 2022;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 66.750, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 26 november 2022 tot de dag van algehele voldoening;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op in totaal € 6.166,73, te vermeerderen met nakosten zoals vermeld in 5.24;

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Warmerdam en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2023.