ECLI:NL:RBDHA:2023:7562

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/628901 / HA ZA 22-392

Vonnis van 17 mei 2023

in de zaak van

III HOLDING B.V.te Amsterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat: mr. J.J.M. van Lint te Sassenheim,

tegen

1.[gedaagde 1] te [plaats 1],2. [gedaagde 2] te [plaats 2],3. [gedaagde 3] te [plaats 3],

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat: mr. J.A.M. van de Sande te Rijswijk.

Partijen worden hierna Holding en [gedaagden] genoemd.

1.De procedure

Het verloop van de procedure

1.1.

In het dossier zitten de volgende processtukken:

- de dagvaarding van 24 januari 2022, zonder producties;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie van [gedaagden], met producties I-IX;

- de akte overlegging producties van Holding, met producties 1-9;

- het tussenvonnis van 14 december 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de conclusie van antwoord in reconventie van Holding, zonder producties;

- de aanvullende productie X van [gedaagden];

- de aanvullende producties 10-13, 14-16 en 17 van Holding;

- het bezwaar van mr. Van de Sande tegen het moment van indiening van de aanvullende producties van Holding van 29 maart 2023 (zie nader 1.4).

1.2.

Op 30 maart 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De zaak is toen met partijen en hun advocaten besproken. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

De aanvullende producties van Holding

1.4.

Het bezwaar van de advocaat van [gedaagden] tegen de aanvullende producties 10 tot en met 17 (zie 1.1) is tijdens de mondelinge behandeling besproken. [gedaagden] zijn in de gelegenheid gesteld zich alsnog over deze producties uit te laten. Van die gelegenheid is gebruikgemaakt. De rechtbank zal deze stukken daarom betrekken bij de beoordeling van deze zaak, ondank overschrijding van de in artikel 87 lid 6 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) en artikel 4.9 van het procesreglement opgenomen termijn van uiterlijk tien dagen vóór de mondelinge behandeling.

2.Wat is er gebeurd?

2.1.

[gedaagden] zijn neven en (enig) erfgenamen van de in 2020 overleden [naam 1] (hierna: mevrouw [naam 1]). Tot de nalatenschap van mevrouw [naam 1] behoorde het woon-/bedrijfspand aan de [adres] in Hillegom (hierna: het pand). Na het overlijden van mevrouw [naam 1] is het pand door [gedaagden] te koop aangeboden via een makelaar.

2.2.

Op 24 september 2021 hebben [gedaagden] verkopers en Holding als koper een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst) voor de (ver)koop van het pand aan Holding voor een koopsom van € 595.000.

2.3.

Het doel van Holding was om het pand te slopen en een appartementsgebouw te (laten) bouwen op deze locatie. In de koopovereenkomst, opgesteld volgens het NVM model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed (model 2019), staat onder meer:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

[…]

6.2

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte.

Verkoper heeft van al deze akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld.

Koper verklaart kennis te hebben genomen van deze akten […]”

Aanvullende artikelen

artikel 16 Koop en levering ‘as is, where is’

Koper is een professioneel projectontwikkelaar en heeft het voornemen om het gekochte te ontwikkelen tot woonappartementen met half verdiept parkeren. Koper zal dat project volledig voor eigen rekening en risico uitvoeren en koopt het gekochte voetstoots in de staat waarin het zich bevindt, derhalve met alle bekende en onbekende gebreken

Met betrekking tot het verkochte zijn milieukundige onderzoeken verricht. Koper heeft aan verkoper de navolgende rapporten ter hand gesteld:

-[…]

Koper verklaart kennis te hebben genomen van deze documenten. Verkoper is niet aansprakelijk voor enige verontreiniging terzake van het verkochte, van welke aard en omvang dan ook, ook indien deze verontreiniging(en) niet blijkt (blijken) uit het de voormelde rapportages c.a. Koper vrijwaart nadrukkelijk verkoper voor alle aanspraken die koper of derden zou kunnen hebben op verkoper.

Artikel 17 Niet zelf-bewoningsclausule

Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden[…]”

artikel 22 Bijlagen

- […]

-
Kadastrale informatie en kadastrale kaart

-
Bewijs van eigendom d.d. 2 juli 1953

-
Bewijs van eigendom d.d. 9 augustus 1958[…]”

En in de laatste alinea op pagina 18:

“Verkoper en koper verklaren dat zij, voordat zij deze overeenkomst ondertekend hebben, kennis hebben genomen van de bepalingen en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze koopovereenkomst hun voldoende voor ogen staat.”

2.4.

Over het perceel van het pand loopt een pad. Dit pad verbindt de percelen van meerdere buren met de openbare weg. Bij notariële akte uit 1919 is ten aanzien van dit pad een erfdienstbaarheid van uitweg gevestigd ten behoeve van vier buurpercelen (hierna: het recht van uitweg). Het recht van uitweg staat niet vermeld in de bewijzen van eigendom van 2 juli 1953 en 9 augustus 1953 (hierna: de akten uit 1953 en 1958) en ook niet in de kadastrale gegevens als bedoeld in artikel 22 van de koopovereenkomst.

2.5.

Partijen, hun advocaten en de betrokken verkopend makelaar hebben na het sluiten van de koopovereenkomst onder meer gecorrespondeerd over, kort gezegd, eventuele gevolgen van het (gebleken) bestaan van het recht van uitweg voor de koopovereenkomst. In dat kader kwam onder meer een eventuele verlaging van de koopsom aan bod. Overeenstemming werd niet bereikt.

2.6.

Bij brief van 30 december 2021 heeft de advocaat van [gedaagden] Holding gesommeerd om het pand uiterlijk op 7 januari 2022 af te nemen voor € 595.000. In dit bericht wordt onder meer verwezen naar de in respectievelijk de artikelen 1 en 11 van de koopovereenkomst opgenomen koopsom en boeteclausule volgens het NVM-model.

2.7.

In een e-mail van 7 januari 2022 schreef de advocaat van Holding aan de advocaat van [gedaagden], kennelijk naar aanleiding van een opgestelde concept-leveringsakte:

“Mijn cliënte (koper) was ten tijde van de koopovereenkomst niet bekend met de achteraf gebleken erfdienstbaarheden van uitweg ten behoeve van meerdere naastgelegen woningen, zoals aan het slot van de concept-akte van levering beschreven[…].

Als u namens uw cliënten erkent dat mijn cliënt III Holding B.V. het recht heeft om ook na de overdracht uw cliënten aansprakelijk te houden (hoewel uw cliënten aansprakelijkheid betwisten) en de verkopers aansprakelijk te houden op grond van tekortkoming en schadevergoeding te vragen, dan wel de koop/verkoopovereenkomst (met name de koopsom) op basis van dwaling te laten aanpassen op grond van artikel 6:230 tweede lid, dan vind ik het goed dat dit niet in de leveringsakte wordt opgenomen.”

2.8.

In reactie hierop schreef de advocaat van [gedaagden], voor zover relevant:

“Mijn cliënten kunnen uw cliënt niet verbieden om (vermeende) rechten en aanspraken voor te behouden. Uw cliënt staat dat op grond van de wet vrij. Daarvan is ook goede nota genomen.

Ik vertrouw erop dat de overdracht vandaag plaatsvindt.[…]”

2.9.

Op 7 januari 2022 is de tussen [gedaagden] en Holding opgemaakte akte van levering gepasseerd bij de notaris. De koopsom van € 595.000 is gestort onder de notaris.

2.10.

In een overeenkomst van 7 januari 2022 tussen Holding en Project [naam 2] B.V. (hierna: de overeenkomst tussen Holding en [naam 2]) staat in de kop:

“overeenkomst m.b.t. claim op [gedaagden]”

Verder staat in deze overeenkomst, voor zover relevant:

“
In aanvulling op hetgeen partijen overeenkomen en vastleggen in de B-C-akte(de akte van levering tussen Holding en Project [naam 2] B.V., rechtbank)
die op 7 januari 2022 zal worden gepasseerd, geldt het volgende. De initiële koopprijs van € 595.000,- blijft gelijk tussen III Holding en Project [naam 2], maar onder de verplichting van III Holding jegens Project [naam 2] om de claim op [gedaagden] te verhalen, en dat III Holding verplicht is de opbrengst van die claim (al dan niet in de vorm van verlaging van de koopprijs) aan Project [naam 2] af te dragen.”

2.11.

Holding heeft het pand op 7 januari 2022 na verkrijging van [gedaagden] doorverkocht en geleverd aan Project [naam 2] B.V. voor een koopsom van eveneens € 595.000.

2.12.

Met verlof daartoe van de voorzieningenrechter heeft Holding op 10 januari 2022 conservatoir derdenbeslag gelegd onder de notaris op een deel van de koopsom, ter verzekering van verhaal voor haar vorderingen op [gedaagden] in deze procedure.

2.13.

Op 13 juni 2022 hebben partijen een depotovereenkomst gesloten (hierna: de depotovereenkomst). Op grond daarvan werd, kort gezegd, € 175.000 in depot gesteld op de derdengeldenrekening van de advocaat van [gedaagden] en werd het onder 2.12 bedoelde conservatoir beslag opgeheven. In de depotovereenkomst staat onder meer:

“2.3 Voor de uitkering van het depotbedrag gelden de volgende voorwaarden:

a) Indien ter zake van het tussen partijen gerezen geschil zoals is omschreven in de inleidende dagvaarding als is genoemd in de considerans sub b[bedoeld wordt het geschil waarop deze procedure ziet, rechtbank]
een uitspraak is gewezen die in kracht van gewijsde is gegaan, zal de Stichting[de stichting derdengelden, rechtbank]
overeenkomstig die uitspraak tot betaling overgaan.”

3.Het geschil

In conventie

3.1.

Holding vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

- [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van (primair) € 169.040 dan wel (subsidiair) € 100.378 aan schadevergoeding, dan wel (meer subsidiair) verwijzing naar de schadestaatprocedure;

- het toegewezen bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 7 januari 2022 tot de dag van volledige betaling;

subsidiair:

- de koopprijs op grond van artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verlaagt met (primair) € 169.040 dan wel (subsidiair) € 100.378, dan wel (meer subsidiair) met een nader door een door de rechtbank te benoemen deskundige te bepalen bedrag, en;

- [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van dat bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 7 januari 2022 tot de dag van volledige betaling;

meer subsidiair:

- een andere in goede justitie te nemen beslissing neemt;

Zowel primair als (meer) subsidiair: met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, waaronder begrepen de beslagkosten.

3.2.

Volgens Holding mocht zij op grond van het bepaalde in de koopovereenkomst in combinatie met de aan haar verstrekte akten erop vertrouwen dat geen andere erfdienstbaarheden aanwezig waren dan die vermeld in de akten van 1953 en 1958. Het recht van uitweg staat in deze twee akten niet vermeld. Holding wist vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet van het bestaan van deze erfdienstbaarheid en is daarop ook niet gewezen door [gedaagden] en/of de verkopend makelaar. Dit betekent dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook is sprake van dwaling. Op grond hiervan kan Holding aanspraak maken op een vergoeding voor de nadelige gevolgen van het recht van uitweg. De aan haar te vergoeden schade (op grond van wanprestatie), althans het bedrag waarmee de koopprijs moet worden verminderd (op grond van dwaling) bestaat/vloeit voort uit beperkingen in de projectontwikkeling en kan worden begroot op € 169.040 dan wel € 100.378, aldus Holding.

3.3.

[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Holding in conventie. Zij voeren aan dat de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs zo moet worden uitgelegd dat Holding het recht van uitweg uitdrukkelijk heeft aanvaard in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW en voor haar rekening en risico komt. Bovendien is geen sprake van schade bij Holding.

In reconventie

3.4.

[gedaagden] vorderen in reconventie, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- het door Holding ter zake gelegde conservatoir derdenbeslag opheft en Holding veroordeelt tot het verrichten van alle rechtshandelingen die nodig zijn om de netto koopsom aan [gedaagden] ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500 per dag, met een maximum van € 150.000, en;

- Holding veroordeelt tot betaling van de schade die het gevolg is van het onrechtmatig gelegde beslag, nader op te maken bij staat;

met veroordeling van Holding in de proceskosten.

3.5.

Daartoe voeren [gedaagden] aan dat door Holding gelegde conservatoir beslag ten opzichte van hen onrechtmatig is, omdat Holding (in conventie) geen vordering op hen heeft. Om die reden moet Holding hun schade als gevolg van dit beslag vergoeden, aldus [gedaagden]

3.6.

Holding concludeert tot afwijzing van deze vorderingen. Het conservatoir beslag is inmiddels opgeheven na het sluiten van een depotovereenkomst tussen partijen. [gedaagden] hebben in die zin dus geen belang meer bij hun vordering. Holding betwist dat het beslag onrechtmatig is gelegd. Voor zover dit al zo zou zijn, is sprake van eigen schuld aan de zijde van [gedaagden], vanwege hun aanvankelijke weigering om mee te werken aan het sluiten van een depotovereenkomst.

3.7.

Op de stellingen van partijen in conventie en reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De vorderingen van Holding (in conventie)

Toerekenbare tekortkoming

4.1.

In de kern komt het verwijt van Holding erop neer dat [gedaagden] het pand hebben overgedragen, terwijl het bezwaard was met het voor haar – op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst – onbekende recht van uitweg, waardoor Holding schade zou hebben geleden.

4.2.

De advocaat van Holding heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat Holding haar primaire vordering baseert op de artikelen 7:15 en 7:17 BW (in samenhang gelezen met artikel 6:74 BW). Het onder 4.1 omschreven verwijt ziet echter op een zuiver juridisch gebrek, namelijk het leveren van een pand bezwaard met een erfdienstbaarheid. Dit soort ‘rechtsgebreken’ vallen volledig onder het bereik van artikel 7:15 BW. Daarmee is artikel 7:17 BW niet van toepassing. De primaire vorderingen van Holding worden hierna dan ook getoetst aan artikel 7:15 BW.

4.3.

Op grond van artikel 7:15 lid 1 BW is de verkoper verplicht een verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. De ratio van dit artikel is dat de koper niet achteraf mag worden overvallen door lasten en beperkingen die voor hem op het moment van het sluiten van de overeenkomst onbekend waren. Op de koper rust in beginsel geen onderzoeksplicht (vergelijk TM, Parl. Gesch. Boek 7 1991, p. 113).

4.4.

Niet in geschil is dat het pand op het moment dat het werd overgedragen aan Holding was bezwaard met het recht van uitweg. Volgens [gedaagden] volgt echter uit de koopovereenkomst dat Holding deze last uitdrukkelijk heeft aanvaard. Zij menen dat artikel 6.2 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat Holding daarmee niet alleen de erfdienstbaarheden uit de ‘ter hand gestelde’ akten heeft aanvaard, maar ook alle lijdende erfdienstbaarheden die zijn vastgelegd in niet aan Holding ter hand gestelde akten, zoals de notariële akte uit 1919 waarmee het recht van uitweg werd gevestigd.

4.5.

De uitleg van de koopovereenkomst moet gebeuren aan de hand van de zogenoemde Haviltex-norm. Deze brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijke contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op wat zij in het licht van alle omstandigheden van het geval redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen zij behoren en welke rechtskennis van hen mocht worden verwacht (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)).

In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de bepalingen zijn gesteld, gelezen in de context van het geschrift als geheel, vaak wel van groot belang. Als partijen, zoals in dit geval, bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruik maken van een standaardakte met daarin een beding dat, zoals artikel 6.2 van de standaard NVM-koopakte (model 2019), een voorgedrukte verklaring van partijen bevat, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding moeten zijn wat naar normaal spraakgebruik onder de gebruikte bewoordingen wordt verstaan (vergelijk HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414 (De Rooij/Van Olphen)).

4.6.

In de eerste zin van artikel 6.2 staat, voor zover hier relevant, dat de koper uitdrukkelijk alle erfdienstbaarheden aanvaard “
voor zoverblijkend en/of voortvloeiend uit”de daar opgesomde typen akten, waaronder “
een afzonderlijke notariële akte”(zie 2.3, onderstreping, rechtbank). Niet in geschil is dat het recht van uitweg blijkt uit zo’n ‘afzonderlijke notariële akte’, namelijk de notariële akte uit 1919 (zie 2.4). Op basis van enkel de bewoordingen van de eerste zin van artikel 6.2, zou deze bepaling kunnen worden uitgelegd zoals [gedaagden] dat doen. Echter staat in de tweede en derde zin van artikel 6.2 (onderstreping, rechtbank): “
verkoper heeft vanal dezeakten notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld. Koper verklaart kennis te hebben genomen vandezeakten”. Daarbij wordt met “
al deze”en “
deze” kennelijk terugverwezen naar de in de eerste zin bedoelde akten. De rechtbank is dan ook met Holding van oordeel dat als artikel 6.2 als geheel wordt gelezen, uit de bewoordingen van dit artikel volgt dat de koper alleen die lasten en beperkingen aanvaardt die blijken uit de aan Holding ‘ter hand gestelde’ akten, in dit geval de akten uit 1953 en 1958.

4.7.

Het bepaalde in de artikelen 16 en 17 van de koopovereenkomst biedt evenmin steun voor de stelling van [gedaagden] dat Holding het recht van uitweg uitdrukkelijk heeft aanvaard.

Naar het oordeel van de rechtbank zien deze bepalingen namelijk alleen op feitelijke gebreken in de zin van artikel 7:17 BW en niet op rechtsgebreken zoals het recht van uitweg.

In geval van artikel 17 van de koopovereenkomst volgt dit duidelijk uit de tekst van de bepaling, waarin staat dat verkoper het verkochte nooit “
feitelijk heeft gebruikt” en dus “
koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt.” Bovendien is de overeengekomen afwijking van artikel 7:17 BW expliciet in het artikel opgenomen. Feiten en omstandigheden die erop wijzen dat artikel 17 van de koopovereenkomst mede ziet op rechtsgebreken zijn door [gedaagden] niet aangevoerd en daarvan is de rechtbank overigens ook niet gebleken.

Ten aanzien van artikel 16 geldt dat Holding ter zitting heeft toegelicht dat dit artikel is toegevoegd aan de koopovereenkomst in het kader van onderhandelingen over het verdelen van saneringskosten nadat uit onderzoek in opdracht van Holding was gebleken dat sprake was van bodemverontreiniging ter plaatse. Volgens Holding blijkt deze manier van totstandkoming ook uit de tekst van artikel 16 en volgt hieruit redelijkerwijs dat met het woord “
gebreken” in de eerste alinea alleen gebreken in de zin van artikel 7:17 BW worden bedoeld. [gedaagden] hebben deze stellingen van Holding niet weersproken maar in reactie hierop naar voren gebracht dat een gebrek ook een juridisch gebrek kan zijn en dat artikel 16 van de koopovereenkomst in dit geval mede ziet op rechtsgebreken. De rechtbank acht deze door [gedaagden] bepleite uitlegwijze van artikel 16, met name in het licht van de hiervoor in weergegeven toelichting van Holding over de totstandkoming van dit artikel, niet aannemelijk en gaat hierin niet mee.

4.8.

[gedaagden] hebben verder aangevoerd dat Holding na bezichtiging van het pand bekend moet zijn geweest met de aanwezigheid van een toegangspad dat de naastgelegen percelen via een poort verbindt met de openbare weg. Daarmee was Holding bekend met het bestaan van het recht van uitweg. Op zijn minst had Holding op basis van de feitelijke situatie moeten weten dat sprake zou (kunnen) zijn van bijvoorbeeld een buurweg. Daarnaast blijkt het recht van uitweg uit in de openbare registers ingeschreven akten en de via de gemeente te raadplegen bouwtekeningen van het pand. Als Holding enig onderzoek had verricht dan was zij gestuit op het recht van uitweg. Een en ander geldt temeer omdat Holding een professioneel ontwikkelaar is, zo redeneren [gedaagden]

4.9.

De rechtbank volgt deze onder 4.8 bedoelde standpunten van [gedaagden] niet. Holding heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat het pand door haar voor het sluiten van de koopovereenkomst alleen van buiten is bezichtigd. [gedaagden] hebben dit niet (meer) gemotiveerd weersproken, terwijl dat in het licht van de stelling en de daaraan gekoppelde conclusie omtrent de bekendheid met het recht van uitweg wel op hun weg had gelegen. Dit leidt ertoe dat tussen partijen vaststaat dat Holding het pand alleen van buiten heeft bezichtigd. Uit de foto’s die in het dossier zitten blijkt verder dat het toegangspad vanuit de kant van de openbare weg niet zichtbaar is. Dit komt door de aanwezige poort met overbouw (zie onder meer de verkoopbrochure, productie 1 van [gedaagden]). Zichtbaar is kort gezegd een gevel met twee deuren. De rechtbank is – met Holding – van oordeel dat (mogelijke) lasten en beperkingen ter zake het toegangspad niet blijken uit de van buiten zichtbare situatie.

Voor zover [gedaagden] betogen dat Holding hiermee bekend hadden kunnen en moeten zijn, omdat Holding vóór het sluiten van de koopovereenkomst het pand van binnen had moeten bezichtigen en nader onderzoek had moeten verrichten, zoals in openbare registers en via de gemeente te raadplegen bouwtekeningen, kan hen dit niet baten. De verplichting van de verkoper om vrij rechtsgebreken te leveren wordt door de wetgever zo fundamenteel beschouwd, dat op de koper in beginsel geen onderzoeksplicht rust (vergelijk TM, Parl. Gesch. Boek 7 1991, p. 113). In dit geval geldt bovendien dat Holding op grond van de koopovereenkomst – gegeven de wijze waarop met name artikel 6.2 in dit geval moeten worden uitgelegd (zie 4.6) – erop mocht vertrouwen dat geen andere lasten en beperkingen aanwezig waren dan die bleken uit de akten uit 1953 en 1958. De enkele omstandigheid dat Holding in dit geval een professioneel handelend koper is, acht de rechtbank in het licht van het voorgaande niet doorslaggevend.

4.10.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank, toetsend aan de onder 4.5 weergegeven Haviltex-norm, van oordeel dat Holding het recht van uitweg niet uitdrukkelijk heeft aanvaard in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW. Dit betekent dat [gedaagden] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen op grond van de koopovereenkomst, door het pand bezwaard met het recht van uitweg over te dragen aan Holding. [gedaagden] moeten de schade die Holding hierdoor lijdt vergoeden op grond van artikel 6:74 BW.

De gevorderde schade

4.11.

Het voorgaande betekent echter niet dat de vorderingen van Holding in conventie voor toewijzing in aanmerking komen. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

4.12.

Holding vordert vergoeding van schade die volledig voortvloeit uit beperkingen voor de realisatie van een appartementsgebouw ter plaatse, welke beperkingen volgens haar het gevolg zijn van het recht van uitweg. Dit geldt zowel voor de primair gevorderde schade van € 169.040, door Holding begroot op basis van ‘verminderd winstpotentieel’, als voor de subsidiair gevorderde schade van € 100.378, die zij baseert op een verminderd te realiseren (woon)oppervlak (zie randnummers 14 en 15 van de dagvaarding en de e-mail van 16 december 2021, productie 5D van Holding). Ook de hernieuwde (overigens niet overgelegde) berekening van de schade waaruit Holding tijdens de mondelinge behandeling heeft geciteerd is kennelijk gebaseerd op gemist oppervlak/winstpotentieel. Holding vordert dus schade die in beginsel geleden wordt door de ontwikkelaar van het appartementencomplex. Maar vaststaat dat Holding niet de ontwikkelaar is. Het pand is immers door haar op 7 januari 2022 doorverkocht aan Project [naam 2] B.V. (zie 2.11). Holding kan deze schade dus niet als ontwikkelaar hebben geleden. Voor zover Holding schadevergoeding vordert op eigen naam komen deze vorderingen dus niet voor toewijzing in aanmerking.

4.13.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft Holding in dit verband gewezen op de

de overeenkomst tussen haar en [naam 2] (zie 2.10). Volgens Holding blijkt uit deze overeenkomst dat Holding ‘de claim’ op [gedaagden] moet verhalen en de opbrengst moet afdragen aan Project [naam 2] B.V. Sprake is dus van een ‘cessie ter incasso’ en kunnen haar vorderingen (in ieder geval) op grond daarvan worden toegewezen, aldus Holding. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Zonder nadere toelichting van Holding valt immers niet in te zien op grond waarvan Project [naam 2] B.V. een vordering op [gedaagden] zou hebben, die door Holding als lasthebber/cessionaris kan worden geïnd/aan Holding kan worden overgedragen. Dat Holding haar vordering op [gedaagden] overgedragen zou hebben aan Project [naam 2] B.V. en in deze procedure in eigen naam int is niet gesteld, volgt niet uit de overeenkomst tussen Holding en [naam 2] en daarvan is de overigens ook niet gebleken. Dit betekent dat ook de overeenkomst tussen Holding en [naam 2] niet als grondslag voor toewijzing van de (primaire) vorderingen van Holding kan dienen.

4.14.

Voor de (meer subsidiair) gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure ziet de rechtbank geen aanleiding. Uit het voorgaande volgt namelijk dat niet is gebleken dat Holding als ontwikkelaar schade heeft geleden. Daarnaast staat vast dat Holding het pand heeft doorverkocht aan Project [naam 2] B.V. voor een koopsom van € 595.000. Dit bedrag komt overeen met de koopsom die Holding aan [gedaagden] heeft betaald. Dat Holding andere schade (dan de gestelde schade als ontwikkelaar) geleden heeft als gevolg van het recht van uitweg is niet aannemelijk geworden.

4.15.

De rechtbank overweegt hier tot slot dat het ter zitting gedane – naar de rechtbank begrijpt subsidiaire – verzoek van Holding om de procedure te laten voortzetten door [naam 2] B.V. niet zal worden gehonoreerd, nu dit in strijd is met de goede procesorde.

Dwaling

4.16.

Op grond van dwaling kunnen de vorderingen van Holding evenmin worden toegewezen. De subsidiaire vorderingen van Holding tot verlaging van de koopprijs komen namelijk – gelet op hun grondslag – neer op opheffing van nadeel waarvan niet is gebleken dat het door Holding geleden is.

Slotsom vorderingen in conventie

4.17.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van Holding in conventie zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.18.

Holding is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:

- griffierecht

€

2.277,00

- salaris advocaat

€

3.760,00

(2,00 punten × € 1.880,00)

Totaal

€

6.037,00

De tegenvorderingen van [gedaagden] (in reconventie)

Opheffing van het conservatoire derdenbeslag

4.19.

[gedaagden] vorderen in reconventie opheffing van het ter zake door Holding gelegde conservatoire derdenbeslag en veroordeling van Holding tot het verrichten van alle rechtshandelingen die nodig zijn om de netto koopsom aan [gedaagden] ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500 per dag, met een maximum van € 150.000.

4.20.

Omdat het namens Holding gelegde beslag inmiddels is opgeheven, hebben [gedaagden] geen belang meer bij hun vordering tot opheffing van dit beslag. De vordering van [gedaagden] zal in zoverre dan ook worden afgewezen.

4.21.

[gedaagden] hebben het deel van deze vordering dat inhoudt de veroordeling van Holding tot het verrichten van alle rechtshandelingen die nodig zijn om de netto koopsom hen ter beschikking te stellen expliciet gehandhaafd. Deze vordering zal als niet weersproken worden toegewezen op de wijze als in het dictum vermeld. Deze veroordeling wordt echter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De rechtbank is namelijk met Holding van oordeel dat uit artikel 2.3 van de depotovereenkomst (zie 2.13) blijkt dat de bedoeling van partijen was dat het depotbedrag pas zou worden uitgekeerd als een uitspraak in deze kwestie in kracht van gewijsde is gegaan.

Schadevergoeding

4.22.

Voor wat betreft de vordering van [gedaagden] tot veroordeling van de schade als gevolg van het derdenbeslag, nader op te maken bij staat, het volgende. Volgens vaste jurisprudentie rust op de beslaglegger een risicoaansprakelijkheid voor de gevolgen van het door hem gelegde beslag indien de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is (vgl. Hoge Raad 13 januari 1995, ECLI:NL:HR:2003:AF2841). Hoewel de vorderingen waarvoor de beslagen zijn gelegd in conventie zijn afgewezen, staat zolang geen sprake is van een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest nog niet vast dat Holding onrechtmatig heeft gehandeld. Deze vordering zal dus worden afgewezen.

Proceskosten

4.23.

Holding zal in reconventie als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat de vordering in reconventie (grotendeels) voortvloeit uit het verweer in conventie. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op € 940 aan salaris advocaat (0,5 punt × tarief € 1.880,00).

5.De beslissing

De rechtbank

In conventie

5.1.

wijst de vorderingen van Holding af;

5.2.

veroordeelt Holding in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 6.037,00;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

In reconventie

5.4.

veroordeelt Holding tot het verrichten van alle rechtshandelingen die nodig zijn om de netto koopsom aan [gedaagden] ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom van € 500 per dag, met een maximum van € 150.000;

5.5.

veroordeelt Holding in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 940;

5.6.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.

2968