ECLI:NL:RBDHA:2023:7511

• Datum uitspraak: 23 mei 2023
• Publicatiedatum: 25 mei 2023
• Zaaknummer: 10172397 RL EXPL 22-17451 en 10172854 RL EXPL 22-17472
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: N.F.H. van Eijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake dakopbouw en wijziging van de akte van splitsing in appartementsrecht

In deze zaak, die zich afspeelt in het kader van appartementsrecht, hebben de eisers, [naam01] c.s., vorderingen ingesteld tegen gedaagde [gedaagde01] en de Vereniging van Eigenaars (VvE) met betrekking tot een dakopbouw boven hun appartementen. De eisers stellen dat de dakopbouw is gerealiseerd zonder de vereiste toestemming van de VvE, in strijd met de splitsingsakte en het modelreglement. De procedure omvatte een mondelinge behandeling op 16 februari 2023, waar beide partijen hun standpunten hebben toegelicht. De kantonrechter heeft vastgesteld dat op 18 september 2019 toestemming is verleend voor de dakopbouwen, en dat dit besluit onherroepelijk is geworden. De eisers hebben niet tijdig om vernietiging van dit besluit verzocht, waardoor de toestemming voor de dakopbouw rechtsgeldig is. De vorderingen van de eisers om de bouwwerkzaamheden te staken en het dak in de oude staat terug te brengen, zijn afgewezen. Daarnaast hebben de eisers ook een vordering ingesteld tot vernietiging van een besluit van de VvE tot wijziging van de splitsingsakte, maar ook deze vordering is afgewezen. De kantonrechter oordeelt dat de VvE bevoegd was om het besluit te nemen en dat de eisers geen schade hebben geleden als gevolg van de wijziging van de splitsingsakte. De eisers zijn als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

JvdB/cd

Zaak-/rolnummers: 10172397 RL EXPL 22-17451 en 10172854 RL EXPL 22-17472

23 mei 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaken van:

In de zaak 10172397 RL EXPL 22-17451

1. [eiser01] ,

wonende te [woonplaats01] ,

2. [eiser02] ,

wonende te [woonplaats02] ,

3. [eiser03] ,

wonende te [woonplaats03] ,
eisers,
gemachtigde: mr. P.F.M. Broos,

tegen

[gedaagde01] ,

wonende te [woonplaats04] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland,

en

In de zaak 10172854 RL EXPL 22-17472

1. [eiser01] ,

wonende te [woonplaats01] ,

2. [eiser02] ,

wonende te [woonplaats02] ,

3. [eiser03] ,

wonende te [woonplaats03] ,
eisers,
gemachtigde: mr. P.F.M. Broos,

tegen

de Vereniging van Eigenaars
[gedaagde02] ,

gevestigd te [vestigingsplaats01] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A. de Groot.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [naam01] c.s.”, “ [gedaagde01] ” en “de VvE”.

1. Procedure

1.1.

Het verloop van de procedure in de zaak met het rolnummer 10172397 RL EXPL 22-17451 blijkt uit:

• de dagvaarding van 16 december 2022;
• de conclusie van antwoord, ingekomen bij de griffie op 23 februari 2022;
• het tussenvonnis van 20 juli 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• het tussenvonnis van 26 oktober 2022, waarin de zaak wordt verwezen naar de kamer voor kantonzaken;
• ;
• de in het geding gebrachte producties.

1.2.

Het verloop van de procedure in de zaak met het rolnummer 10172854 RL EXPL 22-17472 blijkt uit:

• de dagvaarding van 3 oktober 2022;
• de conclusie van antwoord, ingekomen bij de griffie op 5 december 2022;
• het tussenvonnis van 20 juli 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• het tussenvonnis van 26 oktober 2022, waarin de zaak wordt verwezen naar de kamer voor kantonzaken;
• de in het geding gebrachte producties.

1.3.

Op 16 februari 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarop beide zaken zijn behandeld. Daarbij zijn [eiser01] , [eiser02] en [eiser03] in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Broos. [gedaagde01] is in persoon verschenen, bijgestaan door mr. Beelaerts van Blokland. [naam02] is verschenen namens de VvE, bijgestaan door mr. De Groot. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. De zaak is daarna verwezen naar de rol van 28 maart 2023 voor akte uitlaten voortprocederen.

1.4.

Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis, na aanhouding, bepaald op heden.

2. Feiten

2.1.

Bij notariële akte van splitsing van 10 april 2008 (hierna: “de splitsingsakte”) zijn twee panden, te weten (1) het pand aan de [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats01] , kadastraal bekend gemeente [plaats01] sectie R onder nummer [nummer01] , en (2) het pand aan de [adres02] te ( [postcode01] ) [plaats01] , kadastraal bekend gemeente [plaats01] sectie R nummer [nummer02] (hierna samen te noemen: “het gebouw”), gesplitst in zes appartementsrechten.

2.2.

In artikel 22 en 23 van het reglement van splitsing, te weten het modelreglement 2006 (hierna: “MR 2006”), is – voor zover hier relevant – het volgende bepaald:

“Artikel 22

1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. (…)

(…)

Artikel 23

1. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht. (…)”

2.3.

Bij de notariële akte van splitsing is de VvE opgericht als bedoeld in artikel 5: 11 2 lid 1 onder e BW. Alle appartementen hebben één stem in de vergadering van eigenaars.

2.4.

[naam01] c.s. zijn de eigenaren van het appartementsrecht gelegen aan de [adres04] te [plaats01] .

2.5.

[gedaagde01] is eigenaar van de appartementsrechten gelegen aan de [adressen01] te [plaats01] .

2.6.

[naam03] (hierna: “ [naam03] ”) is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan de [adres05] te [plaats01] .

2.7.

De appartementen aan de [adres03] en de [adres06] liggen naast elkaar op de tweede, tevens bovenste, etage van het gebouw.

2.8.

Per e-mail van 20 augustus 2019 hebben de leden van de VvE een e-mail met een uitnodiging voor een extra (buitengewone) ledenvergadering op 4 september 2019 ontvangen. Als bijlage bij die e-mail is de agenda voor de vergadering gevoegd. Daarin wordt – voor zover hier relevant – het volgende vermeld:

“(…)

4. Toestemming voor dakopbouw nummers [adres03] en [adres04]

Wij hebben het verzoek ontvangen om een dakopbouw te realiseren boven nummers [adres03] en [adres04] . Aangezien hiermee een wijziging van het dak, welk dit onderdeel uitmaakt van het gebouw en gemeenschappelijk bouwdeel van de VvE, gerealiseerd wordt dient de VvE toestemming te geven om dit te mogen uitvoeren. Dit zal tijdens de vergadering besproken worden. De dakopbouwen komen respectievelijk ten gunsten van de appartementen nummers [adres03] en [adres04] , ter plaatsen waar deze gerealiseerd wordt.

Mocht de VvE akkoord gaan hiermee, dan is het voorstel van de aanvrager dat de eigenaar van de betreffende dakopbouw voor de toekomstige 10 jaar verantwoordelijk is voor al het onderhoud hiervan. Tevens dienen de dakopbouwen betrokken te worden bij de collectieve opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, waarbij de meerkosten hiervan ten lasten zal komen van de eigenaar van de betreffende dakopbouw.

Daarbij geattendeerd dat alle veroorzaakte bouwkundige gebreken, schades, aansprakelijkheden en dergelijke ten lasten komt aan de betreffende eigenaar van de dakopbouw. (…)”

2.9.

De extra (buitengewone) ledenvergadering is verplaatst en heeft plaatsgevonden op 18 september 2019. [naam01] c.s. waren op die vergadering niet aanwezig. In de notulen van de vergadering van 18 september 2019 wordt over de dakopbouw het volgende vermeld:

“(…)

4. Toestemming voor dakopbouw nummers [adres03] en [adres04]

De voorzitter geeft aan dat de vergadering op verzoek van de heer [gedaagde01] is georganiseerd, waarbij hij de VvE verzoekt om toestemming te geven voor het eventueel realiseren van dakopbouwen in de toekomst boven de appartementen nummers [adres03] en [adres04] . Aangezien dit een wijziging teweeg brengt van het pand van de VvE dient dit besproken te worden tijdens de vergadering. Daarbij geeft de heer [gedaagde01] aan dat hij in een aankoop traject zit van nummer [adres03] , welke de huidige eigenaar de heer [gedaagde01] gevolmachtigd heeft deze vergadering, en het wellicht interessant kan zijn om ook een dakopbouw boven nummer [adres04] te realiseren. De heer [gedaagde01] geeft overigens aan dat hij nog geen direct contact heeft gehad met de eigenaar van nummer [adres04] en dat het de vraag is of de betreffende eigenaar dit ook daadwerkelijk wilt. Hij zal hier later op terug komen.

(…)

De heer [gedaagde01] geeft aan dat hij graag de VvE tegemoet wil komen wanneer hij toestemming gekregen heeft om de dakopbouwen te realiseren. Hij zal uiteraard de VvE alle vergunningen en documenten verstrekken voor het realiseren van de dakopbouwen wanneer dit zal gaan plaatsvinden. In het kort wilt hij de VvE de volgende punten aanbieden/tegemoetkomen:

• De initiatiefnemer (de heer [gedaagde01] ) van de dakopbouwen zal op eigen kosten het achterstallig onderhoud aan de achtergevel aanpakken zodat er geen verloedering zal plaatsvinden en dit ten goeden zal komen van de bouwtechnische staat van het pand van de VvE.
• Hij zal de trappen isoleren alsmede de vloer van nummer [adres03] , zodat er meer toekomstig extra woongebruikers er minder overlast ervaren zal worden voor de huidige bewoners van nummer [adres05] .
• Nogmaals benadrukt hij de toegevoegde waarde dat hij het dak van de VvE zal vervangen met een nieuw dak wanneer hij hierop een opbouw mag bouwen. Hij zal de kosten hiervan zelf dragen en tevens zelf verantwoordelijk willen zijn voor het onderhoud hiervan voor de komende 10 jaar.
• Wanneer er schade zou ontstaan aan het gebouw die veroorzaakt wordt door de dakopbouwen tijdens of na de bouw, dan zullen de kosten ten lasten komen van de eigenaar van de dakopbouwen.
• De opstal- en aansprakelijkheidsverzekering van de dakopbouwen zal ten lasten komen van de betreffende eigenaar hiervan, tot het moment dat de dakopbouwen officieel betrokken worden binnen de VvE wanneer er een wijzigingsakte wordt opgesteld.
• De heer [gedaagde01] is voorstander van het opstellen van een wijzigingsakte wanneer de dakopbouwen gerealiseerd zijn, zodat de opbouwen officieel betrokken worden bij de VvE alsmede de breukdeel verdeling/verhouding gewijzigd worden. Daarbij geeft hij aan dat de appartementen nummers [adres03] en [adres04] een groter aandeel moeten krijgen in de VvE, maar de stem verhouding onveranderd kan blijven. De kosten voor het opstellen van de wijzigingsakte zal hij dragen.
• Op verzoek van de heer [naam03] is de heer [gedaagde01] tevens bereidt om de 4 voordeuren van de VvE te schilderen om de VvE tegemoet te komen.

(…)

Besluit: Met algemene stemmen wordt besloten om toestemming te verlenen aan de initiatiefnemer de heer [gedaagde01] dat er eventueel in de toekomst dakopbouwen boven nummers [adres03] en [adres04] gebouwd mogen worden, mits er voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden die ten tijden van de vergadering op woensdag 18 september 2019 besloten zijn.”

2.10.

Op 1 september 2022 heeft een Vergadering van Eigenaars plaatsgevonden. In de agenda wordt over de dakopbouw het volgende vermeld:

“(…)

6. Dakopbouw dhr [gedaagde01]

Naar aanleiding van de dakopbouw van dhr [gedaagde01] worden de volgende zaken voorgesteld ter besluitvorming:

6.1.

Bevestiging (en bekrachtiging), voor zover nog vereist, dat de vergadering op 18 september 2019 toestemming heeft verleend aan de heer [gedaagde01] voor het realiseren van een dakopbouw boven de appartementen nummers [adres03] en [adres04] ten gunste van nummer [adres03] .

Het bestuur stelt voor om te bevestigen, dan wel te bekrachtigen, dat de vergadering op 18 september 2019 toestemming heeft verleend aan de heer [gedaagde01] voor het realiseren van een dakopbouw boven de appartementen nummers [adres03] en [adres04] ten gunste van nummer [adres03] .

6.2.

Goedkeuring, voor zover nog vereist, aan de heer [gedaagde01] voor de gerealiseerde dakopbouw boven de appartementen nummers [adres03] en [adres04] ten gunste van nummer [adres03] . Het bestuur stelt voor om, voor zover nog vereist, aan de heer [gedaagde01] (huisnummer [adres03] ) toestemming te verlenen voor de gerealiseerde dakopbouw boven de appartementen nummers en [adres03] en [adres04] ten gunste van nummer [adres03] .

6.3.

Goedkeuring wijziging splitsingsakte conform het aangehechte concept.

Het bestuur stelt voor om de concept wijziging van de splitsingsakte goed te keuren en om daarmee de splitsingsakte te wijzigen. ”

2.11.

Tijdens de Vergadering van Eigenaars van 1 september 2022 zijn de voorgestelde besluiten zoals weergegeven in de agenda voor die vergadering met 5 stemmen voor en 1 stem tegen, aangenomen.

3. Vordering, grondslag en verweer

in de zaak met het rolnummer 10172397 RL EXPL 22-17451

3.1.

[naam01] c.s. vorderen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde01] te veroordelen om binnen zes weken na betekening van het vonnis de bouwwerkzaamheden boven appartement [adres04] af te breken en het dak in de oude staat terug te brengen en de verwijderde dakramen terug te plaatsen, op straffe van een dwangsom van € 10.000 per dag met een maximum van € 250.000;

II. [gedaagde01] te veroordelen om binnen zes weken na betekening van het vonnis de gaten in het dak en muren van appartement [adres04] professioneel te laten dichten en de aangebrachte leidingen te verwijderen op straffe van een dwangsom van € 10.000 per dag met een maximum van € 250.000;

III. [gedaagde01] te veroordelen om binnen zes weken na betekening van het vonnis de scheurvorming in appartement [adres04] professioneel te laten herstellen op straffe van een dwangsom van € 10.000 per dag met een maximum van € 250.000;

IV. [gedaagde01] te verbieden de vertrekken, gelegen boven appartement nummer [adres03] en [adres04] , zelf te bewonen dan wel te verhuren of in gebruik te geven aan derden op straffe van een dwangsom van € 10.000 per dag met een maximum van € 250.000;

V. [gedaagde01] te veroordelen in de kosten en de nakosten van de procedure.

3.2.

[naam01] c.s. legt aan deze vorderingen ten grondslag dat de dakopbouw is gerealiseerd in strijd met de splitsingsakte en artikel 22 en 23 van het modelreglement MR 2006. In die artikelen is namelijk bepaald dat het uitvoeren van een op- of aanbouw zonder toestemming van de vergadering verboden is en dat die toestemming kan worden verleend met een normale meerderheid van stemmen. In de vergadering van 18 september 2019 is een besluit met de vereiste meerderheid genomen voor het creëren van dakopbouwen ten gunste van nummer [adres03] en nummer [adres04] . Er is echter geen toestemming verleend voor het bouwen van een dakopbouw boven nummer [adres03] en nummer [adres04] ten gunste van nummer [adres03] . Voor zover de vergadering die toestemming wel zou hebben verleend, stelt [naam01] c.s. zich op het standpunt dat dat besluit nietig is omdat de vergadering van eigenaars niet bevoegd is tot het nemen van besluiten tot beschikking. [naam01] c.s. stelt in dat kader dat de VvE-vergadering op grond van artikel 5:126 BW jo. artikel 38 van het modelreglement MR 2006 alleen besluiten kan nemen over het beheer van gemeenschappelijke gedeelten. Besluiten tot beschikking hebben goederenrechtelijke gevolgen en kunnen daarom niet zonder wijziging van de akte van splitsing worden genomen. Voor het wijzigen van de splitsingsakte is op grond van artikel 5:139 BW jo. artikel 5:109 lid 2 BW medewerking van alle appartementseigenaren nodig en die medewerking is niet verkregen.

3.3.

[gedaagde01] pleegt daarnaast een onrechtmatige daad door inbreuk te maken op het eigendomsrecht van [naam01] c.s. door de dakopbouwen boven nummer [adres03] en nummer [adres04] te bouwen en door zonder toestemming van [naam01] c.s. de lichtkoepel uit het dak te verwijderen. Verder heeft [gedaagde01] door het plaatsen van de opbouw en het verwijderen van de lichtkoepels al het daglicht in twee kamers van appartement [adres04] weggenomen, waardoor sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 jo. 6:162 BW. Ook heeft [gedaagde01] onrechtmatig gehandeld door gaten in het dak te boren en leidingen aan te leggen in appartement [adres04] en deze aan te sluiten op de algemene voorzieningen. Verder zijn de bewoners van appartement [adres04] tijdens het plaatsen van de opbouw geconfronteerd met geluidsoverlast, welke geluidshinder zal voortduren indien de bovenwoning zal worden bewoond. Door het plaatsen van de opbouw is er daarnaast ernstige schade aan de (dragende) muren van het appartementsgebouw toegebracht, waardoor de veiligheid in het geding is. Voorts is appartement [adres04] substantieel in waarde gedaald door de opbouw, hetgeen onrechtmatig is jegens [naam01] c.s. Tot slot handelt [gedaagde01] onrechtmatig omdat hij misbruik maakt van zijn meerderheidspositie binnen de VvE.

Door het onrechtmatig handelen van [gedaagde01] lijdt [naam01] c.s. schade, welke schade bestaat uit het verwijderen van het dakraam, de scheurvorming van de muren, de waardevermindering van het pand en doordat [gedaagde01] het [naam01] c.s. onmogelijk heeft gemaakt om appartement [adres04] uit te breiden met een extra verdieping.

3.4.

[gedaagde01] heeft verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.

in de zaak met het rolnummer 10172854 RL EXPL 22-17472

3.5.

[naam01] c.s. vorderen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. Het besluit tot wijziging van de Splitsingsakte, zoals dat is opgenomen onder 6.3 van de (concept)notulen van de vergadering van 1 september 2022, te vernietigen;

II. De VvE te veroordelen om binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis de wijziging van de splitsingsakte/splitsingstekening feitelijk ongedaan te maken door het (laten) passeren van een nieuwe notariële akte tot rectificatie op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag dat de VvE hieraan geen gevolg geeft;

III. De VvE te veroordelen in de kosten en de nakosten van de procedure.

3.6.

[naam01] c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat het besluit zoals opgenomen onder punt 6.3 van de agenda van de vergadering van eigenaars van 1 september 2022 (weergegeven onder 2.10) op grond van artikel 5:140b BW vernietigbaar is.

In dat kader stelt [naam01] c.s. dat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte is genomen met 5 stemmen voor en 1 stem tegen. [naam01] c.s. stemden door middel van een door hen verstrekte volmacht tegen dit besluit. Voorts lijdt [naam01] c.s. schade doordat [gedaagde01] lichtkoepels uit appartement [adres04] heeft laten verwijderen en dichttimmeren, waardoor al het daglicht in twee kamers van appartement [adres04] is weggenomen, er scheuren in dragende muren zijn ontstaan en waterschade is ontstaan ten gevolge van door [gedaagde01] aangelegde leidingen. De opbouw boven appartement [adres04] zorgt daarnaast voor overlast en geluidshinder. Ook is het appartement van [naam01] c.s. door het realiseren van de opbouw substantieel in waarde gedaald en is [naam01] c.s. de mogelijkheid ontnomen om het appartement zelf uit te breiden.

3.7.

De VvE heeft verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.

4. Beoordeling

Is er toestemming verleend voor het realiseren van de dakopbouw?

4.1.

[naam01] c.s. stelt zich primair op het standpunt dat op 18 september 2019 het besluit is genomen om toestemming te geven voor het creëren van dakopbouwen ten gunste van nummer [adres03] en nummer [adres04] , maar dat geen toestemming is verleend voor het bouwen van een dakopbouw boven nummer [adres03] en nummer [adres04] ten gunste van nummer [adres03] . [naam01] c.s. voert in dat kader aan dat in de agenda (voor de vergadering van 18 september 2019) staat dat er tijdens die vergadering zal worden gesproken over een dakopbouw ten gunste van nummer [adres03] en [adres04] , [gedaagde01] tijdens die vergadering heeft aangegeven dat het wellicht interessant zou zijn om ook boven nummer [adres04] een opbouw te realiseren, maar dat hij niet weet of de eigenaar van nummer [adres04] dat wil. Daarnaast stelt [naam01] c.s. dat [gedaagde01] tijdens de vergadering heeft gesteld dat nummer [adres03] en nummer [adres04] een groter aandeel in de VvE zouden moeten krijgen, indien de dakopbouwen worden gerealiseerd.

4.2.

Vaststaat dat tijdens de vergadering van 18 september 2019 een besluit is genomen dat als volgt luidt:
“Besluit: Met algemene stemmen wordt besloten om toestemming te verlenen aan de initiatiefnemer de heer [gedaagde01] dat er eventueel in de toekomst dakopbouwen boven nummers [adres03] en [adres04] gebouwd mogen worden, mits er voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden die ten tijden van de vergadering op woensdag 18 september 2019 besloten zijn.”

4.3.

Partijen verschillen van mening over de vraag hoe dat besluit moet worden uitgelegd. De kantonrechter is van oordeel dat uit het besluit volgt dat aan [gedaagde01] toestemming is gegeven om in de toekomst de dakopbouwen boven appartement [adres03] en [adres04] te mogen bouwen. Er staat immers dat
aan initiatiefnemer de heer [gedaagde01] (…) toestemming wordt verleend om in de toekomst dakopbouwen te bouwen boven nummers [adres03] en [adres04] . Hoewel de agenda voor de vergadering van 18 september 2019 (weergegeven onder 2.8) wellicht anders doet vermoeden en de voorwaarden waarnaar in het besluit van 18 september 2019 wordt verwezen (benoemd onder 2.9) op punten tegenstrijdig lijken, is de tekst van het besluit helder voor wat betreft de dakopbouwen. Het had op de weg van [naam01] c.s. gelegen om, bij onduidelijkheid omtrent het besluit in het licht van de agendapunten en hetgeen gezegd zou zijn tijdens de vergadering, tijdig vernietiging van het besluit te verzoeken. Dat heeft [naam01] c.s. echter niet gedaan. Niet in geschil is dat [gedaagde01] aan de voorwaarden, waarnaar in het besluit wordt verwezen, heeft voldaan.

4.4.

Een en ander leidt tot de conclusie dat [gedaagde01] bij besluit van 18 september 2019 toestemming heeft verkregen dakopbouwen te plaatsen boven appartement [adres03] en appartement [adres04] .

Is het besluit vernietigbaar?

4.5.

[naam01] c.s. stelt verder dat de VvE niet bevoegd is een besluit tot het verlenen van toestemming voor het plaatsen van een opbouw te nemen en dat dit besluit daarom nietig is. De kantonrechter volgt dit standpunt niet. De VvE is bij uitstek het orgaan dat dient te beslissen over dit soort zaken. Het gaat alleen om het juiste stemquotum dat benodigd is volgens de statuten of de wet. Nog los van de vraag of in dit geval aan dat juiste quotum is voldaan, staat tussen partijen wel vast dat tegen dit besluit geen verzoek tot vernietiging is ingesteld binnen een maand na de dag waarop [naam01] c.s. kennis heeft genomen van dit besluit (artikel 5:130 lid 2 BW). Dit besluit is dan ook onherroepelijk geworden, ondanks de mogelijkheid dat het besluit destijds in strijd met de statuten en/of de wet is genomen. Indien in deze procedure alsnog de nietigheid beoordeeld zou (kunnen) worden dan zou de termijn van artikel 5:130 lid 2 BW zinledig zijn. Dit leidt tot rechtsonzekerheid voor VvE’s na het nemen van besluiten. Uitgangspunt is daarom de verleende toestemming aan [gedaagde01] voor de dakopbouwen.

Onrechtmatige daad en onrechtmatige hinder

4.6.

Hiervoor is reeds geoordeeld dat toestemming is verleend voor het plaatsen van de dakopbouwen boven nummer [adres03] en nummer [adres04] en dat dat besluit onherroepelijk is, zodat het plaatsen van die dakopbouwen an sich niet onrechtmatig is.

4.7.

Voor het overige is evenmin komen vast te staan dat sprake is van een onrechtmatige daad of onrechtmatige hinder, zoals [naam01] c.s. heeft gesteld. De kantonrechter overweegt hiertoe als volgt.

4.8.

[naam01] c.s. stelt dat de onrechtmatigheid ziet op het zonder toestemming van [naam01] c.s. verwijderen van de lichtkoepels uit het dak van appartement [adres04] . Hierdoor en door het plaatsen van de dakopbouw, is al het daglicht in twee kamers van appartement [adres04] weggenomen. Deze lichtkoepels waren een vereiste voor het afgeven van de vergunning voor kamergewijze verhuur. Dit heeft [gedaagde01] gemotiveerd betwist. Dat het plaatsen van de lichtkoepels een vereiste waren voor de kamergewijze verhuur blijkt in ieder geval niet uit de vergunning die [naam01] c.s. in dat kader heeft overgelegd. Omdat de lichtkoepels verwijderd moeten worden om de dakopbouwen te kunnen realiseren en voor de plaatsing van die dakopbouwen toestemming is verleend, is het verwijderen van de lichtkoepels niet onrechtmatig.

4.9.

Datzelfde geldt ten aanzien van de in het dak geboorde gaten, aangelegde leidingen en aansluiting op de algemene voorzieningen. [gedaagde01] heeft in dat kader onweersproken gesteld dat het gaat om het doortrekken van de rookafvoer en luchtafvoer van de cv-ketel van appartement [adres04] naar het nieuwe gemeenschappelijk dak. Het doortrekken van die leidingen vormt aldus een onderdeel van het plaatsen van de dakopbouwen en dus een onderdeel van de verleende toestemming, zodat van onrechtmatig handelen geen sprake kan zijn. De vordering tot het laten dichten van de gaten en verwijderen van de leidingen zal dan ook worden afgewezen.

4.10.

Dat sprake is van onrechtmatige geluidshinder is eveneens niet komen vast te staan. Voor zover al sprake zou zijn van geluidsoverlast tijdens het plaatsen van de opbouwen, geldt dat dat van tijdelijke aard is. Bovendien heeft [gedaagde01] onweersproken gesteld dat de huurders van appartement [adres04] schadeloos zijn gesteld voor de overlast tijdens de bouw. Dat er sprake zou zijn van geluidshinder op het moment dat de opbouw boven appartement [adres04] is bewoond, is voorts in het geheel niet onderbouwd.

4.11.

Verder heeft [gedaagde01] gemotiveerd betwist dat er schade zou zijn ontstaan aan de (dragende) muren van het appartementsgebouw door het plaatsen van de opbouwen. Gelet op de betwisting van [gedaagde01] had het op de weg van [naam01] c.s. gelegen te onderbouwen dat de scheurvorming te wijten is aan het plaatsen van de opbouw. Dat heeft [naam01] c.s. onvoldoende gedaan. Daarnaast heeft [gedaagde01] onweersproken gesteld dat hij heeft aangeboden zijn aannemer eventuele scheuren te laten herstellen, maar dat deze niet werd toegelaten. De vordering [gedaagde01] te veroordelen tot herstel van de scheurvorming zal daarom als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

4.12.

[naam01] c.s. heeft zich nog op het standpunt gesteld dat appartement [adres04] substantieel in waarde is gedaald en dat [gedaagde01] onrechtmatig handelt omdat hij misbruik maakt van zijn meerderheidspositie binnen de VvE. Beide stellingen zijn in het geheel niet onderbouwd, zodat niet tot het oordeel kan worden gekomen dat [gedaagde01] onrechtmatig heeft gehandeld.

Tussenconclusie

4.13.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagde01] toestemming had om de dakopbouwen boven appartement [adres03] en appartement [adres04] te laten plaatsen op grond van het besluit van de VvE op 18 september 2019 en dat [gedaagde01] gelet op die toestemming niet onrechtmatig heeft gehandeld. De vorderingen van [naam01] c.s. om de bouwwerkzaamheden boven appartement [adres04] af te breken, het dak in oude staat terug te brengen en de verwijderde dakramen terug te plaatsen, zullen dan ook worden afgewezen.

4.14.

De vordering [gedaagde01] te verbieden de vertrekken gelegen boven appartement nummer [adres03] en [adres04] , zelf te bewonen dan wel te verhuren of in gebruik te geven aan derden zal gelet op al het voorgaande eveneens worden afgewezen.

Vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte

4.15.

[naam01] c.s. vorderen vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte zoals weergegeven onder punt 6.3 van de agenda van de vergadering van 1 september 2022.

4.16.

Bij de beoordeling van de vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de splitsingsakte stelt de kantonrechter het volgende voorop. Volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaren. Vaststaat dat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte is genomen met 5 stemmen voor en 1 stem tegen. Lid 2 van artikel 5:139 BW bepaalt in de eerste volzin dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. In het arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) heeft de Hoge Raad – samengevat – geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, en dus met medewerking van alle appartementseigenaars, kan worden geëffectueerd.

4.17.

Beoordeeld dient aldus te worden of de wijziging van de akte van splitsing betrekking heeft op een gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. Het dak dient te worden aangemerkt als gemeenschappelijk deel. De ruimte (lucht) daarboven behoort in beginsel aan geen van de appartementseigenaren toe. De wijziging van de akte van splitsing heeft geen betrekking op het dak an sich, maar op de opbouw die op de huidige appartementen [adres03] en [adres04] is gerealiseerd. Met die opbouw wordt het (gemeenschappelijk) dak aldus verplaatst, maar van een (inhoudelijke) wijziging aan het gemeenschappelijk gedeelte van het appartementencomplex is geen sprake, behalve dat de gemeenschappelijke gevels aan de voor en achterzijde een groter oppervlak bestrijken. Dat grotere oppervlak behoorde echter eerder aan geen van de appartementseigenaren toe. Dat betekent dat ook artikel 5:139 lid 2 BW op de onderhavige situatie van toepassing kan zijn en een wijziging van de akte van splitsing dus niet enkel volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd.

4.18.

Vaststaat dat [naam01] c.s. tegen het besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd. De individuele appartementseigenaar die niet vóór het besluit stemt, komt op grond van artikel 5:140b lid 1 BW het recht toe om een vordering in te stellen tot vernietiging van het besluit dat is genomen op grond van artikel 5:139 lid 2 BW. De rechter vernietigt het besluit tenzij de limitatieve afwijzingsgronden uit artikel 5:140b lid 3 BW zich voordoen. Deze houden in dat de kantonrechter de vordering tot vernietiging kan afwijzen als de eigenaar die de vordering instelt geen schade lijdt of hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

4.19.

Vervolgens ligt de vraag voor of [naam01] c.s. schade heeft geleden als gevolg van het besluit van 1 september 2022. Hiervoor moet de akte van splitsing zoals zij luidt na de wijziging worden vergeleken met de akte van splitsing zoals zij voor de wijziging luidde. Dat er geen (redelijke) schadeloosstelling is aangeboden staat – vooralsnog – niet ter discussie. De kantonrechter stelt voorop dat uit artikel 5:140b lid 1 BW volgt dat het besluit in beginsel vernietigd wordt. Anders dan de VvE heeft gesteld, onder verwijzing naar ECLI:NL:RBDHA:2021:7911, is de kantonrechter van oordeel dat het de VvE is die zich beroept op de wettelijke uitzondering van artikel 5:140b lid 3 BW dat [naam01] c.s. geen schade lijdt door het besluit. In dit kader draagt de VvE dan ook de stelplicht en, bij voldoende gemotiveerde betwisting, de bewijslast van die stelling.

4.20.

In dat kader heeft de VvE gesteld dat de opgevoerde schadeposten enkel kunnen voortkomen uit het door [gedaagde01] gerealiseerde bouwplan en dat [gedaagde01] alle daarmee corresponderende kostenverhogingen draagt die via de VvE-bijdrage zouden kunnen volgen. Daarnaast heeft hij de kosten voor een extra bouwlaag gefinancierd waardoor de VvE als gemeenschap een nieuw en hoogwaardig geïsoleerd dak heeft verkregen en er aldus sprake is van waardevermeerdering zonder dat daar kosten tegenover stonden. Verder is via de breukdeelwijziging in de akte geregeld dat [gedaagde01] en zijn rechtsopvolger(s) de onderhoudskosten draagt die het gevolg zijn van de vergroting van het volume van zijn appartementsrecht en de vergroting van het geveloppervlakte.

[naam01] c.s. heeft daartegen diverse schadeposten ingebracht die volgens haar het gevolg zijn van de opbouw, zoals 1) de schade aan het pand door en tijdens de werkzaamheden, 2) mogelijke schade aan de draagconstructie, 3) mogelijke geluidshinder in de toekomst van de bewoners en 4) de waardevermindering van haar appartementsrecht, omdat haar (in de toekomst) de kans of de mogelijkheid is ontnomen om het appartement zelf uit te breiden.

4.21.

De kantonrechter volgt de VvE in haar stelling dat de opgesomde schadeposten niet (rechtstreeks) volgen uit het besluit van 1 september 2022. De schades genoemd onder 1) en 2) zijn het gevolg van de uitvoering van de bouwwerkzaamheden van de dakopbouwen en niet van het besluit. Dat [naam01] c.s. mogelijk schade lijdt in de vorm van waardevermindering van haar appartementsrecht en mogelijk meer geluidshinder zal ervaren dan nu het geval is, acht de kantonrechter wel aannemelijk, maar dit zijn echter niet de (rechtstreekse) gevolgen van het besluit van 1 september 2022 waarbij de wijziging van de splitsingsakte is goedgekeurd. De mogelijke waardevermindering van het appartementsrecht en geluidshinder vloeien voort uit het eerder genomen besluit van 18 september 2019 waarbij de toestemming is verleend aan [gedaagde01] voor de dakopbouwen. Hieruit volgt dan ook niet dat [naam01] c.s. schade lijdt als gevolg van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing.

4.22.

Een en ander leidt tot de conclusie dat niet is gebleken dat [naam01] c.s. enige schade lijdt als gevolg van het besluit van 1 september 2022. Dit betekent dat de afwijzingsgrond uit artikel 5:140b lid 3 BW dat er geen schade wordt geleden tot afwijzing van de vordering tot vernietiging leidt.

Notariële akte tot rectificatie

4.23.

[naam01] c.s. vordert daarnaast de VvE te veroordelen om de wijziging van de splitsingsakte/splitsingstekening feitelijk ongedaan te maken door het (laten) passeren van een nieuwe notariële akte tot rectificatie. Deze vordering strand op dezelfde grond en zal daarom ook worden afgewezen.

Proceskosten

4.24.

In de procedure met het kenmerk 10172397 RL EXPL 22-17451 zal [naam01] c.s. als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De gevorderde wettelijke rente zal op de hierna vermelde wijze worden toegewezen.

4.25.

In de procedure met het kenmerk 10172854 RL EXPL 22-17472 zal [naam01] c.s. als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen op de hierna vermelde wijze.

5. Beslissing

De kantonrechter:

in de zaak met het rolnummer 10172397 RL EXPL 22-17451

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [naam01] c.s. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde01] vastgesteld op € 528,00 (2 punten à € 264,00) als het aan de gemachtigde van [gedaagde01] toekomende salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

in de zaak met het rolnummer 10172854 RL EXPL 22-17472

5.3.

wijst de vorderingen af;

5.4.

veroordeelt [naam01] c.s. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 528,00 (2 punten à € 264,00) als het aan de gemachtigde van [naam01] c.s. toekomende salaris;

in de zaak met het rolnummer 10172397 RL EXPL 22-17451 en in de zaak met het rolnummer 10172854 RL EXPL 22-17472

5.5.

verklaart dit vonnis ten aanzien van het bepaalde onder 5.2, 5.3 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. N.F.H. van Eijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2023.