Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/5231
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: H.J. van Zelst),
en
de heffingsambenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaatsnaam] (hierna: de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 504.000. Met de beschikking is ook de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen gebruiker voor het jaar 2022 bekendgemaakt (de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 juli 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 september 2023.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit twee showrooms waarin keukens worden tentoongesteld. De onroerende zaak is gebouwd in 1984. De ene showroom heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 451m² en de andere showroom heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 600m².
Geschil2.In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3. Eiseres stelt dat de waarde niet hoger dan € 179.000 kan zijn. Ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde voert eiseres – zakelijk weergegeven – het volgende aan.
Eiseres betaalt momenteel een huurprijs van € 29.988, dit is een marktconform bedrag. Eiseres stelt dat het eigen marktcijfer de beste indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer. De getaxeerde huurwaarde dient in lijn te liggen met de daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarde (eiseres wijst onder meer op ECLI:NL:GHARN:2009:BJ7973).
Er is door verweerder onvoldoende rekening gehouden met de Covid-19 pandemie waardoor er ernstige gebruiksbeperkingen voor niet essentiële winkels waren waaronder sluiting. Die winkelpanden zijn minder waard geworden doordat ze in coronatijd minder tot niet gebruikt werden. De verhuurcijfers die verweerder gebruikt zijn van voor de intreding van de Covid-19 pandemie. De adressen van de referentiepanden zijn geanonimiseerd waardoor niet inzichtelijk is hoe de huurwaarde tot stand is gekomen. De objectkenmerken beperken zich tot oppervlakte en verweerder heeft niet aangegeven welke functie deze objecten hebben. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt er een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Voorts stelt eiseres dat verweerder artikel 40 Wet Pro WOZ heeft geschonden.
4. Verweerder heeft verwezen naar zijn uitspraak op bezwaar waarin hij de waarde met behulp van huurcijfers en verkoopcijfers heeft onderbouwd. Voorts heeft verweerder de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.
Beoordeling van het geschil
De waarde van de onroerende zaak
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK), waarbij de waarde wordt berekend met behulp van de voor de onroerende zaak vastgestelde bruto huurwaarde en een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak kan worden vastgesteld met behulp van deze methode. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder gebruikte referentieverkopen en de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactor van 6 niet in geschil zijn. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de toe te passen huurwaarde.
7. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de huurwaarde van een onroerende zaak overeenkomt met de kort voor of na de peildatum tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en bij betwisting aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet die waarde weergeeft. [1]
8. Verweerder hanteert voor de waardebepaling van de onroerende zaak een huurwaarde van gemiddeld € 80,- per (omgerekende) m² (een huurwaarde van € 84.080, een bruto vloeroppervlak van 1.051 m², ligging B2). Ter onderbouwing van deze huurwaarde verwijst verweerder naar de volgende huurcijfers van de volgende referentieobjecten:
- Een object gelegen aan de [straatnaam 1] met een bruto vloeroppervlak van 3.029 m² en ligging B2, op 1-1-2021 verhuurd voor € 221.618.
- Een object gelegen aan de [straatnaam 2] met een bruto vloeroppervlak van 1.755 m² en ligging A2, op 25-8-2020 verhuurd voor € 130.000.
- Een object gelegen aan de [straatnaam 3] met een bruto vloeroppervlak van 1.172 m² en ligging B2, op 1-3-2020 verhuurd voor € 99.566.
- Een object gelegen aan de [straatnaam 4] met een bruto vloeroppervlak van 939 m² en ligging B2, op 1-1-2020 verhuurd voor € 118.911.
- Een object gelegen aan de [straatnaam 4] met een bruto vloeroppervlak van 452 m² en ligging B2, op 1-4-2020 verhuurd voor € 61.750.
9. De rechtbank is van oordeel dat de door eiseres gestelde eigen huur van € 29.988 geen uitgangspunt kan zijn bij de toetsing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat, hoewel verweerder dit huurcijfer bij gebrek aan onderbouwing heeft betwist en al in de bezwaarfase naar het huurcontract heeft gevraagd, eiseres geen huurcontract heeft overgelegd. Eiseres heeft betoogd dat zij haar huurcontract alleen wil overleggen, als verweerder een specifieke geheimhoudingsverklaring ondertekent. Dit om te voorkomen dat verweerder de informatie uit het huurcontract zou gebruiken voor de onderbouwing van WOZ-waarden in procedures van andere belastingplichtigen. De rechtbank kan eiseres daarin niet volgen. Verweerder heeft immers een geheimhoudingsplicht op grond van artikel 2:5 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en heeft daarom ook in deze procedure, gelet op zijn geheimhoudingsplicht, terecht geen namen en adresnummers van andere belastingplichtigen vermeld.
De rechtbank acht ook overigens geenszins aannemelijk dat sprake is van een recente, marktconforme huur. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat eiseres de onroerende zaak al vanaf 1988 huurt. De door eiseres betaalde huur van € 28,50 per (omgerekende) m² is zoveel lager dan de huur van de referentieobjecten dat niet aannemelijk is dat hier sprake zou kunnen zijn van een marktconforme huurprijs.
10. De rechtbank acht de door verweerder genoemde referentieobjecten goed bruikbaar voor de onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat hij gebruik heeft gemaakt van rondom de waardepeildatum gerealiseerde huurprijzen uit de markt. Met name de onroerende zaken gelegen aan de [straatnaam 4] in [plaatsnaam] zijn goed vergelijkbaar wat ligging betreft. Verweerder heeft ter zitting- onweersproken- toegelicht dat de [straatnaam 4] vlakbij ligt. [bedrijventerrein] ligt aan een open weg en als je je omdraait zie je de twee door hem gebruikte objecten aan de [straatnaam 4] . Uit de huurcijfers van de objecten aan de [straatnaam 4] volgen huurwaarden van respectievelijk € 126 en € 136 per (omgerekende) m². Dit zijn aanzienlijk hogere huurprijzen dan de door verweerder voor de onroerende zaak gehanteerde huurwaarde per (omgerekende) m². Indien al sprake zou zijn van een lagere huurwaarde wegens de uitbraak van de Covid-19 pandemie dan oordeelt de rechtbank dat daarmee voldoende rekening is gehouden omdat uit de referentieverkopen een gemiddelde kapitalisatiefactor van 9,7 volgt en verweerder bij eiseres een kapitalisatiefactor van 6 heeft gehanteerd. Voorts heeft verweerder - onweersproken – gesteld dat tijdens de coronaperiode sprake is geweest van een toename van de omzet in de keukenbranche.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak zeker niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Schending artikel 40 Wet Pro Woz?
12. Eiseres heeft in de bezwaarfase het volgende geschreven:
“Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee
weken via [e-mail adres] het taxatieverslag of een taxatiekaart/-matrix met daarop
een uitgebreide onderbouwing van de waarde toe te sturen. Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet Pro WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc. Dit verzoek ziet op de gehele bezwaarfase; ook als u na de hoorzitting nog nieuwe stukken in de procedure betrekt wil ik deze van u ontvangen.”
13. Tijdens de hoorzitting op 8 juni 2022 op het kantoor van verweerder heeft eiseres onder meer nog het volgende aangegeven:
“Informatie
Verzoek tot gegevens aan gemeente ter onderbouwing vastgestelde waarde:
Tot op heden is er geen, middels relevante referentieobjecten van hetzelfde objecttype, duidelijke
onderbouwing voor de gehanteerde huurwaarde waarbij de liggingsfactoren, het objecttype en de
objectgegevens van de referentiepanden kenbaar zijn gemaakt overhandigd.
Deze gegevens zijn nodig zodat wij op een inzichtelijke en controleerbare manier de gestelde
WOZ-waarde te kunnen controleren.(…)”
14. Verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar gegevens van de referentiepanden voor de bepaling van de huurwaarde kenbaar gemaakt, welke gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Dit betreft de straatnaam, het bruto vloeroppervlak, de kwalificatie van de ligging, de datum verhuur en het verhuurbedrag. Eiseres heeft in de bezwaarfase bovendien niet verzocht om ongeanonimiseerde gegevens met betrekking tot de huurcijfers. Verweerder heeft verder onweersproken gesteld dat hij gemachtigde tijdens de fysieke hoorzitting heeft aangeboden om mee te kijken in de computer, maar dat gemachtigde daar geen gebruik van heeft gemaakt. De rechtbank verwijst naar hetgeen onder 9. is overwogen aangaande de op verweerder rustende geheimhoudingsplicht. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder in zijn uitspraak op bezwaar verstrekte gegevens met betrekking tot de referentiehuren voldoende zijn om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet is geschonden.
Proceskosten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, mr. M.A. Dirks en
mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).