Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummers: SGR 21/5640, SGR 21/5641 en SGR 21/5715
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 november 2023 in de zaken tussen
1. Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. en Albert Heijn B.V.beiden gevestigd in Zaandam, hierna aan te duiden als: Albert Heijn
(gemachtigde: mr. J.C. van Oosten),
2. Vereniging Wijkberaad Houtwijk, [naam 1], [naam 2] en [naam 3], [naam 4], [naam 5], [naam 6] en [naam 7], [naam 8], [naam 9], [naam 10], [naam 11], [naam 12]gevestigd dan wel wonend in [plaats], hierna aan te duiden als: het Wijkberaad
(gemachtigde: mr. J. Geelhoed),
3. Urban Interest Vastgoed B.V.gevestigd in Den Haag, hierna: Urban Interest,
(gemachtigde: mr. A.M. Nijboer),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, het college
(gemachtigde: mr. S.J.C. Hocks).
Als derde-partij neemt aan de zaken deel:
[derde-partij] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats], hierna aan te duiden als: [derde-partij]
[derde-partij] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats], hierna aan te duiden als: [derde-partij]
(gemachtigde: mr. M. Klijnstra).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de drie beroepen van Albert Heijn (SGR 21/5640), Wijkberaad (SGR 21/5641) en Urban Interest (SGR 21/5715), hierna allen tezamen: eisers, tegen de aan [derde-partij] verleende omgevingsvergunning voor de oprichting van twee winkels (supermarkten) op het perceel Houtwijklaan 20 in Den Haag.
1.1.
Het college heeft de aanvraag met het primaire besluit van 12 januari 2018 buiten behandeling gesteld. Met het bestreden besluit van 14 juli 2021 op het bezwaar van [derde-partij] heeft het college het bezwaar van [derde-partij] gegrond verklaard en de omgevingsvergunning alsnog verleend.
1.2.
Het college heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften. [derde-partij] heeft ook schriftelijk gereageerd.
1.3.
Op 1 februari 2022 heeft de rechtbank BPD Ontwikkeling B.V. (BPD) vooralsnog aangemerkt als belanghebbende en als derde-partij aan de beroepen laten deelnemen. In de beslissing van 22 juni 2023 heeft de rechtbank deze voorlopig gegeven instemming ingetrokken.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 28 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- namens Wijkberaad: [naam 15] en de gemachtigde van Wijkberaad;
- namens Urban Interest: de gemachtigde van Urban Interest;
- namens het college: de gemachtigde van het college;
- namens [derde-partij]: de gemachtigde van [derde-partij], [naam 13] en [naam 14].
Totstandkoming van de besluiten
2.
2.1.
Op 14 november 2017 heeft [derde-partij] bij het college een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor het oprichten van twee winkels (supermarkten) op het voormalige Connexxionterrein aan de Houtwijklaan 20 in Den Haag (het perceel). De aanvraag heeft betrekking op de activiteit het bouwen van een bouwwerk als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
2.2.
[derde-partij] is niet de eigenaar van het perceel. Ten tijde van de aanvraag was het perceel nog in eigendom van Connexxion.
2.3.
Het college heeft aanvankelijk geoordeeld dat het bouwplan in strijd is met de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Houtwijk” (het bestemmingsplan). Op het perceel rust, voor zover hier van belang, de bestemming “Bedrijf-2”. In de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging, die als bijlage bij het bestemmingsplan is gevoegd, zijn supermarkten geschaard onder categorie B.
2.4.
In het primaire besluit heeft het college de aanvraag buiten behandeling gesteld. Het college heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [derde-partij] de aanvraag niet volledig volgens het verzoek van het college van 28 november 2017 heeft aangevuld. Een goede ruimtelijke onderbouwing, een rapport (vorm-)vrije m.e.r.-beoordeling en een oplossing voor de privaatrechtelijke belemmering in de vorm van toestemming van of een overeenkomst met de grondeigenaar ontbreken.
2.5.
[derde-partij] heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. De Adviescommissie bezwaarschriften heeft het college geadviseerd het bezwaar van [derde-partij] gegrond te verklaren en het verzoek alsnog in behandeling te nemen. Volgens de Adviescommissie is het plan niet in strijd met het bestemmingsplan. Het college heeft dit advies overgenomen.
2.6.
Vanaf 29 juni 2018 is BPD eigenaar van het perceel.
2.7.
In het bestreden besluit heeft het college de aanvraag van [derde-partij] alsnog ingewilligd en de gevraagde omgevingsvergunning verleend. Het college verwijst ter motivering van het bestreden besluit naar het advies van de Adviescommissie. In aanvulling daarop overweegt het college dat tijdens de bezwaarprocedure op 20 december 2018 het bestemmingsplan “Parapluherziening Staat van Bedrijfsactiviteiten” is vastgesteld en vervolgens in werking is getreden (Parapluherziening). Echter, omdat in dit geval sprake is van een uitzonderingsgeval is het bouwplan getoetst aan het bestemmingsplan zoals dat gold ten tijde van het verzoek. Volgens het college is het bouwplan hiermee niet in strijd. [1]
Beoordeling door de rechtbank
De vraag of Urban Interest belanghebbende bij het bestreden besluit is
3. Ter zitting is namens [derde-partij] aan de orde gesteld of Urban Interest belanghebbende bij het bestreden besluit is.
3.1.
De rechtbank is van oordeel dat Urban Interest wel belanghebbende is bij het bestreden besluit. Zij is eigenaar van drie nabijgelegen winkelcentra, waaronder het op een afstand van ongeveer 1 kilometer gelegen winkelcentrum De Savornin Lohmanplein. In deze winkelcentra zijn ook supermarkten gevestigd. Gezien de nabijheid van deze winkelcentra, die tot hetzelfde verzorgingsgebied behoren, is Urban Interest als belanghebbende aan te merken. Dit volgt uit vaste jurisprudentie. [2]
Was [derde-partij] belanghebbende bij haar verzoek om vergunningverlening?
4. Wijkberaad en Albert Heijn betogen dat [derde-partij] geen belanghebbende was bij haar aanvraag om vergunningverlening.
Wijkberaad voert daartoe aan dat [derde-partij] ten tijde van de aanvraag om vergunningverlening geen eigenaar van het perceel was en dat [derde-partij] geen toestemming van de eigenaar had om het bouwplan te realiseren.
Albert Heijn betoogt dat BPD in de loop van de procedure eigenaar van het perceel is geworden. Uit niets blijkt dat BPD ten tijde van het bestreden besluit toestemming wilde geven voor het uitvoeren van het bouwplan. BPD heeft telkens aangegeven woningbouw te willen realiseren. BPD heeft biedingen van Aldi en Hoogvliet tot aankoop van het perceel niet geaccepteerd en er was geen sprake van een gerechtvaardigd vertrouwen vanuit Aldi en Hoogvliet dat een koopovereenkomst tot stand zou komen.
4.1.
Degene die verzoekt om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk wordt in beginsel verondersteld belanghebbende te zijn bij een beslissing op de door hem ingediende aanvraag. Dit kan anders zijn als de aanvraag om het verlenen van een vergunning betrekking heeft op gronden die bij een ander in eigendom zijn of waarop een ander zakelijke rechten heeft. Als aannemelijk is gemaakt dat de voorgenomen activiteit niet kan worden verwezenlijkt omdat de rechthebbende daarvoor geen toestemming wil geven en er geen mogelijkheid bestaat om de activiteit te verwezenlijken tegen de wens van de rechthebbende in (bijvoorbeeld via onteigening of het opleggen van een gedoogplicht), dan is de aanvrager geen belanghebbende. In dat geval is de aanvraag om vergunning geen aanvraag als bedoeld in artikel 1:3, derde lid, van de Awb. [3]
4.2.
In zijn verweerschrift en na vragen van de rechtbank heeft het college hierover het volgende opgemerkt. De afgelopen jaren heeft er regelmatig overleg plaatsgevonden tussen medewerkers van de gemeente en BPD. BPD was al geruime tijd op de hoogte van het feit dat het verzoek om omgevingsvergunning was ingediend en dat deze is ingewilligd. BPD heeft nimmer te kennen gegeven hiertegen bezwaar te hebben. Wel heeft BPD aangegeven dat, indien haar woningbouwplannen geen doorgang zouden (kunnen) vinden, niet is uitgesloten dat zij het perceel alsnog zou verkopen. Het enkele feit dat niet is gebleken dat BPD toestemming heeft gegeven, is volgens het college niet voldoende om te stellen dat zij zich tegen het bouwplan verzet en dat het daarom niet kan worden verwezenlijkt.
4.3.
Vast staat dat [derde-partij] niet de eigenaar is van het perceel waarop zij het bouwplan wenst te realiseren. Het college merkt terecht op dat de eigenaar van het perceel, BPD, zich voor het nemen van het bestreden besluit niet uitdrukkelijk tegen het bouwplan heeft verzet. Daar staat echter tegenover dat BPD toentertijd het plan had en thans nog steeds heeft om op het perceel woningbouw te realiseren. Slechts indien deze plannen geen doorgang vinden, is BPD geïnteresseerd in de eventuele verkoop van het perceel. Ten tijde van het bestreden besluit waren de gesprekken tussen BPD en het college over de woningbouw nog gaande en niet betwist wordt dat ook het college graag wil dat woningbouw op het perceel wordt gerealiseerd. Verder heeft BPD de gedurende deze gesprekken gedane biedingen van Aldi en Hoogvliet ter overname van het perceel steeds afgewezen. [4]
4.4.
Gelet op de hiervoor beschreven omstandigheden acht de rechtbank het aannemelijk dat de plannen van BPD steeds waren gericht op het realiseren van woningbouw op het perceel, dat BPD tot nu toe geen toestemming heeft gegeven voor het realiseren van het bouwplan van [derde-partij] en dat BPD ook niet van plan is deze toestemming te geven. Dat niet is uitgesloten dat BPD [derde-partij] alsnog toestemming zal verlenen als haar eigen woningbouwplannen op het perceel geen doorgang vinden, maakt niet dat [derde-partij] wel belanghebbende bij haar verzoek is. Het toetsingscriterium is immers niet (meer) of het bouwplan nimmer kan worden verwezenlijkt [5] , maar of aannemelijk is dat dit plan niet kan worden verwezenlijkt. Gelet op de plannen van BPD met het perceel en de welwillende houding van het college tegenover die plannen, acht de rechtbank het aannemelijk dat het bouwplan van [derde-partij] niet kan worden gerealiseerd. Nu evenmin is gebleken dat het bouwplan tegen de wens van BPD in kan worden gerealiseerd, is de rechtbank van oordeel dat [derde-partij], in ieder geval ten tijde van het bestreden besluit, geen belanghebbende was bij haar aanvraag om verlening van een omgevingsvergunning. Het college had het bezwaar van [derde-partij] daarom niet-ontvankelijk moeten verklaren.
4.5.
Het betoog van Wijkberaad en Albert Heijn slaagt. De rechtbank zal daarom de beroepen gegrond verklaren.
5. Gelet op het voorgaande behoeven de overige door eisers naar voren gebrachte gronden geen bespreking.
Conclusie en gevolgen
6. De beroepen zijn gegrond omdat [derde-partij] ten tijde van het bestreden besluit geen belanghebbende bij haar aanvraag om vergunningverlening was. Dit betekent dat het college ten onrechte de omgevingsvergunning alsnog heeft verleend. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf een beslissing en verklaart het bezwaar van [derde-partij] tegen het primaire besluit niet-ontvankelijk.
6.1.
Omdat de beroepen gegrond zijn moet het college het griffierecht aan eisers vergoeden en krijgen eisers ook een vergoeding van hun proceskosten. Het college moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 837,- voor Albert Heijn, omdat de gemachtigde een beroepschrift heeft ingediend. De vergoeding bedraag € 1.674,- voor Wijkberaad en Urban Interest omdat hun gemachtigden elk een beroepschrift hebben ingediend en aan de zitting hebben deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 14 juli 2021;
- verklaart het bezwaar van [derde-partij] tegen het primaire besluit niet-ontvankelijk en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde bestreden besluit;
- bepaalt in het beroep met zaaknummer SGR 21/5640 dat het college het griffierecht van € 360,- aan Albert Heijn moet vergoeden en veroordeelt het college tot betaling van € 837,- aan proceskosten aan Albert Heijn
- bepaalt in het beroep met zaaknummer SGR 21/5641 dat het college het griffierecht van € 360,- aan Wijkberaad moet vergoeden en veroordeelt het college tot betaling van € 1.674,- aan proceskosten aan Wijkberaad;
- bepaalt in het beroep met zaaknummer SGR 21/5715 dat het college het griffierecht van € 360,- aan Urban Interest moet vergoeden en veroordeelt het college tot betaling van € 1.674,- aan proceskosten aan Urban Interest.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.J. Waterbolk, rechter, in aanwezigheid van mr. D.W.A. van Weert, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.