ECLI:NL:RBDHA:2023:16942

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/623063 / HA ZA 22-15

Vonnis van 8 november 2023

in de zaak van

GEMEENTE KRIMPENERWAARDte Krimpenerwaard,

eiseres,

advocaat mr. E.W.J. de Groot te Breda,

tegen

[gedaagde]te [plaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag.

Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

- het tussenvonnis van 15 juni 2022 (het onteigeningsvonnis) en de daarin genoemde stukken;

- het conceptdeskundigenrapport van 28 februari 2022 (hierna: het conceptrapport);

- de reactie op het conceptrapport namens de gemeente van 18 oktober 2022;

- de reactie op het conceptrapport namens [gedaagde] van 25 oktober 2022;

- het definitieve deskundigenrapport van 22 december 2022 en de op 23 december 2022 overgelegde bijlage 4b bij het definitieve deskundigenrapport (depotnummer 23.2);

- de e-mail van de zijde van de gemeente van 31 augustus 2023 met de daarbij gevoegde gedoogbeschikking van 28 augustus 2023;

- de brief van deskundigen van 4 september 2023 (kostenopgave deskundigen);

- de akte van [gedaagde] van 7 september 2023 (kostenopgave), met de conceptjaarrekening over 2022 van de [de maatschap] ;

- de brief van de zijde van de gemeente van 13 september 2023, met de daarbij gevoegde overeenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] van 23 maart 2020;

- de brief van de zijde van [gedaagde] van 14 september 2023, met het daarbij gevoegde verslag van een bijeenkomst van 25 januari 2021;

- de e-mail van de zijde van deskundigen van 15 september 2023;

- de e-mail van de zijde van [gedaagde] van 15 september 2023.

1.2.

Op 19 september 2023 zijn pleidooien gehouden. Mr. Verhaegh heeft pleitaantekeningen voorgedragen en overgelegd. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen heeft gemaakt. Deze aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

2.1.

Bij het onteigeningsvonnis heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten behoeve en ten name van de gemeente van de volgende gronden (hierna samen: het onteigende):

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie B, nummer 1541 (totaal groot 01.47.60 ha), ter grootte van 01.47.60 ha (grondplannummer 707);

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie B, nummer 1542 (totaal groot 00.01.80 ha), ter grootte van 00.01.12 ha (grondplannummer 708);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 37 (totaal groot 01.43.10 ha), ter grootte van 01.43.10 ha (grondplannummer 816);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 38 (totaal groot 01.34.50 ha), ter grootte van 01.34.50 ha (grondplannummer 817);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 138 (totaal groot 01.80.20 ha), ter grootte van 01.80.20 ha (grondplannummer 820);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 139 (totaal groot

01.48.40

ha), ter grootte van 01.48.40 ha (grondplannummer 821);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 432 (totaal groot

00.29.60

ha), ter grootte van 00.29.60 ha (grondplannummer 837);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 433 (totaal groot

00.09.60

ha), ter grootte van 00.09.60 ha (grondplannummer 838);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 434 (totaal groot

00.25.00

ha), ter grootte van 00.25.00 ha (grondplannummer 839):

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 435 (totaal groot

00.68.00

ha), ter grootte van 00.68.00 ha (grondplannummer 840);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 436 (totaal groot

00.23.30

ha), ter grootte van 00.23.30 ha (grondplannummer 841);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 437 (totaal groot

00.21.50

ha), ter grootte van 00.21.50 ha (grondplannummer 842);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 438 (totaal groot

00.29.40

ha), ter grootte van 00.29.40 ha (grondplannummer 843);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 439 (totaal groot

00.30.80

ha), ter grootte van 00.30.80 ha (grondplannummer 844);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 440 (totaal groot

01.72.20

ha), ter grootte van 01.72.20 ha (grondplannummer 845);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 441 (totaal groot

00.01.69

ha), ter grootte van 00.01 .69 ha (grondplannummer 846);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 442 (totaal groot

00.04.90

ha), ter grootte van 00.04.90 ha (grondplannummer 847);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 443 (totaal groot

00.04.40

ha), ter grootte van 00.04.40 ha (grondplannummer 848);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 444 (totaal groot

00.02.04

ha), ter grootte van 00.02.04 ha (grondplannummer 849);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 445 (totaal groot

00.03.30

ha), ter grootte van 00.03.30 ha (grondplannummer 850);

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 446 (totaal groot 00.01.71 ha), ter grootte van 00.00.90 ha (grondplannummer 851);

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1184 (totaal groot 01.21.60 ha), ter grootte van 00.97.35 ha (grondplannummer 873 );

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1185 (totaal groot 01.15.35 ha), ter grootte van 00.88.28 ha (grondplannummer 874 );

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1186 (totaal groot 03.28.45 ha), ter grootte van 03.27.55 ha (grondplannummer 875);

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1187 (totaal groot 02.45.20 ha), ter grootte van 02.44.63 ha (grondplannummer 876);

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1192 (totaal groot 01.42.34 ha), ter grootte van 01.26.20 ha (grondplannummer 881 );

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1395 (totaal groot 00.99.90 ha), ter grootte van 00.96.53 ha (grondplannummer 886);

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1516 (totaal groot 01.87.20 ha), ter grootte van 01.29.10 ha (grondplannummer 899 );

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1567 (totaal groot 01.87.00 ha), ter grootte van 01.87.00 ha (grondplannummer 901);

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1569 (totaal groot 00.93.65 ha), ter grootte van 00.93.65 ha (grondplannummer 903).

2.2.

Het onteigende ter grootte van 25.71.84 ha is in gebruik als grasland ten behoeve van de melkveehouderij die [gedaagde] samen met zijn echtgenote exploiteert.

2.3.

Ter plaatse van het onteigende is van kracht het bestemmingsplan Natuurgebieden Veenweiden Krimpenerwaard (het bestemmingsplan NVK), waarin aan het onteigende de bestemming ‘natuur’ is toegekend en de dubbelbestemmingen ‘waarde-archeologie vi’ en ‘waarde-archeologie vii’. Vóór het bestemmingsplan NVK had het onteigende volgens de op dat moment ter plaatse geldende bestemmingsplannen een agrarische bestemming.

2.4.

In 2014 hebben de Provincie Zuid-Holland, het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard en de (voormalige) gemeenten Bergambacht, Ouderkerk, Nederlek, Schoonhoven en Vlist de overeenkomst ‘Gebiedsovereenkomst Veenweiden Krimpenerwaard 2014-2021’ gesloten (hierna: de Gebiedsovereenkomst) en als uitwerking daarvan en aanvulling hierop de overeenkomst ‘Uitvoeringsovereenkomst Krimpenerwaard 2015-2021’ (de Uitvoeringsovereenkomst). De Gebiedsovereenkomst en de Uitvoeringsovereenkomst voorzien onder meer in een natuuropgave die bestaat uit de realisatie van een natuurgebied van circa 2.250 ha, als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het is de bedoeling dat het onteigende deel gaat uitmaken van dit te realiseren natuurgebied.

2.5.

De (vervroegde) opneming (zaak-/rekestnummer C/09/615400 / HA RK 21-302) door de rechter-commissaris en deskundigen als bedoeld in artikel 54a en volgende van de Onteigeningswet (Ow) heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2021.

2.6.

Op 28 februari 2022 hebben deskundigen een voorlopig oordeel uitgebracht.

2.7.

In het onteigeningsvonnis heeft de rechtbank het voorlopig oordeel van deskundigen van 28 februari 2022 aangemerkt als conceptrapport. Voorts is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] vastgesteld op € 1.743. 874 ,69. Voor B.V. Transportnet Zuid-Holland, Oasen N.V., de Staat, het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, de gemeente en Stedin Netten B.V. heeft de rechtbank het voorschot op de schadeloosstelling vastgesteld op € 0.

2.8.

Op 12 augustus 2022 is het onteigeningsvonnis ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Deze datum geldt als de peildatum.

2.9.

Op 22 december 2022 hebben deskundigen het definitieve deskundigenrapport uitgebracht, dat is gedeponeerd ter griffie op 4 januari 2023. In dit rapport is over de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:

Waarde € 1.539.179,00

Waardevermindering overblijvende € 245.053,00^[1]

Overige schade van [gedaagde] € 43.560,00

Schade van derde-belanghebbenden nihil

---------------------

Totaal € 1.827. 792 ,00

2.10.

Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op de begroting van de schadeloosstelling door deskundigen als bedoeld onder 2.9.

Waarde van het onteigende

2.11.

Het uitgangspunt van de Ow is dat een onteigende een volledige vergoeding krijgt voor alle schade die hij als eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het verlies van zijn zaak (artikel 40 Ow). De door de onteigende te ontvangen vergoeding omvat de werkelijke waarde van het onteigende en in voorkomend geval ook vergoeding van bijkomende schade. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijke handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper (artikel 40b lid 2 Ow). Gelet moet dus worden op de prijs die de onteigenaar als redelijk handelende koper, zonder dreiging met het dwangmiddel van een onteigening, bereid zou zijn te besteden en die de verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van de wederpartij, die juist de voor realisering van het voorgenomen werk nodige percelen in eigendom moet verwerven, redelijkerwijs zou willen bedingen. Als een redelijk handelende koper in het vrije commerciële verkeer kan ook degene worden aangemerkt die, bij het bepalen van de koopprijs, mede rekening houdt met op het ogenblik van de onteigening bij hem bestaande, voldoende reële verwachtingen over een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De Ow bevat verschillende op de redelijkheid berustende regels die waarborgen dat de werkelijke waarde van het onteigende wordt vergoed aan de onteigende, zoals de eliminatieregel van artikel 40c Ow (Hoge Raad 16 december 2022, ECLI:NL:HR:2022:1874).

2.12.

[gedaagde] heeft aandacht gevraagd voor het zeer langdurige onteigeningstraject, waaraan hij onderworpen is geweest. Al sinds 1988 is hij geconfronteerd met de dreiging te worden onteigend voor natuur. Dit heeft naar zijn mening een waardeverminderend effect gehad op zijn bedrijf en is een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 40 b lid 3 Ow.

Voorop staat dat de rechtbank begrip heeft voor de frustraties van [gedaagde] over de langdurige onzekerheid die hij heeft ondervonden in het onteigeningstraject. Het rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank echter geen afwijking van het uitgangspunt geformuleerd onder 2.11. en de rechtbank ziet daarvoor bevestiging in het genoemde arrest van de HR.

Eliminatie

2.13.

Volgens deskundigen moet bij de waardering van het onteigende de bestemming ‘natuur’ op grond van artikel 40c Ow worden geëlimineerd, zodat de voorheen geldende agrarische bestemming ter plaatse tot uitgangspunt dient bij de waardering.

2.14.

De rechtbank volgt deskundigen op dit punt. Zoals hiervoor in 2.4 is overwogen, is het de bedoeling dat het onteigende deel gaat uitmaken van de in de Gebieds- en Uitvoeringsovereenkomst opgenomen natuuropgave, die bestaat uit de realisatie van een natuurgebied van circa 2.250 ha, als onderdeel van het NNN. Uit met name de toelichting op het bestemmingsplan NVK volgt (i) dat de realisatie van dit natuurgebied op grond van de bestaande bestemmingsplannen niet mogelijk was, (ii) dat deze plannen daarom moesten worden herzien om de beoogde natuurontwikkeling mogelijk te maken en (iii) dat het vaststellen van het bestemmingsplan NVK daartoe dient. Gelet hierop hebben deskundigen terecht geoordeeld dat het bestemmingsplan NVK uitsluitend is vastgesteld om de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven voor de realisatie van het overheidswerk waarvoor onteigend wordt, te weten de realisatie van bedoeld natuurgebied van 2.250 ha. Ook het oordeel van deskundigen dat, kort gezegd, de in de Gebieds- en Uitvoeringsovereenkomst opgenomen natuuropgave kan worden aangemerkt als een bestaand concreet plan, waaruit de aan het onteigende gegeven bestemming ‘natuur’ zo rechtstreeks voortvloeit dat plan en bestemming met elkaar moeten worden vereenzelvigd, acht de rechtbank begrijpelijk en navolgbaar. Daarmee is aan alle vereisten voor eliminatie van de bestemming ‘natuur’ voldaan (vergelijk HR 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:25). Dit betekent dat bij de waardering van het onteigende geen rekening moet worden gehouden met de ter plaatse van het onteigende op de peildatum geldende bestemming ‘natuur’. Deskundigen zijn in hun advies dan ook terecht uitgegaan van waardering overeenkomstig de voordien geldende agrarische bestemming.

De werkelijke waarde van het onteigende

2.15.

In het conceptrapport hebben deskundigen de veldkavels van het onteigende - op de peildatum en op basis van de door hen bestudeerde referentietransacties - op € 5,75 per m² gewaardeerd. De aan zogenoemde huiskavels toekomende meerwaarde hebben deskundigen tot uitdrukking gebracht in de vorm van een opslag van € 0,75 per m² op de waarde van veldkavels. Aan veldkavels die slechts door de Lange Tiendweg, een smalle en weinig gebruikte openbare weg, van de huiskavel zijn gescheiden hebben deskundigen een opslag toegekend van € 0,25 per m². Deskundigen hebben bij hun waardering gelet op referentietransacties waarbij de transactieprijzen in Lekkerkerk en Haastrecht volgens deskundigen onderscheidend hoger zijn dan die in de rest van het gebied. Blijkbaar hebben deze gebieden kenmerken die voor een hogere grondprijs zorgen, zo merken deskundigen op. Deskundigen hebben vooral de transacties in de gemeenten Berkenwoude, Ouderkerk aan den IJssel, Bergambacht, Stolwijk en Vlist bezien, omdat Gouderak meer aansluit bij deze gemeenten dan bij Lekkerkerk en het gebied ten oosten van Haastrecht.

2.16.

De gemeente heeft bezwaar gemaakt tegen de waardering van het onteigende in het conceptrapport door deskundigen. Bij het definitieve deskundigenrapport zijn deskundigen hierop ingegaan. Tijdens de zitting heeft de gemeente aangegeven dat zij weliswaar anders over de waarde denkt dan deskundigen, maar hier verder niet op ingaat. De rechtbank ziet in de reactie van de gemeente geen aanleiding voor het oordeel dat deskundigen de waarde van het onteigende te hoog hebben ingeschat.

2.17.

Volgens [gedaagde] is de waardering van het onteigende te laag. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst [gedaagde] naar een notitie van zijn partij-taxateur. [gedaagde] vindt dat in de waardering onvoldoende is terug te zien dat deskundigen zijn uitgegaan van de voorheen geldende agrarische bestemming. De grondprijzen in Haastrecht en Stolwijk zijn volgens [gedaagde] hoger dan in de Krimpenerwaard omdat overheidsinstanties al tientallen jaren plannen hebben om de landbouwgronden in de Krimpenerwaard als natuur te bestemmen. [gedaagde] stelt verder dat deskundigen er geen rekening mee hebben gehouden dat de grondprijzen tussen 28 februari 2022 en 12 augustus 2022 zijn gestegen.

2.18.

Deskundigen hebben gemotiveerd gereageerd op de bezwaren van [gedaagde] en hebben volhard in hun advies over de waardering van het onteigende.

2.19.

Over de notitie van de partij-taxateur merken deskundigen op dat daarin zes grondtransacties over de periode van 30 maart 2021 tot 20 mei 2022 worden benoemd. Twee daarvan (in Lekkerkerk en Vlist) zijn gesitueerd in de Krimpenerwaard. Deze transacties zijn reeds meegenomen in het conceptrapport. Deskundigen overwegen dat zij bij hun waardering alle relevante transacties in de Krimpenerwaard in beschouwing hebben genomen en op basis daarvan een bandbreedte hebben benoemd. In hetgeen [gedaagde] naar voren heeft gebracht zien deskundigen slechts een beperkte aanpassing van de bandbreedte in de gemeente Lekkerkerk. Deskundigen blijven bij hun advies dat de hogere transactieprijzen in Lekkerkerk en Haastrecht blijkbaar zijn terug te voeren op kenmerken in deze gebieden die voor een hogere grondprijs zorgen dan in de rest van het gebied. Vanwege de geografische aansluiting hebben deskundigen voor de grondprijs vooral de transacties in de overige gemeenten bezien. Transacties uit gebieden buiten de Krimpenerwaard laten deskundigen buiten beschouwing, nu voldoende referenties in de Krimpenerwaard voorhanden zijn. Deskundigen volgen de partij-taxateur niet in de stelling dat de percelen gelegen aan de overzijde van de Lange Tiendweg te beschouwen zijn als huiskavel en daarom met € 0,50 per m² verhoogd zouden moeten worden. De Lange Tiendweg is immers een weliswaar weinig gebruikte, maar openbare weg.

2.20.

In reactie op de stelling van [gedaagde] dat deskundigen bij de waardering het onteigende vergeleken zouden hebben met gronden met een natuurbestemming merken deskundigen op dat, voor zover zij hebben kunnen nagaan, bij de referenties van cultuurgrond geen sprake was van een natuurbestemming, met uitzondering van één transactie (Beijerscheweg te Stolwijk van 29 september 2022). Deskundigen zien geen onderbouwing voor de stelling dat prijzen van agrarisch bestemde grond negatief zijn beïnvloed door de natuurontwikkeling in de Krimpenerwaard. Als agrarische grond schaarser is geworden, wil dat volgens hen niet zeggen dat de waarde daarvan daalt: de schaarse grond zal dan gewild zijn bij degenen die een agrarisch bedrijf willen voortzetten. Ten aanzien van de stelling van [gedaagde] dat de provincie de grondprijzen kunstmatig laag houdt, hebben deskundigen tijdens de zitting erop gewezen dat zij bij hun referenties alleen de transacties van boer tot boer hebben betrokken en niet de transacties waarbij de provincie was betrokken.

2.21.

Gelet op het tijdsverloop sinds het conceptrapport van 28 februari 2022 hebben deskundigen onderzoek verricht naar transacties na die datum. Ook hebben zij aan het Kadaster opdracht gegeven het prijsverloop van agrarische grondtransacties in de Krimpenerwaard in beeld te brengen. Naar de mening van deskundigen ondersteunen deze bevindingen niet de stelling van [gedaagde] dat sprake zou zijn van een stijgende grondprijs.

2.22.

De rechtbank ziet in de door [gedaagde] aangevoerde bezwaren, mede gelet op de hiervoor weergegeven reacties van deskundigen over het rapport van de partij-taxateur van [gedaagde] , geen reden te twijfelen aan de juistheid van de door deskundigen op basis van meer referentietransacties vastgestelde waardes van de onteigende kavels. De rechtbank ziet ook geen aanleiding te oordelen dat deskundigen naar een ruimere omgeving hadden moeten kijken. De waarde van agrarische grond in andere gebieden kan door andere factoren, niet gerelateerd aan onteigening, immers geheel anders zijn. Bij het inschatten van de precieze hoogte van de opslag voor gronden aan de overzijde van de Lange Tiendweg hebben deskundigen gebruik gemaakt van hun kennis, ervaring en intuïtie. De rechtbank acht hun inschatting begrijpelijk en navolgbaar. Wat betreft de invloed van de natuurontwikkeling in de Krimpenerwaard hebben deskundigen overtuigend uitgelegd waarom dit geen waardeverminderend effect heeft. De stelling dat sprake is van een waardeverminderend effect in de Krimpenerwaard verhoudt zich bovendien slecht met de stelling van [gedaagde] dat de grondprijzen daar zijn gestegen tussen 28 februari 2022 en 12 augustus 2022. Die laatste stelling acht de rechtbank voorts onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft zich beroepen op een bericht van het Kadaster over de gemiddelde grondprijs in heel Nederland en een artikel uit ‘Boerderij’ van november 2022 waarin de gegevens van dat bericht zijn geanalyseerd. Verder heeft [gedaagde] zich beroepen op de rapportage over 2022 van de vakgroep Agrarisch en Landelijk van de NVM waarin onderscheid is gemaakt tussen verschillende gebieden in Nederland. Naar het oordeel van de rechtbank moet meer waarde worden toegekend aan het prijsverloop in het Kadaster bij agrarische grondtransacties in de Krimpenerwaard, zoals de deskundigen hebben gedaan.

Tussenconclusie (waarde onteigende)

2.23.

De rechtbank acht het advies van deskundigen over de werkelijke waarde van het onteigende ook overigens begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd en neemt dat advies om het onteigende te waarderen op € 1.539.179,00 over.

Waardevermindering overblijvende

2.24.

Als overblijvende kan worden aangemerkt het resterend gedeelte van de percelen kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummers 1516 , 1184 , 1185 , 792 en 1192 ter grootte van 12.650 m² met het zich daarop bevindende woonhuis, de ligboxenstal met mestkelder en de kapschuur aan het [adres 1] (hierna: [adres 1] ).

2.25.

Verder gaat het om enkele verspreid liggende overblijvende kleine percelen en perceelsgedeelten (hierna: de restpercelen) met een gezamenlijke grootte van 1.277 m²:

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie B, nummer 1224 (totaal groot 220 m²), ter grootte van 220 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie B, nummer 1542 (totaal groot 180 m²) ter grootte van 68 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 446 (totaal groot 171 m²) ter grootte van 81 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1184 (totaal groot 12.160 m²) ter grootte van 62 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1185 (totaal 11.535 m²) ter grootte van 67 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1186 (totaal 32.845 m²) ter grootte van 90 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1187 (totaal 24.520 m²) ter grootte van 57 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1192 (totaal 14.234 m²) ter grootte van 111 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1395 (totaal 9.990 m²) ter grootte van 337 m²;

- het perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 1516 (totaal 18.720 m²) ter grootte van 96 m²;

- het perceel kadastraal bekend gemeente Gouderak, sectie C, nummer 903 (totaal 88 m²) ter grootte van 88 m².

Bijkomend schadebeperkend aanbod restpercelen

2.26.

De gemeente heeft bij dagvaarding het bijkomend schadebeperkend aanbod gedaan om de restpercelen van [gedaagde] te kopen, vrij van alle lasten en rechten en van bodemverontreiniging, tegen een door de rechtbank te bepalen waarde per peildatum op basis van het onteigeningsrecht. De rechtbank heeft bij het onteigeningsvonnis de gemeente veroordeeld tot gestanddoening van dit bijkomend aanbod. Deskundigen hebben de waarde van de restpercelen gewaardeerd op in totaal € 5.461,00.

2.27.

[gedaagde] heeft tijdens de zitting gesteld dat de gemeente hem bij brief van 13 april 2021 een aanbod heeft gedaan om de restpercelen te kopen voor € 6.391,25 en dat hij dit aanbod enkele dagen later al bij brief heeft aanvaard. Dit heeft de gemeente niet weersproken. De rechtbank zal de waarde van de restpercelen, gelet hierop, per peildatum vaststellen op € 6.391,25. De rechtbank gaat onder deze omstandigheden voorbij aan overige bezwaren van [gedaagde] tegen het advies van deskundigen over de waarde van de restpercelen.

Overige overblijvende

2.28.

Deskundigen hebben de waardevermindering van de overblijvende huiskavel aan het [adres 1] als volgt getaxeerd:

Het gehele object omvattend de bedrijfswoning [adres 1]

met bijbehorende opstallen en cultuurgronden met een totale

oppervlakte van 271.111 m² wordt vóór onteigening

gewaardeerd op € 2.533.791,00

Na onteigening en overneming van 1.277 m² overblijvende

percelen en perceelsgedeelten volgens het bijkomend aanbod

wordt het overblijvende gewaardeerd op
€ 744.098,00

zodat het verschil bedraagt € 1.789.693,00

Af: vergoeding waarde onteigende € 1.539.179,00

Af: wegens overneming te ontvangen koopsom
€ 5.461,00^[2]

zodat de te vergoeden waardevermindering van het

overblijvende bedraagt € 245.053,00

2.29.

In de situatie
vóór onteigeningwordt volgens deskundigen de hoogste waarde toegekend aan het gehele object, de boerderij met bijbehorende cultuurgronden, als agrarisch bedrijfsobject. De opstallen en de daarin aanwezige voorzieningen, alsmede de bedrijfswoning, zijn in het kader van agrarisch gebruik gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingsmethode, waarbij rekening wordt gehouden met kwaliteit en functionele veroudering. Deskundigen zijn ervan uitgegaan dat de boerderij met opstallen in de situatie
na onteigeningin het vrije commerciële verkeer als woonobject kan worden verkocht en op die wijze de hoogste waarde kan bereiken. Het geldende bestemmingsplan Middelblok (het bestemmingsplan MB) voorziet in een wijzigingsbevoegdheid om de gronden van een agrarisch bouwvlak waarop geen agrarisch bedrijf meer kan worden gevestigd te wijzigen in ‘wonen’. Zij hebben zich voor de waardering gebaseerd op referentietransacties van objecten met een woonbestemming in het gebied. Verder hebben deskundigen onderzocht of er reële mogelijkheden zijn om gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid ‘ruimte voor ruimte’ in het bestemmingsplan MB. Hierbij mag de bestemming van gronden onder bepaalde voorwaarden worden gewijzigd in wonen waarbij na sloop of sanering op één of meerdere percelen van iedere 1.000 m² gebouwen, één compensatiewoning mag worden gebouwd ter plekke of in de directe omgeving van de gesloopte bebouwing of in aansluiting op bestaande bebouwingsclusters. Omdat de ligboxenstal gebouwd is na 2003 houden deskundigen er rekening mee dat voor deze ligboxenstal geen reële mogelijkheid bestaat binnen de ruimte voor ruimte regeling. Verder wijzen deskundigen op de raadsmotie van 5 maart 2019 ‘Nieuwe planologische ontwikkelingen in relatie tot BP Natuurgebied Veenweiden’. In deze motie wordt het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) verzocht om uitgaande van een goede ruimtelijke ordening ruimhartig om te gaan met het mogelijk maken van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en ruimhartig om te gaan met het mogelijk maken van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de bebouwingslinten die grenzen aan het bestemmingsplan NVK en die het gevolg zijn van de aanleg van natuur in het kader van dit bestemmingsplan. Ook wijzen zij op een door de Omgevingsdienst Midden-Holland uitgevoerde quick scan van 9 september 2021 ten behoeve van eventuele woningbouwontwikkeling op het [adres 1] .

2.30.

De gemeente heeft kritiek geuit op het (niet inzichtelijk) hanteren van de gecorrigeerde vervangingswaarde bij het taxeren van de waarde in de situatie vóór onteigening. Tijdens de zitting heeft de gemeente echter laten weten dat zij weliswaar anders denkt over de waardevermindering van het overblijvende, maar dat zij hiervan geen punt maakt. De rechtbank ziet in de reactie van de gemeente geen aanleiding voor het oordeel dat deskundigen de waardevermindering van het overblijvende te hoog hebben ingeschat.

2.31.

Volgens [gedaagde] zijn deskundigen ten onrechte ervan uitgegaan dat de bestemming van de bedrijfswoning zal worden gewijzigd naar ‘wonen’. Daarvoor moet het loonwerkbedrijf dat hij ter plaatse voert worden beëindigd. Daarnaast is onvoldoende zeker of het college bereid zal zijn gebruik te maken van zijn wijzigingsbevoegdheid.

2.32.

In reactie daarop wijzen deskundigen in het definitieve deskundigenrapport erop dat de voortzetting van het agrarisch loonwerkbedrijf verbonden is aan het gebruik van het object door [gedaagde] zelf. Bij verkoop in het vrije commerciële verkeer zal het object als woonobject worden verkocht omdat dan ook het gebruik ten behoeve van het agrarisch loonwerkbedrijf door [gedaagde] wordt geëindigd. Deskundigen zijn van mening dat met voldoende zekerheid kan worden uitgegaan van waardering als woonobject. Deskundigen hebben daarbij gelet op de onmogelijkheid om na onteigening ter plaatse nog een zinvol agrarisch bedrijf uit te oefenen, de afwezigheid van omliggende bedrijven in de directe nabijheid, de raadsmotie van 5 maart 2019. Ter zitting is bovendien gewezen op de gunstige markt voor woonobjecten op de peildatum.

2.33.

De rechtbank volgt het standpunt van deskundigen. Zij neemt daarbij in aanmerking dat het bestemmingsplan MB specifiek voorziet in een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming van gronden waarop geen agrarisch bedrijf meer kan worden gevestigd te wijzigen in ‘wonen’. Zoals de partij-taxateur van [gedaagde] vermeldt, zal een redelijk handelende koper een inschatting maken van de kans dat het college gebruik maakt van de wijzigingsbevoegdheid en de kosten die hiermee gepaard gaan. De rechtbank acht aannemelijk dat de bestemming ‘agrarisch’, ten tijde van de peildatum niet zou hebben geleid tot een lagere koopprijs. Zoals deskundigen (ook) tijdens de zitting hebben toegelicht, had het object [adres 2] ( [adres 2] ) ook een agrarische bestemming. Dit object is op 31 mei 2022 verkocht voor een prijs die zich goed verhoudt tot de prijs waarvan deskundigen in deze zaak zijn uitgegaan. Daarbij hebben deskundigen, in reactie op wat [gedaagde] heeft aangevoerd tijdens de zitting, overtuigend gemotiveerd dat rekening is gehouden met het verschil in grootte en ouderdom tussen [adres 2] en het object waar het hier om gaat.

Tussenconclusie (waardevermindering overblijvende)

2.34.

Zoals is overwogen onder 2.27, zal de rechtbank de waarde van de restpercelen vaststellen op € 6.391,25. Dit betreft de wegens overneming te ontvangen koopsom. De te vergoeden waardevermindering van het overige overblijvende bedraagt, daarvan uitgaande, (€ 2.533.791,00 - € 744.098,00 - € 1.539.179,00 - € 6.391,25 =) € 244.122,75.

Overige schade

Uitgangspunt 1: beëindiging melkveehouderij

2.35.

Deskundigen hebben zich in het conceptrapport op het standpunt gesteld dat begroting van de overige schade op basis van liquidatie van het melkveebedrijf het meest in de rede ligt. Volgens deskundigen is sprake van een teruglopende opbrengst van de melkveehouderij, mede veroorzaakt door een afnemende hoeveelheid geleverde melk. Deskundigen hebben daarbij ook rekening gehouden met de leeftijd van [gedaagde] en zijn echtgenote en het ontbreken van direct perspectief op bedrijfsopvolging. Voorts blijkt uit door de gemeente overgelegde correspondentie dat [gedaagde] in eerdere onderhandelingen het standpunt heeft ingenomen zijn bedrijf te willen beëindigen en schadeloos gesteld te willen worden tot de pensioengerechtigde leeftijd. Het bedrijf van [gedaagde] is een levensvatbare onderneming, maar het merendeel van het resultaat is toe te rekenen aan het loonwerkbedrijf. In de directe omgeving zal [gedaagde] volgens deskundigen niet op korte termijn en tegen redelijke voorwaarden een vervangend bedrijf met een vergelijkbare oppervlakte aan agrarische gronden kunnen verwerven. [gedaagde] zou, als hij zijn bedrijf - op relatief grote afstand - moet hervestigen, de klanten van zijn loonwerkbedrijf kwijtraken en dat loonwerkbedrijf opnieuw moeten opbouwen.

2.36.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat deskundigen ten onrechte zijn uitgegaan van liquidatie van de melkveehouderij. [gedaagde] en zijn echtgenote zijn gezond. Weliswaar heeft hij in het verleden in zijn emotie gezegd dat hij wilde stoppen met zijn bedrijf, maar het is te hard om dit een rol te laten spelen bij de vraag of liquidatie van de melkveehouderij aan de orde is. Bovendien is goed denkbaar dat zijn zoon of dochter zou willen overwegen om het bedrijf voort te zetten als [gedaagde] en zijn echtgenote hun werkzaamheden beëindigen. Onder verwijzing naar de (concept)jaarrekeningen van 2021 en 2022, betoogt [gedaagde] dat het gemiddelde bedrijfsresultaat de afgelopen drie jaren aanzienlijk hoger was dan waarvan deskundigen zijn uitgegaan. De lagere melkproductie was een rechtstreeks gevolg van de overheidsmaatregelen gericht op het terugdringen van de melkproductie. Verder vindt [gedaagde] dat deskundigen teveel kosten hebben toegerekend aan de melkveehouderij en te weinig aan het loonwerkbedrijf, dat in de notitie van de partij-taxateur als niet-agrarisch is aangemerkt.

2.37.

Deskundigen zijn in het definitieve deskundigenrapport niet afgeweken van het conceptrapport. Volgens deskundigen is 68% van het resultaat van het bedrijf van [gedaagde] toe te rekenen aan het loonwerkbedrijf. In de notitie van de partij-taxateur zijn volgens deskundigen niet alle kosten betrokken en wordt een aantal kosten op niet-onderbouwde wijze toegerekend aan het melkveebedrijf dan wel het loonwerkbedrijf. Wat betreft de melkproductie hebben deskundigen tijdens de zitting toegelicht dat het in augustus 2022 goed ging met de melkveehouderij omdat de melkprijs veel hoger was, maar dat de vooruitzichten op de peildatum niet afweken van wat zij hebben berekend over de jaren ervoor. Op de peildatum waren [gedaagde] en zijn echtgenote 62 respectievelijk 56 jaar oud. Tijdens de zitting hebben deskundigen te kennen gegeven dat zij, ook als zij wegdenken dat [gedaagde] eerder het standpunt heeft ingenomen dat hij zijn bedrijf wil beëindigen, niet tot een ander standpunt komen.

2.38.

De keuze van deskundigen om uit te gaan van beëindiging van de melkveehouderij is naar het oordeel van de rechtbank, gelet op hun motivering, begrijpelijk en navolgbaar. Deskundigen hebben, anders dan [gedaagde] in zijn pleitaantekeningen betoogt, in dit kader niet van belang geacht of in de omgeving al dan niet bedrijven aanwezig zijn. [gedaagde] beroept zich vergeefs op het verbod op onderscheid op grond van leeftijd bij het vrije beroep in artikel 4 van de Wet gelijke behandeling op grond van leeftijd bij de arbeid. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] namelijk niet geconcretiseerd op welke wijze hij vanwege zijn leeftijd bij het begroten van de schadeloosstelling anders wordt behandeld in de zin van dat artikel.

Uitgangspunt 2: voortzetting (agrarisch) loonwerkbedrijf ter plaatse

2.39.

In het conceptrapport hebben deskundigen vermeld dat de omzet van de agrarische loonwerkactiviteiten in het bedrijf de afgelopen jaren is toegenomen. Voor voortzetting van de agrarische loonwerkactiviteiten is vereist dat de gemeente bereid zal zijn gebruik te maken van de in het bestemmingsplan MB opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Deskundigen hebben voldoende aannemelijk geacht dat de gemeente daartoe bereid zou zijn, desnoods voor een periode van bijvoorbeeld tien jaar.

2.40.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat deskundigen ten onrechte hebben aangenomen dat het loonwerkbedrijf ter plaatse voortgezet kan worden. Het bestemmingsplan MB biedt slechts de mogelijkheid om een agrarisch loonwerkbedrijf toe te staan als nevenactiviteit bij het agrarisch bedrijf. Na liquidatie van het melkveebedrijf kan het loonwerkbedrijf niet langer als nevenactiviteit fungeren, maar zou het een hoofdactiviteit worden. Bovendien zou alleen voor het woongebouw de bestemming ‘wonen’ gaan gelden en niet voor de bedrijfsgebouwen.

2.41.

In reactie op het conceptrapport heeft de gemeente naar voren gebracht dat in het bestemmingsplan MB een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen waarmee de agrarische bestemming kan worden omgezet naar een woonbestemming waarbij de opstallen de aanduiding ‘voormalige agrarische bebouwing’ krijgen. Vervolgens kan het college met gebruikmaking van een binnenplanse afwijking de functie ‘agrarisch loonbedrijf’ toekennen. Binnen de bestemming ‘wonen’ is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om binnen de voormalige bedrijfsgebouwen met de aanduiding ‘vrijkomende agrarische bebouwing’ onder voorwaarden een agrarisch loonbedrijf te vergunnen.

2.42.

Deskundigen handhaven hun standpunt bij het definitieve deskundigenrapport en wijzen op de reactie van de gemeente op het conceptrapport.

2.43.

Uit de toelichting van [gedaagde] tijdens de zitting leidt de rechtbank af dat de activiteiten van het loonwerkbedrijf deels agrarisch en deels niet-agrarisch zijn. Op 28 augustus 2023 heeft het college [gedaagde] een persoonsgebonden gedoogbeschikking verleend voor de (voorzetting van) de activiteiten van het niet-agrarisch loonwerkbedrijf. De rechtbank ziet, gelet hierop, geen aanleiding voor het oordeel dat de niet-agrarische werkzaamheden niet ter plaatse kunnen worden voortgezet. Dat het college voorwaarden aan het gedogen van de activiteiten van het niet-agrarisch loonwerkbedrijf heeft verbonden en enkele voorbehouden heeft gemaakt, zoals [gedaagde] naar voren heeft gebracht, maakt dit niet anders. Het college heeft vermeld dat het nog niet heeft kunnen beoordelen of de legalisering van de bedrijfsactiviteiten van het niet-agrarisch loonwerkbedrijf ruimtelijk aanvaardbaar is, omdat [gedaagde] nog geen verzoek om toestemming heeft ingediend. Op voorhand meende het college echter dat de legalisering van de (inpandige) bedrijfsactiviteiten van het niet-agrarisch loonwerkbedrijf in overeenstemming zou kunnen zijn met de daarvoor geldende eisen. Ook de rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat de loonwerkactiviteiten niet ter plaatse kunnen worden voortgezet, gelet op de mogelijkheden die het bestemmingsplan MB biedt. De persoonlijke gedoogbeschikking brengt [gedaagde] ook niet in een slechtere juridische positie dan voor de onteigening.

Liquidatieschade

2.44.

Deskundigen hebben in het conceptrapport de te vergoeden liquidatieschade van machines, voorraad en levende have ingeschat op € 25.000,00.

2.45.

De gemeente heeft in reactie op het conceptrapport verzocht de liquidatieschade nader te onderbouwen. Deskundigen handhaven in hun definitieve deskundigenrapport de schatting van de liquidatieschade op € 25.000,00. Deskundigen hebben dit bedrag op verzoek van de gemeente onderbouwd. Zij hebben rekening gehouden met het door de gemeente aangeboden voortgezet gebruik tot eind 2023 waardoor volgens hen geen noodzaak ontstaat tot overhaaste verkoop. Zij schatten in dat sprake zal zijn van een verlies van 20% van de balanswaarde van de levende have, machines en inventaris en hebben het bedrag naar boven afgerond.

2.46.

Naar aanleiding van het definitieve deskundigenrapport is de gemeente niet teruggekomen op de liquidatieschade. De rechtbank gaat ervan uit dat de gemeente zich kan verenigen met de onderbouwing van deskundigen in het definitieve deskundigenrapport.

2.47.

[gedaagde] is van mening dat bij de vaststelling van de liquidatieschade ten onrechte slechts is gerekend met een liquidatieprijs. De onteigening weggedacht, had [gedaagde] met de machines nog gemakkelijk 10 jaar kunnen doen. Door de versnelde geforceerde verkoop van het vee lijdt [gedaagde] circa 20% per koe verlies. [gedaagde] voert verder aan dat hij door het opruimen zichzelf ten minste twee weken niet kan verhuren en dat daardoor sprake is van omzetderving in het loonwerkbedrijf.

2.48.

De rechtbank volgt het advies van deskundigen. [gedaagde] heeft zijn stellingen over de liquidatieschade niet onderbouwd. Deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank terecht rekening gehouden met de periode van voortgezet gebruik van een jaar en vier maanden en de mogelijkheid om in die periode de machines, voorraad en levende have op voor [gedaagde] gunstige momenten te verkopen.

2.49.

Wat betreft de opruimkosten is voor de rechtbank niet inzichtelijk waarom deskundigen in het definitieve deskundigenrapport geen rekening hebben gehouden met opruimkosten in verband met de beëindiging van de melkveehouderij. Tijdens de zitting hebben deskundigen naar voren gebracht dat de echtgenote van [gedaagde] de melkveehouderij bestiert. Ook hebben deskundigen tijdens de zitting naar voren gebracht dat [gedaagde] niet op het laatste moment hoeft op te ruimen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] echter gemotiveerd betoogd dat niet van zijn echtgenote kan worden verwacht dat zij in haar eentje de koeienstal ontmantelt. De rechtbank ziet verder niet in waarom eerder opruimen geen kosten met zich zou brengen of zou hebben gebracht. De rechtbank acht aannemelijk dat [gedaagde] zich vrij zal moeten maken om op te ruimen en gaat daarbij uit van het door hem genoemde bedrag van € 5.000,00 netto.

2.50.

De rechtbank stelt de liquidatieschade vast op € 30.000.

Inkomensschade

 Winstderving

2.51.

De jaarlijkse winstderving bij beëindiging van de melkveehouderij hebben deskundigen in het conceptrapport geschat op € 38.231,00.

2.52.

[gedaagde] vindt dat dit bedrag te laag is begroot. Volgens hem gaat het om een jaarlijkse winstderving van € 64.180,00. Hij heeft verwezen naar de (concept)jaarcijfers van 2021 en 2022.

2.53.

Naar aanleiding van de jaarcijfers over 2021 hebben deskundigen in het definitieve deskundigenrapport de jaarlijkse winstderving bij beëindiging van de melkveehouderij geschat op € 41.291,00.

2.54.

De rechtbank volgt het advies van deskundigen. Tijdens de zitting hebben deskundigen toegelicht dat de melkprijs in 2022 hoog was, maar dat volgens een analyse van de Rabobank in 2023 de prijzen lager worden en dat de kosten zijn gestegen. De rechtbank kent aan de (concept)jaarcijfers van 2022 daarom niet de waarde toe die [gedaagde] daaraan toegekend wenst te zien.

 Vrijkomende arbeid

2.55.

De op geld waardeerbare vrijkomende arbeid bij beëindiging van de melkveehouderij hebben deskundigen in het conceptrapport ingeschat op € 5.000,00 per jaar.

2.56.

[gedaagde] vindt het niet reëel om uit te gaan van vrijkomende arbeid. Hij werkt al 40 uur per week in het loonwerkbedrijf. Zijn echtgenote fungeert als ‘vliegende kiep’ in de melkveehouderij, maar dit is volgens hem niet arbeidsintensief. Daarnaast vervult zij zorgtaken binnen de familie. Bovendien heeft zij niet veel opleiding genoten en is het op haar leeftijd lastig om werk te vinden. Ten slotte zijn [gedaagde] en zijn echtgenote al hun leven lang zelfstandig ondernemer en kan niet van hen worden verwacht dat zij nog ergens in dienst treden.

2.57.

In reactie op de bezwaren van [gedaagde] vermelden deskundigen in het definitieve deskundigenbericht dat het niet aannemelijk is dat de na beëindiging van het exploiteren van een melkveehouderij vrijkomende tijd niet op enigerlei wijze rendabel ingezet zal kunnen worden in het (agrarisch) loonwerkbedrijf. Het exploiteren van een melkveehouderij van de omvang waar het hier om gaat, vergt volgens hen een substantiële tijdsbesteding van [gedaagde] en zijn echtgenote.

2.58.

De rechtbank acht het advies van deskundigen op dit punt begrijpelijk en deugdelijk onderbouwd en zal dit advies overnemen. Verwacht mag worden dat [gedaagde] en/of zijn echtgenote in de tijd die voorheen werd besteed aan de melkveehouderij een inkomen van (in ieder geval) € 5.000,00 per jaar verwerven.

 Vrijkomend kapitaal en de rente daarover

2.59.

Deskundigen adviseren dat de door [gedaagde] als gevolg van de onteigening te lijden inkomensderving meer dan goedgemaakt wordt door de rente over het vrijkomend kapitaal. Het voordelig saldo betreft feitelijk de rente over het vrijkomend kapitaal. Deskundigen merken de werkelijke waarde van het onteigende, de koopsom van het conform het bijkomend aanbod door de gemeente over te nemen deel van het overblijvende, de waardevermindering van het overblijvende en de verkoopopbrengst van de bestaande fosfaatrechten aan als vrijkomend kapitaal. De verkoopopbrengst van de bestaande fosfaatrechten schatten deskundigen op 80% (vanwege de wettelijk verplichte afroming van 20%) van 2.469 kg à € 125,00 ofwel € 246.900,00.

2.60.

[gedaagde] voert aan dat het niet juist is dat de volledige waarde van de fosfaatrechten door deskundigen wordt aangewend als vrijkomend kapitaal omdat over de opbrengst ook inkomstenbelasting moet worden betaald.

2.61.

De rechtbank ziet in het aangevoerde geen aanleiding om te twijfelen aan de door deskundigen gehandhaafde schatting van deskundigen van de opbrengst van de verkoop door [gedaagde] van de bestaande fosfaatrechten. De stelling dat zij rekening hadden moeten hadden met inkomstenbelasting heeft [gedaagde] niet geconcretiseerd.

2.62.

Uit het definitief deskundigenrapport leidt de rechtbank verder af dat de deskundigen de vergoedingen wegens liquidatieschade, aanpassingskosten en accountantskosten als eenmalige kosten beschouwen die integraal moeten worden vergoed teneinde de onteigende na de onteigening in een financiële toestand te brengen die gelijkwaardig is aan die waarin hij zich zou hebben bevonden indien de onteigening niet zou hebben plaatsgehad. De rechtbank sluit zich hierbij aan.

2.63.

Voor de berekening van de rente uit vrijkomend kapitaal gaan de deskundigen uit een bedrag van in totaal € 2.036.593,00^[3].

2.64.

In de huidige, reeds vele jaren durende situatie van extreem lage rentestanden adviseren deskundigen uit te gaan van 2% rente over het vrijkomend kapitaal.

2.65.

[gedaagde] voert aan dat een rente van 2% voor hem niet tot de mogelijkheden behoort. Hij voert aan dat hij thans geen rente ontvangt. Ook wijst hij op gevolgen van inflatie.

2.66.

Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij het bepalen van de rente over het vrijkomend kapitaal moet worden gekeken naar een belegging die wat risico en liquiditeit betreft de investering die door de onteigening verloren ging, zo dicht mogelijk benadert. Deze regel vloeit voort uit het beginsel van volledige schadeloosstelling (onder meer Hoge Raad 21 december 1960, ECLI:NL:HR:1960:61). De rechtbank acht aannemelijk dat [gedaagde] , zoals deskundigen hebben toegelicht tijdens de zitting, met beheerd beleggen over een langere periode stabiele resultaten kan behalen. Rekening houdend met de inflatie, acht de rechtbank redelijk dat deskundigen zijn uitgegaan van een rentepercentage van 2%.

 Begroting inkomensschade

2.67.

Deskundigen hebben de inkomensschade als volgt begroot:

Jaarlijkse inkomensderving wegens liquidatie melkveehouderij € 41.291,00

Af: vrijkomende arbeid € 5.000,00

Af: rente over vrijkomend kapitaal 2% over € 2.036.593,00
€ 40.732,00

Zodat per saldo sprake is van een voordeel € 4.441,00

en geen inkomensschade wegens de onteigening is te vergoeden.

2.68.

De rechtbank kan zich vinden in de door deskundigen voorgestelde verrekening, waartegen partijen zich ook niet hebben verzet.

Aanpassingskosten

2.69.

De aanpassingskosten hebben deskundigen in het conceptrapport geraamd op € 25.000,00 exclusief btw. Het betreft de kosten voor het plaatsen van een afrastering op de nieuwe erfgrens tussen het onteigende en het overblijvende en kosten voor opruiming en aanpassing aan het gewijzigd gebruik zonder melkveehouderij. Naar aanleiding van een verzoek van de gemeente om de aanpassingskosten te specificeren zijn deskundigen teruggekomen van deze kostenraming. Bij nader inzien vinden zij dat de aanpassingskosten uitsluitend bestaan uit de aanschaf en plaatsing van 300 m afrastering à € 25,00 per meter zodat ter zake te vergoeden is een bedrag van € 7.500,00 exclusief btw.

2.70.

[gedaagde] schat de kosten van de aanschaf en plaatsing van een hek op € 15.000,00, namelijk € 50,00 per meter. Verder voert [gedaagde] aan dat hij mest moet laten afvoeren door een gespecialiseerd bedrijf en dat dit € 22,00 per m³ kost. Hij wijst erop dat hij als gevolg van de gewijzigde mestregelgeving geen mest meer op zijn grond mag uitrijden sinds 31 augustus 2023.

2.71.

Wat betreft de afrastering volgt de rechtbank het standpunt van deskundigen. [gedaagde] heeft weliswaar aangeboden een offerte te laten zien voor het aanschaffen en plaatsen van een hek, maar heeft dit niet daadwerkelijk gedaan. Dat [gedaagde] de kosten van de aanschaf en plaatsing van een hek hoger schat dan deskundigen, is, zonder onderbouwing die ontbreekt, onvoldoende om aan het standpunt van deskundigen te twijfelen.

2.72.

De kosten voor het laten afvoeren van mest zijn naar het oordeel van de rechtbank verbonden aan het voortgezet gebruik van het onteigende en geen direct onteigeningsgevolg. De kosten voor de mestafvoer blijven daarom voor rekening van [gedaagde] .

2.73.

Het voorgaande leidt ertoe dat de schade bestaande uit aanpassingskosten moet worden vastgesteld op in totaal € 7.500,00 exclusief btw.

Accountantskosten

2.74.

De accountantskosten hebben deskundigen begroot op € 3.500,00 exclusief btw.

2.75.

De rechtbank ziet geen aanleiding om het advies van deskundigen, waartegen partijen geen bezwaar hebben gemaakt, niet te volgen en stelt de accountantskosten vast op € 3.500,00 exclusief btw.

Belastingschade

2.76.

De belastingschade in de zin van btw hebben deskundigen berekend als 21% van (€ 25.000,00 + € 7.500,00 + € 3.500,00 =) € 36.000,00, ofwel € 7.560,00. Voorts sluiten deskundigen niet uit dat voor [gedaagde] door de onteigening belastingschade zal optreden. Zij gaan ervan uit dat de gemeente aanbiedt te betalen en [gedaagde] zal aanvaarden het bedrag dat [gedaagde] meer of eerder aan belasting zal hebben te betalen als gevolg van de onteigening, zoals dat bedrag zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).

2.77.

De gemeente heeft tijdens de zitting inderdaad aangeboden de eventuele belastingschade die zal optreden door de onteigening te betalen, zoals deze zal worden vastgesteld door de SAOZ. [gedaagde] heeft daarmee ingestemd onder de voorwaarde van integrale vergoeding van de kosten voor deskundige bijstand indien sprake is van belastingschade als gevolg van de onteigening. De gemeente heeft deze voorwaarde - die deskundigen redelijk achten - geaccepteerd, zij het dat zij van mening is dat de dubbele redelijkheidstoets voor deze kosten moet worden gehanteerd.

2.78.

De rechtbank ziet geen aanleiding om het voorstel van deskundigen, zoals aangevuld door partijen tijdens de zitting, op dit punt niet te volgen.

Polderlasten

2.79.

[gedaagde] voert aan dat de gemeente de polderlasten die hij heeft betaald over de periode in 2022 na 12 augustus 2022, waarin hij geen eigenaar meer was van het onteigende, moet vergoeden.

2.80.

Deskundigen hebben de rechtbank tijdens de zitting in overweging gegeven de polderlasten met het voordeel van het voortgezet gebruik van het onteigende te verrekenen.

2.81.

De rechtbank volgt het advies van deskundigen. Naar het oordeel van de rechtbank hangen de polderlasten samen met het voortgezet gebruik dat [gedaagde] van het onteigende heeft gemaakt. Het gaat immers om een bijdrage voor kosten die overheidsinstanties maken ten behoeve van de gebruiker van de onteigende grond.

Tussenconclusie (overige schade)

2.82.

Gelet op het voorgaande, stelt de rechtbank de overige schade vast op (€ 30.000,00 + € 7.500,00 + € 3.500,00 + € € 7.560,00) € 48.560.

Schaden van derde belanghebbenden

2.83.

Volgens de gemeente is met B.V. Transportnet Zuid-Holland, Oasen N.V., de Staat (Defensie en Rijksvastgoedbedrijf), het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, de gemeente en Stedin Netten B.V. overeenstemming bereikt over het opnieuw en om niet vestigen van hun rechten na onteigening. De rechtbank gaat uit van het voorgaande en stelt de schadeloosstelling voor de derde belanghebbenden - in lijn met het bepaalde voorschot - vast op nihil.

Conclusie schadeloosstelling

2.84.

De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] vaststellen op (€ 1.539.179,00 + € 244.122,75 + € 48.56000 =) € 1.831.861,70. Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 1.743. 874 ,69 resteert een door de gemeente nog aan [gedaagde] te betalen bedrag van € 87.987,10.

Rente

2.85.

De gemeente zal op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] de wettelijke rente over de door haar nog te betalen schadeloosstelling dienen te vergoeden met ingang van heden tot de dag van algehele betaling van die schadeloosstelling.

2.86.

Voorts hebben deskundigen het nadeel dat [gedaagde] ondervindt omdat het voorschot op een lager bedrag (€ 1.743. 874 ,69) is vastgesteld dan de definitief vast te stellen schadeloosstelling (€ 1.831.861,70) getaxeerd op 0,5% (samengesteld per jaar) over het verschil vanaf de datum van ontvangst van het voorschot tot de datum van onherroepelijke vaststelling van de schadeloosstelling. De vergoeding van dit nadeel kan naar inschatting van deskundigen geheel worden verrekend met het voordeel voor [gedaagde] voortvloeiend uit het voortgezet gebruik van het onteigende.

2.87.

De rechtbank neemt het advies van deskundigen tot verrekening over. Dat er ook kosten zijn verbonden aan het voortgezet gebruik, zoals [gedaagde] tijdens de zitting naar voren heeft gebracht, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. [gedaagde] was niet gehouden om het aanbod van voortgezet gebruik te accepteren. Nu hij dit wel heeft gedaan, komen de kosten daarvan voor zijn rekening. Niet gebleken is dat deze kosten het voordeel van [gedaagde] bij het voortgezet gebruik teniet hebben gedaan.

Kosten

Kosten deskundigen

2.88.

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens opgave van 4 september 2023 in totaal € 66.605,18 (inclusief 21% btw). De gemeente heeft tegen deze opgave geen bezwaren naar voren gebracht. De rechtbank komt de kostenopgave redelijk voor en zij verstaat daarom dat de gemeente als onteigenaar voornoemd bedrag aan kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen - minus het reeds door de gemeente betaalde bedrag van € 34.624,58 (inclusief btw) - zal voldoen. Het gaat om een bedrag van € 31.980,60.

Kosten juridische en deskundige bijstand [gedaagde]

2.89.

In beginsel komen de kosten van deze onteigeningsprocedure op grond van het bepaalde in artikel 50 Ow voor rekening van de onteigenende partij, in dit geval de gemeente. Op grond van artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak dient te worden getoetst of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten redelijk is. Het belang van de zaak en de mate waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is spelen daarbij ook mee.

2.90.

[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van kosten voor juridische bijstand van € 79.000,00 van La Gro Geelkerken Advocaten , inclusief btw. Het gaat volgens zijn raadsman om 249 uren tegen een gemiddeld uurtarief van € 240,00 en 20 uur voor het opstellen van de pleitnota en de zitting. Daarnaast maakt [gedaagde] aanspraak op € 1.666,00 aan griffierecht. Tot slot maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van € 8.787,36 aan kosten van door hem ingeschakelde schadeadviseurs.


Kosten juridische bijstand

2.91.

De gemeente voert aan dat het gemiddelde uurtarief van de uren waarvoor vergoeding wordt gevraagd laag is, maar dat zij de tijdsbesteding aan de hoge kant vindt. Dat meerdere advocaten aan de zaak hebben gewerkt, heeft in haar ogen geleid tot overlappende werkzaamheden. Zij verzoekt de rechtbank te bezien of de kosten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. [gedaagde] betoogt in reactie daarop dat veel overleg nodig is geweest, omdat deze zaak voor hem zoveel betekent. Op de facturen van La Gro Geelkerken Advocaten is te zien dat niet alle verrichtingen in rekening zijn gebracht.

2.92.

De rechtbank overweegt dat kosten voor verrichtingen die betrekking hebben op de mogelijkheden tot cassatie niet voor vergoeding in aanmerking komen. Zij verwijst daartoe naar het arrest van 8 februari 2013 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2013:BY4119). Daarin is geoordeeld dat de kosten voor het inwinnen van cassatieadvies niet vallen onder de in artikel 50 Ow bedoelde kosten, omdat artikel 50 Ow uitsluitend betrekking heeft op het geding voor de rechtbank (r.o. 3.10-3.11). Op de factuur van 29 juni 2022 is een bedrag van € 1.471,50 exclusief btw opgenomen voor verrichtingen van mr. [Advocaat 2] . Uit de specificatie van deze verrichtingen blijkt dat deze verrichtingen betrekking hebben op de mogelijkheden tot cassatie. De kosten voor deze verrichtingen komen dus niet voor vergoeding in aanmerking. Uitgaande van 21% btw over € 1.471,50, komt een bedrag van € 1.780,52 inclusief btw, gelet op het voorgaande, niet voor vergoeding in aanmerking.

2.93.

De rechtbank constateert dat het door [gedaagde] genoemde gemiddelde uurtarief van € 240,00 niet voorkomt op de facturen. Het laagste uurtarief dat op de facturen staat is € 250,00. Tijdens de zitting heeft de raadsman van [gedaagde] desgevraagd toegelicht dat het gemiddelde uurtarief van € 240,00 het gemiddelde betreft over alle uren, dus ook niet-gedeclareerde uren. Wat hiervan zij, de uurtarieven op de facturen - variërend van € 250,00 tot € 315,00 - acht de rechtbank op zichzelf niet onredelijk.

2.94.

Hoewel de rechtbank begrijpt dat in deze zaak veel overleg nodig is geweest, acht zij de omvang van de kosten niet redelijk. La Gro Geelkerken Advocaten heeft ervoor gekozen [gedaagde] door meerdere advocaten te laten bijstaan: mrs. Verhaegh, [Advocaat 1] en [Advocaat 2] . Dit is niet gebruikelijk in onteigeningsprocedures. De meerwaarde ervan is niet duidelijk, omdat van in ieder geval twee van de betreffende advocaten bekend is dat zij gekwalificeerde onteigeningsadvocaten zijn die afzonderlijk in staat zijn om [gedaagde] te adviseren. Uit de specificaties blijkt verder dat er een overlap is in werkzaamheden van de advocaten.

2.95.

De rechtbank gaat hieronder in op de verrichtingen door verschillende advocaten.

 Het opstellen of wijzigen van een nota voor de descente

2.96.

Op de factuur van 30 november 2021 is te zien dat mr. Verhaegh in totaal 5 uur heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een nota voor de descente. Op dezelfde factuur is te zien dat mr. [Advocaat 1] 2 uur en 45 minuten heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een nota voor de descente. De rechtbank past een korting toe ten aanzien van de uren van mr. [Advocaat 1] , die zij volgens de betreffende factuur heeft verricht tegen een uurtarief van € 250,00. Het gaat, inclusief btw, om een korting van € 831,88.

 Het bijstaan van [gedaagde] tijdens de descente

2.97.

Op de factuur van 30 november 2021 is te zien dat mrs. Verhaegh en [Advocaat 1] ieder 3 uur hebben besteed aan de descente. De rechtbank past ook hier een korting toe ten aanzien van de uren van mr. [Advocaat 1] , die zij volgens de betreffende factuur heeft verricht tegen een uurtarief van € 250,00. Het gaat, inclusief btw, om een korting van € 907,50.

 Het opstellen of wijzigen van een conclusie van antwoord

2.98.

Op de factuur van 31 december 2021 is te zien dat mr. [Advocaat 1] 2 uur en 30 minuten heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een conclusie van antwoord. Op de factuur van 24 februari 2022 is te zien dat mr. Verhaegh 1 uur heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een conclusie van antwoord. Op die factuur staat ook dat mr. [Advocaat 1] 7 uur heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een conclusie van antwoord. De rechtbank past een korting toe ten aanzien van het uur van mr. Verhaegh, dat hij volgens de betreffende factuur heeft verricht tegen een uurtarief van € 300,00. Het gaat, inclusief btw, om een korting van € 363,00.

 Het opstellen of wijzigen van de pleitnota

2.99.

Op de facturen van 31 maart 2022 en 28 april 2022 is te zien dat mr. Verhaegh in totaal 6 uur heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een pleitnota. Op de factuur van 31 maart 2022 staat dat mr. [Advocaat 1] in totaal 6 uur en 45 minuten heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een pleitnota. De rechtbank past een korting toe ten aanzien van de uren van mr. Verhaegh, die hij volgens de betreffende facturen heeft verricht tegen een uurtarief van € 300,00. Het gaat, inclusief btw, om een korting van € 2.178,00.

 Het bestuderen, opstellen of wijzigen van een reactie op het conceptrapport

2.100. Op de facturen van 28 april 2022, 31 augustus 2022, 30 september 2022 en 31 oktober 2022 is te zien dat mr. [Advocaat 1] in totaal 22 uur en 40 minuten heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een reactie op het conceptrapport. Op de factuur van 31 augustus 2022 is te zien dat mr. [Advocaat 2] in totaal 4 uur en 20 minuten heeft besteed aan verrichtingen die betrekking hebben op het conceptrapport. Op de factuur van 31 oktober 2022 is te zien dat mr. Verhaegh 30 minuten heeft besteed aan het bestuderen van een reactie op het conceptrapport. Ook staat op die factuur dat hij 1 uur heeft besteed aan het opstellen of wijzigen van een reactie op het deskundigenrapport. Aangezien het definitieve deskundigenrapport dateert van 22 december 2022, gaat de rechtbank ervan uit dat hiermee het conceptrapport is bedoeld.

2.101. De rechtbank past een korting toe ten aanzien van de uren van mr. [Advocaat 2] , die volgens de factuur van 31 augustus 2022 zijn verricht tegen een uurtarief van € 270,00. Het gaat, inclusief btw, om € 1.415,70. De rechtbank past tevens een korting toe ten aanzien van de tijdsbesteding van mr. Verhaegh, die hij volgens de betreffende factuur heeft verricht tegen een uurtarief van € 300,00. Het gaat, inclusief btw, om € 544,50.

 Het bestuderen van het definitieve deskundigenrapport

2.102. Op de conceptfactuur is te zien dat mr. Verhaegh 15 minuten heeft besteed aan het bestuderen van het definitieve deskundigenrapport en mr. [Advocaat 1] 50 minuten. De rechtbank past een korting toe ten aanzien van de minuten van mr. Verhaegh, die hij volgens de conceptfactuur heeft verricht tegen een uurtarief van € 300,00. Het gaat, inclusief btw, om € 90,75.

2.103. Voor het overige is de rechtbank van oordeel dat de kosten voor juridische bijstand de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Ook de begroting van de kosten voor het opstellen van de pleitnota en de mondelinge behandeling van in totaal € 7.200,00 inclusief btw, gebaseerd op een schatting van 20 uren, acht de rechtbank redelijk. De gemeente dient, gelet op het voorgaande, (€ 79.000,00 - € 1.780,52 - € 831,88 - € 907,50 - € 363,00 - € 2.178,00 - € 1.415,70 - € 544,50 - € 90,75 + € 1.666,00 =) € 72.554,15 inclusief btw en griffierecht aan kosten voor juridische bijstand vergoeden.

2.104. Voor zover de kosten voor juridische bijstand uitstijgen boven het door de gemeente te vergoeden bedrag aan rechtsbijstand hoeft de gemeente deze meerkosten niet te vergoeden. De rechtbank is verder van oordeel dat La Gro Geelkerken Advocaten die meerkosten niet in rekening kan brengen aan [gedaagde] , tenzij La Gro Geelkerken Advocaten hierover uitdrukkelijk met [gedaagde] heeft afgesproken dat hij de meerkosten op zich neemt. De advocaten worden geacht zelf een inschatting te kunnen maken van de redelijkheid van de door hen in het kader van de onteigening te maken kosten en hun cliënten daarover te adviseren.


Kosten deskundige bijstand

2.105. De gemeente heeft tijdens de zitting te kennen gegeven geen opmerkingen te hebben over de kosten van de door [gedaagde] ingeschakelde schadeadviseurs. Ook de rechtbank is van oordeel dat deze kosten de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan. Zij verstaat daarom dat de gemeente als onteigenaar deze kosten zal vergoeden.


Conclusie kosten juridische en deskundige bijstand [gedaagde]

2.106. Gelet op het voorgaande, verstaat de rechtbank dat de gemeente in totaal (€ 72.554,15 + € 8.787,36 =) € 81.341,51 aan [gedaagde] moet vergoeden. Niet in geschil is dat de gemeente al € 42.083,80 inclusief btw heeft betaald aan [gedaagde] . Er resteert dus nog een bedrag van € 39.257,71.

Publicatie

2.107. Ten slotte zal een nieuwsblad worden aangewezen ter publicatie van dit vonnis op kosten van de gemeente wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

3. De beslissing

De rechtbank:

3.1.

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 1.831.861,70, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot in deze zaak van € 1.743. 874 ,69, zodat het door de gemeente nog uit te keren bedrag aan schadeloosstelling € 87.987,10 bedraagt;

3.2.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [gedaagde] van € 87.987,10, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

stelt de waarde van de restpercelen per peildatum vast op € 6.391,25;

3.4.

stelt de schadeloosstelling voor de derde belanghebbenden vast op nihil;

3.5.

veroordeelt de gemeente tot vergoeding van eventuele zich als gevolg van de onteigening voor [gedaagde] voordoende belastingschade, vast te stellen door de SAOZ en de kosten voor deskundige bijstand van [gedaagde] indien sprake is van belastingschade als gevolg van de onteigening, voor zover het (i) in de gegeven omstandigheden redelijk is kosten te maken en (ii) de kosten naar hun omvang redelijk zijn;

3.6.

verstaat dat de gemeente de resterende kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen volgens hun opgave van € 31.980,60 (inclusief btw) zal voldoen;

3.7.

veroordeelt de gemeente in de kosten van juridische en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] tot een bedrag van € 39.257,71 (inclusief btw en € 1.666,00 griffierecht);

3.8.

wijst het “AD/Rotterdams Dagblad” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen wanneer het vonnis onherroepelijk is geworden.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.A.M. Kroft, mr. S.M. de Bruijn en mr. P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.^[4]