Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/7261
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het jaar 2022 vastgesteld op € 409.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juli 2023. Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam]
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met twee dakkapellen, een berging/schuur, twee aanbouwen, een dakopbouw en een vrijstaande garage. De gebruiksoppervlakte van de woning is (exclusief aanbouwen) ongeveer 100 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 149 m².
2. Eiser heeft de woning aangekocht op 13 juli 2021 voor € 385.100.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiser bepleit een waarde van € 358.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eiser betwist dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. Voorts bepleit eiser dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels heeft toegezonden, dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken, dat het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel zijn geschonden, dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd en dat verweerder ten onrechte geen volledige iWOZ-kaarten heeft overgelegd waardoor de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten niet zijn onderbouwd.
5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een waarderapport (het waarderapport) overgelegd. In het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 409.000. Naast gegevens van de woning, bevat het waarderapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten in [plaats] .
Beoordeling van het geschil
Objectkenmerken
6. Uit de door verweerder overgelegde stukken blijken de objectkenmerken van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. In de blote betwisting van eiser ziet de rechtbank geen aanleiding aan die objectkenmerken te twijfelen.
7. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt dat verweerder in dit geval verplicht is de volledige iWOZ-rapportages van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb over te leggen en verwijst hiervoor naar de door de Hoge Raad op 21 oktober 2022 [1] bevestigde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 20 januari 2022. [2]
Waarde woning
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. De waarde wordt op grond van artikel 18, eerste lid en tweede lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde op de waardepeildatum, welke is gelegen één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van, voor zover hier van belang, verbouwing of verbetering, wordt de waarde op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, in afwijking van het voorgaande bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). Aangezien de woning in 2021 nog werd verbouwd of verbeterd, dient de waarde te worden vastgesteld naar de staat van de woning op de toestandsdatum. In dit geval is de toestandsdatum 1 januari 2022.
10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning van € 409.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd door middel van vergelijking met het eigen verkoopcijfer en door middel van de vergelijkingsmethode. De woning is op 13 juli 2021 door eiser aangekocht voor € 385.100. Verweerder heeft betoogd dat om de waarde van de woning op de waardepeildatum te herleiden, deze koopprijs dient te worden geïndexeerd naar de waardepeildatum en vermeerderd met een waardestijging door de verbouwingen en verbeteringen.
11. De rechtbank is van oordeel dat het eigen verkoopcijfer van de woning binnen een redelijke termijn na de waardepeildatum is gerealiseerd, zodat de koopprijs van € 385.100 in beginsel de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. [3] Verweerder heeft de koopsom na indexatie naar de waardepeildatum vastgesteld op € 351.000. Na aanschaf van de woning in 2021 is daaraan onder meer een dakopbouw, twee aanbouwen, een dakkapel en een vrijstaande garage toegevoegd (de verbouwingen). Verweerder heeft onweersproken gesteld en met een overgelegd stuk onderbouwd dat de verbouwingen in november 2021 gereed zijn gemeld door een ambtenaar die de woning uitpandig heeft bekeken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee aannemelijk gemaakt dat de verbouwingen zijn afgerond in 2021. De totale waardestijging als gevolg van de verbouwingen heeft verweerder bepaald op € 68.259. Eiser heeft de juistheid van dat bedrag niet betwist en de rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding daaraan te twijfelen. Nu vermeerdering van de geïndexeerde koopsom met de waarde van de verbouwingen zou resulteren in een waarde van € 419.259, heeft verweerder met hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd aannemelijk gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde niet te hoog is. Ook de marktgegevens van de in het waarderapport vermelde vergelijkingsobjecten ondersteunen die conclusie.
12. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. In de omstandigheid dat, zoals eiser heeft gesteld, op Google maps te zien is dat in 2022 in de nabijheid van de woning een afvalcontainer staat, ziet de rechtbank geen aanleiding eiser te volgen in zijn stelling dat de verbouwingen pas in dat jaar zijn voltooid.
Toezending stukken bezwaarfase
13. Het standpunt van eiser dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte niet bepaalde stukken heeft toegezonden, faalt. Verweerder heeft aan (de toenmalige gemachtigde van) eiser een taxatieverslag verstrekt waarop onder andere de KOUDV-factoren, de waarden per objectonderdeel en de liggingsfactoren zijn vermeld. Verweerder heeft daarnaast de voor de grondstaffel gebruikte gegevens met eiser gedeeld. Eiser heeft niet geconcretiseerd welke door hem verzochte en aan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens niet zijn begrepen in de door verweerder verstrekte stukken. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat verweerder dergelijke gegevens ten onrechte niet aan eiser heeft verstrekt. De rechtbank merkt nog op dat in dit verband heeft te gelden dat indien een bepaald stuk in de bezwaarfase (nog) niet beschikbaar is, het niet verstrekken van dat stuk verweerder niet kan worden tegengeworpen. [4]
Indexering
14. Verweerder heeft verklaard dat bij de indexering van de verkoopcijfers is uitgegaan van een waardestijging van 10,4%. De rechtbank ziet geen aanleiding de toegepaste indexering in twijfel te trekken. Bovendien heeft te gelden dat niet de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw, maar de eindwaarde ter toetsing voorligt.
Motivering uitspraak op bezwaar
15. Eiser heeft niet geconcretiseerd welke tijdens de hoorzitting besproken punten niet volledig zijn weergegeven in de uitspraak op bezwaar. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat die uitspraak niet deugdelijk is gemotiveerd.
16. Eiser heeft ook overigens niet aannemelijk gemaakt dat verweerder heeft gehandeld in strijd is met het motiveringsbeginsel, zorgvuldigheidsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur.
Conclusie
17. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 september 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).