ECLI:NL:RBDHA:2023:11225

• Datum uitspraak: 27 juli 2023
• Publicatiedatum: 28 juli 2023
• Zaaknummer: 10474314 RP VERZ 23-50208
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: D. Jongsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verlenging ontruimingstermijn voor bedrijfsruimte in het kader van artikel 7:230a BW

In deze zaak heeft de kantonrechter op 27 juli 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen APK-oké Den Haag B.V. en de Gemeente Den Haag over de verlenging van de ontruimingstermijn van een bedrijfsruimte. APK-oké, een bedrijf dat zich richt op het keuren van auto’s, verzocht om verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar na de opzegging van de huurovereenkomst door de Gemeente. De Gemeente had de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2023, met als reden de realisatie van een busbaan. De kantonrechter oordeelde dat het verzoek van APK-oké tijdig was ingediend, maar dat de huurovereenkomst kwalificeerde als een artikel 7:230a BW-ruimte en niet als een artikel 7:290 BW-ruimte. De rechter concludeerde dat de belangen van de Gemeente bij ontruiming zwaarder wogen dan die van APK-oké, en wees het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn af. De ontruiming werd vastgesteld op 2 januari 2024, en APK-oké werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Zittingsplaats 's-Gravenhage

PV/c

Zaak-/rolnr.: 10474314 RP VERZ 23-50208

Uitspraakdatum: 27 juli 2023

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

APK-oké Den Haag B.V.,

gevestigd te Den Haag,

verzoekende partij in het verzoek,

verwerende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: APK-oké,

gemachtigde: mr. L.W.B. Dijkstra-Devillers,

tegen

Gemeente Den Haag gevestigd te Den Haag,
verwerende partij in het verzoek,

verzoekende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: de Gemeente,

gemachtigde: mr. N.E.J. Franken.

1. Het procesverloop

1.1.

Op 26 april 2023 is bij de griffie een verzoekschrift tot (voorwaardelijke) verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar van APK-oké met 3 producties ingekomen. Op 26 juni 2023 heeft de Gemeente een verweerschrift met 10 producties ingediend.

1.2.

Nadien zijn nog binnengekomen:

- de aanvullende producties 4 en 5 van de zijde van APK-oké;

- een aanvullend verweerschrift tevens houdende tegenverzoek van de zijde van de Gemeente;

- de aanvullende producties 6 tot en met 10 van de zijde van APK-oké.

1.3.

Op 29 juni 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens APK-oké is verschenen de heer [naam01] , bijgestaan door mr. Dijkstra-Devillers, en de Gemeente zijn verschenen bij heer [naam02] en mevrouw [naam03] , bijgestaan door mr. Franken. Door APK-oké is ter zitting gepleit aan de hand van een pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling. Deze aantekeningen en de pleitnota van APK-oké bevinden zich in het procesdossier. Aan het slot van de mondelinge behandeling is de uitspraak bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

APK-oké is een bedrijf dat zich volgens het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK) bezighoudt met de volgende activiteiten:

“(…) Keuring en controles van machines, apparaten en materialen

(…) Handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s (geen import van nieuwe)

Het (doen) verzorgen van algemene periode keuringen (apk-keuringen) alsmede het (doen) verzorgen van aankoopkeuringen met betrekking tot voertuigen en aanhangwagens. Het uitoefenen van een garagebedrijf waaronder in ieder geval wordt begrepen de inkoop en verkoop van voertuigen en aanhangwagens, het (doen) uitvoeren van reparatie- en onderhoudswerkzaamheden alsmede de inkoop en verkoop van onderdelen en accessoires op vorengenoemd gebied.”

2.2.

Tussen de Gemeente als verhuurder en APK-oké als huurder bestaat met ingang van 1 maart 2012 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen op het terrein de [adres01] aan de [adres02] te [plaats01] (hierna: het gehuurde). In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

“ HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE

en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW

(…)

komen het volgende overeen:

Het gehuurde, bestemming, gebruik

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van hetgeen omschreven staat in het KvK uittreksel aan partijen genoegzaam bekend .

(…)

Voorwaarden

2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/3003 (…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar , ingaande op 01 maart 2012 en lopende tot en met 28 februari 2017

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 (vijf) jaar , derhalve tot en met 28 februari 2022 . Daarna wordt de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 (één) jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste 12 (twaalf) Kalendermaanden. (…)”

2.3.

De maandelijks door APK-oké aan de Gemeente te betalen huurprijs bedraagt op dit moment € 3.681,03 exclusief btw.

2.4.

De Gemeente heeft bij aangetekende brief van 22 februari 2022 aan APK-oké de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2023, waarbij tevens de ontruiming tegen dezelfde datum is aangezegd. De opzegging houdt verband met het voornemen van de Gemeente om het gehuurde zelf in gebruik te nemen om ter plaatse een vrije busbaan te realiseren ter voorbereiding op de realisering van de Hoogwaardig Openbaar Vervoer (“HOV”) verbinding die bedoeld is om onder andere de bereikbaarheid van het te herontwikkelen terrein de [adres01] te verbeteren.

3. Het verzoek en het tegenverzoek

Het verzoek

3.1.

APK-oké verzoekt bij beschikking, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek.
Subsidiair verzoekt APK-oké de ontruimingstermijn met betrekking tot het gehuurde te verlengen met één jaar na het einde van de huurovereenkomst, mitsdien tot 1 maart 2024.
Primair en subsidiair verzoekt APK-oké om de Gemeente te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

APK-oké legt aan haar primaire verzoek ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen APK-oké en de Gemeente met betrekking tot het gehuurde moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW. Om die reden dient APK-oké niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Aan haar subsidiaire verzoek legt APK-oké ten grondslag dat het belang van APK-oké als huurder door de ontruiming veel ernstiger wordt geschaad dan het belang van de Gemeente als verhuurder bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde door APK-oké. Daarom dient de ontruimingstermijn te worden verlengd met één jaar.

3.3.

De Gemeente voert verweer. Dat verweer komt er kort gezegd op neer dat sprake is van een artikel 7:230a BW-ruimte en de huurovereenkomst per 1 maart 2023 door de opzegging geëindigd is. Indien de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst per die datum is geëindigd, verzoekt de Gemeente de ontruiming(sdatum) (uiterlijk) per 2 januari 2024 en een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs per maand vast te stellen.

Het tegenverzoek

3.4.

Indien sprake is van een artikel 7:290-bedrijfsruimte, verzoekt de Gemeente bij wijze van tegenverzoek om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de Gemeente de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurovereenkomst per 1 maart 2023 geëindigd is en de ontruiming(sdatum) (uiterlijk) per 2 januari 2024 vast te stellen. De Gemeente verzoekt een gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs per maand vast te stellen indien en voor zover nodig en APK-oké te veroordelen in de proceskosten.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Het verzoek

Tijdig?

4.1.

Het verzoek van APK-oké tot (voorwaardelijke) verlenging van de ontruimingstermijn is gestoeld op artikel 7:230a BW. Op grond van die bepaling moet een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen de ontruiming is aangezegd. De Gemeente heeft de ontruiming aangezegd tegen 1 maart 2023 en het verzoek is ingediend op 26 april 2023. Dat is binnen de genoemde termijn, zodat het verzoek tijdig is ingediend.

7:290-huurovereenkomst of 7:230a-huurovereenkomst?

4.2.

Omdat het verzoek tot (voorwaardelijke) verlenging van de ontruimingstermijn van APK-oké is gestoeld op artikel 7:230a BW, komt het verzoek alleen voor toewijzing in aanmerking als sprake is van een artikel 7:230a-huurovereenkomst. Omdat APK-oké van mening is dat de huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een artikel 290-huurovereenkomst, heeft zij primair verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot (voorwaardelijke) verlenging van de ontruimingstermijn. Nu de Gemeente betwist dat van een artikel 290-huurovereenkomst sprake is, dient te worden vastgesteld hoe de huurovereenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd.

4.3.

Onder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.

4.4.

Voor de vraag naar het toepasselijke huurregime is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede gelet op de aard en de inrichting van het gehuurde, voor ogen stond en op welke wijze zij hieraan uitvoering hebben gegeven (onder andere Hoge Raad 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4783). Als dat een gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW is geweest, is afdeling 7.4.6 BW van toepassing op de huurverhouding, ook als partijen het huurobject in de huurovereenkomst uitdrukkelijk hebben gekwalificeerd als 230a-(bedrijfs)ruimte.

4.5.

Vooropgesteld wordt dat in de huurovereenkomst uitdrukkelijk staat vermeld dat het gaat om een artikel 7:230a-huurovereenkomst. Wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst echter precies voor ogen hadden, vormt een punt van discussie. Volgens de Gemeente paste een artikel 7:230a-huurovereenkomst bij de op het moment van sluiten van de huurovereenkomst bestaande de feitelijke situatie en bedrijfsvoering van APK-oké en daarom hebben partijen bewust gekozen voor een artikel 7:230a-overeenkomst. APK-oké betwist dit en stelt zich op het standpunt dat de Gemeente zonder dat daarover is onderhandeld ervoor heeft gekozen om de standaard artikel 7:230a-huurovereenkomst te gebruiken. Wat hiervan ook zij, uit de titel van de huurovereenkomst – en de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen – lijkt niet te volgen dat partijen bij het aangaan ervan de bedoeling hadden dat zich in het gehuurde een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW zou vestigen.

4.6.

Het moet echter aan APK-oké worden nagegeven dat de huurovereenkomst er in beginsel niet aan in de weg staat dat in het gehuurde een dergelijk bedrijf zou worden gevestigd. Op grond van de contractuele bestemming van het gehuurde is zij bestemd te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van de activiteiten van APK-oké die omschreven staan in het handelsregister van de KvK. Deze bestemming laat, gelet op de bij 2.1. geciteerde omschrijving van die activiteiten, ruimte om het gehuurde ook te gebruiken als een autoschadeherstelbedrijf, hetgeen naar vaste rechtspraak als een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte gekwalificeerd moet worden (Hoge Raad 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2595). Het is daarom van belang vast te stellen hoe APK-oké net hat sluiten van de huurovereenkomst feitelijk uitvoering heeft gegeven aan de huurovereenkomst.

4.7.

APK-oké richt zich hoofdzakelijk op het (APK-)keuren van auto’s. Dit leidt de kantonrechter af uit haar eigen website. Op haar website staat verder vermeld dat APK-oké geen reparaties en onderhoudswerkzaamheden uitvoert. Dat zij in het geheel geen reparaties en onderhoud uitvoert, is volgens APK-oké niet het geval. Naar eigen zeggen voert zij kleine reparaties uit. Op zitting is namens APK-oké aangegeven dat het gaat om (onder andere) vervanging van autolampjes en ruitenwissers, reparaties van (gaatjes in) uitlaten en het afstellen van de koplampen. Naast voornoemde werkzaamheden, verkoopt APK-oké automaterialen en -accessoires. Klanten van APK-oké worden ontvangen bij een receptie en kunnen in de wachtkamer plaatsnemen totdat de keuring en eventuele reparaties zijn verricht. Bij die receptie dient betaald te worden en ook is het mogelijk om daar auto-onderdelen af te rekenen. Ter onderbouwing van haar stellingen heeft APK-oké verschillende foto’s in het geding gebracht.

4.8.

Anders dan APK-oké, is de kantonrechter van oordeel dat het bedrijf van APK-oké geen ambachts- of kleinhandelsbedrijf is in de zin van artikel 7:290 BW. In de Van Dale wordt het begrip ‘ambacht’ omschreven als “
vak waarbij je iets met de hand maakt ”. Het begrip wordt ook wel gebruikt om aan te geven dat het gaat om productie of bewerking van zaken, c.q. het leveren van technische diensten, op niet-fabrieksmatige wijze. Zoals hiervoor is vastgesteld, richt APK-oké zich primair op het keuren van auto’s. Bij het keuren van auto’s wordt er niets gemaakt, geproduceerd of bewerkt, maar enkel gecontroleerd of de auto op het gebied van onder andere verkeersveiligheid voldoet aan de daarvoor geldende eisen. Dit betreft de kern van de dienstverlening. Het enkele feit dat dit niet-fabrieksmatig werk is, maakt niet dat het daardoor als ambachtsbedrijf gezien moet worden. APK-oké heeft gesteld dat zij weliswaar ook reparaties verricht, maar uit de toelichting die op dit punt tijdens de mondelinge behandeling is gegeven, blijkt dat het gaat om reparaties van zeer beperkte aard en omvang. De uitvoering van die reparaties wordt zodanig secundair geacht aan de primaire bedrijfsactiviteit van APK-oké dat het bedrijf van APK-oké om die reden niet gelijkgesteld kan worden aan een autoschadeherstelbedrijf. Die ondergeschiktheid aan de primaire bedrijfsactiviteit van APK-oké geldt in zekere zin ook voor de verkoop van de automaterialen. Op de foto’s die APK-oké als productie 4 in het geding heeft gebracht, zijn drie stellages te zien met daarop enkele auto-onderdelen die bestemd zijn voor verkoop zoals een gevarendriehoek. Hieruit wordt afgeleid dat APK-oké zich niet in noemenswaardige mate toelegt op de verkoop van auto-onderdelen maar dit als een soort bijkomende service aan haar klanten aanbiedt. Hiermee is APK-oké niet gelijk te stellen aan een ‘gewone’ winkel, zodat geen sprake is van een kleinhandelsbedrijf en/of detailhandel.

4.9.

De kantonrechter is, gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen waaronder ook de tekst van de huurovereenkomst, van oordeel dat, alhoewel elementen van een artikel 7:290-bedrijfsruimte aanwezig zijn en de huurovereenkomst ook gelegenheid biedt om in het gehuurde een artikel 7:290-bedrijfsruimte te exploiteren, het gehuurde feitelijk niet wordt gebruikt voor de uitoefening van een van de categorieën bedrijven als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 sub a BW, maar als een ‘overig’ gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. In het midden kan dan ook blijven of in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk ‘lokaal’ voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor in die bepaling omschreven dienstverlening aanwezig is. Het voorgaande leidt ertoe dat het primaire verzoek van APK-oké om haar niet-ontvankelijk te verklaren, zal worden afgewezen.

Verlenging ontruimingstermijn?

4.10.

Daarmee wordt toegekomen aan het subsidiaire verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Dit verzoek kan alleen worden toegewezen als de belangen van de huurder en de onderhuurders door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder (artikel 7:230a lid 4 BW). Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan in dit geval geen sprake. Daartoe wordt het volgende overwogen.

4.11.

Op zich is het belang van APK-oké duidelijk. Zij heeft aangevoerd dat – kort gezegd – ontruiming van het gehuurde op korte termijn ertoe zal leiden dat zij haar bedrijfsactiviteiten in [plaats01] moet staken omdat er geen redelijke alternatieven voor huisvesting bestaan. Hiertegenover staat het belang van de Gemeente bij ontruiming van het gehuurde. Zij wil vrijelijk over de locatie waar het gehuurde gevestigd is kunnen beschikken om haar concrete en definitieve plannen, die zijn neergelegd in het door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan Bereikbaarheid CID- [adres01] en “No regret”-pakket, te kunnen verwezenlijken teneinde het te herontwikkelen terrein de [adres01] – waar tot 2040 zo’n 25.000 woningen worden gebouwd en extra werkgelegenheid wordt gecreëerd – goed bereikbaar te kunnen maken. Onderdeel van dat pakket is de aanleg van een busbaan die – vooruitlopend op de uiteindelijk te realiseren HOV-baan – op de locatie van het gehuurde wordt gerealiseerd.

4.12.

Naar het oordeel van de kantonrechter dient het belang van de Gemeente te prevaleren boven het belang van APK-oké. De Gemeente heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het gehuurde nodig is om een busbaan te realiseren voor de uitvoering van haar plannen met betrekking tot de [adres01] . Die plannen verkeren op dit moment al in een vergevorderd stadium en houden onder meer in dat op 1 april 2024 wordt gestart met de werkzaamheden. APK-oké heeft vanaf de opzegging een jaar de tijd gehad om te kunnen anticiperen op de plannen die de Gemeente met het gehuurde heeft. De omstandigheid dat een gelijkwaardige ruimte in de nabije omgeving niet te vinden is, is onvoldoende gebleken en bovendien een omstandigheid die inherent is aan het ondernemerschap en de veranderende huurmarkt. Bovendien is niet gebleken dat APK-oké voor de exploitatie van haar bedrijf gebonden is aan de [adres01] . Dat de Gemeente een toezegging heeft gedaan om voor een vervangende bedrijfslocatie te zullen zorgen, is weliswaar gesteld maar niet voldoende onderbouwd. Het enkele feit dat de Gemeente heeft gecommuniceerd dat het haar ambitie is om de bedrijven in de [adres01] zoveel mogelijk te herhuisvesten brengt niet met zich dat zij daarmee ook de juridische verplichting om zich heeft genomen om voor een alternatieve bedrijfsruimte te zorgen. Vaststaat dat de Gemeente zich heeft ingespannen om een alternatieve locatie te zoeken en een aanbod heeft gedaan dat door APK-oké is afgewezen. Voor zover de Gemeente een inspanningsverplichting op zich heeft genomen heeft ze daarmee naar het oordeel van de kantonrechter aan die verplichting voldaan.

4.13.

Het voorgaande brengt naar het oordeel van de kantonrechter met zich dat de belangen van APK-oké door de ontruiming niet ernstiger worden geschaad dan die van de Gemeente bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dat betekent dat ook de subsidiair gevorderde verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen.

Conclusie

4.14.

Nu het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt afgewezen dient, gelet op het bepaalde in artikel 7:230a lid 7 BW, het tijdstip van ontruiming te worden vastgesteld. De kantonrechter zal dit tijdstip vaststellen op 2 januari 2024. Immers, de Gemeente heeft duidelijk gemaakt dat er geen acute haast bestaat bij ontruiming van het gehuurde omdat de werkzaamheden voor de HOV-baan pas 1 april 2024 aanvangen. Van de zijde van de Gemeente is daarom aangegeven geen bezwaar te hebben tegen een ontruiming per 2 januari 2024. Zo resteert nog enige tijd tussen de ontruiming en de start van de werkzaamheden, die door de Gemeente nodig wordt geacht. De kantonrechter acht dit ook redelijk. Voor een latere ontruimingsdatum ziet de kantonrechter geen aanleiding.

4.15.

Tegen het verzoek van de Gemeente tot vaststelling van de gebruiksvergoeding op € 3.681,03 ex btw per maand vanaf 1 maart 2023 – zijnde de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd – is geen verweer gevoerd, zodat dit verzoek zal worden toegewezen.

4.16.

APK-oké zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.

Het tegenverzoek

4.17.

Het tegenverzoek is ingesteld voor het geval sprake is van een artikel 7:290-bedrijfsruimte. Nu hiervoor is geoordeeld dat daarvan geen sprake is, begrijpt de kantonrechter dat het tegenverzoek geen afzonderlijke behandeling en beslissing behoeft.

5. Beslissing

De kantonrechter:

In het verzoek

5.1.

wijst het verzoek van APK-oké af;

5.2.

stelt de datum waarop het gehuurde dient te zijn ontruimd vast op 2 januari 2024;

5.3.

stelt de gebruiksvergoeding voor het gehuurde vast op € 3.681,03 ex btw per maand vanaf 1 maart 2023;

5.4.

veroordeelt APK-oké in de kosten van de procedure, aan de zijde van de Gemeente begroot op € 528,- aan salaris gemachtigde;

5.5.

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;

In het tegenverzoek

5.6.

verstaat dat dit verzoek geen beslissing behoeft.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. D. Jongsma en op 27 juli 2023 en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.