Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
1.1. De verdere procedure
- het tussenvonnis van 9 december 2020 (hierna: het onteigeningsvonnis), zoals hersteld bij vonnis van 17 februari 2021, en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van de plaatsopneming van 4 februari 2021;
- het definitieve deskundigenrapport van 10 januari 2022 en de daarin genoemde stukken;
- de kostenopgaven van de rechtbankdeskundigen van 19 augustus 2022.
29 augustus 2022. Hierbij is namens eiseres verschenen de heer [naam 1] (projectmanager), vergezeld van adviseur/makelaar de heer [naam 2] van Santen & Gasille Makelaars (hierna: [naam 2] ) en bijgestaan door de advocaat voornoemd. [gedaagde] is verschenen, vergezeld van taxateur/makelaar de heer [naam 3] van [naam 3] Makelaardij (hierna: [naam 3] ) en bijgestaan door de advocaat voornoemd. Ook waren aanwezig de door de rechtbank benoemde deskundigen mr. I.P.A. van Heijst, J.S.L. Korteweg en C.G. Plomp. Tijdens de meervoudige mondelinge behandeling hebben de advocaten pleitnota’s voorgedragen en overgelegd en – mede naar aanleiding van vragen van de rechtbank – ook overigens hun standpunten toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
2.De verdere beoordeling2.1. Deze procedure betreft de vaststelling van de schadeloosstelling na de onteigening van:
- het deel ter grootte van 39.50 are van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectieletter] , [sectienummer 2] , in totaal groot 01.95.20 hectare;
- het deel ter grootte van 41.97 are van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectieletter] , [sectienummer 3] , in totaal groot 02.18.20 hectare,
- een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b Belemmeringenwet Privaatrecht (oud, thans recht van opstal) ten behoeve van Gasunie Transport Services B.V. voor het hebben van een gasleiding;
- een recht van opstal voor nutsvoorzieningen ten behoeve van Dunea N.V. voor het hebben van een waterleiding;
- een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b Belemmeringenwet Privaatrecht (oud, thans recht van opstal) ten behoeve van Stedin Netten B.V. voor het hebben van een gasleiding;
- een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder b Belemmeringenwet Privaatrecht (oud, thans recht van opstal) ten behoeve van de Gemeente voor het hebben van een rioolleiding.
2.5. Bij het onteigeningsvonnis heeft de rechtbank het (zelfrealisatie)verweer van [gedaagde] tegen de vervroegde onteigening van de onder 2.1. genoemde perceelgedeelten (in dat vonnis aangeduid als de gronden A) verworpen en ter zake vervroegd de onteigening uitgesproken ten name van de Gemeente. Ten aanzien van de in het onteigeningsvonnis aangeduide en ook hierna te noemen gronden C is het verweer gegrond geoordeeld en heeft de rechtbank de vervroegde onteigening afgewezen. Tegen het onteigeningsvonnis is geen cassatieberoep ingesteld, waarmee het vonnis onherroepelijk is geworden.
2.6. Op 25 maart 2021 is het onteigeningsvonnis ingeschreven in de openbare registers. Deze datum geldt daarom als peildatum.
waardevermindering overblijvende € 123.710
bijkomende schade € 63.029
btw over de schadeloosstelling en deskundigenkostenp.m.
rente en deskundigenkosten p.m.
Eliminatie?2.12. In het conceptrapport en in het definitieve deskundigenrapport hebben de deskundigen gemotiveerd uiteengezet dat de op de peildatum krachtens het vigerende bestemmingsplan ‘Eerste herziening Groenzone’ geldende (voornamelijk) recreatieve bestemming op grond van jurisprudentie van de Hoge Raad over artikel 40c Ow bij de waardering van het onteigende moet worden geëlimineerd, omdat (i) deze recreatieve bestemming door niets anders is bepaald dan door een ten tijde van de vaststelling van het bestemmingplan al bestaand concreet plan voor de realisering van de Groenzone [2] en het bestemmingsplan in zoverre slechts is vastgesteld teneinde de juridische-planologische onderbouwing en regeling te geven om de Groenzone ter plaatse te kunnen aanleggen en (ii) sprake is van overheidswerk. De deskundigen stellen vast dat na de eliminatie als basis voor de waardering van het onteigende in beginsel geldt de voordien geldende agrarische bestemming, zoals die – gelet op de ligging en het gebruik van de kavel van [gedaagde] en de structuur van de omgeving – naar verwachting op de peildatum nog voor het onteigende zou hebben gegolden wanneer geen sprake was geweest van de ontwikkeling van de Groenzone ter plaatse. [gedaagde] en de Gemeente hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit uitgangspunt. Ook de rechtbank is van oordeel dat de deskundigen deze - volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad met terughoudendheid toegepaste – (uitzonderings)regel op goede gronden hebben toegepast. De eerst tijdens de meervoudige mondelinge behandeling gedane, van het definitieve deskundigenrapport afwijkende vaststelling dat de aanleg van de Groenzone op het onteigende niet eerder planologisch is vastgelegd dan bij het bestemmingsplan ‘Katwijkerbuurt’, zoals (gewijzigd) vastgesteld op 27 november 2014 en onherroepelijk geworden per 1 juli 2015, doet aan het voorgaande niets af. Het advies van de deskundigen ter zake de toepassing van de eliminatieregel zal dan ook worden gevolgd. Uitgangspunt bij de waardering van het onteigende is daarmee de agrarische waarde.
[gedaagde] heeft zich in eerste instantie en onder verwijzing naar (de transacties genoemd in) het taxatierapport d.d. 4 februari 2021 van [naam 3] op het standpunt gesteld dat moet worden uitgegaan van een agrarische waarde van tenminste € 16/m2. In de reactie op het concept-rapport en ter gelegenheid van de meervoudige mondelinge behandeling is dit niet herhaald. Daarom wordt [gedaagde] geacht zich alsnog met het definitieve advies van de deskundigen op dit punt te kunnen verenigen.
De Gemeente is het niet eens met de door de deskundigen geadviseerde waarde van het onteigende. Zij stelt zich onder verwijzing naar (de transacties genoemd in) het taxatierapport d.d. 28 januari 2021 van [naam 2] op het standpunt dat de waarde van het onteigende moet worden bepaald op € 7,50 per m2. Dit bedrag verhoudt zich volgens de Gemeente met de gemiddelde grondprijs van € 7 respectievelijk € 6,50/m2 die het Kadaster en de Wageningen Universiteit hebben vastgesteld voor de agrarische grondprijs in het westelijk deel van Nederland respectievelijk Zuid-Holland. Ook heeft de Gemeente in dit kader gewezen op een eerdere onteigeningszaak (Van Dorp) met betrekking tot gronden in het nieuwe recreatiegebied Nieuwe Driemanspolder in Zoetermeer, waarin de waarde van agrarische (klei)grond per peildatum 12 juli 2016 is gesteld op € 7,25/m2 en waarbij onder meer is overwogen dat een hogere waarde niet in de rede lag vanwege het feit dat de gronden – net als in dit geval – niet meer werden omsloten door meer akkerbouwgebied. Voorts zijn de deskundigen volgens de Gemeente bij de waardering van het onteigende van een te beperkt zoekgebied uitgegaan waardoor de deskundigen hogere prijzen hebben gesignaleerd voor kleinschalige objecten in de nabijheid van [gedaagde] die geschikt zijn voor hobbymatig gebruik en die voornamelijk gekocht worden door niet-agrariërs. Agrariërs hebben over het algemeen grotere percelen nodig. Klassieke agrarische bedrijven met dergelijke percelen zijn in de directe nabijheid van [gedaagde] praktisch niet meer te vinden. Het zoekgebied had dus door de deskundigen een stuk groter moeten worden gemaakt. Daarmee hadden veel meer gebruikelijke agrarische transacties ook in de beoordeling kunnen worden betrokken, aldus nog steeds de Gemeente.
€ 169.932(A).
€ 123.710(B), gebaseerd op een agrarische waarde van € 14/m2 voor de huiskavel en € 12/m2 voor het zuidelijke, ‘losse’ grasland.
- kosten makelaar/notaris/kadaster
€ 2.500
De Gemeente kan zich hiermee niet verenigen. Volgens de Gemeente zijn de deskundigen voor het bepalen van de schadeloosstelling ten onrechte uitgegaan van de aankoop van vervangende grond. Een redelijk handelend ondernemer (schapenhandelaar) zou in de visie van de Gemeente en haar partijdeskundige [naam 2] niet investeren in vervangende agrarische grond voor € 13/m2 en gelegen op enige afstand van het overblijvende, maar
primairzijn bedrijfsvoering reconstrueren op het overblijvende door de schapen (meer) op stal te houden en daar bij te voeren en af te mesten.
Subsidiairvoert de Gemeente aan dat een redelijk handelend ondernemer als [gedaagde] vervangende grond zou gaan pachten of daarvoor een gebruiksovereenkomst zou sluiten en
meer subsidiairin geval van aankoop van vervangende grond zou uitgaan van een groter zoekgebied dan waarvan deskundigen zijn uitgegaan.
€ 2.428.
waterhuishouding2.27.1. De waterhuishouding zal ter plaatse moeten worden aangepast, omdat de bestaande kavelsloten dwars zullen worden doorgesneden door de fietsroute en de naastgelegen watergangen. De Gemeente heeft aangeboden voor een adequate herinrichting van de waterhuishouding ter plaatse te zullen zorgdragen.
[gedaagde] kan zich niet vinden in de begroting van de deskundigen van de aanpassingskosten van het overblijvende en de daarin meegenomen kostenposten. Onder verwijzing naar de door [gedaagde] bij zijn reactie op het concept deskundigenrapport overgelegde offerte van Van der Spek d.d. 13 oktober 2021 ten bedrage van € 33.450 stelt [gedaagde] dat de niet met documenten onderbouwde begroting van de deskundigen te laag is. Voorts stelt [gedaagde] dat de deskundigen bij de begroting van de aanpassingskosten ten onrechte ervan zijn uitgegaan dat geen verharding op de dammen behoeft te worden aangelegd. Ter zitting heeft [gedaagde] een op 24 augustus 2022 door Van der Spek geactualiseerde offerte overgelegd. Onder verwijzing naar die offerte maakt [gedaagde] ter zake de aanpassingskosten van het overblijvende aanspraak op een bedrag van € 34.880 (factuurbedrag van € 35.500 minus de aanlegkosten van de door de Gemeente aan te leggen dam ten bedrage van € 620).
€ 32.830(factuurbedrag van € 33.450 minus de aanlegkosten voor de extra in de offerte genoemde dam ten bedrage van € 620).
€ 1.000. De rechtbank zal deze begroting overnemen, nu [gedaagde] en de Gemeente de juistheid daarvan niet hebben weersproken en dit bedrag ook de rechtbank redelijk voorkomt.
2. indien bij [gedaagde] daadwerkelijk btw over de aan hem toegekende onteigeningsschadeloosstelling wordt geheven, deze door de Gemeente aan hem zal worden vergoed.
Planschade2.36. Tenslotte maakt [gedaagde] aanspraak op vergoeding van de waardevermindering van de uiteindelijk niet onteigende gronden C als gevolg van de bestemmingswijziging ‘agrarisch’ naar ‘recreatie/natuur, etc.’ in combinatie met het aanvankelijk ter onteigening aangewezen zijn van deze gronden en het onherroepelijke oordeel dat deze gronden toch niet onteigend worden. Deze waardevermindering is volgens [gedaagde] in feite planschade in de zin van artikel 6.1 Wet op de ruimtelijke ordening (Wro), die hij echter niet meer kan claimen omdat deze vordering is verjaard. [gedaagde] meent dat hem niet kan worden tegengeworpen dat hij geen planschadeclaim heeft ingediend omdat hij al vóór het onherroepelijk worden van het schadetoebrengende bestemmingsplan betrokken werd in de onteigeningsprocedure. Onder verwijzing naar de door de Ow gehuldigde één-loketgedachte (artikel 40f Ow) stelt [gedaagde] dat van hem onder deze omstandigheden niet kon, hoefde en mocht worden verwacht dat hij naast de onteigeningsprocedure – waarin de Gemeente er voortdurend rekening mee heeft gehouden dat voor zover aan de orde artikel 40e Ow ten aanzien van de gronden C toepassing zou vinden en de financiële consequentie daarvan voor haar rekening zou zijn – een planschadeprocedure moest beginnen. Volgens [gedaagde] moet de bedoelde waardevermindering daarom als ‘bijzonder aspect’ van de schadeloosstelling in het kader van deze onteigeningsprocedure voor rekening van de Gemeente komen. De aanspraak daarop zou voortvloeien uit de redelijkheid die bij de toepassing van het onteigeningsrecht moet verzekeren dat de onteigende niet met schade blijft zitten die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening.
De Gemeente onderschrijft de bevindingen van de deskundigen.
- kosten aankoop vervangende grond € 14.638
- inkomensschade € 30.570
- kosten aanpassing vervangende grond € 2.428
- kosten aanpassing overblijvende € 32.830
- extra accountantskosten € 1.000
- belastingschade en btw PM
- planschade nihil
------------
Totaal
€ 81.466 + PM(C)
€ 375.108. Met aftrek van het reeds betaalde voorschot van € 145.656 resteert een door de Gemeente nog aan [gedaagde] te betalen bedrag van
€ 229.452.
2.42.Volgens rechtspraak van de Hoge Raad volgt uit artikel 54i Ow dat bedoeld nadeel is te stellen op de waarde van het gemiste genot van het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijke schadeloosstelling. De waarde van het gemiste genot is te stellen op de marktconforme rente die [gedaagde] gedurende die periode had kunnen ontvangen bij een belegging van het gemiste in ‘vastrentende veilige waarden’. Bij een periode langer dan één jaar wordt het betreffende nadeel pas volledig vergoed door deze rente samengesteld te berekenen.
2.44.De rechtbank zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow bepalen dat de Gemeente aan [gedaagde] de wettelijke rente moet vergoeden vanaf vandaag tot aan de dag van volledige betaling.
Deskundigenbijstand2.49. De Gemeente heeft geen bezwaar tegen de inzet en de kostenopgaven van [naam 3] en Flynth. Ook de rechtbank is van oordeel dat deze kosten voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Daarom komen deze kosten ten bedrage van in totaal
€ 52.735,22 inclusief btwop grond van artikel 50 Ow voor vergoeding in aanmerking.
[gedaagde] stelt met betrekking tot het door Houthoff gehanteerde uurtarief dat het uurtarief van Houthoff eerder gerechtelijk is getoetst en gelet op het uitgeoefende specialisme is geaccordeerd (Hof Arnhem van 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BS1076).
Factuur d.d. 26 juni 2017 ten bedrage van € 9.595,412.53.1. Bij deze factuur heeft Houthoff de door haar voor [gedaagde] verrichte juridische werkzaamheden in de maand mei 2017 in rekening gebracht, te weten 15 uur à € 500 exclusief btw van mr. De Groot en belaste verschotten. De Gemeente maakt bezwaar tegen de in deze ureninzet opgenomen 5 uur voor het opstellen van de ‘U.R. ovk’ oftewel de ultimum remedium overeenkomst. Volgens de Gemeente moet deze kostenpost voor rekening van [gedaagde] blijven omdat het niet is aan te merken als kosten van bijstand om de noodzaak van de onteigening te betwisten. Hierin wordt de Gemeente niet gevolgd, nu – zoals overwogen in het onteigeningsvonnis – de bedoelde overeenkomst een concretisering van het beroep van [gedaagde] op zelfrealisatie is en als zodanig door de Kroon betrokken is in haar besluit strekkende tot de onteigening van de gronden van [gedaagde] (zie randnummer 4.18. en 4.19. van het onteigeningsvonnis). Een en ander met het – ook door de Gemeente onderkende (zie randnummer 4.21. van het onteigeningsvonnis) – gevolg dat in het kader van de vervroegde onteigening de vraag voorlag of de Kroon op basis van de ultimum remedium overeenkomst in redelijkheid tot het oordeel heeft kunnen komen dat de bereidheid of mogelijkheid om zelf de bestemming te realiseren niet bij [gedaagde] aanwezig was. Tegen deze achtergrond acht de rechtbank de door de Gemeente betwiste kostenpost (voor wat betreft de uren) niet onredelijk. Voor het overige heeft de Gemeente geen bezwaar tegen de bij deze factuur gedeclareerde uren en verschotten en ook de rechtbank komt een en ander redelijk voor. Het voorgaande leidt ertoe dat de bij deze factuur in rekening gebrachte juridische kosten in verband met het uurtarief van € 300 zullen worden gematigd tot een bedrag van (15 uur à € 300 + € 430,09 aan verschotten + 21% btw =)
€ 5.965,41(i).
€ 2.624,02(ii).
8,5 uur.
4,6 uur, niet voor vergoeding in aanmerking komen.
0,2 uurvan de ureninzet af te trekken. Ten slotte zullen ook de onbelaste verschotten op de factuur in mindering worden gebracht. Voor wat betreft het onder deze noemer opgevoerde door [gedaagde] betaalde griffierecht wordt hiertoe verwezen naar hetgeen hierna ter zake zal worden overwogen dat tot dubbeltelling zal leiden. De andere post ten bedrage van € 130 onder deze noemer komt als onduidelijk niet voor vergoeding in aanmerking.
€ 61.174,58(iii).
€ 7.546,77(iv).
€ 6.171(v) op dit onderdeel.
(€ 5.965,41(i) + € 2.624,02 (ii) + € 61.174,58 (iii) + € 7.546,77 (iv) + € 6.171 (v) =)
€ 83.481,78 inclusief btw.
3.De beslissingDe rechtbank:
1 januari 2022 tot heden;