ECLI:NL:RBDHA:2021:8742

• Datum uitspraak: 28 juli 2021
• Publicatiedatum: 10 augustus 2021
• Zaaknummer: C/09/591565 / HA ZA 20-395
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M.C. Ritsema van Eck-van Drempt; D. Nobel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Opzegging erfpacht na eindigen tijdelijke erfpacht en onredelijke voorwaarden door de gemeente

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 28 juli 2021 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen een eiser en de Gemeente Den Haag over de opzegging van een erfpachtrecht. De eiser, vertegenwoordigd door advocaat mr. M.S. van der Hoek, betwistte de rechtsgeldigheid van de opzegging van het erfpachtrecht door de Gemeente, die op 29 januari 2020 was gedaan. De Gemeente, vertegenwoordigd door advocaat mr. F. Sepmeijer, stelde dat de opzegging rechtsgeldig was omdat er geen overeenstemming was bereikt over de heruitgifte van het erfpachtrecht. De rechtbank oordeelde dat de Gemeente de erfpacht op de juiste wijze had opgezegd, met inachtneming van de wettelijke vereisten. De rechtbank concludeerde dat de Gemeente niet onredelijke voorwaarden had gesteld aan de heruitgifte van het erfpachtrecht en dat de eiser niet tijdig had gereageerd op de Vervroegde Aanbieding. De vorderingen van de eiser werden afgewezen, terwijl de vorderingen van de Gemeente in reconventie werden toegewezen. De rechtbank bepaalde dat de eiser de woning en het perceel binnen zes maanden na betaling van de opstalvergoeding moest ontruimen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/591565 / HA ZA 20-395

Vonnis van 28 juli 2021

in de zaak van

[eiser] , te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. M.S. van der Hoek te Den Haag

tegen

GEMEENTE DEN HAAG , te Den Haag,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. F. Sepmeijer te Den Haag.

Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 8 april 2020, met producties 1 tot en met 14;
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 44;
• de conclusie van antwoord in reconventie;
• het tussenvonnis van 28 oktober 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 april 2021 en de daarin genoemde aanvullende producties 15 tot en met 18 van [eiser] .

1.2.

Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om binnen twee weken na ontvangst opmerkingen van feitelijke aard te maken over het proces-verbaal. Beide partijen hebben bij brief van 17 mei 2021 een aantal opmerkingen gemaakt. Het vonnis wordt gewezen met inachtneming van deze opmerkingen.

1.3.

Op de mondelinge behandeling is met instemming van partijen bepaald dat [eiser] nog een uittreksel uit de basisregistratie personen (BRP) in het geding zal brengen met zijn historische adresgegevens vanaf 1996 tot heden. Mr. van der Hoek heeft het uittreksel (d.d. 11 mei 2021) bij brief van 17 mei 2021 overgelegd. Zoals afgesproken op de mondelinge behandeling, behoort dit uittreksel tot de processtukken.

1.4.

Tijdens de mondelinge behandeling is namens de Gemeente meegedeeld dat voorafgaand aan het versturen van de eindaanbieding (van 17 november 2001) het Kadaster is geraadpleegd ter controle van het adres van [eiser] . De rechtbank heeft de Gemeente verzocht het geraadpleegde kadastrale uittreksel in het geding te brengen. Mr. Sepmeijer heeft in reactie op dat verzoek bij brief van 17 mei 2021 opgemerkt dat de Gemeente geen adreswijziging heeft ontvangen van [eiser] en dat na raadpleging van de archieven is gebleken dat de brief van 8 mei 2000 van [eiser] die de Gemeente heeft ontvangen (meegezonden door mr. Sepmeijer bij de brief van 17 mei 2021) afwijkt van productie 16 bij de conclusie van antwoord. Mr. van der Hoek heeft bij brief van 18 mei 2021 een e-mail met een reactie van [eiser] , en drie bijlagen (schermafdrukken) in het geding gebracht. Ook heeft mr. Van der Hoek (met instemming van mr. Sepmeijer) per e-mail van 27 mei 2021 nader gereageerd. Alle hiervoor genoemde brieven en berichten behoren tot de processtukken.

1.5.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De Gemeente is eigenaar van het perceel, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 1] en kadastraal bekend als gemeente ‘s-Gravenhage, [kadastraal nr] (hierna te noemen: ‘het perceel’). Bij akte van vestiging van 6 oktober 1927 heeft de Gemeente het perceel in erfpacht gegeven voor bepaalde duur, eindigend op 31 oktober 2001 (hierna te noemen: ‘het erfpachtrecht’). Op de uitgifte van de erfpacht zijn de ‘Algemeene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente ’s-Gravenhage (verzameling 1923, nummer 19)’ (hierna te noemen: ‘AV 1923’) van toepassing. De door de erfpachter te betalen canon bedroeg (omgerekend naar euro’s) € 83,14 per jaar.

2.2.

De AV 1923 houden onder meer het volgende in:

“Artikel 22

1. Aan het erfpachtrecht kan bij besluit van den Gemeenteraad een einde gemaakt worden indien die Raad het wenschelijk acht, dat om een reden die, volgens zijn oordeel van algemeen nut is, de Gemeente over den grond beschikken kunne.

(…)

Artikel 23

1. Indien het erfpachtsrecht eindigt ingevolge een krachtens artikel 22 genomen Raadsbesluit, bepalen drie deskundigen het bedrag, dat deswege aan den erfpachter toekomt als schadevergoeding.

(…)

Artikel 24

1. Indien het erfpachtsrecht eindigt door het verloop van den termijn waarvoor het verleend is en een nieuwe overeenkomst met den erfpachter niet aangegaan wordt, bepalen drie deskundigen, te benoemen op de bij het tweede lid van artikel 23 voorgeschreven wijze het bedrag, dat aan den erfpachter toekomt als vergoeding van de waarde der opstallen.

(…)”

2.3.

[eiser] is met ingang van 27 november 1995 enig eigenaar geworden van het erfpachtrecht, samen met de op het perceel gebouwde opstal (een herenhuis, deze opstal hierna te noemen: ‘de woning’). De woning is het voormalig ouderlijk huis van [eiser] .

2.4.

In 1986 heeft de Gemeente besloten tot een nieuw systeem van gronduitgifte. Het nieuwe gemeentelijke beleid is uitgewerkt in twee regelingen die in 1986 door de Gemeenteraad zijn vastgesteld (en in 1993 zijn herzien), te weten de ‘Algemene Bepalingen voor de uitgifte van gronden der gemeente ’s-Gravenhage’ (hierna: AB 1993) en de ‘Aanvullende Algemene regels voor de Heruitgifte in erfpacht van aflopende rechten van erfpacht voor bepaalde tijd en voor de omzetting van voortdurende rechten op gronden der gemeente ’s-Gravenhage’ van 1986 (hierna: ‘AAR 1993’). Het beleid komt, kort gezegd en voor zover van belang, op het volgende neer:

• de Gemeente geeft vanaf 1986 aan haar in eigendom toebehorende onroerende zaken alleen nog in eeuwigdurende erfpacht uit, dit systeem geldt ook bij heruitgifte na expiratie van een tijdelijke erfpacht;
• de Gemeente doet aan de rechthebbende van een tijdelijk recht van erfpacht (de zittende erfpachter), vóór het verstrijken van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd, het aanbod om de onroerende zaak in eeuwigdurende erfpacht te verwerven tegen een vaste grondwaarde;
• de zittende erfpachter heeft daarbij de keuze tussen jaarlijkse betaling van een nieuwe canon of het afkopen van de nieuwe canon door betaling van een eenmalige afkoopsom;
• de canon wordt berekend op basis van de overeen te komen grondwaarde op het moment van de heruitgifte;
• indien de grond met opstallen is belast, is het uitgangspunt voor de grondwaarde bij heruitgifte: het aandeel van de waarde in de grond in de totale marktwaarde van de grond met opstallen bij oplevering vrij van huur en/of gebruik;
• de grondwaarde zal vanwege de waardedrukkende werking van de bestaande opstallen nooit hoger bepaald worden dan op 55% van de waarde van een vergelijkbare onbebouwde kavel bouwgrond;
• indien geen overeenstemming wordt bereikt over de grondwaarde, kunnen op verzoek van de erfpachter drie deskundigen worden benoemd om over de hoogte van de grondwaarde te adviseren.

2.5.

Bij brief van 25 maart 1998 heeft de Gemeente aangekondigd dat de looptijd van het erfpachtrecht van [eiser] binnenkort afloopt. Ook is [eiser] geïnformeerd over de procedure met betrekking tot heruitgifte.

2.6.

Bij brief van 18 mei 1998 heeft de Gemeente aan [eiser] een aanbieding gedaan om vervroegd tot heruitgifte over te gaan (dit aanbod hierna te noemen: ‘de Vervroegde Aanbieding’). Bij de brief is een voorgedrukte ‘verklaring tot heruitgifte in erfpacht’ gevoegd, waarin staat dat [eiser] met de Gemeente een overeenkomst tot heruitgifte van de erfpacht wenst aan te gaan, onder de voorwaarden zoals genoemd in de verklaring. In de verklaring zijn vier door [eiser] aan te kruisen keuzemogelijkheden (A tot en met D) geboden voor de betaling van de nieuwe canon (hetzij door jaarlijkse betaling, hetzij door afkoop ineens), berekend op basis van een getaxeerde grondwaarde bij heruitgifte van fl. 83.050. In de brief staat tevens dat de Vervroegde Aanbieding geldig is tot 16 september 1998 en na die datum zal komen te vervallen.

2.7.

Bij brief van 13 augustus 1998 heeft de Gemeente [eiser] herinnerd aan de Vervroegde Aanbieding en de vervaldatum van dit aanbod (op 16 september 1998).

2.8.

[eiser] is op enig moment ook eigenaar geworden van een woning aan de [adres 2] in [plaats 2] . [eiser] heeft tussen 1999 en heden afwisselend op dit adres en de [adres 1] ingeschreven gestaan. Ook heeft [eiser] enige tijd ingeschreven gestaan op het adres [adres 3] in [plaats 1] . Dit is het adres van een vriend van [eiser] . Volgens een door [eiser] overgelegd uittreksel uit de BPR heeft [eiser] aldus achtereenvolgens op de volgende adressen ingeschreven gestaan:

2.9.

Op 8 mei 2000 heeft [eiser] een brief gestuurd aan mw. [A] van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling (afdeling erfpacht) van de Gemeente (hierna: ‘DSO’), in verband met een discussie tussen [eiser] en de Gemeente over een canonbetaling die volgens de Gemeente niet zou zijn voldaan. In de aanhef van de brief heeft [eiser] als zijn adres genoteerd: [adres 2] , [postcode 1] in [plaats 2] . Onderaan de brief schrijft [eiser] :

“p.s.2. sinds 1999 heb ik geen accepten meer ontvangen.

Ik verzoek u de accepten te adresseren volgens bovenstaand adres”

2.10.

Bij brief van 19 november 2001 heeft de Gemeente aan [eiser] een eindaanbieding gedaan voor de heruitgifte van de erfpacht (dit aanbod hierna te noemen: de Eindaanbieding). De Eindaanbieding is door de Gemeente (aangetekend) verstuurd naar het adres [adres 3] in [plaats 1] . In de Eindaanbieding staat, voor zover van belang:

“Op 18 mei 1998 deed ik u een aanbieding tot vervroegde heruitgifte van uw recht van erfpacht waar u geen gebruik van hebt gemaakt. Omdat die aanbieding inmiddels is vervallen en uw recht op 31 oktober 2001 expireert, dient u nu een beslissing over de heruitgifte te nemen.

Bijgaand treft u de zogenaamde ‘eindaanbieding’ aan. (…) De kern van de aanbieding vormt de Verklaring (..), die u ingevuld en ondertekend aan mij dient terug te sturen. (…) In de Verklaring kunt u kiezen voor (A) canon betalen of (B) afkopen gebaseerd op de grondwaarde van f 129.250,00 (EUR 58651,09). (…)

Ik wijs u er op dat ik bij u vanaf 19 januari 2002, rente in rekening brengt ter hoogte van het canonpercentage over de grondwaarde als genoemd in de Verklaring. Daarmee wil ik voorkomen dat het uitstellen van de heruitgifte u in een voordeliger positie ten opzichte van andere erfpachters brengt, die de heruitgifte wel op tijd regelen en betalen.

Als ik voor 19 januari 2002 geen bericht van heb ontvangen, ga ik er van uit dat u geen prijs stelt op een nieuw recht van erfpacht. In dat geval zal ik de gemeenteraad voorstellen het recht van erfpacht te beëindigen en de waarde van uw opstal te laten bepalen.”

2.11.

Bij brief van 19 december 2006 heeft dhr. [B] , destijds Projectmanager Heruitgifte bij Gemeente (hierna: ‘de Projectmanager Heruitgifte in 2006/2008’) onder meer het volgende aan [eiser] bericht:

“Uw recht van erfpacht eindigde op 31 oktober 2001. Herhaalde malen is zowel schriftelijk als telefonisch, zonder succes, contact met u gezocht om de heruitgifte van uw recht van erfpacht te regelen.

Omdat nog geen overeenstemming met u is bereikt over de heruitgifte van uw recht van erfpacht ontvangt u nog steeds half jaarlijkse acceptgirokaarten voor de oude canon betaling.

Feitelijk is uw achterstand t/m 31 december 2006 bij nieuwe canonbetaling € 21.764,25. Wanneer u zou kiezen om de canon-verplichting eeuwigdurend af te kopen dan is de achterstand € 80.760,97

Om aan deze ongewenst situatie een einde te maken verzoek ik u vriendelijk doch dringend contact met mij op te nemen zodat een en ander administratief en financieel kan worden afgewikkeld. (…)”

De brief van 19 december 2006 is gericht aan het adres [adres 2] . De Gemeente heeft in de adressering een fout gemaakt in de postcode ( [postcode 1] in plaats van [postcode 2] ). [eiser] heeft die brief destijds niet ontvangen.

2.12.

Op 24 april 2007 heeft een gesprek tussen [eiser] en de Projectmanager Heruitgifte in 2006/2008 plaatsgevonden. Tijdens dat gesprek heeft [eiser] een door hem op 6 september 1998 ondertekende verklaring tot heruitgifte in erfpacht (zoals meegestuurd met de Vervroegde Aanbieding) overhandigd (deze ondertekende verklaring hierna te noemen: ‘de Verklaring’). In de Verklaring heeft [eiser] aangekruist dat hij ervoor kiest om de erfpacht met ingang van 1 november 2001 tegen betaling van een afkoopsom van fl. 83.050 eeuwigdurend af te kopen en tot en met 31 oktober 2001 de oude canon te blijven betalen (optie B).

2.13.

Bij brief van 4 juni 2007 heeft de Gemeente [eiser] bericht dat de Verklaring nimmer door de Gemeente is ontvangen en daarom niet in behandeling kan worden genomen. De Gemeente schrijft verder dat de Vervroegde Aanbieding door tijdsverloop is komen te vervallen en dat alleen de Eindaanbieding (van 19 november 2001) nog geldig is. [eiser] heeft daarop bij brief van 11 juni 2007 geantwoord dat hij de zaak heeft aangemeld bij zijn rechtsbijstandsverzekeraar.

2.14.

Bij brief van 27 juni 2007 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] (hierna: de rechtsbijstandsverzekeraar) aan de Gemeente bericht dat de Vervroegde Aanbieding met de Verklaring door [eiser] is geaccepteerd en dat daarmee tussen partijen is overeengekomen dat de canonverplichtingen van [eiser] met ingang van 1 november 2001 tegen een bedrag van

fl. 83.050 zouden worden afgekocht.

2.15.

Tussen 6 juli 2007 en 11 november 2008 is verder gecorrespondeerd tussen (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [eiser] en de Gemeente (en later haar advocaat). In die correspondentie heeft de rechtsbijstandsverzekeraar zich namens [eiser] op het standpunt gesteld dat op of omstreeks 6 september 1998 overeenstemming is bereikt over de heruitgifte van de erfpacht. De Gemeente is bij haar standpunt gebleven dat de Verklaring niet (tijdig) door de Gemeente is ontvangen en dat de Vervroegde Aanbieding daarmee niet tijdig is aanvaard.

2.16.

Bij brief van 8 juni 2009 heeft de Gemeente aan [eiser] het aanbod gedaan om het bloot eigendom van het perceel te kopen tegen betaling van een bedrag van € 64.096 (€ 58.651 voor eeuwigdurende afkoop van de erfpacht en € 5.445 als koopsom voor de aankoop van de grond).

2.17.

In 2011 is namens [eiser] mr. J.C. Herweijer als advocaat bij de zaak betrokken (hierna: de voormalig advocaat). De voormalig advocaat heeft bij brief van 1 maart 2012 aan de Gemeente bericht dat [eiser] bij zijn standpunt blijft dat hij op 6 september 1998 het Vervroegde Aanbod rechtsgeldig heeft aanvaard. De Gemeente is bij haar betwisting van dit standpunt gebleven en heeft herhaald dat de Gemeente alleen bereid is tot heruitgifte op basis van de grondwaarde die is genoemd in de Eindaanbieding.

2.18.

In 2015 en 2017 is verder gecorrespondeerd tussen de voormalig advocaat en de Gemeente (en later haar advocaat). Op 14 oktober 2015 heeft de Gemeente [eiser] nogmaals het aanbod gedaan om over te gaan tot heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht tegen afkoop van een grondwaarde van € 58.651,09 (en eventueel betaling van een aanvullende koopsom van € 5.445 om de grond te kopen). De Gemeente heeft in de brief benadrukt dat daarnaast canon is verschuldigd op basis van heruitgifte per 1 november 2001 (berekend op basis van de geldende canonpercentages vanaf 2001 tot 14 oktober 2015, en verrekend met de tussen 2002 en 2015 betaalde oude canon). Mr. Sepmeijer heeft bij brieven van 5 januari 2017 en 24 mei 2017 geactualiseerde voorstellen gedaan, in lijn met het eerdere aanbod van 14 oktober 2015. In het voorstel van 5 januari 2017 heeft de Gemeente (naast de afkoopsom en de verschuldigde canon vanaf 1 november 2001) ook een vertragingsrente van € 12.471,44 gerekend. In het voorstel van 24 mei 2017 heeft de Gemeente aangeboden die vertragingsrente, bij overeenstemming tussen partijen, coulancehalve te laten vervallen. De voormalig advocaat van [eiser] heeft in reactie op de brieven van de Gemeente bericht dat [eiser] niet met de door de Gemeente gedane voorstellen kan instemmen. De advocaat van de Gemeente heeft daarop per e-mail van 31 augustus 2017 geantwoord dat de Gemeente tot opzegging van het erfpachtrecht zal overgaan.

2.19.

Bij deurwaardersexploot van 29 januari 2020 heeft de Gemeente een brief van de Gemeente aan [eiser] betekend, waarin de Gemeente het erfpachtrecht tegen 1 februari 2021 opzegt. Met betrekking tot de gronden voor de opzegging schrijft de Gemeente in de brief, voor zover van belang:

“De gemeente heeft (..) met u geen overeenstemming kunnen bereiken over heruitgifte van het erfpachtrecht. U geeft weliswaar aan met de gemeente tot heruitgifte te willen overgaan, maar stemt niet in met de voorwaarde dat u vanaf 1 november 2001 de achterstallige canon verschuldigd bent.

Het niet bereiken van overeenstemming noopt gelet op de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid tot beëindiging van de erfpacht. U bent niet bereid om de nieuwe canon vanaf 1 november 2001 te betalen. De inwilliging van dit standpunt zou er toe leiden dat u door het uitstellen van heruitgifte zou profiteren en daardoor in een betere positie komt te verkeren dan andere (…) Heruitgifte kan daarom niet plaatsvinden op basis van de voorwaarden die u stelt.

(…)

De omstandigheid dat met u geen overeenstemming kan worden bereikt over de heruitgifte van het recht van erfpacht, vormt voor de gemeente aanleiding om tot opzegging van het erfpachtrecht over te gaan. De gemeente neemt hierbij conform artikel 5:98 jo 5:88 BW een opzegtermijn van één jaar in acht, zodat het recht van erfpacht wordt opgezegd tegen 1 februari 2021. (…)”

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

i. voor recht verklaart dat het erfpachtrecht niet rechtsgeldig is opgezegd en doorloopt onder dezelfde voorwaarden en condities als vóór 1 november 2001;

de Gemeente verbiedt aan de medewerking aan heruitgifte van het erfpachtrecht de voorwaarden te verbinden dat [eiser] , indien hij kiest voor eeuwigdurende afkoop, vanaf 1 november 2001 rente is verschuldigd over de grondwaarde ter hoogte van het canonpercentage, althans enige andere voorwaarde aan de heruitgifte te verbinden feitelijk inhoudende dat [eiser] over de periode 1 november 2001 tot de datum waarop de akte tot heruitgifte wordt gepasseerd enig bedrag aan de gemeente is verschuldigd wegens het verschil tussen de reeds door [eiser] betaalde canon en een nieuw bij heruitgifte overeen te komen canon;

voor recht verklaart dat – indien [eiser] geen heruitgifte wenst – de waarde van de opstal op grond van artikel 23 AV 1923 wordt vastgesteld;

met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag.
Er is sprake van verlengde erfpacht in de zin van artikel 5:98 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Opzegging daarvan is alleen mogelijk in de wettelijk (artikel 5:87 BW) of contractueel geregelde gevallen. De Gemeente heeft de verlengde erfpacht op 29 januari 2020 opgezegd omdat geen overeenstemming over de heruitgifte is bereikt met [eiser] . Dat is aan te merken als een opzegging vanwege een reden van algemeen belang, zoals opgenomen in artikel 22 AV 1923. Heruitgifte onder door een erfpachter gewenste (voor de Gemeente ongunstige) voorwaarden gaat immers ten koste van gemeentegelden. Aan de in artikel 22 opgenomen vereisten is niet voldaan, aangezien het besluit tot opzegging niet door de gemeenteraad maar door het college is genomen.

Verder heeft de Gemeente sinds 2007 als voorwaarde voor de medewerking aan de

heruitgifte genoemd dat [eiser] , indien hij kiest voor eeuwigdurende afkoop, vanaf 1 november 2001 rente verschuldigd is over de grondwaarde ter hoogte van het canonpercentage. Deze voorwaarde is ongeoorloofd. De Gemeente is nalatig geweest. [eiser] verkeerde in de gerechtvaardigde veronderstelling dat hij al overeenstemming had bereikt over heruitgifte van de erfpacht op basis van de Vervroegde aanbieding en dat zijn brief bij de Gemeente was blijven liggen in afwachting van de uitkomsten van een proefproces. Bovendien had de Gemeente zich niet eerder op het standpunt gesteld dat de verhoogde canon per 1 november 2001 zou moeten ingaan. De Gemeente handelt in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur door de voornoemde voorwaarde te stellen. Ook maakt de Gemeente hiermee misbruik van haar bevoegdheid door inzet van haar feitelijke machtspositie als eigenaar van het perceel en is het handelen van de Gemeente onrechtmatig en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ten slotte heeft de Gemeente haar recht verwerkt om aan de heruitgifte de rente-voorwaarde te verbinden, nu de Gemeente deze eis niet van meet af aan heeft gesteld. Uit de door [eiser] vóór 2007 ontvangen correspondentie volgt niet dat de gemeente de betreffende voorwaarde aan heruitgifte zou verbinden.

3.3.

De Gemeente voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , althans afwijzing van het gevorderde.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

De Gemeente vordert – samengevat – dat de rechtbank, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

i. voor recht verklaart dat de Gemeente op 29 januari 2020 het erfpachtrecht rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 februari 2021;

[eiser] veroordeelt om de woning en het perceel binnen één maand na betaling door de Gemeente van de opstalvergoeding op grond van artikel 24 AV 1923, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, te ontruimen en de woning en het perceel aan de Gemeente ter beschikking te stellen;

met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen en te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet tijdig zijn betaald.

3.6.

De Gemeente legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. De Gemeente heeft aan de medewerking aan heruitgifte van de erfpacht de voorwaarde verbonden dat [eiser] vanaf 1 november 2001 de nieuwe canon is verschuldigd en rente vanaf 1 november 2001 betaalt (ter hoogte van de nieuwe canon), indien na afloop van de oorspronkelijke duur van de tijdelijke erfpacht voor afkoop wordt gekozen. De Gemeente heeft met het stellen van deze voorwaarde gehandeld conform haar vaste beleid, dat de Gemeente ten opzichte van al haar erfpachters hanteert. [eiser] is geruime tijd voor de expiratiedatum van de duur van zijn erfpachtrecht op 1 november 2001 en ook daarna volledig en zorgvuldig over deze voorwaarden geïnformeerd. Aangezien [eiser] de heruitgifte voorwaarden van de Gemeente niet accepteert, rest de Gemeente niets anders dan tot opzegging van de verlengde erfpacht over te gaan. De Gemeente heeft de erfpacht op 29 januari 2020 rechtsgeldig met inachtneming van artikel 5:98 lid 1 en 5:88 lid 1 BW tegen 1 februari 2021 opgezegd. Na betaling van de nog te bepalen opstalvergoeding (op basis van artikel 24 AV 1923) zal [eiser] het perceel moeten ontruimen, aldus de Gemeente.

3.7.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie en in reconventie

4.1.

De rechtbank zal de vorderingen in conventie en in reconventie vanwege hun nauwe samenhang hierna gezamenlijk bespreken. In de kern is aan de orde of de Gemeente de verlengde erfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd.

Opzegging verlengde erfpacht met inachtneming formele vereisten?

4.2.

Allereerst is in geschil of de Gemeente heeft voldaan aan de voor opzegging geldende formele vereisten. De rechtbank overweegt als volgt. Het gaat in dit geding om een door de Gemeente aan (een rechtsvoorganger van) [eiser] uitgegeven erfpachtrecht, dat voor tijdelijke duur is gevestigd. De looptijd van het tijdelijke erfpachtrecht verstreek op 31 oktober 2001. Vast staat dat het in erfpacht gegeven perceel niet is ontruimd en dat de Gemeente niet binnen zes maanden na 31 oktober 2001 heeft doen blijken dat zij de erfpacht als geëindigd beschouwt. De wet bepaalt in dat geval dat de erfpacht voor onbepaalde tijd doorloopt (artikel 5:98 lid 1 BW). Wel kan zowel de Gemeente (als eigenaar) als [eiser] (als erfpachter) de verlengde erfpacht in beginsel opzeggen, bij exploot en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar (zie de artikelen 5:98 lid 1 en 5:88 lid 1 BW).

4.3.

In dit geval heeft de Gemeente de verlengde erfpacht bij exploot van 29 januari 2020 opgezegd tegen 1 februari 2021. Uit het opzeggingsexploot volgt dat de Gemeente de erfpacht heeft opgezegd, omdat zij geen overeenstemming met [eiser] heeft weten te bereiken over de heruitgifte van de erfpacht. Het standpunt van [eiser] dat de Gemeente de erfpacht heeft beëindigd vanwege een reden van algemeen belang en daarmee heeft opgezegd op basis van artikel 22 AV 1923 volgt de rechtbank niet. Er is sprake van een opzegging van de verlengde erfpacht op basis van artikel 5:98 lid 1 BW. Anders dan [eiser] betoogt, is opzegging van de verlengde erfpacht niet uitsluitend mogelijk in de contractueel geregelde en in artikel 5:87 lid 2 BW geregelde gevallen. Dat volgt niet uit de artikelen 5:98 lid 1 en 5:88 lid 1 BW. Deze bepalingen stellen uitsluitend als eis dat aan de in artikel 5:88 lid 1 BW genoemde formaliteiten (opzegging bij exploot en een minimale opzeggingstermijn van één jaar) moet zijn voldaan. Aan de reden voor opzegging stellen deze artikelen geen nadere eisen of beperkingen.

4.4.

De rechtbank stelt aldus vast dat de Gemeente – op zichzelf, naar de formele wettelijke eisen beschouwd – de verlengde erfpacht op de juiste wijze heeft opgezegd. Voor zover [eiser] anders stelt, wordt die stelling verworpen.

Heeft de gemeente in verband met de heruitgifte van de erfpacht gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid?

4.5.

Daarnaast is in geschil of de Gemeente niet rechtsgeldig heeft opgezegd omdat zij aan heruitgifte van de grond in erfpacht ongeoorloofde voorwaarden heeft verbonden. Vast staat dat vóór en na het verstrijken van de oorspronkelijke erfpachtduur over en weer voorstellen zijn gedaan om tot een heruitgifte te komen. [eiser] stelt zich op het standpunt dat de Gemeente daarbij onredelijke voorwaarden heeft gesteld door aan haar medewerking aan heruitgifte de voorwaarden te verbinden dat de nieuwe canonverplichting met ingang van de afloopdatum van de oude erfpacht ingaat en dat [eiser] , als hij voor afkoop kiest, een rentevergoeding is verschuldigd ter hoogte van de nieuwe canonpercentage over de getaxeerde grondwaarde vanaf de afloopdatum van de oude erfpacht (deze vergoeding hierna te noemen: ‘de rente’). De Gemeente stelt zich op het standpunt dat dit redelijke voorwaarden zijn, die de Gemeente naar vast beleid aan al haar erfpachters stelt, en ook in dit concrete geval heeft mogen stellen.

4.6.

Bij de beoordeling van dit geschilpunt stelt de rechtbank het volgende voorop. De Gemeente heeft als privaatrechtelijke grondeigenaar in beginsel contractsvrijheid, zodat het de Gemeente vrij staat te beslissen met wie en onder welke voorwaarden (voor welke canon) zij een nieuwe erfpachtovereenkomst wil aangaan. Daarbij mag de gemeente geen misbruik maken van de machtspositie waarin zij verkeert. Ook na het verstrijken van de oorspronkelijk overeengekomen erfpachttermijn, blijft tussen de Gemeente en de zittende erfpachter een rechtsverhouding bestaan die door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst (zie Hoge Raad 26 maart 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2879). Bovendien is de Gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals het sluiten van een overeenkomst van erfpacht, gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (art. 3:14 BW).

4.7.

Naar vaste rechtspraak is het toelaatbaar om bij heruitgifte een canon te bedingen die is gebaseerd op de actuele grondwaarde, ook als de canon daardoor vele malen hoger wordt dan voorheen (eveneens ECLI:NL:HR:1999:ZC2879). Ook volgt uit de rechtspraak dat het feit dat onder het oude erfpachtrecht bepaalde voorwaarden golden, niet meebrengt dat het de grondeigenaar niet is toegestaan bij heruitgifte nieuwe (ongunstigere) voorwaarden te bedingen (gerechtshof Amsterdam 21 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1789).

4.8.

Verder is tussen partijen niet in geschil dat de Gemeente tegenover al haar zittende erfpachters als vast beleid hanteert dat, als na afloop van de duur van een tijdelijke erfpacht heruitgifte plaatsvindt tegen een nieuw vast te stellen canon, de nieuwe canonverplichting (met terugwerkende kracht) met ingang van de afloopdatum van de oude erfpacht ingaat. Indien in dat geval voor afkoop van de canon wordt gekozen, verbindt de Gemeente aan de medewerking aan heruitgifte de voorwaarde dat de erfpachter ook (de onder 4.5 bedoelde) rente moet betalen. Het is eveneens onweersproken dat dit vaste beleid tot doel heeft rechtsgelijkheid te waarborgen. Met het stellen van deze voorwaarde wil de Gemeente voorkomen dat de zittende erfpachter die de heruitgifte uitstelt, in een voordeliger positie komt te verkeren ten opzichte van erfpachters die de heruitgifte wel op tijd hebben geregeld.

4.9.

Het is eveneens onweersproken dat de Gemeente deze voorwaarden consequent toepast ten opzichte van al haar erfpachters. In eerdere rechtspraak van deze rechtbank is al overwogen dat de Gemeente deze voorwaarde in het kader van haar contractsvrijheid als privaatrechtelijk grondeigenaar mag stellen en dat deze voorwaarde, op zichzelf beschouwd, alleszins redelijk en billijk is (zie rechtbank Den Haag 16 oktober 2019, ECLI:RBDHA:2019:10844). De redelijkheid van dit beleid is als zodanig ook niet in geschil. Waar partijen het over oneens zijn, is of het stellen van de voorwaarden – gelet op de door [eiser] aangevoerde feiten en omstandigheden – in dit concrete geval (ten opzichte van [eiser] ) in strijd is met de redelijkheid en de billijkheid die de rechtsverhouding tussen [eiser] en de Gemeente beheersen. Als dat zo is, heeft de Gemeente in redelijkheid niet kunnen overgaan tot opzegging van de erfpacht.

4.10.

De rechtbank stelt voorop dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) het aan [eiser] is om feiten te stellen (en die feiten, bij voldoende gemotiveerde betwisting door de Gemeente, te bewijzen) die tot het rechtsgevolg leiden waarop hij zich beroept, namelijk dat de door de Gemeente verbonden voorwaarden aan heruitgifte in zijn geval in strijd zijn met de redelijkheid en de billijkheid die de rechtsverhouding tussen hem en de Gemeente beheersen. Het debat tussen partijen spitst zich toe op de vragen of [eiser] de Vervroegde Aanbieding tijdig heeft aanvaard en of hij tijdig door de Gemeente is geïnformeerd over de rentevoorwaarde.

is de Vervroegde Aanbieding tijdig door [eiser] aanvaard?

4.11.

[eiser] heeft onder meer gesteld dat de Gemeente eraan voorbij is gegaan dat [eiser] in de gerechtvaardigde veronderstelling verkeerde dat tussen hem en de Gemeente al in 1998 overeenstemming was bereikt over afkoop van de erfpacht, op basis van de Vervroegde Aanbieding. [eiser] stelt dat hij de Vervroegde Aanbieding door middel van de Verklaring tijdig heeft aanvaard. Hij heeft de Verklaring op 6 september 1998 ondertekend en diezelfde dag per post aan de Gemeente toegezonden. Uit gesprekken met diverse medewerkers van de Gemeente (tussen 1998 en 2000) heeft [eiser] afgeleid dat de Gemeente de Verklaring had ontvangen. [eiser] verkeerde in de veronderstelling dat de brief was blijven liggen in afwachting van de uitkomsten van een proefproces tussen een aantal erfpachters en de Gemeente over het gemeentelijk heruitgiftebeleid. [eiser] heeft lang niets vernomen van de Gemeente. Pas tijdens een telefoongesprek tussen [eiser] en de Gemeente op 24 april 2007 vernam [eiser] dat de Gemeente de Verklaring niet zou hebben ontvangen, aldus [eiser] .

4.12.

Volgens de Gemeente heeft zij de Verklaring nooit ontvangen. De Gemeente heeft de Verklaring pas tijdens het gesprek van 24 april 2007 voor het eerst gezien toen [eiser] deze overhandigde, maar de Vervroegde Aanbieding was toen al lang vervallen. Het aanbod is daarmee niet tijdig aanvaard, aldus de Gemeente.

4.13.

Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 lid 1 BW). [eiser] kon het aanbod (de Vervroegde Aanbieding) van de Gemeente aanvaarden door het invullen, ondertekenen en terugzenden van de voorgedrukte schriftelijke erfpachtverklaring. Met het enkele toesturen is nog geen sprake van een rechtsgeldige aanvaarding. Artikel 3:37 lid 3 BW bepaalt dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon (in dit geval: de Gemeente) moet hebben bereikt. Met betrekking tot de vraag wanneer een schriftelijke verklaring een persoon heeft bereikt, is in de rechtspraak het volgende bepaald (onder meer: Hoge Raad 16 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4104):

“Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Het antwoord op de vraag wanneer kan worden gezegd dat een verklaring door de geadresseerde is ontvangen, wordt noch in de wettekst noch in de daarbij behorende toelichting gegeven. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke, op de behoeften van de praktijk afgestemde, uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zonodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt, en dat de verklaring aldaar is aangekomen. Als adres in vorenbedoelde zin kan in beginsel — behoudens andersluidend beding — worden aangemerkt de woonplaats van de geadresseerde in de zin van art. 1:10 BW, dan wel, indien de mededeling een zakelijke kwestie betreft, het zakelijke adres van de geadresseerde, en voorts het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door de geadresseerde is gebruikt.”

4.14.

De Gemeente heeft betwist dat zij de Verklaring vóór de vervaldatum heeft ontvangen.

4.15.

Vaststaat dat [eiser] de Verklaring niet aangetekend heeft verstuurd. [eiser] zal dus andere feiten en omstandigheden moeten stellen waaruit volgt dat de Verklaring tijdig bij de Gemeente is aangekomen. [eiser] heeft gesteld dat hij tussen 1998 en 2000 met verschillende medewerkers van de Gemeente gesprekken heeft gevoerd. Uit die gesprekken bleek volgens [eiser] , althans hij stelt daarop te hebben mogen vertrouwen, dat de Gemeente de Verklaring toen al had ontvangen. In de brief van de voormalig advocaat van 2 februari 2017 (productie 35 van de Gemeente) en tijdens de mondelinge behandeling van 8 april 2021 heeft [eiser] een toelichting gegeven op de inhoud van de gesprekken. [eiser] heeft hierover het volgende gesteld.

• [eiser] heeft in november 1998 gesproken met ing. [C], de toenmalige projectmanager heruitgifte (hierna: ‘de Projectmanager Heruitgifte in 1998’), over de waardebepaling van de grond, dit naar aanleiding van een lagere taxatie die andere buurtbewoners (met groter perceel) hadden gekregen. [C] heeft toen geantwoord dat de prijs van fl. 83.050 bleef staan.
• Verder heeft [eiser] op 1 december 1998 gesproken met dhr. [D], toenmalig medewerker van de erfpachtafdeling van de Gemeente, (hierna: ‘de medewerker’), over het destijds lopende proefproces van een aantal erfpachters tegen de Gemeente Den Haag (uitgemond in de uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 1999) en de mogelijkheid dat die procedure van invloed zou zijn op de aanbieding die aan [eiser] was gedaan. De medewerker heeft toen tegen [eiser] gezegd “uw brief kan hier gewoon blijven liggen”.
• Ten slotte heeft [eiser] in 2000 een telefoongesprek gevoerd met mw. [A] , toenmalig assistente van de Projectmanager Heruitgifte 1998 (hierna: ‘de assistente’), over vermeende achterstanden in de betaling van de canon. Zij gaf daarbij aan dat de acceptatiebrief door de Gemeente was ontvangen. De afwikkeling zou komen bij de nieuwe akte die in 2001 zou worden verleden aldus [eiser] (in de brief van zijn toenmalige advocaat van 2 februari 2017). Tijdens de mondelinge behandeling van 8 april 2021 heeft [eiser] toegelicht dat hij en de assistente in het telefoongesprek hebben gesproken over de som van € 83.050. Uit de mededelingen van de assistente begreep [eiser] dat de door hem ondertekende Verklaring in het dossier van de Gemeente zat.

4.16.

De gestelde gesprekken van [eiser] met de genoemde medewerkers van de Gemeente acht de rechtbank een ontoereikende feitelijke onderbouwing voor zijn stelling dat de Gemeente de Verklaring heeft ontvangen. In de genoemde brief van de voormalig advocaat van [eiser] uit 2017 worden zijn herinneringen van – destijds – jaren geleden weergegeven. Uit niets blijkt dat [eiser] daarvóór en daarná die herinneringen over die gesprekken bij de Gemeente onder de aandacht heeft gebracht. Zijn gedragingen duiden er ook niet op dat hij er naar aanleiding van die gesprekken vanuit is gegaan dat de Gemeente de Verklaring heeft ontvangen en ook niet dat hij wilde dat de Gemeente tot heruitgifte zou overgaan conform die Verklaring. [eiser] heeft tussen 1998 en 2007 nooit op totstandbrenging van de heruitgifte aangedrongen, hoewel de looptijd van de oude erfpacht al in 2001 was verstreken, het proefproces waarover [eiser] eerder was geïnformeerd al in 1999 bij de Hoge Raad was afgerond en [eiser] , naar hij stelt, al in 1998 een bedrag van fl. 83.050 had geleend en gereserveerd om de afkoopsom te voldoen. Zelfs als hem door medewerkers van de Gemeente zou zijn meegedeeld, zoals hij stelt, dat de afwikkeling zou komen bij de akte die in 2001 zou worden verleden, dan had het in de rede gelegen dat [eiser] zelf aan de bel had getrokken bij het uitblijven van enige reactie van de Gemeente. Aan bewijslevering komt de rechtbank dan ook niet toe.

4.17.

De conclusie is dat niet is komen vast te staan dat de Gemeente de Verklaring vóór de vervaldatum (16 september 1998) heeft ontvangen en daarmee niet dat [eiser] de Vervroegde aanbieding tijdig heeft aanvaard. De stelling van [eiser] dat tussen hem en de Gemeente overeenstemming is bereikt over afkoop op basis van de Vervroegde Aanbieding stuit daarop af.

is [eiser] tijdig geïnformeerd over de rentevoorwaarde?

4.18.

[eiser] heeft tevens gesteld dat het onredelijk is dat de Gemeente aan de medewerking tot heruitgifte de voorwaarde heeft verbonden dat [eiser] rente moet betalen vanaf 1 november 2001, omdat de Gemeente vóór 2007 nooit aan [eiser] heeft gecommuniceerd dat de Gemeente deze voorwaarde aan heruitgifte zou verbinden.

4.19.

Het staat tussen partijen niet ter discussie dat de (door de Gemeente bestendig gehanteerde) rente-voorwaarde en het doel daarvan (voorkomen van rechtsongelijkheid tussen erfpachters) voldoende duidelijk zijn gecommuniceerd in de Eindaanbieding (van 19 november 2001). Echter, [eiser] stelt die Eindaanbieding nooit te hebben ontvangen. Deze is naar het adres [adres 3] gestuurd, terwijl [eiser] niet op dat adres woonde en [eiser] bovendien in een brief aan [A] van 8 mei 2000 te kennen had gegeven dat post voortaan naar het adres [adres 2] in [plaats 2] moest worden gestuurd. De Eindaanbieding is pas in het gesprek met de Projectmanager Heruitgifte in 2006/2008 van 19 juli 2008 voor het eerst ter kennis van [eiser] gekomen. Daar is volgens [eiser] de kern van het probleem ontstaan. Hij werd pas zeven jaar later geconfronteerd met een grondprijs/afkoopsom (€ 58.651,09), waarvan hij niet op de hoogte was, en bovendien moest hij voor een heruitgifte naast de afkoopsom ook een rente (achterstallige canon) betalen van meer dan € 20.000, terwijl uit eerdere (wel door [eiser] ontvangen) correspondentie niet bleek dat de Gemeente aan heruitgifte de voorwaarde zou verbinden dat [eiser] vanaf 1 november 2001 rente is verschuldigd. Het stellen van de voorwaarde is onder deze omstandigheden ongeoorloofd, aldus – nog steeds – [eiser] . Volgens [eiser] kan de Gemeente zich niet erop beroepen dat zij op grond van de rechtsgelijkheid ten opzichte van andere erfpachters en het bepaalde in artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet mag afwijken van het beleid en moet vasthouden aan de voorwaarde dat rente moet worden betaald vanaf 1 november 2001. De ‘tenzij-toevoeging’ in artikel 4:84 Awb (
tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen ) geeft de Gemeente voldoende ruimte om op grond van de bovenstaande redenen ten opzichte van [eiser] van het beleid af te wijken. Beleid impliceert immers ook heldere communicatie, aldus [eiser] .

4.20.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] ook op dit onderdeel in het licht van de betwisting van de Gemeente onvoldoende feiten heeft gesteld die (kunnen) leiden tot de conclusie dat de Gemeente in strijd met de redelijkheid en de billijkheid die de rechtsverhouding tussen hem en de Gemeente beheersen de rentevoorwaarde heeft gehanteerd. De rechtbank acht daartoe het volgende redengevend.

4.21.

Vaststaat dat de Gemeente de Eindaanbieding destijds (in 2001) naar het adres [adres 3] heeft verzonden. Dit bevreemdt, aangezien:

( a) [eiser] in 2001 niet (meer) in de BPR op dit adres stond ingeschreven (zie 2.8),

( b) dit niet het adres van het perceel is waarop de erfpacht is gevestigd (dit is de [adres 1] )

( c) dit evenmin het adres is dat [eiser] – naar hij stelt – op 8 mei 2000 heeft doorgegeven als het adres waarop hij post wilde ontvangen (dit is [adres 2] in [plaats 2] ) en

( d) gesteld noch gebleken is dat [eiser] ooit het adres [adres 3] aan de Gemeente heeft doorgegeven als postadres.

4.22.

De enkele omstandigheid dat de Gemeente de Eindaanbieding naar dit adres heeft gestuurd, acht de rechtbank evenwel onvoldoende om als vaststaand ervan uit te gaan dat [eiser] niet vóór 24 april 2007 op de hoogte is geweest van de inhoud van de Eindaanbieding, zoals hij stelt. Zij acht het volgende redengevend.

4.23.

[eiser] heeft tot aan de mondelinge behandeling van 8 april 2021 nooit het standpunt ingenomen dat hij de Eindaanbieding van 19 november 2001 niet heeft ontvangen. Vaststaat dat de Gemeente de Eindaanbieding in het gesprek van 24 april 2007 aan [eiser] heeft overhandigd. Weliswaar heeft [eiser] ter zitting verklaard dat dit is gebeurd in een gesprek in juli 2008, maar aangezien [eiser] verwijst naar een gesprek met de Projectmanager Heruitgifte in 2006/2008 en hij ook heeft verklaard dat hij na dit gesprek zijn rechtsbijstandsverzekeraar heeft ingeschakeld, begrijpt de rechtbank dat [eiser] met zijn stelling doelt op het al eerder genoemde gesprek van 24 april 2007. Bovendien staat vast dat de Gemeente bij brief van 6 juli 2007 de Eindaanbieding (samen met andere stukken) aan de rechtsbijstandsverzekeraar heeft toegestuurd (productie 11 Gemeente). Daarna hebben de Gemeente en [eiser] langdurig (tussen 2007 en 2020) buitengerechtelijk gecorrespondeerd. Uit niets blijkt dat [eiser] (of namens hem de rechtsbijstandsverzekeraar of zijn voormalig advocaat) tijdens die lange periode van buitengerechtelijke correspondentie kenbaar heeft gemaakt aan de Gemeente dat hij de Eindaanbieding (uit 2001) niet eerder dan in dat gesprek van 24 april 2007 heeft gezien. Gelet op het thans door [eiser] ingenomen standpunt had het in ieder geval voor de hand gelegen dat dit op enig moment in het buitengerechtelijke traject ter sprake zou zijn gekomen. Ook in de dagvaarding voor deze procedure heeft [eiser] niet concreet gesteld dat hij tot 2007 niet op de hoogte was van de Eindaanbieding. De Eindaanbieding is in de dagvaarding niet genoemd en ook niet als productie overgelegd, terwijl [eiser] – naar hij stelt – in elk geval vanaf 2007 bekend was met de Eindaanbieding. Pas tijdens de mondelinge behandeling (na overlegging van de Eindaanbieding als productie 6 bij de conclusie van antwoord van de Gemeente) heeft [eiser] gesteld dat de Eindaanbieding hem in 2001 niet heeft bereikt en dat hij deze pas op 24 april 2007 voor het eerst heeft gezien.

4.24.

Hier komt bij dat [eiser] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft meegedeeld dat de [adres 3] het adres van een vriend van hem is. Bovendien heeft hij zich in 1999 enkele maanden op dit adres ingeschreven in verband met het kunnen verkrijgen van een nieuw rijbewijs. Ook gelet op deze feiten heeft [eiser] onvoldoende gesteld ter onderbouwing van de juistheid van zijn stelling dat hij pas in 2007 op de hoogte is geraakt van de Eindaanbieding.

4.25.

Hierop strandt het standpunt van [eiser] dat de Gemeente tegenover hem onredelijk, onrechtmatig of in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft gehandeld. Datzelfde geldt voor het (eveneens op deze stellingen gebaseerde) betoog van [eiser] dat de Gemeente haar recht heeft verwerkt om de rente-voorwaarde aan de heruitgifte te verbinden.

Slotsom

4.26.

Uit de onder 2.6 tot 2.18 geschetste gang van zaken volgt dat de Gemeente voldoende pogingen heeft ondernomen om met [eiser] overeenstemming te bereiken over heruitgifte van de erfpacht. Het is niet komen vast te staan dat de Gemeente daarbij onredelijke voorwaarden heeft gesteld of anderszins heeft gehandeld in strijd met de tussen [eiser] en de Gemeente geldende redelijkheid en billijkheid. De door de Gemeente gestelde voorwaarden zijn in lijn met het bestendige redelijke beleid dat de Gemeente ten opzichte van al haar erfpachters hanteert. Aangezien [eiser] en de Gemeente niet tot overeenstemming zijn gekomen over heruitgifte, heeft de Gemeente op 29 januari 2020 op de voet van artikel 5:98 lid 1 BW kunnen opzeggen. De opzegging is rechtsgeldig gedaan (zie hiervoor, 4.2 - 4.4). De ter zake in reconventie door de Gemeente gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.

4.27.

Aangezien de erfpacht door opzegging is geëindigd, heeft [eiser] recht op een vergoeding van de waarde van de opstal (artikel 5:99 BW). Het betoog van [eiser] dat een schadevergoeding moet worden betaald op grond van artikel 23 AV 1923 wordt niet gevolgd, want er is geen sprake van een beëindiging om redenen van algemeen belang als bedoeld in artikel 22 AV 1923 (zie 4.3). De aan [eiser] te betalen vergoeding moet worden bepaald, op de wijze zoals is voorzien in artikel 24 AV 1923. Partijen hebben ter gelegenheid van de mondelinge behandeling toegelicht dat de te betalen vergoeding op dat moment nog niet definitief was bepaald; de door partijen benoemde deskundigen hadden al wel een conceptrapport opgesteld. [eiser] moet na ontvangst van de betaling van de (nog te bepalen) vergoeding het perceel binnen een redelijke termijn ontruimen. [eiser] heeft gesteld dat de ontruimingstermijn van één maand te kort is. Hij heeft tevens verklaard dat zijn vrouw momenteel in de woning aan de [adres 2] woont. Het is nog niet duidelijk waar [eiser] (die thans 70 jaar is) na ontruiming zal gaan verblijven. Andersom heeft de Gemeente niet gesteld dat zij het perceel op zeer korte termijn nodig heeft. De rechtbank zal de ontruimingstermijn, alles afwegende, naar redelijkheid vaststellen op zes maanden na de betaling.

4.28.

De slotsom is dat de vorderingen in conventie worden afgewezen. De vorderingen in reconventie worden toegewezen, met inachtneming van de hiervoor bepaalde ontruimingstermijn.

4.29.

Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie. De proceskosten tot op heden aan de kant van de Gemeente in conventie worden begroot op € 1.691 (€ 656 aan griffierecht en € 1.126 (2 punten x tarief € 563) aan salaris advocaat. De proceskosten tot op heden in reconventie worden begroot op € 563 (2 punten x tarief € 563 aan salaris advocaat x factor 0,5 vanwege de samenhang met het geschil in conventie).

4.30.

Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (Hoge Raad 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116). De rechtbank zal, zoals gevorderd, de nakosten begroten conform het gevorderde liquidatietarief.

4.31.

De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf de in de beslissing genoemde ingangsdatum.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van de Gemeente tot op heden begroot op € 1.691;

in reconventie

5.3.

verklaart voor recht dat de Gemeente op 29 januari 2020 het recht van erfpacht met betrekking tot het perceel, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 1], kadastraal bekend gemeente ‘s-Gravenhage, [kadastraal nr] rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 februari 2021;

5.4.

veroordeelt [eiser] om de woning en het perceel binnen zes maanden na betaling door de Gemeente van de opstalvergoeding als bedoeld in artikel 24 AV 1923 te ontruimen en ontruimd te houden, met al diegene die en datgene wat zich daarop van de zijde van [eiser] bevindt, en de woning en het perceel ter algehele beschikking van de Gemeente te stellen en te laten en de woning en het perceel na ontruiming niet wederom zonder toestemming van de Gemeente te betreden en/of geheel of gedeeltelijk in gebruik te nemen;

5.5.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van de Gemeente tot op heden begroot op € 563;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in conventie en in reconventie

5.7.

begroot de nakosten op € 205, te verhogen met € 68 bij betekening van dit vonnis;

5.8.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) over de proceskosten en de nakosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis, indien de proceskosten en de nakosten niet binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan;

5.9.

verklaart de veroordelingen onder 5.2, 5.4, 5.5 en 5.8 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel, rolrechter, op 28 juli 2021. ^[1]

Voetnoten

1. type: 2431