Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/2169
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 april 2021 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 7 februari 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 april 2021.
Namens eiser is verschenen [A], kantoorgenoot van de gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] en [C].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [laan] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 665.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is hoekeengezinswoning met garage. De gebruiksoppervlakte is ongeveer 149 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 385 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 615.000. Daartoe voert hij aan dat de woning over gedateerde voorzieningen beschikt, er sprake is van achterstallig onderhoud en een slecht isolatiepakket. Aan de woning is energielabel F toegekend. Eiser heeft ter zitting de stelling ingetrokken dat de waarde niet aannemelijk is gemaakt omdat bij het taxatieverslag door verweerder slechts twee referentieobjecten zijn opgenomen.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en matrix overgelegd. In dit taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 665.000. Naast gegevens van de woning, bevatten het taxatieverslag en de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ([laan] [huisnummer 2], verkocht op 30 november 2017 voor € 755.000; Nieboerweg 207, verkocht op 15 november 2017 voor € 655.000 en [laan] [huisnummer 3], verkocht op 4 januari 2018 voor € 649.000).
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Deze vergelijkingsobjecten zijn allen in de buurt van de woning van eiser gelegen hoekeengezinswoningen. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en staat van onderhoud. De rechtbank acht met name het vergelijkingsobject [laan] [huisnummer 3] goed bruikbaar voor de waardebepaling van de woning. Dit betreft een woning met 10 m² meer gebruiksoppervlakte, een slechter energielabel G dan de woning en gedateerde voorzieningen. Voorts verkeert dit object, zo heeft verweerder onweersproken verklaard, in een mindere staat van onderhoud dan de woning. Vanwege deze mindere staat van onderhoud en het slechtere energielabel is verweerder bij de waardebepaling van de woning uitgegaan van een vierkante-meterprijs die (overigens marginaal) boven de vierkante-meterprijs van [laan] [huisnummer 3] ligt (€ 2.999 om € 2.933).
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt waarop de door hem bepleite waarde van € 615.000 is gebaseerd. Dat de voorzieningen en het onderhoud van de woning aanzienlijk slechter zijn dan bij [laan] [huisnummer 3] is niet aannemelijk gemaakt.
10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade ontstaan door termijnoverschrijding. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005. [1] Behoudens in geval van bijzondere omstandigheden wordt een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase.
12. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 27 maart 2019 en heeft op 7 februari 2020 uitspraak op bezwaar gedaan. Vervolgens is door de rechtbank op 16 april 2021 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van 2 jaar en bijna drie weken verstreken. Echter, in het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. De rechtbank heeft om die reden het verzoek om een schadevergoeding afgewezen.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 april 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.